Konutun tapusunu incelediniz mi?
Konutun tapusunu incelediniz mi?
Konut kredisi kullandırılacak konutların tapuları kat mülkiyeti, kat irtifakı veya tam mülkiyet şeklinde düzenlenmiş olmalıdır.
Konutun üzerinde "takyidat" olup olmadığını öğrendiniz mi?
Takyidat, konutun tapu kaydına işlenmiş olan ve malikin konut üzerindeki tasarruf hakkını sınırlayan (intifa, ipotek, satış vaadi, şüfa, vefa, iştira, kira, haciz, tedbir gibi) şerhlerdir. Tapu kaydında takyidat bulunan taşınmazlar, konut kredisi teminatı olarak kabul edilmezler. Takyidat bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek tesis edilmekle birlikte konut kredisi için yeterli ve gerekli teminatı teşkil etmediklerinden bu tip takyidat bulunan taşınmazlar konut kredisi için teminat olarak alınmazlar. Tapu kaydında Medeni Kanun uyarınca “Aile Konutu” olduğuna ilişkin şerh bulunan taşınmazlara da ipotek tesis edilebilmesi için önce söz konusu şerhlerin kaldırılması gereklidir.
Tapunun "Kat Mülkiyeti" ya da "Kat İrtifakı" özelliklerini biliyor musunuz?
Bankaların konut kredisi verebilmesi için konutun Kat Mülkiyet Tapusu olması gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nda her bir apartman dairesi, ayrı bir 'bağımsız bölüm' olarak geçmektedir. Binanın 'bağımsız bölümleri', 'ortak alanları', 'eklentileri', 'her bağımsız bölüme ne kadar arsa payı düştüğü' gibi konuları öğrenmenizde fayda var. "Kat İrtifak Tapusu" olan taşınmazlar için konut kredisi kullandırılıp kullandırılmayacağı kredi veren bankanın değerlendirmesine tabidir.
Binanın "Yapı Ruhsatı" olup olmadığını kontrol ettiniz mi?
Yapı ruhsatı, mücavir alanlar içerisinde ruhsata tâbi olan herhangi bir yapının inşaatına başlanabilmesi için belediyelerce, mücavir alan sınırları dışında Valiliklerce (Bayındırlık ve İskan Müdürlükleri) verilen izindir. 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamına giren bütün yapılar için (27. madde de belirtilen istisna hariç ) yapı ruhsatı alınması zorunludur. İnşaatın ilk aşaması olan hafriyat işlemine dahi ruhsat alınmaksızın başlanamaz.
Yapı izni alınmadan önce, yapı sahibi veya vekillerince bağlı bulunulan Tapu ve Kadastro Müdürlüklerine ve ilgili belediyelere başvurularak (aplikasyon tutanağı), (röperli kroki, röperli kroki yoksa ebatlı kroki) veya imar durumunu gösterir çapın ve yol kotu tutanağı ile parselin (kanal kotu tutanağı) ± 0.00 kotuna göre pissu kanal bağlantısının hangi nokta ve kotlarda yapılabileceğini gösteren bir belgenin alınması gereklidir.
Binanın "Kullanım İzni" olup olmadığını kontrol ettiniz mi?
KAT MÜLKİYETİ - KAT İRTİFAKI - YAPI RUHSATI - YAPI KULLANMA İZNİ
634 Sayılı Kat Mülkiyeti yasası (2.7.1965 tarih 12038 sayı R.G.)
Madde 1 - Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli olanlar üzerinde, o gayrimenkulun maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.
Yapılmakta veya ileride yapılacak bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kat irtifakı kurulabilir.
Madde 2 - Bu kanuna göre :
a- Kat mülkiyetine konu olan yapının bütününe (Ana gayrimenkul); Yalnız esas yapı kısmına (Ana yapı); ana gayrimenkulun ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);
b- Ana gayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine (Ortak yerler); Kat maliklerinin ortak malik sıfatı ile paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (kullanma hakkı)
c- (2814 sayılı yasayla değişik bent) Bir arsa üzerinde ilerde kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (Kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (Kat irtifakı sahibi)
d- Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı)
e- kat mülkiyetine veya kat irtifakının kurulmasına esas resmi senede (Sözleşme) denir.
Kart irtifakı kurulması
A. Gerekli belgeler :
1. Dilekçe : Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir tüm maliklerce imzalanmış dilekçe (istenildiğinde bu dilekçe Tapu Sicil Müdürlüğü görevlilerince yazılır)
2. Genel inşaat projesi : Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğu Belediyece (Belediye sınırları dışında Bayındırlık ve İskan Müdürlüğünce) tasdik edilmiş olması gerekir.
Bir arsa üzerine birden fazla inşa edilen yapıların her birinin projede ayrı ayrı gösterilmesi ve blok yapılarda, her blok için ayrı proje verilmesi zorunludur.
3. Vaziyet planı : Bir arsa üzerine yapılacak birden fazla yapıların (Blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumunu, varsa özel yol, yeşil saha spor tesisleri gibi ortak yerlerinin açıkça gösterilmesi ve Belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.
4. Yönetim planı : Ana gayrimenkulun yönetimini düzenleyen yönetim planının bütün maliklerce her sayfası imzalanmış olması gerekir.
5. Liste : Listenin her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ile ana gayrimenkulun maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir.
6. Maliklerin veya yetkili temsilcilerin fotoğraflı nüfus cüzdanları
7. Maliklerin 6x4 cm. büyüklüğünde ikişer adet vesikalık fotoğrafı (Resmi senet ve tapu senetlerine yapıştırılması için)
Kat Mülkiyeti Kurulması
A. Gerekli belgeler :
1. Dilekçe : Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir tüm maliklerce imzalanmış dilekçe (istenildiğinde bu dilekçe Tapu Sicil Müdürlüğü görevlilerince yazılır.)
2. Genel inşaat projesi : Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğu Belediyece (Belediye sınırlan dışında Bayındırlık ve İskan müdürlüğünce) tasdik edilmiş olması gerekir.
Bir arsa üzerine birden fazla inşa edilen yapıların her birinin projede ayrı ayrı gösterilmesi ve her blok için ayrı proje verilmesi zorunludur.
3. Vaziyet planı : Bir arsa üzerine yapılan birden fazla yapıların (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumu, varsa özel yol, yeşil saha spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.
4. Yapı kullanma izni (İskan Ruhsatı)
5. Fotoğraf : Ana gayrimenkulun ön ve arka cephelerini ve mümkünse yan cephelerini gösterir en az 13xl8 cm. boyutlarında olması ve Belediyece tasdik edilmiş olması gerekir.
6. Liste : Listenin, her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ile ana gayrimenkulun maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir.
7. Yönetim planı : Ana gayrimenkulun yönetimini düzenleyen yönetim planının bütün maliklerince her sayfasının imzalanmış olması gerekir.
8. Maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları
9. Maliklerin 6x4 cm büyüklüğünde ikişer vesikalık fotoğrafı (Resmi senet ve tapu senetlerine yapıştırılması için)
10. Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmaz malın kat mülkiyetine geçişte 1, 2, 3, 6 ve 7 nci maddelerindeki belgeler kat irtifakı tesisinde alındığından yeniden ibraz edilmesine gerek yoktur.
Sadece, yapı kullanma izni (iskan ruhsatı) fotoğraf ve yönetim planının (verilmemiş ise) ibrazı halinde maliklerden birinin veya yöneticinin talebine istinaden kat mülkiyeti kurulur.
Yapı Ruhsatı
3194 sayılı imar yasası
Madde 21 - Bu kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26. Maddede belirtilen istisna (Kamuya ait yapılar) dışında Belediye veya Valiliklerden (veya yeminli Serbest Mimarlık ve Mühendislik bürolarından) yapı ruhsatı alınması mecburidir.
Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz.
Ancak derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre Belediyece hazırlanacak İmar Yönetmeliğinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.
Belediyeler veya Valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir.
Yapı Kullanma izni için istenilen belgeler
1. Emlak vergisine ait ilişik kesme belgesi
2. Vizesi yapılmış kanal ruhsatı
3. Temel, toprak ve ısı yalıtım vizeleri yapılmış yapı ruhsatı
4. Bina ön ve arka cephesinden 2 şer adet 13x18 cm renkli resim
5. Çevre düzenleme projesi
6. Asansörlü binalar için proje, ruhsat ve kullanım belgesi
7. Yapıların kontrol hizmeti için ödenen ücret makbuzu
8. İskan harcı tahsil fişi
9. SSK ilişik kesme belgesi
10. Tapu tescil belgesi
11. Emlak istimlak Daire Başkanlığından borcu olmadığına dair yazı
12. Doğalgaz Tesisat projesine göre inşa edildiğini gösterir belge
Bitmemiş konutların "Kullanım İzni" almaya uygun olduğunu teyit etmeniz de fayda var
Binanın elektrik, su, doğalgaz bağlantıları yapılmış mı?
Konutta kiracı oturuyorsa kira kontratını incelediniz mi?
Kira kontratı Tapuya şerh edilmişse taşınmazın teminat olarak kabul edilmemesi ve tüm koşulların sizin için de geçerli olacağından sorun yaşayabilirsiniz
Formun Altı
EKONOMİK DEĞERLEME
Formun Üstü
Konutun "bitmişlik düzeyi", "tapu cinsi", "ruhsatı", "kullanım izni", "kaçak ekler" vb. konularda bankaların kredi verme koşullarını sağlayıp sağlamadığını araştırdınız mı?
Formun Altı
Konutu yatırım amaçlı alıyorsanız, o çevredeki ortalama kira getirisini civardaki emlakçı ve komşulardan araştırmanızı öneririz.
Konutun bakım, tadilat ve yenileme gerektiren bölümlerinin yaratacağı maliyetleri dikkate aldınız mı?
İnşaat halindeki binalarda, konutun size taahhüt edilen zaman, maliyet ve kalitede teslim edileceğinden emin olmak için inşaat firmasının güvenilirliği, geçmiş projelerdeki performansı ve mali durumu ile ilgili araştırma yapmanızı ve inşaatı yapan firma ile imzalayacağınız "Satış Vaadi Sözleşmesi"ni incelemenizi öneririz.
Formun Altı
TAŞIYICI SİSTEM DEĞERLEME
Formun Üstü
Binanın onaylı bir "Taşıyıcı Sistem Projesi" olup olmadığını kontrol ettiniz mi?
Formun Altı
Binanın "Deprem Yönetmeliği"ne uygun olarak inşa edilip edilmediğini kontrol ettiniz mi?
Binanın taşıyıcı sisteminde daha önce onarım yapılmış mı?
Yapılmışsa nedenlerini ve sonuçlarını öğrenmenizi tavsiye ederiz
Binanın temellerinde "Su Yalıtımı" yapılmış mı?
Binanın zemin raporunu edinmenizi ve zemin koşullarını incelemenizi tavsiye ederiz.
Formun Altı
MİMARİ DEĞERLEME
Formun Üstü
Binanın onaylı "Mimari Projesi" olup olmadığını araştırdınız mı?
Formun Altı
Binaya orijinal projesinde olmayan değişiklikler yapılmış mı?
Yapılmışsa nedenlerini öğrenmenizi tavsiye ederiz
Binada "Isı Yalıtımı", "Su Yalıtımı" ve "Ses Yalıtımı" var mı?
Konutun tavanında, tabanında yada duvarlarında çatlama, kabarma, küflenme vb. sorunlar olup olmadığını incelediniz mi?
Konutun ısıtma sisteminde kullanılan boru ve kanalların yaşı kaçtır? Gerekli yalıtımlar yapılmış mıdır?
Formun Altı
Formun Üstü
Tapu Harcı
Formun Altı
Tapu Harcı, konutun emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, alım satım sırasında oluşan gerçek satış bedeli üzerinden, binde 15'er oranında alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı ödenir.
Emlak Vergisi
Konutlarda "Emlak Vergisi" oranı binde 2'dir. Ayrıca "Emlak Vergisi" tutarları üzerinden yüzde 10 da, “Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı” ödenmektedir. Konutun satıldığı yılın "Emlak Vergisi" satan kişi tarafından ödenir. Ancak satın aldığınız ev için ‘satışın yapıldığı yılın sonuna kadar' ilgili belediyeye "Emlak Vergisi Beyannamesi" vermeniz gerekmektedir.
Alacağınız evin, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş "Emlak Vergisi"nden alıcı ve satıcı müteselsilen yani, zincirleme sorumludurlar. (Yani, yeni alınan evin birikmiş emlak vergisi borcu, yeni sahibinden alınabilmektedir. Bu yüzden konutun geçmiş yıllara ait ödenmemiş "Emlak Vergisi" borcu olup olmadığını öğrenmenizde fayda var. Eski ödemeleri Vergi Dairesi'nden kontrol edebilir yada satan kişinin makbuzlarını kontrol ederek fotokopilerini alıp saklayabilmektedir.)
Çevre Temizlik Vergisi
"Çevre Temizlik Vergisi" su tüketim miktarı esas alınmak suretiyle metreküp başına, 2008 yılı için, Büyükşehir Belediyelerinde 18YKr, diğer belediyelerde 15YKr olarak hesaplanır. Hesaplanan "Çevre Temizlik Vergisi" konutlar için su faturası ile tahsil edilir.
Çevre temizlik vergisi mükellefiyeti mülkün satın alındığı tarihten itibaren başlamaktadır.
Gelir Vergisi
Konutun satış bedeli ile maliyet bedeli arasındaki fark (elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçlar da bulunan değerden çıkartılacaktır) "Değer Artış Kazancı" olarak vergilendirilmektedir. Eğer konut, satın alındıktan 5 yıl sonra satılırsa "Değer Artış Kazancı" vergisinden muaftır.
2008 yılında, konutun satışından elde edilen gelirlerin 6.800 TL'si "Gelir Vergisi"nden muaftır. Bu tutarın üzerinde oluşan kazançlar ise, aşan tutara göre %15-35 oranlarında vergilendirilmektedir.
Katma Değer Vergisi
İnşaattan alınan konutlarda net alanın 150 metrakareye kadar olması halinde %1, 150 metrekareyi aşması durumunda ise %18 KDV uygulanmaktadır. (Bu uygulama ikinci el evlerin alım - satımlarında geçerli değildir.)
Kira Vergisi
Gelir Vergisi Kanunu gereği, konutların kiraya verilmesinden elde edilen gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” olarak adlandırılır ve belli koşullarda gelir vergisine tabi tutulurlar.
Bir takvim yılı içinde elde ettikleri kira geliri, istisna tutarını (2.400 TL) aşanlar, aşan tutarı beyan etmekle yükümlüdürler.
Gayrimenkul sermaye iradında safi iradın saptanması için, kira gelirlerinden indirilecek giderler konusunda seçilebilecek iki yöntem vardır.
Gerçek Gider Yöntem
Götürü Gider Yöntemi: Önce yıllık toplam kira gelirinden 2.400 TL'lik istisna, sonra "% 25 götürü gider" düşülür.
Kalan tutar üzerinden, tutara göre %15-35 oranlarında gelir vergisi ödenir.
Formun Altı
Formun Üstü
Konut Finansman Sistemi ne zaman yürürlüğe girdi?
Formun Altı
Kamuoyunda "Mortgage Yasası" olarak bilinen, "5582 sayılı Konut Finansman Sistemi Hakkındaki Kanun" 6 Mart 2007 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi:
Formun Altı
Formun Üstü
Konut Finansman Sistemi konut kredisi kullanmak isteyenler için ne gibi değişiklik getirdi?
Formun Altı
Yasa Kapsamına Giren Konutlar: Oturma amaçlı olarak kullanılacak olan ve "Yapı Kullanma İzni" alınmış tüm konutlar ve inşa halindeki konutlar, mevcut konutlar teminat gösterilerek alınan ihtiyaç kredileri ve re-finansman kredileri yasa kapsamında değerlendirilmektedir.
