YABANCILARA GAYRİMENKUL SATIŞI

YABANCILARA GAYRİMENKUL SATIŞI

      YABANCILARIN TAPU İŞLEMLERİ

1)    MÜTEKABİLİYET İLKESİ KALDIRILDI

3/5/2012 tarih 6302 sayılı Kanunla Tapu Kanununun 35 ve 36. maddeleri değişmiştir.

Bu değişikliklerle yaklaşık yüz yıldır uygulanmakta olan mütekabiliyet (karşılıklılık) ilkesi kaldırılmıştır. Tapu dairelerinin mütekabiliyetin var olup olmadığını arraştırma sorumluluğu yoktur.

Hangi ülke vatandaşlarının Türkiye sınırları içerisinde taşınmaz mal edinbilecekleri Bakanlar Kurulunca belirlenecektir.

Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bakanlar Kurulunca belirlenen listede olmayan ülkelerin vatandaşları Türkiye’de taşınmaz edinemezler.

2)    İLÇE YÜZÖLÇÜMÜNÜN YÜZDE ONU

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edinebilecekleri taşınmazların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu geçemez.

3)    OTUZ HEKTARA KADAR EDİNİLEBİLİRLER

Her bir yabancı uyruklunun Türkiye’de edinebileceği taşınmazların toplam yüzölçümü kişi başına ülke genelinde otuz hektarı (300 dönümü) geçemez.

30 hektar içerisine yabancı uyruklunun edineceği bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların yüzölçümü de dahildir.

Bakanlar Kurulu kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar, yani 60 hektara kadar (600 dönüme kadar) artırmaya yetkilidir.

4)    TÜZEL KİŞİLERİN DURUMU

Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Ticaret şirketleri dışındaki tüzel kişiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez.

5)    İPOTEK TESİS VE TERKİNİ

Yabancı bankalar, ticaret şirketleri ve yabancı gerçek kişiler Türkiye’deki taşınmazlar üzerine ipotek koydurabilir, ipotek alacaklısı olabilirler. Bu ipotekleri terkin ettirebilirler.

Ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde yüzölçüm konusundaki sınırlamalar uygulanmaz.

6)    YAPISIZ TAŞINMAZLAR İÇİN YABANCILAR PROJE SUNACAKTIR

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi edinim tarihinden itibaren iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır.

Yabancı üzerinde yapı bulunmayan taşınmazı da edinebilir. Ancak edindikten sonra iki yıl içinde bu taşınmazı ne için edindiğine dair bir proje hazırlatması ve projenin konusuna göre ilgili bakanlığa projeyi sunması gerekir. Örneğin otel yapacaksa Turizm Bakanlığına, fabrika kuracaksa Sanayi Bakanlığına, tarım yapacaksa, Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığına projesini sunacaktır.

Onaylanan projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili Bakanlıkça takip edilir.

7)    PROJE TAPU KÜTÜĞÜNE İŞLENECEKTİR

İlgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere Bakanlıkça taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir. Tapu Müdürlüğü yabancıya ait tapu kütüğünün beyanlar sütununa;

“….Bakanlığınca onaylanmış proje vardır.Tarih-Yev.”

şeklinde kayıt düşecektir.

8) ASKERİ YASAK VE GÜVENLİK BÖLGELERİNİN TAPU MÜDÜRLÜĞÜNE BİLDİRİLMESİ

Askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ait harita ve koordinat değerleri 6302 sayılı Kanunun yürürlük tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde ve bu yerlere ait değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri değişikliklerin yapıldığı tarihten itibaren bir ay içinde Millî Savunma Bakanlığınca,

Özel güvenlik bölgeleri ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri ise İçişleri Bakanlığınca,

Aynı sürede Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa verilir.

6302 sayılı Kanunun yürürlük tarihinden itibaren bir yıl sonra gönderilen belge ve bilgilere göre tapu işlemleri yürütülür.

9)    AYKIRI EDİNİLMİŞ TAŞINMAZLARIN TASFİYESİ

Yabancılarla ilgili hükümlere aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyen yabancıların taşınmazları tasfiyeyeye tabidir.

Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde taşınmaz tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir

Yabancıların edinemeyeceği yerler veya yüzölçümde yabancıya miras yoluyla kalan taşınmazlar veya sınırlı ayni haklar da, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir (Tapu K.35).

10) TÜRKİYEDE KURULMUŞ YABANCI ORTAKLI ŞİRKETLERİN İŞLEMLERİ

a) Yabancı uyruklu gerçek kişilerin,

b) Yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve

c) Uluslararası kuruluşların,

Yüzde elli veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler (Tapu K.36).

Bu şirketlerin Türkiye’de kurulu başka bir şirkete doğrudan veya dolaylı olarak ortak olması durumunda, yabancı yatırımcının ortak olunan şirketteki nihai ortaklık oranının yüzde elli veya daha fazla olması halinde; yabancı yatırımcıların, taşınmaz maliki yerli sermayeli şirketlerin hisselerinin yüzde elli veya daha fazlasını doğrudan veya dolaylı olarak edinmesi ve taşınmaz maliki mevcut yabancı sermayeli şirketlerde yabancı yatırımcıların ortaklık oranının hisse devri sonucunda yüzde elli veya daha fazlasına ulaşması durumunda da aynı esaslar geçerlidir.

Bu şirketlerin, askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve belirlenen benzeri bölgelerdeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri Genelkurmay Başkanlığının ya da yetkilendireceği komutanlıkların iznine tabidir.

Bu şirketlerin özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabidir.

Bu nitelikler dışında kalan yabancı sermayeli şirketler, yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler.

11) VALİLİK İZNİ ALINMAYACAK İŞLEMLER

a) Taşınmaz rehni tesisinde,

b) Taşınmaz rehninin paraya çevrilmesi kapsamındaki mülkiyet edinimlerinde,

c) Şirket birleşmelerinden ve bölünmelerinden doğan taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak naklinde,

d) Organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimlerinde,

e) İlgili mevzuata göre belli sürede elden çıkarma zorunluluğunun devam etmesi kaydıyla bankaların, Bankacılık Kanunu çerçevesinde kredi olarak sayılan işlemler nedeniyle ya da alacaklarını tahsil amacıyla edindikleri taşınmazlarda,

Yukarıdaki yasaklama hükümleri uygulanmaz. Bu itibarla valilik izni almaya gerek yoktur.

Bu şekilde edinilen taşınmazların kullanımı, valiliklerce tapu kayıtları çerçevesinde belli aralıklarla izlenir. Bu izleme sonucunda bu hükümlere aykırı şekilde edinildiği veya kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.

12) BAKANLAR KURULUNUN YETKİLERİ

1) Hangi ülke vatandaşlarının Türkiye’de taşınmaz edilebileceğini Bakanlar Kurulu Belirleyecektir. Bakanlar kurulunun belirlediği listede olmayan ülke vatandaşları Türkiye’de taşınmaz edinemez.

2) Bakanlar Kurulu kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar, yani 60 hektara kadar (600 dönüm) artırmaya yetkilidir.

3) Bakanlar Kurulu, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir.