Kentsel Dönüşümde Arsa Ve Hak Sahiplerinin Uzlaşması Ve Payları

YASAL DÜZENLEMELER VE YETKİLER

6306 sayılı Kanun 6. maddesi ile, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapların veya adaların, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerin, öncelikle malikleri tarafından değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu çerçevede; yapılar yıktırılmadan önce,

-parsellerin tevhit edilmesine,

-münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına,

– ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine,

-yeniden bina yaptırılmasına,

-payların satışına,

-kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Kanun, madde 6/2 nolu düzenlemesiyle maliklerin 2/3 oranında kendi aralarında anlaşamamaları halinde önce kamulaştırma yapma ve sonrasında riskli yapılarda bu binayı yeniden yapma konusunda Devleti yetkili kılmıştır. Devlet maliklerin anlaşamaması halinde eğer bir biçimde kamu yararı varsa (mesela çevre için bu binanın boş kalması zararlıysa, kreş, okul, sağlık ocağı gibi sosyal ve kültürel donatı alanı yapılmasında fayda görülüyorsa veya enkaz halinde durması sakıncalıysa yahut riskli alanlardaki bir projeye dahil edilmesinde fayda görülüyorsa) bu mülkü kamulaştırabilmekte ve sonrasında yeniden yapma işlerini bizzat yapabileceği gibi, maliklerin bir kısmını da anlaşmaya dahil ederek, müteahhitlerle kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi modellerle anlaşma yollarını kullanabilir. Kanunun 6/2. maddesi ne yazık ki Nisan 2016 tarihinde yapılan değişiklik esnasında madde 6/1’deki düzenlemelere paralel hale getirilememiştir. Kanunun 6/1. maddesi Nisan 2016 tarihindeki değişiklikle sadece riskli yapılar için düzenlenmişken şimdi hem riskli alanları, hem rezerv alanları ve hem de riskli yapılar olan parselleri düzenlemekte ve hepsi için ortak kurallar ortaya koymaktadır. Kanunun 6/2. maddesi ise bu haliyle sadece riskli yapı parsellerine uygulanabilmekte, riskli yapı parsellerinde 2/3 arsa payı sahiplerinin anlaşamaması halinde kamulaştırma hükmünü düzenlemektedir. İlk fırsatta 6/2. maddenin başına riskli alan ve rezerv alan ifadelerini de ekleyerek, maddenin tüm kentsel dönüşüm uygulamasında 2/3 parsellerin anlaşamaması halinde kamulaştırma uygulanmasına olanak sağlar hale getirilmesinde yarar görüyoruz.

644 sayılı KHK’nın 2. maddesinin (ı) bendinde, Bakanlık; “depreme karşı dayanıksız yapılar ile imar mevzuatına, plan, proje ve eklerine aykırı yapıların ve bunların bulunduğu alanların dönüşüm projelerini ve uygulamalarını yapmak veya yaptırmak” ibareleri ile yetkilendirilmiştir. Bu genel bir yetkidir ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığına kentsel dönüşüme istediği aşamada ve yerde müdahale etme ve istediği işleri bizzat yapma yetkisi verir. Bakanlık adına bu yetki KHK’nın 11. maddesi ile Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’ne bırakılmıştır. Genel Müdürlük (d) bendine göre; dönüşüm, yenileme ve transfer alanlarının belirlenmesi, dönüşüm alanı ilan edilen alanlardaki yapıların tespiti ile arsa ve arazi düzenleme ve değerleme iş ve işlemlerinin yapılmasını sağlamak; dönüşüm uygulamalarında hak sahipliği, uzlaşma, gerektiğinde acele kamulaştırma, paylı mülkiyete ayırma, birleştirme, finansman düzenlemelerinde bulunma, dönüşüm alanları içindeki gayrimenkullerin değer tespitlerini yapma ve Bakanlıkça belirlenen esaslar ve proje çerçevesinde hak sahipleri ile anlaşmalar sağlama, gerektiğinde yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni verme, kat mülkiyeti tesisi, tescili ve imar hakkı transferi ile ilgili iş ve işlemleri yürütmek görev ve yetkilerine sahiptir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6/12. maddesi gereğince Bakanlık, bu Kanunda belirtilen iş ve işlemlere ilişkin olarak TOKİ’ye veya İdareye yetki devrine ve bu iş ve işlemlerden hangilerinin TOKİ veya İdare tarafından yapılacağını belirlemeye yetkilidir.

6306 Sayılı Kanun’un 6. maddesinin 5 nolu bendi gereğince;

“Bakanlık;

1. a) Riskli yapılara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya,
2. b) Bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya
3. c) Aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmeye

ç) Kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye

1. d) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmaya, payları ayırmaya veya birleştirmeye, 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu uyarınca sınırlı ayni hak tesis etmeye yetkilidir. (ç) bendinde belirtilen uygulamalar, 4/1/2002 tarihli ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanununa tabi idareler ile iş birliği içinde veya gerçek ve özel hukuk tüzel kişileri ile özel hukuka tabi anlaşmalar çerçevesinde de yapılabilir.”

