TAPU İŞLEMLERİNDE VERGİSEL YÖNDEN DİKKAT EDİLECEK ÖNEMLİ NOKTALAR

Bilindiği gibi, taşınmazla ilgili her türlü tapu işlemleri ve tescil işlemlerinin yapılması ile devletin sorumluluğu altındaki tapu sicillerinin muntazam bir biçimde tutulması Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yerine getirilmektedir. 

Maliye Bakanlığı ise devlet alacaklarının tahsilini sağlamak ve bu konuda gerekli tedbirleri almakla görevlidir. 

Tapuda yapılacak işlemler sırasında mali yönden dikkat edilecek bazı hususları burada sizlerle paylaşmak istiyoruz ; 

1.    Tapu müdürlükleri ,alım-satıma konu bütün gayrimenkulleri ayrıntılı bilgileriyle gayrimenkulün harcı esas tutulan değerini ve özelliklerini gelir idaresine düzenli bir biçimde ilgili alım-satım formları ile bildirmektedir. 

2.    Gelir İdaresi, tapu idaresinden başkaca diğer kurumlardan (gerçek-tüzel) düzenli bir bilgi elde etmektedir. 

3.    Tapu idaresi , alım-satıma konu harçlar ile ilgili olarak gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap değeri üzerinden hesaplanır. Bu bedel en düşük olarak , devredilen gayrimenkulün emlak vergisi değeri olabilecek ancak; gerçek devir bedelinin emlak vergisi değerinden fazla olması halinde ise, tapu harcının bu gerçek devir bedeli üzerinden hesaplanarak ödenmesi gerekecektir. 

4.    Gayrimenkullerin devrinde ödenilmesi gereken harcın ölçüsü ; devir eden ve devir alan için ayrı ayrı olmak üzere devir bedeli üzerinden binde yirmidir.

5.    Tapu harcı noksan yatırıldığı takdirde, aradaki fark üzerinden hesaplanan harç miktarı ikmalen veya resen tarh edilerek hem alıcıdan ve hem de satıcıdan tahsil edilir. Ayrıca her iki tarafa da vergi ziyaı cezası vergi dairesi tarafından tebliğ edilir.

6.    Taşınmazın kredi ile alınması halinde yine tapu harcı gerçek devir bedeli üzerinden ödenecektir. Devir bedelinin bir kısmı banka kredisi ile bir kısmı ise nakit ya da banka havalesi ile ödenmesi halinde bu şekilde ödenen tüm miktarların toplanması ve bu toplam üzerinden harç ödenmesi gerekir. 

7.    Müteahhitlerden alınan konut için eksik fatura tanzim edilmesi halinde ise durum nedir ? Bu gibi durumlarda satın alınan konutlar için ödenecek toplam bedelden daha düşük bir bedelli fatura düzenlense dahi , tapu harcının gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanarak ödenmesi gerekecektir. 

8.    Sene içerisinde sık sık konut alıp satanlar mutlak surette bu işi vergi dairesine bildirmek zorundadır. Mutad bir meslek olarak gayrimenkul alım-satımı işlerini yapanlar vergi dairesine gerçek usulde gelir vergisi mükellefiyetini tescil ettirmek zorundadır. Bu gibi kimseler , aylık KDV , muhtasar ve yıllık gelir vergisi beyannamesi vermesi zorundadırlar. 

9.    İcra dairelerinde  yapılan , her türlü gayrimenkul satışları mesken satışları %1 oranında KDV ‘ye tabiidir. (konutun 150 metrekareyi geçmemesi zorunludur.)

10.     Sene içerisinde ikiden çok gayrimenkul satışı yapılmamış ise ; gerçek usulde gelir vergisi kaydı açtırılmasına lüzum yoktur. Alış-satış farkı üzerinden ertesi yıl arizi kazanç nedeniyle Mart ayı içerisinde yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmesi yeterli olacaktır. 

Ormanda İnşaat Yapılır mı ?

Ormanda İnşaat Yapılır mı ?

Resmi Gazete'de 4 Mayıs 2016 tarih ve 29702 sayı ile yayımlanarak yürürlüğe giren; Hususi orman ve hükmi şahsiyeti haiz amme müesseselerine ait ormanlar yönetmeliğine göre ormanda inşaat yapılır mı?

Yayınlanmış olan bu yönetmelik ile, 25/4/2002 tarihli ve 24736 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Özel Ormanlarda ve Hükmi Şahsiyeti Haiz Amme Müesseselerine Ait Ormanlarda Yapılacak İş ve İşlemler Hakkında Yönetmelik yürürlükten kaldırıldı.                                           

Peki yeni yürürlüğe giren yönetmelik gereğince ormanda inşaat yapılır mı? Ormanda inşaat izni ne kadardır?

Ormanda İnşaat !

Yayınlanmış olan kanunun 52’nci maddesi kapsamında şehir, kasaba, köy yapılarının toplu olarak bulunduğu yerlerdeki hususi orman alanlarında; Kanunun 17’nci maddesince izin alınarak ve yatay alanın %6’sının (yüzde 6) üstüne çıkmamak  koşuluyla onaylı imar planlarına uygun yapı inşa edilebilir.

İnşaat esnasında orman niteliğindeki doğallığın bozulmamasına dikkat edilmesi koşuluyla , ormanın kapalılığı ve alanın topoğrafik yapısı dikkate alınmalı ve orman içi açıklıklardan , bozuk orman arazilerinden maksimum faydalanılması şartıyla uygun alanlarda inşaat izni verilir.

İlgili kanunun 17’nci maddesine göre; Enerji nakil hattı, haberleşme, su isale hattı, doğalgaz hattı, kanalizasyon, yol şebeke planındaki yollar ile Kanunun genel kamu hizmetlerine yönelik izinler %6’lık (yüzde 6) alana dahil edilmez.

Yayınlanmış olan Kanunun Ek 9 uncu maddesinin dördüncü fıkrasına göre ,Hususi ormanlarda ve hükmi şahsiyeti haiz amme müesseselerine ait ormanlarda yükseköğretim kurumlarının eğitim ve araştırma maksatlı tesislerine ve izin verilen bu alan içinde izin sahibi yükseköğretim kurumuna veya Yüksek Öğrenim Kredi ve Yurtlar Kurumu Genel Müdürlüğüne yurt yapılması maksadıyla izin verilebilir. 

İnşaat izni verilen alanda yapılması düşünülen yol ve açık olarak düzenlenen; otopark, garaj, havuz, spor alanları ve benzeri tesisler ile enerji nakil hattı, su isale hattı, haberleşme, doğalgaz hattı, kanalizasyon gibi her türlü altyapı tesisleri ve yine Kanunun 17’nci maddesine göre genel kamu hizmetlerine yönelik verilen izinler hariç olmak üzere, binaların taban alanları toplamı, izne konu orman sayılan alanın yüzde on beş (yüzde 15)’ini geçemez.

Yapılacak olan bina ve tesislerin ulaşımında öncelikle yol şebeke planı dâhilinde yapılan yollar kullanılır. Yapılan bu yollar ve ilave yapılması zorunlu olan yollar, yapılacak alt yapı tesisleri, genel ormancılık faaliyetlerinin yerine getirilmesi için de kullanılır.

Bu Yönetmelik kapsamında Bakanlıkça verilecek izinlerde orman sahiplerinin muvafakatiyle Genel Müdürlükçe belirlenen yükümlülüklerden orman sahibi ile izin sahibinin müştereken ve müteselsilen sorumlu olduklarına ilişkin noter onaylı taahhütname alınır.

Yapılacak olan inşaatların yeraltına inşa edilmesi planlanan tesislerinin yüzeye isabet eden izdüşümleri için izin alınır. Dört metrenin altında inşa edilecek tesisler yüzde altılık (yüzde 6) alana dâhil değildir.

Orman Kanununun 52’nci madde ve Ek 9’uncu madde dördüncü fıkrası kapsamında Hususi orman alanlarında yapılaşma izninin birlikte kullanılmasının istenilmesi halinde binaların taban alanları toplamı, izne konu orman sayılan alanın yüzde on beş (yüzde 15)’ini geçemez.

Hisseli Tapu Nedir? Hisseli Tapu Satışı Nasıl Olur?

Hisseli Tapu Nedir?

Bir gayrimenkul/taşınmaz tapusunun belirli tek bir sahibi var ise buna müstakil tapu denir. Eger bir gayrimenkul birden çok ortaklı ise yani tapu birden çok kişinin adına ise buna 'hisseli tapu' denir.  Hisseli tapu ' ortaklı tapu ' olarak kabul edilir.

Hisseli tapular iki şekilde olur:

1.El Birliği İle Mülkiyet: Gayrimenkul hisselerinin paylarında kime ne kadar düşeceği belli değildir. Hisse oranları belirsizdir. Miras yolu ile kalan gayrimenkuller bu şekilde olur. El birliği ile mülkiyette , taşınmaz satılmak isteniyor ise öncelikle paylı mülkiyete çevrilmesi gerekmektedir.

2.Paylı Mülkiyet: Gayrimenkulün paydaşlarının pay oranları belirlidir. Hangi hissedarın ne kadar oranda hisse sahibi olduğu tapuda belirlidir.

Hisseli Tapunun Satışı Nasıl Olur?

