İmarsız Araziye Yatırım Yapan Her Zaman Olduğu Gibi Yine Çok Kazanacak

Ev almayı düşünenler ve gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenler için durgun olan emlak piyasasının fırsat sunduğunu belirten İstanbul Emlak Odası İkinci Başkanı Nizamettin Aşa, “Emlak fiyatları dip yaptı. Daha fazla düşmez. Ev alacaksanız tam zamanı” diyor. Yatırım amacıyla gayrimenkul alacaklara tarla vasfındaki imarsız arazileri öneren Aşa, 3-5 yıl içinde en az 2-3 katı kazanç sağlanabileceğini belirtiyor. Kezban Gebetaş Üç yıl öncesine kadar yoğun bir talebin olduğu emlak piyasası şu aralar oldukça durgun. Deyim yerindeyse yaprak kıpırdamıyor; her yer satılık ve kiralık ilanlarıyla dolu. Konut açığının 500 bin olduğu Türkiye’de birbiri ardına yapılan projeler nedeniyle sadece İstanbul’da satılmayı bekleyen 400 bin sıfır, 300 bin civarında ise kiralık konut var. Fiyatlar iki-üç yıl öncesine oranla yüzde 30 düşmüş durumda. Yeni konut projelerinde ise yüzde 50’yi buluyor indirimler. Aynı durum kiralılar için de geçerli. Bankaların aylık konut kredisi faiz oranları da yüzde 1’lerin altında. Fakat buna rağmen talep yok. Ev alma hayali kuranlar, fiyatlar daha da düşecek mi beklentisi içindeler. “Şu an ev almak için uygun bir dönem mi? Beklemek mi yoksa biran önce harekete mi geçmek gerekiyor?” soruları kafaları uzun süredir kurcalıyor. Yaşanan kriz nedeniyle kafalar iyice karışık. “Kriz daha da derinleşirse taksitleri ödeyebilir miyim, işimden olursam” kaygısı iyice korkutuyor. Öte yandan birikimi olup gayrimenkule yatırım yapmayı düşünen bir kesim de var. Bu kişiler için de “Neye yatırım yapmak daha kazançlı, En çok prim yapacak yerler neresi?” sorusunun cevabı çok önemli. Biz de bu soruları cevabını en iyi bilen isme, İstanbul Emlakçılar Odası İkinci Başkanı Nizamettin Aşa’ya sorduk. Nizamettin Aşa’ya göre, bu dönem aslında hem ihtiyaçtan ev alacaklar hem de yatırım amacıyla gayrimenkul almayı düşünenler için son derece cazip. Fiyatların yüzde 50’lere varan oranlarda düştüğünü belirten Aşa ev alacaklara çağrıda bulunarak, “Bu fiyatlar aslında bir çeşit dip. Daha fazla düşmez. Ev alacaksanız şu an en uygun dönem” diyor. Düşük konut fiyatlarının yatırım amacıyla gayrimenkul alacaklar için de iyi bir fırsat olduğunu belirten Aşa, “Ben olsam paramı tarla vasfındaki imarsız arazilere yatırırım. İyi bir araştırmayla büyük rantlar elde edebilirsiniz. Bir koyup bin olmak mümkün” demeyi de ihmal etmiyor. Arsaya yatırımı için Silivri, Çatalca, Sarıgazi ve Samandra’yı adres gösteren Aşa’ya ev dahil her türlü gayrimenkul yatırımının inceliklerini sorduk. İşte Aşa’dan gayrimenkule yatırım yapacaklar için altın değerinde öneriler… Hürriyetemlak.com: Emlak piyasası oldukça durgun. Her yer kiralık ve satılık ilanlarıyla dolu. Piyasa ne zaman canlanır? Nizamettin Aşa: Emlak piyasasının canlanması için 2011’in sonuna kadar beklemek gerekiyor. Eğer ekonomide olağanüstü bir iyileşme olmazsa fiyatlar yatay seyir izleyecek. Fiyatlar çok fazla düşmez; çok