Emlakçılık Yasası vakit kaybetmeden çıkarılmalı…

Emlakçılık Yasası vakit kaybetmeden çıkarılmalı…

Uzun süredir beklenen ve bekletilen emlakçılık yasasının bir türlü çıkarılmıyor olması devletin her yıl minimum 2 milyar 900 milyon kaybına neden olmaktadır. Devlet, sektör çalışanları ve hizmet alanlar için emlakçılık yasası artık bir an önce çıkarılmalıdır.

Yıllardır üzerinde çalışılan, tartışılan ve taslaklar hazırlanan, mutabakat sağlanmaya çalışıldığı halde çıkarılamayan Emlakçılık Yasası sadece sektörel bir kayba değil, ülke ekonomisinde de ciddi bir açığın oluşmasına sebep olmaktadır. Şöyle ki; Emlakçılık Yasası’nın çıkması haline çağın ve sektörün ihtiyaçlarının gerektirdiği gibi alım-satım ve diğer tüm işlemlerin emlakçılar üzerinden yapılması, yetki ve sorumlulukların eşit olarak verilmesi gibi uygulamalar devlete hatırı sayılır ölçekte vergi geliri sağlayacaktır.

Emlak satış rakamları gerçek değerinde gösterildiğinde devlet buradan her yıl yaklaşık 3 milyar TL kazanç elde edebilir. Ayrıca emlak beyannamelerinin her sene verilen vergilerinin de gerçek değerinde olursa ve buna ek olarak emlak ofislerinin sektöre 200 bin kişi istihdam ettiği düşünülürse, reklam, promosyon, araç vs. gibi harcamalarından kaynaklı verecekleri vergiler de eklenirse yine 3 milyar TL gibi bir rakamın oluşabileceği bir gerçektir. 

Yanı sıra sektör gelişeceği için uluslararası dev Türk şirketleri ve markaları oluşur ve bu da ayrı bir katma değer sağlar. Nasıl mı?

Emlakçılık yasasının değeri maalesef bilinmiyor. Kimse farkında değil ama milyarlarca liralık vergi kaybı, onbinlerce mağdur ve bir o kadar da problem ve yanlış yatırımlar söz konusu. Sektörde eğitimli ve verimli istihdam sağlanamıyor. Ciddi, büyük çaplı, marka bilinirliği ve katma değeri olan ulusal emlak şirketleri oluşamıyor. Evet, yukarıda belirtilenler emlakçılık yasasının olmamasından kaynaklanan birçok kayıp ve problemden bir kaçı. Emlakçılık yasasının olmaması, ülkemizde sektörün önünü tıkamış, sektörde çalışanların ve sektörden hizmet alanların mağdur olmalarına da neden olmuştur.

Ülkemizde yıllık 500 bin civarında konut üretildiğini resmi olarak biliyoruz. Bir o kadar da ikinci el evlerin el değiştirmesi, arsa, arazi ve işyerlerinin satışının toplamının da 600 bin kadar olduğunu söyleyebiliriz. Bu da kümülatifte 1 milyonun üzerinde gayrimenkul satışı demektir. Yasadan sonra her şey kontrol altına gireceği için gerçek rakamları ve değerleri de göreceğiz. Ama basit bir hesap yaparsak; ortalama bir gayrimenkulün 120 bin TL olduğunu varsayarsak, en az 120 milyar liralık bir cirodan söz ediyoruz. Bu cironun %5 gibi bir oranı hizmet bedeli olarak hesaplandığında KDV ile birlikte 7 milyar liralık bir ciro eder. Devletin buradan vergi geliri KDV ile birlikte (yan gelirler hariç) yaklaşık 3 milyar TL’dir. Şu anda emlak ofislerinin toplam vergi geliri devlete tahminen 100 milyon TL civarındadır. Buradan da anlaşılacağı gibi devletin bu yasanın çıkmamasından kaynaklanan kabaca kaybı 2 milyar 900 milyon TL’dir. Bu arada yasanın çıkmasıyla emlakçılara verilecek yetki ve sorumluluktan sonra tapulardaki satışların gerçek değeri yansıtmasıyla alım satımdaki vergi gelirleri gibi birçok geliri de saydığımızda devletin böyle bir kanunla ne kadar kazançlı çıkacağını sanırım daha iyi anlamış oluruz.

