KİRA GELİRİNİN TESPİTİNDE İNDİRİLECEK GİDERLER

KİRA GELİRİNİN TESPİTİNDE İNDİRİLECEK GİDERLER

Gelir Vergisi Kanunu’nda belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde

edilen gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” olarak ifade edilmektedir ve belli koşullarda gelir

vergisine tabi tutulmaktadır. Gayrimenkul sermaye iradının mükellefi, kira gelirine konu mal

ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ile kiralanmış

bir mal veya hakkın kiraya verilmesi durumunda kiracılarıdır.

Gelir Vergisi Kanunu’nun 21’inci maddesinde binaların mesken olarak kiraya

verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın belirli bir kısmının gelir vergisinden

istisna olduğu belirtilmiştir. Bu tutar 2011 takvim yılı gelirlerine uygulanmak üzere 278 Seri

No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliğinde 2.800 TL olarak belirlenmiştir.

Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde

bulunan kişiler Gelir Vergisi Kanunu’nun 21’inci maddesinde tanımlanan istisnadan

yararlanamazlar.

Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı iki şekilde tespit

edilmektedir.

1. Götürü Gider Yöntemi (Hakların kiraya verenler bu yöntemi seçemezler.)

2. Gerçek Gider Yöntemi

İlk defa kira geliri nedeniyle beyanname verecek mükellefler yukarıda belirtilen gider

yöntemlerinden herhangi birini seçmekte serbesttirler. Ancak götürü gider yöntemini seçen

mükellefler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

1.Götürü Gider Yöntemi :

Bu yöntemi seçen mükellefler kira gelirlerinden o yıl için belirlenen istisna tutarı

düşüldükten sonra kalan tutarın % 25’ini götürü gider olarak gelirlerinden indirebilirler.

Hakların kiraya verilmesinden elde edilen gayrimenkul sermaye iratlarında bu yöntem

uygulanamaz.

Örnek 1 :

Bay (A) 2011 takvim yılında tamamı konut kira gelirinden oluşan 18.000 TL gelir elde

etmiştir. Götürü gider yöntemini seçen mükellefin kira gelirine ilişkin indirilecek gider tutarı

aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Gayrisafi İrat Toplamı : 18.000 TL

İstisna Tutarı (2011 yılı için) : 2.800 TL

Kalan (Safi Gelir) : 15.200 TL

Götürü Gider : 15.200 x % 25 = 3.800 TL

Bay (A)’nın 2011 yılı kira gelirinin beyanında indirebileceği gider tutarı 3.800 TL’dir.

Örnek 2 :

Bayan (B) 2011 takvim yılında tamamı tevkifata (stopaj) tabi tutulmuş 120.000 TL

işyeri kira geliri elde etmiştir. Götürü gider yöntemini seçen mükellefin kira gelirine ilişkin

gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Gayrisafi İrat Toplamı : 120.000 TL

Götürü Gider : 120.000 x % 25 = 30.000 TL

Vergiye Tabi Gelir : 120.000 – 30.000 = 90.000 TL

Hesaplanan Gelir Vergisi : 25.180 TL

Kesinti Yoluyla Ödenen Vergiler : 24.000 TL

Ödenecek Gelir Vergisi : 25.180 – 24.000 = 1.180 TL

İstisna uygulaması sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen

kira gelirleri için geçerli olup, işyeri kira gelirlerinde böyle bir istisna söz konusu değildir.

2.Gerçek Gider Yöntemi :

Gerçek gider yönteminde safi gayrimenkul sermaye iradı, brüt kira gelirinden Gelir

Vergisi Kanunu’nun 74’üncü maddesinde sayılan giderlerin indirilmesi suretiyle hesaplanır.

Burada dikkat edilmesi gereken husus gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin

yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri 5 (beş) yıl süresince muhafaza etmeleri ve vergi dairesince

istendiğinde ibraz etmeleri gerekmektedir.

2.1 İndirim Konusu Yapılabilecek Gerçek Giderler (GVK 74. Mad.)

- Kiraya verilen gayrimenkul için kiraya veren tarafından yapılan aydınlatma,

ısıtma, su ve asansör giderleri, (Söz konusu giderlerin kiracı tarafından ödenmesi

veya üstlenilmesi durumunda bu tür giderler hasılattan indirim konusu yapılamaz)

- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı

idare giderleri, (İş hanı ve apartman kapıcılarına ödenen ücretler bu kapsamdadır.)

- Kiraya verilen mal veya haklara ait sigorta giderleri,

- Kiraya verilen mal veya haklar için yapılan harcamalara ilişkin borç faizleri,

- Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyeler ile kiraya

veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,

- Amortismanlar,

- Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan bakım, onarım ve

idame giderleri,

- Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin (mülk sahibi olmayan kişiler)

ödedikleri kiralar ve diğer giderler,

- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kendilerinin de kirada oturmaları

halinde ödedikleri mesken veya lojmanların kira bedeli, (sahibi bulundukları

işyerlerinden elde edilen bir kira gelirinin olması halinde kirayla oturulan konuta

ilişkin konut kira bedeli gerçek kira bedeli olarak indirilemez.)

- Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama

istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

- Kira geliri elde eden mükellefler, sahibi bulundukları konutlardan sadece bir tanesi

ile sınırlı olmak ve iktisap edildiği yıldan itibaren 5 yıllık süreyi aşmamak üzere

iktisap ettikleri konut bedellerinin %5’ini gider olarak indirim konusu yapabilirler.

(İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller %5’lik gider indiriminden

yararlanamazlar.)

2.2 Gerçek Gider Yönteminde İstisnadan Yararlanılması Halinde İndirilecek

Giderin Hesaplanması

Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan istisnadan

yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı, gayri safi

hasılattan indirilemeyecektir.

