Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği

SÖZLEŞME


1- TARAFLAR VE KANUNİ İKAMETGAHLARI :

MADDE 1 – TARAFLAR

ARSA SAHİBLERİ :

TEBLİGAT ADRESİ :

VERGİ DAİRESİ :

VERGİ NUMARASI :

(Bundan sonra arsa sahibi olarak anılacaktır.)

YÜKLENİCİ :

TEBLİGAT ADRESİ :

VERGİ DAİRESİ :

VERGİ NUMARASI :

(Bundan sonra yüklenici olarak anılacaktır.)

İş bu sözleşmede …………Arsa Sahibi, ………………………….. A.Ş. ise
Yüklenici olarak anılacaktır.

2- SÖZLEŞMENİN KONUSU :

Arsa Sahibine ait İstanbul ili , Ümraniye İlçesi, ….. pafta ...ada …. Parsel sayılı …… m2 taşınmazda inşaata müsait ve açık arazi üzerinde Sarıgazi Belediyesi İmar Müdürlüğünün vereceği imar durumu, onaylı inşaat projesi, sözleşme hükümleri, eki teknik şartname esasları dahilinde, kat karşılığı sistemine göre yeni konut ve dükkan binalarının, açık ve kapalı ortak kullanım alanlarının, bütün ortak sosyal tesislerin ve çevre düzenlemesinin yapımı ve sözleşme konusu edimlerinin karşılıklı olarak yerine getirilmesi haline,tarafların hukuki hak ve vecibeleri iş bu sözleşme konusunu teşkil eder.

İş bu sözleşme, başlangıcından, iskanı alınıp yani alt yapısı bitmiş, elektrik, su, doğalgaz, atık su tesisat bağlantısı, cevre düzenlemesi ve bütün ortak sosyal tesisler bitirilmiş tam ve mükemmel olarak anahtar teslimi yapılana kadar her türlü masraf harç resim ve vergilerin Yüklenici tarafından karşılanarak arsa sahibine ait konutların ( ……… paya tekabül eden ) ve dükkanların (……./1000 paya tekabül eden) teslimi karşılığında , yükleniciye ait konutların (……/1000 paya tekabül eden) ve dükkanların (……../1000 paya tekabül eden) yükleniciye intikali amaçlandığından, bu amaca aykırı her türlü yorum, hüküm madde ve uygulama geçersiz olacaktır.

Sözleşme müzakerelerine başlandığı tarihinden sonra, ilgili yasa ve mevzuatlardaki değişiklikler nedeniyle
ve/veya Projelerin ilgili Belediyesi’nce onaylanmasında inşaata esas toplam emsal değerinde artmaya veya
eksilme olması durumunda, paylaşım da, taraflara aynı şekilde yansıtılır.


3- PROJELER :

İlgili Belediyece verilen mevcut imar durumu, imar plan notları çerçevesinde Arsa ve arazi etütleri ile vaziyet planı dahil olmak üzere avan proje, mimari, statik, tesisat, alt yapı ve peyzaj projeleri bütün masraf ve ücretleri ile kendisine ait olmak üzere yüklenici tarafından hazırlanacak ve mal sahibinin onayına sunulacaktır.
.
Projelerde İmar yönetmeliklerinin müsaade ettiği azami irtifa, azami bina alanı, asgari komşu yaklaşım mesafeleri uygulanacaktır.
İmar hükümlerinin değişmesi durumunda da, yine yönetmeliğin müsaade ettiği azami irtifa, azami bina alanı, azami kat adedine göre projeler düzenlenecektir.

Yüklenici, imar mevzuatına uygun olarak yapılacak binanın avan projesini hazırlayarak arsa sahibinin onayına sunacaktır. Arsa sahibinin yazılı onayını aldıktan sonra imar mevzuatına göre inşaat ruhsatını istihsal edecektir. Hazırlanacak proje, sözleşmenin eki olarak taraflarca imzalanan ekteki avan projenin tatbikat projesi halinde olacak ve avan projede belirtilen kullanma mahalleri, net taban alanı ölçüleri, asgari olarak tatbikat projelerinde sağlanacaktır.

Yüklenici işbu sözleşmedeki şartlar dairesinde inşaatı anahtar teslimi olarak ( tesisatların her türlü testleri yapılarak müspet netice alınması, iskan müsaadesinin istihsal edilmesi, cins tashihi yapılması, arsa sahibinin dilediği şahıslar adına kat mülkiyetinin kurulması, tüm bağımsız bölüm ve ortak yerlerin elektrik, su, doğalgaz sayaçlarının da takılmış olarak tam kullanılmaya hazır ve cevre düzenlemeleri yapılmış bir şekilde kat maliklerine tefrik edilen dairelerin ve dükkanların kat mülkiyeti tapularının teslim edilmesi) yapmayı taahhüt etmiştir.

4- BÖLÜŞÜM ORANLARI :
4.A.Genel Paylaşım oranı :
Sözleşme konusu arsanın halihazır ki imar durumu konut alanı olup; tarafların birlikte çabaları
ile kısmen konut ve kısmen Ticaret alanına dönüştürülmesinin sağlanması halinde ; konut ve işyerleri bu sözleşmenin 4.B ve 4.C maddesinde belirtildiği şekilde paylaşılacaktır. Sözleşme konusu
arsanın halihazır ki imar durumuna göre sadece konut yapılması halinde; yapılacak konutların %.......’i (……/1000 paya tekabül eden) arsa payı olarak arsa sahibine; % ….. i (…../1000 paya
tekabül eden), inşaat yapım bedeli olarak Yükleniciye ait olacaktır.

4.B.Dükkanların paylaşımı:

İstanbul İli Ümraniye İlçesi Sarıgazi Belediye sınırları içerisinde kain tapuda … pafta, --- ada, ….. parsel
üzerinde kayıtlı ….. m² yüzölçümlü arsa üzerinde emsale dahil inşaat alanının bir kısmında muhtelif
büyüklüklerde dükkanlar yapılacak ve bu dükkanlar taraflar arasında ayni olarak paylaşılacaktır.

Yapılacak dükkanların %.........’i, (……/1000 paya tekabül eden) arsa sahibi payı olarak arsa sahibine;
%.......’i, (…../1000 paya tekabül eden) inşaat yapım bedeli olarak Yükleniciye ait olacaktır.
Taraflar yukarıda belirtilen dükkan paylaşımlarında mutabık kaldıklarını kabul ve beyan ederler.

Yüklenici ve Arsa Sahibi arasındaki dükkan paylaşımı, inşaat ruhsatı alındıktan sonra tasdikli projeye göre
kat irtifaklarının kurulması akabinde taraflar mutabık kalarak yapacaklardır.Sermaye Piyasası
Kurulunca belgeli bir gayrimenklu değerleme şirketine dükkanların kat, konumu ve şerefiyesine göre
değerlemeleri yaptırılacak, bu değerleme çerçevesinde blok bazında ve dükkan çeşitliliğine uygun iyi
niyet ve adalet prensibine riayet edilerek paylaşım gerçekleşecektir.

Bu dükkanların taraflar arasında paylaşımı Kat irtifaklarının kurulması ile birlikte taraflar arasında bağımsız
bölüm numaraları tespit edilerek yapılacak ve bu paylaşım Noterde bir paylaşım tutanağı ile taraflar arasında
imza edilerek bu sözleşmeye eklenecektir.
Taraflar hazırlanacak bu paylaşım tutanağının bu sözleşmenin eki olduğunu şimdiden kabul ederler.

Sözleşme müzakerelerine başlandığı tarihinden sonra, ilgili yasa ve mevzuatlardaki değişiklikler nedeniyle
ve/veya Projelerin ilgili Belediyesi’nce onaylanmasında inşaata esas toplam emsal değerinde artmaya veya
eksilme olması durumunda, paylaşım da, taraflara aynı şekilde yansıtılır.

Taraflar; inşa edilecek işyerlerinin tamamının kiraya verilmesi ve aynı zamanda Alışveriş merkezinin
yönetimini de üstlenmek amacıyla, yüklenicinin %........ ve arsa sahibinin % … oranında hissedar olacakları
ancak yönetimde eşit söz sahibi olacakları bir Anonim Şirket kuracaklarını ve uhdelerinde bulundurdukları
işyerlerinin yönetimini 15 yıl süreyle iş bu şirkete devredeceklerini peşinen kabul ve beyan ederler.
Taraflardan herhangi biri diğer tarafın muvafakati olmadan payına düşen işyerlerinden hiç birini
(% 51’nden büyük hisselerine sahip oldukları ya da doğrudan kontrol ettikleri iştirakleri hariç olmak üzere)
satamaz,kiraya veremez, gayrimenkulün mülkiyetini nakleden, sınırlayan hukuki işlem yapamaz.

4.C.Konutların Paylaşımı

İstanbul İli Ümraniye İlçesi Sarıgazi Belediye sınırları içerisinde kain tapuda …. pafta, --- ada, …. parsel
üzerinde kayıtlı …… m² yüzölçümlü arsa üzerinde emsale dahil inşaat alanının bir kısmında muhtelif
büyüklüklerde konutlar yapılacaktır. Yapılacak konutları %...’i (…../1000 paya tekabül eden) arsa payı
olarak arsa sahibine; % …… i (…/1000 paya tekabül eden), iş bu sözleşmeye konu inşaat bedeli olarak
yükleniciye ait olacaktır.
Taraflar yukarıda belirtilen konut paylaşımlarında mutabık kaldıklarını kabul ve beyan ederler.

Yüklenici ve Arsa Sahibi arasındaki daire paylaşımı, inşaat ruhsatı alındıktan sonra tasdikli projeye göre
tarafların mutabakatı ile yapılacaktır. Yüklenici ve Arsa Sahibi arasındaki dükkan paylaşımı, inşaat ruhsatı
alındıktan sonra tasdikli projeye göre kat irtifaklarının kurulması akabinde taraflar mutabık kalarak
yapacaklardır.Sermaye Piyasası Kurulunca belgeli bir gayrimenklu değerleme şirketine konutların
kat, konumu ve şerefiyesine göre değerlemeleri yaptırılacak, bu değerleme çerçevesinde blok
bazında ve konut çeşitliliğine uygun iyi niyet ve adalet prensibine riayet edilerek paylaşım
gerçekleşecektir.
Bu dairelerin taraflar arasında paylaşımı Kat irtifaklarının kurulması ile birlikte taraflar arasında bağımsız
bölüm numaraları tespit edilerek yapılacak ve bu paylaşım Noterde bir paylaşım tutanağı ile taraflar arasında
imza edilerek bu sözleşmeye eklenecektir.
Taraflar hazırlanacak bu paylaşım tutanağının bu sözleşmenin eki olduğunu şimdiden kabul ederler.

Sözleşme müzakerelerine başlandığı tarihinden sonra, ilgili yasa ve mevzuatlardaki değişiklikler nedeniyle
ve/veya Projelerin ilgili Belediyesi’nce onaylanmasında inşaata esas toplam emsal değerinde artmaya veya
eksilme olması durumunda, paylaşım da, taraflara aynı şekilde yansıtılır.

5- GAYRIMENKUL’ÜN YÜKLENİCİYE TESLİMİ :

İşbu sözleşmenin konusunu teşkil eden arsa, yine iş bu sözleşme hükümlerine göre boş olarak karşılıklı yapılan bir tutanakla bu sözleşmenin imzalanmasından itibaren 10 gün içinde Yükleniciye teslim edilecektir. Yükleniciye teslim edilmezse, teslim edilene kadar geçen süre inşaat süresine eklenecektir.

