Kentsel Dönüşüm Kaynak : Lebib Yalkın Mevzuat Dergisi Temmuz 2013

1. Konu

Sosyal hayatımızın önemli bir parçası haline gelen kentsel dönüşüm, konut stokunun yenilenmesini sağlayan değişik yöntemlerle gerçekleşmektedir.

Gayrimenkul sahipleriyle inşaat firmaları arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ya da 6306 sayılı Kanun uygulaması ile ilgili uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir husus, gayrimenkul üzerinde mevcut konut ya da işyerleri için taşınma bedeli ve inşaat süresince her ay belirlenen tutarda tazminat ya da kira yardımı adıyla ödeme yapılmasıdır.

Yazımızda kat karşılığı inşaat yapılan gayrimenkul üzerinde mevcut konut ya da işyerleri için taşınma bedeli ve inşaat süresince her ay belirlenen tutarda tazminat ya da kira yardımı adıyla yapılan ödemelerin elde eden yönünden bir gelir unsuru olup olmayacağı ve ne şekilde vergilendirileceği konusu değerlendirilecektir.

2.Kentsel Dönüşüm Sözleşmelerinin Niteliği

Yazının konusu olan ödeme, arsa ya da kaliteli standartlara sahip olmayan konut sahipleriyle inşaat firmaları arasında yapılan bir sözleşmeye dayanarak inşaat süresince her ay belirlenen tutarda yapılan bir ödemedir. Yapılan anlaşmalara göre inşaat süresinin uzaması durumunda tazminat ya da kira yardımı ödemesi sürmektedir. Yapılan ödemenin bir gelir unsuru olarak değerlendirilip değerlendirilmeyeceği konusunda karar verebilmek için, öncelikle ödemeye dayanak oluşturan sözleşmenin tüm unsurlarıyla irdelenmesi gereklidir.

2.1. Sözleşmenin Ve Karşılıklı Edimlerin Niteliği

Kentsel dönüşüm nedeniyle inşaat firmaları ile gayrimenkul sahipleri arasında yapılan sözleşmeler, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da arsa karşılığı kat yapım sözleşmesi olarak isimlendirilir. Bu sözleşmelerde gayrimenkul sahibi ile inşaatı yapacak yüklenici inşaat firması arasında, işin yapılmasına dair karşılıklı iradeler yer alır. Genel olarak inşaat sözleşmeleri şekle tabi değildir. Ancak, şekle bağlı olmaksızın yapılan sözleşmenin varlığında uyuşmazlık çıktığı takdirde, sözleşmenin varlığını iddia eden taraf iddiasını ispatlamak zorundadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici inşaat firması, mali riski üstlenerek yapacağı inşaatın bir bölümünü arsa sahibine vermeyi, arsa sahibi de üzerine inşaat yapılacak arsanın belli bir payını tapuda müteahhide devretmeyi taahhüt etmektedir. Sözleşme bu özelliğine göre, yüklenici inşaat firması yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içerdiği için, hem inşaat yapma, hem satış vaadi sözleşmelerini bünyesinde birleştiren özel bir tiptir.

Kentsel dönüşüm nedeniyle gayrimenkul sahibinin kullanmakta olduğu bir konutun yıkılması ve bu kişinin inşaat süresince kendi konutundan mahrum kalması söz konusu ise gayrimenkul sahibine inşaat süresi boyunca belirlenen bir tutarın ödenmesi de düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yer almaktadır. Bu husus kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ana unsuru değil, bir tali unsurudur. Konutu yıkılacak olan gayrimenkul sahibine ödenecek tutar kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde “kira bedeli”, “kira yardımı”, “kira tazminatı” ya da “tazminat” olarak farklı şekillerde isimlendirilmiş olabilir. Farklı isimlendirme, yapılan ödemenin niteliğini değiştirmemektedir. Ödemenin yapılış nedeni, ödenen tutarın niteliğini de belirleyecektir.

