Arsa Yatırımında Doğru Adımlar!

Arsa Yatırımında Doğru Adımlar! Eğer yaptığınız yatırımın çocuklarınıza kalmasını ve uzun vadede (15-20 yıl sonra) değer kazanmasını istiyorsanız, bir gelir endişeniz yoksa, riski de seviyorsanız, o zaman arsa yatırımcısı olmaya aday olabilirsiniz. Arsa yatırımları genelde 10 yıl, tercihen daha uzun vadeli düşünülerek yapılmalıdır. Arsa yatırımından beklentilerinizi düşünmeli ve bu beklentilerle eşleşecek arazi aramalısınız.

Bu durumda büyük şehirlerin gelişmekte olan aksları üzerinde arsa yatırımı yapmalı ve bir arsa sahibi olarak yatırımınızı sık sık kontrol etmelisiniz. “İmar görmemiş arsa yatırımı” çok dikkatli olunması gereken bir yatırım türdür. Gayrimenkulün yeni medeni kanununda adı her ne kadar “taşınmaz” olsa da, imar görmemiş bölgelerde yapılan imar uygulamaları sırasında bu tür arsalar “taşınabilir”. Hamurlaştırma dediğimiz bu işlem sonunda arsanızı aldığınız yerden başka bir yerde buluverirsiniz. Yani bu tür arsalarda yatırım; yüksek risk, yüksek getiri mantığı ile çalışır. konuthaberleri.com Arsa Fiyatını Etkileyen Unsurlara Örnekler · Toplam arsa alanı büyüklüğü (net ve/veya brüt parsel alanı), · Arsa payı ve mülkiyet yapısı (hisseli veya tek malik…vs), · Yeri, bölgesi, konumu, çevre gelişimi, komşuları, yol bağlantıları, ulaşım imkânlarından yaralanma ve ulaşılabilirlik durumu, gelecekte gelişim gösterme potansiyeli, manzarası gibi özelikleri, · Fiziksel özellikleri: arsanın biçimi, boyutu, şekil-biçimi (köşe etkisinde olup olmaması, yola bakan cephesinin uzunlukları…vs), topografyası, zemin durumu, genel altyapı hizmetlerinden yararlanma imkanları, · İmar Durumu, kullanım biçimi, Arazi kullanım kısıtlamaları, Toplam arsa alanı büyüklüğü, Manzarası...vs · Bölge imar planları, imar planları notları, imar hakları ve sağladıkları, · Satış şartları (peşin , vadeli..vs) · Satış sonrası doğabilecek harcamalar (ilave arazi alınması ihtiyacı, zemin problemleri, imar düzenlemesi süreci ihtiyacı…vs) · Arazi kullanım kısıtlamaları olup olmadığı, varsa bunların nedenleri ve boyutları. Aslında işin özünde “arsam var derdim var” dememek için bu tür bir yatırımı yapmadan önce aslında bir gayrimenkul profesyoneli ile çalışmanızı öneririm. Ama eğer ben bu işi öğreneceğim ne var ki diyorsanız işte size biraz ipuçları. Arsa yatırımı sadece satın almak ve beklemekten oluşan bir yatırım türü değildir. Temelde bu yatırım süreci üç temel evreden oluşmaktadır. Doğru yerin tespiti ve arsanın satın alınması Arsanın doğru zamana kadar bekletilmesi Arsanın doğru zamanda satılması. Bu üç evrede de yatırımcının dikkatli olması gerekir. Arsa yatırım sürecinin 1. süreç ve en zor kısım aslında doğru yer ve doğru arsa seçimdir. Değerli araziler pahalı ve sınırlıdır. Önemli olan ve esas gelir sağlayan, arazi geliştirme yöntemleri kullanılarak plansız arazilerden planlanmış ve altyapısı sağlanmış arsalar elde etmektir. Sonra da bu arsalara doğru yatırımları yapmak, yapacak olana satmak ya da hâsılat paylaşımı üzerinden anlaşma yapmak ciddi kâr getiren bir yaklaşımdır. Bu da “gayrimenkul geliştirme” adını verdiğimiz bilimdir. Bir diğer önemli konu gelişimleri öngörebilmek ve şehirlerin gelişim potansiyeli taşıyan yerleri diğer yatırımcılardan önce keşfedebilmektir. Bu tür öngörüleri işin profesyoneli olmayan veya konuyu bilmeyenlerin yapması kolay değildir. İmar şartları ve koşullarını bilmeyen, su koruma havzası, orman arazisi gibi tanımlardan uzak olan yatırımcı kolaylıkla bu tür yatırımlarda yanlış yönlenebilir. 