Hisseli tapunun satışı, müstakil bir tapunun satışı kadar kolay değildir. Alıcı ve satıcının anlaşması yeterli olmaz. Hisseli tapularsa hissedarların  Ön Alım Hakları vardır. Bu sebeple satış işlemi başlamadan hissedarların anlaşmış olmaları önemlidir. 

Her ortak kendi hissesini satma işlemini gerçekleştirebilir. Fakat bir hissedarın diğer hissedarların haberi olmadan yaptığı satışlar sonrasında Şufa Davası açılabilir. Fakat hissaderların noter ile haberi olmuş ve satın almaya yanaşmamışlar ise Şüfa Hakkını kaybederler. 

Hisseli Tapular , hissedarlar arasında paylaştırılamıyor ise İzale-i Şuyu davası açılarak satış gerçekleştirilir.

Tehvit , Arsa Birleştirme Nedir ?

Tehvit ( Arsa Birleştirme ) , birbirine bitişik birden çok parselin bir parsel haline dönüştürülmesi işlemine denir.

Tehvit , aynı kişiye ait olan parsellerin birleştirmesi şeklinde olabileceği gibi , birden fazla kişiye ait olan parsellerin birleştirilmesi şeklinde de olabilir. Bu işlemler sonucunda parsel numaraları birleştirilerek tek bir parsel numarası çıkar. Tapu ise tek bir tapuya dönüştürülür.

Tehvit İşlemi Harcı Nedir ? 

Tehvit işleminde , birleştirilecek her parsel için ayrı ayrı harç ödenmesi gerekir.

Örneğin , bir arsanız var ve bu arsanın yanındaki arsa ya da binayı satın almak istediğiniz de yaptığınız işlem Tehvit‘dir.

Tehvit İçin Hangi Belgeler İstenir ? 

- Taşınmazın bulunduğu yere göre belediye encümeni veya il idare kurulu kararı

- Tescil bildirimi ve kontrol raporu 

- Birleştirme yapacak kişinin nüfus cüzdanı 

- İki adet  vesikalık fotoğraf

TOKİ şerhli gayrimenkul satılabilir mi?

Öncelikle TOKİ ile başlayalım, TOKİ kimdir?

TOKİ, yani Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, 1984 yılında yürürlüğe giren 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ile özerk Toplu Konut Fonu’na haiz, Genel İdare dışında Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı İdaresi Başkanlığı adı ile kurulmuştur. Kuruluş, ülkemizde sıklıkla gerçekleşen depremler ve bunun sonucunda ortaya çıkan depreme dayanıklı konut yetersizliği, köylerden büyük şehirlere göçün sonucu hızla ilerleyen gecekondulaşma, sosyal devlet ilkesi gereği devletin sağlıklı ve kamuya ait konut yapma ihtiyaçlarına hizmet etmek amacıyla kurulmuş ve faaliyetlerini bu yönde devam ettirmiştir.

TOKİ’nin görev ve sorumlulukları nelerdir?

2985 numaralı Toplu Konut Kanunu, TOKİ’nin görev alanını belirlemektedir. Buna göre, doğal afet meydana gelen yerler ve diğer yerlerde konut, altyapı ve sosyal donatı uygulamaları yapmak veya yaptırmak, köy mimarisinin geliştirilmesine, gecekondu alanlarının dönüşümüne, tarihi doku ve yöresel mimarinin korunup yenilenmesine yönelik projeleri kredilendirmek, her çeşit araştırma, proje ve taahhüt işlemlerinin sözleşmeyle yaptırılmasını temin etmek TOKİ’nin görevleri arasında yer almaktadır.

TOKİ’nin yetki ve hakları nelerdir?

TOKİ, yukarıda bahsettiğimiz bu görevleri yerine getirirken, Toplu Konut Kanununda ona verilen yetkiyle, görevleri çerçevesinde gerçek ve tüzel kişilere ait arazi ve arsaları ve bunların içerisinde veya üzerinde bulunan her türlü eklenti ve yapıları kamulaştırmaya, Konut, sanayi eğitim vs. yatırımları ve kamu tesisleri için planlamayı öngördüğü ve tahdidini yaparak ilgili tapu idarelerine bildirmiş olduğu sahalardaki arsa ve arazinin satışlarında şufa hakkını kullanmaya, sattığı veya devrettiği arsa ve arazinin amacına uygun kullanılması için tapu kayıtlarına, şerhler koymaya ve/ veya bu amaca yönelik sözleşmeler yapmaya yetkilidir.

Peki nedir bu TOKİ şerhi?

Tapu kaydına şerh koyma, taşınmaz mal sahibinin taşınmaz üzerinde haklarını kısıtlamak için tapu kütüğüne bir çeşit uyarı mahiyeti de içeren bir yazı yazılmasıdır. Şerhin bir çok çeşidi vardır. Aile konutu şerhi, kira şerhi ipotek şerhi bunlardan birkaçıdır. TOKİ’nin tapu siciline koyma yetkisi bulunan şerhler ise, kamulaştırma, şufa ve satılmış veya devredilmiş arazilerin amacına uygun kullanılması amacıyla konulan şerhlerdir.

TOKİ şerhi maliki nasıl etkiler?

Tapu siciline kamulaştırma şerhi düşülmesi, malikin ilgili taşınmazı satmasına, kiraya vermesine, kısacası üzerindeki haklarını kullanmasına engel değildir. Kamulaştırma şerhi düşüldüğü tarihten itibaren 6 ay içinde, ilgili idare kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescili istediğine dair mahkemeye başvurmaz ve bununla ilgili mahkeme kararını ilgili tapu müdürlüğüne sunmaz ise, tapu müdürlüğü, kamulaştırma şerhini kendiliğinden kaldırır.

Peki hep duyduğumuz Şufa şerhi nedir?

TOKİ’nin tapuya şerh düşme yetkisinin bir ikincisi, şufa şerhidir. Şufa, önalım hakkının hukuki terimidir. TOKİ, faaliyetleri arasında yer alan arsa üretimini gerçekleştirmek için, konut, sanayi eğitim vs. yatırımları ve kamu tesisleri için planlamayı öngördüğü arsa ve arazileri, bu arsa ve arazilerin bağlı olduğu tapu müdürlüklerine bildirir ve bunlarla ilgili tapu kayıtlarına şufa şerhi düşülmesini sağlar.

Bu şerhin düşülmesi, o arazi veya arsanın satışa çıkarılması halinde TOKİ’nin önalım hakkı olduğu, yani onu diğer alıcılara nazaran öncelikle satın alabilme hakkı olduğu anlamına gelir. Şufa şerhinin kaldırılması için, TOKİ’nin ilgili tapu müdürlüğünden şerhin kaldırılmasını talep etmesi gerekmektedir.

Satılmış veya devredilmiş arazilerin amacına uygun kullanılması için uygulanan şerhler nelerdir?

TOKİ’nin, şerh düşme yetkisinin sonuncusu ise, satmış veya devretmiş olduğu arsa ve arazilerin amacına uygun kullanılması için, satış şartlarına uygun altyapı oluşturulmadan ya da bununla ilgili tesisler yapılmadan üçüncü kişilere satış, devir, temlik yapılamayacağı, haczedilemeyeceği hususunda tapu kayıtlarına şerh koymasıdır. Bu sayede TOKİ, elinden çıkmış olsa dahi, arazi ve arsaların kendi amacı doğrultusunda kullanılmasını garanti altına alabilmektedir.

Düşününki İstanbul’un deprem bölgelerinden birinde yeniden yapılanmaya gidildi ve TOKİ bir bölgede var olan konutları yenileyerek, bölgeye yeşil alan, okul, park bahçe vb yapılar inşa etti. Bu yapıyı ve düzeni koruyabilmek için bu bölgedeki arsalar üzerinde yetkili ve karar sahibi olması gerekmekte. Bu yetki ise yukarıda bahsettiğimiz şerhler ile sağlanmakta. Bazen proje başlamadan kamulaştırma şerhi koyulur, yani ileride bu mülk kamuya ait olacak ve projenin bir parçası olarak belki okul belki hastane olacak demektir. Yine bu bölgedeki arazileri toparlayabilmek için TOKİ’nin öncelikli alım hakkına sahip olması gerekir ki bu da Şufa Şerhi ile gerçekleştirilir. Böylelikle TOKİ proje ayrıntılarını netleştirmek ile meşgulken projedeki mülklerden birinin kontrolsüz el değiştirmesinin önüne geçilmiş olur. Ya da bir diğer şerh ise satılmış veya devredilmiş arazilerin amacına uygun kullanılması için uygulanan şerhlerdir yani projede yer alan mülklerin projede tasarlandığı yönde kullanılmasını garanti etmeye çalışır.

