Türkiye de Emlak sektörü ne alemde !!!
Türkiye de Emlak sektörü ne alemde ?!! Neler oluyor ? Neler Olacak?
Merhaba sayın takipçilerim. Sektör de ki gelişmeler beni bu yazıyı yazmaya itti doğrusu. Evet gelelim son durumlara. Türkiye'nin hızlı büyüme içine girmesi, geç kalınmış olan kentsel dönüşüm söylemleri içinde ve yeni jenerasyon yapılaşmanın da hızla artması ile de devam etmekte. Ülkemizde Turizm, Sanayi, Ticari ve Konut anlamında ciddi bir yapılaşma ve yatırımlar olduğunu hep beraber görmekteyiz. Fakat bu konuda ne kadar planlı programlı çalışılmakta bilmiyoruz ve bu konuda ciddi tartışmalar yapmak gerektiğini düşünüyorum. Özellikle 2-B olarak ünlenen ve Orman Köylüsüne ait olan bu alanların da yapılaşmaya açılması gündemde. Hoş bu alanlarda eskilerden kalma ve halen devam eden sanayi tesisleri, konutlar, villalar ve gecekondular olduğu gibi sahiplerinin ilgisizliğinden ormana dönmüş alanlar da bulunmakta. Şunu da bilmek gerek ki bu durumda olan arsalar sahiplerine değil Ormana dahil edilecektir. Su havzalarında yapılan plan değişiklikleri ve alt yapı çalışmaları ile bazı imara açılmaması ön görülen yerlerinde imara yavaş yavaş açıldığı ve akabinde birilerine rant sağlıyormuş görüntüsünü verecek şekilde bu problemli arazilerin imarlarının yükseltildiğini görmekteyiz. Bu her ne kadar emlak sektörüne bir hareket kazandırsa da çevre açısından nasıl bir handikap yaratacağı ileriki yıllarda görülecektir. Belediyelerin ciddi arıtma kollektörleri ve sistemlerine yatırım yapacağı da aşikardır. Peki neden hep iller büyütülmeye çalışılmakta ve köyler üzerine bir çalışma yapılmamakta. İllere yapılan yatırımlar sadece göçün artmasına sebep olmaktadır. Üstelik dünya da büyük bir tahıl krizi olduğu da görülmekte iken. Tarım arazileri ile problemler hakkında konuşulduğunu duymamaktayım. Ülkemizde ciddi bir çölleşme yaşanan bölgeler oluşmakta. Akciğerlerimiz olan ormanlarımız zamanında yanlış yapılan tarım politikaları yüzündende koruluklara dönüşmüş durumda. Şu google sağolsun sayesinde ne kadar ormanımız var ne kadar tarlamız var görüyoruz. Bakınca da pek içaçıcı gözükmüyor malesef. Dağ taş bozkır ve uçsuz bucaksız, ağaçsız çalılıksız tarlalar. Kentsel dönüşüm tüm alanlar da ciddi planlamalarla ve toplumsal birlik ve beraberlik içerisinde yapılmalı, hiç bir bölge kayırılmamalıdır. Ülkenin Sanayi de ciddi planlamalara ihtiyacı vardır. Ülkeye getirisinden çok götürüsü olan sektörler tespit edilmeli ve bu sektörlerin önü tıkanmalıdır. Çevre kirliliği yaratan sektörlere ciddi denetim yapılmalı ve çevreye verdikleri zararın faturası bu firmalara kesilmelidir. Turizm en önemli gelir kaynaklarımızdan biri haline getirilebilir bacasız sanayi olan bu sektörde sadece deniz değil, dağcılık, kayakçılık, kültür turizmi gibi ülkemizin sayısız zenginlikleri sayesinde bugünkü halini 4'e 5'e katlaması gerekir. Ülkemizde Turizm bölgelerinde ciddi alt yapı eksikleri bulunmaktadır ki bu konularda acil çözümler üretilmeli ve ciddi yatırımlar yapılmalıdır.