Vergi Avantajı: Yasa sonrası kullandırılan konut kredilerinden aylık faiz üzerinden % 5 oranında uygulanan Bankacılık ve Sigorta Muamele Vergisi (BSMV) alınmayacaktır.
Faiz Cinsleri: Yasanın tüketicilere getirdiği en önemli değişikliklerden birisi, "Sabit Faizli Konut Kredileri”nin yanı sıra "Değişken Faizli Konut Kredisi" kullanabilme olanağıdır. Bu yasa ile birlikte tüketiciler;
Sabit Faizli
Değişken Faizli
Sabit + Değişken Faizli
kredi kullanma seçeneğine sahip oldular. Değişken Faizli Konut Kredilerinin baz aldığı referans endeks Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE)'dir. Faiz oranı ayarlaması yapılırken, içinde bulunulan aydan iki önceki ayda Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi yıllık yüzde değişim oranı esas alınır.
Bankaların kar marjı ve azami faiz oranı başlangıçta yapılan sözleşmede tüketicilere iletilir. Azami faiz oranın sözleşmede belirlenmiş olması piyasadaki olağandışı faiz hareketlerine karşı tüketicilerin riskini belirli ölçüde azaltır.
Dolayısıyla ödenecek taksit tutarları piyasadaki faiz oranlarına paralel olarak azalabilir veya (sözleşmede belirtilen üst limit kapsamında) artabilir. Değişken faizli kredilerin erken geri ödenmesi halinde “Erken Ödeme Ücreti” alınmayacaktır.
Erken Ödeme Ücreti: Yeni yasa ile birlikte sadece Sabit faizli krediler için, geri ödenen anapara tutarı üzerinden en fazla %2 oranında Erken Ödeme Ücreti talep edilebilmektedir. 6 Mart 2007 tarihinden önce kullandırılan konut kredileri (kanun kapsamına geçip geçmemelerinden bağımsız olarak) Erken Ödeme Ücreti'nden muaftır.
Sözleşme Öncesi Bilgi Formu: Yeni yasa ile birlikte Bankalar tüketicilere kullanmak istedikleri konut kredileriyle ilgili detaylı bilgiler (kredi tutarı, faiz cinsi, yıllık maliyet oranı, ödeme planı simülasyonları... vb.) sunan Sözleşme Öncesi Bilgi Formu vermek zorundalar. Tüketiciler 'Sözleşme Öncesi Bilgi Formu'ndaki bilgileri inceledikten sonra onaylamaları durumunda 'Konut Kredisi Sözleşme'sine ve ödeme planını imza atabilirler.
Formun Altı
Formun Üstü
Konutun ekspertiz değerinin ne kadarı için konut kredisi kullanabilirim?
Formun Altı
Yapı Kredi Bankası'nda satın alacağınız konutun ekspertiz raporunda belirlenen değerinin %80'ine kadar konut kredisi kullanabilirsiniz. Ancak satın almak istediğiniz ev ile birlikte mevcut evinizi de teminat göstererek, yeni evin değerinin 100%'üne kadar kredi kullanabilirsiniz.
Formun Altı
Formun Üstü
Başka bir gayrimenkulü ipotek vererek konut kredisi kullanabilir miyim?
Formun Altı
Bankanın ipotek şartlarına uygun olması ve teminat değerini karşılaması şartıyla şahsınıza ait mevcut bir konutunuzu ipotek vererek konut kredisi kullanabilirsiniz.
Formun Altı
Formun Üstü
Konut Kredisi başvurusu için gerekli belgeler nelerdir?
Formun Altı
Konut Kredisi başvurusu için Yapı Kredi Şubesi'ne getirmeniz gereken belgeler:
Satın alınacak konutun tapusu fotokopisi
Kimlik belgesi (nüfus cüzdanı fotokopisi)
Gelir belgesi
Ücretliler için: Son aya ait maaş bordrosu ve fotokopisi
Serbest Meslek Sahipleri için: Son vergi levhası ve fotokopisi
Emekliler için: Maaş cüzdanlarının fotokopisi
Varsa Tapu fotokopileri, kira kontratları ve diğer gelir belgeleri
Son 3 ay içerisinde alınmış ikametgah belgesi veya son 3 ay içerisinde adınıza düzenlenmiş elektrik, su, doğalgaz, telefon faturası aslı / fotokopisi
Formun Altı
Formun Üstü
Konut Kredisi başvuru süreci nasıl işler?
Formun Altı
Gerekli belgelerle birlikte size en yakın Yapı Kredi Şubesine giderek başvuru formunuzu doldurmanız gerekir.
Bilgi ve belgelerinizde her hangi bir eksiklik yok ise başvurunuz bir gün (24 saat) içerisinde yanıtlanır. (Kredi tutarına ve krediye konu olacak konutun özelliklerine göre söz konusu süre değişiklik gösterebilir.)
Başvurunuzun ön değerlendirmesi yapılır.
Ön değerlendirmesi olumlu sonuçlanan başvurular için konuta ekspertiz yaptırılır.
Ekspertiz raporunda belirlenen konutun değeri doğrultusunda, yararlanabileceğiniz kredi tutarı belirlenir.
Teminat işlemlerin tamamlanır (Konut kredilerinde teminat olarak adınıza kayıtlı konuta ipotek konulur.)
İpotek işlemi tamamlanınca satıcıya hitaben hazırlanmış bloke çek teslim edilerek kredi kullandırılmış olur.
Formun Altı
Formun Üstü
Konut Kredisi masrafları nelerdir?
Formun Altı
Açılış Ücreti: Asgari 1.000 TL olmak üzere, kredi limitinin %2'si oranındadır.
Ekspertiz Ücreti: Ekspertiz ücreti olarak 400 TL alınmaktadır.
Hayat Sigortası *: Kişiye göre farklılık göstermektedir.
DASK (Zorunlu Deprem) Sigortası *: Konuta göre farklılık göstermektedir.
Konut Sigortası *: Konuta göre farklılık göstermektedir.
Sigortalar kredi borçlusunun lehine olduğu için Bankamızca yapılması tavsiye edilmektedir.
Formun Altı
HANGİ KREDİYİ ALABİLİRİM
Formun Üstü
Krediyi hangi amaçla almayı düşünüyorsunuz?
Formun Altı
Oturma / Yatırım amaçlı ev almak için
Başka bankadaki kredimi getirmek için
Mevcut evimin teminatı ile ihtiyaç kredisi almak için
Formun Altı
Mortgage yasası yürürlüğe girdi mi?
5582 Sayılı Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanun (Mortgage yasası) 06 Mart 2007 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu tarihten itibaren kullandırılacak konut kredileri Yasa kapsamındadır.
. 6 Mart 2007’den sonra kullanılan konut kredileri, eski şartlarla kullanılabilir mi?
Hayır, 6 Mart 2007 ve sonrasındaki krediler Yasa kapsamında olacaktır ve Yasanın getirdiği şartlara tabidir.
Mortgage Sisteminin temel özellikleri nelerdir?
Yasa ile konut finansman kredilerinde sabit faizin yanısıra değişken faiz seçeneği de uygulanmaya başlayacaktır.. Değişken faizli krediler ile kredi faizlerinin düşmesini beklemenize gerek kalmayacak. Piyasa faizleri düştükçe, kredinizin faizi de düşecektir. Faizlerin yükselmesi durumunda ise, kredi faizi de yükselecek ancak sözleşmede belirlenen azami faiz oranını geçemeyecektir.
Yasa kapsamındaki krediler mevcutta ödenecek faizin % 5 oranında uygulanan BSMV’den muaf tutulmuştur.
06/03/2007 ve sonrasında kullandırılan konut finansman kredilerinde, kredi sözleşmesinde belirtilmesi kaydıyla sabit faizli kredi kullanan tüketicilerden erken ödeme (kısmi ödeme/kredinin tümünün kapatılması) durumunda erken ödeme ücreti alınmaya başlanacaktır. Kredisini değişken faizli kullanan tüketicilerden ise erken ödeme ücreti alınmayacaktır.
