Maketten Satış ve Ön Ödemeli Konut Satışı

2014 yılından önce kamuoyunu çok meşgul eden, hukuksal bir mesele vardı. Herkesin bildiği üzere, maket üzerinden yapılan gayrimenkul satışları tüketicileri yanıltmakta idi.

Hatta bu bazı müteahhit olduğunu iddia eden şahıslar tarafından bir dolandırıcılık yolu haline getirildi. Bu kişiler, insanlara maket üzerinden büyük vaatlerde bulunmakta, çok lüks siteler göstermekte, yıllarca tüketicinin parasını bu umudu kullanarak tahsil etmekte, ardından hiçbir şey vermeden ortadan kaybolmaktaydılar. Tüketiciler de ellerinde bu şahıslarla yapmış oldukları anlamsız ve geçersiz sözleşmelerle, mahkeme mahkeme gezerek haklarını aramaya çalışmaktaydı.

Ya da kendi öz kaynakları ile projelerini tamamlayamayan müteahhitler, kredibiliteleri de olmadığı için, yeni projeler yaratmakta, bunları maket üzerinden tüketiciye satarak para toplayıp, hali hazırdaki projesini bitirmeye çalışmaktaydı. Yani taşıma suyla değirmen döndürmeye uğraşmaktaydılar. Ancak bu yöntem elbet bir yerde son bulmakta, müteahhit iflas etmekte ve maketten konut satın almış olan tüketici yine mağdur duruma düşmekteydi. Ödenen paralar yanında bankalardan alınan krediler de tüketicileri ayrıca maddi sıkıntılar için sokmaktaydı.

Dolandırıcıların ve ekonomik durumu bozulan müteahhitlerin, vatandaşın canını yaktığını fark eden kanun koyucu, 28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren, Yeni Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna bazı maddeler ekleyerek bu sorunun  önüne geçmeye çalışmıştır. Yeni Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu 40 – 46 numaralı maddeleri arasında “ön ödemeli konut satışı” sözleşmesi düzenlenmektedir. Bu maddeler ışığında, kanun koyucu doğacak sorunların önüne geçmeye çalışmıştır.

Ardından kanun koyucu, 7/11/2013 tarihli ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 46 ve 84 numaralı maddelerine dayanarak Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliği hazırlamıştır. Yeni kanuna konulan ve ülkemizde ilk defa uygulama alanı bulan bu maddeleri düzenlemek adına bu yönetmelik çıkartılmıştır.

Yazımızın konusunu oluşturan Ön Ödemeli Konut Satışı sözleşmenin tanımı kanunun 40. Maddesinde yapılmıştır. Satıcının tüketiciyle bu sözleşmeyi imzalayabilmesi için öncelikle yapı ruhsatını almasını ve sözleşme kurulmadan en az bir gün önce de Bakanlıkça tespit edilecek hususları içeren “ön bilgilendirme formunu” tüketiciye ibraz etmesini zorunlu hale getirmiştir.

Yönetmeliğin 5. Maddesi bu “ön bilgilendirme formunu” çok detaylı bir şekilde açıklamıştır. Yazı karakterinin boyutu dahi yönetmelikte yer almaktadır.

Sözleşme sinallagmatik, yani, iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşme olup, sözleşmenin imzalanması ile tüketici konut amaçlı bir taşınmazın bedelini henüz ortada konut yokken önceden peşin veya taksitle ödemeyi taahhüt ederken, satıcı ise bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir ve teslim etmeyi taahhüt etmektedir. İki tarafın bu sözleşmeden kaynaklanan iki ana borcu bu şekildedir. Sözleşmenin tanımı da bu borçların içinde mevcuttur.

Kanunun 41. Maddesinde ve Yönetmeliğin 6. maddesinde, sözleşmelere ilişkin şekil şartları belirlenmiştir. Madde içeriğine göre,   Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunlu tutulmuştur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez. Kanun koyucu bu şekil şartını getirirken, tüketicinin dolandırılmasının önüne geçmeye çalışmıştır.

Kanun koyucu, 41. maddenin 2. fıkrasında, satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez diyerek yine tüketicinin bir kazanımı olmadan ödeme yapmasını engellemeyi amaçlamıştır.

Ayrıca Yönetmeliğin 6. Maddesinin son fıkrasında, satıcının yapı ruhsatı almadan ön ödemeli satış yapması da tamamen yasaklanmıştır.

42. madde ise müteahhittin projeyi çeşitli nedenlerle bitirememesi halinde doğacak problemler için kendisinden alınacak teminatın şartlarını düzenlemektedir. Bakanlıkça projedeki konut adedi ya da projenin toplam bedel kriterine göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcının ön ödemeli konut satışına başlamadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur. Bu madde kanuna eklenerek, binanın proje sahibi tarafından bitirilemediği durumlarda, binanın tamamlama sigortası ve yatırılan diğer teminatlar ile bitirilebilmesi ve tüketicinin zarar görmemesi amaçlanmıştır. Ayrıca bu maddenin devamında, yatırılan bu sigorta ve teminatların  müteahhittin alacaklıları tarafından haczedilmesi ve yine proje sahibinin muhtemel iflası halinde iflas masasına dahil edilmesi de yasaklanmıştır. Yani güvenceler de güvence altına alınarak, tüketici tam bir koruma altında tutulmaktadır.

