KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA TOPLU İŞ MERKEZİ YÖNETİMİNE İLİŞKİN SON DÜZENLEMELERİN İRDELENMESİ

I - Giriş

14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı “Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun” (5711 Sayılı Kanun) ile, 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı “Kat Mülkiyeti Kanunu”nun (KMK) bazı maddeleri değiştirilmiş ve günümüz ihtiyaçlarına uygun düzenlemeler eklenmiştir.

Bu düzenlemelerin iş merkezleri açısından en önemlileri, iş yerlerinde kat mülkiyetinin kurulmasıyla ilgili özel bir hüküm olarak düzenlenen 3. Madde (Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. Maddesinin üçüncü fıkrasına eklenmiştir) ve günümüzde çok yaygın olan toplu iş merkezlerinin ihtiyaç duyduğu karmaşık yönetim yapısını düzenleyen 22. Maddedir.

II – İş yerlerinde kat mülkiyetinin kurulmasıyla ilgili özel düzenleme

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. Maddesinin eski hükmü, birden çok bağımsız bölümün tek bağımsız bölüm gibi kaydedilmesini mümkün kıldığı halde bu konuda iş yerleriyle ilgili özel bir düzenleme getirmemekteydi. Bu durum kayıtlarda malik hanesine ne yazılacağında belirsizlik yarattığı için uygulamada sıkıntı yaratıyordu.

5711 sayılı kanunun üçüncü maddesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. Maddesinde düzenlenen “kat mülkiyetinin ve kat irtifakının kurulması” hakkındaki hükme, iş yerlerinde kat mülkiyetinin kurulmasıyla ilgili özel bir hüküm eklemektedir. Buna göre, ticari özelliği gereği bütünlük arz eden birden çok bağımsız bölümün tek bir bağımsız bölüm gibi kaydedilmesi mümkün kılınmıştır. Örneğin artık oteller veya bitişik birden çok bağımsız bölümü kapsayan iş yerleri tek bir bağımsız bölüm olarak tescil ettirilebilecektir. Tapu kayıtlarında bu bağımsız bölümlerin malik hanelerine ise bağımsız bölümlerin numaraları yazılacaktır. Ancak bunun için Tapu Sicil Müdürlüğü’ne ilgili değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin verilmesi gerekmektedir.

III – Toplu iş merkezleri ve konutlarla ilgili getirilen hükümler

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda toplu yapılara ilişkin özel hükümler bulunmamaktaydı. Toplu konut ve işyerlerinin yönetimi ise 2814 sayılı yasa ile eklenen KMK ek 3. Maddesi ile yürütülmekteydi. Bu düzenleme tek bir parsel üzerinde bulunan birden çok yapının yönetimini düzenlemekteydi ve basit bir yönetim şekli öngörmekteydi.

Ancak günümüzde artık iş merkezleri ve büyük siteler birden çok parsel üzerinde yapıldığı için ve daha gelişmiş bir yönetim şeklinin eksikliği hissedilmiştir. Bu konuda kanunda özel hükümlerin bir çözüm getirebileceği doktrin tarafından da dile getirilmekteydi.

Bu eksikliği doldurmak üzere 5711 sayılı kanunun 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanunu’na “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” başlıklı dokuzuncu bölüm eklenmiş ve böylece ilk defa site ve toplu yapı yönetimi kanunda düzenlenmiştir. Kanunun dokuz maddeden oluşan bu yeni bölümünün yapısı şu şekildedir:

Madde 66 – kapsam
Madde 67 – ortak yerler
Madde 68 – vaziyet plan ve projeleri
Madde 69 – yönetim
Madde 70 – yönetim planı ve değiştirilmesi
Madde 71 – yönetici ve denetçi atama
Madde 72 – ortak giderlere katılma
Madde 73 – geçici yönetim
Madde 74 – uygulanacak diğer hükümler

1 – “Toplu Yapı”nın tanımı ve iş merkezleri

Yeni 66. Madde ile “toplu yapı” şu şekilde tanımlanmıştır: “Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.” Bu tanımdan anlaşılacağı üzere kanun koyucu iş merkezlerinin de bu tanımın kapsamında olmasına ve dokuzuncu bölüm hükümlerinin iş merkezlerine de uygulanmasına özen göstermiştir. Keza bu maddedeki “birden çok yapı” ifadesinin iş merkezlerini de kapsadığı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun birinci maddesinde bağımsız mülkiyet hakkının konusu belirtilirken “iş bürosu” ifadesinin açıkça zikredilmiş olmasından da çıkarılabilir.

2 – Ortak yerler

Yeni 67. madde ile sitelerde ve iş merkezlerinde genellikle bulunan park yeri, tesisler gibi ortak yerlerin, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedileceği öngörülmüştür. Böylece önceki kanunun açıklık getirmediği ortak yerlerin tapuda nasıl tescil edileceğine ilişkin sorununun çözülmesi amaçlanmıştır.