Burada Bakanlığın ve Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün hak sahipliği ve uzlaşma hakkında yetkilendirilmesi genel bir yetkidir.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE ARSA VE HAK SAHİPLERİNİN UZLAŞMASI

6306 sayılı Kanun’un ruhu ve sözleri; mülkiyet hakkı konusu olan riskli alanlardaki yapıların ve risksiz olan alanlardaki riskli yapıların yeniden yapımı ve değerlendirilmesi yetkilerini hak sahiplerinin uzlaşmasına bırakmıştır. Kanun 6/1. maddesinde bu ilkeyi “parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, …(riskli) yapıların bulunduğu parsellerde… parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine … sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir” şeklinde düzenlemiştir. Buradan anlaşılmaktadır ki 6306 sayılı Kanunun özellikle 2/3’ün kendi aralarında anlaşmaları sonucu kalan 1/3’ün hissesinin anlaşan 2/3’ten birilerine satışı yoluyla mülkiyet hakkına müdahale etmesi, en az aralarında anlaşan üçte iki açısından mülkiyet hakkı ihlali değildir. Kişiler aralarında anlaşarak 2/3 olarak her türlü mülkiyet ilişkisini sulhen çözmüş olacaklardır. Fakat anlaşmaya katılmayan 1/3 kapsamındaki mülk sahipleri açısından, onların mülklerinin diğerlerine veya Devlete zorla satışı ile mülkiyet haklarının AİHM uygulamaları ve Anayasadaki mülkiyet düzenlemeleri karşısında ihlal edildiğinden söz edebiliriz. Her ne kadar 6306 sayılı Kanuna karşı açılan iptal davasında şu anki üye yapısı ile Anayasa Mahkemesi, 1/3 azınlık hissedarların payının satılmasını anayasaya aykırı bulmamışsa da biz yinede “ölçülülük” ilkesi gereği satış yerine daha uygun çözümler bulunabileceği düşüncesindeyiz. Bize göre bu kişiler 2/3 karşısında oy hakları ve sistemi etkileme olanakları kalmasa dahi yeniden yapım sürecinde, verilen mülk kadarıyla yeni yapının mülkiyeti içinde kalmalıdırlar. Eğer yapılan yeni binadaki yeni paylaşımda, bu kişilere az mülk verilip haksızlık yapılmışsa da bu kişiler bir yandan mülklerini korurken bir yandan da tazminat davaları açarak kendilerine yapılan haksızlığı ortadan kaldırabilmelidirler. Böylece bu kişiler onlarca, belki yüzlerce yıldır, kuşaklarca ailelerinin oturduğu mülklerden ve mahallelerden uzaklaştırılmamış olacaklardır.

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesi de, riskli alanlarda ve riskli yapılarda Kanun kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılmasının ana ilke olduğunu ve Kanun kapsamında yapılacak bu uygulamalara ilişkin iş ve işlemlerde ilgili kurumların maliklere yardımcı olmakla yükümlü olduğunu belirtmektedir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesinin (1) nolu bendi; riskli alan ve riskli yapılarda maliklerin anlaşmasını ve sonuçlarını şu şekilde düzenlemektedir.

“… Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır. Açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında tapu kaydındaki haklar ve şerhler Bakanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.”

Konuyu daha derin inceleyebilmek için Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin ışığında riskli yapıları ve riskli alanları ayrı ayrı incelemek faydalı olacaktır.

Riskli Yapılarda Arsa ve Hak Sahiplerinin Uzlaşması

Kanunun 6/1. hükmü gereğince, riskli binanın yıkılmasından önce[1], malikler arsa payları oranında 2/3 çoğunlukla kendi aralarında riskli binanın yıkıp yeniden yapılma şartlarında anlaşabilirler. Kimin hangi bağımsız bölümü alacağına, kime kaç m2 konut veya işyeri verileceğine malikler arsa paylarının 2/3 çoğunluğuyla karar verirler. Bu anlaşmaya yeniden yapım şartlarını içeren bir sözleşme örneği eklenebilir. Burada Kanun metninin yazılış biçiminden kaynaklanan bir tartışmaya da yer vermek gerekir. Medeni Hukuk alanında çalışan Prof. Dr. Ergun Özsunay[2], belirtilen 2/3 çoğunluğun hem arsa payı ve hem de paydaş çoğunluğu olduğunu belirtmektedir. Ancak bizim de katıldığımız görüş ve Bakanlık uygulamaları, Kanunun ruhundan ve metninden bunun “sahip oldukları hisseleri oranında” ifadesi sonucu arsa payı açısından 2/3 çoğunluğu olduğu; ek olarak paydaşlar açısından 2/3 çoğunluk gerekmeyeceği görüşündedir. Ancak ilk fırsatta cümlenin sonunda bu farklı görüşleri engelleyecek tarzda bir düzenleme yapmanın yararlı olacağına inanmaktayız.

Kanuna 2016 tarihinde getirilen değişiklik sonucu 2/3 çoğunluğun arsanın üzerindeki “yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin” ibaresi getirilmiştir. Bu ibare sonucu riskli yapıların bulunduğu parsellerde, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilmektedir. Özellikle tek bir arsa üzerinde birden fazla yapı olduğunda; müştemilat şeklindeki yapının veya arsadaki diğer bir yapının arsa sahiplerinden sadece biri veya birkaçı adına kayıtlı olması halinde; arsadaki bir yapının paydaşı olmadan da, arsa ölçeğinde 2/3 arsa sahipleri olarak bir yapıda hissedar olmasalar bile o arsa ile ilgili tüm kararları alabilecekleri düzenlenmek istenmiştir.

