Akitli İşlemler

A)SATIŞ Satış işlemi ile taşınmazın mülkiyeti belli bir bedel karşılığında malik tarafından alıcıya devredilmektedir. İşlemi tapu sicil müdürlüğünden talep edecek kişi, satış konu taşınmazın maliki veya onun temsilcisidir. İstenecek bilgiler İşlem tapu sicil müdürlüğünde talep edilirken , aşağıdaki hususların satıcı tarafından tam olarak bilinmesi gerekir. Bunlar ; a) Satışa konu taşınmaz b) Satış bedeli c) Alıcıların adı soyadı, alıcı tüzel kişi ise ticaret ünvanı veya adı d) Taşınmazın tamamının veya hissesinin satılacağı e) Satış bedeli tamamen alınmayacak ise, kalan miktar için kanuni derecede ipotek tesis edilip edilmeyeceği f) Satıcı ve alıcının vergi kimlik numarası g) Vatandaşlık numaraları h) Mesken nitelikli yapılarda zorunlu deprem sigortası Hisseli satışlarda, satış yapılan taşınmazda, alıcının daha önceden adına kayıtlı hissesi var ise bu hisseler ayrıca talep edilmese dahi tapu sicil müdürlüklerince resen birleştirilmektedir. Satıcının Kanuni İpotek Hakkı Satış bedelinden arta kalan miktar için, kanuni ipotek tesisini isteme, sadece işlemi için satıcıya tanınmış bir haktır. Kanuni ipotek satış işlemi sırasında tesis edileceği gibi tescilden itibaren 3 ay içerisinde de tesisi talep edilebilir. Bu hakkın kullanılması zorunlu olmayıp, satış bedelinin arta kalan miktarı başka yollarla teminat altına alınmakta veya ihtiyaç duyulmamakta ise, satıcı bu hakkını kullanmayabilecektir. Ayrıca satış bedelinin tamamı peşin ödenmeyecek ise tarafların kararlaştırdıkları vade şartlar, satış için düzenlenecek resmi senede yazılabilmektedir. Satıcının tamamını peşin olarak almadığı satış bedelinden arta kalan miktar için , lehine kanuni ipotek tesis ettirmesi , alacağın tahsilini temin bakımından kanımızca daha uygun olacaktır. Şunu da belirtmek gerekir ki, kanuni ipotek miktarı satış bedeli ile sınırlı olup satış bedelinden daha fazla miktarlar için, kanuni ipotek tesisi mümkün değildir. Hisseli satışlarda Şüf’a hakkının kullanılması Hisseli satışlarda, taşınmazdaki diğer hissedarlara öncelikle satın alma (şüf’a) hakkı tanınmıştır. Ancak bu hak hisse satışının hissedarlar dışındaki üçüncü bir kişiye yapılması halinde kullanılabilmektedir. Satışın taşınmazdaki hissedarlara yapılması halinde bu hak kullanılamayacaktır. Şüf’a hakkının kullanılma süresi ise satışın yapıldığının öğrenildiği tarihen itibaren 3 ay öğrenilmemesi durumunda ise, 2 yıldır. Bu sürelerin geçmesi halinde hakkın kullanılması mümkün değildir. Şüf’a hakkının kullanılarak, satılan hissenin edinilmesi tapu sicil müdürlüğünden talep edilmeyip ilgili mahkemeye müracaat ile, mahkemenin vereceği kesinleşmiş kararın ibrazı halinde, edinme söz konusu olacaktır. B) KAT KARŞILIĞI TEMLİK (DEVİR) Ülkemiz özellikle 1950’li yıllardan sonra süratli bir kentleşme sürecine girmiş, bu süreç, bina yapımındaki artışı da beraberinde getirmiştir. Özellikle kent merkezlerinde bina yapımına elverişli arsaların sınırlı oluşu, arsa fiyatlarının hızlı bir şekilde artmasına neden olmuştur. Bir taraftan kent nüfusunun hızlı artışıyla grek barınma ve gerekse ekonomik faaliyetlerin yürütülmesi, bina yapımını zorunlu hale getirirken bir taraftan da arsa fiyatları hızla yükselmektedir. İşte bu ikili olgu, kat karşılığı temlik sözleşmesi tipini doğurmuştur. Böylece binayı yapacak olan (müteahhit) , yüksek bir arsa bedeli ödemekten kurtularak, parasal