İştira Hakkı Nedir ?

Vefa Hakkı ( Geri Alım Hakkı ) Nedir ? 

Vefa Hakkı kısaca , bir gayrimenkulu satan kişinin , sattığı gayrimenkulu aynı şartlarla geri alma hakkıdır. 

Yani mal sahibinin ( malik ) sattığı taşınmazı , sattığı şartlarla geri alabilmesi hakkına Vefa Hakkı diyoruz. 

Bazı yerlerde Geri Alım Hakkı olarak da bilinen Vefa Hakkı genellikle gayrimenkulu satan fakat satış bedelinin tamamını alamayan satıcıya güvence sağlamak amacıyla yapılır.

Vefa Hakkı sözleşmesinin , Noter huzurunda yada Tapu Sicil Müdürlüğü’nce düzenlenmiş olması ve tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekmektedir. 

Vefa Hakkı Ne Kadar Sürer ? 

Vefa Hakkı , sözleşmede süre belirtilmişse o sürenin sonunda , belirtilmemişse 10 sene sonunda sona erer.

Vefa Hakkı Haciz Durumunda Geçerli Midir ? 

Haciz Vefa Hakkını önleyen bir durum değildir. Geri Alım hakkı var ise hak sahibi bu hakkı kullanabilir. 

Vefa Hakkı Başvurusunda Hangi Belgeler Gereklidir ? 

- Noter onaylı dilekçe 

- Başvuranların ya da temsilcilerin nüfus cüzdanları ya da pasaportu

- Taşınmazın niteliği Bina ise Deprem Sigortası 

Vefa Hakkı Başvurusu İçin Alınan Ücretler Nelerdir ? 

- Binde 7.5 oranında damga vergisi 

- Satış anında resmi senet düzenleniyorsa işlemler için alınan harç dışında başka bir harç alınmaz

- resmi senet noterde düzenlenmişse binde 5.94 oranında tapu harcı 

- Vefa hakkı 10 yıl süresi dolduğunda maktu terkin harcı 

alınır.

İştira Hakkı Nedir ? 

İştira Hakkı Nedir ? 

Bir gayrimenkulün / taşınmazın malikinden ( sahibinden ) belli bir bedel karşılığında ve belli bir süre içerisinden satın alınmasıdır. 

İştira Hakkı sözleşmeyle belirli bir süreye tabii tutulmuş ise bu süre geçtikten sonra kullanılamaz. Tapu kütüğünde bulunan şerh 10 yıl için geçerli olur. Örneğin , bu iştira hakkı tapuda şerh edildiğinde , şerh ettiren kişi yani hak sahibi ‘ taşınmazı ‘ sahibinden 10 sene içerisinde satın alabilme hakkına sahip olur.

Bu hak genelde Satış Vaadiyle karıştırılır. Fakat aralarında süre farkı bulunmaktadır. İştirada bu hak süresi 10 sene iken , satış vaadinde 5 senedir. 

İştira Hakkı Nasıl Alınır ? 

İştira Hakkı almak için önce noter huzurunda düzenlenen bir sözleşme yapılmalıdır. Bu sözleşme ile Tapuya gidilir ve Tapu kütüğüne İştira Hakkı şerh edilir. İştira hakkı işleminde taşınmazın değeri üzerinden binde 5.9 oranında harç ve bunun yanında damga vergisi kesilmektedir.

İştira hakkı tapuya şerh olarak verildiği taktirde , gayrimenkulun malikleri tapu siciline itimat prensibi gereğince şerhin verildiği tarihten itibaren 10 yıl süre ile iştira hakkını kullanabilecek olan hak sahibine karşı, hak sahibinin açacağı tescil davasına maruz kalabilir ve taşınmazın devir borcu altına girebilirler.

Şufa Ön Alım Hakkı Nedir ?

Şufa Ön Alım Hakkı Nedir ? 

Şufa hakkı , Kanunda yeri olan ve Tapu Sicil işlemlerinde sıklıkla geçen bir kelimedir. Hukukta ve emlak sektöründe Ön Alım Hakkı olarak da bilinir. 

Şufa Hakkı , hisseli ( paylı ) olan gayrimenkullerde satış gerçekleştirilirken , önceliğin diğer hissedarlarda olması gerektiği manasına gelir.  Yani , hissedarların aralarında olan haklar çerçevesinde , hisseye dahil olan gayrimenkulün satışında ,  yabancı kişilerden önce diğer hisse sahiplerinin satın alma hakkı vardır.

Örnek vermek gerekirse , hissedarlardan birisi hissesini satmak istiyor. Bu kararı verdikten sonra diğer hissedarlara ihtarname çekmek zorundadır. İhtarname ile diğer hisse sahiplerine bu hisseyi alıp almayacakları sorulur. Diğer hissedarlar satışa çıkacak olan gayrimenkulu satın alma önceliğine sahiptirler. 

Şufa Hakkı Süresi Ne Kadardır ? 

Şuf'a hakkının kullanılma süresi satışın yapıldığının öğrenildiği tarihten itibaren 3 ay , öğrenilmemesi durumunda 2 yıldır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda 732. ve 736. maddeleri arasında düzenlenen şufa hakkının tanımı : 

Önalım hakkı; Müşterek mülkiyete tabi  taşınmazdaki bir hissenin üçüncü bir kişiye satılması halinde, hissesi bulunan hissedarların veya  sözleşme ile bu hak kendisine tanınan kişilerin ,satışa konu taşınmazı , belirli bir süre içerisinde diğer alıcılara nazaran öncelikli satın alma hakkıdır. Ayni ve yenilik doğrucu bir haktır.

Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar

1.Paydaşlar arasında yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattıktan bir süre sonra sattığı payı geri satın alırsa bu kişiye karşı önalım hakkı kullanılabilir.

2.Bağışlama halinde önalım hakkı kullanılamaz.

3.Trampa halinde önalım hakkı kullanılamaz.

4.Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi halinde önalım hakkı kullanılamaz.

5.Ölüme bağlı tasarruf halinde önalım hakkı kullanılamaz.

6.Tapusuz taşınmazların satımında önalım hakkı kullanılamaz.

7. Paydaşların paylarını hep birlikte üçüncü kişiye devretmesi halinde önalım hakkı kullanılamaz.

8. Bir bağımsız bölümün veya kat irtifakı payının satılması halinde, başka bağımsız bölüm malikleri önalım hakkı kullanamaz.

9. Önalım hakkından feragat edilmişse, önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle bağlıdır ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (TMK. Md. 733/II).

10.Önalım hakkı dürüstlük kurallarına aykırı kullanılamaz.

11.Paydaşlar arasında fiili taksim yapılmış ise önalım hakkı kullanılamaz.

12.Tapuda paydaş olmayan önalım hakkını kullanamaz.

13.Yasal önalım hakkı menkul satışlarda geçerli değildir.

14.Payın şirkete sermaye olarak konulması halinde önalım hakkı kullanılamaz.

15.Cebri arttırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

16.Elbirliği mülkiyetine  (iştirak halinde mülkiyete) bağlı taşınmazlarda önalım hakkı kullanılamaz.