KAT MÜLKİYETİ KANUNU

KANUN NO: 634

KAT MÜLKİYETİ KANUNU

Kabul Tarihi: 23 Haziran 1965

Resmi Gazete ile NeŞir ve İlânı: 2 Temmuz 1965 - Sayı: 12038

5.t. Düstur, c.4 - s.2932

BİRİNCİ BÖLÜM

GENEL HÜKÜMLER

A) KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI:

I - GENEL KURUL:

MADDE 1 - Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iŞ bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo 

gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve baŞlı baŞına kullanılmaya elveriŞli olanları üzerinde, o 

gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız 

mülkiyet hakları kurulabilir.

Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri 

üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki 

veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.

II - TARİFLER:

MADDE 2 - Bu kanuna göre :

a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul); yalnız esas yapı 

kısmına (Anayapı); anagayrimenkulün ayrı ayrı ve baŞlı baŞınakullanılmaya elveriŞli olup, bu 

Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyeti konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir 

bağımsız bölümün dıŞında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiŞ olan yerlere 

(Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka 

sahip olanlara (Kat maliki);

b) Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dıŞında kalıp, korunma ve ortaklaŞa kullanma veya 

faydalanmaya yarıyan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle paydaŞı 

bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı);

c) (DeğiŞik: 2814 - 13.4.1983) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere 

yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın 

maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına 

(kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi);d) Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet 

paylarına (Arsa payı);

e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede (SözleŞme);

denir.

III - KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ NİTELİĞİ:

MADDE 3 - Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir 

mülkiyettir.

(DeğiŞik 2. fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.1) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu 

olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre 

hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet 

esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin 

payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa 

paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye baŞvurabilir. Bağımsız bölümlerden her 

birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana 

gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiŞtirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır. 

(DeğiŞik üçüncü fıkra: 5912 - 23.6.2009 / m.1) Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeŞidi 

olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu 

Kanunda gösterilen Şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu iŞlem, arsa malikinin 

veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleŞtirilebilir.

IV - ORTAK YERLER:

MADDE 4 - Ortak yerlerin konusu sözleŞme ile belirtilebilir. AŞağıda yazılı yerler ve Şeyler 

bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, (Ek ibare: 5711 - 14.11.2007 / m.2) "taŞıyıcı sistemi oluŞturan 

kiriŞ, kolon ve perde duvarlar ile taŞıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar," bağımsız 

bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriŞ kapıları, antreler, 

merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lâvabolar, 

kapıcı daire veya odaları, genel çamaŞırlık ve çamaŞır kurutma yerleri, genel kömürlük ve 

ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm 

dıŞında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının 

genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dıŞındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile 

kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak Şebeke ve 

antenler; sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri,Yukarıda sayılanların dıŞında kalıp da, yine ortaklaŞa kullanma, korunma veya faydalanma 

için zaruri olan diğer yerler ve Şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

B) BAĞLANTILAR:

I - BAĞIMSIZ BÖLÜMLERLE ARSA PAYI ARASINDAKİ BAĞLANTI:

MADDE 5 - Kat mülkiyetinin baŞkasına devri veya miras yoliyle geçmesihalinde, ona bağlı 

arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetindenveya kat irtifakından ayrı olarak 

devredilemiyeceği gibi, miras yoliyle degeçmez ve baŞka bir hakla kayıtlanamaz.

Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamıŞ veya lehine kat irtifakıkurulmamıŞ arsa 

payı bırakılamaz.

Kat mülkiyetini kayıtlıyan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar.

Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaŞması mümkün olmıyan irtifaklar 

kurulamaz.

Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki 

sayfasına tescil veya ŞerhedilmiŞ olan haklar kat mülkiyetini de,kaide olarak arsa payı 

oranında, kendiliğinden kayıtlar.

II - BAĞIMSIZ BÖLÜMLERLE EKLENTİLER VE ORTAK YERLER ARASINDAKİ BAĞLANTI:

MADDE 6 - Bir bağımsız bölümün dıŞında olup, doğrudan doğruya o bölümetahsis edilmiŞ 

olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya susaati yuvaları, tuvalet gibi 

eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümünbütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, 

eklentilerin de tek baŞınamaliki olur. Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine 

kaydedilir vebunlardan anayapının oturduğu zeminin dıŞında kalanlar kadastro plânında 

veyatapu haritasında ayrıca gösterilir.

Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerininhaklariyle bağdaŞması 

mümkün olmıyan irtifaklar kurulamaz. Bağımsız bölümlerin baŞkasına devri, kayıtlanması 

veya kiralanması halinde,eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiŞ, kayıtlanmıŞ 

veyakiralanmıŞ olur.

C) ORTAKLIĞIN (İÜYUUN) GİDERİLMESİ VE ÖNCELİKLE SATINALMA (İÜF'A) HAKKI:

I - ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ:

MADDE 7 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkuldeortaklığın 

giderilmesi istenemez. Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dâva ve takip 

konusuolabilir; bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.

II - ÖNCELİKLE SATINALMA HAKKI:

MADDE 8 - (DeğiŞik 1. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Kat mülkiyeti kurulmuŞ bir gayrimenkulün 

bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmıŞ arsa payının satılması halinde 

diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur.Bir bağımsız bölümün paydaŞlarından birinin kendi payını baŞkasına satması halinde öteki 

paydaŞlar, öncelikle satınalma hakkını kullanabilirler.

SözleŞmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.

D) GENEL HÜKÜMLERİN UYGULANMA ALANI:

MADDE 9 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya katmalikleri 

arasındaki sözleŞmede veya yönetim plânında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, 

kat mülkiyetinden doğan anlaŞmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine 

göre karara bağlanır.

İKİNCİ BÖLÜM

KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ KURULMASI

A) GENEL KURAL:

MADDE 10 - Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.

Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün 

yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.

(DeğiŞik 3. fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.3) Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine 

bitiŞik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iŞ veya 

ticaret yeri gibi iktisadi açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı 

veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir 

tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değiŞiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin 

Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiŞ olması gereklidir. 

Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarıncaveya aŞağıdaki 

fıkraya göre verilen bir mahkeme hükmü ile yapılır.

Kat mülkiyetine konu olmaya elveriŞli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi 

dâvalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaŞmanın, kat mülkiyeti kurulması 

ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hâkim o gayrimenkulün 

mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve 

paylar denkleŞtirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar 

verebilir.

(Ek fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.3) Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya baŞka bir 

amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan 

yararlanan "bağımsız bölümlerin numaraları" yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil 

edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir.

B) KAT MÜLKİYETİ KÜTÜĞÜ:MADDE 11 - (DeğiŞik: 5711 - 14.11.2007 / m.4) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili 

Tüzüğü'ne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine hüküm 

olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de 

uygulanır.

Henüz kadastrosu yapılmamıŞ olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili 

Tüzüğü'ndeki formüle göre, ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil olunur. 

C) KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI:

I - İSTEM VE BELGELER:

MADDE 12 - (DeğiŞik: 5711 - 14.11.2007 / m.5) Kat mülkiyetinin kurulması için, 

anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün 

paydaŞlarının aŞağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:

a) (DeğiŞik : 5912 - 23.6.2009 / m.2) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dıŞ cepheler ve 

iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum 

ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iŞ bürosu gibi 

nevi ile bunların birden baŞlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inŞaat 

alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve 

anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaŞları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve 

kuruluŞlarınca onaylanan mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.

b) Bağımsız bölümlerin kullanılıŞ tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların 

özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmıŞ, kat mülkiyetini kuran 

malik veya malikler tarafından imzalanmıŞ bir yönetim planı.

c) (...) (Madde 12 nin 1. fıkrasının c bendi, 23.6.2009 tarih ve 5912 sayılı Kanun'un 2. 

maddesi hükmü gereğince yürürlükten kaldırılmıŞtır.)

II - SÖZLEİME VE TESCİL:

MADDE 13 - (DeğiŞik 1. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Tapu memuru kendisine verilen belgelerin 

tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, katmülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi 

sözleŞmeyi düzenler. Bu sözleŞme aynı zamanda tescil istemi sayılır.

(DeğiŞik 2. fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.6) SözleŞme düzenlenince kat irtifakının kat 

mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki, 

doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması halinde ise anagayrimenkulün kayıtlı 

bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine "Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat 

mülkiyetine çevrilmiŞtir." ibaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis 

edilecek irtifak hakları dıŞındaki iŞlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız 

bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve 

anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa 

numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel 

kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları 

iŞlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır. 

(DeğiŞik 3. fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.6) Anagayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut 

olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti 

kütüğündeki sayfasına geçirilir. Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine 

çevrilmesinden sonra, anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da 

anagayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar 

hanesinde belirtilir. 

Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliğini 

kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli plânındaki numarayı alır.

(DeğiŞik 5. fıkra: 3814 - 13.4.1983) Kat malikine, anagayrimenkulün çaplı tasarruf 

belgesinden baŞka, istem halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi 

bağımsız bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örneği de verilir.

D) KAT İRTİFAKININ KURULMASI:

MADDE 14 - (DeğiŞik birinci fıkra: 5912 - 23.6.2009 / m.3) Henüz yapı yapılmamıŞ veya 

yapısı tamamlanmamıŞ bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil 

edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaŞlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci 

maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu 

idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçiŞte ayrıca yönetim plânı istenmez.

Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleŞmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili 

bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün 

(Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre 

tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu 

bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.

(DeğiŞik üçüncü fıkra: 5912 - 23.6.2009 / m.3) Yapının tamamlanmasından sonra kat 

irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12 nci 

maddede yazılı belgelere dayalı olarak, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmıŞ gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen yapılır.

(...) (Madde 14 ün dördüncü fıkrası, 23.6.2009 tarih ve 5912 sayılı Kanun'un 3. maddesi 

hükmü gereğince yürürlükten kaldırılmıŞtır.)

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

KAT MALİKLERİNİN VE KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN HAKLARI

A) KAT MALİKLERİNİN HAKLARI:

I - BAĞIMSIZ BÖLÜM ÜZERİNDE:

MADDE 15 - Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu Kanunun ilgili 

hükümleri saklı kalmak Şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere 

sahiptirler.

II - ORTAK YERLER ÜZERİNDE:

MADDE 16 - Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, 

ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına 

sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaŞırhane ve çamaŞır kurutma alanları 

gibiyerlerdeki ölçüsü, aksine sözleŞme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payıile oranlıdır.

B) KAT İRTİFAKI SAHİBİNİN HAKLARI:

MADDE 17 - Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleŞmede yazılı 

süre içinde baŞlaması ve tamamlanması için kendilerine düŞen borçların yerine getirilmesini, 

karŞılıklı olarak isteme ve dâva etme hakkınasahiptirler.

(DeğiŞik 2. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi 

aralarından veya dıŞarıdan bir veya birkaç kiŞiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat 

mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında 

da uygulanır.

Kat irtifakı kurulmuŞ gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmıŞ ve bağımsız bölümlerin üçte 

ikisi fiilen kullanılmaya baŞlanmıŞsa, kat mülkiyetine geçilmemiŞ olsa dahi anagayrimenkulün 

yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

KAT MALİKLERİNİN VE KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN BORÇLARIA) KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI:

I - GENEL KURAL :

MADDE 18 - Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri veortak yerleri 

kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin 

haklarını çiğnememek ve yönetim plânı hükümlerine uymakla, karŞılıklı olarak 

yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara 

ve oturma (Süknâ) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak 

faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, 

müteselsil olarak sorumlu olur.

(...) (Madde 18 in son fıkrası, 28.11.2007 tarih ve 26714 sayılı R.G.'de yayımlanan, 

14.11.2007 tarih ve 5711 sayılı Kanun'un 24. maddesi hükmü gereğince yürürlükten 

kaldırılmıŞtır.)

II - ANAGAYRİMENKULÜN BAKIMI, KORUNMASI VE ZARARDAN SORUMLULUK:

MADDE 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve 

sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(DeğiŞik 2. fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin 

beŞte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inŞaat, onarım ve 

tesisler, değiŞik renkte dıŞ badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir 

bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen 

onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece 

tespit edilmiŞ olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun 

biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız 

bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değiŞiklik yapamaz. Tavan, 

taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu 

bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değiŞiklik 

yapılabilir. 

Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan 

dolayı diğer kat maliklerine karŞı sorumludur.

III - ANAGAYRİMENKULÜN GENEL GİDERLERİNE KATILMA:

MADDE 20 - (DeğiŞik 1. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Kat maliklerinden her biri aralarında baŞka 

türlü anlaŞma olmadıkça :

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eŞit 

olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma (Ek ibare: 

5711 - 14.11.2007 / m.9) ", güçlendirme" ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin iŞletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa 

payı oranında;

Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi 

bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç 

bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

(DeğiŞik 2. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, 

diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel 

hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını 

ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık (DeğiŞik ibare: 5711 - 14.11.2007 / 

m.9) "yüzde beŞ" hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden 

herhangi bir suretle faydalanan kiŞinin kusurlu bir hareketi sebep olmuŞsa, gidere katılanların 

yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

IV - SİGORTA ANLAİMASI:

MADDE 21 - Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden 

sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaŞtırılabilir.

Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, katılmakla 

yükümlüdürler.

Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleŞme 

olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında paylaŞtırılır.

Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kısmı hasara 

uğramıŞsa, alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında 

harcanır.

Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan zararlarını karŞılamak 

üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebilirler; bu 

halde alınacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki payları da ayrıca saklı 

kalmak üzere, yalnız kendilerine ait olur. Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır.

V - ORTAK GİDERLERİN TEMİNATI:

MADDE 22 - (DeğiŞik 1. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca 

payına düŞecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin 

birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya baŞka bir sebebe dayanarak devamlı bir 

Şekilde faydalananlar da müŞtereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının 

sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira 

borcundan düŞülür.

Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat 

malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer katmalikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. 

(DeğiŞik son cümle: 5711 - 14.11.2007 / m.10) 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 893 

üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır. 

(DeğiŞik 3. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki 

veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.

VI - MÜSAADE MECBURİYETİ:

MADDE 23 - Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde 

meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden 

yapılması (Ek ibare: 5711 - 14.11.2007 / m.11) "ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması 

gerekli görülen teknik incelemeler" için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o 

bölümün maliki veya o bölümde baŞka sıfatla oturanlar, giriŞ müsaadesi vermeye ve bölümde 

gerekli iŞlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.

Anagayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm ve 

eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için, 

sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dıŞından faydalanılması gerekiyorsa, o 

bölümlerin malikleri veya orada baŞka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar.

Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada baŞka sıfatla 

oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal 

ödemekle yükümlüdürler.

VII - YASAK İİLER:

MADDE 24 - Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iŞ veya ticaret yeri olarak gösterilen 

bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza lâboratuvarı gibi 

müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleŞmeleri hükümsüzdür; dispanser, 

klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dıŞındadır.

Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, 

tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı 

yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalâthane,

boyahane, basımevi, dükkân, galeri veçarŞı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun 

oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin 

istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine Şerh verilir.

VIII - KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ MECBURİYETİ:

MADDE 25 - Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düŞen borçları ve yükümleri 

yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek 

derecede ihlâl ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının 

kendilerine devredilmesini hâkimden istiyebilirler.

(DeğiŞik 2. fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.12) Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız 

bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin 

diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi 

kararlaŞtırılmıŞ olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, 

davayı öteki kat malikleri açar ve hakim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak 

sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı 

için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde 

yatırıldığına iliŞkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hakim, davalının 

bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmıŞ olan kat maliklerine arsa payları oranında 

devredilmesine ve devir bedelinin iŞlemiŞ faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir. 

AŞağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir:

a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düŞen borçları ödemediği için hakkında iki takvim 

yılı içinde üç defa icra veya dâva takibi yapılmasına sebep olunması;

b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hâkimi tarafından 33 üncü madde gereğince 

verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki 

kat maliklerinin haklarını ihlâl etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;

c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak 

suretiyle ahlâk ve âdaba aykırı harekette bulunması.

(DeğiŞik 4. fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.12) Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat 

maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden baŞlayarak altı ay ve her halde 

dava hakkının doğumundan baŞlayarak beŞ yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan 

kalkmıŞsa düŞer. 

B) KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN BORÇLARI:

MADDE 26 - Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde,ileride kat 

mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleŞmeye ve plâna göre tamamlanması için 

kendilerine düŞen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı iŞini, doğruluk kaideleri uyarınca 

kolaylaŞtırmakla, karŞılıklı olarak, yükümlüdürler.

(DeğiŞik 2. fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.13) Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düŞen 

borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden baŞlayarak iki ay içinde 

yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hakim, onun arsa payının ve kat irtifakının 

hükme en yakın tarihteki değeri karŞılığında, öteki paydaŞlara, arsa payları oranında devrine 

karar verir. 

Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süreiçinde yapılmaması 

sebebiyle kat irtifakı düŞerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle 

yükümlüdür.

BEİİNCİ BÖLÜM

ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİA) GENEL KURUL:

MADDE 27 - Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların 

emredici hükümleri saklı kalmak Şartiyle, bu kurul tarafından kararlaŞtırılır.

B) YÖNETİM PLANI:

MADDE 28 - Yönetim plânı yönetim tarzını, kullanma maksat ve Şeklini yönetici ve 

denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim plânı, bütün 

kat maliklerini bağlıyan bir sözleŞme hükmündedir.

Yönetim plânında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak 

anlaŞmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.

(DeğiŞik 3.fıkra: 2814 - 13.4.1983) Yönetim planının değiŞtirilmesi için bütün kat 

maliklerinin beŞte dördünün oyu Şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye 

baŞvurma hakları saklıdır.

Yönetim plânı ve bunda yapılan değiŞiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi 

haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.

Yönetim plânının ve onda sonradan yapılan değiŞikliklerin tarihi, katmülkiyeti kütüğünün 

(Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değiŞiklikler yönetim plânına bağlanarak kat 

mülkiyetinin kuruluŞ belgeleri arasında saklanır.

C) KAT MALİKLERİ KURULUNUN TOPLANTISI VE KARARLARI:

I - TOPLANTI ZAMANI:

MADDE 29 - Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânında 

gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemiŞse, her takvim yılının ilk ayı içinde 

toplanır. (Ek cümle: 5711 - 14.11.2007 / m.14) Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda 

bir defadan az olmamak üzere yönetim planlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman 

gösterilmemiŞse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte 

birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeŞ gün önce bütün kat 

maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de 

bildirilmek Şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda yeter sayısının sağlanamaması halinde, ikinci 

toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. (Ek cümle: 5711 - 14.11.2007 / 

m.14) İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.

II - YETER SAYI:

MADDE 30 - Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından 

fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.(DeğiŞik 2. fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.15) Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk 

toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeŞ gün sonra yapılır. Bu 

toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. 

Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuŞ olan hükümler saklıdır.

III - OYA KATILMA:

MADDE 31 - Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.

Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için 

ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı 

ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı 

yapılırken kesirler gözönüne alınmaz.

Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden 

vekâlet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni 

mümessili temsil eder.

Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüŞmelerde hazır 

bulunabilir, fakat oya katılamaz.

(DeğiŞik son fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.16) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil 

eliyle kullanabilir. Bir kiŞi, oy sayısının yüzde beŞinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin 

edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taŞınmazlarda bir kiŞi, en fazla 

iki kiŞiye vekalet edebilir. 

IV - KARARLAR:

MADDE 32 - Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleŞme, yönetim plânı ve

kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.

Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, katmalikleri kurulunun 

kararlarına uymakla yükümlüdürler.

Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya 

bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan 

anlaŞmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür vekarara bağlanır.

Kat malikleri kurulu kararları (1) den baŞlayıp sırayla giden sayfa numaraları taŞıyan her 

sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat 

maliklerince imzalanır, karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza 

koyarlar.

Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaŞmazlıklar, karar defterinde aynıhususa dair daha önce 

verilmiŞ bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.

V - HAKİMİN MÜDAHALESİ:MADDE 33 - (DeğiŞik 1. fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.17) Kat malikleri kurulunca verilen 

kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy 

kullanan her kat maliki karar tarihinden baŞlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her 

kat maliki kararı öğrenmesinden baŞlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden 

baŞlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası 

açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı 

durumlarda süre koŞulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, 

oturma hakkına veya baŞka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç 

ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, 

anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine baŞvurarak hakimin müdahalesini 

isteyebilir. 

Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim plânına vebunlarda bir hüküm 

yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine görederhal kararını verir ve bunun, tesbit 

edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

(DeğiŞik 3. fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.17) Tespit edilen süre içinde hakimin kararını yerine 

getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idari 

para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır. 

D) YÖNETİCİ:

I - ATANMASI:

MADDE 34 - Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dıŞardan 

seçecekleri bir kimseye veya üç kiŞilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula 

da (Yönetim kurulu) denir.

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması 

mecburidir.

Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kiŞinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici 

durumundadır.

Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski 

yönetici tekrar atanabilir.

Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaŞamaz veya toplanıp bir yönetici 

atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden 

birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir 

yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat 

maliklerine karŞı sorumlu olur.

Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri 

kurulunca değiŞtirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamıŞ olan sulh mahkemesi, 

değiŞtirmeye müsaade edebilir.Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleŞmede, teminat göstermesi Şart edilebilir; 

sözleŞmede böyle bir Şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, 

yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.