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesine göre ekonomik ömrünü tamamlamış veya afet durumunda yıkılabilecek veya ağır hasarlı olacak riskli yapılarda maliklerin arsa paylarının 2/3 çoğunluğu ile anlaşma süreci şu şekilde işlemektedir.

“(2) Riskli yapılarda, Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve maliklerden birinin istemi üzerine, bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda riskli yapının değeri de gözetilerek bütün maliklerce oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar tutanağa bağlanır ve karara katılan maliklerce imzalanır. Bu karar, karara katılmayanlara ve toplantıya iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.

(3) Anlaşmaya katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.

(5) Kanun’un 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, üzerindeki riskli binanın yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde, bu satışın öncelikle Bakanlığa veya Bakanlığın uygun gördüğü bağlı veya ilgili kuruluşuna veyahutta İdareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi gerekir.

(6) Bakanlıkça uygun görülmesi hâlinde, Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, arsa payları satın alınanlar ile 14 üncü madde hükümleri çerçevesinde konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilir.

(7) Bir parselde birden fazla yapı bulunması ve bu yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde, bu yapılar birlikte değerlendirilerek, yürütülecek uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

(8) Bir parselde birden fazla yapı bulunması ve bu yapılardan bazılarının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde;

1. a) İlgili tapu müdürlüğünce, parsel üzerinde bulunan bütün yapıların değil, sadece riskli olarak tespit edilen yapıların tapu kütüğüne riskli yapıdır belirtmesi işlenir. Riskli olarak tespit edilen bu yapıların yeniden inşası için düzenlenecek yapı ruhsatı, diğer maliklerin haklarının menfi olarak etkilenmemesi şartıyla, bütün maliklerin değil, sadece riskli yapıların maliklerinin talep ve muvafakatine istinaden düzenlenir.
2. b) Riskli olarak tespit edilen bu yapıların birlikte değerlendirilebilmesi için, bu yapıların bulunduğu alanın risksiz olan yapıların bulunduğu alandan ifrazı mümkün ise, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri Müdürlükçe re’sen yapılır veya yaptırılır.

(9) Üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartı ile tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhid edilmesi ile terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine üzerindeki riskli yapıların yıktırılmasından sonra, her parselde ayrı ayrı sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu parsel veya parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parsellerin, riskli yapıların bulunduğu parsellerle tevhid edilmek suretiyle birlikte değerlendirilebilmesi için, boş parsellerdeki bütün maliklerin oybirliği ile karar alması gerekir. Tevhidden sonra yapılacak uygulamaya tevhid ile oluşan parselde sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.”

Yönetmeliğin bu düzenlemesi ve Kanunun 6. maddesi doğrultusunda riskli binanın malikleri risk raporu çıkarıldıktan sonra bir genel kurul yapacaklar. Bu genel kurulda bulabiliyorlarsa 2/3 çoğunlukla;

-parsellerin tevhit edilmesine,

-münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına,

-ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine,

-yeniden bina yaptırılmasına,

-payların satışına,

-kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine karar verebileceklerdir.

Bu karar kapsamında arsa payı toplamında 2/3 malik çoğunluğu aslında her şeye karar vermektedir. Bu kararlar arasında o ana kadar yapılan dükkanların durumu, yola cephe, bahçe katı, ortak alanlardan yararlanma önceliği gibi çok çeşitli konular doğrultusunda şerefiye olup olmayacağı, müteahhide alt katın dükkan olarak inşaat yapımı karşılığında verilmesi sonucu halen dükkan olan dairenin malikine üst katlardan daire verilmesi gibi bir çok çetrefilli konuda kat malikleri anlaşabilir. Bu anlaşmalara katılmayan çoğu şerefiye sahibi daire sahipleri ve azınlıkta kalıp, anlaşma dışı kalan maliklere 2/3 kararı resmi olarak yollanmakta ve karara katılmaları için 15 gün süre verilmektedir. Burada ilk akla gelen 2/3 çoğunluk kararına katılma için yapılan tebligat sonrası 15 günlük sürede maliklerin uğradıkları haksızlığa karşı tazminat hakları saklı kalmak kaydıyla bu anlaşmaya katılıp katılamayacaklarıdır. Mülkiyet hakkının yeri ve önemi sebebiyle bizce gerek anlaşmaya ihtirazi kayıt koyarak veya gerekse noter ihtarı ile ihtirazi kaydı belirterek, kalan 1/3’den bazı kişiler var olan anlaşmaya katılabilirler. Böylece yeniden yapımın dışında kalmazlar. Öncelikle en azından diğer 2/3 tarafından kendilerine verilen mülkü alıp, hiç olmazsa bir kısım mülkiyetlerini koruyabilirler. Daha sonra da ortalamada üç yıl sürecek bir tazminat davası açarak; şerefiyeler sebebiyle, müteahhitle yapılan paylaşımın haksızlığı dolayısıyla, sözleşme dolayısıyla hak kayıplarına veya 2/3 çoğunluğun kendilerine yapmış oldukları haksızlığa karşı uğradıkları zararı tazmin edebilirler.

Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2 nolu bendine göre; üçte iki çoğunluk ile alınan kararın dışında kalan 1/3 ya da daha azı azınlık maliklerin yapının içindeki bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı düzenlenmiştir. Anlaşmaya katılmayan 1/3 içindeki maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının satış değerinin tespiti için; önce 15. maddenin ikinci fıkrası uyarınca SPK’ya kayıtlı lisanslı değerleme kuruluşunca riskli yapının değeri tespit edilmekte, ancak maddenin devamında ise anlaşmaya katılmayan maliklerin arsa paylarının değerinin; Bakanlıkça tespit ettirilen rayiç arsa payı değeri üzerinden belirleneceği düzenlenmektedir.

15. maddenin 2 nolu bendinde; Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilecek riskli yapının değerinden bahsedilmektedir.

Ancak burada sadece riskli yapının değerinin değil; şerefiyelerine göre riskli yapıda yer alan her bir bağımsız bölümün değerinin Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmesi gerekir. Böylece bağımsız bölümü satılacak olan kişinin hiç olmazsa değer konusunda mağdur olması ve değer tartışması önlenmiş olur.

Şerefiyesi de dahil edilerek belirlenen değer üzerinden diğer maliklere satışın nerede ve nasıl bir açık arttırma ile yapılacağı Yönetmeliğin 15/A maddesinde şu şekilde belirlenmiştir.

“(1) Riskli binaların yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazların yeniden değerlendirilmesi konusunda, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karar, anlaşmanın şartları ve riskli yapının Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değeri Müdürlüğe bildirilir.

(2) En az üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti ve Satış Komisyonu teşkil olunur. Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen riskli yapının değeri de gözetilerek bu Komisyonca belirlenir.

(3) Müdürlük, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, bütün maliklere elden veya maliklerin adrese dayalı nüfus kayıt sistemindeki adreslerine taahhütlü posta yoluyla tebliğ eder. Taahhütlü posta yoluyla yapılan tebliğde, tebliğ evrakının postaya verildiği tarihi izleyen onuncu günün sonunda tebligat yapılmış sayılır. Açık artırma ile satış tarihi, tebliğ tarihinden itibaren en az yedi gün sonra olacak şekilde belirlenir.

(4) Açık artırma ile satışa ilişkin tebliğ ile birlikte, satışı yapılacak payın tapu kütüğünün beyanlar hanesine, 6306 sayılı Kanuna göre satış işlemine tabi olduğu ve satışa veya taşınmazın devrini gerektiren benzeri bir işleme tabi tutulamayacağı yönünde belirtme yapılması ilgili tapu müdürlüğünden yazılı olarak istenilir.

(5) Satışı yapılacak payın üzerinde ipotek bulunması, satış işlemine engel teşkil etmez, ancak, satış işleminden önce ipotek alacaklısına haber verilmesi zorunludur.

(6) Açık artırmaya en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz. Satışı gözlemci olarak izlemek isteyenler ile payı satışa çıkarılan malikler satışın yapıldığı salona alınabilir. Ancak, bunların açık artırmaya müdahale etmesine müsaade edilmez. Açık artırma için belirlenen saatten sonra satış salonuna kimse alınmaz.

(7) Açık artırmaya katılan paydaşların kimliği kontrol edilerek bir tutanak ile kayıt altına alınır. Katılımcı durumunu gösteren tutanağın tanziminden sonra, Komisyon Başkanınca, satışa çıkarılan arsa paylarına ilişkin bilgilerin satışa katılanlara bildirilir ve satış işlemi başlatılır. Komisyon Başkanı, rayiç bedelin altında olmamak üzere satışa katılan paydaşlardan, sözlü olarak pey sürmelerini ister. Sürülen peyler arttırma tutanağına yazılarak, karşılığı pey sahibi tarafından imzalanır. Arttırma işlemine devam etmeyecek taliplerin, keyfiyeti arttırma tutanağına yazması ve imzalaması zorunludur.

(8) Komisyon, yedinci fıkrada belirtilen şekilde yapılan satış işlemi sonunda, tespit edilen rayiç bedelden az olmamak üzere, en yüksek bedeli teklif eden paydaşa satış yapılmasını karara bağlar ve bu paydaştan satış bedelinin yedi gün içerisinde banka nezdinde açtırılacak vadeli hesaba yatırılması istenilir. Bu süre içerisinde satış bedeli yatırılmaz ise, ikinci en yüksek teklif sahibine satış yapılır.

(9) Açık arttırma ile satışa iştirak eden tek bir paydaş olması halinde, belirlenen rayiç değerinden az olmamak üzere bu paydaşın vereceği teklif geçerli kabul edilir.

(10) Satış bedelinin yatırılmasından sonra, satış işlemi, tapuda yeni malik adına tescil yapılmak üzere, Müdürlükçe ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. İlgili Tapu müdürlüğünce tescil işlemi tamamlandıktan sonra, payı satılan ilgiliye durum bildirilir.

(11) Satış işlemi tamamlanıp komisyonca karara bağlanmadan evvel, üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin, üçte iki çoğunluk ile alınan kararı kabul etmeleri ve üçte iki çoğunluk ile alınan karar doğrultusunda yapılan sözleşmeyi komisyonca verilen süre içerisinde imzalayarak Müdürlüğe vermeleri halinde, açık artırma ile satış işlemi geçersiz sayılır”.

Yapılan açık arttırmada anlaşmaya katılmayan bağımsız bölümler 2/3 çoğunluktan kişilere satılamamışsa, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir.

