Değer Artışı Kazancı Vergisinde 5 Yıl Sınırı Kalkıyor
Konut satışlarında elde edilen kazanca uygulanan değer artışı kazancı vergisinde 5 yıl sınırı kalkıyor. Bu düzenlemenin ev sahiplerini, evlerinin değerlerini tapu dairesine düşük fiyattan beyan etmemeye teşvik etmesi bekleniyor.
Maliye Bakanı’nın 31 Aralık’ta vergilerde ve harçlardaki gelecek düzenlemelere dair yaptığı açıklama özellikle halk arasında ‘zengin vergisi’ olarak da bilinen, sıfır konutlara uygulanacak yeni KDV oranlarının açıklanmasıyla dikkat çekti. Ancak satır aralarında gözlerden kaçan en az KDV artışı kadar önemli başka bir düzenleme vardı. Mehmet Şimşek’in yaptığı açıklamaya göre konut alım satımında “değer artışı kazancı” vergisinde 5 yıllık süre sınırı kalkıyor. Bu düzenlemenin ikinci el konut satışlarında elde edilen gelirlerde azalmaya neden olacağı gibi, ev sahiplerinin tapu dairesine tapu alırken beyan ettiği miktarlara da etkisi olacağını düşünüyoruz. Dolayısıyla “evin satış değerini tapu dairesine düşük gösterip daha düşük tapu harcı ödemeli miyim?” diye düşünenlerin de bu yazıyı dikkatlice okuması gerekiyor.
Değer artışı kazancı vergisi nedir? Nasıl hesaplanır?
Değer artışı kazancından doğan gelir vergisi, gayrimenkul alım satımını yatırım enstrümanı olarak kullanan kişilere uygulanması amaçlanmış gelir vergisidir. Bir kişinin aldığı evin alış değeriyle evi sattığındaki satış değeri arasında farklılık varsa bu fark kazanç olarak kabul edilir ve gelir vergisine tabi tutulur. Ödenecek miktar hesaplanırken evin alış bedeli, alış ve satış işlemi arasında gerçekleşen enflasyon oranıyla çarpılır ve bu enflasyon etkisinden arındırılmış alış bedeli ile satış bedeli arasındaki fark üzerinden vergi alınır. Bunu bir örnek üzerinde anlatalım.
Örneğin 2009 Ocak’ta 100.000 TL’ye alınan ev 2012 Eylül’de 250.000 TL’den satılıyor olsun. Öncelikle 100.000 TL arada geçen sürede gerçekleşen enflasyonla çarpılır. 100.000 TL için bu rakam 128.993 TL olur. Sonra gerçekleşen satış fiyatıyla bu rakamın farkı gelir vergisine tabi olan net kazanç olarak alınır. 250.000 TL’den 128.993 TL çıkarılırsa matrahımız 121.007 TL olur. Bu kazancın miktarına göre aşağıda belirtilen dilimlerde ve oranlarda vergi alınır.
Üstteki hesap uygulandığında bu durumda ödenecek vergi yaklaşık 35200 TL oluyor.
Devlet bu vergiyi almış olduğu evi yalnızca 5 yıl dolmadan satmak isteyen kişilere uygulamaktadır. Eğer satış, alıştan 5 yıl veya daha sonra gerçekleşmişse evin değeri ne kadar armış olursa olsun değer artışı vergisine tabi tutulmamaktadır. Maliye Bakanlığınca açıklanan düzenlemeyle bu 5 senelik süre sınırı kalkacak.
Yeni düzenleme tapu değerlerini de etkileyecek.
Önceki sistemde alış tarihinden 5 yıldan fazla bir süre geçtikten sonra satılan evlerden herhangi bir vergi alınmıyordu. Ancak şimdi evin satış bedeli, alış bedelinden fazla olduğu takdirde her durumda gelir vergisi ödenecek. Bu durum tapu dairesine beyanlara da etki edecek.
Günümüzde piyasada gerçekleşen satışların büyük kısmı tapu dairesine gerçek değerden daha düşük bildiriliyor. Zira alıcı ve satıcı için toplam %4 oranında ödenen ev satışlarında tapu harcını oldukça yüksek bulunuyor ve ödenecek harçtan tasarruf edilmeye çalışılıyor. Ancak bu evi satın alan kişi için riskli bir adım, çünkü cezai yaptırımları var. Maliye Bakanlığı da bu konuda denetimlerini her geçen gün sıkılaştırıyor.
Süre sınırının kalkması tapu dairelerine beyanlarda satışların asıl bedeli üzerinden beyan edilmesini teşvik edecek.
Tapu dairesine gerçek satıştan düşük beyan vermenin bir sakıncası daha var. Diyelim ki 100.000 TL’ye bir ev aldınız ancak tapu dairesine 50.000 TL gösterdiniz. Evi 5 sene geçmeden satarsanız ve eve yeni giren alıcı evi gerçek satış değeri üzerinden beyan ederse, iki beyan arasındaki farkın vergisini ödüyorsunuz. Örneğin evi 1 sene sonra yine 100.000 TL’den satarsanız (diyelim ki o sene %10 enflasyon olsun), Maliye Bakanlığı sizi yaklaşık net 45.000 TL’lik bir gelir elde etmiş kabul ediyor ve bundan vergi kesiyor. Bu vergi de tapu harcından kurtaracağınız 1000 lira harçtan çok daha yüksek oluyor.
