YENİ BORÇLAR KANUNU'NDA KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN FESHİ

1955 yılında yürürlüğe giren 6570 sayılı Gayrimenkullerin Kiralanması Hakkında Kanun'da yer alan kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girecek olan 6098 sayılı yeni Borçlar Kanunu'nun 347 ila 356 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Yeni kanuna yer alan konut ve çatılı işyeri kiraları sözleşmesinin sona erdirilmesi müessesi, bildirim yolu ile fesih ve dava yolu ile fesih başlıkları altında toplanmıştır.

1-Bildirim yoluyla fesih (Madde 347)

Yeni Borçlar Kanunu'nun 347.maddesinin 1.fıkrasına göre, kiracı, belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Bu hüküm, 6570 sayılı Kanunu'nun 11. maddesinin tekrarı niteliğindedir.

Öte yandan aynı maddenin 2.fıkrası ile süresi 10 yılı geçen kira sözleşmelerinin, kiraya veren tarafından herhangi bir gerekçe gösterilmeksizin ve bildirim yapmak suretiyle feshedilebileceği ifade edilmiştir. Bu durumda kiraya veren, kira sözleşmesinde belirlenmiş süreden sonra, on yıl yenilenmiş olan kira sözleşmelerinde ise, bu on yılı izleyen yeni kira yılının bitiminden üç ay önceden bildirimde bulunmak kaydıyla, herhangi bir gerekçe göstermeksizin kira sözleşmesini feshedebilmektedir.

Ancak yeni Borçlar Kanunu'nun geçici 2.maddesi uyarınca; işbu kanunun ilgili maddeleri, kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanacaktır.

Yeni Borçlar Kanunu 349.maddesi ise, kira sözleşmesinin aile konutu için akdedilmiş olması halinde, kira sözleşmesinin feshi prosedürünü düzenlemiştir. Buna göre, eğer kiralanan taşınmaz aile konutu olarak kullanılmaktaysa, kiracı, eşinin açık rızasını almadıkça kira sözleşmesini feshedemeyecektir.

Aynı maddenin 2.fıkrasına göre ise, eşin rızasının alınması mümkün değilse ya da eş, haklı bir neden göstermeksizin rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hakimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Öte yandan 349.maddenin 3.fıkrası ile kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanabileceği de belirtilmiştir. Böylece kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.

2- Dava yoluyla fesih

Yeni kanun dava yoluyla feshi; kiraya verenden kaynaklanan ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere 2 başlık altında düzenlemiştir.

a-Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle dava yoluyla fesih

a.a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar (Madde 350)

818 sayılı eski Borçlar Kanunu'nun 266.maddesi ile 6570 sayılı kanunun 7.maddesindeki hükümler bir araya getirilmek suretiyle yeni borçlar kanunundaki dava yoluyla kira sözleşmesinin feshi hükümleri oluşturulmuştur.

a.a.a. Gereksinim(Madde 350/f.1)

Yeni Kanunun 350.maddesinin 1.fıkrasına göre, kiraya verenin, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğunun bulunması halinde, belirli süreli kira sözleşmelerini sürenin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerini ise, kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Yeni kanun,6570 sayılı kanundan farklı olarak, gereksinimi olan kişiler arasında, kiraya verenin altsoyu, üst soyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişileri de saymıştır. Dolayısıyla kiraya verenin torununun ya da torununun çocuğunun dahi kiralanana gereksinimi olması halinde, kiraya verenin kiralananın tahliyesini talep edebilmesi mümkündür.

Öte yandan mevcut uygulamada, kiraya verenin tahliye nedeninin samimiyetinin bir ölçütü olarak kabul edilen belli bir süre kiralananı başkasına kiraya vermeme kuralı yeni Borçlar Kanunu'nun 355.maddesinde benimsenmiştir. Bahse konu maddenin 1.fıkrasına göre, kiraya veren, gereksinim amacıyla tahliye ettiği taşınmazı haklı sebep bulunmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralayamaz. Aksi takdirde 355.maddenin 3.fıkrası uyarınca, kiraya veren, eski kiracısına, kendisine son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorundadır. Böylece yeni kanunda, kiraya verenin gereksinim amacıyla yaptığı tahliye talebinde samimi olmaması halinde tazminat yaptırımının uygulanacağı ifade edilmiştir.

b.b.b.Yeniden inşa ve imar (Madde 350/f.2)

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması halinde de, kiraya verenin tahliye talebinde bulunması söz konusudur. Bu madde,6570 sayılı kanunun 7.maddesinin ç bendindeki düzenlemenin aynısı olup, sadece madde hükmü Türkçeleştirilmiştir.

Ayrıca gereksinim amacıyla tahliyede olduğu gibi, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye talebi için de yeni Borçlar Kanunu'nun 355.maddesinde ayrı bir düzenleme getirilmiştir. Buna göre, kiraya veren, yeniden inşa ve imar amacıyla kiracıyı tahliye ettiği taşınmazı eski hali ile ve haklı sebep bulunmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralayamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen kiralananı, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Ancak kiracının bu hakkı kiraya verene yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanması gerekmektedir. Şayet kiraya veren bu hükme aykırı davranırsa, 355. Maddenin 3.fıkrası uyarınca, aynen gereksinim amacıyla tahliyede olduğu gibi, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorundadır.

b.b.Yeni malikin gereksinimi(Madde 351)

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Dolayısıyla bu madde hükmünde de, yeni malikin altsoyu, üst soyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için de, kiracının tahliye edilebileceği ifade edilmiştir. Bu husus dışındaki tüm şartlar 6570 sayılı Kanunu'nun 7.maddesinin d bendi ile aynıdır.

b-Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle dava yoluyla fesih (Madde 352)

Yeni kanunun 352.maddesinde, 6570 sayılı Kanunun 7.maddesinin a bendinde ifade edildiği gibi, kiracının verdiği tahliye taahhüdünde belirtilen tarihte kiralananın boşaltılmaması halinde kiraya verenin, kira sözleşmesini taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirilebileceği belirtilmiştir.

Bununla birlikte 352.maddenin 2.fıkrasında; "Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir." hükmüne yer verilmiştir. Bu madde, kiraya veren açısından lehe hükümler içermektedir. Şöyle ki;

Yeni madde ile mevcut uygulamadan farklı olarak, bir yıldan az süre için akdedilen kira sözleşmelerinde iki haklı ihtar ile tahliye davası açılabilmesi mümkün hale gelmiştir. Ayrıca, yine mevcut uygulamanın tersine, artık bir yıldan daha uzun süreli olan, ancak yıldan sonra kalan sürenin bir yıl olmadığı kira sözleşmelerinde(örneğin 18 ay süreli kira sözleşmelerinde), kalan süre içinde iki haklı ihtara dayanılarak tahliye davası açılabilmesi de mümkün olacaktır.

Diğer bir yenilik ise, uzun süreli kira sözleşmeleri için getirilmiştir. Buna göre, bir yıldan daha uzun süreli (örneğin üç yıl) kira sözleşmelerinde, ilk kira yılı içinde kiracıya iki haklı ihtar gönderilmişse, bu durumda kira sözleşmesinin sonunu beklemeksizin, ilk kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde kiracı aleyhine tahliye davası açılabilecektir.

352.maddenin 2.fıkrasında ise, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda, kiraya verenin, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebileceği ifade edilmiştir.