Anlaşma dışında kalan daireler ister 2/3 çoğunluktaki paydaşlara satılsın, isterse Bakanlık tarafından satın alınsın; üçte iki çoğunluk ile alınacak kararlar ve anlaşma şartları Çevre ve Şehircilik Bakanlığı il müdürlüğüne bildirilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır. Yani 2/3 çoğunluk hangi şartlarla binayı yenileyeceklerine karar vermişse o şekilde bina yeniden yapılır. Ve hissesi satılanın yeni bağımsız bölümü Hazineye verilir. Malik ile yapılan anlaşmanın şartlarının tapu kütüğünde belirtilmesi de dahil tapu tesciline ilişkin işlemler Bakanlık il müdürlüğü vasıtasıyla gerçekleştirilir.

Bu düzenlemede Bakanlık 2/3 çoğunluk bağımsız bölüm maliklerinin müteahhitle yapmış olduğu anlaşmaya ek veya değişiklik yapamaz gibi görünse de Bakanlığın gerek 644 sayılı KHK’nın ve gerekse 6306 sayılı Kanunun 6/1 ve diğer çeşitli maddelerindeki genel yetkisi ve maliklerle müteahhidin anlaşması doğrultusunda “uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır” hükmü açısından Bakanlığın iki dudağının arasında kalındığı için, Bakanlık bu anlaşmalara ister uzlaşma ile ister işlemlerde zorluk çıkararak müdahale edebilecektir. Ayrıca etmesi de gerekir. Çünkü üçte iki kat malikleri aralarında anlaşarak kalan 1/3 bağımsız bölüm arsa paylarının (müteahhitle yapılacak paylaşım da düşünülerek) yeni yapılacak yapının en kötü kısımlarda yer almasını sağlamış olabilirler. Hatta yapının girişinde bulunan ve büyük kira getiren tapuya kayıtlı dükkana karşılık binanın arka tarafından kötü bir daire veya ofis verilmiş bile olabilir. Bu tür yapılan haksızlıklar sonuçta payları rayiç değerinden alan Bakanlığı da zarara uğratacağından Bakanlığın hakkaniyet ölçüsünde, kamu zararının önlenmesi açısından da bu anlaşmalara müdahil olması gerekmektedir.

Kanunun 6/1. maddesi gereğince; üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Burada özellikle taşınmazın niteliğinin mevcut duruma göre tescili riskli yapıda işyeri olanların işyeri, daire sahibi olanların malikler arasındaki paylaşımda mülklerine uygun nitelikte bir mülk almaları için önemlidir. Yoksa daireye göre on kat fazla olan bir dükkan sahibine 2/3 malikleri birleşerek bir daire verirler ve büyük bir maddi zarara sebep olabilirler.

Kanunun 6/1. maddesi gereğince; bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Burada ipotek veya intifa gibi ayni hakların hisseler üzerinde devamı doğru düzenlenmiştir. Ancak şahsi hakların bina yıkıldıktan sonra arsa tapusu üzerinde düzenlenmesine gerek yoktur. Zira kira gibi bir şahsi hakkın arsanın tapusu üzerinde kalmasında hiçbir yarar yoktur. Daha önce uzun vadeli bir kira sözleşmesi yapılmışsa ve hatta bu tapuya şerh edilmişse bile, artık bu şahsi hakkın arsa tapusu üzerinde kayıtlı kalması kentsel dönüşümün amaçlarıyla uyumlu değildir. Bu tip bir şahsi hakkından dolayı zarar görmüş olan kiracı gider kiralayana karşı bir zarar ve alacak davası açar ve eğer mahkeme uygun görürse alacağı için tapuya tedbir koyabilir. Bu sebeple şahsi hakların bina yıkıldıktan sonra arsa tapusu üzerinde devamı gereksizdir.

Aynı düzenlemeye göre ayni ve şahsi haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde muvafakat aranmaz. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, terk, ihdas ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır.

Yine Nisan 2016 tarihinde yapılan değişiklikle faydalı bir düzenleme daha 6306 sayılı Kanuna eklenmiştir. Kanunun 6/2. Maddesi gereğince; Bakanlık, TOKİ veya İdare; bu Kanun uyarınca yapılacak diğer işlemler için mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir. Bu düzenleme de özellikle hak sahipliğindeki karmaşa ve hukuki işlemler sebebiyle kentsel dönüşüm işlemlerinin uzamasını engelleyen, kentsel dönüşümün uygulanmasını kolaylaştırıcı bir hükümdür.

6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin 3. bendi gereğince; anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere konut, işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi veya mülkiyet ya da sınırlı ayni hak sağlayan ve usul ve esasları Bakanlıkça belirlenen konut sertifikası verilebilir. Bunlardan konutunu ve işyerini kendi imkânları ile yapmak veya edinmek isteyenlere de kredi verilebilir. 20/7/1966 tarihli ve 775 sayılı Gecekondu Kanununa göre yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek olan konut veya işyerleri; Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından, 15/5/1959 tarihli ve 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanunda belirtilen usul ve esaslar uyarınca borçlandırma suretiyle de verilebilir.