Kentsel dönüşüm nedeniyle inşaat firmaları ile gayrimenkul sahipleri arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde gayrimenkul sahibi ile inşaatı yapacak yüklenici inşaat firması arasında karşılıklı edimler yer almaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici inşaat firması, mali riski üstlenerek gösterilen yerde anlaşmaya vardıkları projeye uygun bir inşaat yapmayı taahhüt etmektedir. Yüklenicinin en önemli edimi, inşaatı sonuçlandırmaktır. İnşaatı tamamlamak edimi yüklenicinin sadece üçüncü kişilere karşı değil aynı zamanda kendisine karşı da yükümlülüğüdür. İnşaatın mali yükünü yüklenici karşılamaktadır. İnşaatın tamamlanmasından sonra yüklenicinin ikinci ve sözleşmeden kaynaklanan edimini gerçekleştirmesi gereklidir. Bu da tamamladığı inşaatın sözleşmede belirlenmiş olan bölümünü arsa sahibine vermektir.

Yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerinden bir başkası da gayrimenkul sahibinin inşaat süresince kendi konutundan mahrum kalması nedeniyle gayrimenkul sahibine inşaat süresi boyunca belirlenen bir tutarın ödenmesidir. Konutu yıkılacak olan gayrimenkul sahibine ödenecek tutar her ay ödenecek tutar yanında taşınma aşamasında ödenecek taşınma bedelini de içerebilmektedir. Yüklenici, gayrimenkulü mevcut haliyle kullanmamakta, varsa üzerindeki yapıyı yıkarak gayrimenkul üzerinde projeye uygun bir inşaat yapmaktadır. Bu nedenle yüklenicinin gayrimenkul üzerinde bulunan her bağımsız konut için belli bir tutarı taşınma bedeli ya da mahrumiyet bedeli gibi isimlerle ödemesi kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin yaygın kullanılan bir unsuru değildir. Bu edim kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ana unsuru değil, bir tali unsuru olarak özellikle kentsel dönüşüm uygulamaları nedeniyle, üzerinde fiilen oturulmakta olan gayrimenkullerin kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu edilmesi nedeniyle yaygın şekilde uygulanmaya başlanmıştır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin gayrimenkul sahibine yüklediği edim de üzerine inşaat yapılacak gayrimenkulü inşaata hazır halde bulundurmak ve inşaat sonrasında belli bir payını tapuda müteahhide devretmektir. İnşaata hazır halde bulundurmak gayrimenkulün yükleniciye kiralanması ya da kullandırılması anlamına gelmemektedir. Hazır bulundurmak karşılığında yüklenicinin yaptığı bir ödeme söz konusu değildir. Bu nedenle inşaata hazır bulundurma ediminin bir karşılığı yoktur.

2.2. Tarafların Ödemeye Verdikleri İsim

Kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaat süresi boyunca gayrimenkul sahibine her ay bir ödeme yapılacağına ilişkin ifadeler bulunmaktadır. Konutu dönüşüme tabi tutulmak üzere yıkılacak olan gayrimenkul sahibine ödenecek tutar kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde “kira bedeli”, “kira yardımı”, “kira tazminatı”, “tazminat” ya da “mahrumiyet bedeli” gibi farklı şekillerde isimlendirilmiş olabilir. Farklı isimlendirme, yapılan ödemenin niteliğini değiştirmemektedir. Ödemenin yapılış nedeni, ödenen tutarın niteliğini de belirleyecektir.

Yapılan ödemeye sıkça verilen isim, yanlış kullanımlardan da kaynaklanarak “kira bedeli”dir. Bu nedenle öncelikle ödenen tutarda kira ilişkisi olup olmadığının irdelenmesinde yarar vardır. Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşmedir. Kira sözleşmesine göre kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla, kiracı ise kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür.

Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşmedir. Kira sözleşmesine göre kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla, kiracı ise kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Kira sözleşmesinde amaç, kiralanan şeyi belli bir süre kullanmak, ondan yararlanmak ve kira süresi sonunda geri vermektir. Kiralanan şeyin süre sonunda geri verilmesi koşulu nedeniyle tüketilen şeyler genellikle kira sözleşmesine konu olamaz. Başka bir amaç için menkul ya da gayrimenkulün başkasının kullanımına bırakılmış olması o şeyin kiralandığı anlamına gelmemelidir. Örneğin tamir için 10 gün boyunca servise bırakılan taşıt, bu süre boyunca kiralanmış kabul edilemez. Bırakılmış olmak kiralamanın tek başına göstergesi olamaz, kiralama iradesinin ve buna uygun kullanımın da olması gerekir. Bu anlamda bakıldığında kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin gereği olarak gayrimenkulün yüklenici inşaat firmasına teslim edilmiş olmasının kiralama olarak kabulü mümkün görülmemektedir. Taraflar arasında yapılan sözleşmelerde kiralama iradesi değil, gayrimenkulün inşaat yapılması için terkedilmesi ve yapım sonrasında kat edinim iradesi vardır.

Hazırlanan örnek bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taşınmaz zilyetliğinin devredildiği tarihten başlamak ve sözleşme gereği fiili teslimin yapılacağı tarihe kadar devam etmek üzere her bir bağımsız bölüme karşılık aylık net xxx TL tutarında “mahrumiyet bedeli” ödeneceği ifadesi bulunmaktadır. Aynı tip sözleşmede ayrıca, bağımsız bölümün boşaltılması nedeniyle xxx TL ve inşaat sonrasında yeni bağımsız bölümün tesliminde xxx TL olarak taşınma masrafı ödeneceği ifadesi yer almaktadır. Yukarıda sözü edilen iki ödeme de sözleşmenin imzalandığı anda mevcut olan bağımsız bölüm sayısı esas alınarak, her bölüm için bölüme sahip kişiler müteselsil alacaklı kabul edilerek bu kişilerden birisine yapılmaktadır. Sözleşmede mahrumiyet bedeli ödemesinin her ay hangi tarihlerde yapılacağı, mahrumiyet ve taşınma bedeli ödemeleri için yüklenici inşaat firmasının banka teminat mektubu vereceği ve teminatın ne şekilde çözüleceği hususlarında da ayrıntılı düzenlemeler bulunmaktadır.

Örnek sözleşme, gayrimenkul sahibine yapılacak ödemenin ödenme nedenini sanırız ki tartışmaya yer bırakmayacak şekilde ortaya koymaktadır. Bu ödeme, yıkılacak olan bağımsız bölümü terk etmenin karşılığı olarak ödenmektedir. Kentsel dönüşüme tabi tutulan bölgede genellikle imara uygun olmayan konutlar bulunduğu için her gayrimenkul üzerinde mevcut ve yıkılacak olan bağımsız bölüm sayısına göre ödeme yapılmaktadır. Üzerinde yıkılacak bir bağımsız oturma alanı bulunmayan örneğin sahibi tarafından otopark ya da halı yıkama gibi amaçlarla kullanılmakta olan gayrimenkul sahibine genellikle aylık ödeme yapılmamaktadır.

3.Gayrimenkul Sahibine Yapılan Ödemeler Vergiye Tabi Bir Gelir midir?

Ticari ve zirai kazançları bir kenara bırakırsak gayrimenkul aracılığıyla elde edilebilecek bir gelirin “kira geliri”, “değer artış kazancı” ya da “arızi kazanç” olarak değerlendirilmesi olasıdır. Kentsel dönüşüm kapsamında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin gereği olarak inşaat süresi boyunca gayrimenkul sahibine her ay yapılan ödemelerin vergiye tabi bir gelir olup olmadığının belirlenmesi için bu gelir unsurlarının kısaca açıklanarak elde edilen ödeme tutarının bu kazançlar bakımından değerlendirilmesi gereklidir.

