Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel Dönüşüm 

16 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6306 Sayılı "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi" hakkında kanun ile kamuoyunda bilinen adı ile Kentsel Dönüşüm süreci resmen başladı. Bu güne kadar yapılanları ve önceleriyle birlikte düşündüğümüzde, sürecin en az 15-20 yıllık bir dönemi etkileyeceğini söyleyebiliriz.

Peki sürekli konuşulan ama hakkında çok fazla da şey bilmediğimiz Kentsel Dönüşüm Nedir? ve Neden bu kadar önemlidir?

Kentsel dönüşüm, kentteki sorunlu alanların belirlenip, sağlıklı ve de yaşanılabilir hale getirilmesi amacı ile yeniden yapma veya sağlıklı hale getirmek için uygulama yapılması anlamına geliyor. Kısaca kentsel dönüşüm kentin dokusunu bozan sorunların giderilmesi anlamına geliyor.

Bu şekilde de kaçak yapılaşmanın önüne geçilmesi, depreme dayanıklı olmayan, ekonomik ömrünü doldurmuş binaların yeniden yapılarak olası doğal afetler sonucu oluşacak zararların en aza indirilmesi, yani kısaca yaşanabilir şartlarda kentler oluşturmak amaçlanmaktadır.

Binanın riskli olup olmadığı nasıl anlaşılır?

Bir binanın riskli olup olmadığı 6/3/2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan "Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik" hükümlerine göre tespit ediliyor. Yapının ekonomik ömrünü tamamlamış olduğunun, depremde yıkılacak veya ağır hasarının çok olduğunun risk tespit kuruluşlarına tespit ettirilmesi ve alınacak risk raporu ile anlaşılır.

Binanın risk tespitinde çoğunluk şartı aranır mı?

Hayır aranmaz. 6306 sayılı Kanun'un 3. maddesinin 1. fıkrası ve Uygulama Yönetmeliği'nin 7. maddesi uyarınca; "Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir." Herhangi bir daire, dükkan ve arsa payı sahibi bu başvuruyu tek başına yapabiliyor.

Başvuru üzerine teknik inceleme yapan lisanslı şirket, deprem risk raporu hazırlıyor. Eğer raporda bina riskli çıkarsa lisanslı şirket, raporu bakanlığa onay için gönderiyor. Bakanlık onayından sonra binada oturan herkese binanın riskli olduğuna ve bununla ilgili kararın bir an önce verilmesi gerektiğine dair bir yazı gönderiliyor. Böylece binadaki bütün vatandaşlar bilgilendirilmiş oluyor.

Vatandaşların binanın risk raporuna itiraz hakkı var mı?

Vatandaşların binanın risk raporuna itiraz hakkı var. Herhangi bir itiraz durumunda bakanlığın içinde kurulan itiraz komisyonu hızlı bir şekilde toplanarak deprem risk raporunun doğru olup olmadığıyla ilgili bir karar veriyor. Eğer raporun içeriği doğruysa yani söz konusu bina risk altında ise binanın riskli olduğu tescilli olarak tapuya işleniyor.

İtiraz Komisyonu itirazın reddine karar verdiğinde artık binanız bakanlıkça riskli bina olarak kesin olarak tescillenir ve tüm kat maliklerine resmi bilgilendirme yazısı gönderilir. Bu yazının kat maliklere ulaşması ile 60 gün içinde binanızı nasıl yapacağınıza, kime yaptıracağınıza karar vereceğiniz Bina Ortak Karar Protokolünü hazırlamanız ve Bakanlığa bildirmeniz gerekmektedir.

Bina ortak karar protokolü nedir?

Bina riskli ilan edildikten sonra, artık o arsa üzerinde yok sayılıyor. Diyelim ki 10 daireli bir bina riskli ilan edildi. O binanın sahibi olan 10 kişi artık arsa sahibi ve o arsanın ne yapılacağına o kişiler karar vermeli. İstenilirse arsa olarak satılabilir ya da oraya bir bina yaptırılabilir. Eğer bina yaptırılmaya karar verilirse bina ortak karar protokolünde binanın kime, hangi koşullarda ve hangi dağılımda yaptırılacağı belirtilmeli. Örneğin, bina yıkılmadan önce 2. katta 4 numaralı dairede oturuyordunuz. Yeni yapılan binada da aynı yerde oturabilmeniz için bunu bina ortak karar protokolüne eklemeniz gerekiyor.

Bina ortak karar protokolü binadaki kat malikleri tarafından arsadaki hisse oranları göz önüne alınarak 2/3 çoğunlukla karara bağlanır. Bu karar alındıktan sonra mutlaka bakanlığa onaylatılması lazım. Çünkü bakanlık söz konusu bina ile ilgili alınan kararı bilmek istiyor.

Bina ortak karar protokolü gelen binaya gelen son yazıdan sonra protokol metni en geç 60 gün içinde bakanlığa verilmeli. Aksi bir durumda bakanlık kolluk kuvvetleriyle söz konusu binayı yıkıp arsaya dönüştürecektir.

Kentsel dönüşüm kapsamına giren yapı için 2/3 çoğunluk neler yapabilir?

Kentsel dönüşüm kapsamına giren riskli yapılar için hazırlanan 'bina ortak karar protokolü' hazırlanır. Bu protokolde 2/3 çoğunlukla binanın nasıl yapılacağına karar verir.2/3 çoğunlukla bina arsa olarak satılabilir, yeniden bina yapılabilir, müteahhit seçimi yapılabilir ve yeniden dağılıma karar verilebilir. Yani binanın yeniden yapımına kadar bütün kararlar alınabilir.

2/3 çoğunluk bunlara karar verebildiği gibi 1/3 çoğunluk da itiraz edebilir. 1/3 çoğunluk hakları verilmesine rağmen hala itiraz ederse 2/3 çoğunluk, bakanlığa başvurup 1/3 çoğunluğun dairelerini kendileri için talep edebilir.

Diyelim ki 1/3 çoğunluk iki daire sahibi, lisanslı şirket o iki dairenin gayrimenkul değerlendirmesini yapıyor. Daha sonra o belirlenen rakam sadece 2/3 çoğunluğun katıldığı kapalı bir oturumla açık arttırmayla satılıyor. Diyelim ki 2/3 çoğunluktan bir kişi bir daireyi aldı, kalan diğer daireyi ise kimse almadı. Devlet bu noktada devreye giriyor ve o daireyi tapudaki değerinden satın alıyor. Böylece o binanın hisse oranı yüzde yüze tamamlanmış oluyor. En son aşamada binanın nasıl yenileneceği ile ilgili karar veriliyor.