(DeğiŞik son fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.18) Yöneticinin ad ve soyadı ile iŞ ve ev adresinin 

anagayrimenkulün kapısı yanına veya giriŞte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması 

mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin 

baŞvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idari 

para cezası verilir. 

II - YÖNETİCİNİN GÖREVLERİ:

1. GENEL YÖNETİM İİLERİNİN GÖRÜLMESİ:

MADDE 35 - Yöneticinin görevleri, yönetim plânında belirtilir; yönetim plânında aksine 

hüküm olmadıkça, yönetici aŞağıdaki iŞleri görür:

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;

b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunmasI bakımı ve onarımı için 

gereken tedbirlerin alınması;

c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi

d) Anagayrimenkulün genel yönetim iŞleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım iŞleri ve 

asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava iŞletmesi ve sigorta için yönetim plânında gösterilen 

zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemiŞse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat 

maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp 

bitmesi halinde, geri kalan iŞler için tekrar avans toplanması;

e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle 

doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmıŞsa, bağımsız 

bölümlere ait kiraların toplanması;

f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;

g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan 

vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;

h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda 

gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;

i) Kat mülkiyetine iliŞkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karŞı dava ve 

icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;

j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada 

kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap 

açtırılması;k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.

2. DEFTER TUTULMASI VE BELGELERİN SAKLANMASI:

MADDE 36 - Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve 

tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih 

sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada 

saklamaya mecburdur.

Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden baŞlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından notere 

kapattırılması mecburidir.

Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında 

yazılı cezalar uygulanır.

3. İİLETME PROJESİNİN YAPILMASI:

MADDE 37 - (DeğiŞik: 2814 - 13.4.1983) Kat malikleri kurulunca kabul edilmiŞ iŞletme 

projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir iŞletme projesi yapar.

Bu projede özellikle:

a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gidertutarları;

b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düŞecek 

tahmini miktar;

c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karŞılamak üzere her kat malikinin 20 nci 

maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;

Gösterilir.

Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karŞılığında 

veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden baŞlayarak yedi gün içinde projeye itiraz 

edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında karar verilir, gerekirse yeni 

bir proje hazırlanır. KesinleŞen iŞletme projeleri veya kat malikleri kurulunun iŞletme giderleri 

ile ilgili kararları, İcra ve İflâs Kanunu'nun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen 

belgelerden sayılır.

III- SORUMLULUĞU:

1. GENEL KURAL:

MADDE 38 - Yönetici, kat maliklerine karŞı aynen bir vekil gibi sorumludur.

(Ek fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.19) Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu 

yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline iliŞkin davalar, kat maliklerini temsilen 

yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca 

seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat 

maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde 

bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karŞılanır.2. HESAP VERME

MADDE 39 - Yönetici, yönetim plânında yazılı zamanlarda, eğer böyle bir zaman 

yazılmamıŞsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul 

dolayısiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmıŞ olan giderlerin hesabını vermekle 

yükümlüdür.

Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim plânında yazılı 

zamanlar dıŞında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

IV - HAKLARI:

MADDE 40 - Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.

Kat malikleri, kendilerine düŞen borçları ve yükümleri, yönetici tarafından noterlikçe 

yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat 

ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleŞmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu 

yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir.

Yönetici, yönetim plânında veya kendisiyle yapılan sözleŞmede bir ücret tâyin edilmemiŞ olsa 

bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir.

(DeğiŞik 4. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Kat malikleri kurulu, katmalikleri arasından atanmıŞ 

yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa ne oranda 

katılacağını kararlaŞtırır. Bu yolda bir karar alınmamıŞ ise, yönetici yönetim süresince 

kendisine düŞen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

E) YÖNETİMİN DENETLENMESİ:

MADDE 41 - Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak 

denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiŞtirebilir.

Hesapların denetlenmesi için yönetim plânında belli bir zaman konulmamıŞsa; bu denetim her 

üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman 

yapılabilir. Kat malikleri kurulu denetim iŞini, kendi aralarından sayı ve arsa payı 

çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kiŞilik bir denetim kuruluna verebilir; bu 

halde denetçi veya denetim kurulu yönetim plânında yazılı zamanlarda, eğer zaman 

yazılmamıŞsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir 

raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düŞüncelerini 

bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. 

Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den 

baŞlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taŞıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir 

deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.

F) YENİLİK VE İLAVELER:

I - FAYDALI OLANLAR:

MADDE 42 - Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi baŞlarına bir değiŞiklik 

yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik 

ve ilâveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

(Ek fıkra: 5378 - 1.7.2005 / m.19) Özürlülerin yaŞamı için zorunluluk göstermesi halinde, 

proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüŞülerek sayı ve 

arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır. Toplantının bu süre içerisinde yapılamaması veya 

tadilat talebinin çoğunlukla kabul edilmemesi durumunda; ilgili kat malikinin talebi üzerine 

bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildirir komisyon raporuna istinaden ilgili 

mercilerden alınacak tasdikli proje değiŞikliği veya krokiye göre inŞaat, onarım ve tesis 

yapılır. İlgili merciler, tasdikli proje değiŞikliği veya kroki taleplerini en geç altı ay içinde 

sonuçlandırır. Komisyonun teŞkili, çalıŞma usulü ile özürlünün kullanımından sonraki süreç 

ile ilgili usul ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı ile Özürlüler İdaresi BaŞkanlığı 

tarafından müŞtereken hazırlanacak yönetmelikle belirlenir.

Bu iŞlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir.

(DeğiŞik 4. fıkra: 5627 - 18.4.2007 / m.16) Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı 

yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüŞümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi 

sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüŞtürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa 

payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inŞaat alanı ikibin 

metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine 

dönüŞtürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine 

yapılır. Bu konuda yapılacak ortak iŞlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. Merkezi 

ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaŞtırılmasına iliŞkin usul ve esaslar Bayındırlık ve 

İskan Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenlenir. 

(DeğiŞik 5. fıkra: 5627 - 18.4.2007 / m.16) Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme 

veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüŞtürülmesine karar verilmesi halinde, yönetim 

planının bu karara aykırı hükümleri değiŞtirilmiŞ sayılır. 

II - ÇOK MASRAFLI VE LÜKS OLANLAR:

MADDE 43 - Yapılması arzu edilen yenilik ve ilâveler çok masraflı ise veya yapının özel 

durumuna göre lüks bir nitelik taŞıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri 

tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, 

bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik 

ve ilâvelerin giderini onların yapılmasına karar vermiŞ olan kat malikleri öderler.

Bununla beraber, baŞlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun küllî veya cüzi 

halefleri yenilik ve ilâvelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları 

oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilâveden faydalanma hakkı kazanırlar.

III - BAĞIMSIZ BÖLÜM İLAVESİ:

MADDE 44 - Anagayrimenkulün üstüne kat ilâvesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat 

yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boŞ kısmında 24 üncü maddenin 

ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilâvesi için:a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;

b) Anagayrimenkulün bu inŞaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilâveler de dâhil 

olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre 

yeniden ve oybirliğiyle tesbit edilmesi;

c) İlâve edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru 

huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, 

anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine 

tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasiyle 13 üncü madde hükmüne 

göre bağlantı sağlanması;

İarttır.

