Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası
Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır.
(Yargıtay 14. Hukuk dairesi, E. 2015/16059, K. 2017/6507, T. 18.9.2017)
Genel Olarak Mülkiyet Hakkı,
Mülkiyet hakkı, kişiye, sahibi olduğu eşya üzerinde ‘’kullanma- yararlanma- tasarruf’’ yetkileri veren en geniş malvarlığı hakkıdır. Bir eşya üzerinde mülkiyet, farklı şekillerde olabilir:
- Elbirliği Mülkiyeti: Her bir hak sahibine ‘’ortak’’ denir. Ortakların belirli payları yoktur. Her bir ortak, malın tamamında hak sahibidir.
- Paylı Mülkiyet: Her bir hak sahibine ‘’paydaş’’ denir. Eşya, maddi olarak bölünmüş değildir. Her bir paydaşın eşyada, belli oranlarda payı mevcuttur.
Paylaşmayı isteme hakkı
Medeni Kanun’un 698/1.maddesinde düzenlenmiştir:
Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.
Elbirliği mülkiyetinde de paylaşmayı isteme hakkı ve paylaşma biçimleri, Medeni Kanun madde 701 gereği, paylı mülkiyet hükümlerine göre belirlenecektir.
DAVACI: Bir paydaş/ortak veya birkaç paydaş/ortak birlikte, ortaklığın giderilmesi davası açabilir.
DAVALI: Ortaklığın giderilmesi davasını;
- Tek bir paydaş/ortak açmışsa, tek paydaş kendisi dışındaki tüm diğer paydaşları/ortakları hasım göstererek dava açmalıdır.
- Birden fazla paydaş/ortak birlikte açmışsa, bu paydaşlar, kendileri dışındaki tüm diğer paydaşları/ortakları davada hasım göstermelidir. Paydaş veya ortaklardan biri ölmüşse, mirasçılık belgesi alınarak, mirasçılarının davaya katılımı sağlanmalıdır.
! Mirasçılar da, miras bırakandan geriye kalan mal veya gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasını, tüm diğer mirasçılara karşı açmalıdır. Diğer mirasçılar davaya dahil edilmeden, davaya devam edilemez.
GÖREVLİ MAHKEME: Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar, Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereği Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görev alanına dahildir.
YETKİLİ MAHKEME: Taşınmazdaki ayni haklara ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
- Örneğin birlikte mülkiyetin olduğu, Sarıyer’de bulunan bir taşınmazdaki ortaklığın giderilmesini, paydaş/ortaklardan biri veya birkaçı İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açmalıdır.
PAYLAŞMA BİÇİMİ: Medeni Kanun gereği paylaşma iki türlü olabilir:
- Malın Aynen Bölüşülmesi
Taraflar, bu iki tür paylaşma biçiminde anlaşabilir. Ancak şayet paylaşma biçimi konusunda bir uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan biri bu konuda istemde bulunur. Bunun üzerine hakim, malın aynen bölünmek suretiyle paylaştırılmasına karar verir. Ancak şayet bu parçaların değeri birbirine denk düşmüyorsa, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verilir.
Taşınmazın aynen bölüşülmesi, taşınmazda kat mülkiyeti kurulmasıyla gerçekleşebilir. Bunun için mahkemece, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri gereği yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili duruma göre çizdirilmiş, imar ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış bir projenin bulunması, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi gerekecektir. Ayrıca, binanın tümünün kâgir ve aynı zamanda tamamlanmış olması gerekir.
Tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylanmış projesi arasında aykırılıklar mevcutsa ya da yapı, imara uygun ancak projesiz ilan edilmişse veyahut bazı bağımsız bölümler başlı başına kullanılmaya elverişsizse yani kısacası kat mülkiyeti kurulmasına engel eksiklikler var ve eksikliklerin giderilmesi de mümkünse hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmamalıdır. Bu eksiklikler, ortaklığın giderilmesi suretiyle kat mülkiyetine geçişi isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilerek, tamamlattırılmalıdır. Bu hususlar eksiksiz bir şekilde yerine getirildiğinde, dava konusu taşınmazdaki yapılarda bilirkişiler aracılığıyla konum, yüzölçüm, kullanım amacı açısından değerlendirme yapılır ve taşınmaz, varsa paydaşların uzun bir süredir benimsedikleri fiili kullanma biçimine göre, yoksa kura usulüyle paydaşlara özgülenir.