Gelelim Emlaçılık sektörüne, sektörde güzel gelişmeler var son yıllarda gayrimenkul firmalarının içlerinden bazılarının markalaştığı ciddi kurumsal yapılara dönüştüğü görülmektedir. Fakat şuda var ki gene yükselen sektörlerden görünen gayrimenkul aracılık, al satçılık ve arazi geliştirme hizmetleri sektörüne de farklı sektörlerden ciddi kaymalar meydana gelmiştir. Özellikle Bankacılık ve Finans sektörlerinden geçiş yapan, uluslararası Fonların ülkemizde temsilciliğini yapan ciddi kuruluşlar ortaya çıkmıştır. Her ne kadar hala kanuni bir alt yapı tam olarak oturmamış da olsa sektörde profesyonel gayrimenkul danışmanı diyebileceğimiz kurumsal firmalar ortaya çıkmıştır. Ülkemize birazda Amerikadan gelen uluslararası franchise zincirlerinin başlattığı bu kurumsal kimlik ve marka akımı ülkemizde ses getirmiş ve sektörün önemini gözler önüne sermiştir. Dünyanın çoğu ülkesinde kanuni alt yapısı olan, lisans zorunluluğu olan bir meslek halen ülkemizde kanuni alt yapıya kavuşmamıştır. Örnek aldığımız Amerika bu konuda bize örnek teşkil edebilir sonuçta Amerikayı yeniden keşfetmemize gerek yok Dünya da ki örnekleri inceleyip bize en uygun olanı bizim kanunlarımıza uygun hale getirerek sektördeki başı boş görünümünden kurtarma zamanı gelmiş de geçiyordur. Bu konuda çeşitli emlak dernekleri hukukçularla birlikte ciddi çalışmalar yapmışlar ve bir kanun tasarısı da hazırlamışlardır. Kimine göre Esnaf, Kimine göre tacir olan bu mesleğin erbabları da aslında hukuk fakültesi mezunu avukatlar gibi bir serbest meslek erbabı olmalı ve hukukçularla entegre olması gereken bir sektördür. Örneğin bir emlakçı kira kontratı düzenlememeli hukuki bir akit olan sözleşmeleri Hukukçulara yönlendirmeli veya bir avukatla anlaşmalı çalışarak bu tip sözleşme işlerini avukatlara yaptırmalıdır. Emlakçılık sektörünün en büyük sıkıntılarından biride kendi alacaklarının tahsili sıkıntısıdır. Çoğu emlakçıdan ev, arsa, fabrika, dükkan, v.s. bulan müşteriye komisyon vermek zor gelir, sahibinden bulamaz. Emlakçılık sektörü kolay bir sektör değildir. Üstelik bilgili olmayı ve bazı maliyetlere katlanmayı gerektirir. Düşünün bir evi satarken görmeye gelen herkesi aracınızla ücret almadan götürüp gezdiriyor, vakit harcıyor ve bazı araştırmalar da yapıyorsunuz. İnternet sitelerinde ilan vermek için yıllık üyelik aidatları ki en az 3-4 firma bu konuda ciddi paralar almakta, gazete ilan paraları, afiş, el ilanı bastırıyorsunuz, halen gazetelere ilan veriyorsunuz ki bunlar ciddi paralar olmakta ve bazı zamanlar da 2 ay 3 ay bu şekilde yapılan masrafa rağmen satılamayan, kiralanamayan gayrimenkullerin sahipleri de gelip sözleşmeli ise iptal edip bir başka meslekdaşınıza veya kendi başına bu işi yapmaya kalkıyor. Tabi harcanan masraflar da havaya gidiyor açıkçası sermayesiz iş olarak görenlerin vay haline. Tabi bazı yaşını almış emekli abilerimizin mahalle aralarında açtığı standartlara bile uymayacak 5-10 m2'lik dükkanlarda dükkan camına ilan ederek sattığı kiraladığı da oluyor. Tabi onun adı da emlakçılık