2. süreç arsanın bekletilmesidir. Bekletilme süresi boyunca yani arsayı elinizde tuttukça imar bilgilerinin takip edilmesi ve bir değişiklik olup olmadığının kontrol edilmesi gerekir. Bu değişiklikler için yerel yönetimlerin imar planları askı süreçlerini takip etmelisiniz. Gayrimenkul yani yeni medeni kanundaki adına göre adı “taşınmaz” ama şuyulandırıp (hamurlaştırıp) “taşıyıverirler” ne olduğunu bile anlayamazsınız. Askıya çıkmış bir imar durumu ile ilgili itiraz imkânınız askıdan itibaren 30 gün ile sınırlıdır. Dava açma hakkınız ise 60 günle sınırlıdır. Eğer imarınıza bir itirazınız varsa itirazınıza cevap verilecek diye boşuna beklemeyin, davanızı açın. Bu 60 günlük süre itiraza cevaptan sonra başlamaz, planın indiriminden itibaren başlar. O nedenle usul şartları yüzünden haklarınızdan olmayın, işinizi sıkı takip edin. 3. süreçte ise artık para kazanma zamanıdır. Artık yeteri kadar beklemiş olduğunuzu düşündüğünüzde arsayı satmalı veya alternatif şekilde değerlendirmelisiniz. Bunun için de pazarı yakından takip etmeli, çevre gelişiminin ve fiyatların uygun olduğu bir noktada satışı gerçekleştirmelisiniz. Yatırım için aldığınız mülkü elden çıkarırken duygusal düşünmeyin.Para kazanmak için yola çıktınız, paranızı likidite edin yeni ufuklara yelken açın. Arsa yatırımı yaparken de aynı konu yatırımı gibi bir detektifçilik oynamanız gerekecektir. Hatta burada işler biraz daha zordur çünkü daha tekniktir. Resmi araştırmaları ve olası riskleri anlamak konuta göre daha zordur. Yapılacak araştırmaları teknik ve resmi araştırma olarak iki gruba ayırabiliriz. Teknik Araştırma Arsa almadan önce yerini mutlaka görmeli, görmekle de yetinmeyip üzerine ayak basmalısınız. Uzaktan size gösterilen “işte aha şurası” şeklindeki gösterimlere itibar etmeyin. Bir zahmet yürüyüp arsanın üstünden çevreye bir bakın. Arsa nereyi görüyor, zemin nasıl, çevre oradan nasıl görünüyor bir adım atın. Diyelim arsayı beğendiniz o zaman bir tapu fotokopisini isteyin. İmar durumu ve mülkün yeri gibi konularda emlak komisyoncusu veya satıcının sözlü beyanı yerine kendi araştırmalarınıza güvenin. Unutmayın siz bir dedektifsiniz.En çok kendinize güvenmelisiniz. Gayrimenkul sektöründe dedikodu boldur.Her duyduğunuza inanmayın, birinci ağızdan veya yetkilisinden bizzat duymadıkça yatırım laflarına (buraya şu gelecek, buraya bu gelecek) çok da itibar etmeyin. En önemli ve en çok yanılabileceğiniz noktalardan biri gösterilen arsa ile satılan tapunun aynı gayrimenkule ait olup olmadığının anlaşılmasıdır. Tapu senedini, kadastral açıdan da kontrol ederek ada, pafta, parseli belirtilen arsanın size gösterilen arsayla aynı yer olup olmadığını anlamalısınız. Bu kontrolleri konunun uzmanı olmayan birinin yapması oldukça zordur. Profesyonel ve bağımsız hizmet için bu noktada konusunda uzman birine başvurabileceğiniz gibi, Kadastro Müdürlüğü yardımı ile parseli arazi üzerinde aplike ederek size satılmak istenen yer ile aynı olup olmadığı kontrol edebilirsiniz. Bu konuda yapacağınız masraftan çekinmeyin. Aksi durumda havaya para saçmış olabileceğinizi düşünün. Bağı gösterip size “dağı” satmasınlar. Resmi Araştırma Arsayı-araziyi almadan ilgili resmi dairelerde araştırmaları düzgün şekilde yapmalısınız. Mülkün tapusunda “arsa” mı yoksa başka bir ifade mi yazıyor dikkat edin. Gayrimenkuller imar parseli haline gelirken Düzenleme Ortaklık Payı-DOP denen imar terklerini yapmak durumundadırlar. Bu nedenle arazilerden imar kanuna madde 18 ‘e göre %40’a kadar terk alınabilmektedir. Elinizde tapu, henüz terki yapılmamış bir mülke aitse aldığınız metrekarenin imar uygulamasına göre bir miktarını kaybedebileceğinizi bilmelisiniz. Bu kaybetme oranı %40 ‘a kadar olabilir ve bu rakama kadar alınan terkler bedelsizdir. Arsanın hudutlarında bulunduğu belediyesinde imar ile ilgili araştırmalar yapılmalıdır. Arsanın imar planının olup olmadığı, var ise onaylı imar planının yapılaşma koşulları öğrenilmelidir. Kontrol edilen