Bu bölümde belirtmemiz gereken bir diğer konu 2/3 çoğunlukla bir anlaşma yapılmaması halinde binanın yıkılmasından sonra arsanın durumunun ne olacağıdır. Önceki bölümlerde belirttiğimiz gibi 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin 2. bendi bu konuyu şu şekilde düzenlemiştir: “Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir. Bu Kanun uyarınca yapılacak olan kamulaştırmalar, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasındaki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır ve ilk taksit ödemesi, mezkûr fıkraya göre belirlenen tutarların beşte biri oranında yapılır. Tapuda mülkiyet hanesi açık olan taşınmazlar ile mirasçısı belirli olmayan, kayyım tayin edilmiş, ihtilaflı veya üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmiş olan taşınmazların kamulaştırma işlemleri aynı madde hükümlerine tabidir. Bakanlık, TOKİ veya İdare; kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesi ve bu Kanun uyarınca yapılacak diğer işlemler için mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir. Tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması hâlinde Bakanlık, TOKİ veya İdare, kamulaştırma işlemi için mirasçılık belgesi çıkartabileceği gibi, gerekiyorsa tapu sicilinde idari müracaat veya dava yolu ile kayıt düzeltme de isteyebilir. Kamulaştırma için anlaşma sağlanması hâlinde, Bakanlık, TOKİ veya İdare ile ilgililer arasında taşınmazın tescil veya terkinine ilişkin ferağ ve muvafakati de ihtiva eden sözleşme ve uzlaşma tutanağı tanzim edilir ve ilgili tapu müdürlüğüne gönderilerek kamulaştırmanın resen tapu siciline işlenmesi sağlanır.”

Riskli Alanlarda Arsa ve Hak Sahiplerinin Uzlaşması

6306 sayılı Kanun ilk çıktığında, riskli alanlarda arsa sahiplerinin 2/3 çoğunlukla anlaşmaları halinde uzlaşmaya katılmayan azınlığın arsalarının nasıl tasfiye edileceği ve kentsel dönüşüm kapsamına nasıl dahil edileceği konusu açık olarak düzenlenmemişti. Bazı Bakanlık yetkililerinin, riskli alanlarda da riskli yapılar için uygulanan uzlaşmayan 1/3’ün mülkünün satılabileceği yönünde görüşlerine rağmen, bir temel hak olan mülkiyet hakkının kanunda açıkça düzenlenmeden kıyas yoluyla kısıtlanması Anayasaya aykırı bir çözüm idi. Bu yüzden Kanunun çıktığı 2012 yılından 2016 yılına kadar Fikirtepe, Gaziosmanpaşa gibi büyük ölçekli dönüşümün uygulandığı riskli alanlarda anlaşmayan hak sahiplerinin mülklerinin ve arsalarının tasfiyesi ya da Bakanlık aracılığıyla anlaşan mülk sahiplerine satışı yapılamadı ve riskli alanlardaki kentsel dönüşüm çoğunlukla ilerleyemedi.

Bu sıkıntı Nisan 2016 yılındaki Kanun değişikliği ile sona erdi. Kanunun 6/1. maddesi değişiklikle “riskli alanlar(da) .. uygulama yapılan etap veya adada, …yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, (üzerindeki) yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir” haline getirildi. Böylece riskli alanlarda maliklerin kararı veya Bakanlığın ya da Bakanlığın yetki verdiği kuruluşun kararı ile riskli alanı etaplara veya adalara bölme olanağı getirildi. Bu doğrultuda riskli alanın tamamı için uygulama yapılıyorsa tamamında, ya da diyelim iki ada birleştirilerek bir etap şeklinde uygulamaya konu oluyorsa, bu iki adalık etapta arsanın sahipleri 2/3 ile nasıl bir uygulama yapacaklarına karar verirlerse bu karar ortak protokol şeklinde düzenlenerek riskli alan da da karar verme yetkisi 2/3 çoğunluğa tanınmış oldu.

Maddenin kalanında da 2/3 kararına katılmayan azınlık arsa sahiplerinin nasıl tasfiye edileceği şöyle düzenlendi. “Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir.” Bu düzenleme sonucu, riskli alanın tamamında veya bir etabında yahut bir veya birkaç adasında o alan, etap veya adanın 2/3 arsa sahiplerinin kararına katılmayan diğer arsa maliklerinin arsalarının; 2/3 çoğunluktaki arsa maliklerin aldığı ortak kararın Bakanlığa verilmesiyle, Bakanlık il müdürlükleri tarafından satışı yolu getirilmiş oldu.

Ancak buradaki düzenleme halen hatalıdır. Zira maddede riskli alanlarda arsa payının satışından bahsedilmektedir. Eğer tek bir arsanın arsa sahiplerinden bir kısmı söz konusu ise evet satışa konu arsa payıdır. Ama tapuda kayıtlı tek parça bir arsanın satışı söz konusu ise, satılacak olan arsadır. Bu yüzden bu düzenlemenin “arsa veya arsa payı” satışı kavramlarıyla düzenlenmesi; ileride açılacak davalarda bir mahkeme kararıyla işlemin durdurulmasını engelleyerek, kentsel dönüşümün aksamadan yürümesini sağlayacaktır.

Riskli alanda 2/3 uzlaşmasına katılmayan arsa sahiplerinin arsaları, o alandaki, etaptaki veya adadaki maliklere satılmışsa ya da kimse almamışsa, bu sebeple paylar Hazine’ye geçmişse; Kanunun 6/1. maddesinin son fıkrası uyarınca, yeni alıcılar veya Hazine tarafından paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.

