KAÇAK YAPILARIN HUKUKI DURUMU Yazar: Av. Nurgül KUTLU

KAÇAK YAPILARIN HUKUKI DURUMU

Yazar: Av. Nurgül KUTLU

İstanbul’un kaçak yapılaşma sorunu beklenen deprem öncesinde kaçak yapıların hukuki statüsünü tekrar gündeme getirmiştir. Bu noktada İstanbul Büyükşehir Belediyesi Başkanı Kadir Topbaş’ın ruhsatsız yapılara af anlamına gelmeyecek geçici kullanım belgesi verilmesi yönündeki açıklamaları önem taşımaktadır. Başkan Topbaş, kaçak yapılar için güçlendirme ruhsatı veremediklerini fakat bu binalarda ikametin devam ettiğini belirterek bu tür yapılar için geçici kullanım belgesi ile çözüm getirilebileceğini, bu konudaki çalışmalarının devam ettiğini ve hükümete bir yasa tasarısı teklifinde bulunabileceklerini ifade etmektedir. Ancak halihazırda yapılmış bir yasa tasarısı teklifi bulunmadığından geçici kullanım belgesinin hangi tür yapıları kapsadığı şu an için bilinmiyor. Bu nedenle yazımızda şu an ki yasal düzenlemelerimize göre kaçak yapıların hukuki statüsünü belirteceğiz.

1950 sonrası dönemde Türkiye’de yaşanan hızlı kentleşme ve sanayileşme süreci, göç hareketlerinin de etkisiyle özellikle büyük kentlerimizde bulunan yapıların imar yasası dışında tamamen kaçak olarak ortaya çıkmasına neden olmuştur.  Sürekli olarak gündeme getirilen ve uygulamaya konan imar afları da bu tür yapıların artışını desteklemiştir. Çarpık şehirleşmenin en önemli nedenlerinden birisi olarak nitelendirilen imar affı, Cumhuriyet tarihinde ilk kez 1949 yılında gerçekleşmiştir. 5431 sayılı “Ruhsatsız yapıların yıkılmasına ve 2290 sayılı Belediye Yapı ve Yollar Kanunun 13. Maddesinin Değiştirilmesine Dair Kanun”dur. Bu kanunun 1. maddesinde ruhsatsız olan yapılara eğer imar planlarına uygun yapılmışsa cezalı ruhsat tanzimi, planlara aykırılıkların giderilemez ölçüde olması halinde ise yıkım uygulaması hükme bağlanmıştır. Bu kanun sonraki yıllardaki uygulamalara emsal teşkil etmiş kaçak yapıların artışını desteklemiştir.

Kaçak yapıları, “gecekondu” ve “imar mevzuatına aykırı yapı” olmak üzere iki gruba ayırabiliriz.  775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 2. maddesinde: “Bu kanunda sözü geçen Gecekondu deyimi ile, imar ve yapı işlerini düzenleyen mevzuata ve genel hükümlere bağlı kalınmaksızın, kendisine ait olmayan arazi veya arsalar üzerinde, sahibinin rızası alınmadan yapılan izinsiz yapılar kastedilmektedir.” denilmektedir. Yasadaki “kendisine ait olmayan arazi veya arsalar” ifadesi ile hazine, belediye, vakıflar vb. kamu arazileri ile şahıs arazileri kastedilmekte; bu arazileri işgal ederek yapılan izinsiz yapılar gecekondu olarak tanımlanmaktadır. Kaçak yapı ise; kendi mülkiyeti ya da hissesi üzerine imar mevzuatına aykırı olarak yapılan yapılardır. Bu haliyle bakıldığında; ülkemizde birçok yapının kaçak yapı ya da gecekondu olarak değerlendirilebileceği görülecektir. İmar mevzuatına aykırı kavramına değinmeden önce İmar Kanunun emredici niteliği üzerinde durmak istiyoruz.