3.1. Kira Geliri Vergilendirilmesi Yönünden Değerlendirme

Gelir Vergisi Kanununda belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” olarak ifade edilmektedir ve belli koşullarda gelir vergisine tabi tutulmaktadır. Gayrimenkul sermaye iradının mükellefi, kira gelirine konu mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleridir. Kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir. Kiraya verilen işyerlerinde miktar sınırlaması olmaksızın, konutlarda ise her konut için 500 TL ve üzerinde kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerin banka, benzeri finans kurumları veya posta idareleri aracılığıyla belgelendirilmesi zorunludur. Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, “emsal kira bedeli” esas alınır. Buna göre; gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması ya da kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanacaktır. Bina ya da arazi için kira takdiri veya tespiti yapılmamışsa emsal kira bedeli, emlak vergisi değerinin % 5′idir. Gelir Vergisi Kanunu’nun 21′inci maddesine göre, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen 2012 yılı için 3.000 TL hasılat gelir vergisinden müstesnadır. Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının (2012 yılı için istisna tutarı 3.000 TL) altında kira geliri elde etmesi halinde vergi dairesinde mükellefiyet kaydı açtırmasına ve beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır. İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi halinde ise yıllık beyanname ile beyan edilen kira gelirinden istisna tutarının düşülmesi gerekmektedir. Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde, istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır. Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için istisna ayrı ayrı uygulanacaktır.

Kentsel dönüşüm kapsamında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin gereği olarak inşaat süresi boyunca gayrimenkul sahibine her ay yapılan ödemenin kira bedeli olup olmadığı incelendiğinde bazı yönlerden kiraya benzemekle birlikte bunun kira bedeli olmadığı anlaşılmaktadır. Ödemenin her ay gerçekleşmesi ve “kira bedeli”, “kira yardımı” ya da “kira tazminatı” gibi isimlendirilmesi nedeniyle kiralama olduğu düşünülebilir. Oysa kiralamanın asıl unsurları olan kiralanan şeyin kullanımı ve kira süresi sonrasında geri verilmesi gibi unsurların bulunmadığı dikkate alındığında bu ödemelerin kiralamadan kaynaklandığını söylemek mümkün değildir. Taraflar arasında düzenlenen sözleşme de kira sözleşmesi değil, kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesidir. Bu sözleşmenin tali unsurlarından olan aylık mahrumiyet ödemelerinin kira bedeli olarak kabul edilmesi mümkün değildir.

Bu nedenle, kentsel dönüşüm alanlarında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin gereği olarak gayrimenkul sahibine inşaat süresi boyunca her ay yapılan ödemelerin kira geliri olarak kabul edilemeyeceği ve bununla ilgili kira geliri beyanında bulunulmasının gerekmediği; ayrıca ödeyen tarafından da bu ödemeler nedeniyle vergi kesintisi (stopaj) yapılmayacağı anlaşılmaktadır.

3.2. Arızi Kazanç Vergilendirilmesi Yönünden Değerlendirme

GVK’nın 82′nci maddesine göre gayrimenkullerin tahliyesi veya kiracılık hakkının devri karşılığında alınan tazminatlar ile peştemallıklar “arızi kazanç” olarak vergilendirilir. Bu şekilde elde edilen kazancın 2012 yılı için 20.000 Türk Liralık kısmı gelir vergisinden müstesnadır. Gayrimenkullerin tahliyesi veya kiracılık hakkının devri karşılığında elde edilen hâsılattan tevsik edilmek kaydıyla yapılan giderler indirilir.