Mevcut kredimi Mortgage Sistemine geçirmenin avantajı nedir?
Mevcut kredinizi mortgage kapsamına geçirdiğinizde (3 aylık geçiş süresinin sonunda) şu an uygulanmakta olan BSMV’den muaf olacaksınız. Ayrıca, kredinizi 06/03/2007 tarihinden önce kullandığınız için, erken ödeme (kısmi veya kapama) yapmanız halinde, erken ödeme ücreti ödemeyeceksiniz.
Buna ek olarak, değişken faizli kredi uygulanmaya başlayınca, kredinizi dilerseniz değişken faizli krediye dönüştürme imkanınız olacak.
Mortgage kredilerinde faiz oranları ne olacak? Faizlerin daha düşmesi için daha fazla beklemeli miyim?
Yasa ile faiz oranları arasında doğrudan bir ilişki yoktur. Bankalar faiz oranlarını kendi büyüme hedefleri ve piyasadaki genel faiz oranları seviyelerine göre düzenlemektedirler. Bu anlamda Yasanın ardından faizlerde bir düşüş beklememek gerekiyor.
Ayrıca, değişken faizli kredi sayesinde, kredi kullanmak için faizlerinin düşmesini beklemeye gerek kalmayacaktır. Değişken faizli kredi kullanırsanız, kredi faizleri düştükçe sizin kredinizin de faizi düşecektir. Ayrıca, Değişken faizli kredide erken ödeme ücreti ödemeniz gerekmeyecektir.
Mortgage yasası ile birlikte faizler %1’in altına düşecek mi?
Mortgage yasası ile faiz oranları arasında bir ilişki yoktur. Faiz oranları piyasanın genel faiz seviyelerine göre güncellenmektedir.
Kredimi Yasa kapsamına geçirirsem, mevcut kredim için daha önceki taksitlerde ödediğim BSMV’leri geri alabilecek miyim?
Mevcut krediniz için daha önce ödediğiniz BSMV’lerin geri ödenmesi mümkün değildir.
Konut Kredimi mortgage yasasından önce (06/03/2007 tarihinden önce) kullandım ve yasa kapsamına alınmasını istemiyorum. Ne yapmalıyım?
Mortgage Yasası (5582 sayılı Yasa) çerçevesinde, tüketicilere mevcut konut kredilerini Mortgage yasası kapsamına dahil etmek isteyip istemediklerine karar verebilmeleri için 3 aylık bir süre tanınmıştır.
Mevcut Kredinizin Yasa kapsamına alınmasını istemiyorsanız, bu süre içinde Şubelerinize başvurmanız gerekmektedir. Yazılı başvurunuz gereğince, krediniz yeni Yasa kapsamına dahil edilmeyecektir.
Konut Kredimi mortgage yasasından önce (06/03/2007 tarihinden önce) kullandım ve yasa kapsamına alınmasını istiyorum. Ne yapmalıyım?
Tüketicilere tanınan 3 aylık süre sonunda Şubelerine bildirimde bulunmayan konut finanasman kredisi kullanan tüketicilerin kredileri otomatik olarak Yasa kapsamına alınacaktır.
Bu nedenle, Yasa kapsamına dahil olmak istiyorsanız Şubelerinize herhangi bir bildirimde bulunmanıza gerek yoktur. Yeni Yasanın getirmiş olduğu BSMV istisnası, geçiş süresi olan, 3 ayın sonunda uygulanmaya başlanacaktır. Bu süreç sonunda sizin için yeni bir ödeme planı hazırlanacaktır.
Mortgage yasası kapsamında “erken ödeme ücreti” olacak mı? Ne kadar ücret ödeyeceğim?
Erken ödeme ücreti yasa kapsamında 06/03/2007 tarihinden sonra kullandırılan sabit faizli krediler için geçerli olacaktır. Sabit faizli kredilerde yapılacak erken (kısmi ödeme veya kredinin tümünün kapatılması) ödemelerde, mevzuata uygun olarak erken ödenen tutarın % 2’si oranında erken ödeme ücreti alınacaktır.
Yasa kapsamında kullandırılacak olan değişken faizli kredilerden erken ödeme ücreti alınmayacaktır.
Mortgage yasasından önce (06/03/2007 tarihinden önce) kullandığım konut kredim için erken ödeme (kısmi ödeme veya kapama) yapmam durumunda erken ödeme ücreti ödeyecek miyim?
Kredinizi 06/03/2007 tarihinden önce kullandıysanız bu ücret sizden tahsil edilmeyecektir.
Kredinizi 06/03/2007 tarihinden sonra kullandıysanız ve krediniz sabit faizli ise erken ödeme ücretini ödemeniz gerekecektir.
Değişken faizli kredinin özellikleri nelerdir ?
Kredi vadeniz boyunca faiz oranlarının bugünkünden daha fazla düşeceğine inanıyorsanız değişken faizli kredi size uygundur. Değişken faizde en önemli özellik azami oranın başlangıçta sözleşmede belirlenecek olmasıdır. Bankanız size mevcut ve azami oran üzerinden hazırlanmış 2 adet ödeme planı verecektir. Faiz oranları düştüğünde taksitleriniz düşecek, faiz oranlarının yükselmesi durumunda ise taksit tutarları en fazla sözleşmede belirlenen azami orana kadar yükselebilecektir.
Değişken faizli kredide faiz riski var mıdır ?
Değişken faizli kredi uygulamasında Bankaların kullanacakları baz faiz endeksleri Merkez Bankası tarafından belirlenecektir. Konut kredisi faiz oranı da belirlenen endeks faiz üzerine Bankaların ekleyeceği kar marjları ile oluşturulacaktır. TCMB henuz endeksleri acıklamadıgı için su anda Bankaların değişken faizli kredi fiyatlamaları belli degildir.
Değişken faizli kredinin işleyişinde, kullanılacak endeks, kar marjları ve belirlenen fiyat başlangıçta yapılan sözleşmede belirtilecektir. Ayrıca azami oran da yine sözleşmede belirlenecektir. Dolayısı ile faizler yükseldiğinde taksit tutarları başlangıçta sözleşmede belirtilen azami orana kadar yükseltilebilecektir. Böylece, azami oran sizin riskinizi kontrol altında tutmanızı sağlayacaktır.
Mortgage yasası sonrasında sabit faizli krediler devam edecek mi?
Yasa sonrası faiz oranında sabit ve değişken olmak üzere iki seçenek sunulacak. Dilerseniz, kredinizi mevcuttaki gibi sabit faiz ile kullanmaya devam edebilirsiniz.
Yasa Kapsamına geçtiğimde Değişken Faizli Krediyi seçmek zorunda mıyım?
Mevcut konut kredinizi Yasa kapsamına geçtikten sonra da sabit faizli olarak ödemeye devam edebilirsiniz. Ancak ilerleyen dönemde krediniz Yasa kapsamında ise dilerseniz değişken faizli krediye geçme seçeneğiniz var.
Kredinizin Yasa kapsamı dışında tutulmasını isterseniz, ileride değişken faizli krediye geçme şansınız olmayacaktır
Yasa kapsamında yapılacak sigortalarda değişiklik olacak mı?
Yasa kapsamında Kredi Hayat Sigortası Konut Sigortası ve DASK yapılmaya devam edilecektir
Mortgage yasasından sonra konut kredilerinde vadeler uzayacak mı?
Vadeler mevcutta belirlendiği şekilde uygulanmaya devam edecektir. Akbank olarak konut kredilerinde TL’de ve Dövize Endeksli Kredilerde 10 yıl vade uygulamaktayız. İlerideki dönemde risk politikamızda bir değişiklik olursa vadelerde değişiklik yapılabilir. Ancak tüketicilere tavsiyemiz, bugünkü faiz oranları çerçevesinde en fazla 10 yıl vadeye kadar kredi kullanmalarıdır.
Mortgage Yasasından sonra kredilendirme oranında bir değişiklik olacak mı?
