Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi
Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi
| Evin Alındığı Tarih | |
| Evin Satıldığı Tarih | |
| Ev Alım Şekli | |
| Evin Alış Fiyatı | |
| Evin Satış Fiyatı | |
| Hesapla | |
| Ödenecek Vergi Tutarı |
Gelir vergisi kanununun 80'inci maddesi uyarınca gayrimenkul alış tarihinden itibaren tam 5 yıl içinde elden çıkarılması durumunda değer artış kazancına konu oluşturmaktadır. Bu durumun tek istisnası şudur: Eğer konu gayrimenkul bedelsiz olarak edinilmişse (miras, bağış vb.) bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar vergilendirilmez. Bunlarında yanında Gelir İdaresinin beyanına göre: "Kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen gayrimenkullerde dâhil olmak üzere, mevcut yasa gereği her tapu sahip değişikliğinde bu 5 yıllık süre yeniden başlamaktadır."
Değer artış kazancı Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) ile hesaplanmaktadır. Yİ-ÜFE oranları aylık olarak yayınlandığı için alınan ve satılan ayların değil, bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranları kullanılıyor.
Yukarıdaki hesaplama aracının ne yaptığını daha iyi anlatabilmek için bir de örnek hesaplama yapalım:
01.05.2012 yılında 200.000 TL’ye alınan bir konut 01.03.2016 yılında 300.000 TL satılıyor.
Endeks artış oranları:
01.04.2012 Yİ-ÜFE oranı: 203,64
01.02.2016 Yİ-ÜFE oranı: 250,16
(Not: Örnek hesaplama işleminin daha anlaşılır olması için küsuratlar dikkate alınmamıştır.)
Örnek Durumun Vergisini Hesaplayalım:
Alış ve satış aylarından bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranlarının (endeks değerlerinin) oranı ile alış fiyatı çarpılır ve bu sayede alış fiyatı enflasyona göre düzeltilerek bugünün (ya da satış günü) TL değerine getirilir. 200.000 TL * (250/203) = 246.000 TL
Daha sonra alış fiyatının bugünkü değeri satış fiyatından çıkartılarak satıcının elde ettiği reel kâr hesaplanır. Bunun vergi jargonundaki ismi ise istisna öncesi değer artış kazancı olarak geçiyor. 300.000 TL - 246.000 TL = 54.000 TL
Bu adımda ise, gelir vergisi hesabını yapan çoğu insanın bilmediği ama ilgili kanun maddesinde açıkça ifade edilen bir inceliği hesaba katmak lazım. Kanunun 81. maddesi şöyle der: "... elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi ... " Yani, tapuda satıcının ödediği %2 masraf vb. giderler değer artışından düşülerek matrah indirilebilir. 54.000 TL - 6.000 TL = 48.000 TL
Tamam, istisna öncesi matrahı belirlemiş olduk. Bu adımdan sonra gayrimenkul vergilendirmelerinde Gelir İdaresinin her yıl belirlediği istisna oranı düşülerek vergilendirilecek matrah hesaplanmalıdır.
Gayrimenkul Değer Artışı Kazancı İstisna Tablosu
| Yıl | İstisna Değeri |
| 2008 | 6.400 TL |
| 2009 | 6.800 TL |
| 2010 | 7.600 TL |
| 2011 | 8.000 TL |
| 2012 | 8.800 TL |
| 2013 | 9.400 TL |
| 2014 | 9.700 TL |
| 2014 | 9.700 TL |
| 2015 | 10.600 TL |
| 2016 | 11.000 TL |
Satış 2016 yılı için yapıldığı için 11.000 TL istisna düşülür. Bunun sonucunda 48.000 TL - 11.000 TL =37.000 TL vergiye tabi tutar olarak hesaplanır. Vergiye tabi tutar (yani vergi matrahı) olan 37.000 TL, aşağıda yer alan tabloya göre vergilendirilir.
| Yıllık Toplam Gelir (2016) | Vergi Dilimi |
| 12.600 TL'ye kadar | % 15 |
| 12.000 TL- 30.000 TL arası (12.600 TL’ye kadar %15 uygulanacak) | % 20 |
| 30.000 TL -69.000 TL arası (12.600 TL’ye kadar %15 / 12.600 TL-30.000 TL arası %20 uygulanacak) | % 27 |
| 69.000 TL üzeri (12.600 TL'ye kadar %15 / 12.600 TL-30.000 TL arası %20 /30.000 TL-69.000 TL arası %27 uygulanacak) | % 35 |
| Yıllık Toplam Gelir (2015) | Vergi Dilimi |
| 12.000 TL'ye kadar | % 15 |
| 12.000 TL- 29.000 TL arası (12.000 TL’ye kadar %15 uygulanacak) | % 20 |
| 29.000 TL -66.000 TL arası (12.000 TL’ye kadar %15 / 12.000 TL-29.000 TL arası %20 uygulanacak) | % 27 |
| 66.000 TL üzeri (12.000 TL'ye kadar %15 / 12.000 TL-29.000 TL arası %20 /29.000 TL-66.000 TL arası %27 uygulanacak) | % 35 |
Tabloya göre (2016 vergi dilimlerine göre) hesaplandığında 37.000 TL'lik vergiye tabi tutarın vergisi, 7,380 TL'dir. Bulunan bu tutar, 2016 yılının Mart ayının 1. gününden 25. günü akşamına kadar yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilip, mart ve temmuz aylarında 2 eşit taksitte ödenir.
* Yİ-ÜFE oranları son güncelleme tarihi 22.08.2016
** 2016 yılının açıklanmamış aylarının da hesaplanabilmesi için bu ayların ileriye dönük enflasyon tahminlerinin orta noktası alınmıştır.
*** Hesaplama Aracı, Gelir İdaresi Başkanlığının Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasında Vergisel Yükümlülükler Rehberine göre hazırlanmıştır. Rehberi sayfanın sonundaki bağlantıdan indirebilirsiniz.
**** Hesaplama aracımız mevzuatlara göre hazırlanmış olsa dahi, vergisel işlemlerde çeşitli istisnaları olmasından dolayı, sadece bilgi amaçlıdır. Net hesaplama işlemi Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yapılmaktadır.
"Bu yazının tüm kullanım hakları Hesapkurdu.com'a aittir. Başka mecralarda kullanılması veya alıntı yapılması ancak orjinal yazıya link verilerek referans gösterilmesi şartıyla mümkündür."
Yorumlar