Bu nitelikteki ilâve ve geniŞletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemiyen 

kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilâveler sebebiyle azalan kısmın, ilâveyi yaptıranların 

bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir.

Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmayan kat maliklerinin arsa paylarından 

yeni tahsis sebebiyle azalan kısmının bedeli kendilerine ödenmek Şartiyle, yeni yapılan 

bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine 

çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti 

kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir.

G) TEMLİKİ TASARRUFLAR VE ÖNEMLİ İİLER:

MADDE 45 - Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen 

kısmın mülkiyetinin baŞkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dıŞ 

duvarlarının, çatı veya damının reklâm maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim iŞleri 

ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.

ALTINCI BÖLÜM

KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ

A) KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ:

I - ANAGAYRİMENKULÜN ARSASİYLE BİRLİKTE YOK OLMASI VEYA KAMULAİTIRILMASI 

İLE:

MADDE 46 - Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer.

Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kiŞinin mülkiyetinde toplanmasiyle 

kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermez.

Sicil kaydı, bütün kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde 

toplamıŞ bulunun malikin, anagayrimenkuldeki kat mülkiyetinin âdi mülkiyete çevrilmesine 

ait yazılı istemi üzerine silinir ve o gayrimenkul, müstakil bölümlere bağlı arsa paylarına göre, 

genel kütükte yeni bir sayfaya geçirilerek ve eski kayıtlariyle bağlantı sağlanmak suretiyle tescil olunur. Anagayrimenkulün niteliğinde kat mülkiyetinin kurulmasından sonra 

değiŞiklikler olmuŞsa, yeni sicil kaydına bunlar da yazılır.

Bağımsız bölümlerden biri bir ayni hakla veya sicile Şerh verilen bir Şahsi hakla kayıtlanmıŞ 

bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o hak kütükten silinmedikçe, anagayrimenkul 

üzerindeki kat mülkiyetinin âdi mülkiyete çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğündeki sicil 

kaydının silinmesi istenemez.

Kayıtlayıcı hakkın sahibi, sicil kaydının silinmesine muvafakat etmemekle beraber hakkının 

yalnız borçluya ait mülkiyet payına veya hakkın niteliğine göre, bütün ortak mülkiyet 

paylarına aktarılmasına muvafakat ederse bu hak sicilden silinmeksizin yalnız borçlunun, âdi 

mülkiyet esasına tabi kılınmıŞ olan o gayrimenkuldeki bütün ortak mülkiyet payları üzerine 

geçirilmek suretiyle genel kütüğe tescil olunur.

Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte tamamen yok olması veya kamulaŞtırılması halinde sicil 

kaydının silinmesi genel hükümlere göre yapılır.

Anagayrimenkul kamulaŞtırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaŞtırma bedeli bağlantılı 

bulunduğu arsa payı ve eklentileri de gözönünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o 

bölümün malikine ödenir.

II - ANAYAPININ HARAP OLMASI:

MADDE 47 - Anayapının tümü harap olmuŞsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti 

kendiliğinden sonra erer.

Anayapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yıl 

içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı, bu 

sürenin tamamlanmasından baŞlıyarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri 

karŞılığında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler. Bu 

halde devrolunan arsa payları kat mülkiyeti kütüğünün ilgili sayfalarının (Beyanlar) hanesine 

iŞaret olunur; arsa payını devralanlar, devraldıkları tarihten baŞlıyarak iki yıl içinde, harap 

olan bağımsız bölümü yeniden yaptırmaya veya aynı süre içerisinde bütün kat malikleri 

bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarını bu Kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasındaki 

esaslara göre yeniden hesaplıyarak kat mülkiyeti kütüğüne geçirtmeye mecburdurlar.

Yukarıdaki fıkra hükmüne uyulmadığı takdirde anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti 

kendiliğinden sona ererek, gerek o gayrimenkul ve gerek harap olan bölümler için alınan 

sigorta bedeli üzerinde ortak mülkiyet hükümleri uygulanır.

Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yapılması 

diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız bölümleri harap olan kat malikleri bunları 

yeniden yaptırıp yaptırmıyacaklarını, harabolma tarihinden baŞlıyarak altı ay içinde diğer kat 

maliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar. (DeğiŞik son cümle: 5711 - 14.11.2007 / 

m.20) Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, 

değeri karŞılığında bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir. 

Harabolan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede yazılı süreler devamınca 

kendiliğinden kat irtifakına çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğünde beyanlar hanesine geçici Şerh verilir. Bağımsız bölüm yapılınca onun üzerindeki kat mülkiyeti yeniden doğar ve geçici Şerh 

kütükten silinir.

III - BİLDİRME ÖDEVİ VE KAYDIN SİLİNMESİ:

MADDE 48 - Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya bir kısmının harab olması 

halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün 

kat maliklerine; eğer yönetici yoksa, bağımsız bölümü harap olan kat maliki tarafından tapu 

idaresine derhal bildirir; bunun bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden 

bağımsız bölümü harap olan kat maliki, zararın beŞte biri oranındaki kısmından da yönetici 

müteselsilen sorumlu olup, Hazine sorumlu değildir.

Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar kapatılarak gayrimenkulün 

kaydı ana yapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat mülkiyeti kütüğü kurulmadan 

önceki genel kütük kaydiyle bağlantı sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak 

mülkiyet esaslarına göre, genel kütüğe tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz 

üzerinde de ortak mülkiyet hükümleri yürür.

Tümü harabolan anayapının arsasında malik veya ortak malikler tarafından yine kat mülkiyeti 

esasına göre yeni bir yapı yapılmak istenirse, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına dair 

hükümler uygulanır.

B) KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ:

MADDE 49 - Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna 

verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman 

sona verebilirler.

Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamiyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamıyacak 

hale gelmesi veya kamulaŞtırılması ile kendiliğinden sona erer.

(DeğiŞik 3. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın 

kurulması sırasında verilen plana göre beŞ yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin 

istemi üzerine, sulh hâkimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının 

sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden 

uzatılabilir.

(DeğiŞik 4. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu 

kütüğündeki kayıt silinir.

YEDİNCİ BÖLÜM

SON HÜKÜMLER

A) YASAKLAR:

MADDE 50 - Bu Kanun yürürlüğe girdikten sonra Medeni Kanuna ve diğer kanunlara göre, 

bir gayrimenkulün paydaŞlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi 

tek baŞına faydalanmasını sağlamak için irtifak hakkı kurulamaz.Tümü kârgir olmıyan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz.

B) YENİ DURUMA UYMA:

I - MEDENİ KANUNUN YÜRÜRLÜĞE GİRMESİNDEN SONRA KURULAN İRTİFAKLARDA:

MADDE 51 - (DeğiŞik 1. fıkra: 1166 - 30.4.1969) Medeni Kanun'un yürürlüğe girmesinden 

sonra bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihe kadar bir gayrimenkulün paydaŞlarından birinin o 

gayrimenkulün bir bölümünden kat mâliki gibi tek baŞına faydalanmasını sağlamak için 

üzerinde irtifak hakkı kurulmuŞ olan gayrimenkullerin mülkiyetinin 02.01.1971 tarihine kadar 

kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi mecburidir. Bu 

yapılmazsa irtifak hakları sona ererek yalnız ortak mülkiyet devam eder.

