Emlak Alım Satımında Dikkat Edilecek Hususlar !

Ev, işyeri, arsa, tarla, bağ, bahçe gibi vasıflara haiz, alım, satım, kiralama işlemleri gibi tasarruflara konu olabilen taşınmaz mallara emlak denir.

1) EMLAK
Ev, işyeri, arsa, tarla, bağ, bahçe gibi vasıflara haiz, alım, satım, kiralama işlemleri gibi tasarruflara konu olabilen taşınmaz mallara emlak denir. El değiştiremeyen, tasarrufa konu olamayan taşınmaz mallara emlak denmez. Örneğin yollar, parklar, meydanlar, dağlar, göller, emlak sayılmaz. Emlak ile gayrimenkul aynı anlama gelmez. Gayrimenkul daha geniş bir tabirdir. Bir gayrimenkulün emlak sayılabilmesi için üzerinde hukuki tasarruf yapabilmenin mümkün olması gerekir.

2) EMLAK MÜŞAVİRLİĞİ

Emlak pazarlama işleri ile uğraşan ve pazarlama karşılığında komisyon alan vergi mükellefi meslek erbabına emlak müşaviri (emlakçı) denir.

Emlak müşaviri hukuk, kadastro, tapu, harita, muhasebe, vergi, harç, pazarlama, alacak-borç meseleleri, halkla ilişkiler konularında bilgi sahibi olmak zorundadır.

Medeni Kanun, Borçlar Kanunu, Tapu Kanunu, Kadastro Kanunu, Vergi Kanunlarını belirli ölçüde bilmek durumundadır.

Emlak müşavirliği gelişmekte olan, bilgi ve tecrübe isteyen vasıflı bir meslek olacaktır. Bu konudaki yasal düzenlemeler devam etmektedir.

3) EMLAK EDİNME YOLLARI

İnsanların emlak edinmesi en çok alım-satım yoluyla olmaktadır. Bağış, trampa, taksim, ölünceye kadar bakma akdi emlak edinmenin diğer yollarıdır. Miras yoluyla kazanma da önemli ve yaygın bir emlak edinme yoludur.

4) EMLAK EDİNME ARZUSU VE SEBEBİ

İnsanlar en çok şahsi ve ailevi ihtiyaçları sebebiyle emlak edinmek isterler. Ayrıca emlak ülkemizde önemli bir yatırım aracıdır. İnsanları emlak edinmeye iten sebep, esas itibariyle bu iki unsurdur. Bu durum atasözlerimize dahi yansımıştır: “Mal canın yongasıdır.”, “Dünyada mekan, ahirette iman …” gibi.
a) İhtiyaç sebebiyle emlak edinme,
İhtiyaç nedeniyle emlak edinme halinde insana özgü faktörler daha ön plana çıkmaktadır. İnsanlar kendi kullanacakları konutlara değerinden daha çok para verebilirler. Önemli olan insanın alacağı konutu beğenmesidir. İnsan oturacağı konutu alırken her yönüyle incelemeye çalışır.

Yatırım amacıyla konut ediniliyorsa, komşuların kimler olduğunun önemi yoktur. Alıcı konutta bizzat oturacaksa aynı apartmanda hatta çevrede ne türde, ne iş yapan insanların oturduğu önemlidir.

Alıcı için komşuların ekonomik, sosyal ve kültürel seviyeleri, hatta inançları örf ve adetleri dahi önemlidir. Örneğin, insan çocuğunu o semtteki okula gönderecekse az çok kendisiyle aynı standartta aynı imkanlara ve aynı kültür düzeyinde bulunan insanların oturduğu yerden ev sahibi olmak ister. Komşuluk ilişkileri son derece önemlidir. Bir atasözümüz bunu çok güzel izah eder: “Ev alma, komşu al.”
b) Yatırım amacıyla emlak edinme,
Günümüz yatırım araçları arasında en önemlisi gayrimenkuldür. Gayrimenkul sağlam bir yatırım aracıdır. Ancak diğer yatırım araçlarına göre uzun vadede yatırımcısına kâr sağlar. Gayrimenkule yatırım yaparak para kazanmak isteyen bir kimsenin en az beş yılı gözden çıkarması gerekir. Gayrimenkul diğer yatırım araçları gibi günlük değer kazanan bir yatırım aracı değildir, ayrıca hemen paraya çevrilemez, likititesi azdır. Gayrimenkulü gerçek değeriyle paraya çevirmek için en az bir ay beklemek gerekir. Bu olumsuzluklara karşın gayrimenkul en sağlam yatırım aracıdır. Doğru gayrimenkule yatırım yapan bir kimse uzun vadede çok para kazanabilir.

Gayrimenkulden para kazanmanın iki temel şartı vardır:
Doğru yere yatırım yapmak,
Uzun vadeli beklemek.
Ayrıca yatırım yapmak için gayrimenkul alacak bir kimsenin satarken değil de özellikle daha satın alırken kâr yapmaya çalışması gerekir. Bu nedenle gayrimenkul alma işi, bazı hususlara dikkat edilmesi gereken önemli bir iştir.

Gayrimenkule yatırımın kârlı bir sektör haline gelmesinin önemli birkaç nedeni vardır:
Gayrimenkule ihtiyaç ve talebin yoğun olması,
Gerek konut ve gerekse arsa üretiminin yeterli olmaması, ülkemizdeki nüfus artış oranından az olması,
Tapu siciline olan güven,
Tapu sicilinden doğacak zararın devletin sorumluluğu altında olması,
Gayrimenkul değerleri arasında olağanüstü farklar bulunması, gayrimenkul değerlerinin bir standardının olmamasıdır.
Gayrimenkul değerlerinin bir standardı veya somut bir kriteri yoktur. Genelde satıcı ve alıcı durumunda olan kimselerin gayrimenkulün gerçek değeri konusunda somut bir bilgileri olmaz. Hatta bazı satıcılar kulaktan dolma bilgilere dayanarak gayrimenkullerini satışa çıkaraırlar. Pek çoğu hiç gayrimenkulün bulunduğu yere, hatta o şehre dahi gitmeden müşteri bulur veya başkalarınca bulunan müşteriye razı olarak, vekaletname gönderip satış işlemini yaptırır.

Ayrıca gayrimenkul fiyatlarında zaman zaman dalgalanmalar olur. Gayrimenkul fiyatları bir süre aynı rakamlarda bekler, sonra birden bir sıçrama yapar ve yine bekleme pozisyonu alır. Bu sıçrama zamanlarını doğru tahmin edebilen kazanır.

Gayrimenkulün hemen paraya çevrilemediğini, bu nedenle el değiştirme yeteneğinin diğer yatırım araçlarına göre yavaş olduğuna yukarıda değinilmiştir. Her bir gayrimenkul önemli bir değerdir. İnsanların diğer yatırımları sonucundaki temel gayeleri bir gayrimenkul sahibi olmaktır.

