Kira Tespit Davaları ve Şartları

Kira Tespit Davaları ve Şartları

Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyeri kiraları, sair kira sözleşmelerinden ayrılarak birtakım hususi şartlara tabi kılınmıştır. Temel amacın kiracıyı korumak ve hakkaniyet sınırları içerisinde bir hukuki ilişki tesis etmek olduğunu söylemek yanlış olmayacak olup, kira artışları ve kira bedeli de özellikle ve ayrıca düzenleme konusu yapılmıştır. Aşağıda ayrıntılı olarak ele alınmış olduğu üzere; kira bedelin tespiti, hukuk ve hakkaniyet nezdinde ele alınması zorunlu konulardan biridir ve birtakım koşullara tabi olarak düzenleme konusu yapılmıştır.  

Genel Olarak

Öncelikle ve önemle belirtmek gerekir ki; kira bedelini belirlenmesi talebi ile dava açılabilmesi için, taraflar arasında halihazırda bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir. Yasa hükümlerimiz gereğince kira sözleşmesinin yazılı olarak tanzimi zorunlu olmamakla birlikte, gerek ispat gerekse de iddia ve taleplerin net bir şekilde anlaşılabilmesi için, yazılı şekilde yapılan kira sözleşmelerinin bu aşamada daha elverişli olacağını belirtmekte fayda bulunmaktadır.

Kira tespit davası, hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilecek olup, burada belirleyici kriter dava açan kişinin bu davayı açmakta hukuki yararının bulunup bulunmadığıdır. Açılacak olan kira tespit davasını daha anlaşılır kılmak adına, taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığı, kira sözleşmesinin süresi, kira bedelinin tabi olduğu para cinsi gibi hususlar bakımından birtakım alt başlıklar aşağıda ayrı ayrı değerlendirilecektir.

Kira Tespit Davalarına İlişkin Temel koşullar ;

Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılmışsa ve kira süresi 5 yılın altında ise;

TBK madde 344/f.1’de ifade edilmiş olduğu üzere; taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılabilmekte ve kira artış oranı taraflarca bir önceki kira yılı ÜFE artış oranının üzerinde olmamak koşulu ile serbestçe belirlenebilmektedir. Bu kurala binaen, yasal sınırlar içinde yapılmış kira bedeline ilişkin anlaşmanın söz konusu olduğu hallerde, kira tespit davası açmakta hukuki yarar bulunmamaktadır. Ancak, taraflar arasındaki anlaşma ile ÜFE artış oranının üzerinde bir artış oranı kararlaştırılmış ise, mahkemeye başvurularak kira bedelinin yasal sınırlar içerisinde tespiti talep edilebilecektir.

Taraflar arasında herhangi bir anlaşma yapılmamışsa ve kira süresi 5 yılın altında ise;

TBK madde 344/f2 gereğince, taraflar arasında kira bedelinin artışına dair bir anlaşma yapılmamış ise, mahkemeye başvurularak kira bedelinin tespiti talep edilebilir. Mahkemece taşınmazın durumu ve emsal değerler nazarında bir inceleme yapılarak kira artış oranı tespit edilecektir. Ancak mahkeme burada tamamen bağımsız bir değerlendirme yapamayacak; belirlenecek artış oranı bir önceki kira dönemi ÜFE artış oranının üzerinde belirlenemeyecektir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde bedel tespiti;

Bu kapsama giren kira sözleşmelerinde, taraflar arasında herhangi bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, kira bedelinin belirlenmesi için mahkemeye başvurulabilmektedir. TBM m344/f.3’te ifade edildiği üzere, bu taleple açılmış ve beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira artış oranı mahkemece taşınmazın durumu, emsal taşınmazlar, ÜFE artış oranı, hakkaniyet ve sair hususlar göz önüne alınarak belirlenecek olup, mahkeme bir önceki kira dönemi ÜFE artış oranı ile bağlı değildir.

Yabancı para cinsinden belirlenmiş kira sözleşmeleri bakımından kira tespit davaları;

Taraflar arasında kurulmuş kira ilişkisinde, kira bedelinin yabancı para olarak tespit edilmesi mümkündür. Ancak kira bedelinin yabancı para olduğu kira sözleşmelerinde, kira artış oranlarına ilişkin olarak açılacak kira tespit davaları daha farklı koşullara tabi bulunmaktadır. Şöyle ki; işbu niteliği haiz kira sözleşmelerinde 5 yıllık süre dolmadan kira bedelinde değişiklik yapılması mümkün değildir. Zira TBK madde 344/f.4’te de bu durum açıkça belirtilmiş olup, maddenin devamında ise ana kuralın istisnasına yer verilmiştir. Her ne kadar yabancı para cinsinden kararlaştırılmış kira bedellerinin kural olarak ilk beş yıl içinde değiştirilmesi talep edilemese de; TBK madde 138’de düzenlenmiş “Aşırı İfa Güçlüğü” hallerinin mevcut olmasına bağlı olarak kira bedelinin tespiti 5 yıl dolmadan da talep edilebilecektir. Söz konusu kira sözleşmesinin 5 yılı doldurduğu durumlarda ise kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurulması mümkündür. Dava konusu kira artış oranı; mahkemece taşınmazın durumu, emsal taşınmazlar, ÜFE artış oranı, yabancı paranın değerindeki değişiklikler, hakkaniyet ve sair hususlar göz önüne alınarak belirlenecek olup, mahkeme burada da bir önceki kira dönemi ÜFE artış oranı ile bağlı değildir.

Yetkili ve görevli mahkeme;

Kira tespit davaları kesin yetki kuralına tabi olup, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmadır. İşbu davalara bakmakla görevli mahkemeler ise Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

Dava açma süresi;

Kira bedelinin tespitine ilişkin olarak açılacak dava kira süresi boyunca her zaman açılabilmekle birlikte, yasada belirtilmiş süreler dahilinde işbu davanın açılması, dava sonucunda tespit edilen bedelin uygulanacağı kira döneminin belirlenmesinde etkilidir. Zira TBK madde 345 gereğince işbu davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden açılması ve/veya kiraya veren tarafından işbu süre içerisinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunması koşuluna bağlı olarak yeni kira dönem içerisinde açılması halinde, mahkemece tespit edilecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.