Şufa Ön Alım Hakkı Nedir ?

Şufa Ön Alım Hakkı Nedir ? 

Şufa hakkı , Kanunda yeri olan ve Tapu Sicil işlemlerinde sıklıkla geçen bir kelimedir. Hukukta ve emlak sektöründe Ön Alım Hakkı olarak da bilinir. 

Şufa Hakkı , hisseli ( paylı ) olan gayrimenkullerde satış gerçekleştirilirken , önceliğin diğer hissedarlarda olması gerektiği manasına gelir.  Yani , hissedarların aralarında olan haklar çerçevesinde , hisseye dahil olan gayrimenkulün satışında ,  yabancı kişilerden önce diğer hisse sahiplerinin satın alma hakkı vardır.

Örnek vermek gerekirse , hissedarlardan birisi hissesini satmak istiyor. Bu kararı verdikten sonra diğer hissedarlara ihtarname çekmek zorundadır. İhtarname ile diğer hisse sahiplerine bu hisseyi alıp almayacakları sorulur. Diğer hissedarlar satışa çıkacak olan gayrimenkulu satın alma önceliğine sahiptirler. 

Şufa Hakkı Süresi Ne Kadardır ? 

Şuf'a hakkının kullanılma süresi satışın yapıldığının öğrenildiği tarihten itibaren 3 ay , öğrenilmemesi durumunda 2 yıldır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda 732. ve 736. maddeleri arasında düzenlenen şufa hakkının tanımı : 

Önalım hakkı; Müşterek mülkiyete tabi  taşınmazdaki bir hissenin üçüncü bir kişiye satılması halinde, hissesi bulunan hissedarların veya  sözleşme ile bu hak kendisine tanınan kişilerin ,satışa konu taşınmazı , belirli bir süre içerisinde diğer alıcılara nazaran öncelikli satın alma hakkıdır. Ayni ve yenilik doğrucu bir haktır.

Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar

1.Paydaşlar arasında yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattıktan bir süre sonra sattığı payı geri satın alırsa bu kişiye karşı önalım hakkı kullanılabilir.

2.Bağışlama halinde önalım hakkı kullanılamaz.

3.Trampa halinde önalım hakkı kullanılamaz.

4.Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi halinde önalım hakkı kullanılamaz.

5.Ölüme bağlı tasarruf halinde önalım hakkı kullanılamaz.

6.Tapusuz taşınmazların satımında önalım hakkı kullanılamaz.

7. Paydaşların paylarını hep birlikte üçüncü kişiye devretmesi halinde önalım hakkı kullanılamaz.

8. Bir bağımsız bölümün veya kat irtifakı payının satılması halinde, başka bağımsız bölüm malikleri önalım hakkı kullanamaz.

9. Önalım hakkından feragat edilmişse, önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle bağlıdır ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (TMK. Md. 733/II).

10.Önalım hakkı dürüstlük kurallarına aykırı kullanılamaz.

11.Paydaşlar arasında fiili taksim yapılmış ise önalım hakkı kullanılamaz.

12.Tapuda paydaş olmayan önalım hakkını kullanamaz.

13.Yasal önalım hakkı menkul satışlarda geçerli değildir.

14.Payın şirkete sermaye olarak konulması halinde önalım hakkı kullanılamaz.

15.Cebri arttırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

16.Elbirliği mülkiyetine  (iştirak halinde mülkiyete) bağlı taşınmazlarda önalım hakkı kullanılamaz.