Hukukumuzda gayrimenkullere akıcılık kazandıracak düzenlemeler aslında yeterince vardır. Medeni Kanundaki ipotekli borç senedi ve irat senedi bunlardan bazılarıdır. Uygulamaya girse, gayrimenkul menkulleşecek ve temsili senetlerle borsada alınıp satılabilecektir. Yine “mortgage” veya ipotek bankacılığı denen, ipoteğe dayalı konut finansmanı şeklindeki uzun vadeli kredi uygulaması ile gayrimenkul edinimi kolaylaşacaktır.

Mortgage, aslında ipotek demektir. Ülkemizdeki karşılığı “ipoteğe dayalı konut kredisidir”. Bu yöntemle kredi kuruluşları konut veya işyeri satın alacaklara 20 yıl kadar uzun vadeli kredi verecektir. Krediyi alan kimse bir ev veya işyeri alıp, kira öder gibi uzun vadede borcunu ödeyecektir. Bu süre içinde alınan emlak, krediyi veren kuruluş lehine ipotekli olacaktır.

5) EMLAKTA KIYMET TAKDİRİ

Alınacak veya satılacak olan emlakın öncelikle değerinin bilinmesi gerekir. Bu değer kayıtlar üzerindeki vergi değeri değil, emlakın gerçek rayiç değeridir. Emlakta kıymet takdirinin bazı yöntemleri vardır.
a) Tarım Arazilerinde Kıymet Takdiri,
Üzerinde tarımsal üretim yapılan emlak tarım arazisi sayılır. Tarım arazisi tarla, bağ, bahçe gibi vasıflar taşıyabilir. Bir tarım arazisinin kıymeti iki açıdan hesaplanmalıdır:

1) Arazinin Yıllık Tarımsal Getirisi

Arazinin bulunduğu yöreye göre tarımsal getirisi ve ürün çeşidi araştırılmalıdır. Yıllık ekonomik getirisi hesaplanmalıdır. Bir arazinin değerinin 10 yıllık getirisine eşit olduğu genel olarak kabul görmektedir.

2) Arazinin İleride Kazanabileceği Değer

Arazinin ne maksatla alınmak istendiği de önemlidir. Tarım arazisi fabrika yapmak için alınıyorsa değerinde biraz daha fedakarlık yapıp, yüksek bir kıymet belirlenebilir.

Çok özel ihtiyaçlar için satılmak veya alınmak istenen gayrimenkuller gerçek değerinden yüksek bir fiyata satılabilir.

Arazinin özellikleri kıymetini etkiler. Benzer niteliklere sahip başka bir arazi yoksa arazinin fiyatı yükselebilir. Bütün arazilerin engebeli olduğu yörelerde düz bir arazi kıymetli olabilir. Bütün arazilerin düz olduğu bir yerde bir tepe kıymet arz edebilir.

Arazinin yola cephesi, hatta yola yakınlığı, sulanabilir olması, yerleşim yerlerine uzaklığı değerini etkiler. Bir ata sözü, “Tarlanın köye yakın olanını alın…” der.

Arazinin büyüklüğü değerini etkiler. Bazen ihtiyaca göre bazen küçük olması, bazen de büyük olması aranır. Bu nedenle ihtiyacın ne olduğunu anlamak gerekir.

Arazinin ileride kazanabileceği değeri doğru tahmin edebilmek gerekir. İleride imar planına alınma ihtimali, yanından yol veya sulama kanalı açılma ihtimali, gerek üzerine ve gerekse çevresine ileride yapılabilecek büyük tesisler, yatırımlar, fabrika ve benzerleri arazinin değerini etkiler.
1) Tapu Üzerindeki Kısıtlamaları Değerinden Düşmek Gerekir
Alınacak gayrimenkulün tapusu üzerinde haciz, ipotek, irtifak gibi haklar varsa bu hakların mevcut kıymetlerini belirleyip, takdir edilen kıymet üzerinden mahsup edilmesi gerekir.
b) Arsalarda Kıymet Takdiri
Arsaların kıymet takdiri sırf arsanın yüzölçümüne göre yapılmaz. Arsanın üzerine kaç kat bina yapılabildiği, konut, ticaret veya sanayi alanı olup olmadığı, yeşil alana rastlayıp rastlamadığı da önemlidir.

Yola cephesi geniş olan arsa daha değerli kabul edilir. Ana yola ticaret merkezlerine, sosyal tesislere, yeşil alanlara yakın arsa kıymetli sayılır. Köşe parseller diğerlerinden daha kıymetlidir.

Arsanın bulunduğu bölgedeki sosyal ve ekonomik yaşamın durumu, o bölgede yapılmış ve yapılmakta olan inşaatların kalitesi arsanın değerini etkiler. Çok lüks inşaatların yapıldığı bölgede bulunan arsa değerli sayılır. Buna karşın gecekonduların içindeki bir arsa o sırada daha düşük değerli kabul edilir. Fakat ileride değer kazanması muhtemeldir.

Arsanın değeri şöyle hesaplanabilir:

1) Arsanın bulunduğu bölgede yakın tarihlerde yapılmış arsa satışlarının gerçek bedelleri öğrenilmeye çalışılmalıdır. Eski tarihli satışlar ise yıllık enflasyon oranına göre güncellenerek satılmış olan arsanın bugünkü değeri bulunabilir. Sonra bu arsa ile alınacak arsa karşılaştırılarak artıları-eksileri belirlenmeli, ona göre alınacak arsanın kıymeti belirlenmelidir.

2) Alınacak arsanın imar durumu belediyeden araştırılmalıdır. İmar durumuna göre, kaç daire veya kaç dükkan yapılabileceği hesaplanmalıdır. Bu daire ve dükkanlar satılmak istense o bölgede kaça satılabileceği hesaplanmalıdır. Sonra müteahhitlerin orada yüzde kaç ile inşaat yapmaya razı oldukları belirlenmeli ona göre malike kalacak dükkan ve dairelerin satış değeri hesaplanmalıdır. Bu bulacağınız değer bu arsanın alımı için teklif edeceğiniz en yüksek değerdir. Mümkün olduğu kadar bu değerin altında bir değerle almak lazım.

Yapılaşma çoğalıp arsa azaldıkça müteahhitle arsa sahibi arasında yapılacak inşaat yüzdesi arsa sahibi lehine değişir. İlk önce müteahhit yapılacak inşaatın %60’ını alırken bu oran gittikçe %50, %40, hatta %30 oranlarına düşebilmektedir.
Çevredeki emlakçılardan arsanın kaç para edebileceği sorulup, fikir alınmalıdır.
Çevrede satılık başkaca arsa varsa onlar için istenen bedelin ne olduğu araştırılmalı ve alınacak arsa o arsaların durumu ve bedeli ile kıyaslanmalıdır.
c) Konutlarda Kıymet Takdiri
Konutun değerinde kişisel faktörler daha ön plandadır.

