Kentsel dönüşümde malikler nasıl korunmalı?

Kentsel dönüşüm sürecinde, taşınmazı “riskli yapı” olarak belirlenen bina maliklerinin bir çoğunun müteahhit firmalarla görüşmelere başladığını belirten Gayrimenkul Hukuku Avukatı Emre Alcan, yıkımdan sonra binanın yeniden yapımı aşamasında mağdur olunmaması için önemli açıklamalarda bulundu.

Türkiye’nin birçok yerinde riskli yapıların tespitine ve yıkımlara başlandı. Riskli yapı olarak tespit edilen binaların sahiplerine yıkım için 60 günden az olmamak üzere süre verilmekte. Kentsel dönüşüm sürecinde, taşınmazı “riskli yapı” olarak belirlenen bina maliklerinin bir çoğunun müteahhit firmalarla görüşmelere başladığını belirten Gayrimenkul Hukuku Avukatı Emre Alcan, yıkımdan sonra binanın yeniden yapımı aşamasında mağdur olunmaması için önemli açıklamalarda bulundu.

Müteahhit firma ile taşınmaz sahipleri arasında imzalanacak sözleşmede doğması muhtemel tüm ihtilafların açık ve net bir şekilde düzenlenmiş olması gerektiğini belirten Av. Emre Alcan sözlerine şöyle devam etti; “Projenin değerini etkileyecek olan tasarımı ve kullanılacak malzeme gibi etmenler maliklerin görüşü alınarak belirlenmeli, teknik şartname çok iyi incelenmelidir. Buna karşılık, taşınmaz sahiplerinin, sözleşmenin imzasından itibaren sözleşme konusu taşınmazı müteahhidin imzasını almadan devir, temlik ve ferağ edemeyeceği kayıt altına alınmalı, ayrıca sözleşme de tapuya şerh düşülmelidir.

Müteahhit sözleşme şartlarına uygun olarak yapmayı taahhüt ettiği konutları, altyapı ve çevre düzenlemeleri anahtar teslimi olarak bitirmeli ve arsa sahiplerine ait bağımsız bölümleri teslim etmelidir.

Müteahhitin, sözleşmenin noterden tasdikini müteakiben en geç kaç ay içinde inşaatı tamamlayıp fiilen anahtar teslimi sureti ile mal sahiplerine ait daireleri ve tüm binayı bitirmiş olacağının kayıt alınması gerektiğini belirten Av. Emre Alcan sözlerine şöyle devam etti; Ayrıca ruhsat alımı, iskan süresi de dahil olmak üzere tüm süreler net olarak belirlenmeli. Sözleşmedeki yükümlülüklere aykırılıklar mücbir sebepler haricinde cezai şarta bağlanmalı. Ayrıca vergi, harç ve diğer tüm masrafların yanı sıra 3. şahıslara verilebilecek zararların da hangi tarafa ait olacağı net bir şekilde belirlenmeli. Yine sözleşmede tapunun devri aşaması oldukça önemlidir.

Müteahhit, arsa üzerine ilgili Belediyenin Harita Müdürlüğünden alınacak imar durumu esasları dairesinde tasdik ettirilecek avan ve tatbikat projelerine uygun olmak kayıt ve şartıyla normal kat etüdleri prensibi dahilinde ve ekli fenni şartname esaslarına tamamen riayet edilmek suretiyle buna göre mimari, statik, elektrik, mekanik, peyzaj, alt yapı ile ilgili uygulama projeleri masrafları kendisine ait olmak üzere yaptırmalı, ilgili oda ve belediye harçlarını yatırarak inşaat ruhsatını arsa sahibi adına çıkararak, bloklardan oluşacak şekilde, apartmanlardan oluşacak şekilde betonarme karkas apartman inşa etmelidir.

Taraflar arasında bağımsız bölümlerin taksimine dair yapılan anlaşma şekli İmar Müdürlüğünce tasdikli avan proje ve bağımsız bölümler listesinde her bağımsız bölümün yüzölçümü arsa payı, bağımsız bölümlerin gerekli unsur ve eklentileri, serahaten gösterilmeli ve avan projede bağımsız bölümleri belirleyen yerler sahipleri tarafından imzalanmalıdır. Yani her bağımsız bölüm için proje üzerinde inşaatçı’nın imzası ve arsa sahiplerinin imzası olmalı ve bu suretle taraflara ait daireler ve bağımsız bölümler belirlenmiş olmalıdır.

Uygulama sırasında imar durumu veya Pazar şartlarında projeyi değiştirmeyi gerektirecek bir gelişme olursa arsa sahipleri ve Müteahhit müşterek karar almalıdır diyen Av. Emre Alcan, sözlerine şöyle bitirdi; “sözleşmede, müteahhit firmanın ve maliklerin yükümlülükleri açık ve net bir şekilde tek tek belirlenmelidir.”