fazla da yükselmez. Hürriyetemlak.com: Emlak fiyatları niye daha fazla düşmez? Nizamettin Aşa: Çünkü inşaat maliyeti, işçilik ve arsa bedeli belli. Son iki-üç yıldır emlak fiyatlarında zaten yüzde 25-30 civarında düşüşler oldu. Yeni konut projelerinde ise yüzde 50’ye varan düşüşler var. Metrekaresi 2-2 bin 500 TL’den satılan evler bin TL seviyesine düştü. Metrekare bazında 800-bin 500 TL’ye konut satmaya çalışıyorlar. Şu an olması gereken fiyatlar bunlar. Eskiden çok şişmişti. İnşaatçılar yüzde 300 hatta 500 gibi kar marjıyla çalışıyorlardı. Şimdi kar marjları 100’e geriledi. Yüzde 100 aslında çok da büyük bir kar marjı değil. Sermaye bağlıyorsun, ekipman tahsis ediyorsun. Taşıma, arsa maliyetleri falan… Fiyatlar geriledi ama hala bunda inat eden inşaatçılar var. Şu an İstanbul’da yeni projelerde 400 bine yakın satılamayan sıfır konut var. Üst gelir ve ortanın üstüne hitap eden konutlar bunlar, satılmayı bekliyor. “İSTANBUL’DA SATILAMAYAN 400 BİN LÜKS KONUT VAR” Hürriyetemlak.com: Bir yandan da ev almak için bekleyen yüz binlerce insan var… Nizamettin Aşa: Evet, şu anda İstanbul’da bir çelişki yaşanıyor. Bir yandan 400 bin satılamayan konut diğer yandan 400-500 bin yakın konut açığı var. Bu bir tezat. Müteahhitler, ben lüks konut yapıp daha fazla kazanacağım dediler. Şunu okuyamadılar müteahhitler; gerçek ihtiyaç sahipleri bunlar değil. Biz talebin bu yönde olmadığını, orta ve alt grubunun asıl ihtiyaç sahibi olduğunu hep söyledik. Ne yapacaktı bu müteahhitler? Kesin bir fizibilite raporu çıkarttıracak. Sosyal -ekonomik yapıya dikkat edecekler; O bölgenin potansiyel alıcı kitlesini tespit edip buna uygun proje yapacaklardı. Asıl sıkıntıyı orta gelir grubu yaşıyor, bu gelir grubuna hitap eden doğru düzgün proje yok. Alt gelir grubunun bu koşullarda ev sahibi olması zaten çok mümkün değil. Hürriyetemlak.com: Bu 400 bin konutluk stok nasıl eritilecek? Nizamettin Aşa: Kolay kolay eritilemez. Çünkü yüzde 70’i lüks. Alıcısı çok fazla olmayan, yüksek bedelli konutlar bunlar. Lokasyon olarak da yanlış yerde yapılmış. Sen tutup dağın başında, akıllı bina, yüzme havuzu yapacağım dersen böyle olur. Gidin bakın yüzde 70-80’i boş. Aylık 700-800 TL gibi aidatlar söz konusu bir de. Ya projeleri değiştirilip daha sosyal bir konut şekline sokacaklar. Ya da projede değişik yapıp konut değil de başka bir şekilde kullanılacaklar. Bugün 100 bin TL ortalama bedelle satışa sunulan bir proje satıyor. Ona iyi de bir finans sağladığınızda ki sağlayabiliyorsunuz, faizler şu an düşük. Bu zamanda iş yapıyor, satabiliyor. Fakat hala inat edip, üç-beş lüks özellik koydum deyip fiyatı şişirdiğinizde satılmıyor. Hürriyetemlak.com: Bu konutlar daha çok nerelerde yoğunlaşmış durumda? Nizamettin Aşa: Gaziosmanpaşa, Esenyurt, Olimpiyat Köyü çevresi, Beylikdüzü’nün belli bir kesimi, Gürpınar tarafı. Anadolu yakasında özellikle ise Kurtköy’de villa tipi çok lüks projeler yapıldı. Pendik, Tuzla ve Kartal’a yakın bölgelerde dönüşüm projeleri var. İlla lüks yapıp