Konutun bulunduğu semtin özellikler, o çevredeki, yaşam standardı, eğitim ve iş imkanları, ekonomik ve ticari hareketlilik, ulaşım imkanları önem taşır.

Bunların dışında binanın apartman veya müstakil bir ev oluşu, yapının kat adedi, komşuluk ilişkileri, komşuların ekonomik, kültürel ve eğitim düzeyleri önemlidir.

Binanın yapı tarzı, kullanılan malzemenin, kalitesi önemlidir. Konutun dışında ve içinde ne tür malzeme kullanıldığına dikkat etmek gerekir. Konut alındıktan sonra tadilat yapılması planlanıyor ise bu tadilatın maliyetini de hesaba katmak gerekir. Tadilat kapsamlı olacaksa içi yapılmamış, kaba inşaatı bitmiş bir yer almak daha karlı olabilir. Ancak her zaman hatırlanmalıdır ki, konutun içi (yani halk arasında ince işi diye tarif edilen işleri) çok masraflıdır.

Konutun cephesi, güneş alıp almaması, ısınma tarzı, aidatı olup olmadığı elektrik, su gibi borcu olup olmaması önemlidir. Kooperatif inşaatlarda geriye ne kadar aidat borcu kaldığı, ödemelerin ne kadar daha süreceği bilinmelidir.

Binanın iskan belgesinin alınıp alınmadığı, tapuda cins değişikliğinin yapılıp yapılmadığı da bilinmelidir.

Genel olarak parka, ana caddeye, güzel bir manzaraya bakan, görüş alanı açık olan binalar değerlidir. Alış veriş merkezlerine yakın yerler değerlidir.

İşyerlerinde Kıymet Takdiri

İşyerlerinin değeri yapılabilecek işlere göre değişir. Aynı caddede veya aynı işhanında, aynı çarşıda bulunan işyerlerinin değeri bile farklılık arz edebilir.

İşyeri değerlemesinde aşağıdaki kıstasları göz önünde tutmakta yarar vardır:
Bir işyerinin değeri bir işgünü sürecinde önünden geçen yaya sayısına göre hesaplanır. İşyeri araçlara hitap eden bir işyeri ise bu hesaba yaya yanında geçen araç sayısını da katmak gerekir. Örneğin benzin istasyonlarının değeri önünden geçen araç sayısına göre hesaplanır.
İşyerlerinde yapılabilecek işe göre elde edilebilecek gelir hesaplanmalı işyerinin değeri ona göre belirlenmelidir.
İşyerinde alıcı tarafından bizzat her hangi bir iş yapılmayacaksa, yatırım amaçlı alınıyorsa getirebileceği yıllık kira hesaplanmalıdır.
İşyerinin hitap ettiği çevrenin sosyal ve kültürel yapısı, ekonomik gücü, harcama alışkanlıkları işyerinin değerinde hesaba katılmalıdır.
İşyerinin yapı tarzı, kullanılmış olan malzemenin kalitesi, kullanılabilir net yüzölçümü, yapılması düşünülen işe göre tadilata elverişli olup, olmaması önemlidir.

6) EMLAKA DEĞER KATMA (DEĞERLENDİRME)

1) Emlakın Mevcut Değeri Yanında İleride Kazanabileceği Değer Nedir?

Emlak mevcut durumuyla zeminde tek katlı basit bir ev olabilir. Ancak imar planında çok kata izin verilmişse, değeri ona göre hesaplanmalıdır. Bu nedenle satın almadan önce mutlaka imar planı araştırılmalıdır.

2) Alınacak Emlakın İleride Değerine Değer Katılabilir mi?

Alınmak istenen emlakın sadece mevcut rayiç değeri değil, ileride kazanabileceği değer de hesaplanmalıdır. Emlak alındıktan sonra, altındaki, üstündeki veya yanındaki yerler de satın alınarak, bu yerlerle fiili veya hukuki birleştirmeler yapılarak emlakın değerine değer katılabilir.

Yine emlakın vasfı değiştirilerek değer kazandırılabilir. Örneğin, mesken nitelikli yer alınarak, dükkan haline getirilirse değer kazanır.

3) Emlakta Tadilat Yapılarak Değer Katılması

Emlak alındıktan sonra satmadan önce tadilat yapmakta fayda vardır. Emlak konutsa güzelce temizlenmeli, badana, boyası yapılmalı, kapı, pencere, dolaplar elden geçirilmeli, müşterinin beğenisini artıracak her türlü tadilat yapıldıktan sonra satışa çıkarılmalıdır. Binanın dış cephesi çok önemlidir. Müşteride ilk imaj, binanın dış cephesinin durumu, binanın bulunduğu sokağın görünümü ile oluşur. Bu itibarla binanın dış cephesi ve sokak da mümkün olduğu kadar elden geçirilmelidir. Bahçe varsa güzelce bakımı yapılmalı, yeşillendirilmelidir.

4) Peşin Alarak Değerlendirme

Emlakçı alım satımda aracılık yaparak ve bundan komisyon alarak para kazanabileceği gibi, çok ucuza satılacak yerleri kendisi peşin parayla alıp, yüksek değerle satabilir. Bunun için emlakçının bir miktar toplu parayı hazır da tutmasında fayda vardır.

5) Çok Büyük Yerler, Bazen Değersiz Sayılabilir

Çok büyük yüzölçüme sahip arsa, tarla, mesken, işyeri vasıflı yerler ucuza gidebilir. Bunları alıp, gerekli parselasyonu yaptırdıktan sonra küçük parseller olarak pazarlamak daha karlıdır. Örneğin 200 dönüm bir tarlayı kimse alamayabilir. Ancak bunu 20, 10, 5’er dönüm yerlere ayırıp pazarlarsanız, 200 dönümün birkaç kat fazla değeriyle pazarlayabilirsiniz. Yine büyük bir işyeri için müşteri çıkmayabilir. Bu işyerini o bölgede talep görebilecek küçük dükkanlar halinde değişik büyüklüklerde bölüp pazarlamakta fayda vardır.

6) Çok Küçük Yerler de Değersiz Olabilir

Çok küçük arsa, tarla, dükkana, aranılan nitelikte bir iş yapılamayacağından müşteri çıkmayabilir. Bu yerleri kullanışlı hale getirerek pazarlamak lazımdır. Bu da en iyi komşu yerleri de satın alıp, onlarla beraber pazarlayarak yapılır.

7) Verimsiz Tarla, Verimli Hale Getirilerek Pazarlanmalıdır

Tarımsal nitelikli parsellerde verim önemlidir. Parselin değeri yıllık verimine göre hesaplanır. Bu itibarla, kumluk, taşlık, çalılık, çorak, sazlık olması nedeniyle verimsiz olan parseller bu vasıfları değiştirilerek pazarlanmalıdır. Örneğin, kumlu yere verimli toprak getirilebilir, taşlar temizlenebilir, bataklık kurutulabilir.