Emlakçılık yasasının çıkmasıyla, kaçak emlakçılık yapanların tümü kalkacağı için sektör  tamamen eğitimli, bilgili, tecrübeli, güvenilir, çalışanlardan oluşarak kontrol altında tutulabilecek ve para kazanmakdan önce kaliteli hizmetin ön plana çıktığı bir sektör oluşacaktır. Vergi kaçağı tamamen kalkacaktır. Kontrol sistemi işletileceği ve ancak emlak sertifikasıyla çalışabileceği için yanlış yapan az olacaktır, uygunsuz, etik dışı hizmet verenler cezalandırılacaktır. Hatta sertifikaları iptal edileceğinden sektöre güven artacak ve mağdur edilen olmayacağı için şu anki kötü ön yargılar ve sorunlar ortadan kalkacaktır. Bu da gayrimenkul alış verişinde ek bir artış sağlayacak, daha güvenli bir alış veriş ortamı oluşacaktır. Böylece mağduriyetler ve yaşanan problemler olmayacağı için herkes güven ve güvence içerisinde olacaktır.

Son zamanlarda sektörün gelişmeye ve bilinçlenmeye başlamasının en büyük nedenlerinden birisi de eğitimdir. Eğitim her zaman her yerde olduğu gibi emlak sektöründe de kendini göstermeye başladığından bu yana sektöre bir güven, bir düzen, bir çağdaşlık ve doğru anlayış getirmiştir. Yaklaşık 8 senedir üniversitelerde yüksek okul olarak 2 yıllık ve son iki yılda bazı üniversitelerde lisans olarak 4 yıllık bölümler açılmış, sektörde kalite artmış ve eğitimli kişiler yer almaya başlamıştır. Bu da kamuoyunun emlakçılığa bakışını değiştirmeye pozitif bir katkı sağlamıştır. Önümüzdeki dönemde 4 yıllık mezunların da sektöre katılmasıyla daha da farklılaşacak gelişecektir. Eğitim almış iyi yetişmiş bu kişiler, insanların ihtiyaçlarını doğru tespit edip onları doğru yönlendireceklerdir. Doğru yönlendirme ve ihtiyaçların doğru belirlenmesi özellikle ticari emlaklarda sanayi ve ticarete katkısı olacağından orta ve uzun vadede ekonomiye de katkı sağlayacaktır. Çünkü yanlış yatırımlar milli servet kaybıdır ve ekonomimize olumsuz yansımakta orta ve uzun vadede yatırımcılara zarar vermektedir.

Bunlardan birkaç örnek vermek gerekirse son zamanlarda nerdeyse her mahalleye açılmaya başlayan AVM’ler artık iş yapmayan, dev işletme giderleriyle, yatırımcısına ve kiracılarına zarar ettiren merkezler olmaya başladı. Tabi aralarında lokasyonu doğru seçilmiş, doğru konumlandırılmış, araştırılıp danışılmış ve iyi işleyenler de var. Ama her adım başı açılmaya başlayınca bu işletmeler yeterli müşteri bulamadığından yatırımcısına da kiracısına da zarar ettiren işletmeler haline gelmektedir. Bir de sanayi yatırımlarında teşviklere, ÇED raporlarına, lojistiğe uygun olması çok önemlidir. Bu konulara başta dikkat edilmeyen yatırımlar bir süre sonra rantabl olmayan, atıl yatırım olurlar. Bu örneklerde de görüldüğü gibi profesyonel yatırımcı danışmanlarından destek almak çok önemlidir. Böyle iyi eğitim almış yetişmiş danışmanlarla birlikte yasa desteği de geldiğinde Türkiye ekonomisine doğrudan ve dolaylı çok fazla katkı sağlayacaktır. Kısa sürede her şeyin çok olumlu, hızlı olarak değiştiğini ve kurumsal yapıda uluslararası şirketlerle rekabet edebilecek büyük ulusal emlak şirketlerinin oluştuğunu göreceğiz. Bu şirketler vergisel katkının yanında önemli sayıda kişiye direkt veya dolaylı istihdam ve sektörde hizmet rekabeti yaratacaklardır.