kaynaklarını bina yapımına yönlendirmekte, aynı zamanda arsa sahibi de en iyi bir şekilde değerlendirebilmektedir Kat karşılığı temlik işlemi, borçlar kanunumuzda açıkça yer almamıştır. Uygulamalarda kat karşılığı temlik sözleşmeleri söz konusu yasada yer alan satış ve istisna akitleri unsurlarını birlikte içeren, karma bir akit olarak değerlendirilmektedir. Kat karşılığı temlikte arsa sahiplerince satış bedeli alınmamakta buna karşılık devralan (müteahhit) tarafından da bina inşa edilmektedir. İşlemi Kat karşılığı temlik resmi şekle tabi olup, resmi şekilde tapu sicil müdürlüğünce resmi senet düzenlenmesidir. Uygulamada sıkça karşılaşılan noterlerce düzenlenmiş kat karşılığı inşaat hakkı sözleşmelerine dayanılarak, mülkiyet devri mümkün değildir. Tapu Sicil Tüzüğüne göre bu tür sözleşmeler sadece tapu kütüğüne şerh verilebilmektedir. Kat karşılığı temlik işleminde, temlikle konu taşınmaz üzerine bina arsa edilecek arsalardır. Genelde taşınmazlar bu nitelikte olmakla birlikte, bina vasfındaki taşınmazlarında temlike konu olması kanımızca mümkündür. Kat karşılığı temlikle taşınmaz maliki veya malikleri taşınmazların belli bir payını, Müteahhit tarafından yapılacak inşaata karşılık olarak devredeceklerdir. Bu devirde açıkça bir bedel söz konusu olmayıp bedel karşılığı olarak müteahhit tarafından bina yapımı üstlenilmektedir. Yapılacak binanın ne kadarının arsa sahibine verileceği, ne kadarının müteahhit üzerinde kalacağı yine binanın ne şekilde yapılacağı gibi diğer hususlar, taraflarca noterde düzenlenen kat karşılığı inşaat hakkı sözleşmelerinde yer almaktadır. Tapu sicil müdürlüğünce düzenlenecek resmi senetlerde inşaat sözleşmelerinde atıf yapılabilecektir. C) BAĞIŞ (HİBE) Taşınmazın karşılığında bir bedel olmaksızın mülkiyetinin devredildiği bir işlemdir. Medeni haklarını kullanma yeterliliğine sahip olan herkes taşınmazlarını hibe edebilir. Yaşı küçüğün veya vesayet altındaki kişilerin taşınmazı veli veya vasilerince bağışlanamaz. Hibeyi kimler kabul eder? Hibeyi medeni haklarını kullanma yeterliğine sahip olanlarla bu hakları kullanama yeterliğinden yoksun olsa bile temyiz kudretine sahip olan herkes kabul edebilmektedir. Ancak, kanuni temsilcileri tarafından (veli, vasi gb.) temsil edilen kişiler kanuni temsilcileri bu işleme rıza göstermemesi halinde kendilerine yapılan taşınmaz hibesini kabul edemezler. Mümeyyiz küçük ve mahcura yapılacak bağışların kabul edilebilmesi için bağışın herhangi bir şart ve mükellefiyete bağlanmış olması gerekir. a) Rücü Şartı ile Bağış Taşınmaz hibesinde kanunun tapu kütüğünde şerhini kabul ettiği tek şart ‘’rücü’’ şartıdır. Bunun dışındaki başkaca bir şartın aşınmaz hibesinde kütüğe şerh verilmeyeceği kanaatindeyiz. Bu sebeple, rücü şartının dışındaki bir şartın düzenlenecek resmi senette belirtilmesi mümkün olsa dahi (örn. Okul, cami yapımı vb.) bunun tapu kütüğünde şerhi kanaatimizce mümkün olmayacaktır. Hibe eden sadece bağış yapılanın kendisinden önce ölmesi halinde, taşınmazın mülkiyetinin tekrar kendisine döneceğini şart edebilecek bu şartı kütüğe şerh ettirebilecektir. b) Veraset ve İntikal Vergisi Yönünden Bağış İşlemi Esas amacı, karşılığında bir bedel olmaksızın taşınmazın devri işlemi olan bağışa, uygulamada bazen tapu harcının az ödenmesi düşüncesiyle başvurulduğu görülmektedir. Bazen de taraflar aralarında gerçekten bağış işlemi yapmak istemekle birlikte, ileride