Eğimli olan parselde tarımsal açıdan değersizdir. Tarlada tesviye yapılarak eğim düzeltilebilir.

Yolu olmayan parsele yol açılabilir. Yol daha düzgün hale getirilebilir. Yol hiç yoksa komşu parsellerden geçit hakkı yoluyla ana yola çıkış temin edilebilir. Parsele sulama kanalı döşenebilir, elektrik getirilebilir. Her türlü alt yapı hazırlanabilir.

7) SATIŞ ÖNCESİ AŞAMAYA YÖNELİK ÖNERİLER
a) Satıcıya Öneriler
Taşınmazınızın değerini tam olarak belirleyiniz. Bunun için Sermaye Piyasası Kurulundan sertifikalı uzman taşınmaz değerleme şirketleri vardır.

Böyle bir imkanınız yoksa taşınmazın çevresindeki emlak bürolarından bir araştırma yapabilirsiniz.

O bölgedeki satılık taşınmazları sorarak fiyatı tespit edebilirsiniz. Kendi taşınmazınızı, sorduğunuz taşınmazlara göre artı ve eksileriyle kıyaslayıp bir değer belirleyin.

Taşınmaz satışı aceleye getirilecek iş değildir. Birkaç aylık sürede satmayı hedefleyin. Önce biraz yüksek rakam belirleyerek gelecek teklifleri değerlendirin.

Birkaç kez gazeteye ilan verin.

Satılık emlaka satılık olduğunu belirtir bir yazı asın. Müşterilerin ulaşabilecekleri adres veya telefonu yazın.

Müşteri ile anlaşırsanız mutlaka bir kaparo alın. Bir satış protokolü yapın.

Ev veya işyerini bizzat sizin gezdirmenizde yarar vardır. Müşteri kendi başına gezmemelidir.

Tapu devri yapmadan ev veya işyeri anahtarını müşteriye vermeyin.

Müşteri bulmak ve tapu işlemlerini yaptırmak üzere bir emlakçıya yetki vermenizde yarar vardır.
b) Alıcıya Öneriler
Satıcı görünen kişinin kimliğine göre satılacak yerin maliki olup olmadığını araştırınız. Varsa tapu senedini isteyiniz. Mümkünse tapu dairesinden bu yerin o kimse adına kayıtlı olup olmadığını sorunuz. O kimse adına kayıtlı ise üzerinde taşınmaz malın kıymetini azaltacak bir kayıt bulunup bulunmadığını sorunuz. Taşınmazın tapuda devrine bir engel bulunup bulunmadığını tapu görevlilerine sorarak öğreniniz.

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş bir yer alıyorsanız yönetim planını mutlaka inceleyiniz. Burayı aldıktan sonra bu yönetim planındaki hükümler sizi de bağlayacaktır. Bu nedenle yönetim planını dikkatlice incelemeniz gerekmektedir. Bir yerde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olup olmadığını tapu müdürlüğüne sorarak öğrenebilirsiniz. Ayrıca tapu kütüğünün beyanlar sütununda buranın bir yönetim planı olduğu yazılıdır. Siz burayı satın alırken düzenlenen satış resmi senedinin arkasına yönetim planının varlığı yazılır ve altı size imzalatılır. Bu imza ile yönetim planındaki tüm hükümleri kabul etmiş olursunuz.

Tapu bilgilerine ulaşamıyorsanız, satıcının yeni tarihli taşınmazın üzerinde mevcut tüm hak ve yükümlülükleri gösterir tapu kayıt örneği getirmesini rica ediniz. Bu mümkün olmazsa satıcı ile birlikte tapu dairesine giderek araştırınız.

Belediyeden imar durumunu kontrol ediniz.

Alacağınız yer konut, işyeri gibi yapılı bir yer ise tapu sicil müdürlüğü veya belediyede inşaat projesi vardır. İnşaat projesini inceleyiniz. Zemindeki fiili durumunun projesine uygun olup olmadığını kontrol ediniz. Projesine aykırı tadilat ve ilaveler varsa ileride belediyece ceza yazılabilir, yıktırılabilir.

Özellikle bazı dükkanların bitişikteki boşluk sonradan dükkana dahil edilmekte ve küçük bir dükkan yasalara aykırı olacak şekilde büyütülerek satılmaktadır. Bunun için kat maliklerinin ve belediyenin onayı lazımdır.

Alacağınız konut veya işyerinin bulunduğu bina üzerinde kat mülkiyeti kurulup kurulmadığını tapu sicil müdürlüğünden öğreniniz. Kat mülkiyetine henüz geçilmemişse, yapı kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı) alınması ve kat mülkiyetine geçiş için bazı formaliteler olacağını ve masraflar yapacağınızı unutmayınız.

Kadastro müdürlüğüne giderek almak istediğiniz gayrimenkulün haritasına bakınız. Çevresinde neler olduğunu önüne, arkasına, yanına ne gibi inşaatlar yapılabileceğini öğreniniz.

Satış konusunda kesin anlaşmaya varmadan önce, gayrimenkulün değerini çevredeki emlakçılara, iş sahiplerine, o bölgede oturan vatandaşlara sorarak araştırınız. Aynı nitelikte olup da satılık olan yerleri bizzat veya telefonla arayarak fiyat araştırması yapınız. Alınacak yer işyeri ise o bölgenin iş kapasitesini araştırınız.

Mutlaka satış protokolü yapınız. Bu protokol iki nüsha olsun. Birisi alıcıda, diğeri satıcıda kalsın. Anlaşmaya vardığınız satış şartlarını ayrıntıları ile bu protokole yazarak karşılıklı imzalayınız. Mümkünse tanıklara da imzalatınız. Satış protokolü birkaç satfadan oluşuyorsa her sayfasının imzalanmış olması gerekir. Satış protokolü imzalamadan kaparo vermeyiniz. Protokole ne miktar kaparo verdiğinizi yazınız. Kapora anlaştığınız satış bedelinin yüzde beşini geçmesin.

Satış protokolüne taşınmaz malın mahalle-köy, ada-parsel, varsa bağımsız bölüm numarasını yazınız. Buna ilave olarak bilinen posta adresini de mutlaka belirtiniz.

Tapudaki masrafların kim tarafından ödeneceği konusunda anlaşmaya varınız ve bunu satış protokolüne yazınız. Tapu müdürlüğüne kadar gelen pek çok işlemler sırf bu masrafları kimin ödeyeceğinde anlaşmaya varılmadığından vazgeçilmektedir. Bu durumda alıcı parasını hazırlayıp geldiğinden zarara uğramaktadır.