oluyor, burda şöyle de bir sıkıntı doğuyor ki bu sektörde vergi dairesine gidip açılış yapan herkes bu işi yapıyor ha bir de %70'lik kayıt dışı olarak mükellefiyeti olmadan farklı mesleklerin yanında yapanlar var. Mesela İstanbul'da ki kapıcıların en az %60'ı diyeyim hatta bazı sitelerde kapıcı emlak ofisi bile açıyor kimi kaçak kimi resmi, sektörde ki sabıkalı sayısı da %15-20'lerde vardır. Bugün aracınızla yolda giderken bakkalların, kasapların, kuaförlerin dükkan camlarına bakın mutlaka bir ikisinde kiralık satılık daire ilanı görürsünüz, doktorlar, belediye memurları, müstahdemleri, işçileri, itfaiyecisi, belediye otobüsü şöförü bile emlakçılık yapıyor bu memlekette. Bu mesleğin suyunu çıkardıklarından bazıları ben emlakçıyım dese de, kurumsallaştık diyenler gayrimenkulcüyüz demekteler. Ne farkı var? işte olay burda başlıyor. Emlakçılık artık tek bir noktaya belli bir sokağa, mahalleye, ilçeye, ile değil ülke bazında uluslararası bir hal almaya başlıyor. Neden derseniz artık ülkemiz tamamen açık bir ülke haline geliyor mütekabileyetle ilgili kanunda ki değişiklikle uluslararası gayrimenkul yatırım fonları açısından da cazip hale gelmeye başlıyor.
Fakat çok önemli bir sorunumuz var ki oda ülkemizde ki kayıtdışılık. Gayrimenkul alım satımlarında yaşanan vergi kayıpları çok büyük her ne kadar takiplerle incelemelerle bu konuda büyük cezalar getirse de devlet vergi harç dilimini yükselterek yanlış yapıyor. Şuan sektörün içinden biri olarak şunu görüyorum kredili olmayan satışlarda 10 trilyona satılan bir arsanın tapuda 1 trilyon gösterilerek harcının bu orandan ödendiği, 650.000'e satılan bir dairenin tapu da 100-150.000 TL civarında gösterildiğini düşünürsek (650.000 TL'de 26.000 TL Harç çıkarken 150.000 TL 6.000 TL harç öder) devletin zararını siz düşünün. MASAK ne kadar takip ederse etsin yapılan işlem sayısı çok fazla ve herkes kitabına uyduruyor elden ele ciddi nakit transferler de dönüyor. Devlet sektöre kanuni alt yapıyı oluşturmayarak, mesleki lisans zorunluluğu getirmeyerek ve bu tapu işlemlerinde Lisanslı Emlakçılığı başlatmayarak, imza ve mali mükellefiyet getirmeyerek büyük bir ver kaybı yaşanmasına sebep olmaktadır. Bu işi yapacakların mali sorumluluk sigortası da yaptırma zorunluluğu olması gerekmektedir. Bu konuda ilgili bakanlara bir çok kez sektör temsilcileri bilgi ve sunumlarını vermişlerdir. Ülkemizde ciddi bir kayıt dışı para dönmektedir. Her sektörde de bu paralar elden ele dolaşmaktadır. Bu para bir şekilde kayıt altına alınmalıdır. En büyük kayıt dışılığın yaşandığı sektör ise inşaat sektörüdür. Neden derseniz inşaat sektöründe her ne kadar çok ileri gitmiş firmalar olsada halen eski sistemde inşaat yapan, profesyonelleşmemiş inşaat firmaları da hat safhadadır. Halen satışlarında tapuda satış bedelleri tam gösterilmemektedir. İnşaat sektörününde ciddi bir silkinmeye girip aralarında ki çürük firmaları ayrıştırmaları gerekmektedir. İnşaat sektörü de ciddi bir yapılanma ve standartlara tabi olmalı ve her önüne gelen müteahit olmamalıdır.
