Ofis projelerinde arz talebin iki katı, karlılık düşecek!

Ofis projelerindeki rantın, beklenen arzın talebi ikiye katlama beklentisi nedeniyle düşmesi öngörülüyor

İnşaat şirketlerinin ‘kârlı ve risksiz’ yatırım aracı olarak gördükleri ve birbiri ardına başlattıkları ofis projelerindeki rantın, beklenen arzın talebi ikiye katlama beklentisi nedeniyle düşmesi öngörülüyor. 2011 yılında 165 bin m2′lik ofis kiralaması yapılan Türkiye’de 2014 sonuna kadar Finans Merkezi ile birlikte toplam 2.3 milyon metrekarelik arz beklenirken, talebin bunun en fazla yarısını karşılayabileceği, bunun da pazarı daraltacağı belirtiliyor.

Ticari gayrimenkulde karlı ve risksiz görülmesinden ötürü yatırımcıların son yıllarda giderek daha fazla yöneldiği ‘ofis’ piyasasının önümüzdeki 4 yıl içinde arzın beklenen talebin çok üzerine çıkacağı beklentisiyle daralması bekleniyor. Eva Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, “2011 yılında 165 bin m2′lik ofis kiralaması yapılan Türkiye’de bu yıl rakamın 256 bin 196′ya çıkması bekleniyor. Bu rakam her iki yaka toplamında 2013 yılında 365 bin 986, 2014 yılında 420 bin, 2015 yılında ise 257 bin metrekareye çıkıyor. 4 yıllık süreçte ofis miktarının ise Ataşehir Finans Merkezi hariç 1 milyon 300 bin metrekareye ulaşması bekleniyor. 1 milyon metrekarelik ofis arzı getirecek Finans merkeziyle rakam 2.3 milyon metrekareye kadar yükseliyor. Bugünkü kiralamalarla kıyasladığınızda arzdaki bu artış çok dramatik. Oysa talep bunun 4 yıllık sürede ancak yarısını alabilir” açıklamasını yaptı.

 

Yazıcı, “Yeni firmalar geliyor ve niteliksiz ofislerde çalışanlar daha iyi ofislere geçiyor ancak yine de talep bunun yarısını ancak karşılar, o yüzden ofisteki farzla arz, düşük fiyatla satışla tüketilmeye çalışılacak, bu da geri dönüş süresini 20 yıl yerine 15 yıl yaparak konutla aynı seviyeye getireceğinden rantlar düşecek, pazar 3-4 yıl içinde daralacak” diye konuştu. 

 

Ümraniye ve Kağıthane önde

 

Jones Lang LaSalle Sermaye Piyasaları & Danışmanlık Hizmetleri Direktörü Dr. Kıvanç Erman’ın verdiği bilgiye göre, 2012 yılının ilk yarısında, hem Merkezi İş Alanı’nda (MİA) hem de Kozyatağı, Ümraniye, Kavacık ve Merter gibi ikincil ofis alt pazarlarında güçlü bir kullanıcı talebi gözlemleniyor. Kavacık ve Ümraniye, son dönemde MİA’ya bir alternatif olarak hızla gelişen ofis alt pazarları olarak öne çıkıyor. MİA Dışı Asya bölgesinde Maltepe ve Ümraniye, MİA Dışı Avrupa Bölgesi’nde Kağıthane, Piyalepaşa ve Bomonti, yeni gelişmekte olan ofis alt pazarları olarak öne çıkıyor.

 

İstanbul A tipi ofis pazarında boşluk oranları, 2011 sonu itibarıyla yüzde 9.1 iken, 2012 yılının ilk yarısında yüzde 8.6 seviyesine geriledi. 2011 yılı sonu itibarıyla yüzde 4 seviyesinde olan MİA’daki ofis boşluk oranı, 2012 yılının ilk yarısı itibarıyla yüzde 5 oranında gerçekleşti. MİA dışı Avrupa alt pazarları yüksek boşluk oranları ile öne çıkıyor. Bu bölgelerde 2011 yılı sonu itibarıyla yüzde 13 olan boşluk oranı, 2012 yılının ilk yarısı itibarıyla yüzde 11.6 seviyesine geriledi. Asya Yakası ofis boşluk oranları ise 2011 yılı sonunda yüzde 12 iken, 2012 ilk yarısında yüzde 10.5 seviyesinde.

 

A Sınıfı binaların kira ortalamaları istikrarlı

 

Ofis kiralama-satışı konusunda, aracılık ve danışmanlık hizmeti veren Propin Property Investment Consultancy’nin üç ayda bir periyodik olarak hazırladığı İstanbul Ofis Pazarı 2012 ikinci çeyrek raporu yayınlandı. Nisan, Mayıs, Haziran aylarında ofis pazarında yaşanan değişimleri ve Propin’in gelecek dönemler için öngörülerini kapsayan raporda, MİA’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalamasının 2012 ikinci çeyrek döneminde aylık metrekarede 30 dolar seviyesine indiğini belirtti. MİA Dışı-Avrupa’da 2012 İlk Çeyrek Dönemi’nde A sınıfı ofis binaları kira ortalaması son senenin en düşük seviyelerine gerilediğini, bu çeyrekte de düşüşün devam ederek 16.7 dolar seviyesine indiğini açıkladı. Raporda, MİA Dışı – Asya’daki A sınıfı ofis binalarının ortalamasının son dört çeyrek boyunca benzer seviyelerde gözlendiği ilgi çekti.

 

En yüksek kira m2′de 42 $ ‘la Levent’te

 

Raporda, Taksim – Nişantaşı Bölgesi’nde A sınıfı binalarda aylık metrekare kira ortalaması önceki çeyreğe göre 8.2 dolar artarak, 2012 İkinci Çeyrek Dönemi’nde 34.5 dolar olarak gözlendi. Etiler Bölgesi’nde B sınıfı binaların kira ortalaması 2012′in ilk çeyreğinde 16 dolar olarak gözlenirken 2012′nin ikinci çeyreğinde kira ortalaması 23 dolara yükseldi. Raporda 2012 ikinci çeyrekte en yüksek kira rakamının 42 dolar olarak Levent Bölgesi’nde talep edildiği gözlendi.

 

Nihal YUVACAN/Vatan