Satış gününe kadar işlemiş emlak vergisi, çevre temizlik vergisi, su, elektrik, doğalgaz, apartman aidatı, telefon, kablolu TV. gibi borçların kim tarafından ödeneceğini kararlaştırınız. Kat Mülkiyeti Kanununa göre bu borçların teminatı gayrimenkuldür. Bu itibarla, alacaklı idare gayrimenkul üzerine haciz koyarak gayrimenkulün satışını isteyebilir. Bu yüzden satıcıdan bu idarelerden alınmış “…borcu yoktur.” Yazısının getirilmesini istemekte yarar vardır. Bu mümkün olamazsa bu borçlardan sorumluluğun satıcıya ait olduğunu protokole yazınız.

Mutlaka daha sonradan satıcıyı bulabileceğiniz adres ve telefonu alınız. Pek çok sebeple satıştan birkaç ay sonrasına kadar satıcıya ulaşmanız gerekecektir. Birkaç ay içinde hiçbir sebep çıkmazsa arayıp hiç değilse teşekkür edersiniz.

Taraflardan birinin cayması halinde cezai şart ödeyeceğini satış protokolüne yazınız ve cezai şart miktarını belirleyiniz. Genelde alıcı vazgeçerse verdiği kaparo yanar. Satıcı vazgeçerse aldığı kaparo ile birlikte bir o kadar daha ödeme yapar.

c) Konut Alımı İçin Öneriler

Görmeden, eş dost önerisi ile oturmayı düşündüğünüz konutu almayınız.

Konutun yeşil alanlara, okullara, ticari ünitelere, ulaşım araçlarına, ana caddelere, otoparka uzaklığı değerini etkileyen faktörlerdir. Bunlara dikkat ediniz.

Konutun yaşı, mimari tarzı önemlidir. Bunları tapu veya belediyeden öğrenebilirsiniz.

Konutun katına göre değeri farklıdır. Genelde en üst kat ile zemin kat daha değersiz kabul edilmekte ve daha az müşteri bulmaktadır.

Almak istediğiniz konutun balkonuna mutlaka çıkıp çevrenize bakınız. Diğer binalara olan uzaklığına, balkonun konumuna bakınız.

Çevredeki boş arazilere neler yapılabileceğini imar durumunu araştırarak öğreniniz. Aksi halde manzarası güzel diye aldığınız evin önüne iki ay sonra çok katlı bir inşaat başlayabilir.

O bölgedeki genel yaşam tarz ve standardının size uygun olup olmadığına bakınız, müstakbel komşularınızla konuşunuz.

Konutun güneşe göre olan cephesi, güneş alıp almadığı önem arzeder.

Tapu sicil müdürlüğüne giderek tapu kayıtlarını, satışa engel bir durum olup olmadığını, üzerinde haciz, ipotek, irtifak hakkı gibi bir kısıtlama olup olmadığını öğreniniz. Üzerinde intifa hakkı olan bir yeri alırsanız, intifa hakkı süresince o taşınmazı kullanamazsınız.

Üzerinde kira şerhi bulunan bir taşınmazı da kira süresince siz kullanamazsınız.

Tapu sicilinde bilmediğiniz kavramlar, anlayamadığınız haklar karşınıza çıkabilir, gerekirse bunları bir avukat veya emlakçıya danışmalısınız.

Taşınmaz üzerinde ipotek varsa ipotek bedelini satış bedelinden düşerek satıcıya ödeme yapınız. Bunun içinde bankadan kalan ipotek borcunu çıkarttırınız. İpotek borcunu kapattırarak da taşınmazı alabilirsiniz.

Tapu sicilinde düzenlenen resmi senette ipoteği kabul ederseniz, borcu üstlenmiş olmazsınız. Ancak borç ödenmezse aldığınız bu taşınmaz icra kanalı ile satılabilir. Borcu kabul ederseniz, artık ipoteğin kalan borcunu siz üstlenmiş olursunuz.

Hacizli bir taşınmaz da haciz borcunu satış bedelinden düşünüz.

d) İşyeri Alımı İçin Öneriler

İşyeri alırken yapılması düşünülen işin o bölgede kazanç sağlayıp, sağlamayacağı araştırılmalıdır. Ayni iş kolunda rakiplerin olup olmadığı bilinmeli onların rekabet imkanları araştırılmalıdır.

Düşündüğünüz iş kolunda başarı sağlanamadığı taktirde başka bir iş koluna geçiş imkanlarının olup olmadığına bakılmalı ve alacağınız yerin bu değişikliklere imkan verecek nitelik ve büyüklüklerde olmasına dikkat etmelisiniz. İşyerinin taban, tavan gibi tadilatlarını yaptırırken muhtemel iş değişikliklerin uygun bir tarz seçmeye özen gösteriniz.

e) Arsa Alımı İçin Öneriler

Günümüz yatırım araçlarından en sağlam olanı ve uzun vadede en karlı olanı bir arsa almaktır. Ancak arsa yatırımının doğru yere yapılması son derece önemlidir.

Yatırım amacıyla bir arsa almayı düşünüyorsanız, gözünüzü açık tutacaksınız. Yatırım yapmayı düşündüğünüz şehir veya yöreyle ilgili gelişmeleri, haberleri bir süre takip etmeniz lazımdır.

Şehrin gelişim yönü, şehirde yapılacak yatırımların yeri son derece önemlidir. Yapılacak, yol, köprü, meydan, park, fabrika gibi tesisler genelde çevresine hareket getirir ve civarındaki taşınmazların değerini artırır.

Ülkemizdeki bütün büyük şehirler nedense batı istikametinde gelişmektedir. Bu nedenle bulunduğunuz şehrin batı yönüne yatırım yapmak daha karlı olabilir.

İlk gelişen yerler ana yola cephesi bulunan yerler olmaktadır.

Arsa almadan önce alınacak arsanın yerine göre m2 değerini tespit etmeniz veya ettirmeniz gerekir.

Arsa aladan önce yerini mutlaka görünüz, kadastro müdürlüğünden talepte bulunarak arsayı haritasında görünüz ve gerekirse yerin arazide gösterilmesini talep ediniz.

Üzerinde kamulaştırma şerhi bulunan bir taşınmazı almayınız.

Belediyeye giderek arsanın imar durumunu kaç kata müsadesi olduğunu araştırınız. Size arsa olarak satılmak istenen yerin tapudaki vasfının da arsa olmasına dikkat ediniz. Arsa demek, imar planı yapılmış inşaata elverişli yer demektir. Bazen bir yer tarla vasfında olmasına rağmen arsa olarak satılmaktadır. Bu durum sizi oldukça zarara sokar.

Mümkünse hisseli arsa değil müstakil arsa alın.

Belediyeden arsanın emlak borcu olup olmadığını kontrol ediniz.

İmarda yola kot farkı olan yerler daha çok kat yapımına müsait olabileceğinden bazen daha karlı olabilir. Adanın köşesinde olan, yani iki yola cephesi bulunan arsalar, yola cephesi geniş olanlar, ana yola bakan arsalar, deniz kenarında olanlar diğerlerinden daha değerlidir.

f) Tarım Arazisi Alımı İçin Öneriler

Tarım arazisi almadan önce yukarıda tarım arazilerindeki kıymet takdiri ve emlaka değer katma bölümlerindeki açıklamalara dikkat etmek gerekir.