Kanunun 6/1. maddesinin son kısmı gereğince; “Açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında tapu kaydındaki haklar ve şerhler Bakanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.”

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15 maddesinde riskli alanlarda ve Kanun kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılmasının ana ilke olduğu ve Kanun kapsamında yapılacak bu uygulamalara ilişkin iş ve işlemlerde ilgili kurumun maliklere yardımcı olmakla yükümlü olduğu düzenlenmiştir.

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15 maddesinin 10 ve 11 nolu fıkrası ise riskli alanlarda hak sahiplerinin haklarına ve anlaşma sürecine ilişkin şu düzenlemeyi içermektedir.

“(10) Riskli alanlarda;

1. a) Malikler tarafından yürütülecek uygulamalarda parsellerin tevhit edilmesi ile terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine,
2. b) Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda ilgili kurum tarafından yürütülecek uygulamalarda uygulanacak projeye, sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

(11) Uygulama alanında zeminden kaynaklanan sebeplerle veya herhangi bir afet riskinden dolayı veyahut mevzuata göre yapılaşma hakkının olmamasından dolayı yeni yapı yapılması mümkün değil ise, uygulama alanındaki yapının yerine yapılacak yeni yapı, uygulama alanı dışında başka bir parselde yapılabilir. Böyle bir durumda Kanundan kaynaklanan hakların uygulama alanı dışındaki parselde kullanılacağına dair uygulama alanının bulunduğu ildeki Müdürlükten yazı alınır. Bu yazı Müdürlükçe ilgili belediyelere ve tapu müdürlüklerine bildirilir.”

Riskli alanlarda uygulamalar il ve ilçe belediyelerinin organizasyonunda yürütülmektedir. Belediyeler hak sahipleri ile çeşitli anlaşmalar oluşturmakta, bu anlaşmalar doğrultusunda mülk sahipleri veya tapu tahsis belgesi sahiplerine aynı bölgede yapılacak yeni binalardan taşınmazlar verilmektedir. Her ne kadar, maddede karar almada 2/3 proje paydaşlarından bahsetse de genelde verilen vekaletler ve yetki belgeleri doğrultusunda her tür tevhid, ifraz, yeniden yapım ve paylaşımlar belediyeler tarafından belirlenmektedir. Burada üzerinde durmamız gereken bir başka konu da “proje” ibaresidir. Proje bir bütünlük oluşturan yapı veya yapılar topluluğudur. 6306 sayılı Kanunda Nisan 2016 tarihinde yapılan değişiklikle “proje” kavramının “etap” veya “ada” ölçeğinde riskli alanda yapılan uygulama olarak anlaşılması gerekir. O bölgede ve pay sahiplerinin arsasının olduğu alanda yapılacak olan proje (etap veya ada) içinde bulunan arsa payı sahiplerinin, 2/3 çoğunluk oyu ile tüm kararlar alınabilmekle birlikte, uygulamada kararlar belediyeler tarafından alınmakta sonra 2/3 çoğunluğa imzalatılmaktadır.

Özellikle riskli alanlarda yapılacak 50-100 dönümü kapsayan büyük projeler açısından proje bütünlüğünü sağlamak için alanda var olan yapıların riskli olmasalar bile yapılacak projelere katılma ihtiyacı söz konusudur. Bunun için 6306 sayılı Kanun birkaç düzenleme yapmıştır. Bu düzenlemelerden Ek Madde 1’de yer alan “riskli alan sınırı uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenir” düzenlemesi ile risksiz yapıları da kapsar biçimde riskli alan sınırlarının düzenlenmesi ile hüküm altına almıştır. Burada riskli alanda yapılacak dönüşümün kamusal yararı, risksiz bina sahiplerinin yararından daha üstün kabul edilerek yararlı bir düzenleme yapılmıştır. Risksiz yapılarında kapsama alınması ek olarak 6306 sayılı Kanunun 3/7. maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir: “Bu Kanunun uygulanması için belirlenen alanların sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan diğer yapılardan uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülenler, değerleme çalışmalarında yapının riskli olmadığı gözetilmek kaydıyla bu Kanun hükümlerine tabi olur.” Yine uygulama bütünlüğünü sağlamak için yapılaşma faaliyetlerinin geçici olarak durdurulması, Anayasa Mahkemesinin daha önceki benzer hükmü iptal gerekçesi doğrultusunda Kanunda 4. maddede yeniden şu şekilde düzenlenmiştir: “Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi halinde TOKİ veya İdare, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini iki yıl süre ile geçici olarak durdurabilir. Uygulamanın gerektirmesi halinde imar ve yapılaşma işlemlerinin geçici olarak durdurulması bir yıl daha uzatılabilir.”

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 6 bend 7’ye göre; bu Kanun çerçevesinde dönüştürmeye tabi tutulan taşınmazların, üzerindeki köhnemiş yapılar da dâhil olmak üzere, muhdesatı ile birlikte değer tespiti işlemleri ve dönüşüm ile oluşacak taşınmazların değerlemeleri Bakanlık, TOKİ veya İdarece yapılır veya yaptırılır.

Bu Kanuna ve Uygulama Yönetmeliğine göre en karmaşık konulardan biri değer tespitidir.

