GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ NEREYE GİDİYOR?

Gayrimenkul sektörü ve ona temellik eden inşaat sektörü, yıllardır Türkiyenin ekonomik anlamda lokomotif sektörlerinden biri olagelmiştir. Özellikle de girdiği darboğazdan bir türlü çıkamayan tekstil sektörünü düşünürsek. -------------------------------------------------------------------------------- Özellikle 2000’li yılların ortalarında, konut kredisi faizlerinin düşmesiyle büyük hareketlilik yaşayan sektör, şimdilerde ise adeta yerinde saymakta. Özellikle İstanbul’da birbiri ardına inşaatına başlanan yeni konut ve AVM projeleri ve gazetelere verilen çarşaf çarşaf reklamlar, insanda bir çelişki hissi doğurabilir. Ancak bu kimseyi yanıltmamalı. TÜİK Verileri Ortada Bilindiği üzere, Türkiye İstatistik Kurumu TÜİK, geçtiğimiz ayın ortalarında son altı ayın büyüme rakamlarını açıklamıştı. Bu rakamlar arasında dikkati çeken bir nokta var: İnşaat sektörü, son dört-beş yılda yakaladığı yüzde 20’lere varan büyüme trendine rağmen, geçtiğimiz altı ay içinde sadece ama sadece yüzde 2 büyüyebilmişti. Bununla birlikte, ilk 6 ay sonunda kamu sektörünün inşaat yatırımlarında yüzde 20,5’lik bir gerileme söz konusu. Buna karşılık özel sektörün inşaat yatırımlarında ise yüzde 7,4’lük bir artış görüyoruz. 2005 yılında bu rakamın şimdinin neredeyse iki katı olduğunu hatırlamakta da fayda var. Peki Piyasa Ne Alemde? Bilenler bilir, benim ikamet ettiğim yer, İstanbul-Bahçelievler. Yani orta ve ortanın biraz üstü gelire sahip insanların yaşadığı bir muhit. Geçenlerde bölgedeki emlakçıları şöyle bir dolaştım. Deyim yerindeyse nabız yokladım. Emlakçılar, kelimenin tam anlamıyla kan ağlıyorlar. “Gün içinde bir kez bile telefonun çalmadığı oluyor” diyor bir tanesi. Bir başkası “artık dükkana gelen giden insanlar, sadece yol sormaya geliyorlar” diyor. Sadece Bahçelievler mi? İstanbul’un, hatta ülkenin neredeyse tamamında durum bu. Markalı, zincir emlakçılar bile aşağı yukarı aynı durumda. Neden? Peki bunun nedeni ne? Emlak ve inşaat piyasası neden üstüne ölü toprağı serpilmiş durumda? Geçen ayki yazımızda bunun nedenlerini bir nebze işlemiştik. Özellikle 2006 ilkbaharında piyasaların yaşadığı tökezleme, konut kredisi faizlerinin yüzde 0,90’lardan bir anda yüzde 2’lere fırlatmıştı tekrar. Ardından gelen ve benim adına “demir krizi” dediğim durum da inşaatçının belini iyice büktü. Ne miydi bu “demir krizi”? 2006’dan günümüze gelene kadar, inşaatın en önemli hammaddelerinden biri olan demirin fiyatı öylesine arttı ki, akıl alır şey değil. Bu süreç içinde demir neredeyse yüzde 150’ye yaklaşan bir fiyat artışı gördü. Öyle ki, esprili bir şekilde “Altın ve dövizi boşverin, demire yatırım yapın” diyenler bile oldu! Son birkaç aydır ise demir fiyatları olması gereken seviyeye inmeye başladı. Kilogramı 2 YTL’ye kadar çıkan demir, şu günlerde 1,5 YTL’ye kadar geriledi. Siyasi Gelişmeler Tuz-Biber Oldu Yukarıda bahsettiğimiz gibi, zaten sıkıntılı günler yaşayan sektöre bir darbe de politikadan geldi. 