Kentsel Dönüşüm Kapsamında En çok gelen şikayet Kiracıların tahliye kararına uymaması durumu

En çok gelen şikayet Kiracıların tahliye kararına uymaması,

süreci ve hukukun bakış açısını şu şekilde anlattı;

Binanın bulunduğu yere, yaşına, deprem bölgesine bakılmaksızın, riskli olarak tespit edilen bütün binalar 6306 sayılı kanun hükümlerine tabi

Kentsel dönüşüm, ülkemizde başımıza gelen bir takım afetler sebebiyle yaşanan tecrübeler neticesinde artık mal ve can kaybı yaşanmaması saikiyle, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapılarda, fen ve sanat norm ve standartlara uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelerde bulunmaktır. 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun, tam olarak bu amaçla afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların dönüşümünü sağlayarak, ülke genelinde, sağlıklı, güvenli ve yaşanılabilir çevreler oluşturmak maksadıyla çıkarılmıştır. Ülke genelinde bütün binalar ilgili kanun kapsamında olup, binanın bulunduğu yere, yaşına, deprem bölgesine bakılmaksızın, riskli olarak tespit edilen bütün binalar Kanun hükümlerinden faydalanacaktır.

Riskli binaların tespiti, maliklerden birinin tapu ve kimlik fotokopisi ile yapacakları müracaat üzerine, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca lisans verilen kurum ve kuruluşlarca yapılacaktır. Riskli binaların tespitini, tahliyesini ve yıktırılmasını engelleyenler hakkında Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığı’na suç duyurusunda bulunulacaktır.

Kentsel dönüşüm projesinden faydalanmak isteyen kat maliklerinin riskli konutunda kiracı olması halinde, kiracının kendisine verilen süre içerisinde evi tahliye etmesi gerekiyor. Yine kiracıların, riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engellemesi halinde 5237 Sayılı Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulacaktır.

Kanuna göre, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara verilen elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri durdurulabilecektir. Burada amaç, vatandaşı mağdur etmek değil, tam aksine can güvenliği bakımından, vatandaşın riskli olan bir binada oturmasına engel olmaktır. Yani, vatandaşın hakkının gözetilmesi söz konusudur.

Riskli binaların yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazlar üzerindeki yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az 2/3 çoğunluğu ile karar verilecektir. 2/3’lik çoğunluk ile alınacak karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, rayiç değerinden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacak. Paydaşlara satış olmaz ise, bu paylar, Bakanlıkça satın alınacak ve 2/3 çoğunluk ile alınan karar uyarınca değerlendirilecektir. Maliklere yapılacak tebligatı takip eden 30 gün içinde yapılacak uygulamalar konusunda en az 2/3 çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması halinde, Bakanlık, TOKİ veya belediyeler tarafından acele kamulaştırma yapılabilecektir.

Kentsel dönüşümle yıkılacak evde oturan kiracıların hukuki boyutu!

Kentsel dönüşüm alanlarında hep arsa sahiplerini, müteahhitleri, bunların arasında nasıl kat irtifakları kurulabileceğini, arsaların imar durumunu, yüklenicilerin hukuki sorumluluklarını konuştuk. Avukat Kadir Kurtuluş detayları anlattı…

Kentsel dönüşüm alanlarında hep arsa sahiplerini, müteahhitleri, bunların arasında nasıl kat irtifakları kurulabileceğini, arsaların imar durumunu, yüklenicilerin hukuki sorumluluklarını konuştuk. Ancak bir de hiç konuşulmayan bir konu var. Kentsel dönüşüm alanlarındaki mevcut kiracılar ve bu alanlarda bilerek ya da bilmeyerek ev kiralayan yeni kiracılar. Avukat Kadir Kurtuluş’a kentsel dönüşümde kiracı olmayı sorduk. Kurtuluş :

Devlet kentsel dönüşüm bölgelerindeki riskli yapı sahiplerine konut yapım kredisinden yıkım kredisine, riskli yapı tespit kredisinden kira yardımına kadar çeşitli finansal destekler sağlıyor. Bu destekten ev sahipleri faydalanabileceği gibi kiracılar da faydalanabiliyor. Ancak bu kiracıların riskli yapı tespiti yapılmış ve yıkılmak üzere tahliye edilmesi beklenen bu konutta en az  1 yılını tamamlamış olmaları gerekmektedir. Kiracılar bu destekten yararlanmak isterlerse anlaşmalı bankalara yanlarında, nüfus cüzdanı fotokopisi, kayıtlı su, elektrik, telefon, doğalgaz faturalardan birisi veya riskli binada oturduğunu gösteren nüfus müdürlüğünden alınmış adrese dayalı nüfus kayıt örneği ile konutun tahliye edildiğine dair yeni adresini gösterir adrese dayalı nüfus kayıt örneğini getirerek kredi desteğinden yararlanabiliyorlar. 

Yöntemle ilgili ayrıntılar aşağıdadır:

-Riskli yapıda ikamet ettiğine dair riskli yapı tespit raporunda belirtilen adres bilgileri ile uyumlu olacak şekilde riskli yapı onay tarihinden önceki son üç aya ait elektrik, su, doğalgaz veya telefon faturası,

-Kira yardımı ödemelerinde riskli yapıda ikamet şartı aranmakta olup, malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahiplerinden sadece bu şartı sağlayanlara ödeme yapılacaktır.

-Binanın riskli olduğu kesinleştikten sonra bağımsız bölümün satıldığı durumlarda, yeni malik kira yardımına başvuramaz.

-T.C. Ziraat bankası A.Ş. ile protokol imzalanmış olup, kira yardımı ödemeleri sadece bu banka aracılığıyla yapılacaktır. Ziraat Bankası hesabı olmayan hak sahiplerine ödeme yapılamayacaktır.

-Hak sahibinin vefatı halinde, kira yardımı ödemesi durdurulacaktır. Kalan kira yardımı taksitlerinin varislere ödenmesine devam edilebilmesi için Mirasçılık Belgesi

-Konut/işyeri kiracılarına iki aylık kira yardımı (bulunduğu ilin aylık kira yardımı tutarı baz alınarak) tek seferde (defaten) verilecektir.

 Bu sistemde 1 yılını doldurmuş kiracıların mağduriyeti bir nebze giderilmiş oluyor. Ancak yeni kiracılar için durum o kadar kolay değil, dediğimiz gibi en az 1 yıldan az süredir kiracı olan vatandaşlarımız bu destekten yararlanamıyorlar.

Bu gün bir çok kentsel dönüşüm alanında, hakederinden çok daha ucuz fiyata kiraya çıkarılan konutlar bunların aslında riskli yapı ilan edilmiş olduğu bilinmeden uygun fiyatına aldanılarak kiralanıyor. Sonrasında eve yeni taşınan kiracı beklenmedik bir anda yıkım sebebiyle evden çıkmak zorunda kalıyor. Çünkü yıkım sürecinde mülk sahibi (arsa sahibi) ve müteahhit/yüklenici arasında bir sözleşme imzalanır. Bu anlaşma eğer kat karşılığı bir anlaşma olacaksa Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesi imzalanır. Bu sözleşme türünde taraflar mülk sahibi (arsa sahibi) ve kat karşılığı inşaatı taahhüt eden müteahhit/yüklenicidir. Bir gayrimenkul ile ilgili imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde o gayrimenkulde kiracı olarak bulunanlar, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadıklarından dolayı ancak kanun koyucunun kira ilişkilerini düzenleyen 6098 sayılı Borçlar Kanunu'nda öngördüğü kanuni düzenlemelerden istifade edebilirler. 

Fakat riskli binanın yıktırılması için verilen sürelerde riskli binayı tahliye etmeyen kiracılar İstanbul,  İzmir  ve Bursa’ da Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlükleri’ ne, diğer illerde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ ne bildirilirler. Ayrıca riskli binanın tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyen kiracılar hakkında, işlenen fiil ve halin durumuna göre 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Savcılığına suç duyurusunda bulunulur. Kısacası bu gibi bir durumda kiracı mülkü boşaltmak zorundadır üstelik 1 yıldan az süredir kiracı olduğu için herhangi bir destek de alamaz.  Sonuç olarak ev almadan önce olduğu gibi kiralamadan önce de evin hukuki durumu araştırılmalı ve buna göre karar verilmelidir.
Avukat Kadir Kurtuluş

Vekaletname ile yapılan gayrimenkul alım satımları!

Problemlerin en sık karşılaşıldığı satışlardan biri de vekaletname ile satışlardır. Avukat Kadir Kurtuluş ’a vekaletname ile yapılan gayrimenkul satışlarında dikkat edilmesi gereken hususları sorduk.

Gayrimenkulun alım satımında alım satım işlemlerinin güvence altında sürdürülmesi hem alıcı hem de satıcı için muhakkak çok önemli bir husustur. Alım satım sırasında karşılıklı mağduriyetlerin yaşanmaması için özellikle dikkat edilmesi gereken hususlar söz konusudur. Bunlardan biri de problemlerin en sık karşılaşıldığı vekaletname ile satışlardır. Avukat Kadir Kurtuluş’a VEKALETNAME İLE YAPILAN GAYRİMENKUL SATIŞLARINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR’ı sorduk. Kurtuluş :

Taşınmaz alım ve satım işlemlerinin bizzat alıcı veya satıcı tarafından değil de, bunların tayin edecekleri bir vekil aracılığı ile de yapılması mümkündür. Kısacası Vekalet; şekli koşullara bağlı ve karşılıklı güvene dayalı bir sözleşmedir. Hukukumuzda vekalet kurumu 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 502 vd. maddelerinde düzenlenmiştir.