Kanun ve Yönetmelik, riskli binalardaki ve anlaşmaya katılmayanların satılacak arsa payları konusundaki değer tespitlerinde birçok değerleme kriteri kullanmaktadır.

İlk değerleme kriteri, Kanunun 6/1. bendinde “Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda …önceki vasfı ile değerlemede bulunularak …malikleri adına payları oranında tescil edilir” ibaresinde görülmektedir. Burada “önceki vasıf”, bağımsız bölümlere ilişkin arsa payı oranlarıdır. Bağımsız bölümlerin özelliklerine bağlı değerlerine göre belirlenen arsa payı oranlarında arsa mülkiyeti, paydaşlara dağıtılmaktadır. Burada değerleme ibaresi geçse bile yapılacak işlem; parasal açıdan bir değerleme değildir.

İkinci değerlendirme kriteri, aynı maddede 2/3 kararına “katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır” ibaresindeki arsa payının rayiç değeridir. Buradaki ifade açıktır. 2/3 aralarında anlaşırsa anlaşmaya katılmayanların arsa payları,  bağımsız bölümlerin şerefiyelerinin de hesaba katılması yoluyla değer tespiti yapılarak, belirlenen değerinden satılır.

Yönetmeliğin 12/3. maddesinde, “taşınmazın değeri değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan bilgi alınarak ve mahallin emlak alım satım bürolarından alınacak bilgilerden de faydalanılarak … Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesindeki[3]  esaslara göre tespit” edileceği belirtilmektedir. Bu halde belirlenecek değerde dükkan ve dairelerin tüm şerefiyeleri bulunmakta ve sadece arsa payı değil, arsa payı ve üzerindeki daire birlikte belirlenmektedir. Ancak bu değer, 2/3 anlaşma dışında kalan azınlık hisselerinin satışına esas alınmamaktadır.

Yönetmelik madde 15, 2. bendinde ise, “riskli yapının değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir” denmektedir. Burada yapı ile birlikte bağımsız bölüm olan daire veya dükkanın konumu ve özellikleri ile ilgili şerefiyelerin de dahil olacağı bir değer belirlenmektedir. Yapının bütünsel olarak ve her bir bağımsız bölümün değeri bu yolla belirlenmektedir. Bu değer niçin belirlenmektedir, ne zaman bu değer kullanılacaktır, maalesef tarafımızdan anlaşılamamıştır.

Yönetmeliğin 15. maddesi yine 2 nolu bendinde, 2/3 yönündeki çoğunluk kararının “kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlere ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek rayiç değer”i ifadesinde daire veya dükkanın konumu ve özelliklerinin de esas alındığı şerefiyeli değerinin arsa payı değeri, 2/3 çoğunluğun anlaşmasının dışındaki azınlıkta kalanların hisselerinin satışında kullanılacak olan değerdir.

Yönetmelik 15. maddenin 3. bendinde de yine “arsa payı değeri”nden bahsetmektedir.

Kanaatimizce mevzuattaki bu farklı ifadelerin yorumlanması yolu ile;2/3 çoğunluk veya üstü bir oranla anlaşan mülk sahiplerinin karşısında azınlıkta kalan kişilerin arsa paylarının çıplak değeri ile satılması şeklindeki bir uygulama büyük bir haksızlıktır. Bu satışlarda daire veya dükkanların yıkımdan önceki var olan konumları, özellikleri, şerefiyeleri dikkate alınarak satış değeri belirlenmelidir. Tapuda konut olarak gözükse bile işyeri olarak kullanılan ve ayda 10.000 TL kira getiren yerler vardır ve arsa payı 10/100 dür. Üst katındaki daire ise 12/100 arsa payına sahip olmasına rağmen değer olarak ve kira getirisi olarak dükkanın 1/3 değerindedir. Bina riskli olup, yıkımından sonra 2/3 kararı ile işlem yapılıp, dükkan sahibi doğal olarak arsa payları esas alınarak yapılan yeni paylaşıma karşı çıkarsa onun hissesi üst kattaki daireden bile daha düşük bir bedele satılarak mülkiyet hakkı tasfiye edilecektir. Bu sonuç bizim adalet anlayışımıza aykırıdır. Taraflar arasındaki uzlaşmazlıklarda Bakanlık yetkilileri ve yargıç; çıplak arsa payı değeri yerine yıkımdan önceki daire veya dükkan konumu ve özelliklerinin, yani şerefiyelerinin belirtildiği arsa değerini dikkate almalıdır.

[1] 6306 sayılı Kanun 14.04.2016 tarihinde değiştirilmeden önce, burada sayılan işlemler ve malikler arasındaki anlaşma riskli binanın yıkılmasından sonra yapılıyordu. 2016 tarihindeki bu değişiklik sonucu malikler artık riskli yapı yıkılmadan önce bu konularda anlaşma yapabilmektedirler.

[2] Bkz.Ergun Özsunay, 6306 sayılı Kanun ve Kentsel Dönüşüm Uygulamalarına İlişkin Düşünceler, İstanbul, 2014.

[3]Kamulaştırma Kanunu madde 11: 15 inci madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;

1. a) Cins ve nevini,
2. b) Yüzölçümünü,
3. c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
4. d) Varsa vergi beyanını,
5. e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
6. f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini,
7. g) Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
8. h) Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,

ı) Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,

Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.

Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kar dikkate alınmaz.

Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.