Dünya da kaç ülkede bizimki kadar Müteahitlik karnesi olan adam vardır?
Ülkemizde kentsel dönüşümle beraber ciddi bir sektörde yıkım sektörü oluşacaktır. Bu sektör ülkemizde ne durumdadır?
Ne kadar profesyonel ve yeterli firmalar bulunmaktadır?
Üniversitelerde bu konuda uzman mühendis yetişmektemidir?
Şuan ülkemizde 2.700.000 Konut fazlası olduğu söylenmekte bu da ciddi bir konut arzı fazlasıdır. Yabancı yatırımcılardan medet umsaksa da yabancıların teklif ettikleri bedeller bizim inşaat firmalarımızı tatmin etmemekte. Ülkemizde ve Dünya da standart konut projeleri artık talep görmemekte bunu ilk görenlerden Sinpaş gibi firmalar nitelikli ve fonksiyonel siteler üreterek konuta olan talebin bitmeyeceğini ve her dönemde farklılık yaratarak satışlarını nasıl artıracaklarını diğer firmalara da örnek teşkil edecek şekilde göstermektedir. Artık insanlara göstermelik bir havuz, fitnes ve kapalı otoparkla da göz boyanmayacağını göstermiştir. DAP projeleri de görsel farklılıklarıyla çektiği bir müşteri kitlesi oluşturmuş ve yurt dışından da aldığı taleplerle sektörün artık sabun kalıbı gibi birbirinin aynısı binalar yapma döneminin bittiğini göstermektedir. Artık insanlar site ortamının, sosyal donatı alanlarının, içerisinde tüm ihtiyaçlarını karşılayabileceği ticari alanlarında olduğu rezidanz projeleri çok revaç görmektedir. Eskiden iş hanı şeklinde yapılan altı çakma avm üstü bina mantığı tutmazken, şimdilerde yabancı firmaların getirdiği konseptlerle Avm ve üstünde yer alan rezidanz projelerine olan talep hiç bir projede yoktur. Gayrimenkul sektöründe bölgesel bir hareketlenme olduğu gibi hiç hareketin yaşanmadığı bölgelerde mevcuttur. Konutta akmasa da damlıyor diyenlerin yanında portföy yetiştiremiyoruz diyenleri de görmekteyim. İnşaat sektörünün büyümesi ile proje satış firmalarının da çoğaldığını gözlemlemekteyim. Sektörde güzel gelişmeler ve branşlaşmalar başladığı da aşikar. Artık kimi arsa işi, kimi konut satış kiralama, kimi proje satış ofisleri kurup yönetme gibi işler yapmaktalar. Sanayi ilgili çok satın alma kiralama talep olduğu fakat organize sanayi bölgelerinde yer alıp rant sağlamak isteyenler yüzünden yatırım yapamayan sanayiciler olduğunu da görmekteyim. Ülke büyüyor gelişiyor belki daha çabuk büyüyecek fakat sanayi ve turizm konusunda ciddi araştırmalar, piyasa araştırmaları yapmaları lazım.Hükümetin de ciddi çalışmalar yapması bu konuda uzman danışmanlara danışmaları gerekmektedir. Kısaca şunu görmek gerek artık Nitelikli Konut Yapan kazanıyor. Kurumsallaşan branşlaşan kendini geliştiren firmalar kazanıyor. Markalaşan ve markasını pazarlayanlar piyasa liderliğine göz dikenler olduğu gibi kendini hiç geliştirmeyenlerin durumu ortada oldukları yerde sayıyor ve iş yok oturuyoruz diye ağlamaya devam ediyorlar. Sektör ciddi bir sorun da talep azlığına rağmen gayrimenkul sektöründe olan fiyat artışları, bitmeyen imar sorunları ve halen kentsel dönüşümün de muallak olması da sektörü olumsuz etkileyen faktörlerden. Şu da bir gerçek ki merkezlerde ki kentsel dönüşümlerden sonra astronomik konut fiyatlarının yakın bir gelecekte görüleceğini de göstermektedir.
