Maslak’ta yer yok, Kağıthane’de proje çok

Merkezi konum avantajının yanında kentsel dönüşüm projeleriyle de yeni bir sürece giren Kağıthane’nin hızlı yükselişi sürüyor. Maslak’taki doluluk oranının yüzde 96’ları bulması ile ofis piyasasında tahta geçme sırası Kâğıthane’de. Kabuk değiştiren eski fabrika diyarında şimdilerde plaza, rezidans ve karma projeler yükseliyor.

Gülistan ALAGÖZ
gulistan@emlakrotasi.com

Nüfus yoğunluğu bakımından İstanbul ilçeleri arasında 6’ıncı sırada yer alan Kağıthane, loksayon avantajı ile yükselişte. İstanbul’un önemli iş ve ticaret merkezlerinin yer aldığı Mecidiyeköy-Levent-Maslak hattının birkaç kilometre paralelinde uzanan Kağıthane yeni bir çehreye kavuşmak için gün sayıyor. Tekfen, Eroğlu, Dap Yapı, Artaş, İmaj İnşaat, Sur Yapı, Mesa bölgenin gelişime inananlardan sadece birkaçı. Eski fabrika binaları, imalathaneler ve depolar ile bilinen bölgede değişim fiyatlara da yansıdı. 2010 yılında bin metrekare fiyat aralığı 500-bin 750 TL olan ticari imarlı arsalar için, 2012 yılı itibariyle istenen rakamlar 3 bin 500-4 bin TL mertebelerine yükseldi.
Bölgeye ilginin artmasında ulaşım ağlarının gelişmesi ve Cendere projesinin önemi büyük. Proje 350 hektar alanı kapsayan, Cendere Vadisi’ndeki fabrikaların kaldırılarak, bölgeyi bilişim, eğitim, Ar-Ge ve ticari tesisler ile 70 bin kişinin yaşayacağı konut alanlarının inşa edilmesi planlanıyor. İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından onaylanan projenin çalışmaları Kağıthane Belediyesi tarafından sürdürülüyor. Bölgede gelişimi tetikleyen faktörlerden biri de Maslak’taki doluluk oranı.
Maslak’ın dolması Kağıthane’ye yaradı

Hüsniye Boztunç
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı

Bölgeyi değerlendiren TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür yardımcısı Hüsniye Boztunç, İstanbul’un en yoğun MİA (Merkezi İş Alanı) akslarından biri olan Büyükdere Caddesi –Levent aksında arzı karşılayabilecek stokun yetersiz kalması nedeniyle, Kağıthane bölgesine ciddi bir yönelme olduğunu söylüyor. Kağıthane bölgesi en önemli avantajlarından birinin Maslak-Levent aksına yakın konumu olduğunu söyleyen Boztunç “ Bu aks üzerinde yer alan A sınıfı yüksek birim kira değerlerine sahip ofislere alternatif daha düşük kira bedeli ile ofis kiralama imkanı sağlaması. Bu sebeple bölgenin daha çok B sınıfı ofis ihtiyacı olan kitleye hitap edeceği düşünülüyor” diyor. Ofis sektörü açısından bakıldığında, bölgedeki ofis binalarında kiralar yaklaşık 16-20 dolarken bu rakamın Levent’e doğru gidildikçe 30 – 35 dolar seviyelerine ulaştığını belirten Boztunç, Maslak ve Levent bölgesinde ofis doluluk oranları yüzde 92 -96 seviyelerine ulaşmasının bölgenin gelişme sürecini olumlu etkileneceği ifade ediyor. Bölgedeki yeni yapılaşmada ofisin yanı sıra konutların da hatırı sayılır yeri mevcut. Bölgede konut ihtiyacını doğuracak en önemli kesim ise kuşkusuz beyaz yakalılar. Zira İstanbul trafiğinde zaman kaybetmek istemeyen birçok çalışan iş yerine yakın lokasyonlarda yaşamayı tercih edecek.
Boztunç, Dolmabahçe-Piyalepaşa ve Piyalepaşa-Kağıthane arasında devreye giren tüneller vasıtasıyla bölgeye kolaylıkla ulaşılabileceğini belirtiyor ve ekliyor: “ İBB Raylı Sistem Müdürlüğü’nün açıklamasına göre Kabataş-Beşiktaş-Alibeyköy-Mahmutbey Metro Hattı 25 kilometre uzunluğunda olup 19 istasyondan oluşacak. Başlama tarihi hakkında net bir bilgi olmamakla beraber, planlanan hatlar arasında yer alıyor. İBB’nin kısa hatlarda uygulamak istediği havaray projelerinden Levent-Gültepe-Kağıthane Havaray Projesi; Levent Yapı Kredi Plaza’nın karşısından başlayıp, Talatpaşa Caddesi üzerinden Gültepe Mahallesine, oradan Cendere Yolu’na gidecek ve Kağıthane’ye ulaşımı sağlayacak.”
Ticari imarlı araziler tükendi