8) SATIŞ SIRASINDA YAPILMASI GEREKENLER

Gayrimenkul alım-satım işi ciddi bir iştir. Bir miktar hukuksal ve teknik bilgilere sahip değilseniz, aldanmanız veya aldatılmanız olasıdır. Kendinizde yeterli bilgi ve deneyimi görmüyorsanız işlerinizi avukatınıza veya emlakçınıza takip ettiriniz.

Tapu maliki veya tapudaki hak sahibi dışında birinin başvurusu ile işlemler başlatılamaz. Bunun istisnası, miras, mahkeme kararının infazı, cebri icra ve kamulaştırma halleridir.

Tapuda yapılacak işlemle ilgili tüm belgelerinizi ve varsa tapu senedinizi, satıcı ve alıcının kimliklerini satıcının bir alıcının ise iki adet fotoğrafını getiriniz. Satış bedelinin kaç para olduğunu belirtiniz. Gerekirse satış bedelini belirtmeden önce belediye emlak servisine giderek emlak beyan değerini öğreniniz. Çünkü emlak beyan değerinden aşağı bir bedele satarsanız. İleride satıcıya ve alıcıya ceza gelecektir.

Tapu sicil müdürlüğünde işlem yaptırılabilmesi için bizzat gayrimenkul malikinin veya yetkili vekilinin tapu dairesine gelerek istemde bulunması gerekir. İstem bizzat müdüre yapılır. Müdürce iki nüsha başvuru fişi düzenlenerek birisi size verilir, diğeri getirdiğiniz belgelere eklenir. Müdür işlemi yapmak üzere bir memur görevlendirerek bunu başvuru fişinin üzerine “Ziynet Hanım’a…” şeklinde yazar. Belgelerinizi havale edilen memura teslim etmelisiniz. Memur belgeleri ve tapu kütüğünü inceledikten sonra harç makbuzlarını düzenleyip size verir, ayrıca imza için bir randevu zamanı verecektir.

Başvuru fişinin bir örneğini mutlaka alınız. Bu başvuru fişinde başvurduğunuz tarihin ve varsa eksik belgelerin belirtilmiş olması gerekir. İşlerin yoğun olduğu müdürlüklerde size gün verilebileceği gibi, işleminiz başka dairelerle yazışmayı gerektiriyorsa size gün verilebilir. Bazı tapu işlemleri nüfus müdürlüğü, vergi dairesi, mahkeme, icra dairesi gibi resmi kurumlarla yazışmayı gerektirebilir.

Harçları belirtilen banka veya vergi dairesine yatırmadan işleminiz yapılamaz. Harç tahsil edilmeden bir tapu işleminin yapılması mümkün değildir. Yapan memur sorumlu olur. Her nasılsa harç alınmadan işlem yapılmışsa alınmayan harç sizden cezalı olarak tahsil edilir.

Harçtan muafiyet veya istisnanız varsa memura bunu belirtmeniz ve gerekirse bir kanun hükmü veya vergi dairesinden alacağınız bir yazı ile kanıtlamanız gerekmektedir.

Tapu memurunun yazdığı resmi senedi eksiksiz ve dikkatli bir şekilde okuyunuz. Tamamen okumadan kesinlikle imza atmayınız.

Resmi senette belirtilen ada, parsel, bağımsız bölüm numarasını, satılan hisse miktarını, yüzölçümünü mutlaka kontrol ediniz. Satış bedelinin ne kadar yazıldığına dikkat ediniz.

Tapu kaydı üzerinde haciz, ipotek, irtifak gibi kısıtlamalar varsa bunlar resmi senedin arkasında gösterilir. Resmi senette böyle bir kısıtlamadan söz edilip edilmediğine dikkatle bakınız.

Resmi senet, müdür huzurunda aynı zamanda ve taraflarca ard arda imzalanması gerekir. Bu önemli bir husustur. Taraflar resmi senedi peş peşe imzalamalıdır ve ikisi de müdürün huzurunda imza sırasında hazır bulunmak zorundadır. Birisinin sonradan gelip imza atması kesinlikle kabul edilemez.

İşlem tamamlandıktan sonra gayrimenkulü edinen kimseye (alıcıya) müdür tarafından imzalı ve daire mührü ile onanmış bir tapu senedi verilir. Satıcıya hiçbir belge verilmez.

9) GAYRİMENKUL EDİNDİKTEN SONRA YAPILMASI GEREKENLER

Gayrimenkul edinimlerinin harici senetlerle değil tapu müdürlüğünde yapılacak işlemlerle olması gerekir. Tapuda yapılacak satışa geçici bir engel varsa noterden satış vaadi suretiyle geçici bir süre taşınmaz edinilebilir. Ancak satış vaadi ile beraber satış için vekaletname almakta da son derece yarar vardır.

Noterdeki satış vaadinin yapılmasında da sorunlar varsa satıcıdan “…dilediği kimselere dilediği bedel ve şartlarla satmaya…” yetkisini haiz vekaletname almakta yarar vardır. Ancak bu halde azil tehlikesi olduğu da unutulmamalıdır. Zira vekalet veren dilediği zaman vekilini tapu sicil müdürlüğüne göndereceği bir azilname ile azledebilir.

Taşınmaz mal alan kimsenin mutlaka taşınmaz malı gidip görmesi ve bu yeri satın aldığını taşınmazı kullananlara ve ilgililere bildirmesi gerekir. Gerekirse bu bildirimin ihtarname şeklinde noterden yapılması daha uygun olur.

a) Konut Aldıktan Sonra Yapılacak Olanlar

Konut alan kimseye aşağıdaki işlemleri yapması önerilir:
Alım işlemi tamamlandıktan sonra derhal konutu görmeye gidiniz.
İçinde kullanan varsa, evi ne zaman boşaltması gerektiğini belirtiniz ve kendisine mutlaka bu durumu belirtir noterden ihtarname gönderiniz. İhtarname çekmezseniz, onun kiracılığını kabul etmiş sayılırsınız.
Kiracının evi boşaltmadan önce elektrik, su, doğalgaz, kablolu TV. ve benzeri borçlarını kapatmasını ve kapatıldığını belgelemesini veya size bir güvence parası bırakmasını isteyiniz.
Eski ev sahibinde kiracıya ait teminat, senet ve benzeri bir güvence varsa siz alınız. Kira kontratosunu eski ev sahibinden alınız.
Evle ilgili belgeleri özenle dosyalayınız.
Ev apartmansa yönetici ile görüşerek evi satın aldığınızı belirtiniz.
Ev boş ise taşınmadan önce düşündüğünüz tadilatları yaptırınız. Yapacak ustalara hiçbir zaman paranın tamamını peşin vermeyiniz. Yarısını peşin, yarısını iş bitiminde veriniz. İşin tam olarak bittiğini görünüz.
Emlak vergisi beyannamesini süresi içinde veriniz.
b) İşyeri Aldıktan Sonra Yapılacak Olanlar

İşyeri alan kimseye aşağıdaki işlemleri yapması önerilir:

1) İşyerini gidip görünüz. Komşularınız ve varsa yöneticiniz ile tanışınız.