kazanacağım zihniyetiyle yapılan bu projeler yaşam şekli, fiyat bakımından ve lokasyon olarak halk tipi tabakaya hitap edecek şekilde yapılsaydı hem daha çok adet konut üretilecekti hem de bu arz fazlası olmayacaktı. “ÜNİVERSİTELİLER KİRALAMAYINCA 100 BİN AÇIK OLUŞTU” Hürriyetemlak.com: Kiralıklar da çok fazla… Nizamettin Aşa: Şu an İstanbul genelinde sıfır ve ikinci el 300 bin civarında kiralık konut var. Sıfır konut projelerinde durum daha vahim; yüzde 70-80’i boş olan projeler var. Halkalı’ya git yüzde 70-80’i boş. Bahçeşehir, Esenyurt’un bir kesimi öyle. Meteahhit yapıp teslim etmiş; kiracı bulamıyor ya da alan kişi taşınmak istemiyor. Yolu yok, özel aracın olacak.Yüzme havuzu yapacağım diye bir siteye 500-600 TL aidat koyuyorsun zaten 500-600 TL’ye evi kiralayacaksın. Şehir merkezinde de kafanı kaldır, en az 2-3 tane kiralık afiş görürsün. Hürriyetemlak.com: Kiralıklar niye bu kadar arttı? Nizamettin Aşa: 2005-2007 arasında çok fazla sayıda konut yapıldı. Bu yeni yapılan projelere merkezden kayma oldu. Bazı insanlar ev sahibi oldu. Deprem dolayısıyla göçler oldu; yeni yapılan projelere insanlar taşındı. Ekonomik sebeplerden taşınmalar oldu. 2007’de bizim emlak piyasasında baş gösteren bir durgunluk zaten vardı. 2008’de mortgage krizi oldu. Bunun üstüne yurt dışındaki kriz de eklenince daha da kötü oldu piyasa. Krizin derinleşmesiyle işsizlik arttı. Ekonomik sıkıntılar nedeniyle aileler birleşmeye başladı. İstanbul’un en önemli kiralık potansiyeli üniversite öğrencileriydi. Yıllık 150 bine yakın potansiyel vardı beş sene önce, kiralıklarda. Üniversite öğrencilerinin sebep olduğu 150 bine yakın potansiyel 50 bine düştü. Yüzde 70-60 düşüş var. 100 bine yakın sadece öğrencilerden dolayı bir açık var. Hürriyetemlak.com: Ev almayı bekleyen birçok kişi fiyatlar daha da düşer beklentisi içinde erteliyorlar bunu. Şu an ev almak için uygun bir dönem mi sizce? Nizamettin Aşa: Tabii ki çok uygun, alım için en uygun dönem. Sıfır konut projelerinin dışında fiyatlar genel olarak yüzde 25-30 düştü. İstenen fiyatlardan da satılmıyor konutlar; pazarlıkla yüzde 10-15 ekstra bir düşüş oluyor. Sıfır faiz, uzun vade, ödeme kolaylığı gibi birçok promosyon ve iskonto şeklini düşündüğümüz zaman bu yüzde 50’yi yakalıyor. Dolayısıyla son dönemlerin en düşük seviyelerinde fiyatlar. Bir çeşit dip bu aslında. Dediğim gibi fiyatlar daha da düşmez. Düşüş bir noktadan sonra çıkışın habercisidir. “FİYATI ÇOK DÜŞÜREN MÜTEAHHİTE DİKKAT!” Hürriyetemlak.com: İhtiyaçtan ev almayı düşünenlere ne önerirsiniz, nelere dikkat etsinler? Nizamettin Aşa: Biz bakkaldan ekmek domates alırken seçen bir milletiz. Ama ev alırken gözü kapalı bir şekilde her söylenene inanarak, araştırmadan ev alıyoruz. Oysa hayatında belki bir kez yapacağın bir alışverişten söz ediyoruz. Ev almadan önce sosyo-ekonomik yapılarını dikkate alsınlar. Sosyo- ekonomik yapılarına uygun bir lokasyon seçmeleri gerekiyor. Mümkün oldukça 1999’dan sonra deprem yönetmeliğine uygun yapılan, güvenli, zemin