2007 Mayısı’nda yapılması gereken cumhurbaşkanlığı seçimi tam bir krize dönüşüp yerini erken genel seçime bırakınca işler iyice sarpa sardı. Tek parti iktidarının devamı içleri biraz rahatlattıysa da ardı ardına patlak veren referandum, cumhurbaşkanlığı seçimi, ABD-İran gerginliği ve en nihayetinde Adalet ve Kalkınma Partisi’ne açılan kapatma davası, inşaatçılara inen son darbe oldu. Gidişten ürken ve zaten elinde avucunda ne varsa alacağı o eve yatıracak olan halk, bir anda kendini geriye çekti. Satışlar bir anda bıçak gibi kesildi. Böyle olunca da birçok şantiyede faaliyetler adeta durdu. Ancak karar “kapatılmama” yönünde çıkınca piyasalar ve dolayısıyla da tüketiciler rahatladı. O dönemden bugüne piyasada eskiye göre bir nebze de olsa hareketlilik var. Ancak sektörü çok daha büyük bir tehlike bekliyor şu anda. Küresel Kriz Geliyor! Eylül ayı sadece Türkiye için değil, küresel piyasalar için de hiç iyi başlamadı malum. Derken hükümet, ABD’nin en büyük iki mortgage firması Fannie Mae ve Freddie Mac’e el koydu ve yaklaşık 12 milyar dolarlık bir varlığı güvence altına aldı. Bu sayede piyasalar biraz rahatladı. Ancak Eylül ortalarında yaşanan bir gelişme, piyasaları bir anda allak bullak etti: ABD’nin en eski bankalarından Lehman Brothers iflasını açıkladı ve ortalık karıştı: DOW Jones ve NASDAQ’dan başlayarak, İMKB de dahil olmak üzere birçok borsa yüzde 5’e varan kayıplar yaşadı. Peşinden dünyanın bir numaralı sigorta şirketi AIG’ye de el konması işin tuzu-biberi oldu. Kanaatimce bu yaşananlar, küresel bir krizin ayak sesleridir. Bu kriz de emlak ve inşaat sektörünü ciddi manada etkileyecektir. Birkaç ay önce görüştüğüm ve sektörde önemli bir yere sahip bir firmanın üst düzey bir yetkilisi bugünleri önceden öngörmüştü. Fakat onun ana öngörüsüne henüz ulaşılmadı. Onun öngörüsüne göre dünya, 1929 Buhranı’ndan daha derin bir krize doğru hızla yol almaktaydı… Ben bu görüşe pek katılmıyorum. Görünüşe bakılırsa küresel çapta bir krizin yaşanacağı mukadder görünüyor ama, 1929 Buhranı kadar derin bir kriz yaşanacağını sanmam. Çünkü bu gidişatı bizler görebiliyorsak, ekonominin büyük patronları haydi haydi görüyorlardır ve ona göre önlemlerini alırlar diye düşünüyorum. Sektör Ne Olacak? Peki genel ekonomi böyle bir krize sürüklenirken ülkemizdeki gayrimenkul sektörü bundan nasıl etkilenecek? Tüm sektörler küçülürken gayrimenkul sektörünün büyümesini bekleyemeyiz tabii ki. Sektör bu krizden elbette ciddi manada etkilenecektir. Firmalarda küçülmeler, ufak çapta personel çıkartmalar, kimi projeleri beklemeye almalar yaşanabilecektir. Hatta orta ölçekli bazı firmaların iflasına da herkes hazırlıklı olsun. Ancak bu krizin boyutlarının, büyük inşaat firmalarını derinden etkileyeceğini doğrusu ben pek sanmıyorum. Özellikle yurtdışı ve yurtiçi menşeli zincir gayrimenkul firmaları (Re/Max, Century21, Realty World, TURYAP… v.b.) franchising’e dayanan yapıları gereği ciddi yaralar almayacaklardır. Ancak yerel emlakçılar arasında kepengi indiren çok çıkacaktır diye tahmin ediyorum. Onların da yavaş yavaş birleşmeleri, güç birliğine gitmeleri, özellikle de bir türlü çıkmayan, çıkarıl(a)mayan “Emlak Müşavirliği ve Emlak Komisyonculuğu Yasası”nın bir an önce çıkarılması için ellerinden geleni arkalarına koymamaları menfaatleri icabı bence. 2009 Sektörde Kayıp Yıl Özetle dünya ekonomisindeki bu gelişmeleri incelediğimizde ülkemizdeki gayrimenkul sektörünün, ülkemizin bu alandaki müthiş ve karşı konulmaz cazibesine rağmen, önümüzdeki yıl önemli bir darboğazla mücadele edeceğini görmek pek zor değil. 2008 başlarında kullanılan “kayıp yıl” ifadesini, 2009 için de kullanmak çok yanlış olmaz diye düşünüyorum. Bu dönemde akıllı adımları atan, kurumsallaşmaya, markalaşmaya önem veren ve “ayağını yorganına göre uzatan” gayrimenkul firmaları 2010 yılından itibaren yavaş yavaş bu işin semeresini göreceklerdir. Türkiye’de her yıl tam 700 bin konuta ihtiyaç duyulduğunu düşünürsek, bu sektörün ülke için ne derece önemli ve karlı bir sektör olduğunu da gayet net bir şekilde anlayabiliriz. Dinçer BİLGİNER