bunun bazı sakınca ve külfetler doğuracağı kanısı ile satış yolunu tercih etmektedirler. Bütün bu düşüncelerin sebebi; Karşılıksız bir edinme olması nedeni ile, bu edinilen taşınmazların Veraset ve intikal vergisine konu olmasıdır. Bağış yoluyla edinilen taşınmazların edinen tarafından süresi içerisinde ilgili vergi dairesine beyanda bulunarak Veraset ve İntikal vergisinin ödenmesi gerekmektedir. Söz konusu vergi tahsil edilmediği veya başkaca taşınmazların teminat gösterilmediği sürece, bu yolla edinilen taşınmazların bir başkasına devri veya üzerine aynı hak tesisi mümkün değildir. Ancak rücü şartın bağlı olarak yapılan hibeler Veraset İntikal vergisinden istisna tutulmuştur. c) TRAMPA Konumuz açısından trampa bir taşınmazın bir başka taşınmazla karşılıklı değiştirilmesidir. Her ne kadar, trampa edilen mallar arasında, değer denkliği söz konusu ise de, bu husus sadece tarafları ilgilendirmektedir. Şayet trampa edilen taşınmazlar arasında değer farklılıkları varsa, aradaki değer farkı ve bu farkın tahsil şekli tapu sicil müdürlüğünde düzenlenecek resmi senede yazılabilecektir. Trampaya konu taşınmazların rayiç değerinin bilinmesi gerekmektedir. Bu değer asgari olarak taşınmazların ilgili belediyeye beyan edilen emlak vergisi beyan değeri olacaktır. d) TAKSİM Taksim olarak mülkiyet olarak tasarruf edilen taşınmazların, her ortağın payına karşılık olarak ortaklara tahsis edilmesi işlemidir. Şartları: 1. Taksime konu taşınmazların, toplu mülkiyet (iştirak hali ) veya hisseli mülkiyet (müşterek) olrak tapu kütüğünde tescili olması 2. Miras taksimi dışında, taksime taşınmazdaki bütün ortakların katılması 3. Yapılan taksim sonucu her ortağa müstakil veya hisseli olmak üzere bir taşınmazın isabet etmesi. Taksim taşınmazların parçalara ayrılması (ifraz) ile, aynı işlem olmayıp ortaklık kapsamına giren taşınmazların ortaklar arasında paylaşılmasıdır. Ayrıca taksimi yapılacak taşınmazların tümünün de aynı nitelikte olması şart değildir. Farklı nitelikteki (mesken, tarla, bağ gb.) taşınmazlar da birlikte taksime konu olabilecektir. f) ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA AKDİ Taşınmaz malikin, kendisine ölünceye kadar bakıp beslemek ve görüp gözetmek şartıyla, bunu sağlayacak kişiye taşınmazını devretmesini sağlayan bir işlemdir. Ölünceye kadar bakma akdine ilişkin sözleşmeler, tapu sicil müdürlükleri, noterler veya sulh hakimi tarafından düzenlenebilmektedir. İşleme ilişkin sözleşme sulh hakimi veya noter tarafından düzenlenmiş ise sözleşmenin tapu sicil müdürlüğüne ibrazı ile malik veya temsilcisinin tescil talebinde bulunması gerekir. Sözleşmede tescilin, taşınmazı bu şarta bağlı olarak devralacak kişi tarafından talep edileceği yer almışsa, bu takdirde tescil bu kişi tarafından talep edilebilecektir. Bakım alacaklısı sadece gerçek kişiler olabilir. Bakım borçlusu ise gerçek kişi veya tüzel kişiler olabilecektir. Ölünceye kadar bakma akitlerinin tapu sicil müdürlüğünde düzenlenen diğer akitli işlemlerden farkı resmi senede iki şahidin iştirak etmesidir. Ayrıca resmi senede iki şahidin iştirak etmesidir. Ayrıca resmi senet özel bir düzenleme şekline tabidir. Bunların nedeni de ölünceye kadar bakma akitlerinin yasa gereği resmi vasiyet şeklinde tazminin zorunlu olmasıdır. g) İNTİFA HAKKI İntifa hakkı, hakka konu taşınmaz üzerinde, bu hakka sahip olan kişiye geniş bir kullanma ve yararlanma yetkisi veren kişiye bağlı bir irtifak hakkıdır. İntifa hakkı sözleşme ve mahkeme kararı olmak üzere iki şekilde tesis edilmektedir. 