2012 Ağustos ayında hizmete açılması beklenen Milli Arşiv Sitesi’nde yaklaşık bin kişinin çalışacağı belirten Boztunç, Seyrantepe Stadı ve Çağlayan Adalet Sarayı’na yakın konumlu olan bölgede, Cendere-Seyrantepe aksı çevresinde son yıllarda özellikle ofis projelerine olan talebin ciddi oranda arttığını söylüyor. Bölgede büyük AVM ve flat ofis tarzı projeler hız kazandığını belirten Boztunç, bu doğrultuda ticari imarlı arsaların büyük sermayeli yatırımcılar tarafından tercih edildiğini dile getiriyor. Boztunç, Cendere Caddesi üzerinde 1’inci ve 2’inci parsel konumunda olan ticari imarlı çok az boş parselin kaldığı ifade ediyor.

Fazlı Kılıç
Kağıthane Belediye Başkanı

Kağıthane kabuk değiştiriyorKağıthane Belediye Başkanı Fazlı Kılıç, son dönem gayrimenkul geliştiren çok sayıda büyük firmanın Kağıthane’yi tercih etmesinde lokasyon avantajının etkin rol oynadığını belirtiyor. Kılıç, kamusal alanda ortaya konulan stratejik projelerin büyük firmaların bölgeye gelişine zemin hazırladığını söylüyor ve ekliyor: “3D olarak adlandırdığımız ve “deniz suyu, demiryolu, dönüşüm” açılımına sahip formülasyonumuz, diğer bir deyişle, Kağıthane deresine deniz suyunun akıtılması projesi, tarihi demiryolunun yeniden yapımı ve Cendere vadisi dönüşüm projesi bu işin alt yapısıdır. Dolmabahçe-Kağıthane Tüneli, Osmanlı Arşivleri’nin Kağıthane’ye gelmek üzere olması, Beşiktaş-Kağıthane-Tekstilkent metro hattının kuruluşuna başlanması, çevre yolları katılımının genişletilmesi ve fazlalaştırılması gibi stratejik dönüşümler Kağıthane’yi son yılların çekim noktalarından biri yaptı.” Kağıthane’nin son 8 yılda gözle görülür şekilde bir kabuk değişimi yaşadığını dile getiren Kılıç, Kağıthane’nin kenarda kalmışlık hissiyatından ve görünümünden kurtulma yolunda hızla ilerlediğini ifade ediyor.