3 – Yönetim

a) Beş organlı yönetim şekli

Yeni kanun, beş organlı bir yönetim şekli öngörmüştür. 69. maddeye göre toplu yapının yönetim organları “blok kat malikleri kurulu”, “ada kat malikleri kurulu”, “ada temsilciler kurulu”, “toplu yapı kat malikleri kurulu” ve “toplu yapı temsilciler kurulu” olarak belirlenmiştir.

i)Blok kat malikleri kurulu

Buna göre Toplu yapıdaki her bir bloğa ait ortak yerler (asansör, çatı gibi) “blok kat malikleri kurulu” tarafından yönetilir. “Blok kat malikleri kurulu” her bir bloktaki konut veya işyeri sahiplerinden oluşmaktadır. Yeni 74. Madde aracılığıyla burada Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki “ana gayrimenkulün yönetimi” hükümleri uygulanacaktır.

ii)Ada kat malikleri kurulu

Bir adada birden çok parsel varsa, adadaki ortak yerlerin yönetimi için o adada bulunan konut veya işyeri maliklerinin “ada kat malikleri kurulu” oluşturabilecekleri öngörülmüştür. Ancak büyük site ve iş merkezlerinde konut veya işyeri sahiplerinin ortak yerlerin yönetimini daha basit ve etkili bir yolla yürütmek isteyebilecekleri göz önüne alınarak ortak yerlerin yönetimini “ada temsilciler kurulu”na devredebilecekleri ve bu kurulun yapısını yönetim planında düzenleyebilecekleri belirtilmiştir.

iii) Ada temsilciler kurulu

“Ada temsilciler kurulu”, konut veya işyeri sahiplerinin seçecekleri blok yöneticisi ve blok niteliğinde olmayan yapıların konut veya işyeri temsilcilerinin seçecekleri temsilcilerden oluşur. Yönetimin etkililiği bakımından kanun, ada temsilciler kurulu kararları verilirken yöneticilerin, temsil ettikleri konut veya işyeri kadar oy hakkına sahip olacağını öngörmüştür.

iv) Toplu yapı kat malikleri kurulu

Konut veya işyeri sitelerinin ortak yapı, yer ve tesislerinin yönetimi için kanun “toplu yapı kat malikleri kurulu”nu düzenlemiştir. Bu kurul sitedeki bütün konut veya işyeri sahiplerinden oluşur. Yönetim tarzı bu kurulca kararlaştırılır. Yine yönetimin etkililiğini sağlamak için toplu yapı kat malikleri kurulunun yönetim yetkisini toplu yapı temsilciler kuruluna devredebileceği belirtilmiştir.

v) Toplu yapı temsilciler kurulu

“Toplu yapı temsilciler kurulu” sitedeki bütün blok yöneticilerinden ve blok niteliğinde olmayan bağımsız bölüm maliklerinden oluşmaktadır. Yine blok yöneticileri temsil ettikleri bağımsız bölüm kadar oy hakkına sahiptirler. Kanun ayrıca “toplu yapı temsilciler kurulu”nun üye sayısının ve nasıl seçileceklerinin “toplu yapının özelliği dikkate alınarak” yönetim planında belirleneceğini söylemiş, böylece işyeri sitelerinin yönetiminin ihtiyaçlara göre oluşturulmasında esneklik sağlamıştır.

b) Yönetici ve denetçi atama usulü

Yeni 71. maddeye göre her blok için o bloktaki konut veya işyeri sahipleri bir yönetici ve bir denetçi atarlar. “Toplu yapı temsilciler kurulu” ise sitenin bütün ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi atar. Bloklarda veya blok niteliğinde olmayan yerlerde yönetici ve denetçi sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilecektir. Sitenin yöneticisinin ve denetçisinin ise yönetici ve temsilcilerin temsil ettikleri bütün işyeri veya konut sayısının salt çoğunluğuyla seçileceği öngörülmüştür.

c) Toplantılar

Yeni kanunun yeni 14. Maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nun toplantı zamanını düzenleyen 29. Maddesine toplu yapı düzenlemesiyle ilgili özel bir hüküm eklenmiştir. Buna göre toplu yapılarda kurulların en az iki yılda bir, başka türlü öngörülmemişse ikinci takvim yılının ilk ayında toplanacakları hüküm altına alınmıştır.

d) Temsilciler kurullarının kararlarının iptali

5711 sayılı kanun, 19. Maddesinde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun iptal davalarına ilişkin 38. Maddesine yine toplu yapının özelliğine göre bir hüküm eklemiştir. Bu hüküm ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davaların, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılacağını hükme bağlamıştır. Yönetici, davayı ada ve toplu yapı temsilciler kuruluna duyuracaktır.

IV – Önemli not: 27.05.2007 ve 27.08.2007 tarihlerine dikkat!

5711 sayılı kanunun geçici üçüncü maddesi, kanunun yürürlüğe girdiği tarihten (27.11.2007) itibaren altı ay içinde toplu iş yeri ve konutların yönetim planlarının yeni kanun hükümlerine uyarlanması gerektiğini belirtmektedir. Yeni yönetimler kurulana kadar eski yönetimler görevde kalacaklardır. Eski yönetim planı değiştikten en geç üç ay sonra toplu yapı yöneticisinin seçilmesi gerekmektedir. Bu bakımdan mevcut sitelerin yönetim planlarını en geç 27.05.2007 tarihinde değiştirmeleri ve en geç 27.08.2007 tarihinde yeni yönetici seçmeleri gerekmektedir.

V - Sonuç

5711 sayılı kanun özellikle üçüncü maddesi ile iş yerlerinin niteliklerinden doğan ihtiyaçları için özel düzenlemeler yapılması gereğinin göz önünde tutulduğu izlenimini vermektedir. Günümüzde iş yeri olarak inşa edilen toplu yapıların da yönetimlerini düzenleyen özel hükümlerin eksikliği uzun süredir hissedilmekteydi.

İşte, yeni kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun belki de en önemli eksikliği olan birden fazla parsel üzerinde kurulmuş toplu iş yeri ve toplu konutlara ilişkin özel düzenlemeler getirmiştir. Artık günümüzde çok yaygın olan birden çok parsele yayılmış iş merkezi yapılarının yönetimleri, ihtiyaç duydukları gelişmiş yönetim yapısına kavuşacaklardır.