Türkiye’de imar ve yapılaşma konularına ilişkin ilke ve esaslarını tanımlayan mevzuatın temelini oluşturan 3194 sayılı İmar Kanunu (İK) 1985 yılında yürürlüğe girmiştir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 1. maddesine göre; “ Bu kanun yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenmiştir. Kanunun ikinci maddesine göre: “Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapılar bu Kanun hükümlerine tabidir”.  Kanunun 3. maddesinde: “Bir saha, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılmaz”  şeklindeki hükümle bir yerin ancak imar mevzuatının öngördüğü esaslar doğrultusunda kullanılabileceği, dolayısıyla imar mevzuatının ve imar planının getirdiği esaslara uyulmasının zorunlu olduğu düzenlenmiştir.

Yukarıda da belirttiğimizi gibi kaçak yapı, kendi mülkiyeti ya da hissesi üzerine imar mevzuatına aykırı olarak yapılan yapılardır. Bu tanımdan imar mevzuatına aykırı yapı kavramının açıklanması gerekmektedir. 3290 Sayılı Kanun ile Bazı Maddeleri Değiştirilen ve Bazı Maddeler Eklenen 2981 Sayılı Kanunun Uygulanmasına Dair Yönetmeliğin 4. Maddesinde imar mevzuatına aykırı yapı: Ruhsatsız yapılar, ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına, kat nizamına, taban alanına, komşu mesafelerine, imar yoluna, ön çephe hattına, bina derinliğine, imar planı bölgeleme esaslarına aykırı olan, komşu parsele veya imar planlarında yol, yeşil alan, otopark gibi kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış alanlara tecavüz eden, kesin inşaat yasağı olan yerlere inşa edilen yapılar olarak tanımlanmaktadır. Biz bu yazımızda ruhsatsız, ruhsat ve eklerine aykırı yapılar, taşkın yapılar ve yıkılacak derecede tehlikeli yapılar üzerinde duracağız .

1- Ruhsatsız, Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılar

Kanunun 21. maddesine göre İmar Kanunu kapsamına giren bütün yapılar için belediye veya valilikten yapı ruhsat alınması zorunludur. Bu zorunluluğa uyulmadan yapılan yapı, ruhsatsız yapı niteliğindedir. Bu tür yapılar, inşaat halinde olabileceği gibi kullanılıyor da olabilir. Kısaca, ruhsatsız yapı, belediye veya valilikten izin alınmaksızın kendi arsa veya arazisi üzerinde yapılan yapılardır.

Yapı sahibi ruhsat alarak yapıya başlamış olsa bile, yapıyı imar hukukuna uygun olarak devam ettirmek zorundadır. Yapı sahibi, kendi arsa ve arazisi üzerinde yapı yapmak için yapı izni alınmış olmakla birlikte, izin ve eklerine uygun hareket etmeden yapı yapılmış veya yapıya devam ediliyorsa, buna ruhsat veya eklerine aykırı yapı denilir.

Yapı ruhsatı alındıktan sonra 2 yıl içinde inşaata başlanmalı ve inşaat 5 yıl içinde bitirilip yapı kullanma izin belgesinin alınması gerekmektedir. İnşasına 2 yıl içinde başlanmayan veya 5 yıl içinde tamamlanmayan veya tamamlanmasına rağmen yapı kullanma izin belgesi alınmayan yapıların yapı ruhsatı hükümsüz kalacaktır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması zorunludur (İK m. 29).  Bu zorunluluğa uyulmadığı takdirde bu tür yapılar da ruhsatsız yapı olarak değerlendirilecektir.

Yukarıda belirtilen ruhsatsız, ruhsat ve eklerine aykırı yapılan yapılara uygulanacak yaptırımlara geçmeden önce burada kısaca yapı kullanma izin belgesi üzerinde durmak istiyoruz. Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için yapı ruhsatını veren belediye veya valilik tarafından yapı kullanma izin ruhsatı  (iskân raporu) alınması gerekmektedir (İK m. 30). Yapı kullanma izni bir yapının tamamlanmış olduğunun yasal kanıtıdır. Yapı fiilen bitmiş olsa bile, yapı kullanma izni alınmadıkça yapı, imar hukuku açısından bitmiş sayılmaz. Yapı kullanma izni almanın diğer bir sonucu da yapının kent hizmetlerinden yararlanabilir hale gelmesidir. Kanunun ifadesiyle kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılar, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar. Ancak 4736 sayılı Kamu Kurum ve Kuruluşlarının Ürettikleri Mal ve Hizmet Tarifeleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 2. Maddesi ile İmar Kanunu’na geçici madde eklenmek suretiyle yapı kullanma izni almayan yapılara geçici olarak elektrik, su ve/veya telefon bağlanabileceği hükme bağlanmıştır . Söz konusu hüküm 3194 sayılı İmar Kanununun 31. maddesi ile çelişmektedir. Anılan madde hükmünde kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılamayacağı belirtilmesine rağmen, getirilen geçici madde ile bu hüküm işlevsizleştirilmiştir.

