Emlakçılara Kentsel Dönüşüm Tavsiyeleri,Tüyolar!

Emlakçılara Kentsel Dönüşüm Tavsiyeleri,Tüyolar! YAZAN: MAREMDER YÖNETIM KURULU BAŞKAN YARDIMCISI ALI BURUŞUK TARIH: NIS - 26 - 2013

Maremder kentsel dönüşümİnşaatçılar ve Emlakçılar için gayrimenkulde tapu ve kentsel dönüşümle ilgili kavramlar’ semineri 25.04.2013 Perşembe günü saat 15:00,Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü’nün Mecidiyeköy’deki binasında yapıldı.Seminere konuşmacı olarak Ramazan Karakurt, Av. İsmail Doruk, Av. Ali Yüksel katıldı. Emlakçıların ağırlıkta olduğu ,Maremder’inde destek verdiği seminer ilgiyle izlendi. ‘Kentsel Dönüşüm Yasası’nın getirdiği yeni düzenlemelerin irdelenmesi, devlet vatandaş arasında yasanın uygulamasında ortaya çıkacak fırsatlar ve risklerin değerlendirilmesi, uygulamacı kurumların mevcut tecrübelerin aktarılması’nın amaçlandığı seminerde 3.konuşmacı Avukat İsmail Dorukoldu. Emlakçılara seslenen ve kentsel dönüşümde nelere dikkat edilmesi gerektiğini söyleyen Av.İsmail Doruk bu konudaki deneyimlerini paylaştı. ‘Kentsel dönüşüm bölgelerinde çalışmak istiyorsanız imarından haberdar olmanız gerekir. ‘Riskli yapılar dediğimiz Kadıköy, Bakırköy, Bahçelievler gibi yerlerde tek parsel üzerinde yapımlık kat irtifaklı ve kat mülkiyetli binalardan kaynaklanan sorunlar var. ‘Herhangi bir apartmanda, bir parsel üzerinde, kat mülkiyeti yada kat irtifakı bulunan bina üzerinde binadakilerden herhangi birinin, üçte iki çoğunluk aranmadan, tek başına başvursa o binanın riskli yapı olduğunu tespit ettirdiği takdirde, otomatik olarak çevre bakanlığı tarafından o binanın yıkılması gerekiyor. Üçte iki bina yıkıldıktan sonra Üçte iki bina yıkıldıktan sonra, müteahhide verme aşamasında devreye giriyor. Üçte iki çoğunluk konusunda kapalı noktalar var. Bu kanunu Trabzon'lular çıkarmış! Maalesef bu kanunu Trabzon'luların çıkarmış olmasından kaynaklanıyor. Hukuki alt yapısı çok zayıf. Biz şimdi yoldan gidelim, eksiklik nerde olursa sonra düzeltiriz, gibi yaklaşımdan kaynaklanan zorluklar yaşanıyor. Bu kanun düzeltilmediği takdirde binlerce, on binlerce dava açılacak. Üçte iki çoğunluk işte burada gündeme gelecek. En büyük soru şerefiye ‘Burada en büyük sorunu şerefiye değerlerinde ortaya çıkacağını düşünüyorum. Çünkü üçte bir çoğunluk kabul ettiği halde şerefiye anlaşılamadığı için sıkıntılar var. Bunların hepsi mahkemede çözülecek ve yıllar alacak. Nehir ters akacak. Ben yaptım oldu, mantığı var biraz. Kentsel dönüşüm riskli alan Kentsel dönüşüm alanları ile ilgili konular riskli alana giriyor. Sizin ilgi duyacağınız ve para kazanacağınız alanların hiçbirinde riskli alan yok. Fikirtepe, ataşehir, kartal, bunların hiçbirinde kanunun aradığı manada alanda kalmamaktadır. Nerede kalıyor. Gaziosmanpaşa da, Plan notları bu işin Anayasası ‘1/ 5000’lik ve 1/1000 imar planlarını bilmemiz lazım. Belli bir plan sınırı içerisinde İBB tarafından çıkarılan planlardır. Bu planlarda detaya girildiği zaman ana detaylara bakmak gerekir. Plan sınırı içindeki bölgelerde bazı bölgeler konut, bazı bölgeler ticari alan,ticaret artı konut alanları… Ve bunların hepsi Plan notları adı altında, tabiri caizse o planının anayasası tabir ettiğimiz şeklinde bir düzenleme ile yazılır. Binliklerde o 5000’liğe uygun olarak detaylandırılır. Plan sınırı içindeki alanların ne olduğu görürsünüz. Ama binliklerde o parsellerin girişlerini çıkışlarını yapılabilecek, çekmelerin hepsini o binliklerde görürsünüz. 1000’likler 5000’binliklere aykırı olamaz. ‘Dolayısı ile bu kentsel dönüşüm bölgelerinde çalışacağınız zaman 1/ 5000’lik planı çok detaylı okumanızı tavsiye ederim. 