Gayrimenkul üzerindeki mülkiyetin birinci fıkra gereğince kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat 

mülkiyet kütüğüne tescili, ortak maliklerden birinin tapu idaresine baŞvurması üzerine tapu 

idaresindeki belgelere ve bu Kanunun 12 nci maddesinin (b) bendinde yazılı fotoğrafa 

dayanılarak yapılır; bu halde fotoğrafın, tapu idaresine baŞvuran ortak malikin imzasiyle 

tasdik edilmesi yeter.

Diğer ortak malikler bu çevrilmeye itiraz edemiyecekleri gibi bunun giderlerine katılmaktan 

ve yönetim plânı yapmaktan kaçınamazlar; kaçınılırsa, hâkimin müdahalesine dair olan 33 

üncü madde hükmü uygulanır.

II - MEDENİ KANUNDAN ÖNCE KURULMUİ OLAN HAKLARDA:

MADDE 52 - Medeni Kanun'un yürürlüğe girdiği tarihten önce (Hava hakkı,oda mülkiyeti) 

gibi isimler altında kurulmuŞ olan haklar, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden baŞlıyarak üç 

yıl içinde, aŞağıda yazılı hükümlere göre, bu Kanun uyarınca kat mülkiyetine veya kat 

irtifakına çevrilir:

a) Gayrimenkul üzerinde bu haklara konu olan yapı bölümleri mevcutsa; hak sahipleri 

aralarında yapacakları bir sözleŞme ile, o gayrimenkulün arsasında, bölümlerinin değerleri 

oranında ve hiçbir bedel ödemeye mecbur olmaksızın, Medeni Kanun'un ortak mülkiyet 

hükümlerine göre paydaŞ olurlar ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümleri uyarınca kat 

mülkiyetini kurarlar.

b) Yapı bölümleri mevcut olmayıp yalnız hava hakkı mevcutsa, bu hak (a) bendindeki 

esaslara göre hak sahibinin arsada paydaŞ olması suretiyle kendiliğinden kat irtifakı hakkına 

çevrilir ve kütüğe o suretle tescil edilir.

c) Hak sahipleri anlaŞarak bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç yıl içinde eski 

haklarını kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevirmezlerse, bu çevirme gayrimenkulün 

bulunduğu yerin tapu idaresince, ayrı ayrı bölümlerin değerleri oranında arsa paylarının tesbiti 

ve gereken belgelerin hazırlanması suretiyle ve bu maddenin (a) ve (b) bendlerindeki esaslar 

uyarınca, hak sahiplerinden birinin müracaatı üzerine veya doğrudan doğruya yapılır ve 

durum bütün hak sahiplerine bildirilir.

Bu hakların tapu idaresince kat mülkiyetine veya kat irtifakına doğrudan doğruya çevrilmesi 

için gereken masraflar Hazinece ödenerek, kamu alacaklarının tahsili hakkındaki özel Kanun 

hükümlerine göre hak sahiplerinden alınır.Hak sahipleri tapu idaresinin kararına karŞı, bunun kendilerine bildirilmesinden baŞlıyarak bir 

ay içinde, sulh mahkemesine dâva açmak suretiyle itiraz edebilirler.

III - MEDENİ KANUNA GÖRE KURULMUİ KAT İRTİFAKLARININ YÖNETİMİ:

MADDE 53 - Bu Kanun yürürlüğe girdiği tarihten önce bir gayrimenkulün paydaŞlarından 

birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek baŞına faydalanmasını sağlamak 

için kurulmuŞ olan irtifak hakları, bu kanuna göre kat mülkiyetine çevrilinceye kadar 

anagayrimenkulün yönetimi, yönetim plânı yapılması mecburiyeti ve giderlere ve sigorta 

mecburiyetine ve bunun primlerine katılma hususlarında bu Kanun hükümleri uygulanır.

C) ÖZEL KANUNA GÖRE ORTAKLAİTIRMA (İÜYULANDIRMA) HALİNDE KAT 

MÜLKİYETİNİN DURUMU:

MADDE 54 - (DeğiŞik 1. fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.21) İmar Kanunu hükümlerine göre 

ortaklaŞtırma halinde, ortaklaŞtırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tabi 

gayrimenkul varsa ve ortaklaŞtırma, 9/11/1985 tarihinden önce ise 6785 sayılı İmar 

Kanunu'nun 46 ncı maddesi, bu tarihten sonra ise 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 16 ncı 

maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda bütün malikler anlaŞtıkları takdirde, 

ortaklığın giderilmesi bu anlaŞma hükümlerine göre yapılır. 

(DeğiŞik 2. fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.21) Böyle bir anlaŞmaya varılamazsa, her 

gayrimenkulün ortaklaŞtırmadan önceki geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen madde 

hükümlerine göre ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek, 

bunlara Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle 

her bir gayrimenkulün hükme en yakın tarih itibarıyla ulaŞtığı değerleri tespit edildikten 

sonra, bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkulleri bu 

değerle satın almasını teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık 

giderilmiŞ olur. 

KesinleŞen sulh mahkemesi kararının tebliğinden baŞlıyarak bir ay içinde bedel ödenmez veya 

altı ay içinde ödenmek üzere banka mektubu veya ayni teminat gösterilmezse ortaklaŞtırılan 

gayrimenkullerin tümü, imar durumuna göre mümkünse kat mülkiyeti muhafaza ve diğer 

gayrimenkuller buna ilhakedilerek, eğer bu mümkün değilse kat mülkiyeti kaldırılarak açık 

artırma yoliyle satılıp ortaklık giderilir ve satıŞ bedeli her gayrimenkulün, ikinci fıkra uyarınca 

takdir edilmiŞ olan değerleri arasındaki orana göre, maliklere paylaŞtırılır.

D) HARÇ VE VERGİLER:

MADDE 55 - Bu Kanuna göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin baŞkasına 

devrini ihtiva etmedikçe her çeŞit harç ve vergiden muaftır. Bu muafiyet, Medeni Kanun'un 

yürürlüğe girmesinden sonra kurulan irtifak haklarının 51 inci madde gereğince kat 

mülkiyetine ve Medeni Kanun'dan önce kurulmuŞ olan hakların 52 nci maddeye göre kat 

mülkiyeti veya kat irtifakına çevrilmesi iŞlemlerine de Şâmildir.

Kurulan kat mülkiyetleri tapu memurunca derhal anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu yerin 

belediyesine ve vergi dairesine bildirilir.

E) BELEDİYESİ OLMIYAN YERLERDEKİ DURUM:MADDE 56 - Bu Kanunun belediyelere yüklediği görevler, belediye olmıyan yerlerde o yerin 

bağlı bulunduğu ilçe veya il merkezleri belediyelerince, 6785 sayılı İmar Kanunu'nun 47 nci 

maddesinde bahsi geçen sahalarda ise ilgili belediyece yerine getirilir.

SEKİZİNCİ BÖLÜM (*)

DEVRE MÜLK HAKKI

_____

(*) Bu Bölüm, 10.6.1985 tarih ve 3227 sayılı Kanun'un 1. maddesi hükmü gereğince, 56 ıncı maddeden 

sonra gelmek üzere eklenmiŞ, mevcut 57 ve 58 nci maddeler, 66 ve 67 nci maddeler olarak teselsül 

ettirilmiŞtir.