Yapı kullanma izni alınmadan yapıların kullanılması ya da kiraya verilmesi bir imar suçudur. Gerekli izin alınmadan kullanılan ya da kullanılmak üzere kiraya verilen yapı sahiplerinden, her daire ya da işyeri için para cezası verilir (İK m. 42).

Her yapının bir yapılış amacı vardır. Kullanma izni de bu amaçla verilir. Örneğin konut olarak kullanılan bir yapıya ancak içinde oturmak amacıyla kullanma izni verilir. Herhangi bir yapı, kullanma izni alındıktan sonra amacına aykırı olarak kullanılırsa o yapı imar hukukuna aykırı yapı statüsüne girer.

Yapı kullanma izin belgesi hakkındaki bu kısa açıklamadan sonra ruhsatsız,  ruhsat ve eklerine yapılara uygulanacak yaptırımlar konusundaki açıklamalarımıza geçebiliriz. Bu tür yapılar hakkında ne gibi işlemlere başvurulacağı İmar Kanunun 32. maddesinde düzenlenmektedir. Anılan hükme göre: “Bu Kanun hükümlerine göre ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulca (veya yeminli serbest mimarlık ve mühendislik bürosunca) tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine aşılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bu tebligatın bir nüshası da muhtara bırakılır.Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mühürün kaldırılmasını ister. Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir. Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir”.

Yıkım kararı yapının fiziksel ve ekonomik varlığının ortadan kaldırılmasına yönelik olduğundan en son aşamada verilmesi gerekir. İK. 32 hükmüne göre yıkım kararının alınmasından önce yukarıda belirtilen usuli işlemlerin yapılması gerekmektedir. Bu usule aykırı olarak yapılan tespit üzerine tesis edilen işlemler imar hukukuna aykırıdır. Danıştay’a göre, ruhsatsız yapı yapıldığının tutanakla tespit edilmesi, bu tutanakta inşaat durumunun tespitine yer verilmesi, yapı tatil zaptının yapı üzerine asılması ve bir nüshasısın muhtara bırakıldığına dair hususunun yer alması, dolayısıyla yıkım işleminin dayanağı tutanağın IK m. 32’de öngörülen hususları taşıması gerekir.

İzinsiz olarak yapılan yapılara yapılacak işlemlere belirlemek için, bu yapının, imar hukukuna, imar planı ve yönetmeliklerine uygun durumda bulunup bulunmamasına göre bir ayrım yapılmalıdır.

Ruhsat alınmadan yapımına başlanan, ancak imar hukukuna ve imar planına uygun olan yapılar yıktırılamaz . Bu nedenle, yıkıma konu yapının imar planı ve imar mevzuatı uyarınca izne bağlanıp bağlanmayacağının öncelikle araştırılması gerekir. İzne bağlanması imkânının bulunması halinde sahibine İK m. 32 hükmünce 1 aylık süre verilmesi ve cezalı harç alınması suretiyle bu tür yapıların ve ilavelerin imar hukukuna uygunluğu ve izne bağlanması mümkündür. Diğer bir deyişe imar hukukuna aykırı bulunmadıkça ruhsatsız olması yıkım sebebi değildir.