1/ 5000 planda en önemli olarak daPlan notlarını okumanızı tavsiye ederim. Plan notlarını okumayı bilene servet var Eğer bu işi okumayı bilebilirseniz plan notundan servet kazanabileceğiniz maddeler görürsünüz ve göreceksiniz. Bilhassa şu anda imar yönetmeliğine konulmuş olan imar transfer hakkını iyi okursanız yeşil alanları, donatı olanlarını alım satımlarla ucuza alıyorsunuz imar transfer hakkını, imarı olan yere aktarırsanız, bire 3 bire 5 para kazanırsınız. Kazanmamızda gerekir, yaptığımız iş legal iş. Bunları bilmenizin yolu da Plan notlarını iyi okumanızdan geçer. İmar fonksiyonlarını bilmeniz gerekir ki yaptığınız işte başarılı olasınız. Mesela Sahra’da 3000 metre ve üzeri 2,5 emsal, ticaret alanlarında da 5000 m ve üstü 2,5 emsal, bu detayı bilmezseniz girdiğiniz yerden çıkmazın da çok zor olur. Plan notları bizim anayasamız. Bu anayasayı çok iyi okuyup oradan ekmek çıkarmamız lazım. Hepsinin başında lokasyon var ‘Bir de bu işlerin hepsinin başında lokasyon tespiti yapmanız gerekir. Lokasyon tespiti de şudur: Dağ başı ile ova bir değildir. Çukur ile tepe bir değildir. Yamaç bir değildir. Yamaçlara konut yaparsınız ama sırtlara iş yeri yaparsınız. Lokasyon da başarılı olmak işinde başarılı olmak demektir. Her zaman sırttan yol gitmiştir. Ve ticari alanlar orda gelişmiştir. İpek yolu gibidir. İyi bir lokasyon tespit ettiğinizde oranın binliğini ve beş binliğini incelemeniz lazım. Bunda da çok ciddi kazanımlarınız olur. Gecekondu alanları ‘Çalışacağınız kentsel dönüşüm alanları Gecekondu alanları olmalıdır. Gecekondualanları parsel bazlı alanlardır. Riskli yapılar dediğimiz kat mülkiyeti ve kat irtifakı olan daire sahipleri ile muhatap olacaksınız. Bir parsel üzerinde yapılacak olan yapıdan bahsediyoruz. Hedeflediğimiz kentsel dönüşüm alanlarında iseGecekondu bölgeleri olup her yapının ayrı bir parseli vardır. Malikler neye dikkat eder? ‘Bu belgedeki insanların en büyük çekincelerin 1. oran, 2.inşaat sözleşmesindenet brüt kavramları, ve 3. de en az oran kadar değerli kira. Kira bedeli çok ciddi en az oran kadar dikkat ediliyor. Satış vaadi sihirli kelime Bu bölgelerde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak için ön protokole ve ön sözleşmeye girmeyin. İşin bitiren tek şey kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Burada kat karşılığı inşaat sözleşmesi önemli değil, önemli olan burada sihirli kelime satış vaadidir. Satış vaadi olduğu için kat karşılığı inşaat sözleşmeleri değerlidir. Tek başına değerli değildir. Eser sözleşmesidir. Hukukta yazılı olarak yapılabilir, yazısız da yapılabilir. Başına satış vaadi koyduğunuz anda müteahhit oranın yarısının sahibi oluyor. Ve geri dönüşü olmaz. Satış vaadinin geri dönüşü olmaz. Tapu şerh verirsiniz sözleşmeden doğan yükümlülükleri yerine getirdiğinde mecburen tapunun size tescili gerekir. Ya rızaen ya da mahkeme yolu ile. Satış vaadinin geçersiz hale gelmesi mümkün değildir. Satış vaadi olmadığında bir hak sahibi olamazsınız. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde dikkat edilmesi gereken en önemli noktalardan biri bölüşüm oranladır. Müteahhitler net yüzde elliye brüt daireler veriyorlar. Net ile brüt kavramını karıştırıyorlar. Açık bir şekilde müteahhit kendi lehine yazmadıktan sonra sözleşme arsa sahibi lehinedir. Uyanıklık yapıyorum derken günün sonunda ciddi hukuki yanlışlara düşebilir. Yüzde ellinin karşılığı daire sahibine brüt verilecek diye yazmazsanız burada ne kadar alan kazanırsanız kazanın yüzde ellisini arsa sahibi yüzde ellisini müteahhide vermeniz gerekir. Kat irtifakı kurulurken ben bunu brütten veririm diyen müteahhit karşı tarafı kandırırım derse ama kandıramadıklarında ters köşeye yatar. Onun için net ve brüt kavramlarını iyi bilmek gerekir. Satış vaadini noterden yapıp diğerlerini kendi aranızda düzenleyebilirsiz. Açık bıraktığınız her nokta farklı bir şekilde doldurulabilir. Arsa sahiplerinin kendi aralarındaki paylaşım çok sıkıntılı. Kentsel dönüşüme müteahhit girmekten korkuyor, girdiği zaman nasıl çıkacağından korkuyor. Arsa sahipleri nasıl olacağını bilmiyor. Hangi maddelerde tıkanacaklarını bilmiyorlar. Yapanlar kör düğüm döğüşü şeklinde yapıyorlar. Eksik gedik çok şeyler var.’ Dedi Kaynak : http://www.maremder.org/emlakcilara-kentsel-donusum-tavsiyelerituyolar/ Türkiye Büyük Millet Meclisi: Gayrimenkul danışmanlarının kanuni hakları, AB standartlarında olsun