Konut Arzı Fazlası ve Deprem Riski üzerine

Konutta arz fazlası olmaması bana göre mümkün değil ve artacağını düşünmekteyim. Neden derseniz bugün yenilecek binalarda bile %30'la %50 arası daire sayısında artış olacaktır. Nüfus belli büyük bir göç dalgası veya dış alım olmazsa bu yapılacak konutları kim alacak. Bugün alımlar ekonomik durumu zaten iyi olanların daha iyi ve sağlam olduğunu düşündüğü yeni projelerde ki sosyal donatıların cazibesine kapılan kişilerin alımlarından oluşmakta. Bu artış doğru planlanmazsa Şehir merkezlerinde trafiği kilitleyecek büyük otopark sıkıntıları yaratacaktır. Ben 48 daireli bir sitede oturmaktayım ve 72 araçlık otoparkımız olmasına rağmen sitede 100 civarında araç olabilmekte bu da sabah çıkışlarında erken kalkıp gidenlere sıkıntı yaratabilmekte. Bunu genele yayarsak şimdilerde her evde 2-3 araç olmakta bunun için japonların otomatik park sistemleri yeni yapılacak binalara entegre edilebilir tek noktada 6 aracın park edebilmesini sağlayan sistemler mevcut bunların ülkemizde de uygulanması düşünülebilir. İstanbul, Ankara ve İzmir  öncelikli kentsel dönüşümün uygulanacağı iller de ciddi konut dönüşümi ihtiyacı bulunmakta arz fazlası olamaması mümkün değil. Bugün ofis binası arzını karşılayacak yeterli talepde bulunmamakta. Bu da Talep yoğunluğunun belli bölgelerde olmasından kaynaklanmakta. Lokal bölgelerde biriken projelerde firmalar istedikleri hızlı satışları yakalayamamaktalar. Yatırımcı müşteri profili de ya topraktan, ya da icra satışlarını takip etmekteler eskisi gibi gidip proje ofislerinden daire, ofis, dükkan alan azaldı. Önceden Lansman veya toprakta proje finans ortağı olarak uygun bir fiyata yer almak isteyenler oluyordu fakat bu tapuları kat irtifaklı alınan yerlerde iskan alınıp kat mülkiyetine geçildiği tarihten itibaren 5 yıl geçmeden sattığında ciddi vergi maliyetleri çıkmakta bu da parasını kısa sürede katlamak isteyen yatırımcılara da mantıklı gelmemektedir. Menkul kıymetleştirme için ciddi bir kentsel dönüşüm şart hala İstanbul başta bütün şehirlerimiz %70'inden fazla yapısı arsa tapulu veya kat irtifak tapulu. Belediyelerin zamanında oy kaygısı ile gecekondulaşmaya göz yumması hazine arazilerinin işgali ve sonradan bu yerlerin bazı kişilere rant sağlamak amacıyla göz yumulmasında eski dönem belediye başkanlarının çok yeri vardır. Hatta bazılarının yatacak yeri yoktur yaptıklarından dolayı. Menkul kıymetleştirme için tüm yapıların imar yönetmeliğine uygun hale getirilip mortgage sistemine tamamen geçilmesi gerekmektedir. Ama nedense piyasalarda her iş Bankaların tekeline geçmektedir. Avrupa da ve Amerikada olan Mortgage Brokerlığı sistemi Türkiye de kanun meclise giderken yasa taslağından çıkartılmıştır. Deprem sonrası yapılan binalar sağlam diyorsunuz. Peki ne kadarını incelediniz ? Bu kanaate nerden varıyorsunuz? Halen piyasada yeni yapılan binalar yeterince denetlenmemekte. Benim Gayrimenkul Danışmanı olarak Gezdiğim hem anadolu yakasında hem de avrupa yakasında çoğu binada inşaat yapılıp teslim edildiği tarihte alınan yangın tüpleri doldurulmuyor, yangın merdivenleri yangına dayanıklı olmayan mantolama malzemeleri ile kaplanmış bunlara dikkat edilmemekte, asansörler yönetmeliklere uygun değil, uygun görünümlü yapılmakta, binalarda yeterli ısı,su ve ses yalıtımları yapılmamakta. Kullanılan beton ve demir dışında ki malzemelerde hala çoğu müteahit standart altı ucuz malzeme kullanmakta bu da vatandaş mağdur etmekte. Yeni aldığını bir evde 2. 