6- TAŞINMAZ SATIŞ VAADI VE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT TAAHHÜDÜ :

6-A- Arsa sahipleri iş bu sözleşmedeki şartlarla ve bölüşüm oranlarıyla sahibi bulunduğu sözü edilen arsayı;
Konutlar için …../1000 hisseyi ve yine dükkanlar için …../1000 hisseyi kendi uhdelerinde tutmak kaydıyla ; konutlar için …/1000 hisseyi ve yine dükkanlar için …/1000 hisseyi ………….YTL.(…….:….YENİ TÜRK LİRASI ) bedel üzerinden yine iş bu sözleşme hüküm ve şartlarıyla yükleniciye satmayı vaat ve kabul eder.
Yüklenici de, iş bu sözleşmedeki şartlarla ve bölüşüm oranlarıyla sözü edilen arsa üzerine yapacağı inşaat
bedeli Karşılığında; Konutlar için …/1000 hisseyi ve yine dükkanlar için …./1000 hisseyi ………….YTL.(…….:….YENİ TÜRK LİRASI ) bedel üzerinden, yine iş bu sözleşme hüküm ve şartlarıyla
satın almayı kabul eder.

Satış bedeli Arsa sahibine para olarak ödenmeyecek, Yüklenici satış bedeli karşılığında arsa sahibine konutlar için …./1000 oranında ve yine dükkanlar için ../1000 oranındaki arsa paylarını karşılayan ve tasdikli uygulama projesinde yer alan bağımsız bölüm listesiyle belirlenmiş ve bölüşülmüş bulunan bağımsız bölümleri iş bu sözleşme onaylı inşaat projesi ve teknik şartnameye uygun olarak kat karşılığı inşaat esaslarına göre yapıp fiilen teslim etmek ve anahtarlarını vermek ve yapı kullanma belgesi (iskan ruhsatını ) alınması suretiyle inşaat taahhüdünü yerine getirmiş olacaktır.

Yüklenici, Arsa sahiplerinin onayı alınmış projeyi en kısa zamanda tasdik ettirip yapı ruhsatı alındıktan sonra Kat irtifakı Tapuda tesis edilecek ve bütün takip ve masrafları yükleniciye ait olacaktır. Yasal harçların tümünü yüklenici ödemeyi kabul ve taahhüt eder.

6-B- Taraflar arasında kat irtifaklı arsa paylı bağımsız bölümlerin ne suretle paylaştırılacağı dükkanlar için iş bu sözleşmenin 4. maddenin B bendinde ve daireler için 4.maddenin C bendinde, Arsanın imar durumunun değiştirilememesi halinde, iş bu sözleşmenin 4.maddesinin A bentinde belirtildiği şekilde paylaşım yapılacaktır.Kat irtifakı kurulurken , Yükleniciye ait daireler …/1000 hisseyi ve dükkanlar …/1000 hisseyi teşkil edecek şekilde irtifaklandırılacak, geri kalan; daireler için …./1000 hisse ve dükkanlar için …/1000 hisse arsa payı arsa sahiplerine ait olan bağımsız bölümlere ait olacaktır.
İlgili Belediyece projeler tasdik edildikten sonra bağımsız bölüm listesi ve hisse dağılımı yüklenici ve Arsa
sahibi arasındaki hisseleri oranında dağıtılacaktır.

7- İNŞAATIN SÜRESİ :

İnşaatın ikmali ve eksiksiz teslimi uygulama projesine göre alınacak inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 30 aydır. Yüklenici, arsa imarının değiştirilmesi, tevhit,tefrik vs. işlemlerin yapılmasından başlamak üzere 6 (Altı) ay içinde inşaat ruhsatını alacaktır.
İnşaatın tamamlanıp fiilen teslim edilmesi yapı kullanma belgesi (iskan ruhsatı) alınması ile inşaat bitmiş sayılır.
Eğer yüklenici 30 ayda inşaatı bitiremediği taktirde geciken her ay için arsa sahiplerine 8. maddesindeki cezai şartı ödemeyi kabul ve taahhüt eder. İnşaatın fiilen kullanılır halde teslimi yapı kullanma belgesi (iskan ruhsatı) alınması ile tazminat ödemesi sona erer.

Savaş, deprem, seferberlik, yapı işlerini kapsayan genel grev, ilgili resmi kurumların inşaatı durdurması gibi hallerde ortaya çıkabilecek mücbir sebep nedeni ile olabilecek aksamalarda aksamaların süresi inşaat süresine eklenir ve bu süre içinde aylık tazminat ödenmez.

8- CEZAİ ŞART :

Taraflardan herhangi biri işbu sözleşmenin imzalanmasında sonra ve tapu devrinden önce kısmen yada
tamamen cayamaz. Tapu devrinden sonra taraflardan herhangi biri işbu sözleşmeden cayamaz.İş bu
sözleşmeden cayan taraf, diğer tarafa cayma tazminatı olarak beşmilyon amerikan doları cayma tazminatı
ödemeyi kabul ve taahhüt eder.
İnşaatın, işbu sözleşmenin 7. maddesinde tayin edilmiş süre sonunda işbu sözleşmede tanımlandığı şekilde arsa sahibine teslim edilmemesi halinde yüklenici, arsa sahibinin payına düşen toplam brüt inşaat alanının beher metre karesi için 2 (iki) USD /ay(iki USD/ay) ödemeyi peşinen kabul ve taahhüt eder. Yüklenici hiçbir suretle bu cezai şartın tenzili gerektiği iddia ve talebinde bulunmamayı peşinen kabul ve taahhüt eder.

9- İŞLERİN YAPILMASINDA UYULACAK ESASLAR

Bu sözleşme konusu işlerin yapılmasında YÜKLENİCİ;

• Sözleşme ve eklerindeki esaslara,
• Onaylanacak uygulama ve detay projelerine,
• Bayındırlık ve İskân Bakanlığı Yüksek Fen Kurulu Başkanlığının;
a. Bayındırlık İşleri Genel Şartnamesine,
b. Bayındırlık İşleri Genel Teknik Şartnamesine,
c. Bayındırlık İşleri Genel ve Özel Şartnamelerine,
d. Bayındırlık İşleri Tesisat İşleri Genel ve Özel Şartnamelerine
• İstanbul Büyükşehir Belediyesi Peyzaj Teknik Şartnamesine,
• Afet İşleri Yönetmeliğine,
• Diğer ilgili kurumların Teknik Şartnamelerine,
• Mahalli İdarelerin ve ilgili Kurumların Yönetmeliklerine,
• Türk Standartları Enstitüsü Şartnamelerine, ek ve değişiklilerine uygun birinci sınıf işçilikle inşaat yapmak zorundadır.

10– YÜKLENİCİNİN BORÇ VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ :

A) Yüklenici, iş bu anlaşma ile yapımını yüklendiği inşaatı, plan ve projesi ile inşaat ruhsatına ve sözleşmede belirlenecek teknik şartlara uygun şekilde ANAHTAR TESLİMİ inşa edecektir. “Anahtar Teslimi”nden amaç, inşaatın projeye uygun olarak bitirilmesi ve teknik şartnamede
belirtilenlerin yerine getirilmesi ve tesisatlarının her türlü testlerinin yapılarak olumlu sonuç alınması, çevre düzenlemesinin bitirilmesi ve iskan izni için başvurulmasıdır.

B) İş bu sözleşmenin ana konusunu teşkil eden kat karşılığı inşaat borcu dışında yüklenici bu sözleşmenin imzası sebebi ile Arsa sahiplerine ayrıca herhangi bir bedel ödemeyecektir.

C) Arsa sahibi ile yüklenici arasında arsa payı karşılığı kat yapımı esnasında ”Anahtar Teslimi” şeklinde anlaşma yapıldığından, İnşaat temel üstü ruhsatlarının alınması ile ilgili olarak Belediye Gelirleri Kanunu gereğince ödenecek vergi, resim ve harçlar, yapı kullanma izni (İskan Müsaadesi) nin alınması sırasında belediyeye ödenecek yapı kullanma izin belgeleri harçları ve giderleri, İnşaatta çalışacak işçilerin, kalfaların, mühendis ve mimarların, sürveyanların, teknik personelin, alt hakedişleri, Sosyal Sigorta primleri, vergi stopajları, ikramiyeleri, tazminatları ve hakları,bu sözleşmenin imzasından itibaren arsa sahipleri tarafından yükleniciye verilecek vekaletnamelerin ve sair belgelerin noter masrafları, Kat Mülkiyetinin kurulmasıyla ilgili noter harçları ile bu sözleşmenin imza tarihinden itibaren, tüm emlak vergileri, iskandan sonra cins tashihi için gerekli vergi ve harçlar, tapu harçları, binaların tamamlanıp iskan safhasına gelindiğinde ödenmesi gereken harç ve vergiler ve sair giderler gibi, sözleşmenin imzalanmasından iskan belgesinin alınmasına kadar inşaatın yapımına ait tüm giderleri yüklenici karşılayacaktır. Yüklenici bu yapılaşma nedeniyle vergi, Sosyal Sigortalar ve İş mevzuatı ile öteki her türlü yasal düzenlemeden doğan tüm yükümlülükleri üzerine almış olduğu gibi, özellikle İmar yasası ve yönetmeliklerine aykırılıktan doğabilecek tüm hukuki ve cezai sorumlulukları da üzerine almıştır.

D) Bu sözleşme tarihinden başlayarak inşaatın eksiksiz ve kusursuz olarak Arsa sahibine teslimine kadar
geçecek süre içerisinde proje ve planların tanzimi ve onama giderleri, etüt danışmanlık, mimarlık ve
mühendislik harcamaları, her türlü noter , ruhsat harç ve resimleri , giderleri ve proje tasdik ruhsat
harçları, ve bilcümle giderleri kat irtifakı nedeni ile ödenecek harç ve giderler, asansör, elektrik, doğalgaz,
kalorifer, elektrik ruhsatı ve harçları , nitelik vergisi harçları ve masrafları yükleniciye aittir. Tümünü
yüklenici ödemeyi kabul ve taahhüt eder.
Bu sözleşme hükümleri gereğince kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile satışı yapılacak arsanın tapu devri ve
takriri, cins tashihi yapılırken Arsa sahibine kendi hissesi ve bağımsız bölümleri ile ilgili olmak üzere
tahakkuk edebilecek emlak alım vergileri, tapu harçları, cins tashihi vergileri ve bunların tüm masrafları ile
inşaatın devamı süresince iskan alınana kadar tüm vergi ve harç yasaları gereğince yeniden çıkarılacak tüm
vergi ve harçlardan , Arsa sahibi tarafından ödenmesi gereken tüm vergi ve harçlar dahi yüklenici
tarafından ödenecektir. Ayrıca arsa ve bina vergileri, kat mülkiyeti vergi harçları ve masrafları dahi
yükleniciye aittir. Yukarıda sayılan ve sehven yazılmayan tüm harç ve giderlerin tümünü yüklenici
ödemeyi kabul ve taahhüt eder.

E- Pay devri dolayısıyla doğabilecek tapu harcamaları Arsa sahiplerinin ve yüklenicinin bağımsız
bölümlerinin kullanılır halde fiilen teslimine kadarki süre içerisinde oluşacak iki tarafa ait olabilecek yıllık
Emlak Vergileri her türlü malzeme, nakliye, taşeronluk, işçilik bedelleri, iş kazaları ve benzerleri
dolayısıyla doğacak sigorta, tazminat ve cezaları şantiye ve binalara alınacak su, elektrik, doğalgaz tesisi
masrafları, kanal bağlantı ve harçları, kollektör ve kanal katılma payları ve sayılan işlerle ilgili her türlü
giderler yükleniciye ait olacaktır. Vergi, Harç ve giderlerin tümünü yüklenici ödemeyi kabul ve taahhüt
eder.

F- Yüklenici 1479 sayılı yasanın 74 ve 76. maddelerine göre hazırlanan “ Yapı İşlerinde İşçi Sağlığı
ve İş Güvenliği Tüzükleri” hükümleri ile eklerinden sorumludur. İnşaat süresince gerçekleşebilecek
kazalardan ve bu kazaların sebep olacağı zararlardan doğrudan doğruya yüklenici sorumlu olacaktır.