Konut kredilerinde mevcut uygulamamız olan ekspertiz değerinin %75’ine kadar kredilendirme yapılmaya devam edecektir
Konut kredisi kullandırılacak konutların tapuları kat mülkiyeti, kat irtifakı veya tam mülkiyet şeklinde düzenlenmiş olmalıdır.
Konutun üzerinde "takyidat" olup olmadığını öğrendiniz mi?
Takyidat, konutun tapu kaydına işlenmiş olan ve malikin konut üzerindeki tasarruf hakkını sınırlayan (intifa, ipotek, satış vaadi, şüfa, vefa, iştira, kira, haciz, tedbir gibi) şerhlerdir. Tapu kaydında takyidat bulunan taşınmazlar, konut kredisi teminatı olarak kabul edilmezler. Takyidat bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek tesis edilmekle birlikte konut kredisi için yeterli ve gerekli teminatı teşkil etmediklerinden bu tip takyidat bulunan taşınmazlar konut kredisi için teminat olarak alınmazlar. Tapu kaydında Medeni Kanun uyarınca “Aile Konutu” olduğuna ilişkin şerh bulunan taşınmazlara da ipotek tesis edilebilmesi için önce söz konusu şerhlerin kaldırılması gereklidir.
Tapunun "Kat Mülkiyeti" ya da "Kat İrtifakı" özelliklerini biliyor musunuz?
Bankaların konut kredisi verebilmesi için konutun Kat Mülkiyet Tapusu olması gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nda her bir apartman dairesi, ayrı bir 'bağımsız bölüm' olarak geçmektedir. Binanın 'bağımsız bölümleri', 'ortak alanları', 'eklentileri', 'her bağımsız bölüme ne kadar arsa payı düştüğü' gibi konuları öğrenmenizde fayda var. "Kat İrtifak Tapusu" olan taşınmazlar için konut kredisi kullandırılıp kullandırılmayacağı kredi veren bankanın değerlendirmesine tabidir.
Binanın "Yapı Ruhsatı" olup olmadığını kontrol ettiniz mi?
Yapı ruhsatı, mücavir alanlar içerisinde ruhsata tâbi olan herhangi bir yapının inşaatına başlanabilmesi için belediyelerce, mücavir alan sınırları dışında Valiliklerce (Bayındırlık ve İskan Müdürlükleri) verilen izindir. 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamına giren bütün yapılar için (27. madde de belirtilen istisna hariç ) yapı ruhsatı alınması zorunludur. İnşaatın ilk aşaması olan hafriyat işlemine dahi ruhsat alınmaksızın başlanamaz.
Yapı izni alınmadan önce, yapı sahibi veya vekillerince bağlı bulunulan Tapu ve Kadastro Müdürlüklerine ve ilgili belediyelere başvurularak (aplikasyon tutanağı), (röperli kroki, röperli kroki yoksa ebatlı kroki) veya imar durumunu gösterir çapın ve yol kotu tutanağı ile parselin (kanal kotu tutanağı) ± 0.00 kotuna göre pissu kanal bağlantısının hangi nokta ve kotlarda yapılabileceğini gösteren bir belgenin alınması gereklidir.
Binanın "Kullanım İzni" olup olmadığını kontrol ettiniz mi?
KAT MÜLKİYETİ - KAT İRTİFAKI - YAPI RUHSATI - YAPI KULLANMA İZNİ
634 Sayılı Kat Mülkiyeti yasası (2.7.1965 tarih 12038 sayı R.G.)
Madde 1 - Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli olanlar üzerinde, o gayrimenkulun maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.
Yapılmakta veya ileride yapılacak bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kat irtifakı kurulabilir.
Madde 2 - Bu kanuna göre :
a- Kat mülkiyetine konu olan yapının bütününe (Ana gayrimenkul); Yalnız esas yapı kısmına (Ana yapı); ana gayrimenkulun ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);
b- Ana gayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine (Ortak yerler); Kat maliklerinin ortak malik sıfatı ile paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (kullanma hakkı)
c- (2814 sayılı yasayla değişik bent) Bir arsa üzerinde ilerde kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (Kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (Kat irtifakı sahibi)
d- Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı)
e- kat mülkiyetine veya kat irtifakının kurulmasına esas resmi senede (Sözleşme) denir.
Kart irtifakı kurulması
A. Gerekli belgeler :
1. Dilekçe : Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir tüm maliklerce imzalanmış dilekçe (istenildiğinde bu dilekçe Tapu Sicil Müdürlüğü görevlilerince yazılır)
2. Genel inşaat projesi : Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğu Belediyece (Belediye sınırları dışında Bayındırlık ve İskan Müdürlüğünce) tasdik edilmiş olması gerekir.
Bir arsa üzerine birden fazla inşa edilen yapıların her birinin projede ayrı ayrı gösterilmesi ve blok yapılarda, her blok için ayrı proje verilmesi zorunludur.
3. Vaziyet planı : Bir arsa üzerine yapılacak birden fazla yapıların (Blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumunu, varsa özel yol, yeşil saha spor tesisleri gibi ortak yerlerinin açıkça gösterilmesi ve Belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.
4. Yönetim planı : Ana gayrimenkulun yönetimini düzenleyen yönetim planının bütün maliklerce her sayfası imzalanmış olması gerekir.
5. Liste : Listenin her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ile ana gayrimenkulun maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir.
6. Maliklerin veya yetkili temsilcilerin fotoğraflı nüfus cüzdanları
7. Maliklerin 6x4 cm. büyüklüğünde ikişer adet vesikalık fotoğrafı (Resmi senet ve tapu senetlerine yapıştırılması için)
Kat Mülkiyeti Kurulması
A. Gerekli belgeler :
1. Dilekçe : Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir tüm maliklerce imzalanmış dilekçe (istenildiğinde bu dilekçe Tapu Sicil Müdürlüğü görevlilerince yazılır.)
2. Genel inşaat projesi : Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğu Belediyece (Belediye sınırlan dışında Bayındırlık ve İskan müdürlüğünce) tasdik edilmiş olması gerekir.
Bir arsa üzerine birden fazla inşa edilen yapıların her birinin projede ayrı ayrı gösterilmesi ve her blok için ayrı proje verilmesi zorunludur.
3. Vaziyet planı : Bir arsa üzerine yapılan birden fazla yapıların (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumu, varsa özel yol, yeşil saha spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.
4. Yapı kullanma izni (İskan Ruhsatı)
5. Fotoğraf : Ana gayrimenkulun ön ve arka cephelerini ve mümkünse yan cephelerini gösterir en az 13xl8 cm. boyutlarında olması ve Belediyece tasdik edilmiş olması gerekir.
6. Liste : Listenin, her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ile ana gayrimenkulun maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir.
7. Yönetim planı : Ana gayrimenkulun yönetimini düzenleyen yönetim planının bütün maliklerince her sayfasının imzalanmış olması gerekir.
8. Maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları
9. Maliklerin 6x4 cm büyüklüğünde ikişer vesikalık fotoğrafı (Resmi senet ve tapu senetlerine yapıştırılması için)
10. Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmaz malın kat mülkiyetine geçişte 1, 2, 3, 6 ve 7 nci maddelerindeki belgeler kat irtifakı tesisinde alındığından yeniden ibraz edilmesine gerek yoktur.
Sadece, yapı kullanma izni (iskan ruhsatı) fotoğraf ve yönetim planının (verilmemiş ise) ibrazı halinde maliklerden birinin veya yöneticinin talebine istinaden kat mülkiyeti kurulur.
Yapı Ruhsatı
3194 sayılı imar yasası
Madde 21 - Bu kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26. Maddede belirtilen istisna (Kamuya ait yapılar) dışında Belediye veya Valiliklerden (veya yeminli Serbest Mimarlık ve Mühendislik bürolarından) yapı ruhsatı alınması mecburidir.
Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz.
Ancak derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre Belediyece hazırlanacak İmar Yönetmeliğinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.
Belediyeler veya Valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir.