Vekaletname sözleşmesinde kendisine vekalet verilen kişi vekildir. Taşınmaz malikinin vekile herhangi bir Noter huzurunda atacağı imza ile vekaletname vererek o kişiyi yapılacak olan işlemler konusunda yetkilendirmesi gerekmektedir. Böylelikle, vekil taşınmaz devir işlemlerini gerçekleştirebilecektir. Yurtdışında yaşayan Türk vatandaşları ise Noter yerine bulundukları yerdeki Türk Elçilik ve konsolosluklar aracılığıyla aynı şekilde vekaletname verebilirler.

Borçlar Kanunu’nun 504. Maddesinde “Vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça dava açamaz, sulh olamaz, hakeme başvuramaz, iflas, iflasın ertelenmesi ve konkordato talep edemez, kambiyo taahhüdünde bulunamaz, bağışlama yapamaz, kefil olamaz, taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz.” demektedir. Kanun özellikle önemli gördüğü ve ileride taraflar için problem çıkartabilecek işlemler için bazı özel yetkiler aramakta ve bu yetkilerin resmi şekilde düzenlenecek olan vekaletname de belirtilmesi gerektiğini hüküm altına almaktadır. Böylece herhangi bir Noterlikten çıkartılacak genel bir vekaletname ile Tapu Müdürlüklerinde taşınmaz devir işlemleri vekil aracılığıyla gerçekleştirilemeyecektir. Vekilin, vekalet veren malikin taşınmazını satabilmesi veya tasarrufu kısıtlayıcı bir işlem yapabilmesi için vekilin o konuda özel olarak yetkili kılınması gerekecektir. Vekile özel yetki verilmesi gereken hallerde bu yetkinin açıkça verilmiş olması gerekir. Özel yetkinin zımnî olarak verildiği kabul edilmemektedir. Özel yetki gerektiren halde, bu yetki açıkça verilmemişse, vekilin söz konusu işlemi yapma yükümlülüğü bulunmadığı kabul edilmektedir.

Yapılacak olan satış işleminin özelliğine göre vekaletnamede yetki belirtilmeli veya yetkinin sınırlandırılması gerekecektir.
Buna göre vekile taşınmaz satış yetkisinin verilmesi ve vekaletnamede bu ibarenin geçmesi gerekmektedir.

Örneğin;
Tek Bir Taşınmaz İçin Vekile Satış Yetkisi Verilecekse;
Belirlenmiş tek bir taşınmaz için yetki verilecekse, bu taşınmaza ait tapu bilgilerinin vekaletnamede açıkça yazılması gerekmektedir. Böylece vekilin bu vekaletnameye dayanarak malikin diğer taşınmazlarını satma yetkisi olmayacaktır.

Süreli Vekaletnameler 
Yine bu vekaletnameler süreli olarak da düzenlenebilir. Örneğin vekile satış işleminin yapılması için 7 gün süreli bir vekaletname düzenlenebilir. Böylece bu sürenin sonunda vekaletname hukuki etkisini yitirmiş olacak olup, yine süreli olarak düzenlenen bu vekaletname dayanak gösterilerek ilgili Tapu Müdürlüğünde satış işlemi gerçekleştirilemeyecektir.

Belirli bir taşınmazın belirli bir bedele satılması için de yetki verilmesi
Yine vekile belirli bir taşınmazın belirli bir bedele satılması için de yetki verilebilecektir. Örneğin ayrıntılı olarak tapu bilgilerinin dökümü yapılmış bir taşınma için belirli bir bedel belirlenebilecek ve vekil satış işlemi gerçekleştirirken bu bedelin altına bu taşınmazı alıcıya devredemeyecektir. Uygulamada bu şekilde düzenlenen vekaletnamelere pek sık rastlanmasa da, noterlerde bu şartlı yetkiyi içeren vekaletnamelerde düzenlenebilecektir.

Sınırsız Taşınmaz Satış Yetkisi
Ancak tüm bu sınırlamalara rağmen malik vekile hiçbir sınırlama koymadan da taşınmaz satış yetkisini verebilecektir. Ancak böyle bir sınırlamanın yapılmaması vekilin üzerine düşen yükümlülüğü özen ve dikkatle yerine getirmesine engel teşkil edemeyecektir. Bu konudaki Yargıtay kararlarında görülebileceği gibi vekilin bu gibi işlemlerde özen ve dikkat yükümlülüğünün bulunduğu ve karşılıklı güven ilişkisine dayanarak kurulan vekalet ilişkisinin makul sayılacak ölçüler çerçevesinde kullanılmasının gerektiği vurgulanmıştır.

Vekaletname birden fazla kişiye verilmişse;
Bu gibi durumlarda vekillerin yetkilerini birlikte mi yoksa ayrı ayrı mı kullanacakları da karışıklığa yer vermeyecek biçimde belirtilmelidir. Nitekim eğer bütün vekillerin vekaletnamede belirtilen yetkileri ayrı ayrı kullanması istenmekteyse bu yetkiler “münferiden” (tek başına) ibaresi belirtilerek vekillere verilmelidir. Aksi takdirde vekaletnamedeki yetkilerin kullanılması için bütün vekillerin hazır bulunması gerekebilir. Vekalet verenin vekiline verdiği söz konusu yetkiyi bir başkasına devretme yetkisini (tevkil yetkisi) verip vermediği de vekaletnameye yazdırılmalıdır. Nitekim bu yetki ile beraber vekil olan kişi 3. Kişileri vekaletnamedeki yetkilerin tamamını veya bir kısmını devretme hakkına sahip olacaktır.

Vekalet nasıl sona erer?
Taşınmaz satımı için verilen vekâlet, çeşitli sebeplerle sona erebilir. Her şeyden önce, vekâletname ile verilen temsil yetkisi, sadece belirli bir işlem için verilmişse, söz konusu işlemin yapılması ile vekâlet sona erer. Aynı şekilde vekâletin belirli bir süre ile sınırlandırılması halinde verilen yetki, söz konusu sürenin bitiminde sona erer. Vekâlet, azil veya istifa ile de sona erebilir. Çünkü vekâlet karşılıklı güvene dayanan bir sözleşmedir. Bir tarafın, karşı tarafa olan güven duygusunun yitirmesi ile, bu ilişkiye bir son vermesi mümkündür. Yine vekil edenin veya vekilin ölümü ile karşılıklı kurulan vekalet ilişkisi sona erecektir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM HAKKINDA YENİ SORULAR VE CEVAPLAR

YENİ SORULAR VE CEVAPLAR

1) SORU: Kentsel dönüşümden nasıl faydalanabilirim?

CEVAP: Bakanlık Lisanslı Kuruluşlarına tapu ve kimlik fotokopisi ile başvurup; bina için Deprem Risk Raporu alınarak Kentsel Dönüşüm Kanunundan yararlanılır. Deprem Risk Rapor sonucun da bina riskli ve yenilenmesi gerekir sonucu çıkar ise, Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında bina yenilenebilir. Yeni yapılacak inşaat için bakanlıktan ya kredi ya da kira yardımı alınılabilir.

 2) SORU: Bina risk tespiti yaptırmadan kentsel dönüşüm kanunundan faydalanabilir miyim?

CEVAP: 6306 Sayılı Kanun ve Yönetmeliklerinden yararlanabilmek için kanun hükümlerine göre risk tespit raporunun olması zorunludur.

3) SORU: Risk tespitini yaptırmak için belli bir çoğunluk olması gerekir mi?

CEVAP: Bina risk tespiti yaptırmak için belli bir sayıya ihtiyaç bulunmamaktadır. Risk tespiti yaptırmak için Bir kat malikinin müracaat etmesi yeterli olmaktadır.

4) SORU: Riskli yapının tespit ve yıkım masraflarını hangi kurum karşılayacak?

CEVAP: 31.05.2012 tarih ve 28309 Sayılı Resmi Gazete de yayınlanan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’un ikinci bölüm 3, 5, 6 ıncı maddeleri ile 15.12.2012 tarihinde 28498 sayılı resmi gazetede yayınlanan “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun Uygulama Yönetmeliği’ne” göre; üçüncü bölüm 6, 7 ve 8 inci maddelerinde ayrıntılı olarak anlatılmaktadır. Ayrıca, İlgili yönetmeliğin 15 inci maddesine göre; “ Riskli alanlarda ve riskli yapılarda Kanun kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır. Kanun kapsamında yapılacak bu uygulamalara ilişkin iş ve işlemlerde ilgili kurum maliklere yardımcı olmakla yükümlüdür.” denilmektedir.

5) SORU: Binaya risk tespiti yaptırmak zorunda mıyız?

CEVAP: Kanunda risk tespiti yaptırılması zorunluluğu bulunmamaktadır. Ülkemizde binaların mühendislik hizmeti almadan yapıldığı, gerekli teknik yeterliliğine sahip olmadığı özellikle beton kalitesinin çok düşük olduğu ve deprem açısından risk taşıdığı belirlenmiştir. Oturduğu binanın riskli olabileceğinden şüphelenen her vatandaşın risk tespiti yaptırması uygun olacaktır.

6) SORU: Risk raporu sonucunda binanın güçlendirilesi işlemi için kredi kullanabilir miyim?