Kentsel dönüşüm kapsamında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin gereği olarak gayrimenkul üzerinde kullanılmakta olan her konut ya da dükkân için yapılan taşınma bedeli ödemeleri, yüklenici bakımından inşaatın arsa maliyeti içerisinde yer almaktadır. Yüklenici, inşaat maliyetlerini hesaplarken gayrimenkul sahibine yaptığı taşınma bedeli ödemelerini de dikkate almaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince üzerinde kullanılmakta olan konut ya da dükkân bulunan gayrimenkullerin tahliyesi için ödenen tutarın elde eden bakımından bir gelir oluşturup oluşturmadığı konusunda vergi idaresinin görüşü nettir. İdare, bu tür ödemelerin GVK’nın 82′nci maddesine göre “arızi kazanç” olarak vergilendirileceği görüşündedir. Bu görüş doğrultusunda taşınma bedeli adıyla ödenen tutarın 2012 yılı için 20.000 TL’nı aşmaması durumunda istisna hükmü nedeniyle beyan edilmesi ve vergi ödenmesi söz konusu olmayacaktır.

Ancak, GVK’nın 82′nci maddesinde yer alan ve gayrimenkullerin tahliyesi için yapılan ödemeler, bir çeşit hava parası olarak adlandırılabilecek ödemelerdir. Gayrimenkulün mevcut kullanıcısının kendisinden sonraki kullanıcıdan aldığı bir hava parasıdır. Konumuz olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tahliye edilecek gayrimenkullerin sahiplerine ödenen taşınma parası ise, tahliyeden sonraki kullanıcı tarafından ödenen bir hava parası değildir. Tahliye edilen gayrimenkulün kullanım değeri olduğu söylenemez. Bu nedenle kullanım değeri olan bir gayrimenkulün tahliye edilmesinden kaynaklanan bir hava parası ödenmesi söz konusu değildir. Bu durumda taşınma parası olarak ödenen tutarın arızi kazanç olarak kabul edilemeyeceği düşünülmektedir.

Yüklenici bakımından maliyet olarak değerlendirilen taşınma bedelinin, gayrimenkul sahibi bakımından hasılat unsuru olarak değerlendirilmesi gerektiği düşünülmektedir. Gayrimenkul sahibine yapılan taşınma bedeli ödemelerinin bir kazanç olarak vergilenmesi, bir kazancın oluşması durumunda söz konusu olacaktır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle edinilen gayrimenkul, 5 yıl içerisinde elden çıkarıldığı takdirde gayrimenkulün edinim değeri ile elde edilen hasılat arasındaki fark değer artış kazancı olarak vergilenecektir. Bu farkın hesaplanmasında, taşınma bedeli ödemeleri de gayrimenkulün edinim değeri içerisinde hesaplanmalıdır.

3.3. Değer Artış Kazancı Vergilendirilmesi Yönünden Değerlendirme

GVK’nın mükerrer 80′inci maddesine göre arazi ve binaların iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergiye tabidir. Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında elde edilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların toplamının (edinim değeri) indirilmesi suretiyle bulunur. 2012 yılı içerisinde elde edilen 8.800 TL tutarındaki değer artış kazancı gelir vergisinden istisnadır.

Arsa karşılığında bağımsız konut alınması işleminde, arsanın müteahhide teslim edilmesi ile bağımsız konutun arsa sahibine teslim edilmesi olmak üzere iki ayrı teslim söz konusudur. Arsa teslimi, GVK’nın mükerrer 80′inci maddesinde öngörülen şartları taşıdığı takdirde değer artış kazancı olarak vergiye tabi olacaktır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle edinilen gayrimenkullerde edinim tarihi konusunda, vergi idaresi ile bazı yargı kararlarında farklı yaklaşımlar olduğu bir tarafa bırakılırsa arsa karşılığında alınan bağımsız konutlar bakımından iktisap tarihi, tapuya tescil tarihidir. Ancak, konutun tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına başlandığı teslim tutanağı, su, elektrik, telefon ya da doğalgaz faturası ve benzeri belgelerle kanıtlanabildiği takdirde bu tarih iktisap tarihi olarak kabul edilecektir. Buna göre, arsa karşılığı edinilen bağımsız konut ya da konutların iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde satılması durumunda elde edilen kazanç, değer artış kazancı olarak vergiye tabi olacaktır.