1. Mahkeme kararı ile intifa hakkı Tesisi: İntifa hakkı, mahkeme kararı ile tesis edilebilir. Tescili ile kesinleşmiş mahkeme kararının tapu sicil müdürlüğüne ibrazı gereklidir. 2. İntifa Hakkının Sözleşme ile Tanınması: Taşınmaz maliki taşınmazın intifa hakkını herhangi bir kişiye tanıyabilir. İntifa hakkı tanınacak kişiler, gerçek kişiler olabileceği gibi, tüzel kişilerde olabilir. İşlem malik veya temsilcisinin talebi üzerine resmi senet tanzimi suretiyle yerine getirilir. 3. İntifa hakkında süre ve bedel: Süresiz olarak intifa hakkı tanınmaz, sürenin mutlaka belirtilmesi gerekmektedir. Ancak bu süre gerçek kişilerde en çok ömür boyu tüzel kişilerde ise 100 yıldır. İntifa hakkı, bedel karşılığında tanınabileceği gibi bedelsiz olarak da tanınabilir. Bedelsiz tanımalarda, işleme hibeye ilişkin hükümler uygulanmaktadır. Sona Erme: İntifa hakkında feragat: İntifa hakkı sahibi söz konusu bu hakkından, kuru mülkiyet sahibi lehine her zaman feragat edebilir. Bunun için bu husus da tapu sicil müdürlüğüne talepte bulunması gerekecektir. İntifa hakkından feragat bedelli olabileceği gibide bedelsizde olabilir. Bedelsiz feragatlara hibeye ilişkin hükümler tatbik edilmektedir. Her iki halde de hak sahibinin beyanı üzerine intifa hakkı tapu kütüğünden terkin edilir. İntifa hakkından bedelli ya da bedelsiz feragatlerden tapu sicil müdürlüğünce tescil işlem belgesi düzenlenmekte resmi senet tanzim edilmemektedir. Sürenin dolması: İntifa hakkı belirli bir süre için tanınmışsa sürenin dolması halinde taraflardan birisinin talebi ile kütükten terkin edilecektir. Hak sahibinin ölümü-tüzel kişiliğin sona ermesi: Hak sahibinin ölümü halinde, bunun veraset belgesi ya da nüfus kaydı ile, tüzel kişilerde ise; tüzel kişiliğin sona ermesine dair yetkili makamlardan alınacak belgenin ibraz edilmesiyle, intifa hakkı tapu kütüğünden terkin edilir. Emlak vergisi yönünden intifa hakkı: İntifa hakkı sahibi taşınmazın emlak vergisi mükellefidir. Bu sebeple intifa hakkı sahibinin bu hakkı süresince taşınmazın emlak vergisi beyannamesini vermesi tahakkuk edecek emlak vergilerini ödemesi gerekecektir. Tapu harcı açısından intifa hakkının taşınmazdaki değere oranı: Tahsil edilecek tapu harçlarının hesabında, taşınmazın emlak vergisi beyan değerinin 2/3’ü intifa, 1/3 çıplak mülkiyet olarak kabul edilmektedir. Örnek vermek gerekirse, işleme konu taşınmazın emlak vergisi beyan değeri 60.000 YTL ise 40.000 YTL’si intifa hakkı 20.000 YTL’sı kuru mülkiyete (çıplak mülkiyet ) ayrılacaktır. h) İPOTEK Halen mevcut veya ileride mevcut olacak, yahut vücut bulması muhtemel olan, herhangi bir alacağın temini için taşınmazın teminat gösterilmesidir. İpotek işlemleri, bugün çok geniş bir uygulama alanı bulmaktadır. Bunun sebebini taşınmaz kıymetlerindeki büyük artışlara ve taşınmazların sağlam bir teminat olma görevini yerine getirmesine bağlayabilirsiniz. Söz konusu alacaklar; a) Halen mevcut olan yani malikin veya diğer bir kişinin almış olduğu borç para için, taşınmazın teminat olarak gösterilmesi b) İleride vücut bulacak alacaklara örnek vermek gerekirse satış bayiliği alan bir kimsenin satıcı firmanın kendisine vereceği mallar için taşınmazın teminat göstermesi vb. c) İleride vücut bulması muhtemel alacaklarda