CEVAP: 21.01.2014 tarihinde ve 28889 sayılı resmi gazetede yayınlanan “6306 sayılı kanun kapsamında hak sahiplerince bankalardan kullanilacak kredilere sağlanacak faiz desteğine ilişkin karar” ile güçlendirilmesi gereken binalara yönelik güçelendirme kredisinden faydalanılabilir.

7) SORU: Riskli binanın yıktırılması süreci nasıl işleyecek?

CEVAP: Riskli bina tespitinin kesinleşmesinden sonra bu binaların yıktırılması için maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verilecektir. Bu süre içinde riskli binaların yıktırılıp yıktırılmadığı kontrol edilecek, yıktırılmamış ise 30 günden az olmak üzere ek süre verilecek ve verilen bu süreler içinde maliklerce riskli yapılar yıktırılmaz ise, yıktırma işlemleri mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından gerçekleştirilecektir.

8) SORU: Binamızın yıkılmaması için ne yapabiliriz? Haklarımız neler, itiraz edebilir miyiz?

CEVAP: İtiraz hakkı bulunmaktadır. Yapılan çalışmalarda bina riskli yapı olarak tespit edilmişse, kat malikleri bu duruma 15 gün içinde itiraz edebilir. İlgili tapu müdürlüğünce, tapu kütüğüne işlenir, tapu müdürlüğü tarafından tebligat gönderilir. Riskli yapı tespitine karşı tebligat tarihinden itibaren on beş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe itiraz edilir.

9) SORU: Riskli binanın yıktırılması için maliklerce bir karar alınması gerekir mi?

CEVAP: Riskli olarak tespit edilen ve itiraz süreci sonunda riskli olduğu kesinleşen binaların yıktırılması Kanunun emredici hükmüdür. Yıkım konusunda maliklerce herhangi bir karar alınmasına veya anlaşma sağlanmasına gerek yoktur.

10) SORU: Riskli binayı tahliye etmeyen malikler veya kiracılar hakkında ne yapılabilir?

CEVAP: Riskli binanın yıktırılması için maliklere verilen süreler içerisinde riskli binayı tahliye etmeyen malik veya kiracılar Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne bildirilir. Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve hâlin durumuna göre 26.9.2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur.

11) SORU: Riskli binanın yıkılmasından sonra malikler nasıl anlaşacak?

CEVAP: Riskli binanın yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazların malikleri tarafından değerlendirilmesi esas olacak ve yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az 2/3 çoğunluğu ile karar verilecektir.

12) SORU: 2/3’lik çoğunluk ile alınan karara katılmayanların hisseleri ne olacak?

CEVAP: 2/3’lik çoğunluk ile alınacak karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, rayiç değerinden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacak. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir.

13) SORU: Kanunda geçen 2/3 çoğunluk maliklerin sayısının 2/3 çoğunluğu mudur?

CEVAP: Kanunun geçen 2/3 çoğunluk, malik sayısının 2/3 çoğunluğu değil, sahip olunan hisseler oranında maliklerin 2/3 çoğunluğudur.

14) SORU: 2/3 çoğunluk sağlanamaz ise ne yapılacak?

CEVAP: Maliklere yapılacak tebligatı takip eden 30 gün içinde en az 2/3 çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması halinde Bakanlık, TOKİ veya belediyeler tarafından acele kamulaştırma yapılabilecektir.

15) SORU: Bina sahibi yıkılan binasını kendisi yapabilecek mi?

CEVAP: Binalarını ya da işyerini kendileri yapmak isteyenler binalarını yapabilecek, ayrıca bununla ilgili Bakanlıkça kredi yardımı yapılacaktır.

16) SORU: Riskli konutu yıktıktan sonra yeni konutu kendi imkânları ile yapmak isteyenler için kredi dışında başka kolaylıklar var mı?

CEVAP: 6306 sayılı Kanun uyarınca, yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden muaftır. Ayrıca kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralardan da banka ve sigorta muameleleri vergisi alınmaz.

17) SORU: Müteahhitle anlaşma nasıl olacak?

CEVAP: Malikler anlaşma yolu ile gerçekleştirecek. Kat malikleri yıkım aşamasında müteahhitler ile anlaşma yapabilecek ve şartlarını da aralarında özel bir anlaşma ile gerçekleştirebilecektir.

18) SORU: Kanun kapsamında yapılacak yardım ve destekler nelerdir?

CEVAP: Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması hâlinde ise, Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında veya riskli binalarda yaşayan vatandaşlarımıza talepleri doğrultusunda bankalardan kullanılacak kredilerde faiz desteği sağlanacaktır.

19) SORU: Kanun kapsamında hangi bankalardan kredi alınabilir?

CEVAP:Kanun kapsamında protokol yapılmış bankaların listesi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın resmi internet sitesinde ve www.kentseldonusum.gov.tr adresinde yayınlanmaktadır.

20) SORU: Kira veya faiz desteğinden kimler faydalanabilir?

CEVAP: Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan binaların; malikleri, kiracıları ve sınırlı ayni hak sahibi olarak bu binaları kullananlar Kanun kapsamında yapılacak yardım ve desteklerden faydalanabilir.

21) SORU: Kanun kapsamında yer alan kiranın süresi ne kadardır?

CEVAP: Kira yardımı aylık olarak verilmektedir. Yardım süresi ise, 18 ay’ı geçemez. Aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi oranında güncellenir.

22) SORU: Hem kira yardımından Hem faiz desteğinde yararlanılabilir mi?

CEVAP: Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz.

23) SORU: Kiracı olanlara yardım edilecek mi?

CEVAP: Uygulama alanındaki taşınmazların maliklerine konut veya işyeri verilmesinden sonra, arta kalan konut veya işyerlerinin bulunması halinde, belirtilen yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak, en az bir yıldır ikamet edenler veya işyeri işletenler ile Kanun uyarınca taşınmazları kamulaştırılanlara bu konut veya işyerlerinden verilmek üzere sözleşme yapılabilir.” Ayrıca, sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere aylık kira bedelinin iki katı kadar defaten kira yardımı yapılabilir. Ayrıca kiracılar bankaların faiz desteğinden de faydalanabilir.

25) SORU: Kiracilar hem kira hem faiz desteğinden faydalanabilir mi?

CEVAP: Kiracılara, iki katı kadar kira bedeli (taşınma parası) yada bankaların faiz desteğinden yararlanırlar. Bakanlığın vermiş olduğu bu yardımların sadece bir tanesinden faydalanabilirler. Hem kira bedelini hem de faiz desteğini alamazlar.

26) SORU: Kira veya faiz desteği almak için maliklerin 2/3 çoğunluk ile anlaşması şart mıdır?

CEVAP: Kira yardımı almak veya faiz desteğinden yararlanmak için maliklerin kendi aralarında anlaşma yapması şartı bulunmamaktadır.

27) SORU: Riskli bina üzerinde ipotek var ise bina yıktırılabilir mi ve ipoteğin durumu ne olur?

CEVAP: Kanun’a göre, riskli binaların sicilinde bulunan aynî ve şahsî haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh (meselâ ipotek hakkı), riskli bina yıktırıldıktan sonra hisseler üzerinde devam edecektir. Bu yüzden, üzerinde ipotek olması riskli binanın yıktırılmasına engel teşkil etmeyecektir.

28) SORU: Riskli alan içindeki binaların ayrıca risk tespiti yapılacak mı?

CEVAP: Riskli alan ilan edilen yerlerdeki yapılar için tek tek riskli yapı tespiti yapılmasına gerek yoktur.

29) SORU: Riskli alan içerisinde kalan risksiz binaların durumu ne olacak? Riskli alanda risksiz bina bulunması hâlinde, bu binalar uygulama dışı tutulabilecektir. Böyle bir durumda, risksiz binanın bulunduğu alan ifraz edilebilecek, ifraz imkânı yok ise maliklerin anlaşması hâlinde binanın hâlihazır durumu korunabilecektir. Ancak, uygulama bütünlüğü bakımından gerekmesi hâlinde, risksiz binalar, malikleri ile yapılacak anlaşmalar çerçevesinde yıkılabilecektir.

NOT: Afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapılar ile ilgili konularda, aşağıda belirtilen Kanun ve Yönetmeliklerle; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yetkili olup ilgili konuların detayları Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nden öğrenilebilir. 31.05.2012 tarih ve 28309 Sayılı Resmi Gazete de yayınlanan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun 15.12.2014 tarih ve 28410 Sayılı Resmi Gazete de yayınlanan Afet Riski Altındaki Alanların dönüştürülmesi Hakkında Kanun Uygulama Yönetmeliği 13.09.2012 tarih ve 28410 Sayılı Resmi Gazete de yayınlanan Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı Gelir, Harcama, Kredi ve Kaynak Aktarımı Yönetmeliği

30) SORU: iyi günler. riskli yapı tespitinin ardından oluşan süreçte 60 günlük yıkım süreci başlamıştır. ancak binadaki dükkan kiracısı 60 gün içinde çıkmayacağını ve sonrasında 30 gün ek süreyi kullandıracağını beyan etmektedir. müteahhitin riskli yapıyı 90 gün yıkmasını engellemektedir. ve sonrasında 90 gün içinde yıkılmayan bina idare tarafından yıkılacaktır. belkide idarenin yıkımı da zaman alacak ve masraf idare tarafından müteahhitten karşılanacağı için müteahhit zarara uğrayacaktır.

kiracının 60 gün içerisinde çıkmasını nasıl sağlayabiliriz. veya nasıl bir hukuki yola başvurabiliriz. şimdiden teşekkürler.