Yerleşik Yargıtay kararlarına göre,
Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi davalarında asıl olan, her bir paydaşa bir bağımsız bölüm düşmesidir. Ancak Yargıtay 20. Hukuk Dairesi bir kararında, miras nedeniyle iştirak halinde mülkiyet varsa, birden fazla elbirliği halindeki malike tek bir bağımsız bölüm verilebileceğini kabul etmiştir.
(20.Hukuk Dairesi, 2017/ 4089 E., 2017 / 8493 K., 26.10.2017 T.)
- Pazarlık/Açık Artırma ile Satılarak Bedelin Bölüşülmesi
Tarafların bölme biçimi konusunda anlaşabileceğini, yazımızın başlarında belirtmiştik. Ancak şayet hakim, bölme istemini durum ve koşullara uygun görmezse ve özellikle paylı mal bölündüğünde önemli bir değer kaybına uğrayacaksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satış, paydaşlar arasında artırmayla da yapılabilir. Ancak bunun için, bütün paydaşların rızası gerekir.
Satış Usulü: Ortaklığın giderilmesi için satış yapılması gereken hallerde, hakim bir satış memuru görevlendirir. Malın satışı da İcra İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır. Buna göre taşınmazlar, satış talebinden itibaren üç ay içinde, icra dairesi tarafından açık artırma ile satılacaktır.
Davanın Özellikleri
- Ortaklığın giderilmesi davaları iki taraflı, taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalar olup, davacı ve davalı benzer haklara sahiptir. Örneğin davacı paydaşlığın ‘’satış yoluyla’’ giderilmesini istese bile, davalı ‘’aynen taksim’’ talebinde bulunabilir.
- Yine örneğin davacı davasından feragat etse de, davalılardan biri davaya devam etmek isterse mahkemece davaya devam edilerek esas hakkında karar verilmesi gerekir.
- İki taraflı dava olmasının bir diğer sonucu da, dava sonucunda kazanan ve kaybeden taraftan söz edilemeyeceğinden, yargılama giderleri ile vekalet ücreti taraflara payları oranında yükletilmelidir.
İntifa Hakkı Sahibi Açısından Sonuçları
Bir paydaş, kendisine ait pay üzerinde ‘’intifa hakkı’’ kurmuş olabilir. İntifa hakkı, hak sahibine, ‘’malın kullanılması-semerelerinden yararlanılması’’ yetkisini veren haktır. Bir paydaş, kendi payı üzerinde intifa hakkı kurduğunda, bunu diğer paydaşlara tebliğ eder. Diğer paydaşlar, bu tebliğden itibaren 3 ay içinde paylaşma isteminde bulunursa, satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı, buna ilişkin paya düşecek bedel üzerinde devam eder.
>>> Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.
Uygun olmayan zaman, dürüstlük kuralı uyarınca, her paydaşın çıkarına göre mahkemece belirlenir. Örnek vermek gerekirse, bir taşınmazda ‘’aile konutu şerhi’’ varsa, bu şerh terkin edilmedikçe ortaklığın giderilmesi istenemez. Yargıtay bir kararında ise, kira sözleşmesinin bulunmasını, ortaklığın giderilmesi davasına engel görmemiş ve bu durumu ‘’uygun olmayan zaman’’ olarak değerlendirmemiştir, zira yeni kiracı, eskiden kurulmuş ilişkinin halefi olacaktır. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2015/7308 E., 2017/401 K., 19.1.2017 T.)
Yine, dava konusu taşınmazın yenileme alanında kalması, uygun olmayan zaman olarak görülmemiştir. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2014/5027 E., 2014/8512 K., 25.6.2014 T.)
Yorumlar