İzinsiz yapı imar hukukuna ve imar planlarına aykırı ise yapının imar hukukuna uygun hale getirilip imkânının bulunup bulunmadığına bakılır. Taşıyıcı unsurların niteliklerine zarar gelmeden düzeltilebilme imkanı varsa düzeltmelerin yapılması için yapı sahibine yeterli süre verilir. Bu süre içinde düzletmeler yapılırsa ve gerekli harçlar cezalı alınırsa yapıya izin verilir. Buna karşılık izinsiz yapı düzeltilemeyecek nitelikte veya imar hukukuna göre izin verilmeyecek yapılardan ise bu yapılar hakkında yıkım kararı verilir.

Yıkım konusunda karar almaya yetkili makam mücavir alanlar içerisinde belediye encümenine aittir; belediye ve mücavir alanlar dışında ise il encümenine aittir. Yıkım kararı almak büyükşehir belediyelerinin görevleri arasında değildir. Belediyelerde/ il özel idarelerinde söz konusu kararı encümen/ il encümeni yerine belediye meclisinin/valinin alması, kararı yetki unsuru açısından hukuka aykırı kılar.

Yapı sahibi, kendisine tanınan süre zarfında yapısını ruhsat ve eklerine uygun hale getirmezse, ilgili idarece yıkım kararı re’sen uygulanabilir. Bir aylık süre belediye veya valiliklerce yapı sahiplerine tanınması gereken sürenin üst sınırıdır.

Yıkım kararı gibi idarenin yaptığı işlemden menfaati ihlal edilenler, söz konusu işlemin için idari yargıda iptal davası açabilirler. İdari işleminin uygulanmasından dolayı bir zarar doğmuşsa, bu işlem nedeniyle zarar gören ilgililer idare mahkemelerinde tam yargı davası açarak, işlem ya da eylemin uygulanmasından dolayı uğradıkları zararın karşılanmasını talep edebilirler. Özel hükümlerin bulunmadığı durumlarda genel dava açma süresi 60 gündür.

2- Taşkın Yapılar

Taşkın yapılar, komşu parsele veya imar planlarında yol, yeşil alan, otopark gibi kamu hizmeti ve tesisleri için ayrılmış alanlara tecavüz eden, kesin inşaat yasağı olan yerlere yapılan yapılardır.

Taşkın yapı imar hukukuna uygun ya da yapılacak düzeltmelerle bu uygunluk sağlanabiliyorsa, taşınmazına tecavüz edilen malikin geçerli yasal onayı alındıktan sonra veya mülkiyet uyuşmazlığı yetkili mercice çözümlendikten sonra yapı sahibine izin geçerli belgelerin hazırlanması, düzeltmelere ilişkin işlemlerin yapılması için yeterli bir süre verilir. Belirlenen bu sürede tamamlanan belgelerle uygunluğu tespit edilen yapının devamına izin verilir. Buna karşılık taşkın yapı,  imar hukukuna aykırı düzeltilmesi mümkün değil ve de aslında izin verilemeyecek yapılardan ise tecavüz edilen taşınmazın malikinin muvafakati bulunsa bile bu tür yapılar hakkında yıkım hükümlerinin uygulanması gerekir.

2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanunun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun’un  9. Maddesine göre taşkın yapılar hakkında şu hüküm yer almaktadır:  “Arsa veya arazi sahibi ile üzerinde gecekondusu bulunan kişilerin anlaşmaları ve bu Kanunda yararlanmak için süresi içinde belediye veya valiliğe müracaat ettiklerinin tespiti halinde varsa ıslah imar planı yoksa binanın konumu dikkate alınarak ifrazen veya hisse olarak gecekondu sahibine devir, temlik ve adına tescil edilir. Arsa veya arazi sahibi, yerinin gecekondu sahibine devrini isterse müracaatı üzerine, mahkemece rayiç değer takdiri yaptırılarak bedelin ödenmesini talep edebilir. Gecekondu sahibi bu bedeli peşin veya anlaşmaları halinde taksitle öderse adına devir ve tescil yapılır. Gecekondu sahibi ödemeye yanaşmaz ise, arsa veya arazi sahibi Türk Medeni Kanunu’nun 723 uncu maddesinin son fıkrası gereğince işlem yapılmasını mahkemeden isteyebilir.