etüdü tahlili yapılan evler alsınlar. Ev alacakları müteahhidi iyi araştırsınlar. Daha önce yaptığı evleri teslim etmiş mi, herhangi bir sabıkası var mı diye bakmak lazım. Bunlardan kaçınmasınlar. Mutlaka tapulu ev alsınlar. Şu an piyasada yüzde 50 hatta yüzde 60-70 fiyat düşüren müteahhitler var. Bunlara dikkat etmek lazım. Çünkü büyük bir kısmı batık. Elden ya da noterden sözleşme yapıp taahhütnameyle ev satıyorlar. Müteahhidin sıfır vaiz, bilmem kaç ay vadeyle ev satacağım, gel şu kağıda imza at sözüne hemen kanmasınlar. Bütün suistimaller zaten bu yönde gelişiyor. Üç kuruş fazla versinler, bu konularda güvenilir bir emlak danışmanıyla çalışsınlar. İşi, hukuku bilen bu işlere vakıf bir emlak danışmanı zaten onlar adına bütün bu araştırmaları yapacaktır. Emlakçıyla sözleşme yapıyorlarsa mutlaka ıslak imzalı bir nüshasını kendilerine alsınlar. Belediyeden projeye bakmak lazım. Tapuda üstünde herhangi bir şerh var mı, yok mu diye. “BİTMEMİŞ EV ALACAKSANIZ EKSTRA TEMİNAT İSTEYİN” Alacakları evin tapusu yoksa en azından kat irtifak tapusu tesis edilmişse bunu alsınlar. Kat irtifak tesis edilse bile inşaat henüz tamamlanmadıysa ekstra bir teminat istemekte fayda var müteahhitten. İnşaat projesine de bakmakta fayda var. Proje uygun yapılmış mı yapılmamış mı diye. Zaten kat mülkiyetliyse mesele yok. İskan alınmış, yapı kullanma izin belgesi, hepsi hal olmuştur anlamına geliyor. Ama projeden, maketten, kat irtifakı tesis edilmiş, bitmemiş ya da yeni başlayacak bir inşaattan alıyorlarsa aman dikkat! İcap ederse müteahhitten ekstra teminat istesinler. Baktılar olmuyor mutlaka banka kredisi, mortgage kredisi kullansınlar. Tüketici kanunlarında yapılan değişiklikle bitmemiş bir inşaata bir banka kredi veriyorsa, ben bunun kefiliyim anlamına geliyor. Ulaşımı nasıl, altyapısı tamamlanmış mı, proje bitmiş mi, eksik var mı bunlara mutlaka bakmaları lazım. Göstermelik şeyler yapıyorlar. TOKİ bile yaptı. Yeni konut projelerinin yapıldığı uzak yerden ev alacaklarsa gidiş- dönüş mesafesini çok iyi hesaplamak lazım. Yol parasının dışında günün iki-güç saatini yolda geçireceksiniz demek. Site tarzı yeni yerlerden konu alacaklarsa yönetim planına mutlaka baksınlar. Kullanma hakkına dair bilgiler var burada. Yönetim planında hak ve mükellefiyetlerden bahseder. Aidat konusu çok önemli. Çok şikayetler oluyor o konuda. Sitenin ya da apartmanın ekstra bir gideri var mı diye yönetim planını incelesinler. Hürriyetemlak.com: Başka nelere bakmak lazım? Nizamettin Aşa: Eski tip bina alırken depremde zarar görüp görmediğini çok iyi araştırmak lazım. Mesela, Florya, Bakırköy, Yeşilköy, Avcılar ve Zeytinburnu gibi sahil güzergahından alıyorlarsa bina sabıkalı mı diye belediyeden araştırmadan hiç talip olmasınlar. Çünkü o bölgelerdeki binaların hepsi fişlenmiş, zabıt altına alınmış durumda. Belki tapuda meydana çıkar ama bir kapora verdiyseniz, taahhütte bulunduysanız sıkıntı yaratır. Ya da bankadan kredi almışsınızdır. Ev boş değilse içinde mal sahibi ya da