Emlak Ofisi İsimleri

Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasında Vergisel Yükümlülükler! Gayrimenkullerin elden çıkarılmalarından doğan kazancın niteliğine göre belirlenmesi 2 tür kazanç ayırımı mantığı ile yapılır. Bunlar Ticari Kazanç (Konumuz dışıdır) ve Değer Artış Kazancı. Konumuz olan değer artış kazançları da; edilme şekli ve elden çıkarılma süreleriyle direkt ilintilidir. Ve maliyet anlamında ÜFE artış oranları önemli rol oynar.

GAYRİMENKUL ALIM-SATIM İŞLERİNDE "TİCARİ KAZANÇ - DEĞER ARTIŞ KAZANCI" AYRIMI Gayrimenkullerin elden çıkarılmalarından doğan kazancın niteliğinin belirlenmesi, yani kazancın diğer kazanç ve iratlar gelir türündeki “değer artış kazancı” olarak mı, yoksa ticari kazanç mı olarak vergilendirilmesi gerektiğinin belirlenmesi önem arz etmektedir. Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde ilk önemli unsur “faaliyetteki devamlılık'tır. Gayrimenkul alım satım işleri devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Burada devamlılık unsurunu belirleyen en belirleyici ölçüt ‘kazanç doğuran işlem sayısındaki çokluk’tur. İşlem sayısındaki çokluk gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirlenir. Alım satım işlemlerinin birden fazla olması halinde kazanç şeklinin belirlenebilmesi için ikinci önemli unsur olan “satışın hangi amaçla yapıldığı”nın tespit edilmesi gerekmektedir. Gayrimenkul alım satımı kazanç elde etmek için yapılıyorsa söz konusu alım-satım işlemi ticari kazanç kapsamında değerlendirilir. Gayrimenkul alım satımında ticari bir amaç yoksa şahsi ihtiyacın karşılanması ya da servetin korunması amacıyla yapılıyorsa elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak değerlendirilir. Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde üçüncü önemli unsur ise “ticari bir organizasyonun varlığı” dır. Gayrimenkul alım satımı, şekli ve maddi şartları ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapılıyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise kazanç türü “faaliyetteki devamlılık” ve “satışın hangi amaçla yapıldığı” unsurlarına göre tespit edilir. VERGİSEL YÜKÜMLÜLÜKLER İÇİN ÖNEMLİ OLAN MAL ve HAKLARIN İKTİSAP ŞEKLİ ve ELDEN ÇIKARILMA SÜRESİDİR Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesinin 6 ıncı bendi uyarınca; belirtilen mal ve hakların içerisinde olan, Arazi, bina ve gayrimenkul olarak tescil edilen hakların 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancının konusunu oluşturmaktadır. Elden çıkarmadan maksat, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir bedel karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasıdır. Burada öncelikle dikkat edilmesi gereken husus mal ve hakların iktisap şekli ve elden çıkarılma süresidir. a. Mal ve Hakların İktisap Şekli Söz konusu mal ve haklar bedelsiz olarak edinilmişse bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Bunun dışında, iktisap şekli ne olursa olsun söz konusu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir. Örnek 1: Bayan (A) 10.07.2007 tarihinde kendisine miras yoluyla intikal eden apartman dairesini, 16.09.2009 tarihinde satmıştır. Satışa konu apartman dairesinin bedelsiz olarak (veraset yoluyla) intikal etmesi nedeniyle, Bayan (A)’nın bu satıştan elde ettiği gelir, değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. b. Mal ve Hakların Elden Çıkarılma Süresi Söz konusu mal ve haklar, 01.01.2007 ve sonrasında elde edilmiş ise iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı olarak değerlendirilecektir. Eğer elden çıkarma, iktisap tarihinden başlayarak beş yıldan daha fazla bir süre sonra gerçekleşmişse, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarakvergilendirilmeyecektir. Söz konusu mal ve haklar, 01.01.2007 tarihinden önce elde edilmiş ise iktisap tarihinden başlayarak dört yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı olarak değerlendirilecektir. Eğer elden çıkarma, iktisap tarihinden başlayarak dört yıldan daha fazla bir süre sonra gerçekleşmişse, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Söz konusu mal ve hakların iktisap tarihlerinin belirlenmesi için gerekli olan açıklamalara 25.03.2011 tarih ve 76 Seri Nolu Gelir Vergisi Kanunu Sirkülerinde yer verilmiştir. Örnek 2: Bay (B), 15.05.2007 