Mehmet Alpaslan BOLAT
02.10.2012
Merhaba sayın takipçilerim. Sektör de ki gelişmeler beni bu yazıyı yazmaya itti doğrusu. Evet gelelim son durumlara. Türkiye'nin hızlı büyüme içine girmesi, geç kalınmış olan kentsel dönüşüm söylemleri içinde ve yeni jenerasyon yapılaşmanın da hızla artması ile de devam etmekte. Ülkemizde Turizm, Sanayi, Ticari ve Konut anlamında ciddi bir yapılaşma ve yatırımlar olduğunu hep beraber görmekteyiz. Fakat bu konuda ne kadar planlı programlı çalışılmakta bilmiyoruz ve bu konuda ciddi tartışmalar yapmak gerektiğini düşünüyorum. Özellikle 2-B olarak ünlenen ve Orman Köylüsüne ait olan bu alanların da yapılaşmaya açılması gündemde. Hoş bu alanlarda eskilerden kalma ve halen devam eden sanayi tesisleri, konutlar, villalar ve gecekondular olduğu gibi sahiplerinin ilgisizliğinden ormana dönmüş alanlar da bulunmakta. Şunu da bilmek gerek ki bu durumda olan arsalar sahiplerine değil Ormana dahil edilecektir. Su havzalarında yapılan plan değişiklikleri ve alt yapı çalışmaları ile bazı imara açılmaması ön görülen yerlerinde imara yavaş yavaş açıldığı ve akabinde birilerine rant sağlıyormuş görüntüsünü verecek şekilde bu problemli arazilerin imarlarının yükseltildiğini görmekteyiz. Bu her ne kadar emlak sektörüne bir hareket kazandırsa da çevre açısından nasıl bir handikap yaratacağı ileriki yıllarda görülecektir. Belediyelerin ciddi arıtma kollektörleri ve sistemlerine yatırım yapacağı da aşikardır. Peki neden hep iller büyütülmeye çalışılmakta ve köyler üzerine bir çalışma yapılmamakta. İllere yapılan yatırımlar sadece göçün artmasına sebep olmaktadır. Üstelik dünya da büyük bir tahıl krizi olduğu da görülmekte iken. Tarım arazileri ile problemler hakkında konuşulduğunu duymamaktayım. Ülkemizde ciddi bir çölleşme yaşanan bölgeler oluşmakta. Akciğerlerimiz olan ormanlarımız zamanında yanlış yapılan tarım politikaları yüzündende koruluklara dönüşmüş durumda. Şu google sağolsun sayesinde ne kadar ormanımız var ne kadar tarlamız var görüyoruz. Bakınca da pek içaçıcı gözükmüyor malesef. Dağ taş bozkır ve uçsuz bucaksız, ağaçsız çalılıksız tarlalar. Kentsel dönüşüm tüm alanlar da ciddi planlamalarla ve toplumsal birlik ve beraberlik içerisinde yapılmalı, hiç bir bölge kayırılmamalıdır. Ülkenin Sanayi de ciddi planlamalara ihtiyacı vardır. Ülkeye getirisinden çok götürüsü olan sektörler tespit edilmeli ve bu sektörlerin önü tıkanmalıdır. Çevre kirliliği yaratan sektörlere ciddi denetim yapılmalı ve çevreye verdikleri zararın faturası bu firmalara kesilmelidir. Turizm en önemli gelir kaynaklarımızdan biri haline getirilebilir bacasız sanayi olan bu sektörde sadece deniz değil, dağcılık, kayakçılık, kültür turizmi gibi ülkemizin sayısız zenginlikleri sayesinde bugünkü halini 4'e 5'e katlaması gerekir. Ülkemizde Turizm bölgelerinde ciddi alt yapı eksikleri bulunmaktadır ki bu konularda acil çözümler üretilmeli ve ciddi yatırımlar yapılmalıdır.