kiracı oturuyorsa mutlaka tahliye koşullarını yazılı bir hale, taahhüt haline getirin. Yine satın alacağınız eve çok iyi boya badana, makyaj yapılmışsa biraz dikkat etmek lazım. Acaba gerçekten dekorasyon amaçlı mı, bazı şeyleri kamufle etmek amacıyla mı yapılmış mı dikkat etmek lazım. İkinci el bina alıyorsanız su, elektrik,doğalgaz ve aidatı borçları olup olmadığını öğrenip varsa bunları mutlaka temizletmek lazım. “ALACAĞINIZ EV MAAŞINIZIN YÜZDE 30’UNU GEÇMESİN” Hürriyetemlak.com: Lokasyon olarak nereleri öneriyorsunuz? Nizamettin Aşa: Sadece barınmak amacıyla ev alacaklar bütçesine uygun nerde bulursa alsınlar. Şu an Cerrahpaşa’da, Aksaray’ın bir kısmında, Yedikule’de 50 -60 bin TL’ye evler çok kolay bulunuyor. Beylikdüzü, Esenyurt’ta 100 bin TL civarında 3+1 evler var. Her şeyi bitmiş, düzgün, tapusu sağlam. Bankalar çok güzel de kredi açıyorlar. Hürriyetemlak.com: Konut kredisiyle ev alacaklar gelirlerinin ne kadarını buna ayırsınlar? Nizamettin Aşa: Maaşının yüzde 30’u geçmemesi tavsiye ediliyor. Ama bizim halkımızın refah seviyesi öyle çok yüksek olmadığı için boğazından kısabiliyor. Yüzde 50 diyebiliriz. 2 bin TL maaş alan bir kişinin bin lira ayırması yeterli. O kişinin oturduğu yerin kirası zaten 700-800 lira. Buna 200-300 bin TL ilave etmesi gerekecek. 100 bin TL civarında bir ev alsa, yastık altında birikmiş 25-30 bin TL’si de varsa ayda en fazla bin TL ödemeyle çok kolaylıkla bir ev sahibi olabilir. Naktiniz fazlaysa nakdi fazla ödeyin. Ben paramın bir kısmını tutayım; Faizle borçlanayım şeklinde tüccar zihniyetinin olması lazım. Neticede bir faiz ödeniyor. Şu an faizler düşük olsa da Türkiye’de mortgage’ta dünya çapında yüksek bir faiz oranı var. Aylık yüzde 0.95 ama yıllık ortalamada yüzde 12- 15 civarında faiz oranları söz konusu. Oysa mortgage’ın gerçek faiz oranlarının yüzde 6-7’yi geçmemesi lazım. “İMARSIZ ARAZİDE RİSK VAR AMA ÇOK KAZANÇLI” Hürriyetemlak.com: Sizce bu dönemde en karlı gayrimenkul yatırımı hangisi? Nizamettin Aşa: Benim önceliğim arsadır. Orta vadede yatırım yapacaklarsa paralarını mutlaka arsayla değerlendirsinler. Fakat arsaya yatırım çok hassas bir konu. Hürriyetemlak.com: Mesela arsa alırken neye dikkat etmek gerekiyor? Nizamettin Aşa: Bir arsanın en önemli kriteri, imarıdır. İmarının ne olduğu fiyatının asıl belirleyicidir. Esas önemli kazanç, tarla vasfındaki imarsız arazilerde. Eğer 5-10 senelik bir beklemeyi göze alıyorlarsa riski olmayan, imar çıkabilme ihtimali olan arazi alsınlar. Bu tip arazileri de alırken önce kısıtlayıcı sebeplere baksınlar. Satın alacakları arsa hisseli mi, müstakil tapulu mu, sit alanı mı, su havzası mı bunlara çok dikkat etmeleri gerekiyor. Ormana yakınsa orman kapsamına alınabilir. Su havzasında ya da yakın bir yerde olabilir. Bu nedenle imarının hiç çıkmama ihtimali olabilir. Sanayi imarı verilecek bir arazi varsa hiç kaçırmasınlar. Bir koyup bin almaları işten bile değil. Hürriyetemlak.com: Peki ya imarlı arsa?.. Nizamettin Aşa: İmarlı arazi sağlam yatırımdır. Primi en yüksek olan ise tarla vasfındaki yerlerdir. İmarlı arsada risk almazsınız ve ilerde fiyatı belli bir seviyeye yükselir. Oysa imarsız arazi aldığınızda risk vardır ama bunu göze alıp kazancınızı katlarsanız. En kötü ihtimalle o gün koyduğunuz parayı birkaç kat fazlasıyla alabilirsiniz.Diyelim ki bir dönüm yer aldınız. 