Erhan Boysanoğlu
Mesa Yönetim Kurulu Başkanı

Yatırım için doğru adresMesa Yönetim Kurulu Başkanı Erhan Boysanoğlu, Kağıthane’nin, kentsel dönüşümün ticari açıdan yaşandığı bir bölge olduğunu belirtiyor. Bölgenin lokasyon olarak cazip olduğuna dikkat çeken Boysanoğlu, “Maslak Levent, Taksim gibi İstanbul’un en önemli iş bölgelerine çok yakın. Ulaşım avantajları da çok önemli. Öncelikle tünel üzerinden Taksim’e, Şişli ve Mecidiyeköy’e birkaç dakikalık mesafede. Keza Maslak ve Levent hattına da ulaşım birkaç dakikalarla sınırlı. Yine çevre yolları ile bağlantısı da çok kolay. Tüm bu özellikleriyle Kağıthane’nin diğer ticari ve üretim bölgelerine, uyuma bölgelerine bağlantısı ideal noktalarda” diyor. 5-10 yıl sonra Kağıthane’nin, gelişime açık hali ile İstanbul’un ve dolayısıyla belki de tüm Türkiye’nin, en çağdaş ve en çok tercih edilen ticari merkezlerinden biri olacağını söyleyen Boysanoğlu, Türkiye’nin A sınıfı ofis ihtiyacının önemli bir bölümünün, bu bölgeden karşılanacağını dile getiriyor. Tüm bu özelliklerinden dolayı, ofis projeleri Papirus Plaza için Kağıthane’yi seçtiklerini belirten Boysanoğlu, ticari açıdan yatırım için çok doğru bir lokasyon olarak gördüğü bölgede yeni projeler geliştireceklerini ifade ediyor. “Bugün için Kağıthane’de yatırım yapmanın tam zamanı” diyen Boysanoğlu henüz kentsel dönüşümün başlangıç aşamasında olduğu bölgede taşlar yerine oturduğunda, daha doygun rakamlardan bahsedileceğine dikkat çekiyor. İnşası Aralık 2012’de tamamlanacak olan Papirus Plaza’da 159 metrekareden 454 metrekareye kadar değişen büyüklüklerde ve farklı tiplerde toplam 158 adet ofis bulunuyor. Ofis birimleri dışında toplam 2 bin 500 metrekareye ulaşan sosyal alanları ile dikkat çeken proje 19 bin 785 metrekare arazi üzerinde yükseliyor.

Hasan Aras
İmaj İnşaat Genel Müdürü

İmaj İnşaat’tan 300 milyon dolar yatırım yoldaİmaj İnşaat Genel Müdür Hasan Aras, Kağıthane’nin İstanbul’un en gözde bölgelerinden biri olmaya aday olduğunu söylüyor. Kağıthane’nin yatırım anlamında fırsatlara önü açık bir lokasyon olduğuna dikkat çeken Aras, bölgede oluşturulan yeni projeler ve yatırımların bunun birer göstergesi olduğunu dile getiriyor. Kağıthane’nin farklı noktalarında arazi stokları olduğunu söyleyen Aras, 2013 yılının 1’inci ve 2’inci çeyreğinde yatırım maliyeti 300 milyon doları bulması beklenen 3 proje hayata geçireceklerini ifade ediyor. 2 projede 220 adet, değişik büyüklüklerde konut inşa edeceklerini belirten Aras, ofis projelerinin ise 60 anahtardan oluşacağını dile getiriyor. Bölgenin gayrimenkul geliştiren firmaların yanı sıra yatırım yapmak isteyen kişiler içinde cazip olduğuna dikkat çeken Aras, Kağıthane’ye yatırım yapan müşterileri yüksek karlılık sürprizi beklediğini söylüyor.

