6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU KAPSAMINDA TAŞINMAZ KİRALAMALARINDA UYGULANACAK HÜKÜMLERE GENEL BİR BAKIŞ

1. Yeni Borçlar Kanunun yasallaşmasıyla, Taşınmaz Kiraları hakkında nasıl bir yasal düzenleme gerçekleştirilmiştir?

- 01.07.2012 tarihi itibariyle 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun, yerini 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (T.B.K) kapsamında düzenlenen hükümlere bırakmıştır.

2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (T.B.K) kapsamında yer alan “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” hakkındaki hükümlerin uygulama alanı nedir?

- T.B.K 339. Madde uyarınca; Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, konutlar ve üzeri kapalı yerlere ve bu yerlerle birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında uygulanacaktır. 
- Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmeleri de yine bu hükümlere tabi olacaktır. 
- Ancak; niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında bu hükümler, uygulama alanı bulamayacaktır.

3. Kiracının kira bedeli ödemek dışında ne gibi mali yükümlülükleri vardır ?

- T.B.K 341. Maddesi ile; Kiracının aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlü olduğu düzenlenmiştir. Sözleşmede aksi kararlaştırılabilir. 
- Giderleri ödeyen Kiracı bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine Kiralayana vermek zorundadır.

4. Kiracının güvence (Depozito) vermesi ile ilgili yeni koşullar nelerdir?

- Bu konu T.B.K 342. Maddesi ile düzenlenmiştir. Buna göre; sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamayacaktır. 
- Güvence olarak para verilebileceği gibi, kıymetli evrak (çek veya Bono) da verilebilir. 
- Güvence; kiralayana teslim edilmeyecek, -kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere- kiracı tarafından vadeli bir tasarruf hesabına yatırılacaktır. 
- Güvence kıymetli evrak ise, kiracı tarafından yine kiralayanın onayı olmaksızın teslim edilmemek üzere bir bankaya depo edilecektir. 
- Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. 
- Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlü olacaktır.

5. Kira sözleşmesi, kira ilişkisi sürerken taraflarca değiştirilebilir mi?

- Kira sözleşmelerinde kanunun belirlediği esaslar dairesinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

6. Kira bedeli nasıl belirlenecek, artış nasıl yapılacak ?

- Taraflar, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelini sözleşmeye konacak artış maddesiyle kararlaştırabileceklerdir. Fakat; tarafların belirleyeceği artış oranı, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. 
- Taraflarca sözleşmeye bu konuda bir hüküm konmamış ise kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Buradaki hakkaniyet ölçütü, kiranın üretici fiyat endeksinin altında da belirlenebileceğine delalettir. 
- T.B.K 344. madde “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” Hükmünü ihtiva etmektedir.
- Bu düzenleme kiralamalar bakımından Türk Hukukunda yeni bir dönemin habercisi gibidir. Kira bedelleri; 5 yıl süresince sadece Üretici Fiyat Endeksi sınırı içinde arttırılabilecek, ancak bu sürenin sonunda ve yine gerekirse her 5 yılda bir hâkim tarafından, kanunda belirtilen kıstaslar dikkate alınarak belirlenecektir. Hâkimin bu müdahalesi bir tür sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını ifade etmektedir.

7. Dövizle kiralamalar bakımından bedel artışı ne şekilde olacaktır?

- Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi uygulanarak hâkimin müdahalesi istenebilecektir. Başka bir ifadeyle; sözleşmeye bağlı kalmak çekilmez bir hal alırsa, bu durumdaki taraf mahkemeye başvurabilecektir. 
- Dövizle kiralamalarda 5 yıl geçtikten sonra, kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak, Türk Lirası ile yapılan kiralamalara ilişkin yukarıda açıklanan uyarlama hükümleri uyarınca artış talep edilebilecektir.

8. Kira bedeli belirlemek üzere açılacak davalarda dava açma süresi nedir ?

- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır. 
- Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, ihtarname çekmeye gerek olmaksızın yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

9. Kiracı aleyhine düzenlenmesi yasaklanan hususlar nelerdir ?

- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyecektir. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersiz kabul edilecektir.

10. Kira sözleşmesi nasıl sona erdirilebilecek?

- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az Onbeş gün önce yazılı olarak bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. 
- Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyecektir. 
- Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. 
- T.B.K ile düzenlenen belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebileceklerdir.
- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edecektir. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona ermiş sayılacaktır. 
- 10 yıl geçtikten sonra Kiralayanın gerekçesiz fesih hakkına ilişkin düzenleme, Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca; kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanacaktır. 
- Genel hükümlere, yani tarafların akde aykırılıklarına dayanarak fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. 
- Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. 
- Bildirim yoluyla fesihten başka dava yoluyla da sözleşmenin sona erdirilmesi mümkündür. Buna göre Kiraya veren, kira sözleşmesini; 
- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. 
- Kiralananı sonradan satın alan veya başka bir yolla edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. 
- Kiralananı sonradan satın alan veya başka bir yolla edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

11.”Gereksinim” ve “Kiralananın yeniden inşası veya imarı” halleri dışında diğer tahliye sebepleri nelerdir?

- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmaya yönelik yazılı tahliye taahhütnamesi verdiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. 
- Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. 
- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. 
- Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.

12.”Gereksinim” veya “Yeniden İnşa” sebepleriyle kiralananın boşaltılması halinde, kiralayan aynı yerle ilgili olarak başkasıyla kira sözleşmesi yapabilir mi?

- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. 
- Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. 
- Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.

13. Yeni yasal düzenleme Kiracı-Kiralayan ilişkisini nasıl bir bakış açısıyla ele almaktadır ?

- Öncelikli hedef; kira bedellerinin tespiti noktasında Kira artışının sınırlanması ve açılacak davaların 5 yıllık periyotlara bağlanmasıdır. Amaçlanan; Kiracı-Kiralayan ilişkisinin 5 yıl için sorunsuz sürdürülmesinin sağlanmasıdır. 
- Dövizle yapılacak kiralamalara artış yasağı getirilmesi, sözleşmelerin daha çok Türk Lirası üzerinden yapılmasını teşvik amacını gütmektedir. 
- Güvence bedelinin 3 ayla sınırlanması ve Kiralayana teslim edilmemesi de Kiracının mali kaybını ortadan kaldırmak ve daha önemlisi Kiralayanın güvenceyi iade etmekten kaçınmasının önüne geçmektir. Mevcut yasal şartlar Güvencenin iadesi için Kiracıya dava açma yükümlülüğü getirirken, yeni düzenleme bu durumu tersine çevirmiştir. 
- 10 yılı geçen sözleşmelerin, her hangi bir sebebe muhtaç olmaksızın Kiralayan tarafından tek taraflı olarak feshedilebilmesi, T.B.K ile getirilen yepyeni bir imkândır. Bu imkân, tahliye şartları mevcut olmadığından Kiracısıyla adeta bir ömür boyu sözleşme ilişkisini sürdürmek zorunda kalan Kiralayan taraf için oldukça önemlidir. 
- “Cezai Şart”, “Dönem kiralarının muaccel hale gelmesi” gibi bugün uygulamada kullanılan bazı hükümler yeni yasayla Kiracı lehine bir durum yaratacak şekilde yasaklanmıştır. 
- Gereksinime dayanan davaların, gereksinim duyan kişiler yönünden daha geniş kapsamlı ele alınmış olması da keza yeni bir düzenlemedir.