CEVAP : Aşağıda 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğinin 8. maddesine göre kiracının tahliye işlemlerinin mülki amirlik tarafından gerçekleştirileceği belirtilmiştir.

Riskli yapıların yıktırılması

MADDE 8 – (Değişik:RG-2/7/2013-28695)

(2) İdarece;

a) (Değişik:RG-25/7/2014-29071) Altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların yıktırılması yapı maliklerinden istenilir. Maliklere yapılacak tebligatta, riskli yapıyı kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kullananlara tahliye için malik tarafından bildirim yapılması gerektiği belirtilir.

b) Yıkım ruhsatı; yapı maliklerinden biri veya birkaçının veya bunların vekillerinin müracaatı üzerine, yıkılacak yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair ilgili kurum ve kuruluşlardan alınmış belgelerin sunulmasına ve yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesulün belirlenmesine istinaden, maliklerin muvafakati aranmaksızın altı iş günü içerisinde düzenlenir.

c) (a) bendinde verilen bu süre içerisinde riskli yapıların yıktırılıp yıktırılmadığı mahallinde kontrol edilir ve riskli yapılar, malikleri tarafından yıktırılmamış ise, yapının idarî makamlarca yıktırılacağı belirtilerek otuz günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur.

ç) (a) ve (c) bentlerinde belirtilen şekilde verilen süreler içinde riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması hâlinde, riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenilir ve maliklere verilen süreler içinde riskli yapıların yıktırılmadığı mülki amire bildirilir.

(3) İkinci fıkra uyarınca maliklerce yıktırılmayan riskli yapıların tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahalli idarelerin de iştiraki ile mülkî amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.

(4) Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında İdarece veya Müdürlükçe tutanak tutulur ve bunlar hakkında, 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur. Riskli yapıların tespiti, bu yapıların tahliyesi ve yıktırılması iş ve işlemlerine dair görevlerinin gereklerini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında ise, tabi oldukları ceza ve disiplin hükümleri uygulanır.

Bu madde gereğince yıkım kararı kesinleşen apartmandaki kat malikinin kiracısına tahliyeye yönelik bildirim yapması yükümlülüğü mevcuttur. Bu yazılı bildirime rağmen daireyi tahliye etmeyen kiracının tahliye işlemleri için mülki amirliğe başvuru yapılması gerekmektedir.

Binanın olduğu ilçedeki kaymakamlığa yapılacak başvuru sonucunda kaymakamlık tarafından görevlendirilen memur ve kolluk kuvveti tahliyeyi gerçekleştirecektir.

Ayrıca bu süreçte mülki amirlik tarafından yıkım kararı kesinleşen binaya elektrik, su, doğalgaz hizmetlerinin kesilmesi içinde ilgili kurumlara başvurular da yapılabilecektir. Ayrıca riskli yapının tahliyesini engelleyenler hakkında da Savcılığa suç duyurusunda bulunulabilecektir.

Sizin tahliye işlemlerini gerçekleştirmeniz için 60 günlük sürenin geçmesini beklemenize gerek yoktur. Her ne kadar 60+30 günlük süre sonunda riskli yapıların idare tarafından yıkılacağı belirtilse de özellikle İstanbul'da idarenin resen yıktığı binaya pek rastlanılmamaktadır. Riskli binaların yıkım işlemleri uygulamada binadaki çoğunluğun anlaştığı müteahhitler tarafından yapılmaktadır.

AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİNDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR YÖNETMELİK