Ömer Egesel
Tekfen Emlak Geliştirme Genel Müdürü

Tekfen’in Kağıthane’ye ilgisi devam ediyorTekfen Emlak Geliştirme Genel Müdürü Ömer Egesel, Kağıthane bölgesinde ilk başlayan ve hayata geçen projenin Kağıthane OfisPark olduğunu dile getiriyor. 2012 başında başlanan projede yaşamın başladığını ve kiralama sürecinin devam ettiğini belirten Egesel, “Projeyi geliştirme kararımızda, Kağıthane’nin gelişen ulaşım altyapısı, kent merkezine yakın konumu en önemli kriterlerdi. Levent-Maslak aksında yer almak isteyen fakat yüksek kira ve sınırlı arz nedeniyle bölgede yer bulamayan kurumsal firmaların ofis talebini karşılayacak bir proje sunmayı planlamıştık. Bugün bunun oldukça doğru bir öngörü olduğunu söyleyebiliriz” diyor. Kağıthane’nin İstanbul’un merkezinde yer alan eski bir sanayi bölgesi olduğunu belirten Egesel, gayrimenkul proje geliştirmeye uygun bir arsa stokuna sahip bölgenin gelişiminde İstanbul Büyükşehir ve Kâğıthane Belediyesi’nin katkısı olduğuna dikkat çekiyor. Egesel, bölgede planlama aşamasında olan birçok proje olduğunu söylüyor ve ekliyor: “ Bu büyümenin hem semt hem de kent ölçeğinde planlanması ve bu planlama ilkeleri çerçevesinde geliştirilmesi gerekiyor.” Bölgeye ilgilerinin devam ettiğini söyleyen Egesel, uygun bir yatırım fırsatı olduğunda değerlendireceklerini ifade ediyor.
SOM DEĞERLEME Kağıthane / Ayazağa / Seyrantepe SWOT Analizi
GÜÇLÜ YÖNLER
• Stratejik konum
• D-100 Karayolu, TEM Otoyolu, Hasdal Bağlantı Yolu ve Büyükdere Caddesi gibi önemli ulaşım akslarının arasında yer alması
• Tüneller ile ulaşım kolaylığının sağlanmış olması
• Taksim – Hacıosman Metrosu ve Seyrantepe Bağlantısı
• Kemerburgaz – Cendere Yolu üzerinde gıda, matbaa, madencilik, kimya, beton, çorap ve alüminyum gibi sektörlerde özerkleşmiş büyük ölçekli firmaların fabrika ve depolama alanlarının yer alması
• Bölgede tanınmış inşaat şirketlerinin önemli yatırımlarının devam etmesi
• Hizmetler sektöründe uzmanlaşmış Levent – Maslak gibi bölgelere yakın konumda yer alması
• İstanbul Teknik Üniversitesi gibi köklü üniversitelerin bölge içerisinde yer alması
• Metropoliten Alana hizmet sağlayan Türk Telekom Arena Stadı’nın bölgeye sosyal ve ekonomik güç katması
ZAYIF YÖNLER
• Bölge yakınında bulunan mevcut metro bağlantı hatlarının, Ayazağa Bölgesi için yetersiz kalması
• TEM, D-100 karayolları gibi önemli ulaşım akslarının ilçe sınırlarından geçmesine rağmen, bölgeye ulaşımı sağlayan bağlantı yollarının yetersiz kalması
• Cendere Deresi’nin çevre kirliliğinden olumsuz yönde etkilenmiş olması
• Kağıthane’de eğimli arazinin fazla olması nedeniyle ulaşımın olumsuz etkilenmesi ve bu nedenle Maslak – Levent hattından kopuk olması
• Kağıthane merkezde, Kağıthane Deresi ve topoğrafya nedeniyle ulaşım akslarının gelişememesi, gerçekleştirilecek projeler doğrultusunda yetersiz kalma riski
• Birbirleriyle uyumsuz, yapılaşmanın yer alması
• Bölgede yoğun kaçak yapılaşmanın görülmesi
• Sosyal donatı ve altyapı olanaklarının yetersiz olduğu bölgelerin bulunması
• Bölgede genel olarak planlı gelişimin sağlanamamış olması
• Ayazağa Bölgesi’nin gecekondu yapılaşması nedeniyle yakın tarihe kadar düşük prestijli bir bölge olarak algılanıyor olması
• Ayazağa’da mevcut imar planlarının iptal edilmiş, yeni plan hazırlama çalışmalarının devam ediyor olması
FIRSATLAR
• Kağıthane Deresi’nin çevresindeki düzenlemelerle eski önemini kazanması ve il genelinde önemli bir mesire yerine gelme potansiyeli
• Seyrantepe Bölgesi’nde projelendirilen hastane ve alışveriş merkezi yatırımlarının varlığı
• Bölge genelinde üst gelir grubunun istihdam edilmesi ve bunun neticesinde bölgede lüks konuta olan arz ve talebin artış göstermesi / konut piyasasında hareketlilik
• Seyrantepe bölgesinde büyük gayrimenkul geliştiricilerinin arazilerinin bulunması
• Cendere Deresi’nin rekreasyon alanı olarak projelendirilebilecek nitelikte olması
• Yakın tarihte inşa edilen Türk Telekom Arena Stadı’nın bölge geneline getirdiği prestij ve gerek konut, gerekse hizmetler sektöründe arzda meydana gelen artış
• Cendere Deresi çevresine yeni yapılan imar planlarında bilişim ve eğitim fonksiyonu verilmesi
• Cendere Vadisi üzerinde yer alan sanayi tesislerinin taşınarak, hizmet sektörüne geçiş görülmesi ve donatı alanlarının arttırılması
• Kabataş- Mahmutbey Metro Hattı’nın Kâğıthane’den geçerek bölgeyi olumlu yönde etkileyecek olması
• Tarihi Demiryolu Hattı projesi ile Cendere Caddesi, Kurt, Ağaçlı, Çiftalan üzerinden Karadeniz’e kadar ulaşımı sağlayacak olması
• Yeni ticari birim ve AVM projeleri için yatırımların Kağıthane’de hız kazanmış olması
• Kağıthane’de yer alan sanayi tesislerinin desantralize edilmesi nedeniyle, yeni inşaat yatırımları için geniş alanların ortaya çıkması
• Kağıthane bölgesi civarında bulunan kentsel dönüşüm alanları, proje aşamasındaki yeni Residence projeleri bulunmasından dolayı ortaya çıkacak konut potansiyeli
• Osmanlı Arşiv Sitesi’nin getirdiği tanınırlık
TEHDİTLER
• Bölgede yer alan sanayi tesislerinin çevre kirliliği açısından bölgeyi tehdit etmesi
• Yerel yönetimler arasında koordinasyon eksikliği yaşanması
• Hızlı nüfus artışı, plansız yapılaşma ve altyapı yetersizliği
• Bölgede yer alan sanayi bölgesinin çevre kirliliğine ve gecekondulaşmaya neden olması
• İlçe genelinde niteliksiz konut alanlarının yoğun olarak bulunması
• Dereden kaynaklanabilecek riskler

