Kiracının Erken Tahliyeden Doğan Sorumluluğu

Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kiralamalarda, kiracının, sözleşmede belirlenen tarihten önce kiralayanı tahliye etmesi durumunda, kiraya veren, kiracıya karşı, “erken tahliye nedeniyle, kira kaybı alacağı” davası açabilir. 

Kiracı – Kiralayan ilişkisinde en sık yaşanan sorunların başında, kiracının süresinden önce çıkması ve bu nedenle kiraya vereni, erken tahliye dolayısıyla zarara ve gelir kaybına uğraması gelmektedir. Erken tahliye halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerinin, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verileceği makul süre için devam edeceği, genel olarak kabul edilmektedir. Ancak, kiralayanın, bu süre zarfında, benzer koşulları sağlayacak yeni ve makul bir kiracı adayı bulması durumunda, kiracının söz konusu sözleşmesel yükümlülükleri sona erecektir.

Kira sözleşmesi, kiracının tahliye yükümlülüğü altına olduğu herhangi bir tarih belirlenmeden, yani “belirsiz süreli” olarak yapılabileceği gibi, belli bir zaman dilimini kapsayacak şekilde, diğer bir deyişler “belirli süreli” de olabilir. Bu ikinci durumda, kiracı, kira sözleşmesinin bitim tarihinden en az on beş gün önce kiraya verene, ev veya iş yerini tahliye edeceğine dair bildirimde bulunmazsa, kira sözleşmesinin aynı şartlarla bir yıl daha uzatıldığı kabul edilir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiracı, sözleşmede belirlenen sözleşme bitim tarihinden önce kiralayanı tahliye ederse, kiraya veren tarafından “erken tahliye nedeniyle kira kaybı alacağı” istemiyle dava açılabilir. Zira, kiraya veren, erken tahliye dolayısıyla, kira geliri elde etmeye devam edeceği sürede zarara ve gelir kaybına uğramaktadır. Buradan hareketle, kiracının erken tahliyesi halinde, kiraya verenin birtakım hakları hukuken koruma altına alınmıştır. Söz konusu hukuki koruma, kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerinin, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verileceği makul süre için devam edeceğine yönelik bir düzenlemedir.

Erken tahliyeye ilişkin olarak,  taraflar tahliye tarihi konusunda mutabakata varmışlarsa, bu tarihten itibaren kiralananın benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği makul sürenin tespiti gerekmektedir. Tarafların makul süre konusunda uzlaşma sağlayamaması sonucu dava açılması halinde, mahkeme tarafından yapılacak keşif ve uzman bilirkişi değerlendirmesi ile, kiralananın cinsi, konumu, özellikleri, o muhitte benzer niteliklerdeki taşınmaza duyulan ihtiyaç ile somut olaya özgü başlıca diğer özelliklere göre muhtemel kiralama süresi tespit edilir. Söz konusu tespit, tarafların ve mahkemenin denetimine uygun bir rapor halinde yapılmalıdır. Aynı şekilde, söz konusu davada, kiraya verenin de, kiralananı benzer özelliklerle yeniden kiraya verebilmek için kendisinden beklenen makul çabayı sarf etmesi aranmaktadır. Aksi durumda, kiraya verenin kendisinden beklenen özen ve çabayı göstermemesi nedeniyle sebep olduğu zararı, kiracıdan istemesi mümkün değildir.

Tahliye tarihi konusunda tarafların anlaşamaması durumunda, kiracının kiralananı fiilen boşaltılması yeterli görülmeyip, fiilen boşaltma ile birlikte anahtarın usulüne uygun şekilde teslim edilmesi aranmaktadır. Fiili tahliye ve anahtarın usulünce teslim edildiği tarihe dair ispat yükümlülüğü kiracıya aittir. Anahtar tesliminin imzalı bir tutanak ile yazılı şekilde gerçekleştirilmesi, ispatı kolaylaştıracaktır. Kiracı tarafından bu ispat yükümlülüğünün yerine getirilememesi durumunda ise, kiraya verenin bildirdiği tarihte tahliyenin gerçekleştiği kabul edilerek hesaplama buna göre yapılır.

Taraflar, kira sözleşmesinde, kiralananın, kiracı tarafından tek taraflı bildirimde bulunmak suretiyle kira süresinin bitiminden önce tahliye edilebileceğini kararlaştırabilirler. Söz konusu sözleşme maddesinde, çoğunlukla, kiracının ihbar sorumluluğu belli bir süreye ve şekle bağlanmakta, kiracının, belirli bir süre öncesinden ihbar göndermek suretiyle kira sözleşmesini dilediği zaman feshedebileceği belirtilmektedir. Bu gibi durumlarda, yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre, mahkeme, makul süre hesabına girmeyip, sözleşmede tarafların mutabakata vardıkları ve ihbar süresi olarak belirledikleri makul süre üzerinden kiracının sorumluluğuna hükmetmelidir.

Kiracının erken tahliyesinde, tespit edilen tahliye tarihinden itibaren, makul süre boyunca devam edecek sorumlulukları, kira ve aidat ücretlerini ödeme borcundan ibarettir. Tahliye gerçekleştiği için, özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme, ayıpları kiraya verene bildirme gibi diğer sorumluluklarının devam edeceğinin kabulü mümkün değildir.