Yapı Kullanma izni için istenilen belgeler
1. Emlak vergisine ait ilişik kesme belgesi
2. Vizesi yapılmış kanal ruhsatı
3. Temel, toprak ve ısı yalıtım vizeleri yapılmış yapı ruhsatı
4. Bina ön ve arka cephesinden 2 şer adet 13x18 cm renkli resim
5. Çevre düzenleme projesi
6. Asansörlü binalar için proje, ruhsat ve kullanım belgesi
7. Yapıların kontrol hizmeti için ödenen ücret makbuzu
8. İskan harcı tahsil fişi
9. SSK ilişik kesme belgesi
10. Tapu tescil belgesi
11. Emlak istimlak Daire Başkanlığından borcu olmadığına dair yazı
12. Doğalgaz Tesisat projesine göre inşa edildiğini gösterir belge
Bitmemiş konutların "Kullanım İzni" almaya uygun olduğunu teyit etmeniz de fayda var
Binanın elektrik, su, doğalgaz bağlantıları yapılmış mı?
Konutta kiracı oturuyorsa kira kontratını incelediniz mi?
Kira kontratı Tapuya şerh edilmişse taşınmazın teminat olarak kabul edilmemesi ve tüm koşulların sizin için de geçerli olacağından sorun yaşayabilirsiniz
Formun Altı
EKONOMİK DEĞERLEME
Formun Üstü
Konutun "bitmişlik düzeyi", "tapu cinsi", "ruhsatı", "kullanım izni", "kaçak ekler" vb. konularda bankaların kredi verme koşullarını sağlayıp sağlamadığını araştırdınız mı?
Formun Altı
Konutu yatırım amaçlı alıyorsanız, o çevredeki ortalama kira getirisini civardaki emlakçı ve komşulardan araştırmanızı öneririz.
Konutun bakım, tadilat ve yenileme gerektiren bölümlerinin yaratacağı maliyetleri dikkate aldınız mı?
İnşaat halindeki binalarda, konutun size taahhüt edilen zaman, maliyet ve kalitede teslim edileceğinden emin olmak için inşaat firmasının güvenilirliği, geçmiş projelerdeki performansı ve mali durumu ile ilgili araştırma yapmanızı ve inşaatı yapan firma ile imzalayacağınız "Satış Vaadi Sözleşmesi"ni incelemenizi öneririz.
Formun Altı
TAŞIYICI SİSTEM DEĞERLEME
Formun Üstü
Binanın onaylı bir "Taşıyıcı Sistem Projesi" olup olmadığını kontrol ettiniz mi?
Formun Altı
Binanın "Deprem Yönetmeliği"ne uygun olarak inşa edilip edilmediğini kontrol ettiniz mi?
Binanın taşıyıcı sisteminde daha önce onarım yapılmış mı?
Yapılmışsa nedenlerini ve sonuçlarını öğrenmenizi tavsiye ederiz
Binanın temellerinde "Su Yalıtımı" yapılmış mı?
Binanın zemin raporunu edinmenizi ve zemin koşullarını incelemenizi tavsiye ederiz.
Formun Altı
MİMARİ DEĞERLEME
Formun Üstü
Binanın onaylı "Mimari Projesi" olup olmadığını araştırdınız mı?
Formun Altı
Binaya orijinal projesinde olmayan değişiklikler yapılmış mı?
Yapılmışsa nedenlerini öğrenmenizi tavsiye ederiz
Binada "Isı Yalıtımı", "Su Yalıtımı" ve "Ses Yalıtımı" var mı?
Konutun tavanında, tabanında yada duvarlarında çatlama, kabarma, küflenme vb. sorunlar olup olmadığını incelediniz mi?
Konutun ısıtma sisteminde kullanılan boru ve kanalların yaşı kaçtır? Gerekli yalıtımlar yapılmış mıdır?
Formun Altı
Formun Üstü
Tapu Harcı
Formun Altı
Tapu Harcı, konutun emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, alım satım sırasında oluşan gerçek satış bedeli üzerinden, binde 15'er oranında alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı ödenir.
Emlak Vergisi
Konutlarda "Emlak Vergisi" oranı binde 2'dir. Ayrıca "Emlak Vergisi" tutarları üzerinden yüzde 10 da, “Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı” ödenmektedir. Konutun satıldığı yılın "Emlak Vergisi" satan kişi tarafından ödenir. Ancak satın aldığınız ev için ‘satışın yapıldığı yılın sonuna kadar' ilgili belediyeye "Emlak Vergisi Beyannamesi" vermeniz gerekmektedir.
Alacağınız evin, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş "Emlak Vergisi"nden alıcı ve satıcı müteselsilen yani, zincirleme sorumludurlar. (Yani, yeni alınan evin birikmiş emlak vergisi borcu, yeni sahibinden alınabilmektedir. Bu yüzden konutun geçmiş yıllara ait ödenmemiş "Emlak Vergisi" borcu olup olmadığını öğrenmenizde fayda var. Eski ödemeleri Vergi Dairesi'nden kontrol edebilir yada satan kişinin makbuzlarını kontrol ederek fotokopilerini alıp saklayabilmektedir.)
Çevre Temizlik Vergisi
"Çevre Temizlik Vergisi" su tüketim miktarı esas alınmak suretiyle metreküp başına, 2008 yılı için, Büyükşehir Belediyelerinde 18YKr, diğer belediyelerde 15YKr olarak hesaplanır. Hesaplanan "Çevre Temizlik Vergisi" konutlar için su faturası ile tahsil edilir.
Çevre temizlik vergisi mükellefiyeti mülkün satın alındığı tarihten itibaren başlamaktadır.
Gelir Vergisi
Konutun satış bedeli ile maliyet bedeli arasındaki fark (elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçlar da bulunan değerden çıkartılacaktır) "Değer Artış Kazancı" olarak vergilendirilmektedir. Eğer konut, satın alındıktan 5 yıl sonra satılırsa "Değer Artış Kazancı" vergisinden muaftır.
2008 yılında, konutun satışından elde edilen gelirlerin 6.800 TL'si "Gelir Vergisi"nden muaftır. Bu tutarın üzerinde oluşan kazançlar ise, aşan tutara göre %15-35 oranlarında vergilendirilmektedir.
Katma Değer Vergisi
İnşaattan alınan konutlarda net alanın 150 metrakareye kadar olması halinde %1, 150 metrekareyi aşması durumunda ise %18 KDV uygulanmaktadır. (Bu uygulama ikinci el evlerin alım - satımlarında geçerli değildir.)
Kira Vergisi
Gelir Vergisi Kanunu gereği, konutların kiraya verilmesinden elde edilen gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” olarak adlandırılır ve belli koşullarda gelir vergisine tabi tutulurlar.
Bir takvim yılı içinde elde ettikleri kira geliri, istisna tutarını (2.400 TL) aşanlar, aşan tutarı beyan etmekle yükümlüdürler.
Gayrimenkul sermaye iradında safi iradın saptanması için, kira gelirlerinden indirilecek giderler konusunda seçilebilecek iki yöntem vardır.
Gerçek Gider Yöntem
Götürü Gider Yöntemi: Önce yıllık toplam kira gelirinden 2.400 TL'lik istisna, sonra "% 25 götürü gider" düşülür.
Kalan tutar üzerinden, tutara göre %15-35 oranlarında gelir vergisi ödenir.
Formun Altı
Formun Üstü
Konut Finansman Sistemi ne zaman yürürlüğe girdi?
Formun Altı
Kamuoyunda "Mortgage Yasası" olarak bilinen, "5582 sayılı Konut Finansman Sistemi Hakkındaki Kanun" 6 Mart 2007 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi:
Formun Altı
Formun Üstü
Konut Finansman Sistemi konut kredisi kullanmak isteyenler için ne gibi değişiklik getirdi?
Formun Altı
Yasa Kapsamına Giren Konutlar: Oturma amaçlı olarak kullanılacak olan ve "Yapı Kullanma İzni" alınmış tüm konutlar ve inşa halindeki konutlar, mevcut konutlar teminat gösterilerek alınan ihtiyaç kredileri ve re-finansman kredileri yasa kapsamında değerlendirilmektedir.
