APARTMAN VEYA SİTENİZDE KENTSEL DÖNÜŞÜM YOL HARİTASI NEDİR ?

Kentsel Dönüşüm Yasası tam adı ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 2012 yılında yasalaşarak yürürlüğe girmiştir.

Yasanın 4 yönetmelik değişikliğinden sonra kullanılan esas yönetmeliği 25.07.2014 tarihinde yapılan değişiklik sonrası kullanılan yönetmeliğidir. Yasanın temel mantığı 3 safhayı içermesidir. Buna göre yasa

• a)Riskli alan, rezerv yapı alanı ve riskli yapıların tespitini
• b)Yıkım aşamasını
• c)Yıkım sonrasında taşınmazların yeniden yapımı uygulama aşamalarını içermektedir.

Yasa 3 süreci içermekle beraber bize göre apartman veya site maliklerinin bu 3 süreçten önce ÖN HAZIRLIK SÜRECİ dediğimiz aşamayı doğru ve eksiksiz geçmelerl gerekmektedir.

APARTMAN VEYA SİTE MALİKLERİNİN ÖN HAZIRLIK SÜRECİ

Bu süreçte dikkat edilmesi gerekenler ve yapılması gerekenler şunlardır

• a)Binanın mevcut durumu hem ilgili belediye başkanlığı hem de tapu sicil müdürlüğünden eksiksiz bir şekilde öğrenilmelidir.
• b)İmar durumuna göre yola terk vb. bir durum var mı yok mu ve mevcut parsel içerisinde yeniden inşaat yapılması halinde nasıl bir inşaat yapılabiliyor bilinmelidir.
• c)Tapu Sicil Müdürlüğünde kayıtlar doğru olarak alınmalı ve sorunlu parseller var ise bu sorunların niteliği doğru olarak belirlenmelidir. Kentsel dönüşüm sürecinde tapuda ki her türlü tedbir sürecin durmasına sebep verecektir. Bu da sizlerin apartmanı tahliye etmeniz halinde uzun bir süre yapılamaması riskini taşımaktadır. Tapuda kayıtlarda vefat eden kişiler tespit edilmeli ve bir an evvel intikalleri sağlanmalıdır. İpotek haciz vb. durumlarda ipotek alacaklısı banka ise muvafakatname alınarak süreç tamamlanmakta yine icra dairesinden de muvafakatname alınabilmektedir.
• d)Tapu sicil müdürlüğü incelemesi neticesinde yurt dışında yaşayanlar var ise bunların mevcut adresleri tespit edilmelidir. Gerek tapunun göndereceği riskli yapı yazıları gerek belediye başkanlığı tarafından bildirilecek 60 ve 30 günlük tahliye yazıları gerekse de sizin yapmanız gereken 6306 sayılı yasaya göre toplantı davetleri için bu adres bilgisi elzemdir.
• e)6306 sayılı yasanın özel bir yasa olduğu ve kat mülkiyeti kanunu ile ilgisinin olmadığı unutulmamalıdır. Bu nedenle burada arsa sahipleri kavramı var olup yöneticinin süreci yönetmesi diye bir kavram yoktur. Yasa ile ilgili maliklerin bir heyet oluşturması sürecin yönetimi açısından sağlıklı ancak zorunlu değildir. Apartman yönetimi veya denetiminin artık burada ne bir yetkisi ne de söz hakkı mevcuttur. Herkes arsa payına göre oy hakkına sahip olacaktır.
• f)İmar durumu ve tapu bilgileri doğru alındıktan sonra mevcut yapıda hak sahiplerinin bir hak sahipleri heyeti oluşturmaları sürecin doğru yönetilmesi açısından iyidir. Heyetin binanın imar ve tapu durumunun tespiti sonrasında binayı yapacakları yapım şekline ve müteahhite karar vermesi için piyasadan teklif toplaması esastır.
• g)Piyasadan müteahhitlerden gelecek olan tekliflerde apartman veya site maliklerinin kendilerine daha fazla metrekare veren şirketleri değil verilen makul süre içerisinde ve hak kaybına uğramadan inşaatlarını bitirecek olan firmaları tercih etmeleri önerilmektedir.