2) İşyerinin içinde kiracı varsa kiracıya ihtarname çekiniz.

3) Emlak vergisi beyannamesini süresi içinde veriniz.

4) İşyerinin su, elektrik, doğalgaz ve benzeri borçlarının olup olmadığını öğreniniz.

c) Arsa Aldıktan Sonra Yapılacak Olanlar

Arsa alan kimseye aşağıdaki işlemleri yapması önerilir:
Kadastro müdürlüğüne giderek arsanızı harita üzerinde ve arazide sınırları ile görünüz.
Kadastro elemanlarınca ölçülüp, size gösterilen sınırlara kazık çakıp, en kısa sürede bu sınırlara göre arazinizi tel örgü, duvar ve benzeri sınırlıklarla çeviriniz.
Arsanın emlak beyannamesini ilgili belediyeye süresi içinde veriniz.
d) Tarla Aldıktan Sonra Yapılacak Olanlar
Kadastro müdürlüğüne giderek tarlanızı harita üzerinde ve arazide sınırları ile görünüz. Bu sınır göstermenin yapılacağı gün tarla sınır komşularınızı da araziye davet ediniz.
Kadastro elemanlarınca ölçülüp, size gösterilen sınırlara kazık çakıp, en kısa sürede bu sınırları o yöredeki örf ve adetin öngördüğü şekilde belirgin hale getiriniz.
6) Köy muhtarlığına bu tarlayı aldığınızı bildiriniz.
10) BAĞIŞ KABUL EDEN VATANDAŞIN YAPACAĞI İŞLEMLER

Bağış ivazsız (karşılıksız-bedelsiz) bir işlem olduğundan Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu uyarınca vergiye tabi tutulmuştur. Bu itibarla bağış kabul eden kimsenin, bağışın tapuya tescil edildiği tarihten itibaren bir ay içerisinde bağışlayanın ikametgahının bulunduğu yer vergi dairesine beyanname vermesi gerekir.

Bağışı kabul ettikten sonra bu taşınmazın bir başkasına devrinde bir sakınca yoktur. Ancak bir başkasına devir veya üzerinde ayni bir hak tesis etmek istiyorsa vergi dairesinden veraset ve intikal vergisinin ödendiğini gösterir bir ilişik kesme belgesini alarak tapu sicil müdürlüğüne ibraz etmelidir.

11) KENDİSİNE MİRAS KALAN VATANDAŞIN YAPMASI GEREKEN İŞLEMLER

Miras ivazsız (karşılıksız-bedelsiz) bir işlem olduğundan Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu uyarınca vergiye tabi tutulmuştur. Bu itibarla mirasçıların, mirasbırakanın ölüm tarihinden itibaren dört ay içerisinde mirasbırakanın ikametgahının bulunduğu yer vergi dairesine beyanname vermesi gerekir.

Mirasın tapuya tescili yani taşınmaz malın tapuda mirasçılar adına intikali için öncelikle mirasçılardan birisinin sulh hukuk mahkemesine başvurarak mirasçılık belgesi (veraset senedi) çıkarması gerekir. Bunun için ölüm kaydının nüfus siciline işlenmiş olması gerekmektedir. Nüfustan alınacak vukuatlı nüfus kayıt örneği ve iki şahit ile sulh hukuk mahkemesine dava dilekçesi ile başvurulmalıdır. Mirasçılardan sadece birisinin başvurması yeterlidir. Türkiye’nin her yerindeki sulh hukuk mahkemelerine başvurarak mirasçılık belgesi çıkarılabilir.

Mirasçılık belgesi ile tapu sicil müdürlüğüne başvurulur. Müdürlüğe hitaben dilekçe yazmaya gerek yoktur. Mirasçılık belgesinin kesinleşmesine gerek yoktur. Mirasçılardan sadece birisi başvurup, intikal işlemini yaptırabilir. Ancak bu halde mirasçıların pay oranları tapuda gösterilmez. Tapuda pay oranlarının da gösterilmesi isteniyorsa mirasçılık belgesinde adları yazılı olan tüm mirasçıların tapu dairesine gelmeleri veya vekaletname göndermeleri gerekir. Genel nitelikteki vekaletname ile işlem yapılmaz. Gönderilecek vekaletnamede mutlaka yapılacak işin tam olarak tereddüte yer vermeyecek şekilde yazılmış olması aranır. Tapuda pay oranlarının gösterilmesi isteniyorsa; “Müşterek mülkiyet olarak, paylı mülkiyet olarak tescil ettirmeye, iştirak halindeki mülkiyeti ya da elbirliği mülkiyetini feshetmeye müşterek mülkiyete geçmeye, iştiraki bozmaya…gibi” ibarelerin vekaletnamede yazılı olması gerekir.

Mirasın tapuya tescilinden sonra bu taşınmazın bir başkasına devrinde bir sakınca yoktur. Ancak bir başkasına devir veya üzerinde ayni bir hak tesis edilmek isteniyorsa, vergi dairesinden veraset ve intikal vergisinin ödendiğini gösterir bir ilişik kesme belgesini alınarak tapu sicil müdürlüğüne ibraz edilmesi gerekir.

Ayrıca emlak vergisi beyannamesi verilmesi de lazımdır.

12) İhalelere girerken dikkat edilecek hususlar

Taşınmazlar satıcı ile alıcının bir araya gelip yapacakları pazarlıkla satılabileceği gibi bir açık artırma ile de satılabilir.

Açık artırma (ihale) ile satışlar genelde aşağıdaki makamlar tarafından yapılmaktadır;
a) Mahkemelerce yapılan ihaleler,
Mahkemeler bakmakta oldukları ortaklığın giderilmesi davalarında satış kararı verebilmektedir.Vesayet altındaki kimselerin taşınmaz malları da mahkemece satılmaktadır.
b) İcra dairelerince yapılan ihaleler,
İcra daireleri alacağın tahsili amacıyla haczettikleri taşınmazları satabilir.
c) Vergi dairelerince yapılan ihaleler,
Vergi daireleri de kamu alacaklarının tahsili amacıyla haczettikleri taşınmazları satabilir.
d) Maliye Hazinesince yapılan ihaleler,
Maliye hazinesi adına kayıtlı taşınmazlar zaman zaman çeşitli kanunlara göre satılmaktadır. Bazı Hazine satışlarında harç ve vergi muafiyeti vardır.
e) Diğer kurumlar ve bankalarca yapılan ihaleler.
Pek çok kamu kurumu ve bankalarda taşınmaz satabilirler.