Gelelim Emlaçılık sektörüne, sektörde güzel gelişmeler var son yıllarda gayrimenkul firmalarının içlerinden bazılarının markalaştığı ciddi kurumsal yapılara dönüştüğü görülmektedir. Fakat şuda var ki gene yükselen sektörlerden görünen gayrimenkul aracılık, al satçılık ve arazi geliştirme hizmetleri sektörüne de farklı sektörlerden ciddi kaymalar meydana gelmiştir. Özellikle Bankacılık ve Finans sektörlerinden geçiş yapan, uluslararası Fonların ülkemizde temsilciliğini yapan ciddi kuruluşlar ortaya çıkmıştır. Her ne kadar hala kanuni bir alt yapı tam olarak oturmamış da olsa sektörde profesyonel gayrimenkul danışmanı diyebileceğimiz kurumsal firmalar ortaya çıkmıştır. Ülkemize birazda Amerikadan gelen uluslararası franchise zincirlerinin başlattığı bu kurumsal kimlik ve marka akımı ülkemizde ses getirmiş ve sektörün önemini gözler önüne sermiştir. Dünyanın çoğu ülkesinde kanuni alt yapısı olan, lisans zorunluluğu olan bir meslek halen ülkemizde kanuni alt yapıya kavuşmamıştır. Örnek aldığımız Amerika bu konuda bize örnek teşkil edebilir sonuçta Amerikayı yeniden keşfetmemize gerek yok Dünya da ki örnekleri inceleyip bize en uygun olanı bizim kanunlarımıza uygun hale getirerek sektördeki başı boş görünümünden kurtarma zamanı gelmiş de geçiyordur. Bu konuda çeşitli emlak dernekleri hukukçularla birlikte ciddi çalışmalar yapmışlar ve bir kanun tasarısı da hazırlamışlardır. Kimine göre Esnaf, Kimine göre tacir olan bu mesleğin erbabları da aslında hukuk fakültesi mezunu avukatlar gibi bir serbest meslek erbabı olmalı ve hukukçularla entegre olması gereken bir sektördür. Örneğin bir emlakçı kira kontratı düzenlememeli hukuki bir akit olan sözleşmeleri Hukukçulara yönlendirmeli veya bir avukatla anlaşmalı çalışarak bu tip sözleşme işlerini avukatlara yaptırmalıdır. Emlakçılık sektörünün en büyük sıkıntılarından biride kendi alacaklarının tahsili sıkıntısıdır. Çoğu emlakçıdan ev, arsa, fabrika, dükkan, v.s. bulan müşteriye komisyon vermek zor gelir, sahibinden bulamaz. Emlakçılık sektörü kolay bir sektör değildir. Üstelik bilgili olmayı ve bazı maliyetlere katlanmayı gerektirir. Düşünün bir evi satarken görmeye gelen herkesi aracınızla ücret almadan götürüp gezdiriyor, vakit harcıyor ve bazı araştırmalar da yapıyorsunuz. İnternet sitelerinde ilan vermek için yıllık üyelik aidatları ki en az 3-4 firma bu konuda ciddi paralar almakta, gazete ilan paraları, afiş, el ilanı bastırıyorsunuz, halen gazetelere ilan veriyorsunuz ki bunlar ciddi paralar olmakta ve bazı zamanlar da 2 ay 3 ay bu şekilde yapılan masrafa rağmen satılamayan, kiralanamayan gayrimenkullerin sahipleri de gelip sözleşmeli ise iptal edip bir başka meslekdaşınıza veya kendi başına bu işi yapmaya kalkıyor. Tabi harcanan masraflar da havaya gidiyor açıkçası sermayesiz iş olarak görenlerin vay haline. Tabi bazı yaşını almış emekli abilerimizin mahalle aralarında açtığı standartlara bile uymayacak 5-10 m2'lik dükkanlarda dükkan camına ilan ederek sattığı kiraladığı da oluyor. Tabi onun adı da emlakçılık oluyor, burda şöyle de bir sıkıntı