• h)Heyetin müteahhitlere gitmeden önce bir şartname hazırlaması ve hazırlanan şartlar dahilinde firmalardan teklif almaları zaman kaybını en aza indirebilecek ve yine yapabilecek reel firmaları konusunda apartman veya siteye bir ön görü sağlayacaktır.
• i)Verilen teklifler konusunda apartman veya sitenin hukuki şartname konusunda uzman bir hukukçu ve yine teknik şartname konusunda da teknik bir uzmandan yardım almalarını öneriyoruz.
• j)Heyet tarafından belirlenen şartlar dahilinde alınan ve yine teknik-hukuki uzman tarafından denetimi yapılan tekliflerin makul bir sayıya indirilerek apartman veya site maliklerine bir sunum şeklinde yapılması ve kararın maliklere bırakılması doğru olacaktır.
• k)Bilinmelidir ki; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı fesh edilemez ve ancak mahkeme kanalı ile fesh edilebilir. İşte bu nedenle yapılan sözleşmelerde tüm içerik çok doğru açıklanmış olmalıdır ki; müteahhitin yapamaması halinde ne olacağı belirtilmiş olmalıdır. Aksi halde iyi hazırlanmamış bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi sonrasında mevcut bina uzun yıllar yapılamadan kalabilecektir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde;
• K1) İnşaat süreleri (Teslimden sonra ruhsatın alınması, tamamlanma, ek süreler) çok iyi belirlenmelidir.
• K2) Cezai şartlar (Ne şekilde ödeneceği ve nasıl tahsil edileceği)belirlenmelidir.
• K3) Kira-hak mahrumiyeti ve taşınma bedelleri (Ne zaman başlayıp ne zaman biteceği, geç teslimde ne olacağı ) belirlenmelidir.
• K4) Müteahhittin hakkını nasıl alacağı (İstanbul usulü ise müteahhittin dairelerine ne şekilde ipotek konulacağı ve hangi aşamalarda kaldıracağı yine Ankara usulü ise müteahhit dairelerinin kimler üzerinde olacağı ve bunların hangi aşamalarda müteahhitte devredileceği) belirlenmelidir.
• K5) Müteahhitten inşaat ile ilgili ne şekilde teminat alınacağı ve bu teminatların hangi aşamalarda ne şekilde çözüleceği açık olarak sözleşmede yer almalıdır.
• K6)
• K7) Teknik şartnamelerde malzeme kalitesi ve ürünler net olarak yazılmalı yine müteahhittin inşaat için yapacakları teknik şartnameye detaylı bir açık bir şekilde yazılmalıdır.

1 RİSKLİ YAPILARIN TESPİTİ

Riskli alanlar Bakanlık ya da idare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınmak sureti ile Bakanlığın teklifi ile Bakanlar kurulunca tespit edilir ve kararlaştırılır.

Rezerv yapı alanları TOKİ'nin veya idarelerin taleplerine bağlı olarak yeni yerleşim alanları kurmak amacı ile Bakanlıkça belirlenir.

Riskli yapılar ise ;

Bakanlıkça hazırlanmış bulunan yönetmelikte yer alan esas ve usullere göre;

Kat malikleri ya da kanuni temsilcileri tarafından masrafları kendilerine ait olmak üzere, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlarca tespit ettirilir.

Bakanlık ya da idarece gerekli görülmesi halinde malikler ya da kanuni temsilcilerine bildirim yapılarak, verilen süre içerisinde maliklerin ya da temsilcilerinin verilen süre içerisinde talebe uymaması durumunda;

Bakanlık ya da idarece yapılır ya da yaptırılır. Bakanlık süre vererek tespitin idare tarafından yapılmasını da isteyebilir.