G- Sosyal Sigortalar Kurumu işyeri numarası yüklenici adına alınacak ve inşaatta çalışan işçi, usta ve
personelin sigorta primleri ve gelir vergisi stopajları ve bilumum ücretler ve giderler yüklenici tarafından
ödenecektir.

H- Belirtilen hizmet, harç, vergi, prim ve benzeri rayiç tutarlarında ya da enerji fiyatlarında yahut
malzemede doğacak artışlar içinde yüklenici herhangi bir talepte bulunamaz, keza bu sözleşmede
öngörülmemiş ya da unutulmuş dahi olsa inşaatla ilgili olarak çıkabilecek her türlü gider, vergi, resim ve
harçlar ile otopark harçları yükleniciye ait olacaktır.Yüklenici tümünü ödemeyi kabul ve taahhüt eder .

I-Sözleşmenin imzası anından, yapı kullanma belgesinin alınması ve S.S.K. ve GVD. nezdinde
ilişkilerin kesilmesi, kat mülkiyetinin kurulması anına kadar, yüklenici fiyat artışlarını ileri sürerek Arsa
sahiplerinden bu sözleşme hükümleri dışında herhangi bir istemde bulunamaz.

J- Yüklenici inşaatı sözleşme teknik şartname ve uygulama projesi ve bunun eklerine ve fen ve sanat
kurallarına göre yapmaya zorunludur. Teknik şartnamenin iş kalemlerinde veya malzemesinde, ancak
tarafların yazılı mutabakatı ile değişiklik yapılabilir.

K- Yüklenici; kat mülkiyeti kanunu hükümlerine uygun şekilde hazırlanacak yönetim planını kat irtifakı
kurulması sırasında tapu siciline tescil ettirecektir. Bağımsız bölümlerin iskanı alındıktan sonra, takip eden
aydan itibaren tüm binaların yönetim planı esasına uygun olarak yöneticiler ve site yönetimi tesis
edilecektir. Sosyal tesisler (açık havuz,kapalı havuz, sauna ,fitness ve aero step alanları ve kafeterya, spor
sahaları v.b) işletimini yüklenici bir yıl müddetle tam ve eksiksiz üstlenecek ve /bir yıl sonunda site
yönetimine tefriş bedeli Yükleniciye ödenerek devredecektir. İş bu alanlar tamamen sitedeki daire
maliklerine ait olup, başkalarının ve üçüncü şahısların kullanımına izin verilmeyecektir

L- Yüklenici, arsa sahiplerinin yazılı onayı olmaksızın; her ne sebep ve bahane ile olursa olsun, sözleşme
konusu işi kısmen ya da tamamen başkalarına devredemez, ciro edemez.Ancak iş ve imalatların yapımında
alt taşeron kullanabilir.

M- Yüklenici, inşaatı bitirip, arsa sahibine teslime kadar olan süreç içerisinde yapılacak yapılaşma ile ilgili
olarak bütün sigorta risklerine (Deprem, Yangın, Terör ve Kötü Halk Hareketleri, vs.) karşı "İnşaat ALL-
RİSK SİGORTASI"nı Sigorta Eksperi tarafından tespit edilecek bedel üzerinden yaptıracaktır. Bu
sigortaya ilişkin her türlü prim vs. ödemeleri yüklenici tarafından karşılanacak olup, arsa sahibinden hiç bir
bedel talep edilmeyecektir. Ancak yüklenici, sigorta yükümlülüğünü yerine getirmezse, doğabilecek
zararlardan şahsen sorumlu olacağını peşinen kabul eder.

N-Yüklenici, inşaatı, sözleşme, teknik şartname ve uygulama projesi ile bunun eklerine ve geçerli yapım
denetim hükümlerine ve fen ve sanat kurallarına göre yapmaya zorunludur.
Yüklenici, 4708 sayılı yasaya uygun olarak faaliyette bulunan Yapı Denetim Kuruluşu ile imzalayacağı
sözleşmenin bir suretini arsa sahibine verecektir. Yüklenici, Yapı Denetim kuruluşunun yasaya ve
sözleşmeye aykırı davranışları konusunda arsa sahibini en kısa sürede bilgilendirmekle yükümlüdür.
Yapı Denetim Kuruluşunun yasaya ve sözleşmeye aykırı davranışlarından dolayı doğabilecek zararlardan
yüklenici sorumludur. Yine, yüklenici, Yapı Denetim Kuruluşu ile arasında akdettiği sözleşme şartlarına
uymadığı, Yapı Denetim Firmasına ödemesi gereken ödemeleri yapmadığı ya da aralarındaki sözleşmeyi
ihlal ettiği durumlarda ortaya çıkabilecek zararlardan sorumlu olacaktır.
Teknik şartnamenin iş kalemlerinde veya malzemesinde taraflar ancak yazılı anlaşırlarsa değişiklik
yapılabilir. Sözleşmeye, teknik şartnameye, onaylı proje ve fenni şartlara, taraflarca üzerinde anlaşılmış
detaylara ve malzeme kabullerine aykırı imalat kesinlikle yapılmayacak, yapılmış olanlar var ise bunlar
kendisine bildirildiğinde 15 gün içinde yüklenici tarafından düzeltilecek ya da yıktırılarak yerine yenisi
yaptırılacaktır.
Arsa sahibi, teknik şartnamede yazılı vasıfların üzerinde vasfa sahip bir mal talep ettiği takdirde, şartnamede
belirlenmiş olan ile talep ettiği mal arasındaki maliyet farkını vermek suretiyle, o imalatın yapımına
başlanmadan üç ay önceden önce bildirmek ve fiyatında mutabık kalmak şartıyla istediği ürünün inşaatta
kullanılmasını yükleniciden talep edebilir. Bu sözleşmenin eki teknik şartname, sözleşmenin mütemmim
cüzü olup, ihlali, sözleşmeyi ihlal sayılacaktır.

O- Yüklenici, arsa sahibinin yazılı onayı olmaksızın sözleşme konusu işi kısmen ya da tamamen başkalarına
devir ya da ciro edemez. Arsa sahibinin devre muvafakat etmiş olması halinde dahi ( ki muvafakat ancak
yazılı olabilir ) bu devir, yükleniciyi bu sözleşme ile yüklendiği vecibelerden kurtarmaz. Yüklenici, 2. el
Yüklenicinin yaptığı iş, hareket ve inşaatın tamamlanmasından doğrudan doğruya sorumludur.
Bu Sözleşme kapsamındaki işlerin, Sözleşmenin imzalanmasından işin bitimine kadar geçen süre içindeki
sözleşmenin düzenlenmesi, uygulanması, yürütülmesi, hizmete girmesi, kabulün yapılması vb. ile ilgili;

• Toprak döküm yerleri bedel ve harçları,
• Devlet ve Belediyelere ait her türlü vergi, resim, harç, fon ve hizmet karşılığı vb. bedeller,
• Noter masrafları,
• Sosyal Sigorta primleri,
• Sözleşmenin noterce tasdik tarihinden sonra yeniden konacak vergi ve resimler,
• Sözleşme konusu işin tamamlanması için gerekli tüm vergi, resim, harç, fon ve benzeri giderler.
YÜKLENİCİ’ ye aittir.

11- ARSA SAHİPLERİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ

a) Arsa Sahipleri, sözleşme konusu inşaatların yapılacağı arsaları sözleşmenin imzalanmasını müteakip 10
(On) gün içinde şayet önceden kiralama, işgal veya benzeri bir durum var ise bunları temizleyerek arsaları
ayıpsız ve boş bir şekilde bir tutanakla yüklenici veya yetkili temsilcisine teslim edecektir.

b) Yüklenici tarafından, Arsa Sahiplerine onay için teslim edilen proje, rapor, iş programı vb.
dokümanlar üzerinde yapılan teknik kontrol veya incelemeler en fazla 10 (on) takvim günü içinde
tamamlanır. Onay konusu işler süresinde cevaplanmazsa, 10.günün sonunda onaylanmış sayılır.
Ancak arsa sahibinin mutabık olmadığı hususlar varsa bu süre içinde yazılı olarak itirazını yapar.
Yüklenici tarafından gerekli düzeltmeler yapıldıktan sonra tekrar arsa sahibinin onayına sunduktan sonra
10 günlük süre yeniden başlar

c) Sözleşmedeki işlerin yürütülebilmesi için gerekli olan tüm vekâletnameleri Yükleniciye veya
göstereceği kişilere yüklenicinin talebini takiben 10 (on) takvim gün içinde verecek, yine Yüklenicinin işin
yürütülebilmesi için gerek duyacağı tüm bilgi ve belgeler talep tarihinden itibaren 10(on)takvim günü
içinde Yükleniciye teslim edilecektir.

12 – DEVİR ve FERAĞ İŞLEMİ :

Vaaz olunan satış vaadi; inşaatın ve mukavelenin teminatı olup aşağıdaki termine ve inşaatın ilerlemesine
göre aşağıdaki şekilde devir ve ferağ olunacaktır :
A-Projelerin onaylanması,şentiye tesislerinin kurularak mobilizasyonun tamamlanması ve blok temellerine
başlanmasında şatış vaadi verilen hisselerin %20’ i Arsa sahibi tarafından devir ve ferağ ile iş bu
orandaki hisse serbest bırakılacaktır. Kalan yüklenici hissesi üzerindeki satış vaadi devam edecektir.
B – Projede yer alan blokların %25’inin kaba iskelet yapısı tamamlandığında ( çatı-duvar hariç) ;
Yükleniciye ; satış vaadi verilen hisselerden % 10’u Arsa sahibi tarafından devir ve ferağ ile iş bu
orandaki hisse serbest bırakılacaktır. Kalan yüklenici hissesi üzerindeki satış vaadi devam edecektir.

C – Projede yer alan blokların %50’sinin kaba iskelet yapısı tamamlandığında ( çatı-duvar hariç) ;
Yükleniciye ; satış vaadi verilen hisselerden % 10’u Arsa sahibi tarafından devir ve ferağ ile iş bu orandaki
hisse serbest bırakılacaktır. Kalan Yüklenici hissesi üzerindeki satış vaadi devam edecektir.

D – Projede yer alan blokların %75’inin kaba iskelet yapısı tamamlandığında ( çatı-duvar hariç) ;
Yükleniciye ; satış vaadi verilen hisselerden % 10’u Arsa sahibi tarafından devir ve ferağ ile iş bu orandaki
hisse serbest bırakılacaktır. Kalan Yüklenici hissesi üzerindeki satış vaadi devam edecektir.

E – Projede yer alan blokların tamamının kaba iskelet yapısı tamamlandığında ( çatı örtülmüş – duvarlar
örülmüş olarak ) ;
Yükleniciye ; satış vaadi verilen hisselerden % 10’u Arsa sahibi tarafından devir ve ferağ ile iş bu orandaki
hisse serbest bırakılacaktır. Kalan Yüklenici hissesi üzerindeki satış vaadi devam edecektir.

F – Tüm Blokların ,dış sıva ve boyaları ve pencereleri tamamlandığında ;
Yükleniciye ; satış vaadi verilen hisselerden % 10’u Arsa sahibi tarafından devir ve ferağ ile iş bu orandaki
hisse serbest bırakılacaktır. Kalan Yüklenici hissesi üzerindeki satış vaadi devam edecektir.

G – İç sıvalar,sıhhi tesisat,elektrik tesisatı, kombi ve klima altyapısı , su tesisatı,döşeme şapları
tamamlandığında ;
Yükleniciye ; satış vaadi verilen hisselerden % 10’u Arsa sahibi tarafından devir ve ferağ ile iş bu orandaki
hisse serbest bırakılacaktır. Kalan Yüklenici hissesi üzerindeki satış vaadi devam edecektir.