3-5 yıl sonra bugünkü değer üzerinde en az 2-3 misli kazanabilirsiniz. Ne kadar büyük arazi alırsanız o kadar avantajlı. İmara dönüştüğünde arazilerin yüzde 35 civarında kesintisi oluyor. Bunu göz önüne almak lazım. Hisseli arsaya yanaşmayın. Mümkünse müstakil tapulu arsa alın. İstikbal vaat edecek yerlerden alın. İlla yol, köprü, hava limanı geçecek yerler olması şart değil. O bölgede sanayi tesisi yapılacaktır, TOKİ bir proje yapacaktır. O tip şeyler bölgenin kalkınmasında çok rol oynuyor. Arsa alırken de mümkün oldukça odaya kayıtlı, bu işi ciddi şekilde yapan emlakçılarla çalışın. “SİLİVRİ, SAMANDRA VE SARIGAZİ PRİM YAPACAK” Hürriyetemlak.com: Arsa yatırımı için prim yapacak cazip bölgeler nereler? Nizamettin Aşa: Özellikle Silivri bölgesini, Çatalca’nın bir kısmını, biraz kuzeye doğru olan tarafı öneriyorum. TOKİ’yle Kiptaş çoğunu kapattı ama eğer bulurlarsa Kayabaşı yine iyi bir alternatif. Anadolu yakasında özellikle gelişecek olan bölge Kayışdağı. Potansiyeli olan yeni bir ilçe, Ataşehir’e bağlı. Ümraniye, Sarıgazi, Samandra cazip yerler. Her iki bölgede en büyük tehlike su havzaları. Anadolu yakasında Ömerli Barajı, Avrupa’da Terkos ve Çekmece gölleri var. Buna dikkat etmek gerekiyor. Silivri bu tip risklerden uzak olduğu için daha çok tavsiye ediyorum. Eğer daha uzun vadeli yatırım düşünüyorlarsa Kuzey Anadolu otobanının geçtiği, Adapazarı Karasu’dan başlayıp devam eden hat da oldukça önem kazanacak. Sıralarsak; Kocaali, Karasu, İzmit’in kuzeyi, denize yakın kısımları, Gebze’nin kuzey kısımları... Buralar büyük potansiyelin olduğu, yatırıma açık bölgeler. İyi bir araştırmayla çok güzel arsalar alınabilir. Hatta Yalova da buna dahil; Çiftlikköy’ün bir kısmı sanayi bölgesi ilan edildi. Altınova diye bir yer var. İki yıl içinde 5-10 bin TL’lik yerler 500 bin TL’ye çıktı. Yüz misli arttı fiyatlar. Bu tip yerleri keşfedip aldığınızda çok büyük rantlar elde edebilirsiniz. Fakat en az 5-10 yıl beklemek lazım. Buralarda özellikle sanayi imarlı arsalar varsa hiç kaçırmayın. “ÜÇÜNCÜ KÖPRÜ RANT KAZANDIRACAK SPEKÜLASYON” Hürriyetemlak.com: Üçüncü köprünün geçeceği belirtilen olası güzergahlar hakkında ne düşünüyorsunuz? Nizamettin Aşa: Transit bir geçiş yolundan bahsediliyor. Transit bir geçiş yolunun arsaya ne faydası olacak? Tam terzi zararı olur, değeri bile düşürecektir. Güzergahta girişler, çıkışlar gibi lokasyonlar varsa tamam. Ama planlamalara göre transit yolu olmayacak. Evinin tam dibinden yol akıp geçecek. Sabaha kadar uyuyamayacaksın. O rant değil. Mesela o yolun devamı Yalova’nın üstünden İzmir otobanına bağlanacak. O bölgelerdeki giriş ve çıkış yoluna yakın bölgelerde lojistik ve