Konut alım-satım sözleşmeleri çerçevesinde eksik ifaya ilişkin tüketici taleplerinde Yargıtay'ın içtihat değişikliği

Bilindiği üzere 4077 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanununun amacı kamu yararına uygun olarak tüketicinin sağlık ve güvenliği ile ekonomik çıkarlarının korumasıdır. Bu amaçla mal ve hizmet piyasalarında tüketicinin taraflardan birini oluşturduğu her türlü tüketici işlemi Tüketici kanunun kapsamına girecektir. Tüketicinin kim olduğu Kanunun 3. Maddesinde, bir mal veya hizmeti ticari veya mesleki olmayan amaçlarla edinen kullanan veya yararlanan gerçek ya da tüzel kişi olarak tanımlanmıştır.

Tüketici haklarının korunması bakımından en güncel konulardan biri, ayıplı mal halinde tüketicinin haklarının neler olduğudur. Ayıp, satılanda satım sözleşmesinde kastedilen tahsis ve kullanma yönü bakımından onun değerini ve elverişliğini azaltan eksiklikler olarak tanımlanabilir. Eksik ifa ise yapılması gereken şeyin hiç yapılmaması, ifaya konu edimin eksik olarak yapılmasıdır. Ayıp ihbarı süreye tabidir. Bu süre malın teslimi tarihinden itibaren 30 gün olarak kanunda belirlenmiştir. Bu süre içinde yapılan ayıp ihbarı ile tüketici bedelin iadesini talep ile sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme hakkında sahiptir. Özetle ayıp ihbarında bulunmak yukarıda sayılan hakların kullanılmasının ön koşuludur. Süresinde kullanılan ayıp ihbarı var ise satıcı tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür.

Öte yandan, “Ayıp” kavramı ile birlikte değerlendirilmesi sözkonusu olan diğer bir durum da Eksik İfadır. Eksik ifa taraflardan birinin edimini tam olarak yerine getrimemesini ifade eder. Eksik ifa kavramı tüketici kanunda düzenlenmemiş olup, bu konuda Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine başvurulacaktır.

Konuyu, aşağıdaki Yargıtay Kararı çerçevesinde, “Konut Alım-Satım Sözleşmeleri” yönünden ve özellikle sosyal tesis ve ortak alan düzenlemeleri noktasında ele alırsak önemli bir soruna değinmiş oluruz.

Yargıtay, tüketiciler tarafından açılan davalarda; daha önce vermiş olduğu kararlarda, alıcının muayene ve ihbar yükümlülüğünün teslimle başlayacağını (1) , tüketiciye satıcı tarafından taahhüt edilen sosyal ve sportif tesislerin yapılmamış olmasının ayıplı ifa değil, eksik ifa olduğunu ve tüketicinin eksiklikler nedeniyle 10 yıllık zamanaşımı içinde satıcının sorumluluğuna gidilebileceğine karar vermiştir (2). Örnek olarak aktaracağımız bir kararında; tüketiciye taahhüt edilen sosyal tesislerin mülkiyeti Toki’ye ait olan arazi üzerinde yapılmış olmasının taşınmazın değerini etkileyen bir husus olduğu, Yerel Mahkemenin sosyal tesislerin Toki’ye ait arazi üzerinde yapılmasını açık ayıp olarak niteleyerek davacının konutu teslim aldıktan sonra tüketici kanunu ve BK 198 madde uyarınca davalılara yapılmış ayıp ve eksik ifa ihbarında bulunulmadığı gerekçesiyle verilen kararı, olayda eksik ifanın sözkonusu olduğu ve 4077 sayılı Yasanın 30. maddesine göre, bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki dava konusu eksiklikler nedeniyle davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebileceği kabul edilmelidir gerekçesiyle bozmuştur (3).

Aynı şekilde bir başka kararında, taahhüt edildiği halde havuzun yapılmamış olması, eksik iştir ve eksik işlerde ayıp ihbarına gerek yoktur ve BK.nun 125.maddesi gereğince, on yıllık zamanaşımı süresi içinde her zaman dava açılabilir şeklinde karar vermiştir (4).