H – Binaların her türlü montaj işleri,kapılar,mutfaklar,dolaplar, klima ve kombi takılıp , zemin ve duvar
kaplamaları ve boyaları diğer işler tamamlanıp teslime hazır hale geldiğinde ;
Yükleniciye ; satış vaadi verilen hisselerden % 7’i Arsa sahibi tarafından devir ve ferağ ile iş bu orandaki
hisse serbest bırakılacaktır. Kalan Yüklenici hissesi üzerindeki satış vaadi devam edecektir.

I– Otopark ve sosyal tesisler(kafeterya, market, sauna, fitness alanı, step-aerobik alanı v.b.) açık ve kapalı
havuz imali ekipman ve aksesuarları ve diğer işler tamamlanıp teslime hazır hale geldiğinde,
Yükleniciye ; satış vaadi verilen hisselerden % 5’i Arsa sahibi tarafından devir ve ferağ ile iş bu orandaki
hisse serbest bırakılacaktır. Kalan Yüklenici hissesi üzerindeki satış vaadi edecektir

J– Yüklenici, çevre düzenlemesi , çevre yol ve park alanları spor sahaları ve oturma, yürüyüş alanlarıyla
tamamlanmış, ve kullanıma hazır halde sözleşme geçici kabulü yaptırdığında ;
Yükleniciye ; satış vaadi verilen hisselerden % 5’i Arsa sahibi tarafından devir ve ferağ ile iş bu orandaki
hisse serbest bırakılacaktır. Kalan Yüklenici hissesi üzerindeki satış vaadi devam edecektir.

K – Yüklenici, kullanıma hazır halde ve yapı kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı ) alındığında ;
Yükleniciye ; satış vaadi verilen hisselerden % 3’i Arsa sahibi tarafından devir ve ferağ ile iş bu orandaki
hisse serbest bırakılacaktır.

L – Yüklenicinin talebi halinde,Yukarıda açıklanan satış vaadi devir ve ferağ oranları tasdikli projelerde gösterilen her bir yapı bloğu
için de uygulanabilir.Bu takdirde tamamlanan yapı bloğunun toplam inşaat içindeki yüzdesi bulunarak,söz
konusu oranlar ,inşa edilen yapı yüzdesi ile muamele edilerek ,serbest bırakılacak hissenin oranı bulunur.

M– İşbu şartların gerçekleşme % leri Yüklenici, Arsa sahibi ve/veya vekilleri ve teknik danışmanı ile
birlikte tespit edilir ve tutanak tanzim ve imza edilir. Tutanak tanziminden itibaren 10 gün içinde Arsa
sahipleri gerekli devir ve ferağ işlemlerini yapacaktır. Yapmadıkları taktirde Yüklenici yazılı bildirimde
bulunur ve inşaat yapımını durdurur. Durma işlemi ile devir muamelesi arasında geçen süre inşaat yapım
süresine eklenir.


13 – MUAYENE – KABUL TESLİM VE TESELLÜM :

A- İnşaat ve bu sözleşme ile ilgili tüm hukuki ve cezai sorumluluklar tamamen Yükleniciye ait ve racidir.
Arsa sahibi proje betonarme ve demir hesaplarını kontrolü ve inşaatın başlangıcından bitimine kadar olan her
safhasında inşaatın her şekilde kontrolünü tayin edeceği fen adamlarınca yaptırılabilecektir. Arsa Sahibi
inşaatın teknik kontrolünü yaptıracağı teknik elemanları iş bu sözleşmenin imzalanması ile 10 gün içinde
Yükleniciye yazılı olarak bildirecektir.Bildirilen bu elemanların dışında başka bir teknik eleman inşaatın
teknik kontrolünü yapamaz. Arsa sahibi ve/veya temsilcileri inşaatı ve şantiyeyi gezip görmek hakkına haiz
olacaktır. İnşaatta mukavele ve teknik şartname hükümlerine uygun olarak yapılmamış uygulamaların
tespiti halinde bu hususlar Arsa sahibi tarafından yazılı olarak 10 içinde Yükleniciye ihbar edilecektir.
Yükleniciden düzeltme ve olumlu cevap alınamaması halinde Arsa sahibinin hakları saklıdır.

B- İşbu sözleşme hükümleri gereğince , İş ve imalatların %95 seviyesinde tamamlanmış olması ya da işin bitmesi halinde; Yüklenicinin 15 gün önce yazılı olarak Arsa sahiplerine
bildirmesi üzerine karşılıklı olarak geçici kabul tarihi tespit edilecektir. Geçici kabul; Yüklenici, Arsa sahibi
ve/veya vekilleri ve teknik danışmanın birlikte oluşturacakları bir kurul aracılığı ile yapılır. Kabule engel bir kusur ve noksan yoksa, bu husus bir tutanakla tespit ve kabul yapılır. Var ise kusurlu ve eksik işler
yine ortak bir tutanak ile saptanır. Tespit edilecek eksikliklerin tamamlanması için Yükleniciye 2(iki) aylık bir süre verilecek ve süre sonunda da tamamlanmaması halinde 8.maddedeki cezai şart kuralları işlemeye başlayacaktır.

C- Yüklenicinin işbu sözleşmeden doğan vecibelerini yerine getirmemesi halinde Arsa sahiplerinin
kullanabileceği haklar geçerlidir. Gecikme cezası inşaatın fiilen teslimi ve yapı kullanma izin belgesi (iskan
ruhsatı) için (vergi,sigorta ilişiksiz belgelerinin alınmış olması dahil)
ilgili mercilere başvuruların yapılması ile sona erer. İdareden kaynaklanan geçikmelerde ceza tahakkuk
etmez.

D- Geçici kabul tarihinden başlayarak bir yıl sonra ise kesin kabul yapılacak olup Yüklenici daha önce bir
tarihte kesin kabul yapılması talebinde bulunmayacaktır. Bu süre içinde ortaya çıkabilecek olan gizli ayıplar
ile eksikliklerin giderilmesini teminen, Yükleniciye devir ve ferağ edilecek 2 adet ( 3+1 ) daire üzerine
250.000 US$ karşılığı YTL miktarlı inşaat teminat ipoteği konulacak ve kesin kabulü müteakip
kaldırılacaktır. Yüklenici bu bedel kadar teminat mektubu verdiği takdirde ipotek kaldırılabilecektir

14- SÖZLEŞMENİN BOZULMASI

a) Yüklenicinin Sözleşme yapıldıktan sonra taahhüdünden vazgeçmesi veya bu sözleşme ve eklerinde
tayin ve tespit edilen vecibeleri yine Sözleşmenin 7.maddesinde yazılı zorlayıcı sebepler olmaksızın yerine
getirmemesi, ya da Yüklenicinin iflası veya borçlarını ödemekte acze düşmesi hallerinde, Arsa Sahipleri, en
az 60 (altmış) gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen Noter aracılığıyla gönderilecek bir ihtar ile
Yükleniciye vecibelerini yerine getirmesini ihtar eder, bu ihtara rağmen aynı durumun devam etmesi
halinde, Arsa Sahipleri sözleşmeyi feshettiğini Yükleniciye tebliğ eder.
Sözleşme bu surette bozulduğu takdirde, Yüklenici 1.000.000.-USD’yi Arsa Sahiplerine ödemekle
yükümlüdür. Bu durumda, Yüklenicinin yapmış olduğu imalat bedeli tespit edilerek nakten ve defaten
yükleniciye ödenir..

b) Aynı şekilde; Arsa Sahiplerinin, Sözleşme yapıldıktan sonra sözleşmeden cayması veya bu sözleşme ve
eklerinde tayin ve tespit edilen vecibeleri yine Sözleşmede yazılı zorlayıcı sebepler olmaksızın yerine
getirmemesi halinde, Yüklenici, en az 60 (altmış) gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen Noter aracılığıyla
ihtarı gönderir. İhtara rağmen aynı durum devam ettiği takdirde, Yüklenici sözleşmeyi feshettiğini Arsa
Sahiplerine tebliğ eder. Sözleşme bu surette bozulduğu takdirde, Arsa Sahipleri müştereken ve müteselsilen
1.000.000.-USD’yi cezai şart olarak Yükleniciye ödemekle yükümlü oldukları gibi, Yüklenicinin o güne
kadar yaptığı harcamaları, menfi ve müspet zararlarını yine müştereken ve müteselsilen Yükleniciye
ödemekle yükümlüdür.
Bu durumda sözleşmenin feshi tarihinden başlayarak 10 (On) gün içinde, Arsa Sahibi ve Yüklenicinin
belirleyeceği bir teknik kurul tarafından, Yüklenicinin o güne kadar yapılmış imalatın değeri,Yüklenici veya
vekilinden alınacak ölçülere dayanarak düzenlenen bir tutanakla belirlenir. Belirlenen tutar yükleniciye
nakten ve defaten ödenir

15 – ÖLÜM VE DEVİR HALİ :

Taraflardan birinin ölümü halinde, varisler işbu sözleşmeyi aynen yürütmekle yükümlü olup, sözleşme
varisler arasında da geçerliliğini korur.


16– ANLAŞMAZLIKLARIN ÇÖZÜMÜ

İhtilaf halinde taraflar öncelikle basiretli iş adamları gibi kendi aralarında anlaşırlar. Anlaşamadıkları
durumda, her iki taraf birer hakem seçerler. Bu iki hakem kendi aralarında bir üçüncü hakem seçerler. Bu üç
hakem kendi aralarında toplanarak ihtilafa çözüm getirirler.Bu durumda oluşacak hakem heyeti HUMK
anlamında hakemlik müessesi değildir.Aldığı kararların hukuki bağlayıcılığı yoktur.
İhtilafın devam etmesi tarafların hakemlerin kararına uymamaları halinde ; İstanbul/Merkez Mahkemeleri
ve İcra Daireleri yetkilidir.



17- YÜKLENİCİYE VERİLECEK OLAN VEKÂLETNAME

Bu sözleşmenin yürütülmesi ile ilgili olarak, Türkiye’ deki bütün resmi ve özel makamlar ile belediyelerde
her türlü muamelenin yapılabilmesi, arsa sahibini temsilen ve arsa sahibi adına hareket etmek, bütün iş ve
işlemleri takip ve yerine getirmek üzere arsa sahibi, sözleşmenin imzalanmasından itibaren 7 (yedi) gün
içerisinde ve gerektiğinde bu ve benzeri yetkileri içeren aşıda belirtilen noter tasdikli vekâletnameleri
Yüklenici veya Yüklenicinin yetkilendireceği kişiler adına verecektir. Yüklenici vekâletname ile aldığı
yetkileri, kendi mesuliyeti altında şirket müdürü, avukat, danışman ve teknik elemanlar vasıtası ile
kullanabilir.

• Yüklenici, inşaat projelerinin yetkili makamlarca tasdiki ve yapı izin belgelerinin alınmasını müteakip
Arsa üzerinde yer alan ayrı blok yapılarda ve bunların muhtelif daire ve benzeri kısımlarından münferiden
ve müstakilin yararlanma hususunda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca gerekli liste, belge ve
Yönetim Planını hazırlayarak kat irtifak kurulması için ilgili mercilere müracaat edecektir. Hazırlanan liste
Ve Yönetim Planı ile birlikte arsa sahipleri adına kat irtifakı tesis edilecektir. Arsa sahipleri
Tapuda bu işlemlerin Yüklenici tarafından yürütülmesi için bu sözleşmenin imzası ile birlikte
Yüklenicinin veya bildireceği kişiler adına vekâletname verecektir.

• Arsa sahipleri işbu sözleşme kapsamındaki işlerin Yüklenici tarafından yapılabilmesi, ilgili makam
ve merciler nezdinde çap, röperli çap/kroki, imar durumu ve projelerin tasdiki istemlerinde bulunabilmesi,
imar, inşaat ve ruhsat işlerini takip ve intaç etmek için bu sözleşmenin imzalanması ile birlikte bu yetkileri
taşıyan vekâletnameyi Yüklenicinin veya bildireceği kişilerin adına düzenleyerek tevdi edecektir. Bu
konularla ilgili her türlü vergi, resim, harçlar, fon vb. giderler Yükleniciye aittir.