sanayi önem kazanır. Ama konut olmaz. Fiyatı daha çok düşer. Kim tepesinden araba geçsin ister. Boğaz Köprüsü rant sebebi olacak söylentileri tamamen spekülasyon. Onu yapan spekülatörler parayı kazandı. Cebine parayı koyan koydu. Son alıcının şu an çok dikkat etmesi lazım. Gözü kapalı bir vaziyette, buradan köprü geçecek, arsaların değerini üçe-beşe katlayacak laflarına kanmasınlar. “İŞ YERİNE YATIRIM DA KAZANÇLI” Hürriyetemlak.com: Arsadan sonra sizce en karlı yatırım hangisi? Nizamettin Aşa: İş yeri ardından konut. İş yeri yatırımı ofis de dükkan da olabilir. A plus ofisler revaçta. Bu alanda çok açık var. Yüksek bedelli kiralanabiliyor. Öncelikle onu öneririm. İşlek bir cadde ya da sokakta dükkan ve mağazaya yatırım da hiçbir zaman kaybettirmez. Bizde bir adet var; bakkal açarım diye her binanın altına bir dükkan yapıyorlar. Küçük inşaat yapanlara, sokak aralarında sakın dükkan yapmayın;Tek odalı da olsa ev yapın diyorum. Sokak aralarında dükkanlar iş yapmaz. Cadde üzerinde, işlek bir yerde iş yapabilecek bir dükkan her zaman karlıdır. 300 metrekare ve üstü olan dükkanlar özellikle marketler için gözde. Hürriyetemlak.com: Dükkan alacaklara tavsiyeleriniz neler? Nizametttin Aşa: Kat mülkiyeti, iskanı olmayan binalarda kat irtifakı tesis ediliyorsa bu kat irtifakındaki projeye bakmak lazım. Dükkan mı, değil mi diye. Mutlaka yönetim planına baksınlar. AVM ya da çok katlı bir binadaysa satın aldıkları dükkan, yönetim planında aidat durumu, kullanım haklarına eklentisi nedir ona mutlaka dikkat etmek lazım. Eğer dükkan mahalle arasındaysa dükkan olarak gözüküyor mu gözükmüyor mu diye projesine bakmak da gerekiyor. Son zamanlarda moda olan bir şey var: İçinde 2 bin TL’ye oturan kiracı var, 5 yıllık kontratı da var diyorlar. Kiracı 6 ay sonra ben çıkacağım, işim iyi değil diyor. Bu aldatmacaya gelmesinler. Dükkan alacaklarsa bir ekspertizden o günkü kira bedelinin gerçekte ne olduğunu tespit etmeleri lazım. Hürriyetemlak.com: Yatırım amacıyla konut alacaklara neler söyleyeceksiniz? Nizamettin Aşa: Şu an yatırım için çok uygun ama ince eleyip sık dokumakta fayda var. Ödediğiniz meblağla getiriyi kıyaslamak lazım. Kiralama kabiliyetine bakmak lazım. Eğer satın aldığınız ev 15 yılda kendini amorti ediyorsa uygun bir yatırımdır. İçinde kiracısı da varsa düşünmeyin alın. Eski semtlerden ev alırken o eski evin projesine belediyeden bakın, üstünde herhangi bir tasarruf ya da bölge için planlanmayla ilgili bir kısıtlama var mı diye. Mesela Beşiktaş’ın önemli bir bölümü sit alanı ilan ediliyor. Beyoğlu’nun tamamı sit alanı. Bina aldın, diyelim ki işyerine çevireceksin sit alanı olduğu için çivi bile çakamazsın. Bunları araştırmak lazım. “YATIRIM İÇİN EV ALACAKSANIZ MERKEZDEN ŞAŞMAYIN” Hürriyetemlak.com: Yatırım amacıyla konut alacaklar için en karlı bölgeler neresi? Nizamettin Aşa: Getiri istiyorsanız önce merkezdeki yerlere bakmak, merkezden şaşmamak lazım. Beşiktaş, Şişli, Mecidiyeköy, Bakırköy, Kadıköy ve Üsküdar gibi yerlerde doğru fiyata