Bugüne kadar “Ben nasıl olsa evimi en az 5 sene kullanacağım” diyen pek çok ev sahibi evinin değerini düşük göstermeye devam etti. Ancak artık bu vergi 5 yıldan önce veya sonra fark etmeksizin bütün ev satışlarında olacağı için ev sahipleri tapu değerini düşük göstermeye daha az yanaşacaklar. Zira artık ufak bir tapu harcı kazancı için çok daha büyük bir değer artış kazancı vergisi ödeme riski almak zorunda kalacaklar.
Riske girmeyin, evinizi gerçek satış bedelinden beyan edin.
Maliye Bakanlığı’nın bu düzenlemesiyle beraber ev alacakların bu riske girmeyip evlerini gerçek bedellerinde göstermeye başlamalarını bekliyoruz. Evlerini önceden düşük değerde beyan edenler ise pişmanlık beyanında bulunup borçlarını yasal faiziyle ödedikten sonra tapularındaki değeri düzelttirebilecekler. Yalnız bu işe girişmeden önce evi önceden aldıkları satıcılarla anlaşmış olmalarında fayda var, zira tapu harcı hem alıcı hem satıcı tarafından ödendiği için tapu değerinde pişmanlığın maliyeti iki tarafa da yansıyor.
Biz de tapu değerini düşük göstermeyi düşünen okurlarımıza fazladan gelir vergisi ödeme riskini almamayı tavsiye ediyoruz. Daha önce tapu idaresine düşük beyanda bulunmuş okurlarımızın ise pişmanlık sürecini gözden geçirmelerinde fayda var.
Evimin tapusu zamanında düşük gösterilmiş, ne yapmalıyım?
Eğer satın aldığınız evin tapusu -sizin bilginiz dışında veya dahilinde- gerçek değerinden düşük gösterilmiş olsa bile, yüksek vergi riskinden kurtulma şansınız hala mevcut. İlgili vergi dairesine pişmanlık beyanında bulunanlar tapu değerlerini vergilerinin geri kalan kısmını yasal faiziyle ödeyip düzeltebiliyorlar. Bu durumdaki okurlarımıza ilgili daireye gidip pişmanlık beyanı hakkında bilgi almalarını öneriyoruz.
Nazım Adaklı - Konutkredisi.com.tr İçerik Editörü
Maliye Bakanı’nın 31 Aralık’ta vergilerde ve harçlardaki gelecek düzenlemelere dair yaptığı açıklama özellikle halk arasında ‘zengin vergisi’ olarak da bilinen, sıfır konutlara uygulanacak yeni KDV oranlarının açıklanmasıyla dikkat çekti. Ancak satır aralarında gözlerden kaçan en az KDV artışı kadar önemli başka bir düzenleme vardı. Mehmet Şimşek’in yaptığı açıklamaya göre konut alım satımında “değer artışı kazancı” vergisinde 5 yıllık süre sınırı kalkıyor. Bu düzenlemenin ikinci el konut satışlarında elde edilen gelirlerde azalmaya neden olacağı gibi, ev sahiplerinin tapu dairesine tapu alırken beyan ettiği miktarlara da etkisi olacağını düşünüyoruz. Dolayısıyla “evin satış değerini tapu dairesine düşük gösterip daha düşük tapu harcı ödemeli miyim?” diye düşünenlerin de bu yazıyı dikkatlice okuması gerekiyor.
Değer artışı kazancı vergisi nedir? Nasıl hesaplanır?
Değer artışı kazancından doğan gelir vergisi, gayrimenkul alım satımını yatırım enstrümanı olarak kullanan kişilere uygulanması amaçlanmış gelir vergisidir. Bir kişinin aldığı evin alış değeriyle evi sattığındaki satış değeri arasında farklılık varsa bu fark kazanç olarak kabul edilir ve gelir vergisine tabi tutulur. Ödenecek miktar hesaplanırken evin alış bedeli, alış ve satış işlemi arasında gerçekleşen enflasyon oranıyla çarpılır ve bu enflasyon etkisinden arındırılmış alış bedeli ile satış bedeli arasındaki fark üzerinden vergi alınır. Bunu bir örnek üzerinde anlatalım.