İhale cebri (zoraki) nitelikte ise satış için tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenmez. Satıcının tapu dairesine gelmesi gerekmez. Alıcı ihale belgesini alıp, tapu sicil müdürlüğüne gelerek adına tescil yaptırabilir. Mahkemeler, icra daireleri ve vergi dairelerince yapılan ihaleler böyledir.

Cebri nitelikte olmayan malikin rızası ile yapılan ihaleler için tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi gerekir. Bunun için de satıcı ve alıcının tapu dairesine gelip imza atması lazımdır. Maliye Hazinesi ve bankalarca yapılan ihaleler bu niteliktedir.

İhaleleri gazetelerden takip edebilirsiniz. İhale ilanları ihaleyi yapan kuruluşta, icra müdürlüğü veya mahkemede, belediye mezat salonlarında asılmaktadır.

İhaleye girerek bir taşınmaz malı satın almak istiyorsanız şu hususlara özellikle dikkat etmeniz gerekir:
İhale şartnamesini mutlaka tüm ayrıntılarına dikkat ederek okuyunuz.
Satılacak taşınmaz mal üzerinde haciz, ipotek, irtifak hakkı gibi haklar (şerh, beyan vb.) olabilir. Bunların olup olmadığı şartnameye yazılmak zorundadır. Bu nedenle şartname tümüyle okunmalıdır.
Şartnamede tereddüt ederseniz ilgili tapu sicil müdürlüğünden taşınmaz mal hakkında bilgi alınız.
İhaleye girmeden önce taşınmaz malı yerinde, tam sınırları ile görünüz. Gerekirse bir harita kadastro elemanından bu konuda yardım alınız.
Taşınmazın zemindeki durumu satılan şekle uygun olmayabilir. Zemindeki durumuna aldanmayınız. Örneğin; tarla komşu alanlara tecavüzlü olduğundan tapudaki yüzölçümünden büyük görünebilir. İhale ile tecavüzlü bu yerleri almış sayılmazsınız. Bitişik dükkanla aradaki duvar yıkılarak daha büyük bir dükkan görünümü verilmiş olabilir. Ortak alanlardaki boşluklar kapatılarak dükkana dahil edilmiş olabilir. Projesine aykırı olarak sonradan dahil edilen bu yerleri almış sayılmazsınız. Hatta bundan dolayı belediyeden ceza da gelebilir. Binalar için inşaat projesini incelemekte yarar vardır.
İhale şartnamesine göre, tapu harç ve masraflarının kime ait olacağına bakınız. Varsa katma değer vergisinin tellaliye ücretinin kime ait olacağına dikkat edip ona göre bir fiyat veriniz. Bazı ihalelerde harç ve vergi muafiyeti vardır.
İhaleden önce bu taşınmaz için teklif edebileceğiniz en yüksek rakamı aklınızda belirleyip, o rakamı ihale sırasında heyecana kapılıp geçmeyiniz.
İhale üzerinizde kaldıktan sonra taşınmaz malı almaktan vazgeçmeniz neredeyse imkansızdır. Zira almaktan vazgeçerseniz hem teminat olarak yatırdığınız para yanacaktır hem uğranılan zararı karşılamak zorunda kalırsınız.
İhale üzerinizde kalırsa, ihale müzekkeresini aldıktan sonra tapuda tescili yaptırmayı geciktirmeyiniz. Geciktirmeniz halinde yeri satılan eski malik tapuda bir başkasına satış yapabilir. Eski malikin borcundan dolayı haciz de gelebilir. Adınıza tescil işini geciktirirseniz bu hacizlere katlanmak zorunda kalabilirsiniz.
13) KİRA İŞLEMLERİNDE DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR

a) Taşınmazını Kiraya Verecek Olan Kimseye Öneriler

1) Kira akdini düzenlemeden ve imzalamadan önce mutlaka bir avukata danışın.

2) Mutlaka tahliye taahhüdü alın: Tahliye taahhüdü kira akdinden sonraki tarihi taşımalıdır. Ancak mümkünse düzenleme ve tahliye tarihinin boş olması daha iyidir.

3) Tahliye tarihinde tahliye edilmezse cezai şart ödeneceğini belirtin.

4) Başkaca hususlar için de cezai şart öngörün ve cezai şartın miktarını ve her yıl için nasıl aratacağını açıkça belirtin

5) Her ayın kirasının nasıl ve hangi adreste ödeneceğini açıkça belirtin.

6) Kiralardan birisinin ödenmemesi veya geç ödenmesi halinde tüm kira alacaklarının muaccel olacağını kira sözleşmesine yazın.

6) Her yıl için ayrı ayrı senet alın kiralar ödendikçe senetleri iptal edersiniz.

7) Mutlaka nakit teminat alın ve kefil isteyin. Teminat olarak nakit yerine senet alıyorsanız, düzenleme tarihi ve miktarı boş olsun, ayrıca nama yazılı değil hamiline olsun.

8) Kira artış oranını net olarak, hiçbir tereddüde yer vermeyecek şekilde belirtin.

9) Kira süresi sonunda anahtarın ve kiraya konu yerin bir tutanakla teslim edilmesi gerektiğini yazın.

10) Kiralanan yerde bulunan demirbaşları markaları ve modelleri ile beraber kira sözleşmesine yazın. Kiralananda yapılacak tadilatların kira süresi sonunda aynen bir bedel ödenmeden kiralayana kalacağını belirtin.

Konut kiralarında belirli bir süre önceden ihtarname çekmezseniz kiranın kendiliğinden yenilenmiş sayılacağını ve tahliye ettiremeyeceğinizi unutmayın.

b) Kiracıya Öneriler

Kiralayacağınız konutu mutlaka yerinde görün, çevresine, o bölgedeki sosyal ve ekonomik yaşama dikkat edin. İşyerinize ulaşım imkanlarını araştırın. Hatta gerekirse işyerinize ulaşımı deneyin. Okula gidecek çocuklarınız varsa, eğitim imkan ve kalitesini araştırın. Okula ulaşım imkanlarına bakın. Evin mutlaka içine bakın. Manzarasına bakın. İçinde kırık ve tamiri gereken yerler varsa ev sahibine bunları tek tek belirtin. Gerekirse tamiratı ev sahibinin yaptırmasını veya sizin tarafından kiradan düşmek kaydıyla yapılacağını belirtin.

Yazılı bir kira sözleşmesi mutlaka yapın. Bu sözleşmenin imzalı bir örneğini kira süresince mutlaka saklayın.

Ev sahibine ulaşabileceğiniz adres ve telefonları alın. Kira sözleşmesinin tapuya şerh edileceği yönünde sözleşmeye hüküm koymakta yarar vardır. Kirayı tapuya şerh ettirmek sizi taşınmazın satılması halinde yeni alıcıya karşı koruyacaktır.