Yargıtay’ın diğer bir kararına göre (5) eksik iş, yapılması gerektiği halde yapılmayan işleri, ayıplı iş ise eserde olması gereken vasıfla fiilen mevcut olan arasındaki farkları ifade eder. İşin yapılmayan kısmının teslim ve muayenesi söz konusu olamayacağından iş sahibinin eksik işler yönünden ihbarda bulunmasına ya da ihtirazı kayıt koymasına gerek yoktur. İş sahibinin muayene ve ihbar yükümlülüğü sadece ayıplı işler içindir. 4077 sayılı Yasanın 30. maddesine göre, sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki eksiklik nedeniyle davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebileceği kabul edilmelidir şeklinde karar vermiştir.

Yargıtay HGK 27.04.2011 tarihli kararında ise (6) tüketiciye proje, plan ve internet ilanları tanıtım maketlerinde spor kompleksinin gösterilmesinin ve projenin reklamının bu şekilde yapılarak bu yerlerin siteye ait olduğu intibaının uyandırıldığını, söz konusu tesislerin başka birine ait taşınmazda tesis edilmesinin alıcının satın almak kararını etkileyen taşınmazın değerini azaltan bir husus olduğunu ve ediminin ifasındaki bu eksiklikten dolayı satıcının alıcıya karşı sorumlu olduğunu ve olayda eksik ifanın olduğuna; bu durumda Tüketici kanununda düzenlenen ayıp ihbar süresinin söz konusu olmadığını, genel hükümlere gidilerek uyuşmazlığın çözülmesi gerektiği ve sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki eksiklikler nedeniyle 10 yıllık sürede satıcının sorumluluğuna gidilebileceğine karar verilmiştir.

Ancak; yukarıda aktardığımız kararlarla oluşan eksik ifa halinde ayıp ihbarının aranmayacağı ve eksik ifa halinde, satıcının sorumluluğuna 10 yıl içinde gidilebileceğine dair yerleşik yerleşik içtihat HGK’nun 2012/13-225 E. 2012/180 K. ve 16.03.2012 tarihinde oyçokluğu ile aldığı kararla değiştirilmiştir. Yargıtay anılan dosya çerçevesinde, tüketiciye satış esnasında sunulan proje ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeniyle davacının satın aldığı dairede oluşan değer kaybının ödetilmesine dair görülen davada, eksik ifanın kanunlarda tanımı yapılmadığı fakat eksik ifanın 4077 sayılı kanunun 4. Maddesinde sayılan ayıp kavramı içinde mütalaa olunması gerektiği; dolayısıyla eksik ifa halinde de 30 günlük ayıp ihbar süresinin geçerli olduğu; konutu satın alan tüketicinin ayıp halinde, malı teslim aldığı tarihten itibaren otuz gün içinde satıcı veya malike ayıp ihbarında bulunması gerektiği; bu ihbarda bulunduktan sonra ise Tüketici Kanunun 4. Maddesine göre konutlar için öngörülen 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde zararını talep edilebileceği yönünde karar vermiştir.

Yargıtay’ın yeni görüşüne katılmak hukuken mümkün değildir. Nitekim aynı kararda yer alan ayrık görüşte de ifade edildiği gibi, hayatın olağan akışı içinde satın alınan bir dairenin çevre ve ortak alan çalışmalarının tamamlanması 3-4 yılı bulabilmektedir. Açık ayıp ve eksik ifa nitelendirmesinin yanlış yapılması sonucu eksik ifa halinde dahi ayıplı ifanın hükümlerinin uygulanacağının kabul edilmesi taşınmazın tesliminden itibaren 30 gün içinde ayıp ihbarında bulunulmaması halinde zararın talep edemeyeceği anlamına gelmektedir. Ayıp ihbarında bulunan tüketicinin eksik ifadan dolayı satıcının sorumluluğuna 10 yıl değil, 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde gitmesi gerekeceğini de ayrıca ifade etmek gerekmektedir.

(1) Yargıtay 13.HD. E.1986/1573.K.1986/2122.T.08.04.1986 
(2) Yargıtay 13. HD E. 2009/13401, K.2010/7060., T.25.05.2010. 
(3) Yargıtay 13. HD.,E. 2010/5279.,K. 2010/8356.,T.10.06.2010. 
(4) Yargıtay 13.HD. E.2010/9741.,K.2010/12564.,T.4.10.2010;Yargıtay 13. HD. E.2010/572. K.2010/13235.T.14.10.2010. 
(5) Yargıtay 13.HD.E.2011/2756,K.2011/9888,T. 23.06.2011 
(6) T.13-4/230 sayılı karar.