2 Temmuz 2013  SALI Resmî Gazete Sayı : 28695 YÖNETMELİK Çevre ve Şehircilik Bakanlığından: AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİNDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR YÖNETMELİK MADDE 1 – 15/12/2012 tarihli ve 28498 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 2 nci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. “MADDE 2 – (1) Bu Yönetmelik, 6306 sayılı Kanuna dayanılarak hazırlanmıştır.” MADDE 2 – Aynı Yönetmeliğin 4 üncü maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir. “(4) Rezerv yapı alanlarda, Kanunun amacı çerçevesinde fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek ve Kanunda öngörülen amaçlar çerçevesinde kullanılmak üzere; a) Riskli alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapılarda ikamet edenlerin nakledileceği rezerv konut ve işyerleri, b) Riskli alanlarda ve bu alanlar dışındaki riskli yapılarda ikamet etmeyen kişilere satışı yapılabilecek her türlü yapı ile gelir ve hasılât getirecek her türlü uygulama, yapılabilir ve bu alanlar yeni yerleşim alanı olarak kullanılabilir.” MADDE 3 – Aynı Yönetmeliğin 6 ncı maddesinin birinci, ikinci, üçüncü ve beşinci fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. “(1) Riskli yapılar; a) Bakanlıkça, b) İdarece, c) Bakanlıkça lisanslandırılan, 1) Kamu kurum ve kuruluşları, 2) Üniversiteler, 3) Sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler, 4) Depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları, 5) 29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetimi kuruluşları ile laboratuvar kuruluşları, 6) 27/1/1954 tarihli ve 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca, inşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odalarına büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlar, tarafından tespit edilir. Lisanslı kurum ve kuruluşlar herhangi bir alan ile sınırlı olmaksızın Ülke genelinde riskli yapı tespiti yapabilir. (2) Riskli yapı tespit raporunun hazırlanmasında görev alacak mühendislerin, ilgili meslek odalarına üyeliklerinin devam ediyor olması, mesleklerinde fiilen en az beş yıl çalışmış olmaları, Bakanlıkça açılan eğitim programlarına katılarak en az bir katılım belgesi almış olmaları ve bu hususları belgelendirmeleri gerekir. Lisans başvurusunda bu belgelerden başka herhangi bir belge istenmez.” (3) Lisans başvurusunda Bakanlığa sunulan belgelerin gerçeğe aykırı olduğunun tespit edilmesi, riskli yapı tespitinin gerçeğe aykırı olarak yapıldığının anlaşılması, beşinci fıkra hükmüne ve 7 nci maddenin dördüncü fıkrası hükmüne aykırı davranılması hallerinde; tespite konu lisanslı kurum ve kuruluşların lisansı Bakanlıkça iptal edilir.” “(5) Lisanslı kurum ve kuruluşlarda riskli yapı tespitinde görev alacak mühendislerin, Bakanlıkça açılacak eğitim programlarına katılmaları ve katılım belgesi almaları zorunludur. Bakanlıkça açılan eğitim programlarına katılıp en az bir katılım belgesi almayan mühendisler riskli yapı tespitinde görev alamaz.” MADDE 4 – Aynı Yönetmeliğin 7 nci maddesinin birinci, üçüncü, dördüncü ve beşinci fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. “(1) Riskli yapılar, Ek-2’de yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre tespit edilir.” “(3) İtiraz üzerine yeniden rapor tanzim edilmesi gereken haller ve raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespit edilmesi halleri hariç olmak üzere, her yapı için sadece bir adet riskli yapı tespiti raporu düzenlenebilir. Lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar riskli yapı tespit talebi üzerine, o yapı hakkında daha önce riskli yapı tespit raporu düzenlenip düzenlenmediğini elektronik yazılım sistemi üzerinden kontrol eder. Riskli yapı tespit raporunda, tespite konu binanın Ulusal Adres Veri Tabanında belirtilen adresinin ve bina kodunun yer alması zorunludur. (4) Riskli yapı tespitine ilişkin raporların bir örneği, tespit tarihinden itibaren en geç yedi gün içinde, tespiti yapan İdarece veya lisanslandırılmış kurum veya kuruluşça, tespite konu yapının bulunduğu ildeki Müdürlüğe gönderilir. Müdürlükçe, raporların birinci fıkrada belirtilen esaslara uygun olarak düzenlenip düzenlenmediği incelenir ve herhangi bir eksiklik veya yanlışlık tespit edilmesi halinde bu raporlar gerekli düzeltmeler yapılmak üzere raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa iade edilir. Yapılan incelemede raporlarda herhangi bir eksiklik ve yanlışlığın bulunmadığının tespit edilmesi halinde, riskli yapılar, Müdürlükçe en geç on iş günü içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, ilgili tapu müdürlüğüne bildirir. Müdürlükçe veya riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazı inceleyen teknik heyetçe, riskli yapı tespit raporunda tespit edilen eksiklik veya yanlışlıkların, raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa bildirildiği tarihten itibaren otuz gün içinde düzeltilmesi ve raporun Müdürlüğe sunulması zorunludur. (5) İlgili tapu müdürlüğünce, tapu kütüğüne işlenen belirtmeler, riskli yapı tespitine karşı tebligat tarihinden itibaren onbeş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe itiraz edilebileceği, aksi takdirde İdarece altmış günden az olmamak üzere verilecek süre içinde riskli yapının yıktırılması gerektiği de belirtilmek suretiyle, aynî ve şahsî hak sahiplerinin Ulusal Adres Veri Tabanında belirtilen adreslerine, 11/2/1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanununa göre tebliğ edilir ve yapılan bu tebligat yazılı olarak veya elektronik ortamda Müdürlüğe bildirilir.” MADDE 5 – Aynı Yönetmeliğin 8 inci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. “MADDE 8 – (1) Riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi suretiyle, riskli yapı tespitinin kesinleşmesi halinde Müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını İdareden ister. (2) İdarece; a) Altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların yıktırılması yapı maliklerinden istenilir. b) Yıkım ruhsatı; yapı maliklerinden biri veya birkaçının veya bunların vekillerinin müracaatı üzerine, yıkılacak yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair ilgili kurum ve kuruluşlardan alınmış belgelerin sunulmasına ve yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesulün belirlenmesine istinaden, maliklerin muvafakati aranmaksızın altı iş günü içerisinde düzenlenir. c) (a) bendinde verilen bu süre içerisinde riskli yapıların yıktırılıp yıktırılmadığı mahallinde kontrol edilir ve riskli yapılar, malikleri tarafından yıktırılmamış ise, yapının idarî makamlarca yıktırılacağı belirtilerek otuz günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur. ç) (a) ve (c) bentlerinde belirtilen şekilde verilen süreler içinde riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması hâlinde, riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenilir ve maliklere verilen süreler içinde riskli yapıların yıktırılmadığı mülki amire bildirilir. (3) İkinci fıkra uyarınca maliklerce yıktırılmayan riskli yapıların tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahalli idarelerin de iştiraki ile mülkî amirler tarafından yapılır veya yaptırılır. (4) Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında İdarece veya Müdürlükçe tutanak tutulur ve bunlar hakkında, 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur. Riskli yapıların tespiti, bu yapıların tahliyesi ve yıktırılması iş ve işlemlerine dair görevlerinin gereklerini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında ise, tabi oldukları ceza ve disiplin hükümleri uygulanır. (5) İdare tarafından yapılan yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, yıkılan binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere, tapu kaydındaki arsa payları üzerine masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak Bakanlığa ve yıkılan binanın aynî ve şahsî hak sahiplerine bilgi verir. (6) İdare, tahliye edilerek yıktırılan riskli yapılara ve tahliye veya yıkım işlemleri gerçekleştirilemeyen riskli yapılara ilişkin bilgi ve belgeleri, ikişer aylık periyotlar hâlinde Müdürlüğe bildirir. Yukarıdaki fıkralara göre yıktırılamayan yapılar Bakanlıkça veya Müdürlükçe yıkılır veya yıktırılır.” MADDE 6 – Aynı Yönetmeliğin 12 nci maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. “(1) İlgili kurum, uygulama alanındaki taşınmazların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösteren haritayı veya krokiyi yapar veya yaptırır ve bu taşınmazların maliklerini ve bunların adreslerini tespit eder veya ettirir.” MADDE 7 – Aynı Yönetmeliğin 13 üncü maddesinin sekizinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. “(8) Kanunun 3 üncü maddesi kapsamında Bakanlığa tahsis edilerek tasarrufuna bırakılan taşınmazlar, bu taşınmazlardan, Bakanlığın talebi üzerine TOKİ’ye veya İdareye devredilenler ve Kanun kapsamında değerlendirilmek üzere Bakanlık ile bağlı veya ilgili kuruluşu arasında akdedilecek protokole konu edilenler üzerinde, Kanun kapsamındaki uygulamalara bağlı olarak meydana gelen yeni taşınmazların kendileri ile anlaşma sağlanan gerçek kişiler veya mirasçıları ile tüzel kişiler adına tapuya tescil edilmesi, ilgili kurumun isteği üzerine tapu müdürlüğünce gerçekleştirilir. Bu taşınmazlar ile ilgili olarak tapuda işlem yapılmasını gerektiren diğer hallerde de, ilgili kurumun isteği üzerine, tapu müdürlüğünce işlem tesis edilir.” MADDE 8 – Aynı Yönetmeliğin 14 üncü maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. “(1) Uygulama alanındaki taşınmazların maliklerine konut veya işyeri verilmesinden sonra, arta kalan konut veya işyerlerinin bulunması halinde, belirtilen yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak, en az bir yıldır ikamet edenler veya işyeri işletenler ile Kanun uyarınca taşınmazları kamulaştırılanlara bu konut veya işyerlerinden verilmek üzere sözleşme yapılabilir.” MADDE 9 – Aynı Yönetmeliğin 15 inci maddesi başlığı ile birlikte aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. “Riskli yapıların bulunduğu parsellerde, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında yapılacak uygulamalar MADDE 15 – (1) Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapılarda Kanun kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır. Kanun kapsamında yapılacak bu uygulamalara ilişkin iş ve işlemlerde ilgili kurum maliklere yardımcı olmakla yükümlüdür. (2) Riskli yapılarda, Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve maliklerden birinin istemi üzerine, noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda riskli yapının değeri de gözetilerek bütün maliklerce oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar tutanağa bağlanır ve karara katılan maliklerce imzalanır. Bu karar, karara katılmayanlara ve toplantıya iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir. (3) Anlaşmaya katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır. (4) Malik ile yapılan anlaşmanın şartlarının tapu kütüğünde belirtilmesi de dahil olmak üzere, tapu tesciline ilişkin işlemler Müdürlük vasıtasıyla gerçekleştirilir. (5) Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, üzerindeki riskli binanın yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde, bu satışın öncelikle Bakanlığa veya Bakanlığın uygun gördüğü bağlı veya ilgili kuruluşuna veyahut da İdareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi gerekir. (6) Bakanlıkça uygun görülmesi hâlinde, Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, arsa payları satın alınanlar ile 14 üncü madde hükümleri çerçevesinde konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilir. (7) Bir parselde birden fazla yapı bulunması ve bu yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde, bu yapılar birlikte değerlendirilerek, yürütülecek uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. (8) Bir parselde birden fazla yapı bulunması ve bu yapılardan bazılarının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde; a) İlgili tapu müdürlüğünce, parsel üzerinde bulunan bütün yapıların değil, sadece riskli olarak tespit edilen yapıların tapu kütüğüne riskli yapıdır belirtmesi işlenir. Riskli