Yıllardır sektörün hak ettiği yere gelememesinin öncelikli nedeni bir emlakçılık yasasının olmaması ve yukarıdaki gelişmeler için öngörüde bulunulamamasıdır. Kanunun olmadığı yerde kanunsuzluk işler ya, emlak sektöründe de yıllardır öyle olmuş. İşini dürüstçe yapan insanlar haklarını alamamış ve hakları hep yenmiş dolayısıyla onlar yeteri kadar kazanamadıkları için büyüyememiş ve büyük bir kısmı kapanmış veya ancak ayakta kalabilmişlerdir. Bu nedenle bir iki firma dışında köklü kurumsal ve büyük emlak firması oluşamamış ve sektör ön yargılarla kirlenmiş, dışlanmış ve hak ettiği saygıyı görememiş. Tabi bu tablo daha çok 15 sene öncesinin tablosuydu. Şimdi bu yanlışlar, haksızlıklar ve eğitimsizlikler büyük bir oranda değişti ama yeterince değil.  Halbuki dünyada paranın en çok döndüğü, en çok kazancın sağlandığı ve yanlış yatırımlarda en çok paranın kaybedildiği, hata affetmeyen sektördür emlakçılık. Bu nedenledir ki aslında kurumsallığın dürüstlüğün, araştırma, bilgi, tecrübe ve eğitimin önemi emlakçılık sektörü içinde vazgeçilmez temel yapı taşlarıdır.

Peki, sektörde çalışan yüz binlerce kişi nasıl olur da doğru düzgün örgütlenip, yasa çıkartıp haksızlıklara ve yanlışlara son verdiremez o da ayrı bir konu. Sektör birleşip örgütlenmiş hatta fazla örgütlenmiş ve İTO’da emlak bölümü kurulmuş, İstanbul Emlakçılar Odası kurulmuş, yine İstanbul’da Emlak Müşavirleri Federasyonu ve emlak dernekleri kurulmuş, ayrıca Anadolu’nun bir kısım emlak odalarının da içinde bulunduğu Ankara’da Tüm Emlakçılar meslek odası kurulmuştur. Ama bu sivil toplum örgütleri hedefleri ve menfaatleri aynı olmasına rağmen birleşip ortak çalışamamışlar, ortak bir komisyon oluşturup herkesin destekleyeceği bir kanun taslağı hazırlayamamışlardır. Halbuki hazırlanacak emlak yasasını hep birlikte destekleyip bu yasanın başta hizmet alan halka ve devlete yansıyan vergi ve istihdam kazancını, ayrıca emlak sektöründe çalışan yüz binlerce insana olan faydalarını anlatabilmiş olsalardı zaten en kısa sürede çıkarılmış olurdu. Bu kanunun çıkarılmadığı her gün ülkemiz ve insanlarımız için kayıp demektir. Yalnız burada tekrar bir konuya dikkat çekmek istiyorum. Bu yasanın çıkarılması kadar doğru ve eksiksiz çıkarılması da çok önemlidir

 

Kısacası emlakçılık yasasının olmaması sektörü ve çalışanlarını çok olumsuz yönde etkilemiş ve ülke ekonomisine, ticarete inanılmaz ölçüde zarar vermiştir. Birçok sorun yaratmış haksızlıklara neden olmuştur. Artık bu yasa birilerinin menfaat çatışmalarının, kısır döngü kaprisleriyle veya başka nedenlerle göz ardı edilen, eksik gedik değil, tam olarak ülke, toplum ve sektör çalışanlarının hak ve gelecekleri düşünülerek bir an önce doğru ve kapsamlı bir şekilde çıkarılması elzem olmuştur.