imar planından arazinin kullanım türü (örneğin konut, ticari, sanayi vb.), yapılaşma koşulları (toplam inşaat alanı, izin verilen kat adedi) pazarlama sırasında bildirilenle aynı olup olmadığı değerlendirilmelidir. Eğer imarsız bir parselse imar ile ilgili belediyenin bir hazırlığı olup olmadığını sormalısınız. Aslında en ideali belediyesinden alınmış “Resmi İmar Durumu Belgesini” temin edebilmenizdir. Arsa yatırımı yapanlar için, yatırımın yani alınacak arsanın konumu, eğimi, büyüklüğü, inşaat yapılabilme imkânları bakılmalıdır. Bazı eğimli araziler ilave inşaat hakları imkânı sağlayabilir, imar durumları iyi değerlendirilmelidir. İmar plan notları doğru şekilde okunarak yorumlanmalıdır. Benzer arsaların yani emsallerin istenen fiyatlarını ve yakın tarihli satış gerçekleşti ise bu gerçekleşmelerin değerlerini öğrenmeye çalışmalısınız. Tabi satılan arsaların imar koşullarını da öğrenmelisiniz ki doğru nesneleri birbirleri ile karşılaştırabilin. Bunların dışında arsanın bağlı bulunduğu Tapu Müdürlüğü’ne giderek mülkiyet haklarını sınırlayacak bir kısıtlamanın olup olmadığını mutlaka kontrol etmelisiniz. Arsa üzerindeki bir irtifak hakkı veya şerh (orman, su havzası, kamulaştırma…..vs) arsanın kullanımını olumsuz etkileyebilir; hatta arsayı kullanılamaz hale getirebilir. Eğer yakınlarda bir orman varsa, ilgili orman müdürlüğüne tapunuzla bir gitmenizi öneririm. Ne olur ne olmaz, bazen orman olmasına rağmen tapuya işlenmemiş olabiliyor ve sonra bir bakıyorsunuz mülk orman arazisi.Sonradan üzüleceğinize önceden bir durumu inceleyin. Eğer almayı düşündüğünüz arsa planlaması yapılmış bir alansa planlama sırasında ilgili kurum görüşlerinin alınıp alınmadığını araştırmanızı tavsiye ederiz. Genellikle su koruma havzaları yakınında ya da orman arazileri yakınında yapılan planlamalarda bu tür eksiklikler nedeni ile imar plan iptalleri yapılabilmektedir. Çünkü ilgili kurum görüşleri alınmadığında ilgili kurumlar plan iptal davası açıp imar planlarını iptal ettirebilmektedirler. Bunların dışında ayrıca taşınmazın hisseli mi, müstakil tapu mu olduğuna dikkat edilmelidir. Hisseli arsalarda diğer malikler ile her metrekarede ortaksınızdır. Eğer alacağınız arsa hisseli arsa ise daha dikkatli olmalısınız. Alınan hissenin, hissedar olunan arsa üzerinde tespitini yapmak mümkün değildir. Hisseli arsalarda herkes her metrekare üzerinde kendi hissesi ile orantılı miktarda ortaktır. Dolayısıyla hisseli arsalarda yatırım daha risklidir. Bu nedenle, diğer hissedarlarla parselin rıza-i taksiminde (anlaşarak ayrıma) anlaşılmadıkça hissedarı çok olan parseller tercih edilmemelidir. Maalesef bahsedilenlere bakmak da yeterli olmamaktadır. Satış konusu gayrimenkulün, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinden, yeni alıcı da sorumlu tutulmaktadır. O nedenle, gayrimenkul alırken, belediyesinde geçmiş yıllara ait emlak vergisi borcunun olup olmadığı araştırılmalısınız. Mülkün satıldığı yılın emlak vergisi ise satana yani eski sahibine ait olacaktır. Tapu işlemi sırasında alacağınız gayrimenkulün harçlarını “devir ve iktisap bedeli” üzerinden hesaplayarak beyan etmeli ve ödemelisiniz. Çünkü beyanınız eksikse ödenen alım satım harçları cezalı olarak size geri dönecektir. Yeni düzenlemelerde bu çok sıkı takip edilmektedir. Ayrıca aldığınız bir mülk hisseli ise bu noktada da mutlaka ve mutlaka mülkü “devir ve iktisap bedeli” üzerinden edinmenizi öneririm. Çünkü diğer hissedarların üçüncü kişilere karşı kanunen “ön alım hakkı” vardır. Sizin tapuda gösterdiğiniz satın alım bedelini gidip mahkemeye yatırırlar ve mülkü o bedelden üzerlerine geçirirler. Siz parayı ödemiş ve mülkü kaybetmiş olursunuz, kimse sizi kurtaramaz. Cansel Turgut YAZICI EVA Gayrimenkul Değerleme