RİSKLİ YAPI TESPİTİNİN ETKİLERİ VE SONUÇLARI

Riskli yapılar Bakanlık ya da idare tarafından tespit tarihinden itibaren en geç 10 gün içinde ilgili tapu müdürlüğüne beyanlar hanesine şerh düşülmek üzere bildirilir.

—Tapu kütüğüne işlenen bu şerh ayni ve şahsi hak sahiplerine bildirilir.

—Bakanlık ya da idare tarafından yapılmış bulunan tespitlerde, tespit masraflarına ilişkin olarak, tapu kaydına masraf tutarında müşterek ipotek konur ve malikler bu masraflardan birlikte sorumludur.

—Tespit raporu tespiti yapan kurum ya da kuruluş tarafından yapının bulunduğu ildeki müdürlüğe gönderir. Müdürlük en geç tespit tarihinden itibaren 10 iş günü içinde ilgili tapu müdürlüğüne ve Bakanlığa bilgi verir.

—Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi halinde TOKİ veya idare, riskli alanlarda, riskli yapılan bulunduğu taşınmaz ya da rezerv alanlarında proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurabilir.

—Kanunun 3. maddesinde belirtilen taşınmazlar (Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmaz v.b. Gibi.) tahsis işlemleri tamamlanıncaya kadar satılamaz, kiraya verilemez, tahsis edilemez, ön izne ve irtifak hakkına konu edilemez.

—Bakanlık, TOKİ veya idare tarafından talebin bulunması halinde riskli alan ya da yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmez ve hizmetler durdurulur.

RİSKLİ YAPI TESPİTİNE İTİRAZ

—Tespitlere karşı, malikler ya da kanuni temsilcileri 15 gün içinde, yapının bulunduğu yerdeki Belediye Başkanlığına bir dilekçe ile itiraz edilebilir. Bu itiraz, Kanun'un açıkça belirlediği kurul tarafından değerlendirilir.

—İlgili il müdürlüğünde henüz heyetin teşkil edilmemiş olması durumunda itiraz ve raporlar o il için yetkilendirilmiş heyetin bulunduğu ile gönderilir.

—Bu kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde İdari dava açılabilir.

—Kanunda açık olarak adli yargıda dava açmaya ilişkin koşullar düzenlenmemiş olmakla birlikte, yönetmeliğin 6. maddesinde “Riskli yapının tespitinin, itiraz üzerine veya açılacak dava neticesinde değişmesi halinde" denmek sureti ile dava yoluna da değinilmiştir.

2) RİSKLİ YAPILARIN YIKIMI

—İDARECE SÜRE VERİLEREK İRADİ YIKIM

Süre: Uygulamaya başlanmadan önce, riskli yapıların yıktırılması için maliklerine 60 günden az olmamak üzere süre verilir.

İhtar: Verilen 60 (günlük süre içinde yapı yıktırılmazsa, idarece yeniden bir tebligat yapılarak yapının yıktırılmadığı takdirde idarece yıktırılacağı bildirilerek 30 günden az olmamak üzere yeniden süre verilir

— CEBREN YIKIM

Yukarıda verilen sürelere uyulmaması halinde her türlü tahliye ve yıkım masrafları projeler özel hesabından karşılanmak üzere mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.

Bu işlemin mülki amirlerce yerine getirilmezse yıkım bakanlığın talebi ile idarece ya da bizzat bakanlıkça yapılır. Yıkım masrafları tapuya bildirilerek müşterek ipotek kurularak, ilgililere bildirilir.

3) RİSKLİ YAPILARIN YENİDEN YAPIMI-UYGULAMA

Yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlar üzerindeki kat irtifakı ve kat mülkiyeti Bakanlığın talebi üzerine, muvafakat aranmaksızın tapu müdürlüğünce terkin edilir. Tapu payları ve varsa malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapuya tescil edilir. Taşınmaz üzerinde bulunan her türlü nitelik, ayni ve şahsi haklar ile şerhler muhafaza edilir. Parsellerin malikler tarafından değerlendirilmesi esastır.