18-TAPUYA ŞERH:

Taraflardan yalnızca birisinin istemi halinde bu sözleşme tapuda şerh edilebilecektir. Kat karşılığı inşaat
şerhi hak sahibinin istemiyle terkin edilebileceği gibi, sözleşmede öngörülen sürelerin geçmesi halinde arsa
sahibinin istemi ile terkin edilebilecektir. Bu işlem ile ilgili tüm masraflar yükleniciye aittir.

19- İKAMETGAH VE TEBLİGAT:
Yüklenici ile Arsa sahipleri arasındaki akdi ilişki kesilinceye kadar, yukarıdaki tebligat adresine yapılacak bildiriler tarafların şahsına bildirilmiş sayılacaktır. Bu adreslerde yapılacak değişiklikler
derhal noter kanalıyla bildirilmediği takdirde veya verilen adreste tarafların bulunmaması hallerinde doğacak sorumluluk adresini bildirmeyene ait olacaktır
20- SÖZLEŞMENİN EKLERİ

Bu sözleşme kapsamındaki işler için Yüklenicinin hazırlayacağı bütün iş programları, ek projeler,
detaylar ve benzerlerinin yanı sıra; teknik şartname, mahal listesi, ilgili imar yönetmelikleri, nazım imar
planı, çevre düzeni planı ve uygulama imar planları, dükkanlarla ilgili paylaşım tespit tutanağı, taraflarca
müştereken kabul edilmiş ve imzalanmış avan proje, İnşaatın dış cephe görünüm çizimleri bu sözleşmenin
ekleridir.

21- YÜRÜRLÜK

Bu Sözleşme; sözleşmenin taraflarca imzalandığı,tarihte yürürlüğe girer 21 maddeden ibaret olan bu
Sözleşme; Arsa Sahipleri ve yüklenici tarafından tam olarak okunup anlaşıldıktan sonra ../…/.2007
tarihinde imza altına alınarak 2 (iki) nüsha olarak düzenlenmiştir.


YÜKLENİCİ ARSA SAHİPLERİ

ARSA PAYI KARŞILIĞI ARSA SAHİPLERİNİN İLERİDE ELDE EDECEKLERİ VE İNŞAAT DEVAM EDERKEN SATTIKLARI BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN VERGİLENDİRİLMESİ

ŞÜKRÜ SAVAŞ

S.M.M.M.

sukrusavas@hotmail.com

ARSA PAYI KARŞILIĞI ARSA SAHİPLERİNİN İLERİDE ELDE EDECEKLERİ VE İNŞAAT DEVAM EDERKEN SATTIKLARI BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN VERGİLENDİRİLMESİ - ( I )

Ekonomimizin lokomotif sektörlerinden olan inşaat sektöründe, müteahhitler son yıllarda özellikle büyük şehirlerde konut ve işyeri üretimi için arsa satın almak ve bunun için büyük maliyetlere katlanmak yerine, arsa sahiplerine arsa bedelleri karşılığında inşa edecekleri konut veya işyerlerinden belli bir oran veya miktarını arsa sahiplerine vererek karşılamaktadırlar. Buna halk dilinde “Kat Karşılığı İnşaat” denilmektedir.

Gelir İdaresi yıllardır vermiş olduğu muktezalarda mutad hale gelmiş bir görüşünü Temmuz 2006’da değiştirerek arsa sahipleri aleyhine bir mukteza vermiş, bunu da internet sitesinde yayınlamıştır.

Buna göre arsa sahipleri paylaşım sözleşmesine göre kendilerine kalacak olan bağımsız bölümleri inşaat faaliyeti devam ederken kat irtifaklı arsa tapusu veya arsadan hisse satışı olarak satmaları halinde tapu devrini yaptıkları tarihte verginin doğmuş alacağını ve bu tarih itibariyle beyan edilmesi gerektiğini belirtmiştir. Bunun nedenini de arsa sahibinden tapuyu devir alan yeni sahibinin kat irtifaklı bağımsız bölümü sözleşmeye uygun olarak müteahhitten teslim alacak hale geldiği belirtilmektedir.

Bu görüşe katılmak mümkün değildir. Şöyle ki, müteahhitlerde iflas edebilir, işi yarım bırakabilir, ölebilir, konkordato ilen edebilir, ticari faaliyetini durdurabilir, ruhsatı iptal edilebilir, inşaat süresiz durdurulabilir, inşaatın yapıldığı bölge sit alanı ilan edilebilir vb. birçok sebep neticesinde yeni alıcıya konut teslim edilmediği taktirde bunun sorumlusu arsa sahibidir. Bu da vergiyi doğuran olay gerçekleşmeden, ileride varsayıma dayalı gerçekleşecek verginin tahsil edilmesi anlamına gelir ki bu durum Anayasa ve vergi kanunlarına aykırıdır.

Bu çalışmamızda arsa sahiplerinin, arsa bedellerine karşılık aldıkları konut veya işyerlerinin elden çıkarılmasının Türk Vergi Kanunları açısından incelenerek özelgedeki görüşe neden katılmadığımız anlatılacaktır.

1. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TANIMI VE HUKUKİ YAPISI

Müteahhitler ve arsa sahipleri açısından kazançlı bir alış-veriş olan Kat karşılığı inşaat sözleşmesi Borçlar Kanununun istisnai sözleşmeler 355-371. maddelerinde düzenlemiştir. Kanunun bu maddeleri sözleşmenin taraflarına emredici hükümler içermektedir. Örneğin kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterden yapılmadığı takdirde geçersizdir. BK. Md. 213.

MK. 634 sayılı maddesinde de “mülkiyeti nakleden sözleşmeler resmi olmadıkça geçerli olmazlar.” denmektedir. Görüleceği üzere kat karşılığı inşaat sözleşmesi belli şekil şartlarına tabidir.

Kısaca arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan bu sözleşme; ”Arsa sahibi arsasına ait belli payları müteahhide ve üçüncü kişiye devretme, müteahhidin ise bu paylar karşılığında arsa üzerinde bağımsız inşaat bölümleri yapmayı ve bu bağımsız bölümlerden arsa sahibinin payına ait olan kısmını sözleşme şartlarına göre (genellikle anahtar teslimi) devretme borcu altına girdiği bir sözleşmedir.” şeklinde tanımlanabilir. Taraflar arasında imzalanan bu sözleşme taraflara birçok haklar ve borçlar yüklemektedir.

Borçlar Kanununun 355. maddesi “istisna bir akittir ki, onunla bir taraf (müteahhit), değir tarafın (iş sahibi) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder.” olarak tanımlamıştır. Bu kanun maddesinde zikredilen “şey” kelimesinden müteahhit tarafından inşa edilecek gayrimenkulden, “semen” ise bedel yani bir ücret karşılığından söz edilmektedir. Görüleceği üzere şimdiden sözleşmenin içine birde ücret girdiğinde bu sefer sözleşmenin tipi değişmektedir. Örneğin, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden arsa sahibi arsasını %50 + 100.000 YTL. karşılığında müteahhide vermektedir. Bu nedenle, arsa sahiplerince arsa payı karşılığı yapılan inşaat sözleşmeleri karışık içerikli bir sözleşme tipidir. Bu nedenle de taraflar arasında birçok hak ve borçları içermektedir.

2. TARAFLARIN EDİMLERİ (BORÇLARI)

Kısaca arsa sahibinin müteahhide arsayı teslim borcu, müteahhidinde arsa sahibine inşa edeceği ve arsa sahibine arsasının bedelinin karşılığı olarak yapacağı bağımsız bölümleri teslim borcu denebilir. Bu kısa tanımlamadan sonra, taraflar arasındaki edimlere tek tek değinelim.

3. ARSA SAHİBİNİN MÜTEAHHİDE EDİMLERİ

3.1. Arsa Sahibinin Arsayı Teslim Edimi

Arsa sahibinin asli borcu arsayı müteahhide teslim borcudur. Sözleşmeye istinaden arsa sahibi arsayı yani, inşaat yapılacak alanı müteahhide tutanakla teslim etmesi gerekmektedir. Arsa sahibi sözleşmede belirtilen sürede müteahhide arsayı teslim etmez ise, müteahhit arsa sahibini temerrüde düşürebilir (Bk. md. 106/11) ve ifanın imkansızlığını öne sürerek BK. 371. maddesine göre sözleşmenin feshini isteyebilir.

3.2. Asa Sahibinin Müteahhide Ait Arsa Paylarını Devir Edimi

Tafralar arasında sözleşme yapılırken proje üzerinden paylaşım sözleşmesi yapılmaktadır. Buna göre arsa sahibi kendine kalacak yerler hariç, müteahhide ait arsa paylarını müteahhide devredecektir. Uygulamada arsa sahibi bu borcunu iki şekilde yerine getirebilir:

a) Arsa sahibi paylaşım sözleşmesinde müteahhide verilmesi gereken arsa paylarını, işin başında kendini güvenceye alacak belirli bir tutarda ipotek koyarak devreder. İnşaatın tamamlanma safhalarına göre de ipotekler arsa sahibi tarafından çözülülür. Bu ferağ safhaları ayrıca sözleşmede belirtilebilir ve belirtilmelidir.

b) Arsa sahibi paylaşım sözleşmesine göre devretmesi gereken arsa paylarını işin başında devretmemekte, sözleşmeye ferağ safhaları belirtilmekle arsa paylarının devirlerinin inşaatın tamamlanma yüzdelerine göre yapılacağı arsa sahibi tarafından taahhüt edilebilir.

Ancak bir üçüncü safha var ki, bu arsa sahibi açısından ileride vahim durumlar yaratmaktadır.

c) Taraflardan daha bilgisiz olan arsa sahipleri müteahhitler tarafından kandırılabilmektedir. Şöyle ki, yapılan kat karşılığı sözleşmeyle birlikte müteahhit satmak için bir vekaletname almakta ve kendine kalacak olan gayrimenkulleri de (bağımsız bölümleri) vekaletle tapuda sanki arsa sahibi satmış gibi muamele yapmaktadır. Başka bir anlatımla müteahhit arsa paylarını kendi üzerine hiç almadan direkt arsa sahibi üzerinden satış yapmaktadır.

Resmi olarak satıcı tamamen arsa sahibi gözükmekte ve ileride kendilerini vergi incelemesi ve büyük bir vergi yükü beklemektedir

3.3 Arsa Sahibinin Üçüncü Şahıslara Olan Edimleri

Arsa sahibi kat karşılığı olarak müteahhide konut veya işyeri inşası için teslim etmiş olduğu arsasının bedeline karşılık paylaşım sözleşmesine istinaden ileride teslim alacakları bağımsız bölümleri, inşaat devam ederken kat irtifaklı arsa tapusu üzerinden üçüncü şahıslara satışını yapmaktadır. Burada arsa sahibinin edimi; müteahhit tarafından ileride yapımı tamamlanacak bağımsız bölümü yeni alıcısına satmak, alıcının da bu bağımsız bölümün bedelini ödeyerek sözleşmesine uygun olarak teslim almaktır.

Alıcı ve satıcıya (arsa sahibi) karşılıklı edimler yükleyen satış sözleşmesi BK.’nun 182. maddesinde şöyle tarif edilmiştir.