doğuyor ki bu sektörde vergi dairesine gidip açılış yapan herkes bu işi yapıyor ha bir de %70'lik kayıt dışı olarak mükellefiyeti olmadan farklı mesleklerin yanında yapanlar var. Mesela İstanbul'da ki kapıcıların en az %60'ı diyeyim hatta bazı sitelerde kapıcı emlak ofisi bile açıyor kimi kaçak kimi resmi, sektörde ki sabıkalı sayısı da %15-20'lerde vardır. Bugün aracınızla yolda giderken bakkalların, kasapların, kuaförlerin dükkan camlarına bakın mutlaka bir ikisinde kiralık satılık daire ilanı görürsünüz, doktorlar, belediye memurları, müstahdemleri, işçileri, itfaiyecisi, belediye otobüsü şöförü bile emlakçılık yapıyor bu memlekette. Bu mesleğin suyunu çıkardıklarından bazıları ben emlakçıyım dese de, kurumsallaştık diyenler gayrimenkulcüyüz demekteler. Ne farkı var? işte olay burda başlıyor. Emlakçılık artık tek bir noktaya belli bir sokağa, mahalleye, ilçeye, ile değil ülke bazında uluslararası bir hal almaya başlıyor. Neden derseniz artık ülkemiz tamamen açık bir ülke haline geliyor mütekabileyetle ilgili kanunda ki değişiklikle uluslararası gayrimenkul yatırım fonları açısından da cazip hale gelmeye başlıyor.
Fakat çok önemli bir sorunumuz var ki oda ülkemizde ki kayıtdışılık. Gayrimenkul alım satımlarında yaşanan vergi kayıpları çok büyük her ne kadar takiplerle incelemelerle bu konuda büyük cezalar getirse de devlet vergi harç dilimini yükselterek yanlış yapıyor. Şuan sektörün içinden biri olarak şunu görüyorum kredili olmayan satışlarda 10 trilyona satılan bir arsanın tapuda 1 trilyon gösterilerek harcının bu orandan ödendiği, 650.000'e satılan bir dairenin tapu da 100-150.000 TL civarında gösterildiğini düşünürsek (650.000 TL'de 26.000 TL Harç çıkarken 150.000 TL 6.000 TL harç öder) devletin zararını siz düşünün. MASAK ne kadar takip ederse etsin yapılan işlem sayısı çok fazla ve herkes kitabına uyduruyor elden ele ciddi nakit transferler de dönüyor. Devlet sektöre kanuni alt yapıyı oluşturmayarak, mesleki lisans zorunluluğu getirmeyerek ve bu tapu işlemlerinde Lisanslı Emlakçılığı başlatmayarak, imza ve mali mükellefiyet getirmeyerek büyük bir ver kaybı yaşanmasına sebep olmaktadır. Bu işi yapacakların mali sorumluluk sigortası da yaptırma zorunluluğu olması gerekmektedir. Bu konuda ilgili bakanlara bir çok kez sektör temsilcileri bilgi ve sunumlarını vermişlerdir. Ülkemizde ciddi bir kayıt dışı para dönmektedir. Her sektörde de bu paralar elden ele dolaşmaktadır. Bu para bir şekilde kayıt altına alınmalıdır. En büyük kayıt dışılığın yaşandığı sektör ise inşaat sektörüdür. Neden derseniz inşaat sektöründe her ne kadar çok ileri gitmiş firmalar olsada halen eski sistemde inşaat yapan, profesyonelleşmemiş inşaat firmaları da hat safhadadır. Halen satışlarında tapuda satış bedelleri tam gösterilmemektedir. İnşaat sektörününde ciddi bir silkinmeye girip aralarında ki çürük firmaları ayrıştırmaları gerekmektedir. İnşaat sektörü de ciddi bir yapılanma ve standartlara tabi olmalı ve her önüne gelen müteahit olmamalıdır.
Dünya da kaç ülkede bizimki kadar Müteahitlik karnesi olan adam vardır?