43. maddede ise, tüketicinin, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahip olduğu ve cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması durumunda, satıcının, cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etmekle yükümlü olduğunu düzenlemiştir. Maddenin devamında ise, konut finansman sözleşmesinin, konut satış sözleşmesini kurulduğu tarihte hüküm doğuracağı ancak cayma hakkının süresinin bitiminden itibaren yürürlüğe gireceğini ve finansman kuruluşunun cayma hakkını kullanan tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük vb. isimler altında hiçbir masraf talep edemeyeceğini hüküm altında almıştır. İlgili maddenin 3. Fıkrası ise bu sefer tüketiciye bir yükümlülük getirmekte ve cayma hakkının kullanılmasından sonra satıcının, aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade etmesinden itibaren 10 gün içinde tüketiciye de sözleşme dolayısıyla elde ettiği bütün edinimlerini iade etmesi gerektiğini yazmaktadır.

Kanunun 44. Maddesinde getirdiği düzenleme ile, sözleşmenin imza tarihinden itibaren en fazla 36 ay içerisinde satıcının tüketici adına tapuda kat irtifakı tescil ettirip tapusunu vererek zilyetliğini tüketiciye devretmesi zorunluluğunu getirmiştir. Madde içeriğinde, satıcının ifası için kat mülkiyeti tapusu verilmeden kat irtifakı tapusunun da yeterli olacağının düzenlendiği belirtilmiştir. 

Kanunun 45 maddesi ise,  tüketicinin sözleşmeden dönme hakkını düzenlemiştir. Dönme hakkı ve cayma hakkı arasında mevcut olan fark ise, cayma hakkının ancak sözleşmenin imza tarihinden itibaren 14 gün içinde kullanılabilmesi, bu hakkını kullanan tüketiciden satıcının hiçbir ad ve nam altında bedel talep edememesidir. Dönme hakkı ise, konutun devir veya teslim tarihine kadar tüketici tarafından hiçbir gerekçe gösterilmeksizin her zaman kullanılabilir olup, bu durumda satıcının, tüketiciden konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin %2’sine kadar olan kısmını tazminat olarak talep edebilecek olmasıdır.

Kanun koyucu bu cezanın ödenebilmesi içinde bazı şartlar getirmiş, hatta ödenmemsi için dört adet istisna getirmiştir. Bu istisnaların herhangi birinin gerçekleşmesi halinde tüketici ceza ödemeden sözleşmeden dönebilir.

Bu İstisnalar nelerdir ;

1)         Tüketici, satıcı edimlerini hiç yada gereği gibi yerine getirmediği için sözleşmeden dönerse sözleşmeden dönme cezası ödemeyecektir.

2)         Konutun devir ve teslim edilmesinden önce tüketicinin ölmesi halinde mirasçılarının dönme hakkı mevcuttur.

3)         Tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi hali de bir istisna olarak sayılmıştır.

4)         Sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesine ilişkin tüketici önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi hali de bu maddede belirtilen son istisnadır.

Bu maddenin tüketici tarafından kullanılmasından sonra, satıcı, kendisine dönme bildiriminin ulaştığı tarihten itibaren 90 gün içinde tüketiciye iade edilmesi gereken tutarı ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade etmek zorundadır. Tüketici ise satıcıya dönme tarihinden itibaren 10 gün içinde sözleşme gereği elde ettiği edinimlerin tamamını iade edecektir. Bu maddede düzenlenen tarafların karşılıklı borçları bunlardır.

Kanun maddeleri ve yönetmelikle gelen en önemli değişikliklerden biri de bu sözleşme nedeniyle doğacak uyuşmazlıkların artık tüketici mahkemelerinde görülecek olmasıdır. Bu kanun ve yönetmelikten önce bu durum sürüncemede kalmıştı. Her ne kadar tüketici mahkemeleri bu nedenle biraz yoğunlaşmış olsa da bu değişiklikle önemli bir aksaklık da sonlandırılmış oldu.

Kanun koyucu, sıradan vatandaşın, umutlarıyla oynanarak istismar edilmesinin önüne geçmek amacıyla, yeni düzenlediği, Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanuna yukarıda açıkladığımız maddeleri eklemiştir. İşlerliğinin doğru şekilde sağlanabildiği koşullarda, bu maddeler tüketiciyi koruyabilecek nitelikte sayılabilirler. Ancak eksiklikler mevcut olup, zaman için kanuna ve yönetmeliğe yapılacak eklemeler, açıklamalar ve yönlendirmelerle  olgunlaşarak, daha koruyucu hale geleceklerini düşünüyorum.