"Beyi (satım) bir akittir ki onunla satıcı, satılan malı müşterinin iltizam ettiği semen mukabilinde müşteriye teslim ve mülkiyeti ona nakleylemek borcunu tahammül eder"

Bu hükümden de anlaşılacağı üzere satım sözleşmelerinde, malı satan tarafın edimi, malın mülkiyetini yani mal üzerindeki tüm tasarruf hakları ile alıcıya devretmektir. Alıcının edimi ise, malın karşılığı olan bedeli satıcıya vermektir. Buna göre satış işlemlerinde satıcının, alacaklı duruma gelmesi için edimini yerine getirmiş yani mal üzerindeki tasarruf hakkını alıcıya devretmiş olması gerekmektedir. Dolayısıyla satıcı açısından alacağın tahakkuk etmesi buna bağlı olarak bu muameleye ilişkin gelirin elde edilmesi ve vergileme açısından da vergiyi doğuran olayın vuku bulması için, mal üzerindeki tasarruf hakkının alıcıya devredilmesi gerekli ve yeterlidir.

Bu durumda, topraktan konut ya da işyeri satışlarında vergiyi doğuran olay, müteahhidin konut ya da işyerini tamamlayarak bu mal üzerindeki tasarruf hakkını arsa sahibine teslim etmesi ve arsa sahibinin de alıcıya devretmesi anında gerçekleşir. Bu işlem gerçekleştiği anda Devletin bu muameleye ilişkin vergileme hakkı da doğmuş olur. Alıcının edimini yani gayrimenkulun karşılığı olan parayı ya da ayını müteahhide önceden avans olarak vermiş olmasının veya gayrimenkulun teslimi anında ya da teslimden sonra vermiş olmasının vergiyi doğuran olaya herhangi bir etkisi yoktur.

Başka bir anlatımla kat irtifaklı arsa tapusu verilmesinin vergiyi doğuran olayla bir bağlantısı yoktur. Bu konuda Danıştay 13 ncü Dairesi tarafından verilen bir kararda (15.05.1979 tarih, E.No:1978/1094, K.No: 1979/1281) aşağıdaki ifadeler yer almaktadır.

"Türk Medeni Yasası'nın hükümleri gereğince taşınmaz mülkiyetinin nakli tapuya tescil ile tamamlanmakta ise de, taşınmaz satışlarında vergiyi doğuran olay, satış bedelinin tamamının satıcı lehine tahakkuk etmesi ile oluşmaktadır. Satıcı, satış bedelini o taşınmazın iktisaden tasarruf etme hakkını alıcıya bıraktığı anda kazanacağından satıcının bu işlemden sağlayacağı gelir de taşınmazın alıcıya teslimi anında sağlanmış sayılır. " (Şükrü KIZILOT, İnşaat Muhasebesi, vergilendirilmesi, Mevzuatı ve Asgari İşçilik, Yaklaşım Yayınları, 2000)

Bu konu ile ilgili Gelir İdaresinin vermiş olduğu ve yerleşik hale gelmiş bir özelgede;

“... müteahhitlerin kendi namlarına yaptıkları inşaatlarda, inşaatın bitiminden önce özel sözleşme veya satış vaadi ile veya arsa payı üzerinden yapılan satışlarla, bir teslim veya hizmet mevcut olmadığından, alınan bedeller ise avans niteliği taşıdığından fatura düzenlenmesi ve katma değer vergisi uygulanması söz konusu olmayacaktır.” (15.10.1991 Tarih ve 2601017-913 sayılı özelge)

06/04/2000-00212 sayılı diğer bir özelgede de;

“… Bu nedenle, konut teslim amacıyla inşaat tamamlanmadan kat irtifakı arsa paylarının devri sırasında vergiyi doğuran olay konutun fiili teslimi ile meydana geleceğinden arsa payı teslimi katma değer vergisine tabi olmayacak. Ancak konutun tapuya tecilinden önce kişinin kullanımına tahsis edildiği anda vergiyi doğuran olay gerçekleşmiş olacağından bu dönemde katma değer vergisinin hesaplanarak beyan edilmesi gerekmektedir.

Başka bir anlatımla, arsa sahibi ile üçüncü şahıs arasında yapılan bu alım-satım sözleşmesinde; Alıcı satın almak istediği konuta ait Kat İrtifaklı Tapuyu devir almakla konuta ait kat irtifaklı arsa tapusu üzerine haciz, tahdid, şerh vb. konması VEYA BAŞKA KİŞİLERE SATIŞININ ÖNLENMESİ AMACIYLA ve ileride mağdur duruma düşmemek için (şekli olarak) kendini güvence altına almak amacıyla kat irtifaklı arsa tapusunu alıyor.

Burada Alıcının gerçek niyeti kat irtifaklı arsa tapusu almak değil, anahtar teslimi konut satın almaktır.

Fiili durum konut teslimdir. Alıcaya arsa satışı DEĞİLDİR.

Ayrıca bu konu arsa sahibi-müteahhit-üçüncü şahıs alıcılar arasındaki borç-alacak ilişkisi aşağıdaki şekilde de ayrıntılı olarak izah edilmiştir.

ARSA PAYI KARŞILIĞI ARSA SAHİPLERİNİN İLERİDE ELDE EDECEKLERİ VE İNŞAAT DEVAM EDERKEN SATTIKLARI BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN VERGİLENDİRİLMESİ - ( II )

YAZININ I. BÖLÜMÜ İÇİN TIKLAYINIZ

4. MÜTEAHHİDİN ARSA SAHİBİNE VE KONUT ALICILARINA EDİMLERİ

4.1. Müteahhidin Arsa Sahibine Kalacak Yerlerin Teslim Edimi

Müteahhidin sözleşmenin imzalanması sırasında projeye göre yapılan paylaşım sözleşmesinde arsa sahibine kalacak gayrimenkullerin özenle yapılması ve en geç sözleşmede belirtilen teslim tarihine kadar teslim etme edimini yerine getirmesi gerekir. Yine mesleğinin gereği tüm fen ve teknik bilgileri kullanarak işi mükemmel bir şekilde tamamlaması gerekir.

4.2. Müteahhidin Arsa Sahibine Karşı ve Üçüncü Şahıslara Karşı Eser İnşa Etme Edimi

Müteahhit ile arsa sahibi arasında imzalanan sözleşmeye istinaden ve müteahhidin topraktan üçüncü şahıslara sattığı gayrimenkulleri sözleşmede veya sözleşme eki olan teknik şartnameye uygun alarak belirtilen şartlar dairesinde ve zamanda gerekli özeni göstererek eksiksiz olarak arsa sahibine ve üçüncü şahıslara yerlerini teslim etmeye mecburdur. Arsa sahibi tam olarak sözleşme veya teknik şartnameye uymayan veya başka bir anlatımla tamamlanmamış eseri teslim almaya mecbur değildir.

Müteahhit bu edimini yerine getirmez ise arsa sahibinden veya üçüncü şahıslardan edimlerini yerine getirmesini isteyemez. Çünkü kat karşılığı inşaat sözleşmesinde edimler karşılıklıdır. Bir edim yerine getirilmediği takdirde karşı tarafın edimini yerine getirmesi imkansız hale gelebilir ve bu bir fesih nedenidir.

4.3.Müteahhidin Arsa Sahibine Teslim Ettiği Eserdeki Ayıba Karşı Tekeffül Edimi

Müteahhit sözleşmeye istinaden inşa etmiş olduğu eseri arsa sahibine teslim etmekle tüm yükümlülüğünü yerine getirmiş sayılmaz. Zira müteahhit sözleşmede veya teknik şartnamede belirtilen hususlar dairesinde kullanım amacına uygun olarak ayıpsız bir eser inşa etmek ve arsa sahibine teslim etmek yükümlülüğü vardır. Bu yükümlülükler BK.’nun 358 ve 359 maddelerinde düzenlenmiştir. Arsa sahibi inşa sırasında veya teslim aldıktan sonra kesin olarak müteahhidin kusuru sebebiyle tespit ettiği ayıplı imalatları bir ihtarname ile derhal müteahhide bildirmelidir. Zira arsa sahibi işin normal akışına göre imkan bulduğu zamanlarda tespit etmiş olduğu ayıpları müteahhide derhal bildirme yükümlülüğü vardır. Arsa sahibi bu haklarını derhal kullanma zorunluluğu yoktur. Ancak BK 360. md. ve devamında bu hakların belirli zaman içinde kullanma zorunluluğu vardır. BK. md. 360 göre arsa sahibi en basit şekilde muayene ederek (gözle veya elle) tespit ettiği “açık ayıp”’ı 5 yıl içinde; daha sonra kullanım sonucu ortaya çıkan “gizli ayıp”’ı da 10 yıl içinde ihtar ederek bildirmeli veya dava etmelidir.

5. KAT İRTİFAKLI KONUT-İŞYERİ SATIŞINDA VERGİYİ DOĞURAN OLAY

Vergi kanunlarının uygulanmasında uyulacak esasları belirleyen V.U.K.’un 19. maddesinde “Vergi alacağı vergi kanunlarının vergiyi bağladıkları olayın vukuu veya hukuki durumun tekemmülü ile doğar.” Hükmü yer almaktadır.

Kat karşılığı inşaat işlerinde taraflar gerçek veya tüzel kişiler olabilir. Tarafların gerçek veya tüzel kişi olmalarına göre de GV. veya KV. mükellefi olurlar. Gelir Vergisi Kanunu’ndaki ticari ve zirai kazançlarda ve KV.’deki kurum kazançlarında “Tahakkuk esası”, ücret, gayrimenkul sermaye iradı, menkul sermaye iradı ve serbest meslek kazancında “Tahsil esası” geçerlidir.

KDVK’nun 10. maddesinde ise Ticarî, sınaî, ziraî faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan malın teslimi veya hizmetin yapılmasına bağlı olarak gerçekleşmektedir.

Yukarıda vergi kanunları açısından vergiyi doğuran olayı kısaca açıkladıktan sonra konumuz olan arsa yapı karşılığı arsa sahiplerinin ilerinde elde edecekleri ve inşaat devam ederken sattıkları bağımsız bölümlerin vergilendirilmesi açısından konuyu daha geniş olarak aşağıda ele alacağız.

6. ARSA SAHİPLERİNİN İLERİDE ELDE EDECEKLERİ VE İNŞAAT DEVAM EDERKEN SATTIKLARI BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN GELİR VERGİSİ YÖNÜNDEN İNCELENMESİ

Arsa sahipleri ile yüklenici (eser yapma taahhüdünde bulunan) müteahhit arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden arsa sahibinin elde edeceği bağımsız bölümlerin, bir ticari organizasyon veya özel mülkiyet çerçevesinde değerlendirilmesinden doğan gelirlerin vergilendirilip vergilendirilmeyeceği, vergilendirilecek ise ticari kazanç olarak mı, yoksa arızi mahiyette yapılan iş olarak mı kabul edilip değer artış kazancı olarak mı vergilendirileceğinin tespiti gerekir.

GVK. vergilendirilecek kazanç ve iratların türlerini, tanımlarını yapmakta ve vergilendirme mahiyetini belirlemektedir. Gelir vergisinde verginin mevzuu ve mükellef yasanın 1 ve 3’üncü maddelerinde sayılmıştır.

Taraflardan müteahhidin gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olmasına göre ilgili kanunlara göre vergi borcu doğmaktadır. Bu konuda tereddüt yoktur. Gerçek kişi olması halinde GVK. 37. maddesine göre ticari kazanç mükellefi sayılır.