Bölgede neler yapılıyor?• Evyap’ın Ayazağa-Cendere yolundaki fabrikasının bulunduğu 300 dönüme yakın arazisi üzerinde ise Artaş İnşaat, Aydınlı Yapı ve Keleşoğlu İnşaat tarafından konut, otel, ofis ve AVM’den oluşan karma projenin yapılması planlanıyor. 3 firmanın ortak olarak gerçekleştireceği proje için, arsanın çevresinde yer alan parsellerin de alınarak alanın 500 dönüme çıkılmasının hedefleniyor.
• Kağıthane Cendere Caddesi üzerinde Sur Yapı tarafından inşasına devam edilen Outlet AVM projesinin 2012 yılı sonu gibi tamamlanacak. Toplam 26 bin metrekare kiralanabilir alana sahip olacak projede mağazalar, hipermarket, food court alanı, 10 adet sinema salonu yer alacak.
• My Home Maslak Ağaoğlu tarafından Maslak’ta 26 bin 200 metrekare alan üzerinde inşaat çalışmaları devam eden konut projesinde toplam 786 adet konutun yer alacak. Hafriyat çalışmaları devam eden projede teslimlerin 2014 Şubat ayında gerçekleşmesi hedefleniyor.
• Eroğlu Yapı 2010 yılında, Seyrantepe’de konumlu, TOKİ’den aldığı 46 bin metrekare alana sahip arazi üzerinde otel, rezidans, AVM, ofis ve eğlence merkezi olarak kurgulanan karma Seyrantepe projesini gerçekleştirmeyi planlanıyor. Eroğlu Yapı tarafından geliştirilen Ofishane projesi, 14 dönüm arsa üzerinde yaklaşık 56 bin metrekare inşaat alanı ile 21 bin metrekare ofis alanından oluşuyor. 2012 Ağustos ayında tamamlanması planlanan projede yer alan ofisler 450 – bin 800 metrekare arası alana sahip seçeneklerde kiralanacak.
• Seyrantepe’de Türk Telekom Arena’nın yanında konumlu, Şişli Etfal Hastanesi’nin taşınması planlanan hastanenin inşaatı devam ediyor.
• Tekfen-Oz Gayrimenkul tarafından inşa edilen Ofispark projesi, 14 dönüm arsa üzerinde 27 bin 350 metrekare ofis alanına sahip. 2009 Ağustos ayında inşaatına başlanan projede teslimler 2011 Aralıktan bu yana devam etmektedir. Proje dâhilinde kafeterya, özel yemek odaları ve toplantı odaları gibi sosyal olanaklara yer alıyor.
• Timur Gayrimenkul tasarından hayata geçen Nef 11’in 2013 Haziran’da tamamlanması planlanıyor. Projede ortalama metrekare satış fiyatının 6 bin 500 TL, kiraların ise 25 dolar olması bekleniyor.
• İlk projesini Kağıthane’de hayata geçiren Dap Yapı şimdilerde bölgede yeni bir proje için çalışıyor. Polisan Holding’in fabrika binasını alan DAP Yapı, bölgede 300 ofis ile 60-70 civarı dükkânın olacağı bir projeye imza atacak.