İndirilebilecek gerçek gider aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanabilir;

Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat*

İndirilebilecek Gider = ──────────────────────────

Toplam Hasılat

(*) Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – İstisna Tutarı

(2011 konut kira gelirlerine uygulanacak istisna tutarı 2.800 TL’dir.)

Örnek 1 :

Bay (A) sahibi olduğu konutu 2011 yılında kiraya vermiş olup, 12.000 TL kira geliri

elde etmiştir. Başka bir geliri bulunmayan Bay (A) kira elde ettiği konut için 2.500 TL ısıtma

ve aydınlatma gideri yapmış olup, gerçek gider yöntemini seçmiştir. (Amortisman ve iktisap

bedeline ilişkin tutarlar dikkate alınmamıştır.)

Bay (A)’nın gerçek gider olarak indirebileceği tutar 2.500 TL’nin vergiye tabi

hasılata isabet eden kısmı aşağıdaki gibi hesaplanacaktır:

2.500 x (12.000 – 2.800) 23.000.000

İndirilebilecek Gider = ─────────────────────── = ───────────────

12.000 12.000

İndirilebilecek Gider = 1.916,67 TL

Bu durumda Bay (A)’nın beyannamede indirim konusu yapabileceği gerçek gider

2.500 TL değil 1.916,67 TL olacaktır.

Örnek 2 :

Bay (A) 2011 yılında 150.000 TL’ye satın aldığı meskeni 01.03.2011 tarihinde aylık

1.300 TL karşılığında (10 aylık ) kiraya vermiştir. Bay (A)’nın 2011 yılında almış olduğu

gayrimenkulün iktisap bedelinin % 5’i olan (150.000 x 0.05=) 7.500 TL tutarında dikkate

alınabilecek gideri bulunmakta olup, bay (A) gerçek gider yöntemini seçmiştir.

Bay(A)’nın indirebileceği gerçek gider tutarı :

Toplam Hasılat : 1.300 x 10 = 13.000 TL

İstisna Tut. (2011 yılı için) : 2.800 TL

Vergiye Tabi Hasılat : 13.000 – 2.800 = 10.200 TL

Gerçek Gider : 150.000 x 0.05 = 7.500 TL

7.500 x (13.000 – 2.800) 76.500.000

İndirilebilecek Gider = ─────────────────────── = ───────────────

13.000 13.000

= 5.884,61 TL olacaktır.

Örnek 3 :

Bayan (B) banka kredisi kullanarak 180.000 TL’ye satın aldığı konutundan 2011

yılında 10.800 TL kira geliri elde etmiş ve banka kredisi için 2011 yılında 6.000 TL kredi

faizi ödemiştir. Bayan (B) gerçek gider yöntemini seçmiştir.

Burada dikkat edilmesi gereken husus Bayan (B)’nin konutu elde ederken kullanmış

olduğu banka kredisi (180.000 TL) değil, kredi faizi olarak ödenen 6.000 TL’lik tutarın gider

olarak dikkate alınması gerektiğidir. Ancak banka kredisi olarak kullandığı 180.000 TL’lik

tutar amortisman hesaplanmasında dikkate alınacaktır. Ayrıca iktisap bedelinin % 5’i 2011

yılından itibaren beş yıl süre ile gider olarak dikkate alınabilecektir.

Bayan (B)’nin indirebileceği gerçek gider tutarı:

Toplam Hasılat : 10.800 TL

Vergiye Tabi Hasılat : 10.800 – 2.800 = 8.000 TL

Banka Kredi Faizi : 6.000 TL

Amortisman Tutarı : 180.000 x % 2 = 3.600 TL

İktisap Bedelinin %5’i : 9.000 TL

Gerçek Giderler : 6.000+3.600+9.000 = 18.600 TL

18.600 x (10.800 – 2.800) 148. 800.000

İndirilebilecek Gider = ─────────────────────── = ───────────────

10.800 10.800

= 1 3.777,78 TL olacaktır.

İktisap bedelinin % 5’lik kısmına isabet eden gider, gayrimenkulün ilk iktisabından

itibaren 5 (beş) yıl içerisinde kullanılabileceğinden, Bayan (B) söz konusu gayrimenkulü 2011

yılında değil de 2001 yılında aldığı varsayılırsa iktisap bedeline ilişkin %5’lik tutar gider

indirimine dahil edilemeyecektir.

Örnek 4 :

Bay (C) sahibi olduğu konutu 2011 yılında 18.000 TL’ye kiraya vermiştir. Kendisi

ise kiralamış olduğu bir başka konuta aynı yıl içinde 30.000 TL kira ödemiştir. Bay (C)

gerçek gider yöntemini seçmiştir. (Amortisman ve iktisap bedeline ilişkin tutarlar dikkate

alınmamıştır.)

Bay(C)’nın indirebileceği gerçek gider tutarı :

Toplam Hasılat : 18.000 TL

Vergiye Tabi Hasılat : 18.000 – 2.800 = 15.200 TL

Gerçek Giderler : 30.000 TL

30.000 x (18.000 – 2.800) 456.000.000

İndirilebilecek Gider = ─────────────────────── = ───────────────

18.000 18.000

= 25.333,33 TL olacaktır.

Ancak indirilebilecek konut kirası elde edilen hasılat ile sınırlıdır. Başka bir deyişle

sahibi olduğu konutu kiraya veren Bay (C), indirilebilecek gider olarak hesaplanan 25.333,33

TL’yi değil kira geliri olarak elde ettiği 18.000 TL’yi gider olarak indirim konusu yapabilecek

olup, (25.333,33-18.000=)7.333,33 TL’lik tutar zarar olarak beyan edilmeyecek ve gelecek

yıllara da devredilmeyecektir. (GVK 88. Madde)