3. senelerinde ya tesisatları patlıyor, elektrik sistemleri çöküyor, ciddi izolasyon hatalarından ara katlarda rutubet, koku ve küflenme başlıyor. Ayrıca çoğu yeni projelerde hayret ediyorum, bina altlarına eskiden olduğu gibi su depoları konmakta bu depolar yanları korumasız bir şekilde ortada bırakılmış durumda, yeni binadayım diye huzurla oturuyorsunuz altınızda bir saatli bomba var haberiniz yok. Bu binaları Elektrik idaresi, İSKİ, İtfaiye neden denetlemiyor? Sitelerde özel güvenlik zorunlu dendi fakat çoğu sitelerde bakıyorum ya kaçak eleman çalıştırıyorlar ya da kapıcıları güvenlik diye kapılara dikiyorlar. Kentsel dönüşüm evet gerekli ama neye dönüşeceği de önemli madem yapıyorsunuz, yeniliyorsun doğru dürüst yenileyin. Kanunlara uymayana cezasını verin. Adı site olup site gibi olmayan, rezidance olup işletilmeyen, apartman olup başıboş kalan yerlerin artık profesyonel yönetimlere ihtiyacı vardır ve olacaktır. Kentsel dönüşümün getireceği en büyük sıkıntılardan biri de yüksek ve kalabalık yapıların oluşumu ve bunların yönetimi. Bunun için acilen kat mülkiyeti kanununda değişiklik yapılmalı ve yeni yapılan bu tip yapıların ki tüm müteahitler aynı yönetim planlarını kullanmakta dışardan yönetim veya şirket modeli kurumsal yönetim sistemlerinin zorunlu hale getirilmesi gereklidir. Şimdi düşünün Fikirtepe gibi bir yerde kentsel dönüşüm yapıyorsunuz kimseyi hakir görme babında söylemiyorum bu bölgede oturan kimse ne aidat verir, ne güvenlik tanır ne de yönetici ne yapacaksınız. Yaptınız 40 katlı bir bina katta 6 daire olsa 240 daire eder en az 3 asansör gerekir biri servi için ki 4 idealdir. Bunun kapalı otoparkı, katların elektriği, ortak alanların temizlik giderleri, asansörlerin bakımı, her yıl yangın tüplerinin değişimi, hidroforların bakımı, kanal tıkanıklarının takibi, bina güvenliği ve bunun yönetimi düşünün bir bu maliyeti burda aidat toplayamadığınız zaman büyük sıkıntı. Bu da şunu doğurur yüksek katlı varoş binaları doğuracaktır. Şimdiden önlemi alınmazsa bu tarz yapılar zamanla gettolaşacak bu da emniyete büyük sıkıntı yaratacaktır. Bu tarz yapıların yönetimi ve güvenliği için yasal zorunlulukların çalışmasının acilen yapılması gerektiğini düşünüyorum. Çünkü istanbul da yapılan ve yapılacak kentsel dönüşüm göründüğü üzere ada bazında birleşmeler ve kalabalık bloklar halinde olacağı aşikardır. Güvenlik sektörüne ciddi bir ekmek kapısı çıkartacaktır. Bu güvenlik sektörüne de bir çeki düzen verilmesi gereklidir. Sektörde bir sürü güvenlik firması bulunmakta çoğu çalıştırdığı personelin hakkını vermemekte ve kurdukları firmaları bırakıp kaçmaktadır. Bir sürü resmi olarak kurulmuş gerekli izinleri almış ama faliyetlerini dürüstçe yürütmeyen, kaçak işçi çalıştıran firmalar da türemiştir. Bu sektöre de ciddi denetim gelmesi gerekmektedir. Ayrıca Profesyonel Yönetim şirketleri oluşmaya başladığını da görmekteyim ama bunların da ne kadar profesyonel olduğu belli değildir. Bu işe bir standart kanuni alt yapı ve zorunluluklar getirilmesi gerektiğine inanmaktayım. Mesela 40'dan fazla dairesi olan binalara dışardan yönetici tutma veya maaş vererek yönetim için bir oda yapılması ve maaşlı profesyonel yönetici zorunluluğu getirilebilir bu hizmetin kanuni alt yapısının bir an önce oluşturulması elzemdir. Halen emlakçılık müessesinin bir kanuni alt yapısı bulunmamaktadır. Devlet en büyü vergi kaçağını gayrimenkul sektöründe yaşamaktadır. Kayıt dışı günlük kiralama yapanlar, milyon dolara satıldığı halde tapular da belediye rayici adı altında düşük rakamlara devrolunan gayrimenkullerden devlet ciddi harc kaybı yaşamakta bugün bu alt yapıları oturtabilse oluşacak yeni kaynaklar devletin ciddi gelir sağlamasını sağlayabilir. Bugünkü harç gelirlerini en az 5'e katlayacağını düşünmekteyim. Suistimale açık olan emlakçılık sektörünün çalışanlarının diğer avrupa ülkeleri ve amerika da ki lisanslı emlakçılık sistemine benzer bir sistemin ülkemize gelmesi gerekmektedir.

Mehmet Alpaslan BOLAT