tarihinde satın almış olduğu bir konutu 09.03.2010 tarihinde satmış ve 150.000 TL kazanç elde etmiştir. Buna göre, Bay (B) konutu 01.01.2007 sonrasında satın aldığı ve alış tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden sattığı için elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir. Örnek 3: Bayan (C), 08.04.2006 tarihinde satın almış olduğu bir konutu 17.05.2010 tarihinde satmış ve 100.000 TL kazanç elde etmiştir. Buna göre, Bayan (C) konutu 01.01.2007 öncesinde satın aldığı ve alış tarihinden itibaren dört tam yıl geçtikten sonra sattığı için elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Bayan (C), konutunu alış tarihinden itibaren dört tam yıl geçmeden (08.04.2010 tarihine kadar) satmış olsaydı elde ettiği kazanç değer artış kazancı olarak vergiye tabi olacaktır. SAFİ DEĞER ARTIŞININ TESPİTİ Değer artış kazancında vergilendirilecek kazanca “safi değer artışı” denilmektedir. Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından aşağıdaki indirimlerin düşülmesi suretiyle bulunmaktadır. Mal ve hakların elden çıkarılması sonucunda elde edilen değer artış kazancından indirilebilecek giderler; — Elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli, — Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçlar. Maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre Takdir Komisyonunca tespit edilecek bedel esas alınacaktır. Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumu’nca belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilecektir. Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedelinin üretici fiyat endeksindeki artış oranında arttırılabilmesi için, alış ve satış tarihleri arasındaki sürede endeksteki artış oranının %10 veya üzerinde olması gerekmektedir. 2006 yılının Ocak ayından itibaren toptan eşya fiyat endeksi yerine, üretici fiyat endeksi (ÜFE) yayımlanmaktadır. Bu nedenle 01.01.2006 tarihinden sonra yapılan endekslemelerde toptan eşya fiyat endeksi yerine, üretici fiyat endeksi (ÜFE) dikkate alınacaktır. (2003 Temel Yıllı Üretici Fiyatları Endeks Rakamlarını gösterir tablo rehberin sonunda yer almaktadır.) Örnek 4: Bay (D), 16.04.2006 tarihinde 5.000 TL’ye satın aldığı bir araziyi Bay (E)’ye 24.02.2010 tarihinde 15.000 TL’ye satmıştır. Buna göre, Bay (D) araziyi 01.01.2007 öncesinde satın aldığı ve alış tarihinden itibaren dört tam yıl geçmeden satmış olduğundan dolayı, elde ettiği kazanç değer artış kazancı olarak vergiye tabi olacaktır. Arazinin satın alındığı aydan bir önceki ay olan Mart 2006’da ÜFE endeksi 125,33, elden çıkarıldığı aydan önceki ay olan Ocak 2010’da ÜFE endeksi 166,52’dir. Endeksleme oranının ilgili dönemde %10’un üzerinde artmış olduğu görülmektedir. (166,52 – 125,33 / 125,33 = %32,86 ) Arazinin endekslenmiş maliyet bedeli (5.000 x 166,52 / 125,3 =) 6.643,26 TL olarak hesaplanmaktadır. Bay (D) arazisini elden çıkarma karşılığında toplam 15.000 TL hasılat elde etmiştir. Bu durumda elde edilen değer artış kazancı (15.000 – 6.643,26 =) 8.356,74 TL’dir. 2010 yılında elde edilen bu kazancın 7.700 TL tutarı gelir vergisinden istisna olduğundan dolayı beyan edilecek değer artış kazancı (8.356,74 – 7.700 =) 656,74 TL’dir. DEĞER ARTIŞ KAZANCININ BEYANI Değer artış kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceği, elde edilen iradın istisna haddinin altında kalıp kalmadığına bağlıdır. İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde yıllık beyanname verilecektir. Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan değer artış kazancının 2010 yılı için 7.700 Türk Lirası gelir vergisinden istisnadır. Yıllara göre istisna tutarları Yıl İstisna Tutarı TL 2006 6.000 2007 6.400 2008 6.800 2009 7.600 2010 7.700 2011 8.000 Elde edilen değer artış kazancının safi miktarı, açıklanan istisna sınırını aşması durumunda, elde edilen gelir satışın yapıldığı yılı takip eden yılın Mart ayının 1 inci gününden 25inci günü akşamına kadar Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilecektir. Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi, Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere 2 eşit taksitte ödenecektir. Örnek 5: Bayan (E), 10.07.2007 tarihinde 150.000 TL’ye satın almış olduğu konutu 15.04.2010 tarihinde 250.000 TL’ye satmıştır. Buna göre, Bayan (E) konutu 01.01.2007sonrasında satın aldığı ve alış tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden satmış olduğundan dolayı, elde ettiği kazanç değer artış kazancı olarak vergiye tabi olacaktır. Bu durumda Bayan (E)’nin elde ettiği değer artış kazancı gayrimenkulün alış bedelinin, ÜFE artış oranında artırılması ile bulunacak tutarın, hasılattan indirilmesi ile bulunacaktır. Gayrimenkulün iktisap tarihinden önceki ay olan Haziran 2007’de ÜFE 140,53, elden çıkarıldığı aydan önceki ay olan Mart 2010’da ÜFE 172,58’dir. Bu durumda endeksleme oranının ilgili dönemde %10’un üzerinde artmış olduğu görülmektedir. (172,58 -140,53 /140,53 = %22,80) Dolayısıyla Bayan (E)’nin elden çıkardığı gayrimenkulün endekslenmiş maliyet bedeli olarak; 150.000 TL x (172,58 / 140,53) = 184.209,77 TL dikkate alınacaktır. Buna göre Bayan (E), satmış olduğu gayrimenkulden dolayı (250.000 – 184.209,77 =) 65.790,23 TL tutarında istisna öncesi değer artış kazancı elde etmiş olacaktır. Söz konusu kazanca 2010 yılı için belirlenen 7.700 TL tutarında istisna uygulanarak bulunacak (65.790,23 – 7.700 =) 58.090,23 TL’ye Gelir Vergisi Kanununun 103 üncü maddesindeki vergi oranları uygulanarak mükellefin 2010 yılı için ödeyeceği gelir vergisi hesaplanacaktır. 2003 Temel Yıllı Üretici Fiyatları Endeks Rakamları

Gelecek dönemlerdeki üretici fiyat endekslerine www.tuik.gov.tr adresinden ulaşabilirsiniz. GAYRİMENKUL ALIM - SATIM İŞLEMİNDE KATMA DEĞER VERGİSİ UYGULAMASI İktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin satışı katma değer vergisinden istisnadır. GAYRİMENKUL ALIM-SATIMINDA TAPU HARCI YÜKÜMLÜLÜĞÜ Gayrimenkul alım-satımı ile ilgili tapu işlemleri harca tabidir. Harçlar Kanunu uyarınca,gayrimenkul satış işleminde tapu harcı alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı ‰16,5 (binde onaltı virgülbeş) oranında tahsil edilir. Gayrimenkul alım-satımında tapu harcı, gayrimenkulün işlem tarihindeki emlak vergisi değerinden düşük olmamak üzere, mükellef tarafından beyan edilen gerçek alım-satım bedeli üzerinden hesaplanır. Mükelleflerin gerçek alım-satım bedelinden daha düşük beyanda bulunmaları ve bunun idarece tespiti halinde, aradaki farka isabet eden harç cezalı olarak (hesaplanacak vergi ziyaı cezasının % 25’i oranında) tahsil edilecektir. Örnek 6: Bay F, 20.08.2010 tarihinde 100.000 TL ödeyerek bir gayrimenkul satın almıştır. Ancak, tapuda düşük harç ödemek amacıyla gayrimenkulün değeri 50.000 TL olarak gösterilerek, alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı (50.000 x ‰16,5 =) 825 TL olmak üzere toplam 1.650 TL tapu harcı ödenmiştir. Gayrimenkulün gerçek değeri 100.000 TL olduğundan alıcı ve satıcı tarafların ayrı ayrı (100.000 x ‰16,5 =) 1.650 TL, toplamda 3.300 TL tapu harcı ödemesi gerekmekteydi. Buna göre, gerçek alım-satım bedeli üzerinden tapu harcı ödenmediğinden, alıcı ve satıcı adına ayrı ayrı 825 TL tapu harcı ile (825 x %25 =) 206,25 TL vergi ziyaı cezası tarh edilecek ve ayrıca hesaplanacak gecikme faizi ile birlikte tahsil edilecektir. Ayrıca bu nedenle gayrimenkul satın alan veya satan kişilerin cezalı vergi tarhiyatlarıyla karşılaşmamaları için gayrimenkul alış bedellerini tapuda gerçek değerleri üzerinden beyan etmeleri yararlarına olacaktır. Kaynak: Gelir İdaresi Başkanlığı Özetle; Konut alım satım işini meslek edinmiş olmayanlar gayrimenkulü, 01.01.2007 Tarihinden önce edindikten itibaren 4 yıl sonra satarlarsa, 01.01.2007 Tarihinden sonra edindikten itibaren 5 yıl sonra satarlarsa, değer artış kazancı olarak değerlendiğinde vergi vermeyecekler. Ayrıca miras vb. gibi nedenlerle bedel ödemeden edinilen gayrimenkuller, değer artış kazancına tabi olmayacaklardır. Yukarıda belirtilen tarih aralıkları içinde elden çıkarılan gayrimenkullerde, edinim tarihindeki ÜFE ve elden çıkarma tarihindeki ÜFE farkları %10 ve üzerinde olur ise, satış ile maliyet arasındaki farkın 2011 yılı itibariyle 8.000 TL den az olması durumunda yine vergi çıkmayacaktır. Yukarıdaki veriler bilgilendirme amaçlı olup, bir vergi rehberi niteliğinde değildir. Bu nedenle hiçbir mali sorumluluğu ve yetkisi yoktur. Bu gibi durumlarda vergi daireniz ile temasa geçmeniz zorunludur. Hasan Ümit Yüksel RE/MAX Lider -Ankara