ise alacağın doğumu ileride buna sebep olacak bir olaya veya şarta bağlıdır. Buna ölünceye kadar bakma akitlerinde bakım alacaklısının kanuni ipotek hakkı örnek olarak verilebilir. İpotek tesisi için talepte bulunacak kişi taşınmazın maliki veya temsilcisidir. Bütün tapu işlemlerinde ilgililerden istenecek genel bilgi ve belgelerin yanında, ipotek işlemlerinde ayrıca aşağıdaki hususların bilinmesi gerekmektedir. a) İpotek alacaklısının adı soyadı, tüzel kişilerde ticaret ünvanı b) Taşınmazın ne miktar için ipotek edileceği c) İpoteğin müddeti d) Faizi e) Derecesi, ikinci ve sonraki derece ipotek tesislerinde, ipoteğe serbest derceden istifade hakkının tanınıp tanınmayacağı Taşınmazın maliki veya temsilcisinin, bu hususları içerir sözlü talebi üzerine resmi senet düzenlenmek suretiyle işlem tapu sicil müdürlüğünce yerine getirilir. Bankalar yardımlaşma sandıkları gibi kredi veren kurumların Tapu sicil müdürlüğüne ipotek tesisi için yazıları varsa bu yazılar ilgilinin imzası alınmak sureti ile işleme konur. İpotek belgesi: İşlemin tamamlanarak ipoteğin tapu kütüğüne sicilinden sonra tescilin yapıldığını gösterir ipotek belgesi, düzenlenerek ipotek alacaklısına verilmektedir. İpotek belgesi kıymetli evrak niteliğinde olmayıp sadece tescili yapılan ipotekle ilgili bilgileri içerir. Düzenlenen resmi senedin tastikli suretide ipotek belgesi yerine geçmektedir. YABANCI PARA İPOTEĞİ Medeni Kanuna göre yurt içinde veya yurt dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarının yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsüyle verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden ipotek tesisi mümkün bulunmaktadır. Yabancı para ipoteğine konu krediler yabancı para üzerinden olabileceği gibi yabancı para ölçüsü ile verilen (dövize endeksli) kredilerde olabilmektedir.Bir örnek vermek gerekirse Türkiyedeki bir banka, müşterisine açtığı dövize endeksli konut kredisi için yabancı para ipoteği tesisi edebilecektir.Yabancı para ipoteği ,gerçek kişiler veya kredi kuruluşu olmayan tüzel kişilerin açtığı krediler için söz konusu olamayacaktır.Ayrıca,yabancı para ipoteği, kredi güvencesi olarak tesis edileceğinden ,kredi ilişkisi dışındaki başka yabancı para borcu için yabancı para ipoteği tesis edilemeyecektir.Bu nedenle yabancı para ipoteği tesis taleplerinde kredinin yabancı para veya dövize endeksli kredi olduğunun belirtilmesi gerekecektir.İpotek tesisine konu kredinin türü Medeni Yasa da belirtilmemiştir..Bu nedenle ayni(makine techizat temini),nakdi ve gayrinakdi (teminat mektubu,kefalet,aval,ciro,kabuller gb) krediler içinde yabancı para ipoteği tesis edilebilecektir. İpotek tesisine konu yabancı paralar Taşınmazlar üzerine kurulacak yabancı para ipoteğinin hergün resmi gazetede yayınlanan ve T.C Merkez Bankasınca alım/satımı yapılan yabancı paralar üzerinden yapılması gerekmektedir. 25.3.2002 tarihi itibarı ile bu yabancı şunlardır; ABD Doları (USD) Euro (EURO) Avustralya Doları (AUD) Danimarka Kronu (DKK) İngiliz Sterlini (GBP) İsviçre Frangı (CHF) İsveç Kronu (SEK) Japon Yeni (JPY) Japon Yeni (JPY) Kanada Doları (CAD) Norveç Kronu (NOK) Kuveyt Dinarı (KWD) Suudi Arabistan Riyali (SAR) Yabancı ve Türk parası karşılıkları ile ipotek harç ve vergilerinin hesabında hesap günündeki T.C Merkez Bankasının döviz alış kuru esas alınmaktadır. (Kaynak: İstanbul Umum Emlak Komisyoncuları Esnaf Odası)