olarak tespit edilen bu yapıların yeniden inşası için düzenlenecek yapı ruhsatı, diğer maliklerin haklarının menfi olarak etkilenmemesi şartıyla, bütün maliklerin değil, sadece riskli yapıların maliklerinin talep ve muvafakatine istinaden düzenlenir. b) Riskli olarak tespit edilen bu yapıların birlikte değerlendirilebilmesi için, bu yapıların bulunduğu alanın risksiz olan yapıların bulunduğu alandan ifrazı mümkün ise, ifraza, parsel üzerindeki bütün maliklerin sahip oldukları hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. (9) Üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartı ile tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhid edilmesine, üzerindeki riskli yapıların yıktırılmasından sonra, her parselde ayrı ayrı sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu parsel veya parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parsellerin, riskli yapıların bulunduğu parsellerle tevhid edilmek suretiyle birlikte değerlendirilebilmesi için, boş parsellerdeki bütün maliklerin oybirliği ile karar alması gerekir. Tevhidden sonra yapılacak uygulamaya tevhid ile oluşan parselde sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. (10) Riskli alanlarda; a) Malikler tarafından yürütülecek uygulamalarda parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, b) Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda ilgili kurum tarafından yürütülecek uygulamalarda uygulanacak projeye, sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. (11) Riskli alanda veya riskli yapıların bulunduğu parselde risksiz yapı bulunması halinde, bu yapı uygulama dışı tutulabilir. Bu durumda risksiz binanın bulunduğu alan ifraz edilebilir. İfraz imkânı yok ise maliklerin anlaşması halinde risksiz binanın hâlihazır durumu korunabilir. Ancak, uygulama bütünlüğü bakımından bu risksiz yapılardan Bakanlıkça gerekli görülenler Kanun hükümlerine tabi olur. (12) Kanun kapsamında Bakanlıkça yürütülen uygulamalar neticesinden elde edilecek gelir ve hasılat, Kanunun 7 nci maddesinin beşinci fıkrasının (a) bendi uyarınca, dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilir. Kanun kapsamında İdare ve TOKİ ile gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yürütülen uygulamalardan elde edilen gelir vehasılat dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmez. İdare ve TOKİ tarafından Kanun kapsamında yürütülen uygulamalarda elde edilen gelir ve hasılat, kentsel dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere İdare veTOKİ’nin hesaplarına gelir olarak kaydedilir ve bu gelirler, kentsel dönüşüm uygulamaları dışındaki işler için kullanılamaz. Ancak, İdare ve TOKİ tarafından yürütülen uygulamalara Bakanlıkça kaynak aktarımı yapılmış ise, bu uygulamalardan elde edilecek gelir ve hasılatın belirli bir oranının dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmesi yönünde Bakanlık ile İdare veya TOKİ arasında protokol düzenlenebilir.” MADDE 10 – Aynı Yönetmeliğe başlığıyla birlikte aşağıdaki madde eklenmiştir. “Açık artırma usulü ile satış MADDE 15/A – (1) Riskli binaların yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazların yeniden değerlendirilmesi konusunda, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karar, anlaşmanın şartları ve riskli yapının Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değeri Müdürlüğe bildirilir. (2) En az üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti ve Satış Komisyonu teşkil olunur. Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen riskli yapının değeri de gözetilerek bu Komisyonca belirlenir. (3) Müdürlük, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, bütün maliklere elden veya maliklerin adrese dayalı nüfus kayıt sistemindeki adreslerine taahhütlü posta yoluyla tebliğ eder. Taahhütlü posta yoluyla yapılan tebliğde, tebliğ evrakının postaya verildiği tarihi izleyen onuncu günün sonunda tebligat yapılmış sayılır. Açık artırma ile satış tarihi, tebliğ tarihinden itibaren en az yedi gün sonra olacak şekilde belirlenir. (4) Açık artırma ile satışa ilişkin tebliğ ile birlikte, satışı yapılacak payın tapu kütüğünün beyanlar hanesine, 6306 sayılı Kanuna göre satış işlemine tabi olduğu ve satışa veya taşınmazın devrini gerektiren benzeri bir işleme tabi tutulamayacağı yönünde belirtme yapılması ilgili tapu müdürlüğünden yazılı olarak istenilir. (5) Satışı yapılacak payın üzerinde ipotek bulunması, satış işlemine engel teşkil etmez, ancak, satış işleminden önce ipotek alacaklısına haber verilmesi zorunludur. (6) Açık artırmaya en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz. Satışı gözlemci olarak izlemek isteyenler ile payı satışa çıkarılan malikler satışın yapıldığı salona alınabilir. Ancak, bunların açık artırmaya müdahale etmesine müsaade edilmez. Açık artırma için belirlenen saatten sonra satış salonuna kimse alınmaz. (7) Açık artırmaya katılan paydaşların kimliği kontrol edilerek bir tutanak ile kayıt altına alınır. Katılımcı durumunu gösteren tutanağın tanziminden sonra, Komisyon Başkanınca, satışa çıkarılan arsa paylarına ilişkin bilgilerin satışa katılanlara bildirilir ve satış işlemi başlatılır. Komisyon Başkanı, rayiç bedelin altında olmamak üzere satışa katılan paydaşlardan, sözlü olarak pey sürmelerini ister. Sürülen peyler arttırma tutanağına yazılarak, karşılığı pey sahibi tarafından imzalanır. Arttırma işlemine devam etmeyecek taliplerin, keyfiyeti arttırma tutanağına yazması ve imzalaması zorunludur. (8) Komisyon, yedinci fıkrada belirtilen şekilde yapılan satış işlemi sonunda, tespit edilen rayiç bedelden az olmamak üzere, en yüksek bedeli teklif eden paydaşa satış yapılmasını karara bağlar ve bu paydaştan satış bedelinin yedi gün içerisinde banka nezdinde açtırılacak vadeli hesaba yatırılması istenilir. Bu süre içerisinde satış bedeli yatırılmaz ise, ikinci en yüksek teklif sahibine satış yapılır. (9) Açık arttırma ile satışa iştirak eden tek bir paydaş olması halinde, belirlenen rayiç değerinden az olmamak üzere bu paydaşın vereceği teklif geçerli kabul edilir. (10) Satış bedelinin yatırılmasından sonra, satış işlemi, tapuda yeni malik adına tescil yapılmak üzere, Müdürlükçe ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. İlgili tapu müdürlüğünce tescil işlemi tamamlandıktan sonra, payı satılan ilgiliye durum bildirilir. (11) Satış işlemi tamamlanıp Komisyonca karara bağlanmadan evvel, üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin, üçte iki çoğunluk ile alınan kararı kabul etmeleri halinde, açık artırma ile satış işlemi geçersiz sayılır.” MADDE 11 – Aynı Yönetmeliğin 16 ncı maddesinin birinci, üçüncü, dördüncü ve beşinci fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve aynı maddeye aşağıdaki sekizinci ve dokuzuncu fıkralar eklenmiştir. “(1) Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması hâlinde ise, Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Kira yardımı aylık 600 Türk Lirasını, yardım süresi ise, 18 ay’ı geçemez. Aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi oranında güncellenir.” “(3) Birinci fıkrada belirtilen yapılarda kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere, birinci fıkraya göre belirlenen aylık kira bedelinin iki katı kadar defaten kira yardımı yapılabilir. (4) Kira yardımı başvuruları; Bakanlıkça belirlenecek bilgi ve belgelere istinaden riskli alan veya rezerv yapı alanlarında ilgili kuruma, riskli alan dışındaki riskli yapılarda ise Müdürlüğe yapılır. (5) Kira yardımları; a) Riskli alan veya rezerv yapı alanlarında talebin uygulamayı yapan İdare veya TOKİ’ce uygun görülmesi ve onaylanmak üzere Bakanlığa gönderilmesi üzerine, ilgililerine ödenmek üzere İdare veya TOKİ’nin hesabına, b) Riskli alan dışındaki riskli yapılarda talebin Müdürlükçe uygun görülmesi ve onaylanmak üzere Bakanlığa gönderilmesi üzerine, doğrudan riskli yapı maliklerinin hesap numaralarına veya ilgililerine ödenmek üzere İdarenin hesabına, yapılır.” “(8) İdare veya TOKİ, Kanun kapsamında yaptıkları uygulamalarda kendi bütçelerinden kira yardımı yapabilir. (9) Kanun kapsamında; a) İlgili kurum veya gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alman harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaftır. b) Riskli alanlarda gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerince, İlgili kurum adına değil de kendi adlarına uygulamada bulunulması halinde, riskli alanlardaki yapıların mevcut alanları için daha önce belediyelerce alman harç ve ücretlere ilave olarak, sadece kullanım maksadı değişiklikleri ile yapı alanındaki artışlar için hesaplanan harç ve ücret farkları alınır. c) Uygulama alanındaki mevcut yapıların İmar Mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın, (a) ve (b) bentlerinde belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır. ç) Alınmaması gereken harç, vergi ve ücretler şunlardır. 1) 2/7/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununun 38 inci maddesi uyarınca alınan noter harçları. 2) Harçlar Kanununun 57 nci maddesi uyarınca alınan tapu ve kadastro harçları. 3) 26/5/1981 tarihli ve 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 79 uncu, 80 inci, 84 üncü ve Ek 1 inci maddesi uyarınca belediyelerce alınan harçlar. 4) 1/7/1964 tarihli ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca damga vergisine tâbi kâğıtlar sebebiyle alınan damga vergisi. 5) 8/6/1959 tarihli ve 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu uyarınca alınan veraset ve intikal vergisi. 6) Kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretler; Belediye Gelirleri Kanununun 86 ncı, 87 nci, 88 inci ve 97 nci maddeleri ile 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 21 inci ve 23 üncü maddeleri uyarınca alınan her türlü ücret ve riskli olarak tespit edilen binaya ilişkin olarak 1/7/1993 tarihli ve 21624 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Otopark Yönetmeliği uyarınca alınanlar da dahil olmak üzere, belediye meclisi kararı ile belirlenen ve alınan her türlü ücret. 7) Kullandırılacak kredilerden dolayı lehe alınacak paralar sebebiyle 13/7/1956 tarihli ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu uyarınca alınması gereken banka ve sigorta muameleleri vergisi.” MADDE 12 – Aynı Yönetmeliğin 18 inci maddesinin dördüncü fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve beşinci fıkrasının sonuna aşağıdaki ibare eklenmiştir. “(4) Plan teklifleri; İdarece veya ilgililerince, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında kentsel tasarım projesi ile birlikte, riskli yapı veya yapıların bulunduğu parsellerde ise, Bakanlıkça talep edilmesi halinde kentsel tasarım projesi ile birlikte hazırlanır ve planlama alanı ile yakın çevresinin meri planları, mevcut durumu gösteren bilgi ve belgeler ve ilgili kurum ve kuruluş görüşleri ile birlikte Bakanlığa iletilir. Bakanlıkça uygun görülen plan teklifleri, aynen veya değiştirilerek onaylanır.” “Kültür ve Turizm Bakanlığı görüşünü otuz gün içerisinde bildirir.” MADDE 13 – Aynı Yönetmeliğe aşağıdaki geçici madde eklenmiştir. “Riskli yapıların tespitinde geçici uygulama GEÇİCİ MADDE 2 – (1) Ek-2’de yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esasların yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay süre ile hem anılan Esaslarla ve hem de 6/3/2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre riskli yapı tespiti yapılabilir. Altı ayın sonunda riskli yapı tespitleri sadece Ek-2’de yer alan Esaslara göre yapılabilir. (2) Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarda riskli yapı tespit raporu hazırlanmasında görev yapan mühendislerin, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde Bakanlıkça açılacak eğitim programlarına katılarak en az bir katılım belgesi almaları zorunludur. Aksi takdirde bu mühendisler altı ayın sonunda riskli yapı tespitinde görev alamazlar.” MADDE 14 – Aynı Yönetmeliğe ekte yer alan Ek-2 eklenmiştir. MADDE 15 – Bu Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girer. MADDE 16 – Bu Yönetmelik hükümlerini Çevre ve Şehircilik Bakanı yürütür. Yönetmeliğin Yayımlandığı Resmî Gazete'nin Tarihi Sayısı 15/12/2012 28498 Ekleri için tıklayınız.