Vergi Avantajı: Yasa sonrası kullandırılan konut kredilerinden aylık faiz üzerinden % 5 oranında uygulanan Bankacılık ve Sigorta Muamele Vergisi (BSMV) alınmayacaktır.
Faiz Cinsleri: Yasanın tüketicilere getirdiği en önemli değişikliklerden birisi, "Sabit Faizli Konut Kredileri”nin yanı sıra "Değişken Faizli Konut Kredisi" kullanabilme olanağıdır. Bu yasa ile birlikte tüketiciler;
Sabit Faizli
Değişken Faizli
Sabit + Değişken Faizli
kredi kullanma seçeneğine sahip oldular. Değişken Faizli Konut Kredilerinin baz aldığı referans endeks Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE)'dir. Faiz oranı ayarlaması yapılırken, içinde bulunulan aydan iki önceki ayda Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi yıllık yüzde değişim oranı esas alınır.
Bankaların kar marjı ve azami faiz oranı başlangıçta yapılan sözleşmede tüketicilere iletilir. Azami faiz oranın sözleşmede belirlenmiş olması piyasadaki olağandışı faiz hareketlerine karşı tüketicilerin riskini belirli ölçüde azaltır.
Dolayısıyla ödenecek taksit tutarları piyasadaki faiz oranlarına paralel olarak azalabilir veya (sözleşmede belirtilen üst limit kapsamında) artabilir. Değişken faizli kredilerin erken geri ödenmesi halinde “Erken Ödeme Ücreti” alınmayacaktır.
Erken Ödeme Ücreti: Yeni yasa ile birlikte sadece Sabit faizli krediler için, geri ödenen anapara tutarı üzerinden en fazla %2 oranında Erken Ödeme Ücreti talep edilebilmektedir. 6 Mart 2007 tarihinden önce kullandırılan konut kredileri (kanun kapsamına geçip geçmemelerinden bağımsız olarak) Erken Ödeme Ücreti'nden muaftır.
Sözleşme Öncesi Bilgi Formu: Yeni yasa ile birlikte Bankalar tüketicilere kullanmak istedikleri konut kredileriyle ilgili detaylı bilgiler (kredi tutarı, faiz cinsi, yıllık maliyet oranı, ödeme planı simülasyonları... vb.) sunan Sözleşme Öncesi Bilgi Formu vermek zorundalar. Tüketiciler 'Sözleşme Öncesi Bilgi Formu'ndaki bilgileri inceledikten sonra onaylamaları durumunda 'Konut Kredisi Sözleşme'sine ve ödeme planını imza atabilirler.
Formun Altı
Formun Üstü
Konutun ekspertiz değerinin ne kadarı için konut kredisi kullanabilirim?
Formun Altı
Yapı Kredi Bankası'nda satın alacağınız konutun ekspertiz raporunda belirlenen değerinin %80'ine kadar konut kredisi kullanabilirsiniz. Ancak satın almak istediğiniz ev ile birlikte mevcut evinizi de teminat göstererek, yeni evin değerinin 100%'üne kadar kredi kullanabilirsiniz.
Formun Altı
Formun Üstü
Başka bir gayrimenkulü ipotek vererek konut kredisi kullanabilir miyim?
Formun Altı
Bankanın ipotek şartlarına uygun olması ve teminat değerini karşılaması şartıyla şahsınıza ait mevcut bir konutunuzu ipotek vererek konut kredisi kullanabilirsiniz.
Formun Altı
Formun Üstü
Konut Kredisi başvurusu için gerekli belgeler nelerdir?
Formun Altı
Konut Kredisi başvurusu için Yapı Kredi Şubesi'ne getirmeniz gereken belgeler:
Satın alınacak konutun tapusu fotokopisi
Kimlik belgesi (nüfus cüzdanı fotokopisi)
Gelir belgesi
Ücretliler için: Son aya ait maaş bordrosu ve fotokopisi
Serbest Meslek Sahipleri için: Son vergi levhası ve fotokopisi
Emekliler için: Maaş cüzdanlarının fotokopisi
Varsa Tapu fotokopileri, kira kontratları ve diğer gelir belgeleri
Son 3 ay içerisinde alınmış ikametgah belgesi veya son 3 ay içerisinde adınıza düzenlenmiş elektrik, su, doğalgaz, telefon faturası aslı / fotokopisi
Formun Altı
Formun Üstü
Konut Kredisi başvuru süreci nasıl işler?
Formun Altı
Gerekli belgelerle birlikte size en yakın Yapı Kredi Şubesine giderek başvuru formunuzu doldurmanız gerekir.
Bilgi ve belgelerinizde her hangi bir eksiklik yok ise başvurunuz bir gün (24 saat) içerisinde yanıtlanır. (Kredi tutarına ve krediye konu olacak konutun özelliklerine göre söz konusu süre değişiklik gösterebilir.)
Başvurunuzun ön değerlendirmesi yapılır.
Ön değerlendirmesi olumlu sonuçlanan başvurular için konuta ekspertiz yaptırılır.
Ekspertiz raporunda belirlenen konutun değeri doğrultusunda, yararlanabileceğiniz kredi tutarı belirlenir.
Teminat işlemlerin tamamlanır (Konut kredilerinde teminat olarak adınıza kayıtlı konuta ipotek konulur.)
İpotek işlemi tamamlanınca satıcıya hitaben hazırlanmış bloke çek teslim edilerek kredi kullandırılmış olur.
Formun Altı
Formun Üstü
Konut Kredisi masrafları nelerdir?
Formun Altı
Açılış Ücreti: Asgari 1.000 TL olmak üzere, kredi limitinin %2'si oranındadır.
Ekspertiz Ücreti: Ekspertiz ücreti olarak 400 TL alınmaktadır.
Hayat Sigortası *: Kişiye göre farklılık göstermektedir.
DASK (Zorunlu Deprem) Sigortası *: Konuta göre farklılık göstermektedir.
Konut Sigortası *: Konuta göre farklılık göstermektedir.
Sigortalar kredi borçlusunun lehine olduğu için Bankamızca yapılması tavsiye edilmektedir.
Formun Altı
HANGİ KREDİYİ ALABİLİRİM
Formun Üstü
Krediyi hangi amaçla almayı düşünüyorsunuz?
Formun Altı
Oturma / Yatırım amaçlı ev almak için
Başka bankadaki kredimi getirmek için
Mevcut evimin teminatı ile ihtiyaç kredisi almak için
Formun Altı
Mortgage yasası yürürlüğe girdi mi?
5582 Sayılı Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanun (Mortgage yasası) 06 Mart 2007 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu tarihten itibaren kullandırılacak konut kredileri Yasa kapsamındadır.
. 6 Mart 2007’den sonra kullanılan konut kredileri, eski şartlarla kullanılabilir mi?
Hayır, 6 Mart 2007 ve sonrasındaki krediler Yasa kapsamında olacaktır ve Yasanın getirdiği şartlara tabidir.
Mortgage Sisteminin temel özellikleri nelerdir?
Yasa ile konut finansman kredilerinde sabit faizin yanısıra değişken faiz seçeneği de uygulanmaya başlayacaktır.. Değişken faizli krediler ile kredi faizlerinin düşmesini beklemenize gerek kalmayacak. Piyasa faizleri düştükçe, kredinizin faizi de düşecektir. Faizlerin yükselmesi durumunda ise, kredi faizi de yükselecek ancak sözleşmede belirlenen azami faiz oranını geçemeyecektir.
Yasa kapsamındaki krediler mevcutta ödenecek faizin % 5 oranında uygulanan BSMV’den muaf tutulmuştur.
06/03/2007 ve sonrasında kullandırılan konut finansman kredilerinde, kredi sözleşmesinde belirtilmesi kaydıyla sabit faizli kredi kullanan tüketicilerden erken ödeme (kısmi ödeme/kredinin tümünün kapatılması) durumunda erken ödeme ücreti alınmaya başlanacaktır. Kredisini değişken faizli kullanan tüketicilerden ise erken ödeme ücreti alınmayacaktır.
Mevcut kredimi Mortgage Sistemine geçirmenin avantajı nedir?
