Kat Maliki Dairesinde Tadilat Yapabilir Mi?

KAT MALİKİ, DAİRESİNDE TADİLAT YAPABİLİR Mİ?

Günümüzde apartman ve sitelerde yaşayan insan sayısı arttıkça maliklerin taşınmazlarına ilişkin olarak yaptıkları veya yapmak istedikleri değişiklik ve tadilatlar problem haline gelmeye başlamıştır. Bu problemlerin çözümü noktasında belirleyici olan Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenmiş ve tapu siciline tescili yapılmış yönetim planlarıdır. Ancak belirtmek gerekir ki yönetim planları kanuna, hukuka ve ahlaka aykırı olarak düzenlenemez. Hazırlanmış ve tapu siciline tescili yapılmış bir yönetim planı bulunmadığında ise uyuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında çözülecektir.

Kat Malikleri Kendi Dairelerinde Tadilat Yapabilirler

Kanunumuzda da belirtildiği üzere tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı kullanıma elverişli kat, daire, iş yeri gibi bölümleri üzerinde bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Yani daha basitçe anlatmak gerekirse 20 daireli bir apartmanın her dairesi için ayrı ayrı kat mülkiyeti kurulması mümkündür. Kat malikleri ana gayrimenkulün ortak yerlerinde ise arsa payları oranında malik olacaklardır. Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümlerde Medeni Kanun kapsamındaki yetkilerini dilediği gibi kullanabilirken bu noktadaki tek sınırları kanuna aykırılıktır. Kat malikleri ana taşınmaza zarar verecek nitelikteki değişiklikleri kendi bağımsız bölümlerinde yapamazlar. Bir diğer kat malikinin bağımsız bölümüyle bağlantılı duvarlarda tadilat veya onarım yapılacak ise diğer taşınmazın kat malikinin de onayı alınmalıdır.

Ana Taşınmazda, Kat Malikleri Tek Başlarına Tadilat Yapmazlar 

Ana taşınmazda ise kat malikleri tek başlarına değişiklik ve tadilat yapamazlar. Ancak tüm kat maliklerinin 4/5 oranında yazılı rızasını aldığı takdirde tek bir kat maliki ortak alanda boya, onarım, değişiklik yapabilir. Ana taşınmazda faydalı değişiklikler yapabilmek için kat malikleri arasında arsa payı ve sayı çoğunluğunun sağlanması gerekmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken husus hem maliklerin sayısal çoğunluğunun hem de arsa payı çoğunluğunun bir arada bulunması gerektiğidir. Lüks ve çok masraflı değişiklik ve tadilatlar için ise eğer yapılacak değişiklik bütün kat maliklerinin faydalanacağı noktada değilse bu değişiklikten faydalanmayacağını belirten kat malikine, kanun giderlere katlanmama hakkını tanımıştır. Isıtma sistemlerine ilişkin problemlere de kanun bir çözüm getirmiş olup buna göre ısı yalıtımı, merkezi ısıtma sisteminden ferdi ısıtma sistemine geçiş veya ferdi ısıtma sisteminden merkezi sisteme geçişte yine kat maliklerinin pay ve sayı çoğunluğu dikkate alınacaktır. Ancak toplam inşaat alanı 2000 metrekarenin üzerindeki taşınmazlarda bu değişiklikleri yapabilmek yalnızca kat maliklerinin oy birliği ile mümkündür. Bir diğer konu ise engellilerin yaşamı için zorunlu kabul edilen değişikliklerdir. Bu tür değişiklik ve tadilatlar için kat malikleri kurulu en geç 3 ay içerisinde toplanacak, sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alacaktır.

Ana taşınmaza yeni bir bağımsız bölüm eklenmesi ise yalnızca kat maliklerinin oy birliği ile mümkün olup bu durumda arsa payları tekrar hesap edilecektir.

Bağımsız bölümler eğer tapu kaydında mesken veya iş yeri olarak gözükmekte ise bu taşınmazların hastane, dispanser, klinik, ecza laboratuvarı olarak kullanılması mümkün değildir. Yine tapu kayıtlarında mesken olarak gözüken bağımsız bölümün imalathane, sinema, tiyatro, dükkan vb. haline getirilebilmesi için kat maliklerinin oy birliği ile karar alması gerekmektedir.