_____

MADDE 57 - Mesken olarak kullanılmaya elveriŞli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak 

maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde 

istifade hakkı, müŞterek mülkiyet payına bağlı birirtifak hakkı olarak kurulabilir.

Bu hakka devre mülk hakkı denir.

MADDE 58 - Aksi resmi senette kararlaŞtırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, 

devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eŞit bir biçimde belirlenir.

Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiŞ yahut 

müstakil yapılarda kurulabilir.

Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaŞan ayni haklar tesis edilebilir.

Devre mülk hakkı bağlı olduğu müŞterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik 

edilebilir ve mirasçılara geçer.

MADDE 59 - Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az 

süreli olmaması gerekir. SözleŞmede aksi kararlaŞtırılmamıŞsa devre mülk hakkı sahibi bu 

hakkın kullanımını baŞkalarına bırakabilir.

MADDE 60 - Ana taŞınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu 

kütüklerinin beyanlar hanesine, bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı 

kurulduğu iŞaret edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir.

MADDE 61 - Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak 

malikler arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade Şekil ve usulleri, yöneticilerin 

seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi 

hususlar devre mülk sözleŞmesinde belirlenir. Bu hususları içeren ve bütün hak sahiplerince 

imzalanan devre mülk sözleŞmesi resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde 

gösterilir.

Devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için ortak malikler, kendi 

aralarından veya dıŞardan bir gerçek veya tüzelkiŞiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna 

temsilci olarak tayin ederler. Bu Kanunun genel hükümlerine göre atanan yöneticilere devre 

mülk yöneticiliği ile ilgili görevler deverilebilir.MADDE 62 - Kat mülkiyetine çevrilmiŞ birden fazla bağımsız bölümlerden bazılarının 

üzerinde devre mülk hakkı kurulması, aksi yönetim planında kararlaŞtırılmamıŞsa, diğer 

bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlarına bağlı değildir.

MADDE 63 - Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak 

malikleri, aksi sözleŞme ile kararlaŞtırılmamıŞsa, Şuyuun giderilmesini isteyemezler.

MADDE 64 - Devre mülk hak sahipleri, kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen dönem 

süresi sonunda istifade ettikleri bağımsız bölüm veya yapıyı sözleŞme hükümleri gereğince 

boŞaltmaya ve yeni hak sahibine teslime mecburdurlar.

Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı takdirde, istifade edecek dönem sahibinden birisinin 

veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleŞmeyi talebine ekleyerek ibrazı halinde, mahallin en 

büyük mülki amirin emri ile, baŞkaca bir iŞlem ve tebligata lüzum kalmadan, derhal zabıtaca 

boŞalttırılır. İdare veyayargı organlarına yapılacak baŞvuru, bu boŞaltma iŞlemini durdurmaz. 

İlgililerin kanundan ve sözleŞmeden doğan hakları saklıdır.

MADDE 65 - Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları, yetki ve sorumluluklarının tespit 

ve uyuŞmazlıkların çözümlenmesinde bu Kanunda, sözleŞmede veya yönetim planında hüküm 

bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer Kanun hükümleri uygulanır.

DOKUZUNCU BÖLÜM (*) 

TOPLU YAPILARA İLİİKİN ÖZEL HÜKÜMLER

_____

(*) Bu Bölüm, 28.11.2007 tarih ve 26714 sayılı R.G.'de yayımlanan, 14.11.2007 tarih ve 5711 sayılı 

Kanun'un 22. maddesi hükmü gereğince, 65 inci maddeden sonra gelmek üzere eklenmiŞ, mevcut 66 ve 67 

nci maddeler, 75 ve 76 ncı maddeler olarak teselsül ettirilmiŞtir.

_____

KAPSAM:

MADDE 66 - (Ek: 5711 - 14.11.2007 / m.22) Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli 

üzerinde, belli bir onaylı yerleŞim planına göre yapılmıŞ veya yapılacak, alt yapı tesisleri, 

ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle 

bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.

Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitiŞik veya komŞu olmaları Şarttır. Ancak bu 

parseller arasında kalan ve imar planına göre yol, meydan, yeŞil alan, park, otopark gibi 

kamuya ayrılan yerler için bu Şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat 

irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden 

fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tabi olacak 

Şekilde kat mülkiyeti iliŞkisi kurulamaz.

Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara iliŞkin kat irtifakları kat mülkiyetine 

çevrilebilir.

ORTAK YERLER:MADDE 67 - (Ek: 5711 - 14.11.2007 / m.22) Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu 

kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiŞ bulunan 

parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, 

parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu 

suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur.

Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri 

bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak 

yeri sayılır.

VAZİYET PLAN VE PROJELERİ:

MADDE 68 - (Ek: 5711 - 14.11.2007 / m.22) Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak 

nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılıŞ amaç ve Şekilleri, toplu yapı kapsamındaki 

parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak Şekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca 

onaylanmıŞ imar planı hükümlerine uygun olarak hazırlanmıŞ vaziyet planında ve projelerde 

belirtilir.

Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, iŞletilmesi ve bakımı, bu konuda yetkili kamu kurumu 

ile mutabakat sağlanması halinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak Şartıyla toplu yapı 

yönetimince üstlenilebilir.

Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine, aranacak belgelere, 

tapuda yapılacak iŞlemlere iliŞkin hususlar, Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca hazırlanacak 

bir Yönetmelikle düzenlenir.

YÖNETİM:

MADDE 69 - (Ek: 5711 - 14.11.2007 / m.22) Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve 

parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok 

yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere iliŞkin olarak, o blokta 

bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluŞan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir 

parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı 

parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere iliŞkin olarak, o parselde 

bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluŞan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim 

planında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.

Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluŞturan parsellere ait ortak yerler, o adada 

bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluŞan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve 

yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak Şartıyla, bu kurul tarafından 

kararlaŞtırılır. Bu yetki, yönetim planında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim 

planında baŞka türlü düzenlenmemiŞse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta 

bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan 

yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluŞur. Ada temsilciler kurulu 

üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim planında 

belirtilir. Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri 

bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm 

maliklerinden oluŞan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların 

emredici hükümleri saklı kalmak Şartıyla, bu kurul tarafından kararlaŞtırılır. Bu yetki, yönetim 

planında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim planında baŞka türlü 

düzenlenmemiŞse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız 

bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız 

bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluŞur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin 

sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim planında belirtilir. 

Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri 

bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

YÖNETİM PLANI VE DEĞİİTİRİLMESİ:

MADDE 70 - (Ek: 5711 - 14.11.2007 / m.22) Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için 

tamamını kapsayan bir tek yönetim planı düzenlenir. Yönetim planı, toplu yapı kapsamındaki 

bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim planının değiŞtirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler 

kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beŞte dördünün oyu Şarttır.

Geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm 

maliklerinin beŞte dördünün oylarıyla değiŞtirilebilir.

YÖNETİCİ VE DENETÇİ ATAMA:

MADDE 71 - (Ek: 5711 - 14.11.2007 / m.22) Yönetim planında baŞka türlü 

düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer 

aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı 

temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve 

denetçi atar.

Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların 

ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı 

bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve 

tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve 

temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu 

ile atanır.