Mevcut kredinizi mortgage kapsamına geçirdiğinizde (3 aylık geçiş süresinin sonunda) şu an uygulanmakta olan BSMV’den muaf olacaksınız. Ayrıca, kredinizi 06/03/2007 tarihinden önce kullandığınız için, erken ödeme (kısmi veya kapama) yapmanız halinde, erken ödeme ücreti ödemeyeceksiniz.
Buna ek olarak, değişken faizli kredi uygulanmaya başlayınca, kredinizi dilerseniz değişken faizli krediye dönüştürme imkanınız olacak.
Mortgage kredilerinde faiz oranları ne olacak? Faizlerin daha düşmesi için daha fazla beklemeli miyim?
Yasa ile faiz oranları arasında doğrudan bir ilişki yoktur. Bankalar faiz oranlarını kendi büyüme hedefleri ve piyasadaki genel faiz oranları seviyelerine göre düzenlemektedirler. Bu anlamda Yasanın ardından faizlerde bir düşüş beklememek gerekiyor.
Ayrıca, değişken faizli kredi sayesinde, kredi kullanmak için faizlerinin düşmesini beklemeye gerek kalmayacaktır. Değişken faizli kredi kullanırsanız, kredi faizleri düştükçe sizin kredinizin de faizi düşecektir. Ayrıca, Değişken faizli kredide erken ödeme ücreti ödemeniz gerekmeyecektir.
Mortgage yasası ile birlikte faizler %1’in altına düşecek mi?
Mortgage yasası ile faiz oranları arasında bir ilişki yoktur. Faiz oranları piyasanın genel faiz seviyelerine göre güncellenmektedir.
Kredimi Yasa kapsamına geçirirsem, mevcut kredim için daha önceki taksitlerde ödediğim BSMV’leri geri alabilecek miyim?
Mevcut krediniz için daha önce ödediğiniz BSMV’lerin geri ödenmesi mümkün değildir.
Konut Kredimi mortgage yasasından önce (06/03/2007 tarihinden önce) kullandım ve yasa kapsamına alınmasını istemiyorum. Ne yapmalıyım?
Mortgage Yasası (5582 sayılı Yasa) çerçevesinde, tüketicilere mevcut konut kredilerini Mortgage yasası kapsamına dahil etmek isteyip istemediklerine karar verebilmeleri için 3 aylık bir süre tanınmıştır.
Mevcut Kredinizin Yasa kapsamına alınmasını istemiyorsanız, bu süre içinde Şubelerinize başvurmanız gerekmektedir. Yazılı başvurunuz gereğince, krediniz yeni Yasa kapsamına dahil edilmeyecektir.
Konut Kredimi mortgage yasasından önce (06/03/2007 tarihinden önce) kullandım ve yasa kapsamına alınmasını istiyorum. Ne yapmalıyım?
Tüketicilere tanınan 3 aylık süre sonunda Şubelerine bildirimde bulunmayan konut finanasman kredisi kullanan tüketicilerin kredileri otomatik olarak Yasa kapsamına alınacaktır.
Bu nedenle, Yasa kapsamına dahil olmak istiyorsanız Şubelerinize herhangi bir bildirimde bulunmanıza gerek yoktur. Yeni Yasanın getirmiş olduğu BSMV istisnası, geçiş süresi olan, 3 ayın sonunda uygulanmaya başlanacaktır. Bu süreç sonunda sizin için yeni bir ödeme planı hazırlanacaktır.
Mortgage yasası kapsamında “erken ödeme ücreti” olacak mı? Ne kadar ücret ödeyeceğim?
Erken ödeme ücreti yasa kapsamında 06/03/2007 tarihinden sonra kullandırılan sabit faizli krediler için geçerli olacaktır. Sabit faizli kredilerde yapılacak erken (kısmi ödeme veya kredinin tümünün kapatılması) ödemelerde, mevzuata uygun olarak erken ödenen tutarın % 2’si oranında erken ödeme ücreti alınacaktır.
Yasa kapsamında kullandırılacak olan değişken faizli kredilerden erken ödeme ücreti alınmayacaktır.
Mortgage yasasından önce (06/03/2007 tarihinden önce) kullandığım konut kredim için erken ödeme (kısmi ödeme veya kapama) yapmam durumunda erken ödeme ücreti ödeyecek miyim?
Kredinizi 06/03/2007 tarihinden önce kullandıysanız bu ücret sizden tahsil edilmeyecektir.
Kredinizi 06/03/2007 tarihinden sonra kullandıysanız ve krediniz sabit faizli ise erken ödeme ücretini ödemeniz gerekecektir.
Değişken faizli kredinin özellikleri nelerdir ?
Kredi vadeniz boyunca faiz oranlarının bugünkünden daha fazla düşeceğine inanıyorsanız değişken faizli kredi size uygundur. Değişken faizde en önemli özellik azami oranın başlangıçta sözleşmede belirlenecek olmasıdır. Bankanız size mevcut ve azami oran üzerinden hazırlanmış 2 adet ödeme planı verecektir. Faiz oranları düştüğünde taksitleriniz düşecek, faiz oranlarının yükselmesi durumunda ise taksit tutarları en fazla sözleşmede belirlenen azami orana kadar yükselebilecektir.
Değişken faizli kredide faiz riski var mıdır ?
Değişken faizli kredi uygulamasında Bankaların kullanacakları baz faiz endeksleri Merkez Bankası tarafından belirlenecektir. Konut kredisi faiz oranı da belirlenen endeks faiz üzerine Bankaların ekleyeceği kar marjları ile oluşturulacaktır. TCMB henuz endeksleri acıklamadıgı için su anda Bankaların değişken faizli kredi fiyatlamaları belli degildir.
Değişken faizli kredinin işleyişinde, kullanılacak endeks, kar marjları ve belirlenen fiyat başlangıçta yapılan sözleşmede belirtilecektir. Ayrıca azami oran da yine sözleşmede belirlenecektir. Dolayısı ile faizler yükseldiğinde taksit tutarları başlangıçta sözleşmede belirtilen azami orana kadar yükseltilebilecektir. Böylece, azami oran sizin riskinizi kontrol altında tutmanızı sağlayacaktır.
Mortgage yasası sonrasında sabit faizli krediler devam edecek mi?
Yasa sonrası faiz oranında sabit ve değişken olmak üzere iki seçenek sunulacak. Dilerseniz, kredinizi mevcuttaki gibi sabit faiz ile kullanmaya devam edebilirsiniz.
Yasa Kapsamına geçtiğimde Değişken Faizli Krediyi seçmek zorunda mıyım?
Mevcut konut kredinizi Yasa kapsamına geçtikten sonra da sabit faizli olarak ödemeye devam edebilirsiniz. Ancak ilerleyen dönemde krediniz Yasa kapsamında ise dilerseniz değişken faizli krediye geçme seçeneğiniz var.
Kredinizin Yasa kapsamı dışında tutulmasını isterseniz, ileride değişken faizli krediye geçme şansınız olmayacaktır
Yasa kapsamında yapılacak sigortalarda değişiklik olacak mı?
Yasa kapsamında Kredi Hayat Sigortası Konut Sigortası ve DASK yapılmaya devam edilecektir
Mortgage yasasından sonra konut kredilerinde vadeler uzayacak mı?
Vadeler mevcutta belirlendiği şekilde uygulanmaya devam edecektir. Akbank olarak konut kredilerinde TL’de ve Dövize Endeksli Kredilerde 10 yıl vade uygulamaktayız. İlerideki dönemde risk politikamızda bir değişiklik olursa vadelerde değişiklik yapılabilir. Ancak tüketicilere tavsiyemiz, bugünkü faiz oranları çerçevesinde en fazla 10 yıl vadeye kadar kredi kullanmalarıdır.
Mortgage Yasasından sonra kredilendirme oranında bir değişiklik olacak mı?
Konut kredilerinde mevcut uygulamamız olan ekspertiz değerinin %75’ine kadar kredilendirme yapılmaya devam edecektir
Yorumlar