YABANCILARIN GAYRİMENKUL EDİNMESİ

Hukuk Dünyasından ... YABANCILARIN GAYRİMENKUL EDİNMESİ ____________________________________________________________

Av. Işıl Canaz YILMAZ Yabancıların gayrimenkul edinmesine ilişkin Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde değişiklik yapılmasına dair 5444 sayılı yasa 29 Aralık 2005 tarihinde Meclis onayından geçmiş bulunmaktadır. Yasada yapılan değişiklik uyarınca yabancıların edinecekleri gayrimenkulün ve ayni hakların toplam yüzölçümü 2,5 hektar ile sınırlandırılmış, ancak Bakanlar Kurulu’na yüzölçümü miktarını 30 hektara kadar artırma yetkisi verilmiştir. Ayrıca Bakanlar Kurulu il bazında yabancıların edinebilecekleri gayrimenkullerin il yüzölçümünün binde beşini geçmemesini nezaret etmekle görevlendirilmiştir. Yabancı vakıf, dernek, kooperatif, cemiyet, topluluk, cemaatlerin Türkiye’de gayrimenkul edinmelerine olanak verilmemiştir. Tapu Kanunu’nda Yapılan Değişiklikler

Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinmelerini düzenleyen 2644 sayılı ve 22.12.1934 tarihli Tapu Kanunu’nun 35. maddesinin değiştirilmesine ilişkin yasal düzenlemeler Avrupa Birliği uyum süreci doğrultusunda tamamlanmıştır. Bakanlar Kurulu, yabancıların gayrimenkul iktisabını düzenleyen Tapu Kanunu’nun 35. maddesini 3 Temmuz 2003 tarihinde 4916 sayılı kanun ile değiştirmiş ancak Anayasa Mahkemesi bu hükmü anayasaya aykırı bularak 15 Mart 2005 tarihinde iptal etmiştir. Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararında başlıca nedeni madde metninde karşılıklılık prensibinin yeteri kadar net belirlenemediği ve sınırlarının çizilemediğidir. Anayasa Mahkemesi Tapu Kanunu’nun 35. maddesinin değiştirilmesine ilişkin kanunun iptaline ilişkin kararında yeni düzenleme yapılabilmesi için yasama organına süre tanımak amacıyla iptal kararının Resmi Gazete’de yayımlanmasından başlayarak üç ay sonra yürürlüğe girmesini kararlaştırmıştır. Meclis, öngörülen süreç içerisinde yeni bir düzenleme yapamamış olmakla beraber 29 Aralık 2006 tarihinde onaylanan 5444 sayılı yasanın geriye etkili olarak yürürlüğe girmesi kararlaştırılmış ve bu doğrultuda potansiyel hak kayıplarının önlenmesi sağlanmıştır. Yabancıların gayrimenkul edinmesine ilişkin 2644 sayılı 22.12.1934 tarihli Tapu Kanunu’nun 35. maddesinin sınırlamaları şu şekilde düzenlenmişti: • Yabancıların 30 hektardan fazla gayrimenkul edinmelerine izin verilmemekteydi. • Yabancı tüzel kişiler, ticari faaliyetlerine ilişkin kanunda ayrıca izin verilmiş olmadıkça gayrimenkul edinememekteydiler. • Yabancılar köylerde, taşrada ve askeri bölgelerde gayrimenkul alamamaktaydılar.