Ancak asıl problem arsa sahibinin hiçbir mükellefiyetinin olmaması buna karşılık ticari faaliyet kapsamına giren işler yapması halinde vergileme konusunda tereddütler yaşanmakta. Çünkü arsa sahibinin herhangi bir mükellefiyetliği olmadığı halde özel mülke konu arsasını değerlendirmek amacıyla müteahhide teslim etmesi halinde bunun hangi vergi türüne göre vergilendirileceği hususunda anlaşmazlık çıkmaktadır. Bu konuda Gelir İdaresi;

1-Gerçek kişinin kendi ihtiyacını aşmaması halinde herhangi bir mükellefiyetliğe gerek olmadığı; örneğin arsasını verip iki daire alması halinde bunun bir arızi faaliyet olduğunu elde ettiği bu konutları satmaması halinde herhangi bir vergilemeye (Gayrimenkul sermaye iradı hariç) tabi tutmamaktadır. Ancak bunlardan bir tanesi veya her ikisini 1 kişiye satması, 4 yıl içinde satması halinde GVK. mük. 80. maddesine göre değer artış kazancına tabi tutmaktadır. Yalnız burada da önemli bir sorun var. Gayrimenkulun 4 yıl içinde satılmasında 4 yıllık hesabın arsanın iktisap tarihi mi, yoksa bağımsız bölümün elde edildiği başka bir anlatımla tapuya tescil edildiği tarih mi baz alınacak bu konuda Gelir İdaresi ile Yüksek Yargı ayrı ayrı görüşe sahiptir. Bu konuyu bir örnek ile somutlaştıracak olursak;

Gerçek (A) kişisi 1974 yılında iktisap ettiği arsasını 01.07.2000 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden müteahhide inşaat yapımı için teslim etmiştir.

Arsa sahibi tarafından arsanın iktisap tarihi : 30.05.1974

Kat karşılığı inşaat sözleşme tarihi : 30.05.2000

İnşaat başlama tarihi : 01.07.2000

İnşaatın tamamlanarak arsa sahibine bağımsız

Bölümlerin teslim edilme tarihi : 30.05.2003

Arsa sahibinin bağım bölümleri satış tarihi : 31.01.2004

Yukarıda vermiş olduğumuz örnekte, arsa sahibi arsayı iktisap ettiği tarih 1974 yılıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden elde etmiş olduğu bağımsız bölümleri elde etme tarihi 30.05.2003, bağımsız bölümleri satış tarihi ise 31.01.2004’dür.

Bu örneğimize bakıldığında arsa sahibi arsasını iktisap tarihi ile bağımsız bölümleri satış tarihi arasında 20 yıl vardır. Yani 20 yıl elde tuttuktan sonra satış yapılmıştır. Buna göre herhangi bir vergiye tabi olmamalı. Ancak, bağımsız bölümlerin elde edilmesinden itibaren baz alınır ise 1 yıl geçmeden satılmış oluyor ki, o zaman GVK. mük. 80. madde uyarınca değer artış kazancına tabi olup, ayrıca devamlılık ve bir ticari organizasyon dahilinden yapılması halinde ise ticari kazanç olarak vergilendirileceği Gelir İdaresinin görüşüdür.

Ancak bu konuda Danıştay Vergi dava Daireleri Genel Kurulu tarafından 25.06.2004 tarihinde verilmiş olan bir Karar konuya farklı bir boyut kazandırmıştır. Danıştay Vergi Dava Daireleri’nce 25.06.2004 tarihinde verilmiş olan E:2004/51 ve K:2004/80 sayılı Kararında, bir kişinin kat edinme karşılığında arsasını müteahhide vermesi ve inşa edilen binada kat sahibi olması servetin değerlendirilmesi, servetin biçim değiştirmesi olduğundan, dairelerin, arsanın iktisap tarihinden dört yıl geçtikten sonra satışından elde edilen kazancın değer artış kazancı olmayacağına hükmedilmiştir. Söz konusu Karar ile Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurulu “bir kişinin arsası karşılığında kat sahibi olması durumunda, müteahhitle yapılan sözleşme uyarınca ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, inşaata başlanırken arsa payları bölünerek, müşterek mülkiyete esas bu paylara inşaat yapma ve kat mülkiyeti tesis etme borcu (kat irtifakı) bağlandığı, inşaat tamamlandıktan ve her kat bağımsız bölüm haline gelip, kişisel mülkiyete geçtikten sonra da o bağımsız bölümlere ait arsa paylarının bağımsız bölümlere bağlı olarak devam ettiği, ana gayrimenkulun ortak sayılan yerlerinde, kat maliklerinin müştereken tasarrufta bulunulabildiği, böylece, arsa sahibinin arsası üzerindeki mülkiyetinin kişisel olmaktan çıktığı ve kendisine intikal eden katlara bağlı olarak, müşterek mülkiyet bölümlerine göre, arsa payı oranında diğer kat malikleri ile paydaş durumuna girdiği, başka bir ifadeyle bir kişinin kat edinme karşılığında arsasını müteahhide vermesi ve inşa edilen binadan kat sahibi olmasının, servetin değerlendirilmesi, servetin biçim değiştirmesi olduğu, öte yandan dava dilekçesi ekinde bulunan 1. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü yazısına göre, arsa karşılığı daire alımına konu arsa davacı tarafından 1988 yılında iktisap edildiğinden,servetin değerlendirilmesi olan dairelerin, 1988 yılında yani yasal sınır olan dört yıldan sonra satıldığının açık olduğu, bu durumda davacının gayrimenkul satışından elde ettiği değer artışı kazancını ilgili yıl gelir vergisi beyannamesinde göstermediğinden bahisle adına yapılan cezalı tarhiyatta yasal isabet görülmediği” şeklindeki Vergi Mahkemesi Kararı onanmıştır.

Arızi faaliyet olarak yapıldığı ve değer artış kazancı olduğuna dair Danıştay Kararları (4 yıl içinde elde çıkarılanlar için)

Danıştay 4. Daire 09.03.2004 tarih ve E:2003/785 K:2004/431 Gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak 4 yıl içinde elden çıkarılmasının değer artışı kazancıdır”

Yukarıdan da anlaşılacağı üzere bu konuda Danıştay’ın da farklı birçok kararı mevcuttur.

Makalemizin asıl konusunu teşkil eden Gelir İdaresi Başkanlığı İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nca 05/07/2006 tarih ve 5039 sayı ile verilen muktezasından “ Kat karşılığı arsa tesliminde iktisap edilecek bağımsız bölümlerin inşaat tamamlanmadan kat irtifakı esas alınarak satılmasında maliyet bedelinin ne şekilde tespit edileceği” hususu sorulmuş ve cevabın içerisinde ilginç olarak şu ifadeler yer verilmiştir;

“Arsanın kat karşılığı veren arsa sahibi, karşılık olarak hak kazandığı bağımsız bölümleri, inşaatın bitmesi ve yapı kullanım izini belgesi alınmasını müteakiben yapabileceği gibi inşaatın herhangi bir safhasında arsa yapı üzerinden tesis edilen kat irtifaklarının satışı yoluna gidebilir. Bu şekilde henüz inşaat bitmemiş dairelere ilişkin kat irtifakının devri halinde, kat irtifakı devrinin tapuda tescil edildiği tarihte vergiyi doğuran olay gerçekleşmiş olur. Zira bağımsız bölümün kat irtifaklı olarak devriyle arsa sahibi satışa ilişkin edimini yerine getirmiş olmaktadır. Bir başka anlatımla kat irtifaklı daireyi satan arsa sahibi yönünden kat irtifakı devrinin tapuda tesciliyle satış işlemi mahiyet ve tutar olarak kesinleşmekte ve vergiyi doğuran olay vuku bulmaktadır. Bu devir ile birlikte arsa sahibi ile müteahhit arasında düzenlenen sözleşme, devir edilen kat irtifaklı bağımsız bölüm itibariyle yeni sahibine intikal etmekte ve alcı sözleşme kapsamındaki bağımsız bölümün sözleşmeye uygun olarak teslim alma yönünden müteahhitten alacaklı hale gelmektedir.” ifadeleri yer almaktadır.

Başka bir anlatımla inşaat devam ederken arsa sahibinin üçüncü şahıslara kat irtifaklı arsa tapusu vermesi halinde (henüz inşaat tamamlanmadan) vergiyi doğuran olayın gerçekleştiği ve vergisinin ödenmesi gerektiği belirtilmektedir.

Bir örnek ile bunu somut hale getirecek olursak; Gerçek kişi Ahmet Bey arsasını 2005 yılında kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden X Ltd. Şti. müteahhitliğine vermiştir. İnşaat devam ederken sözlü veya satış vaadi sözleşmesi ile ileride elde edeceği bağımsız bölümlerin bir veya birden çok kısmını üçüncü şahıslara satmaktadır. Üçüncü şahıslarda kendilerini bir nebzede olsa ileride teslim alacakları bağımsız bölümlerin kat irtifaklı arsa tapularını devir almaktadırlar. İdare yukarıdaki özelgesine göre HENÜZ TESLİM EDİLMEMİŞ BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN kat irtifaklı arsa tapusu devrinin yapılması ile arsa sahibi açısından vergiyi doğuran olayın gerçekleştiğini belirterek vergisinin ödenmesi gerekliliğini vurgulamaktadır.

Bu konuda daha önceleri Gelir İdaresinin defalarca vermiş olduğu ve yerleşik hale gelen ve vergi kanunlarına uygun olan uygulaması kıyas yapmak suretiyle yıkılmış ve yeni bir uygulamaya gidilmeye başlanmıştır. Başka bir anlatımla denizde tutulmamış balığın vergisi istenmektedir.

Aşağıdaki özelgeler ise yukarıdaki özelgenin tam tersinedir.

İstanbul Defterdarlığı’nın 06.04.2000 tarih ve 002112 tarihli özelgesinde “Bu nedenle, konut teslim amacıyla inşaat tamamlanmadan kat irtifakı arsa paylarının devri sırasında vergiyi doğuran olay konutun fiili teslimi ile meydana geleceğinden arsa yapı teslimi katma değer vergisine tabi olmayacak. Ancak konutun tapuya tescilinden önce kişinin kullanımına tahsis edildiği anda vergiyi doğuran olay gerçekleşmiş olacağından bu dönemde katma değer verginsin hesaplanarak beyan edilmesi gerekmektedir.

Yine Maliye Bakanlığınca 15.10.1991 tarih ve 2601017913 sayı ile verilen başka bir özlegesinde de “Bu durumda inşaat devam etmekte iken veya arsa yapı üzerinden satışı yapılan daire ve işyerlerine ilişkin satış bedelinin tamamının, inşaat tamamlanıp anahtar teslimi yapılan yılın satış hasılatı olarak kayıtlarda gösterilmesi gerekmektedir. Nitekim özel inşaat işlerinde ticari kazanç ve kurum kazancı, idarenin uygulamaları ve müstakar yargı kararları doğrultusunda bu şeklide tespit edilmektedir.

Buna göre, inşaat bitiminden önce özel sözleşme veya satış vaadi ile veya arsa payı üzerinden yapılan satışlarda, bir teslim veya hizmet mevcut olmadığında, alınan bedeller ise avans niteliği taşıdığından fatura düzenlenmesi ve katma değer vergisi uygulaması söz konusu olmayacaktır.” denmektedir.

7. İNŞAAT DEVAM EDERKEN KAT İRTİFAKLI ARSA DEVRİNİN KDV YÖNÜNDEN İNCELENMESİ

Gelir İdaresi kat karşılığı inşaat işlerinde iki ayrı teslimden söz etmektedir. Burada arsa sahibinin özel mülkiyete tabi bir arsasının (ticari faaliyet dışında kalan) müteahhide tesliminde KDV söz konusu değil, ancak arsa sahibinin bir ticari faaliyette bulunan gerçek veya tüzel kişi olması halinde ise KDV'ye tabidir. Fakat arsa sahibinin her iki durumunda da müteahhidin arsa sahibine teslimlerinde KDV tabi olması konusunda Gelir İdaresi ile Danıştay’ın farklı görüşleri vardır.

Teslim ve hizmetlerde KDV matrahına ilişkin Kanunun 20 nci maddesinde şu ifadeler yer almaktadır. "Teslim ve hizmet işlemlerinde matrah, bu işlerin karşılığını teşkil eden bedeldir. Bedel deyimi, malı teslim alan veya kendisine hizmet yapılan veyahut bunlar adına hareket edenlerden bu işlemler karşılığında her ne suretle olursa olsun alınan veya bunlarca borçlanılan para, mal ve diğer suretlerde sağlanan ve para ile temsil edilebilen menfaat, hizmet ve değerler toplamını ifade eder."