3- Yıkılacak Derecede Tehlikeli Yapılar

Yıkılacak derecede tehlikeli yapılar, başlangıçta imar mevzuatına aykırı değildir. Ancak, zaman içerisinde yapılar, bakımsızlık, tamirsizlik, deprem ve buna benzer sebeplerle fiziki ömürlerini tamamlar ve yıkılacak duruma gelirler. Bu durumlarından ötürü kamu güvenliğini tehdit ederler. Bu nedenle, yıkılacak derecede tehlikeli yapılar da imar mevzuatına aykırı yapılardan sayılır.

Yıkılacak derecede tehlikeli yapılar konusunda İmar Kanunun 39. maddesinde: “Bir kısmı veya tamamının yıkılacak derecede tehlikeli olduğu belediye veya valilik tarafından tespit edilen yapıların sahiplerine tehlike derecesine göre bunun izalesi için belediye veya valilikçe on gün içinde tebligat yapılır. Yapı sahibinin bulunmaması halinde binanın içindekilere tebligat yapılır. Onlar da bulunmazsa tebligat varakası tebliğ yerine kaim olmak üzere tehlikeli yapıya asılır ve keyfiyet muhtarla birlikte bir zabıtla tespit edilir. Tebligatı müteakip süresi içinde yapı sahibi tarafından tamir edilerek veya yıktırılarak tehlike ortadan kaldırılmazsa bu işler belediye veya valilikçe yapılır ve masrafı % 20 fazlası ile yapı sahibinden tahsil edilir” denilmektedir.

Danıştay eski tarihli kararlarında yıkılma tehlikesi olmayan veya esaslı bir onarımla tehlike arz etmeyecek duruma gelebilecek olan yapılar hakkında yıkım kararı verilemeyeceğine hükmetmiştir . Buna karşılık, yeni tarihli kararlarında yapının ancak esaslı bir onarımla tehlike arzetmeyecek duruma gelebileceği aksi takdirde yıkılma tehlikesine maruz bulunduğu anlaşılan yapıların yıkılacak derecede tehlike arzettiğinden bunların yıkılması gerektiğine karar verdiği görülmektedir.

Tehlike derecesine göre bunun giderilmesi için süresinde tebligat yapılmaması, ya da eksik yapılarak yıkım kararı verilmesi idarenin, hizmet kusuru nedeniyle sorumluluğuna yol açar.

Sonuç olarak; imar mevzuatına aykırı yapılar kaçak yapı niteliğindedir. Bu tür yapılar ruhsat alınmadan inşasına başlandığı veya ruhsat alınıp yapısına başlanmış olsa bile daha sora ruhsat ve eklerine aykırı yapılan tadilatlar nedeniyle kaçak yapı durumunda olabilir. Bu nitelikteki yapılar İmar Kanunun 32. maddesine göre imar mevzuatına uygun duruma getirilmedikçe yıkılacaktır. Burada değinilmesi gereken bir diğer hüküm ise İmar Kanunun 21. maddesidir. Anılan hükme göre “Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır”. Bu durumda yapısı imar mevzuatına aykırı olan yapı sahibi depreme karşı yapısını güçlendirmek istediği takdirde güçlendirme için ruhsat alamayacaktır. Bu tür yapıları imar afları ile yasal hale getirmek doğru değildir. Zira kaçak yapılara yasal statü kazandırmak çarpık kentleşmeye yol açacağı gibi sağlıksız ve güvenliksiz yapıların artışına neden olacaktır. 1999 yılında yaşanan Körfez depremi ve bu yıl Van’da meydana gelen deprem bunun en açık göstergesidir. Ancak beklenen deprem öncesinde bu sorunu görmezden gelip insanları kaderlerine rıza bırakmak da hakkaniyetle bağdaşmayacaktır. Bu nedenle bu tür yapılara geçici kullanım belgesi verilerek güçlendirme yapılabilmesinin önünün açılması olumlu bir gelişmedir. Ancak geçici kullanım belgesinin amacına ulaşması için bunun denetimi önem arz etmektedir. Zira bu denetim yapılmadığı takdirde kaçak yapılar yasal statüye kavuşmuş olacak fakat güçlendirme yapılmadığı takdirde olası bir depremde yaşanacak mağduriyetler daha da artacaktır.