YENİ DÜZENLEME : • Yabancılar sadece karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak kaydı ile imar planlarında işyeri veya mesken olarak kullanılmak üzere ayrılan gayrimenkulleri edinebilmekte ve gayrimenkuller üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmesini sağlayabilmektedirler. • Yasada yabancıların ülke genelinde edinebileceği gayrimenkuller ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hakların toplam yüzölçümü iki buçuk hektarı geçemeyeceği düzenlenmiştir. Bakanlar Kurulu’na bu oranı otuz hektara kadar artırabilme yetkisi verilmiştir. Bakanlar Kurulu’nun yabancılar tarafından satın alınabilecek gayrimenkullerin ülke genelinde 30 hektara kadar artırma yetkisinin şartları gerek Kanunda gerekse yasa gerekçesinde açıklanmamıştır. Bu nedenle bu belirsizlik kanunun uygulanması sırasında keyfi uygulamaların ortaya çıkmasına neden olabilecektir. • Yabancı ülke kanunlarına göre kurulmuş olan ticaret şirketleri faaliyet konularına ilişkin özel kanun hükümleri doğrultusunda (Turizmi Teşvik Kanunu, Petrol Kanunu gibi) Türkiye’de gayrimenkul ve gayrimenkuller üzerinde sınırlı ayni haklar edinebilirler. • Yukarıda bahsedilen sınırlamalar yabancı gerçek kişiler ile kendi ülkesi kanunlarına göre kurulan tüzel kişilerin lehine taşınmaz rehni tesisinde uygulanmayacaktır. Bu maddenin uygulaması özellikle yabancı finans kurumları ile Türk yatırımcılar arasındaki ilişkinin güçlenmesinde rol oynayacaktır. Gayrimenkuller üzerinde verilecek teminatların alınması herhangi bir sınırlamaya tabi tutulmadığı için, yabancı firmalar için rehin ve ipotek tesisi daha güvenilir ve kolay teminat araçları olacaktır. • Yabancı gerçek kişiler ile yabancı ülke kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiliği haiz ticaret ortaklıkları dışındaki kuruluşların Türkiye’de gayrimenkul edinmeleri yasaklanmıştır. Yabancı dernekler, vakıflar, kooperatifler, cemiyet ve topluluklar gayrimenkul edinemeyeceklerdir. Sadece gerçek kişiler ile yabancı ülke kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiliği haiz ticaret ortaklıkları gayrimenkul edinebileceklerdir. • Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olan devlet vatandaşlarının kanuni miras yoluyla intikal eden taşınmazları için, uluslar arası hukuk prensipleri doğrultusunda bahsedilen sınırlamaların uygulanmaması düzenlenmiş olup kanuni miras yolu dışındaki ölüme bağlı tasarruflar sonucu gayrimenkul edinimi yukarıda bahsedilen kayıt ve sınırlamalara tabi olacaklardır. • Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının ölüme bağlı tasarruf yoluyla ve kanuni miras yoluyla edindikleri taşınmaz ve sınırlı ayni hakların intikal işlemlerinin yapılarak tasfiye edilmesi düzenlenmiştir. • Karşılıklılık unsurunun tespitinde fiili ve hukuki durumun esas alınması gerekmektedir. Gayrimenkul iktisabı için karşılıklılık unsurundan bahsedilebilmesi için, satın alacak yabancının ülkesinde Türk vatandaşı ve Türk hukukuna göre kurulan şirketlere de aynı şekilde gayrimenkul iktisap edebilme hakkı ve imkânı veriliyor olması gerekmektedir. • Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliği haiz ticaret şirketlerinin; sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, askeri yasak ve güvenlik bölgesi içinde kalan alanlar, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinemeyecekleri alanları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının tescile esas koordinatlı harita ve planları içeren teklifi üzerine belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkili kılınmıştır. • Yabancı uyruklu gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazları, illere ve il yüz ölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere, oranı tespite Bakanlar Kurulu yetkili kılınmıştır. • Bu kanunun yürürlüğe girmesinden sonra belirlenen askeri yasak bölgeler, askeri ve özel güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelerde kalması nedeniyle kamulaştırılması gereken veya tapu sicilinde şerh verilmesine gerek duyulan gayrimenkullere ilişkin bildirimler ilgili idarelerince tapu sicil müdürlüklerine yapılacaktır. • Bu kanunun hükümlerine aykırı olduğu tespit edilen veya kanuni zorunluluk dışında edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ile sınırlı ayni hakların Maliye Bakanlığınca verilecek süre içerisinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek paraya çevrilmesi ve bedelinin hak sahibine ödenmesi öngörülmüştür. Tapu Kanunu’nun yabancıların gayrimenkul edinmesine ilişkin 35. maddesini düzenleyen 5444 sayılı yasa 7 Ocak 2006 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanmış olup geçmişe etkili olarak 26 Temmuz 2006 tarihinde itibaren geçerli olacağı kararlaştırılmıştır. Bu şekilde Anayasa Mahkemesinin iptal kararı ile yeni yasa arasında boşluk oluşmasını ve muhtemel hak kayıplarının önüne geçilmesi hedeflenmiştir. YABANCI ÜLKE KANUNLARINA GÖRE KURULAN TİCARET ŞİRKETLERİNİN GAYRİMENKUL EDİNMESİ: Kanun yabancı ticaret şirketlerinin belirli şartlarla gayrimenkul edinmelerine müsaade etmektedir. Yabancı ticaret şirketleri faaliyet konularını düzenleyen özel kanunlarda düzenlenmedikçe gayrimenkul edinemeyeceklerdir. Özel kanunlarda yabancı ticaret ortaklıklarının gayrimenkul edinmelerine izin verilmediği sürece yabancı ticaret ortaklıkları adına gayrimenkul satışı yapılması geçersizdir. Yabancı ticaret şirketlerine gayrimenkul satışını düzenleyen bazı kanunlar şunlardır: a. 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nun 8/E maddesi uyarınca, turizm alanında faaliyet gösteren yabancı şirketlerin iştigal konularını gerçekleştirebilmeleri için turizme tahsis edilen alanlarda Bakanlar Kurulu’nun onayı ile gayrimenkul iktisap edebilmelerini ve Tapu Kanunu’nun ilgili 35.maddesindeki sınırlamalardan muaf tutuldukları belirtilmiştir. b. 6326 sayılı Petrol Kanunu uyarınca Bakanlar Kurulu faaliyet konusu ile sınırlı olarak yabancı tüzel kişileri gayrimenkul iktisap edebilme imkanı verebilmektedir. c. Endüstri Bölgelerine ilişkin kanunda da aynı şekilde Bakanlar Kurulu yabancı tüzel kişilere iştigal konuları ile sınırlı olarak endüstri bölgelerinde gayrimenkul edinmelerine izin verebilmektedir. PARA TRANSFERİ Gayrimenkul ve sınırlı ayni haklardan elde edilecek gelirler ile bunların satışından elde edilecek gelirler bankalar veya özel finans kuruluşları vasıtasıyla serbestçe transfer edilebilmektedirler. SONUÇ Kanunun teknik olarak geçmişe etkili olarak 26 Temmuz 2005 tarihinden itibaren yürürlüğe girmesinin sağlanması ile herhangi bir kanuni boşluk oluşması ve bunun suiistimal edilmesi önlenmiş bulunmaktadır. Kanun Anayasa Mahkemesinin iptal gerekçeleri ve Avrupa Birliği uyum süreci ilkeleri göz önünde bulundurularak hazırlanmıştır. Kanun yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinmelerine ilişkin şartları net olarak ortaya koyarken yabancı kurumların Türk yatırımcılardan teminat almalarına ilişkin prosedürü daha güvenli ve etkin bir işleyişe koymaktadır.