Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun yürürlüğe girmesi ile ekonomik ömrünü tamamlamış yapıların nasıl yıkılacağı, yerine yapılacak binanın nasıl paylaşılacağı, yeni inşatta arsa paylarının nasıl belirleneceğine ilişkin önceki yasal mevzuatta aranan oybirliği şartı yerine, 2/3 çoğunlukla karar alınması yeterli görülmüştür. Bu yasayla birlikte, yeniden inşaya onay vermeyen azınlık arsa payı sahibi engeli kalkmış, ekonomik ömrünü tamamladığı tespit edilen birçok yapı yeniden inşa edilmeye başlanmıştır. Bu durum da bazı sorunları beraberinde gündeme getirmeye başlamıştır. Birçok binada, müteahhit hilesi, daha az aidat vermek isteme gibi nedenlerden dolayı, arsa paylarının gerçek durumu yansıtmadığı bilinmektedir.  Yapının yıkılmasını müteakip, kat mülkiyetinin ortadan kalkması nedeniyle, kat mülkiyeti paylı mülkiyete dönüşeceğinden, arsa payları gerçek durumu yansıtmayan maliklerin hak kaybına uğramamaları için yapının yıkılmasından önce arsa payı düzeltmesi için dava açması gerekmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. Maddesinde, kat mülkiyetinin veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak, projesinde tahsis edilen arsa payının, ortak mülkiyet esaslarına göre belirlenmesi gerektiği belirtilmiş, arsa paylarının bu esaslara göre belirlenmemesi her kat maliki veya kat irtifakı sahibine, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurma imkanı tanımıştır.

Arsa payının düzeltilmesi davası açılabilmesinin ilk şartı, kat mülkiyetinin veya kat irtifakının bu mülkiyete konu ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile orantılı olarak belirlenmemiş olmasıdır. Arsa payının hatalı olarak belirlenmiş olması halinde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa payının yeniden düzenlemesi için dava açabilecektir. Bununla birlikte Yargıtay, davacının iyiniyetli olmasını ve dava açmakta korunmaya değer hukuki yararının bulunmasını aramaktadır.

Davacının iyiniyetli olup olmadığına Tapu Sicil Müdürlüğü’nden ilgili dosyalar istenerek öncelikle kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması sırasında arsa paylarının bizzat davacı tarafından düzenlenip düzenlenmediği araştırılarak karar verilir. Kat mülkiyeti kurulduktan sonra malik olanlar ve kat mülkiyeti kuruluşunda bizzat bulunup, tapuda imzası olmayan malikler iyi niyetli kabul edilecektir. Davacı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması sırasında arsa paylarını bizzat kendisi düzenlemişse, iradeyi ortadan kaldırıcı sebeplerinin varlığını (hata, hile vb.) ispatlamadıkça, iyi olarak kabul edilmeyeceğinden dava reddedilecektir.

Arsa payı belirlenirken, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, ısınma sistemi, aydınlanması, cephesi, konumu, manzarası, güneşten yararlanması, rüzgar gibi dış etkiler nazara alınarak değerlendirme yapılır. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, arsa payının mülkiyetinin tamamına oranının kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerine göre orantılı olup olmadığının saptanacak olmasıdır. Yargıtay, anılan hususlar dikkate alınmaksızın alelade taşınmazın toplam değerinin bağımsız bölümlere bölünmesi suretiyle ortaya çıkan değeri, hakkaniyete aykırı düşmesi sebebiyle kabul etmemektedir.

Değerlendirilmeye esas kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulmasından sonra meydana gelen imar durumu, cins ve manzara değişiklikleri, bakım onarım çalışmaları nedeniyle meydana gelen değer artış veya eksilmeleri nazara alınmaz.

Arsa payının düzeltilmesi davası, diğer kat maliklerine karşı açılacak olup, görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir.

6306 sayılı yasa ile, yeniden inşa vb. gibi hususlarda aranılan çoğunluk 2/3’ düşürülmüş olup, arsa payının hatalı düzenlendiğini düşünen kat maliklerinin hak kaybı yaşamamaları için, yapının yıkılmasından önce, arsa payının düzeltilmesi için dava açması ve tedbir talep etmesi gerektiğini önemle hatırlatmakta fayda görmeyiz.