Maddede belirtildiği üzere teslim edilen mal karşılığında alıcı tarafından borçlanılan bedel KDV’nin matrahını teşkil eder. Yani mal alım satımında KDV’nin matrahı satıcı ile alıcı arasında serbestçe anlaşılan ve sözleşmede belirtilen mal bedelidir.

KDV Kanunu’nun 28. maddesine istinaden Bakanlar Kurulu’nun 27.12.1997 tarih ve 97/10465 sayılı Kararı’nın 1. maddesiyle (1) sayılı listeye eklenen sıralar şu şekildedir:

“9- Net alanı 150 m²’ye kadar konut teslimleri,

10- Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri,

11- Kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan sadece 150 m²’ye kadar konutlara ilişkin konut taahhüt işleri,”

Bu kapsamda, (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için KDV oranı % 1 olarak uygulanmaktadır. Yukarıda yer alan Karar, 17.07.2002 tarih ve 2002/4480 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile kaldırılmış, yukarıda belirtilen teslimlerin sırası 11, 12 ve 13 olarak değiştirilmiştir. Net alanı 150 m²’den büyük olan konutların tesliminde ise genel oran % 18 olarak uygulanacaktır.

Arsa payı karşılığı inşaatlara konu olan dairelerin tesliminde vergiyi doğuran olay, daire tamamlanmadan tapu işlemi gerçekleşmiş, iskan alınmış veya daire satış bedelinin tamamı tahsil edilmiş olsa bile, dairenin alıcının fiili kullanımına terk tarihi itibariyle gerçekleşmiş olacaktır. Bu tarih ise, alıcının daireyi fiilen kullanmaya veya kiraya verme suretiyle faydalanmaya başlama tarihidir. Artık vergiyi doğuran olay, fiili kullanıma terk tarihi itibariyle gerçekleşmiştir. Bu tarihten önce tahsil edilen satış bedelinin ise, tapuda tescil işlemi olsa bile avans mahiyetinde olduğu açıktır.

Ayrıca KDVK’nun 10. maddesinde ise “Ticarî, sınaî, ziraî faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan malın teslimi veya hizmetin yapılmasına bağlı olarak gerçekleşmektedir.”

Maliye Bakanlığının verdiği 06.04.2000-002112 15.10.1991-2601017913, 30.06.1993-41304 ve 14.02.2005-1220 sayılı muktezalarında özetle “ İnşaatlar devam etmekte iken özel sözleşme veya satış vaadi ile veya arsa payı üzerinden (kat irtifaklı arsa tapusu üzerinden) yapılan satışlarda bir teslim veya hizmet mevcut olmadığından alınan bedeller ise avans niteliği taşıdığından fatura düzenlenmesine gerek olmayıp kayıtlara avans olarak intikal ettirilmesi, bu yerlerin tapuya tescil ettirildiği tarihte veya tapuya tescilden önce hak sahiplerinin kullanımına tahsis edilmesi durumunda ise tahsis edildiği tarihte gerçek satış bedeli üzerinden KDV’sini de içerecek fatura düzenlenmesi gerekmektedir.” denilmektedir.

Yukarıdaki muktezalardan da anlaşılacağı üzere satışa konu olan konutların veya iş yerlerinin inşaat devam ederken kat irtifaklı arsa payı üzerinden satılmasında herhangi bir teslim veya hizmetin mevcut olmadığından yola çıkılarak bunlarla ilgili fatura düzenlenmesine ve KDV tahakkuk ettirilmesine gerek olmadığı vurgulanmıştır.

SONUÇ

Birinci bölümde ve ikinci bölümdeki detaylarıyla incelediğimiz arsa payı karşılığı arsa sahiplerinin ileride elde edecekleri konutları kat irtifaklı arsa payı üzerinden tapuda satışların vergilendirilmesi ile ilgili konuda Gelir İdaresinin vermiş olduğu muktezaya sonuç olarak katılmak imkansızdır. Şöyle ki;

1-Özel inşaatların herhangi bir kıymet imali ve satışından farkı bulunmadığından, kazanç tespiti maliyetle satış bedeli karşılaştırmak suretiyle yapılacaktır. Özel inşaat yapanlar inşa ettikleri konut veya işyerlerini inşaat devam ederken de satabileceklerdir. Burada vergiyi doğuran olayın tespiti açısından esas olan, iktisadi ve fiili kullanım hakkının devridir.

2- Bu nedenle, inşa edilen apartman, daire, kat veya dükkan ister peşin isterse taksitle satılsın, konut veya işyerinin fiilen alıcısına tesliminde vergiyi doğuran olay meydana gelecektir. İnşaat devam ederken satış gerçekleşmişse, satış akdinin yapıldığı tarihi vergiyi doğuran olayın cereyan ettiği yıl olarak kabul etmek imkansızdır. Çünkü inşaat devam ederken henüz maliyet oluşmamıştır. Ancak, daire veya dükkanlar bitirildiğinde maliyet bedelleri belli olacaktır. Verilen arsa tapusuna istinaden satıcı daireyi alıcıya teslim etmekte ve alıcılar irtifak hakkı tapuya tescil ettirilmek suretiyle daire tapusu sahibi olmaktadırlar. Yapılan bu işlem daha sonra tapu sicilinde cins tashihi talep edilerek düzeltilmektedir. Bu işlemler sırasında alıcılar dairenin bedeli üzerinden harç ödemektedirler.

3-Kat karşılığı inşaat uygulamalarında, arsa tapusu ile dairenin alıcıya başlangıç teslimi yapılmakta, arsa tapusu ile arsanın belli bir hissesi satılmakta ve arsa üzerine yapılan inşaat, arsanın mütemmim cüz’ü olduğundan öncelikle gayrimenkul üzerinde iştirak halinde mülkiyet doğmaktadır. Satıcının (Arsa sahibi veya müteahhit fark etmez) daire veya işyerini alıcıya teslimi ile satış akitlerindeki edimleri (borçları) hükümleri yönünden yerine getirmiş olmaktadır.

4-İlgili muktezada arsa sahibinin kat irtifaklı arsa devri ile satış işleminin mahiyet ve miktar olarak kesinleştiği ve alıcının bağımsız bölümü teslim alma yönünden müteahhitten alacaklı hale geldiği vurgulanmıştır.

Bu doğru değildir. Zira arsa sahibi ile alıcı arasında yapılan satış vaadi sözleşmesinde alıcının muhatabı kesinlikle müteahhit olmayıp, bilakis arsa sahibidir. Çünkü sözleşmenin tarafları arsa sahibi ve alıcıdır. Yapılan bu sözleşmelerde müteahhit taraf değildir.

Aynı zamanda inşaat başlangıcından bitiminde kadar sürecek zaman içinde müteahhit sözleşmeyi fesh edebilir, iflas edebilir, işi yarım bırakabilir, ölebilir, konkordato ilen edebilir, ticari faaliyetini durdurabilir, inşaat ruhsatı iptal edilebilir, inşaat süresiz durdurulabilir, inşaatın yapıldığı bölge sit alanı ilan edilebilir vb. birçok sebep neticesinde yeni alıcıya bu konut teslim edilmediği taktirde bunun sorumlusu arsa sahibidir. Buda vergiyi doğuran olay gerçekleşmeden ileride varsayıma dayalı olarak gerçekleşip gerçekleşmeyeceği belli olmayan verginin tahsil edilmesi anlamına gelir ki bu Anayasa ve vergi kanunlarına aykırıdır. (Bu konuda en güncel olay İstanbul Beykoz’da yaşanan Acaristanbul projesidir. Düşününki burada bir arsa sahibi olsa ve inşaat devam ederken bedelini peşin alarak kat irtifaklı arsa tapusu verse ve ilgili muktezaya göre de kat irtifaklı tapu devrini yaptığı tarihte vergisi ödemiş olsa, Orman Bakanlığının da devam etmekte olan inşaatı yıksa sizce arsa sahibinin hali nice olur?

5-Arsa sahibi müteahhitle aralarında yaptıkları sözleşmeye göre ayrıca arsa sahibi birçok giderlere katlanmak zorunda kalabilir. Örneğin, reklam giderleri, satış komisyonu, iskan harçları gibi bir çok gider sayılabilir.

Son olarak Danıştay 13. Daire tarafından 15.05.1979 tarih ve Esas No:1978/1094 Karar No:1979/1281 ile vermiş olduğu bir kararda

“Bu durumda, davada çözümlenmesi gereken husus, 1972 yılında başlanıp 1974 yılında daire alıcılarına teslim edilen apartmandan sağlanan gelirin hangi yılda beyan edileceğine ilişkin bulunmaktadır. Türk Medeni Yasası'nın hükümleri gereğin­ce, taşınmaz mülkiyetinin nakli, tapuya tescil ile tamamlanmakta ise de, taşınmaz satışlarında vergiyi doğuran olay, satış bedelinin tamamının satıcı lehine tahakkuk etmesi ile oluşmaktadır. Satıcı, satış bedelini, o taşınmazın iktisaden tasarruf etme hakkını alıcıya bıraktığı anda kazanacağından satıcının bu işlemden sağladığı gelir de, taşınmazın alıcıya teslimi anında sağlanmış sayılır. Çünkü gelir vergisi, yasala­rın vergiyi bağladıkları olayın vukuu veya hukuki durumun tekemmülü ile doğmakla beraber ticari kazançlarda gelirin nakden veya hesaben elde edilmiş olması gerekir. Taşınmaz satışlarında ise elde etmek, ancak satışı yapılan daire veya binanın alıcı­ya teslimiyle mümkün olur. Bu tarihten önce yapılan ödemeler ancak avans niteliğinde ödemelerdir. Gelir vergisinin konuşu ve kapsamı tapu borçlarından farklı olup, vergiyi doğuran olayı sözü edilen borçlardaki gibi tapu sicilindeki şerhe ve mülkiyetin intikaline bağlamaya olanak yoktur.”

Bu kararda gösteriyor ki Vergi, vergi kanunları hükümlerine göre alınır. Kat Mülkiyeti, Medeni Kanun veya diğer kanunlarla ilişkilendirilerek alınamayacağı Yargı erkini tarafından da onaylanmıştır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri mahiyeti bakımında karmaşık bir sözleşme türü olduğundan dolayı ve vergi kanunlarında bununla ilgili herhangi bir düzenleme olmadığından dolayı uyuşmazlıklar devam etmektedir. Bu konuda vergi kanunlarında gerekli düzeltmelerin yapılarak uyuşmazlıkların ortadan ortadan kaldırılması gerekmektedir.

YARARLANILAN KAYNAKLAR

1. Mehmet MAÇ-Şenol TURUT, Topraktan Konut Ya Da İşyeri Satışlarında Vergiyi Doğuran Olay ve Matrah, Yaklaşım Yayınları, Temmuz 2000

2. Pervir SOMER, Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi, Yaklaşım Yayınları, Eylül 1993

3. Ercan ALPTÜRK, Özel İnşaatların Vergisel Boyutu, Yaklaşım Yayınları, Kasım 2004

4. Gevriye ATLIAKIN, Eserdeki Ayıbın İş Sahibine İsnad Edilmesi, Yaklaşım Yayınları, Ocak 2006

5. İstanbul YMM Odası, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Vergi Yasaları Karşısındaki Durumunun Tartışılması, Raporlar 15 Ocak 2006

6. İstanbul YMM Odası, Özel Mülkiyet Konusu Arsa Karşılığında Kat Sahibi Olunmasında, Arsa Karşılığında Elde Edilen Bağımsız Bölümlerin Yeni Bir Gayrimenkul Edinimi Olup Olmadığı Ve Konuya İlişkin Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurul Kararı, Raporlar 15 Mart2006