Müteahhidin Bina Tamamlama Sigortası Yaptırma veya Teminat Verme Zorunluluğu

28 Mayıs 2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunla, tüketicinin konutunu peşin veya taksitle ödemesini ön ödemeleri konut satışı olarak düzenlemiş idi. Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkındaki Yönetmelik 27.11.2014 tarihli Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Tüketicilerin mağduriyetine yol açan bina ve projelerin yarım kalması veya hiç başlanmaması riskine karşımüteahhitler için, BİNA TAMAMLAMA SİGORTASInın yapılması veya diğer teminatların en az birinin verilmesi zorunlu hale gelmiştir. Bu sigorta sayesinde konut edinmek maksadıyla yüksek meblağlar ödemiş olan tüketicilerin satıcı iflas etse bile bina tamamlama sigortası sayesinde nihai amacı olan konutları edinmeleri sağlanmış olacaktır. Bu sigortanın koşul ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenecektir.

Bu yönetmeliğin yayınlanması ile müteahhitler için konut satışlarında sat-yap dönemi adeta tamamıyla sona ermiştir. Ancak Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkındaki Yönetmelik ile müteahhitler tüketicilere yönetmelikte belirtilen bina tamamlama sigortası veya banka teminat mektubu, hak ediş sistemi veya bağlı kredi ile teminatlarından en az birini sağlamak zorundadırlar.

Yönetmeliğe göre; öncelikle müteahhidin tüketici ile sözleşme imzalayabilmesi için yapı ruhsatını (inşaat ruhsatı) alması zorunludur.

Artık tüketiciye konut satış sözleşmesi imzalanmadan bir gün önce Ön Bilgilendirme Formu düzenlenecek bu formda;
1. Satılacak konutun ada, pafta, parsel, blok, konum, kat bilgileri ile bağımsız bölümün net ve brüt alanları
2. Konutun vergi masraf dahil tüm değeri, faiz varsa faiz oranı
3. Tüketicinin sözleşmeden cayma ve dönme hakkına ilişkin bilgiler
4. Konutun teslim tarihi, yapı ruhsatı alınma tarihi, yönetim planında belirlenen giderler (Ödeyeceği aidat kalemleri)
5. Verilecek teminata dair bilgiler bulunacaktır.
Konut satın almak isteyen tüketiciye ön bilgilendirme formuna ek olarak ayrıca bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesi de verilecektir.

Yapılacak ön ödemeli konut satış sözleşmesi, kat irtifakı tapusunun tescili ile birlikte yapılacak yazılı sözleşme veya noterden düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile kurulur. Aksi halde sözleşme geçersiz sayılacaktır. Yapılan sözleşmenin kanun uyarınca tapuya tescili gereklidir.
Tüketici 14 gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden sözleşmeden cayabilecektir.
Tüketici konut kendisine devir veya teslim edinceye kadar sözleşmeden dönme hakkına sahip olacaktır. Dönme hakkında tüketici noter vasıtası ile bildirim yapacaktır. Dönme hakkının kullanan tüketici vergi, harç ve masraflar ile sözleşme bedelinin %2’sine kadar tazminat ödeyecektir. Ancak tüketici iflas ederse,müteahhit bir daireyi birden fazla kişiye satarsa ve projede değişiklik yapar ve tüketici bunu kabul etmezse vergi, masraf, harç ve %2 tazminat ödemeden de sözleşmeden dönülebilecektir.
Satış sözleşmelerinde müteahhit sözleşme imzalattığı tarihten itibaren 36 ay içinde daireyi teslim edecektir. Konut ya kat mülkiyetinin kurulması veya kat irtifakına tapusunun tükeci adına tapuda tescili ve oturmaya elverişli bir şekilde tüketiciye zilyedliğinin devri ile olacaktır.
ARTIK 30 VE ÜZERİ KONUT PROJELERİNDE BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI VEYA kesin, kati banka teminat mektubu veya hak ediş sistemi veya Bakanlığın kabul edeceği bir teminat sistemi kurulması zorunlu hale gelmiştir

Ön ödemeli konut satışına dair hükümlerine aykırılık halinde, 6502 sayılı yasa uyarınca müteahhidin 500.000TL’ye kadar idari para ceza ödemesi söz konusu olabilecektir.