konut aldığınızda iyi bir kira getirisi elde etmeniz mümkün. Buralardaki konutlar her ne kadar eski de olsa zamanla mutlaka değer kazanıyor. Eski semtlerdeki kentsel dönüşüm projeleriyle daha kıymetli olabiliyor. Mesela Tarlabaşı Bulvarı’yla Kasımpaşa Bulvarı arasındaki bölge tamamen yatırıma çok uygun. Kentsel dönüşümde ilk hedef olabilecek bir lokasyon. Param olsa mutlaka oraya yatırım yaparım. İstanbul’un göbeği. Kurtuluş ve Feriköy de bu dönüşüme aday. Bomonti’nin alt tarafı Halide Edip’e çıkan derenin olduğu yer de gelişmeye oldukça açık yerlerden biri. Sütlüce örneğine bakın, şimdi gidin yer bulamıyorsunuz. Yeni projelerin yapıldığı yerlerden alacaksanız biraz zamana ihtiyaç var. Fakat fiyatlar çok uygun şu an; 3+1 evler, 100-160 bin lira. Maliyet bedeline yakın. Merkezden uzakta yerlerden alacaksanız ve kendiniz oturacaksanız da geliş gidiş mesafesini iyi ayarlamak lazım. Hürriyetemlak.com: Satın alınan bir gayrimenkul kendisini ne kadar sürede amorti ediyorsa karlı bir yatırımdır? Nizamettin Aşa: İşyeri kendisi 20 yılda, konut 10-15 yılda amorti ediyorsa bu iyi bir yatırımdır. Gayrimenkulün kendi değer artışı da söz konusu olacak. Bunu da unutmamak lazım. Arsanın kendisini katlama süresi 5-10 yıl. “ZORDA DEĞİLSENİZ ELİNİZDEKİ EVİ SATMAYIN” Hürriyetemlak.com: Tersten bakarsak bu dönem alıcılar için fırsat ama ihtiyaçtan ya da herhangi bir sebepten evini satılığa çıkaranlar için uygun değil gibi... Nizamettin Aşa: Son zamanda bakıyoruz, birçok satış ihtiyaçtan dolayı oluyor. Yoksa kimse elindeki gayrimenkulü kolay kolay satmak istemiyor. Piyasayı iyi araştırıp, bir ekspere danışarak evinin ya da o gayrimenkul neyse gerçek fiyatını öğrenip ona göre satılığa çıkarmak lazım. Hürriyetemlak.com: Mal sahipleri evlerini nasıl daha kolay kiraya verebilirler? Nizamettin Aşa: Mal sahibi, kira fiyatını düşecek. Evine bakım yapacak. Kiracıların talepleri yoğun. Ev sahipleri eskisi gibi kiracı seçmek şansına sahip değiller. Satılık ya da kiralık evin bir albenisi olacak ki şu anda bu piyasada seçilebilme özelliği taşısın. Bunları yapmadığınız müddetçe evi kiralayamıyorsunuz. Piyasa fiyatına uyacaksınız. Ben iki sene önce bin 200’e vermiştim, bunun altına düşmem gibi bir zihniyet yok artık. Dün piyasa öyleydi bugün böyle. Ben bin 200’den aşağı vermem, boyayı badanayı da kiracı yapsın diyen mal sahibi en az 6 ay bekliyor. Sonuç da dediğimizi yapmak koşuluyla kiraya verebiliyor ancak. Yine de gözü kapalı bir şekilde evini kiraya vermek doğru değil. Kiracı adayıyla ilgili iyi bir araştırma yapmak lazım. Eğer kiracının ödeme gücü varsa 50-100 lira daha alacağım diye çok fazla nazlanmamak lazım. Kefil de çok önemli. Kiracının su, elektrik, doğalgazı hemen üstüne almasını sağlayın. Hatta ev sahibi kendi aboneyse aboneliğini bitirsin ki gelen kiracı kendi üstüne almak mecburiyetinde kalsın. Kiracının apartman aidatını ödeyip ödemediğini takip etsin, gerektiğinde yöneticiye kendisine bildirmesi için talimat versin. Kaynak : hürriyetemlak