Kentsel dönüşüm kapsamında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin gereği olarak gayrimenkul sahibine inşaat süresi boyunca her ay yapılan ödemeler yüklenici bakımından inşaatın arsa maliyeti içerisinde yer almaktadır. Yüklenici, inşaat maliyetlerini hesaplarken gayrimenkul sahibine yaptığı bu tür ödemeleri de dikkate alacaktır. Bu durumda, gayrimenkul sahibinin elde ettiği bağımsız konutun edinim değerinin kendisine yapılan ödemeleri de kapsaması gerekir. Yüklenici bakımından maliyet olarak değerlendirilen tutar, gayrimenkul sahibi bakımından hasılat unsuru olmalıdır. Gayrimenkul sahibine yapılan bu ödemelerin bir kazanç olarak vergilenmesi, bir kazancın elde edilmesiyle mümkün olacaktır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle edinilen gayrimenkul, 5 yıl içerisinde elden çıkarıldığı takdirde gayrimenkulün edinim değeri ile elde edilen hasılat arasındaki fark değer artış kazancı olarak vergilenecektir. Bu farkın hesaplanmasında gayrimenkulün edinim değeri içerisinde her ay yapılan kira ödemeleri de dikkate alınacaktır.

4.Sonuç

Gayrimenkul sahipleriyle inşaat firmaları arasında yapılan sözleşmelere göre inşaat için terk edilen konut ya da işyeri sahiplerinin inşaat süresi boyunca inşaat firmasından “tazminat” ya da “kira yardımı” adıyla her ay elde ettikleri tutarın elde eden yönünden bir gelir unsuru olup olmayacağı ve ne şekilde vergilendirileceği konusunda değerlendirmeler yukarıda yapılmıştır. Bu değerlendirmelere göre,

1- Kentsel dönüşüm alanlarında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin gereği olarak gayrimenkul sahibine inşaat süresi boyunca her ay yapılan ödemelerin kira geliri olmadığı ve bununla ilgili kira geliri beyanında bulunulmasının gerekmediği ve ödeyen tarafından vergi kesintisi (stopaj) yapılmayacağı,

2- Bu tutarın gayrimenkul sahibinin elde ettiği bağımsız konutun edinim değerine dahil olduğu, yüklenici bakımından maliyet unsuru olan tutarın gayrimenkul sahibi bakımından hasılat unsuru olması gerektiği ve bu ödemelerin “değer artış kazancı” olarak vergilenmesinin ancak bu hasılatın kazanca dönüşmesiyle mümkün olacağı,

3- Öte yandan vergi idaresi, üzerinde kullanılmakta olan konut ya da dükkân bulunan gayrimenkullerin tahliyesi için yüklenici tarafından taşınma bedeli adıyla ödenen tutarın GVK’nın 82′nci maddesine göre “arızi kazanç” olarak vergilendirileceği görüşünde olmakla birlikte, yüklenici bakımından maliyet olarak değerlendirilen bu ödemelerin gayrimenkul sahibi bakımından hasılat unsuru olması gerektiği ve bu ödemelerin de “değer artış kazancı” olarak vergilendirilmesi gerektiği,

4- Bu çerçevede kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle edinilen gayrimenkulün 5 yıl içerisinde elden çıkarılması durumunda gayrimenkulün edinim değeri ile elde edilen hasılat arasındaki farkın değer artış kazancı olarak vergilenirken her ay elde edilen kira ödemeleri ile taşınma bedeli tutarının edinim değerine dahil edilmesi gerektiği, düşünülmektedir.

Bu Makale Lebib Yalkın Mevzuat Dergisi Temmuz 2013 Sayısında yayımlanmıştır.