Ülkemizde kentsel dönüşümle beraber ciddi bir sektörde yıkım sektörü oluşacaktır. Bu sektör ülkemizde ne durumdadır?
Ne kadar profesyonel ve yeterli firmalar bulunmaktadır?
Üniversitelerde bu konuda uzman mühendis yetişmektemidir?
Şuan ülkemizde 2.700.000 Konut fazlası olduğu söylenmekte bu da ciddi bir konut arzı fazlasıdır. Yabancı yatırımcılardan medet umsaksa da yabancıların teklif ettikleri bedeller bizim inşaat firmalarımızı tatmin etmemekte. Ülkemizde ve Dünya da standart konut projeleri artık talep görmemekte bunu ilk görenlerden Sinpaş gibi firmalar nitelikli ve fonksiyonel siteler üreterek konuta olan talebin bitmeyeceğini ve her dönemde farklılık yaratarak satışlarını nasıl artıracaklarını diğer firmalara da örnek teşkil edecek şekilde göstermektedir. Artık insanlara göstermelik bir havuz, fitnes ve kapalı otoparkla da göz boyanmayacağını göstermiştir. DAP projeleri de görsel farklılıklarıyla çektiği bir müşteri kitlesi oluşturmuş ve yurt dışından da aldığı taleplerle sektörün artık sabun kalıbı gibi birbirinin aynısı binalar yapma döneminin bittiğini göstermektedir. Artık insanlar site ortamının, sosyal donatı alanlarının, içerisinde tüm ihtiyaçlarını karşılayabileceği ticari alanlarında olduğu rezidanz projeleri çok revaç görmektedir. Eskiden iş hanı şeklinde yapılan altı çakma avm üstü bina mantığı tutmazken, şimdilerde yabancı firmaların getirdiği konseptlerle Avm ve üstünde yer alan rezidanz projelerine olan talep hiç bir projede yoktur. Gayrimenkul sektöründe bölgesel bir hareketlenme olduğu gibi hiç hareketin yaşanmadığı bölgelerde mevcuttur. Konutta akmasa da damlıyor diyenlerin yanında portföy yetiştiremiyoruz diyenleri de görmekteyim. İnşaat sektörünün büyümesi ile proje satış firmalarının da çoğaldığını gözlemlemekteyim. Sektörde güzel gelişmeler ve branşlaşmalar başladığı da aşikar. Artık kimi arsa işi, kimi konut satış kiralama, kimi proje satış ofisleri kurup yönetme gibi işler yapmaktalar. Sanayi ilgili çok satın alma kiralama talep olduğu fakat organize sanayi bölgelerinde yer alıp rant sağlamak isteyenler yüzünden yatırım yapamayan sanayiciler olduğunu da görmekteyim. Ülke büyüyor gelişiyor belki daha çabuk büyüyecek fakat sanayi ve turizm konusunda ciddi araştırmalar, piyasa araştırmaları yapmaları lazım.Hükümetin de ciddi çalışmalar yapması bu konuda uzman danışmanlara danışmaları gerekmektedir. Kısaca şunu görmek gerek artık Nitelikli Konut Yapan kazanıyor. Kurumsallaşan branşlaşan kendini geliştiren firmalar kazanıyor. Markalaşan ve markasını pazarlayanlar piyasa liderliğine göz dikenler olduğu gibi kendini hiç geliştirmeyenlerin durumu ortada oldukları yerde sayıyor ve iş yok oturuyoruz diye ağlamaya devam ediyorlar. Sektör ciddi bir sorun da talep azlığına rağmen gayrimenkul sektöründe olan fiyat artışları, bitmeyen imar sorunları ve halen kentsel dönüşümün de muallak olması da sektörü olumsuz etkileyen faktörlerden. Şu da bir gerçek ki merkezlerde ki kentsel dönüşümlerden sonra astronomik konut fiyatlarının yakın bir gelecekte görüleceğini de göstermektedir.
Mehmet Alpaslan BOLAT
02.10.2012
Yorumlar