Örneğin 2009 Ocak’ta 100.000 TL’ye alınan ev 2012 Eylül’de 250.000 TL’den satılıyor olsun. Öncelikle 100.000 TL arada geçen sürede gerçekleşen enflasyonla çarpılır. 100.000 TL için bu rakam 128.993 TL olur. Sonra gerçekleşen satış fiyatıyla bu rakamın farkı gelir vergisine tabi olan net kazanç olarak alınır. 250.000 TL’den 128.993 TL çıkarılırsa matrahımız 121.007 TL olur. Bu kazancın miktarına göre aşağıda belirtilen dilimlerde ve oranlarda vergi alınır.
| 10.700 TL’ye kadar: | % 15 |
| 26.000 TL’nin 10.700 TL’si için 1.605 TL, daha fazlası için: | % 20 |
| 60.000 TL’nin 26.000 TL’si için 4.665 TL, daha fazlası için: | % 27 |
| 60.000 TL’den fazlasının 60.000 TL’si için 13.845 TL, daha fazlası için: | % 35 |
Devlet bu vergiyi almış olduğu evi yalnızca 5 yıl dolmadan satmak isteyen kişilere uygulamaktadır. Eğer satış, alıştan 5 yıl veya daha sonra gerçekleşmişse evin değeri ne kadar armış olursa olsun değer artışı vergisine tabi tutulmamaktadır. Maliye Bakanlığınca açıklanan düzenlemeyle bu 5 senelik süre sınırı kalkacak.
Yeni düzenleme tapu değerlerini de etkileyecek.
Önceki sistemde alış tarihinden 5 yıldan fazla bir süre geçtikten sonra satılan evlerden herhangi bir vergi alınmıyordu. Ancak şimdi evin satış bedeli, alış bedelinden fazla olduğu takdirde her durumda gelir vergisi ödenecek. Bu durum tapu dairesine beyanlara da etki edecek.
Günümüzde piyasada gerçekleşen satışların büyük kısmı tapu dairesine gerçek değerden daha düşük bildiriliyor. Zira alıcı ve satıcı için toplam %4 oranında ödenen ev satışlarında tapu harcını oldukça yüksek bulunuyor ve ödenecek harçtan tasarruf edilmeye çalışılıyor. Ancak bu evi satın alan kişi için riskli bir adım, çünkü cezai yaptırımları var. Maliye Bakanlığı da bu konuda denetimlerini her geçen gün sıkılaştırıyor.
Süre sınırının kalkması tapu dairelerine beyanlarda satışların asıl bedeli üzerinden beyan edilmesini teşvik edecek.
Tapu dairesine gerçek satıştan düşük beyan vermenin bir sakıncası daha var. Diyelim ki 100.000 TL’ye bir ev aldınız ancak tapu dairesine 50.000 TL gösterdiniz. Evi 5 sene geçmeden satarsanız ve eve yeni giren alıcı evi gerçek satış değeri üzerinden beyan ederse, iki beyan arasındaki farkın vergisini ödüyorsunuz. Örneğin evi 1 sene sonra yine 100.000 TL’den satarsanız (diyelim ki o sene %10 enflasyon olsun), Maliye Bakanlığı sizi yaklaşık net 45.000 TL’lik bir gelir elde etmiş kabul ediyor ve bundan vergi kesiyor. Bu vergi de tapu harcından kurtaracağınız 1000 lira harçtan çok daha yüksek oluyor.
Bugüne kadar “Ben nasıl olsa evimi en az 5 sene kullanacağım” diyen pek çok ev sahibi evinin değerini düşük göstermeye devam etti. Ancak artık bu vergi 5 yıldan önce veya sonra fark etmeksizin bütün ev satışlarında olacağı için ev sahipleri tapu değerini düşük göstermeye daha az yanaşacaklar. Zira artık ufak bir tapu harcı kazancı için çok daha büyük bir değer artış kazancı vergisi ödeme riski almak zorunda kalacaklar.
Riske girmeyin, evinizi gerçek satış bedelinden beyan edin.
Maliye Bakanlığı’nın bu düzenlemesiyle beraber ev alacakların bu riske girmeyip evlerini gerçek bedellerinde göstermeye başlamalarını bekliyoruz. Evlerini önceden düşük değerde beyan edenler ise pişmanlık beyanında bulunup borçlarını yasal faiziyle ödedikten sonra tapularındaki değeri düzelttirebilecekler. Yalnız bu işe girişmeden önce evi önceden aldıkları satıcılarla anlaşmış olmalarında fayda var, zira tapu harcı hem alıcı hem satıcı tarafından ödendiği için tapu değerinde pişmanlığın maliyeti iki tarafa da yansıyor.
Biz de tapu değerini düşük göstermeyi düşünen okurlarımıza fazladan gelir vergisi ödeme riskini almamayı tavsiye ediyoruz. Daha önce tapu idaresine düşük beyanda bulunmuş okurlarımızın ise pişmanlık sürecini gözden geçirmelerinde fayda var.
Evimin tapusu zamanında düşük gösterilmiş, ne yapmalıyım?
Eğer satın aldığınız evin tapusu -sizin bilginiz dışında veya dahilinde- gerçek değerinden düşük gösterilmiş olsa bile, yüksek vergi riskinden kurtulma şansınız hala mevcut. İlgili vergi dairesine pişmanlık beyanında bulunanlar tapu değerlerini vergilerinin geri kalan kısmını yasal faiziyle ödeyip düzeltebiliyorlar. Bu durumdaki okurlarımıza ilgili daireye gidip pişmanlık beyanı hakkında bilgi almalarını öneriyoruz.
Nazım Adaklı - Konutkredisi.com.tr İçerik Editörü
Yorumlar