Uygulamaya ilişkin hüküm ve ayrıntılar yönetmeliğin 15. Maddesinde belirlenmiştir

—Ana kural maliklerin süreci yönetmesidir.

—Kat malikleri kurulu toplantıya çağrılır. Çağrıda noter zorunluluğu kaldırılmış ancak tebliğ zorunluluğu kaldırılmamıştır.

—Riskli yapının değeri SPK lisanslı değerleme şirketlerine tespit ettirilir ve bu değer gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır.

—Oy birliği ile anlaşma sağlanamaz ise hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. 2/3 yapım şekline, projeye ve yapıcı şirkete karar verir.

—Toplantının neticesi karara katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir.

—15 günlük süre içinde karara iştirak edilmemesi halinde, bina yıkılıp arsa haline getirildikten sonra rayiç bedel üzerinden diğer paydaşlara satışa çıkarılır. Alıcı çıkmaması halinde Bakanlık alım hakkını kullanabilir.

—Kararlara katılmayan maliklerin arsa paylarının rayiç değeri riskli yapının değerine göre belirlenir.

—Hazine tarafından pay satın alınması durumunda paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya göre işlem yapılır.

—Bir parselde birden fazla riskli yapı bulunması halinde her bir yapı için ayrı ayrı uygulama işlemi yapılır.

—Üzerindeki yapıların tamamı riskli yapı olarak tespit edilmiş olan bir veya tevhidi mümkün olan birden fazla parsel birlikte değerlendirilerek, hisseleri oranında proje paydaşlarının en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

—Parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine,sahip oldukları hisseleri oranında proje paydaşlarının en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

—Riskli alanda veya riskli yapıların bulunduğu parselde risksiz yapı bulunması halinde, bu yapı uygulama dışı tutulabilir. Bu durumda binanın bulunduğu alan ifraz edilebilir. İfraz imkânı yok ise maliklerin anlaşması halinde binanın hâlihazır durumu korunabilir.

RİSKLİ YAPILARDA YAPILACAK YARDIMLAR

KİRA YARDIMI:

Maliklere tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması hâlinde ise, Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Kira yardımı o konutta ikamet etmek ve 1 konut ile sınırlı olmak kaydı ile aylık 730 Türk Lira ve yardım süresi ise, 18 ay'ı geçemez. Kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere, Bakanlıkça belirlenecek oranda defaten kira yardımı yapılabilir.

KREDİ/FAİZ DESTEĞİ: Kanun kapsamında kredi kullanacak gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan kullanacağı kredilere; Hazine Müsteşarlığının bağlı bulunduğu Bakanın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir. 27.03.2013 tarihli genelge uyarınca konut kredilerinin %4'ü işyeri yapımına ilişkin kredileri %3'ü Bakanlıkça karşılanacaktır. Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz.

RİSKLİ YAPILARDA VERGİLENDİRME

KDV UYGULAMASI:

01.01.2013 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanan Bakanlar Kurulu kararı ile emlakta Vergilendirmeye esas metrekare değeri

—500-1000 TL. olan taşınmazlar için KDV oranı %8

—Vergilendirmeye esas metrekare değeri 1.000 TL üzeri olan taşınmazlarda %18 olarak değiştirilmiştir.

Ancak 6306 sayılı yasa kapsamın riskli raporu alınmış olan taşınmazlarla ilgili olarak eski hükümler geçerli olmak kaydı ile KDV oranı 150 m2 altı taşınmazlarda yine %1 , 150 m2 üzeri olan taşınmazlarda ise %18 olarak geçerli olacaktır.

RİSKLİ YAPILARDA DEVLET, BELEDİYE VE NOTERLERCE UYGULANACAK MUAFİYETLER

Riskli yapılarla ile ilgili olarak yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden kullandırılan krediler sebebi ile lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaf olacaktır.