ORTAK GİDERLERE KATILMA:

MADDE 72 - (Ek: 5711 - 14.11.2007 / m.22) Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya 

yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiŞ 

ortak yer ve tesislere iliŞkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün 

bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiŞ tesis ve yerlere iliŞkin 

ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karŞılanır.

Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004 sayılı İcra 

ve İflas Kanunu'nun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma 

hakkından vazgeçmek veya bunların baŞka bir parselde veya kamuya ait alanlarda 

bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider 

payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.

GEÇİCİ YÖNETİM: 

MADDE 73 - (Ek: 5711 - 14.11.2007 / m.22) Yönetim planında toplu yapı temsilciler kurulu 

oluŞuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun 

oluŞması için gerekli giriŞim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması 

öngörülebilir. Bu takdirde yönetim planında geçici yönetimin nasıl oluŞacağına ve ne zamana 

kadar devam edeceğine iliŞkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının 

bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı 

kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.

UYGULANACAK DİĞER HÜKÜMLER:

MADDE 74 - (Ek: 5711 - 14.11.2007 / m.22) Bu bölümde öngörülen özel hükümler saklı 

kalmak kaydıyla, bu Kanunda yer alan bütün hükümler, toplu yapılar hakkında da aynen veya 

kıyas yoluyla tatbik edilir.

GÖREVLİ MAHKEME:

EK MADDE 1 - (Ek: 2814 - 13.4.1983) Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü 

anlaŞmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.

KULLANMA YERLERİNİN BOİALTILMASI:

EK MADDE 2 - (Ek: 2814 - 13.4.1983) Kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen 

yönetici tarafından sözleŞmeleri herhangi bir nedenle feshedilen veya sona eren, kapıcı, 

kaloriferci, bahçıvan ve bekçiler ile dıŞarıdan atanan yöneticiler kendilerine bu görevleri 

dolayısıyla bir yer tahsis edilmiŞ ise, bu yerleri onbeŞ gün içerisinde boŞaltmak zorundadırlar. 

Bu süre içinde boŞaltılmayan yerler yöneticinin veya kat maliklerinden herhangi birinin 

baŞvurusu üzerine başkaca tebligata lüzum kalmadan mahallî mülki amirlerin kararı ile bir 

hafta içinde zabıtaca boŞalttırılır. İdare ve yargı organlarına yapılacak baŞvuru, bu kararların 

yerine getirilmesini durdurmaz. İlgililerin kanun ve sözleŞmeden doğan hakları saklıdır.

BİRDEN ÇOK YAPILARDA UYGULANACAK ÖZEL HÜKÜMLER:

EK MADDE 3 - (...) (Ek Madde 3, 28.11.2007 tarih ve 26714 sayılı R.G.'de yayımlanan, 

14.11.2007 tarih ve 5711 sayılı Kanun'un 24. maddesi hükmü gereğince yürürlükten 

kaldırılmıŞtır.)

KAT İRTİFAKINA GEÇİİ:

EK MADDE 4 - (2814 - 13.4.1983) BeŞ veya daha fazla kiŞi tarafından üzerinde birden çok 

yapı yaptırılmak amacıyla birlikte bir arsa edinilmiŞ olması ve pay sahiplerinden en az beŞte 

dördünün kat irtifakına geçiŞ konusunda aldığı karara uyulmaması halinde, karara uymayan pay sahiplerinin gayrimenkuldeki paylarının iptaline ve bu payların, isteyen diğer pay 

sahipleri adına tesciline sulh mahkemesi tarafından aŞağıdaki Şartlarlakarar verilir:

a) MüŞterek gayrimenkulün yukarıda belirtilen amaçla edinildiğinin ispat edilmiŞ olması,

b) MüŞterek maliklerin yukarıda açıklanan çoğunluğunun kat irtifakına geçiŞkararına veya 

bununla ilgili yükümlülüklere noterlikçe yapılan tebligata rağmen iki ay içinde uyulmamıŞ 

olması,

c) Karara uymayan müŞterek maliklerin paylarının mahkemece tespit edilen rayiç bedelinin 

mahkeme veznesine depo edilmesi.

GEÇİCİ MADDE 1 - (DeğiŞik : 5912 - 23.6.2009 / m.4) Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden 

önce kat irtifakı kurulmuŞ ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi 

alınmıŞ yapılarda, kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin baŞvurusu veya yapı kullanma 

izin belgesinin yetkili idarece tapu idaresine gönderilmesi üzerine zorunlu deprem sigortası 

poliçesi dâhil baŞkaca hiçbir belge aranmaksızın kat mülkiyetine resen geçilir.

GEÇİCİ MADDE 2 - (Ek : 5912 - 23.6.2009 / m.5) Bu Kanunun yürürlük tarihinden önce 

kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla 

yapılacak ilk değiŞiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut 

toplu yapı yönetimleri, değiŞtirilen yönetim planına göre yeni yöneticiler seçilinceye kadar 

geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim 

planının değiŞtirilmesini takip eden üç ay içinde yapılır.

SİLİNMEMİİ KAT İRTİFAKI HAKLARI:

GEÇİCİ MADDE 1 - (2814 - 13.4.1983) Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu Kanunun 

yürürlüğünden önce süresi içinde bitirilmemiŞ olan yapılara iliŞkin kat irtifakları tapu 

kütüğünden silinmemiŞ ise, bunlar hakkında da 49 uncu maddenin bu Kanunla değiŞik hükmü 

uygulanır.

ÖNCE AÇILMIİ DAVALAR:

GEÇİCİ MADDE 2 - (2814 - 13.4.1983) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan 

uyuŞmazlıklar nedeniyle, bu Kanunun yürürlüğünden önce asliye hukuk mahkemelerine 

açılmıŞ davalar bu mahkemelerce sonuçlandırılır.

GEÇİCİ MADDE - (3770 - 5.2.1992) Doğal Gazın Kullanımı Hakkında Bazı Kanunlarda 

DeğiŞiklikYapılmasına Dair Yetki Kanunu ile Bakanlar Kuruluna verilen Kanun Hükmünde 

Kararname çıkarma yetkisi 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu için adı geçen YetkiKanunu ile 

verilen süre bitimine kadar geçerlidir.

GEÇİCİ MADDE 1 - (5711 - 14.11.2007) Bu Kanun gereğince hazırlanması gereken 

yönetmelik, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde hazırlanır.GEÇİCİ MADDE 2 - (5711 - 14.11.2007) 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanun'un 

yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuŞ binalarda yönetim planı olmasa dahi 12 

nci madde hükümlerine göre kat mülkiyeti kurulur.

GEÇİCİ MADDE 3 - (5711 - 14.11.2007) Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan 

toplu yapılara ait yönetim planları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu Kanun 

hükümlerine uyarlanır. Yönetim planında bu yönde değiŞiklik yapılması için mevcut kat 

malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, yönetim planı 

değiŞip buna göre yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı 

yöneticisi seçimi, en geç yönetim planının değiŞimini takip eden üç ay içinde yapılır.

F) YÜRÜRLÜK TARİHİ:

MADDE 75 - Bu Kanun yayımı tarihinden altı ay sonra yürürlüğe girer.

G) YÜRÜTME MAKAMI:

MADDE 76 - Bu Kanunun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.

kanx