Emlak almayı düşünüyorunuz ve kararsızsanız bu blog size yardımcı olabilir. İlk önce ne amaçla emlak almayı düşündüğümüzü netleştirmemiz lazım. Uzan vadeli yatırım, kısa vadede kar, kullanım yada proje geliştirmek amacı ile bir gayrimenkul alabilirsiniz. Karar verirken amaca uygunluğu ön planda tutmalısınız. Uzun vadede kar sağlayacak, gelişim bölgesinde bir arsa alıp bir yıl sonra satmayı düşünürseniz büyük ihtimalle zarar edersiniz.
Emlak piyasasının en aktif oyuncusu konuttur. Konut alırken nelere dikkat etmeliyiz?
1. Resmi İnceleme
2. Strüktür incelemesi
3. Konum incelemesi
4. Tasarım incelemesi
5. Dış cephe incelemesi
6. İç eleman incelemeleri
1. Resmi İncelemeler
Yapı kullanma izin belgesi olarak geçen halk arasında iskan olarak bilinen, konutun standartlara ve kanunlara uygun olarak inşaa edilip kullanıma hazır olduğunu gösteren bir belge vardır. Konut İskanı alınmış konutlar her zaman avantajlıdır. Satımı kolaydır, iskan çıkartmak için ek masrafa gerek kalmaz. İskanını alınmamaış her konuta iskan alınamayabilir. İskanı alınmamış bir konut almayı düşünüyorsanız mutlaka konusunda uzman bir kuruluştan konut ile ilgili inceleme yapmasını istemelisiniz.
Konutun tapusunun hissesiz olması işini kolaylaştırır. Hisseli tapular bir çok problemi beraberinde getirdiği için çoğu kimse tarafından tercih edilmezler. Dolayısıyla fiyatları ucuz, satışları zor olur.
2. Stüktür İncelemesi
Ülkemizde deprem ülkesi olduğu için yapılarda strüktürel sağlamlık oldukça önemlidir. Yapı denetim kuruluşları tarafından kontrol edilen yani yeni inşaa edilmiş konutlar daha önce inşaa edilmiş konutlara göre daha kaliteli üretilmektedir.
Ancak bilinçsiz kimseler tarafında strüktür sistemde bazen değişiklikler yapılmaktadır. En kaba hali ile planda belirtilen kolon ve kirişlerin yerinde oluğ olmadığını kontrol etmeniz yada ettirmeniz sizin yararınıza olacaktır. Özellikle alt katlarında dükkan olan apartmanlarda, kimi zaman kolonların kesilip dükkanın daha kullanışlı hale getirildiği geçmişte görülmüştür.
3. Konum İncelemesi
Bir yatırımcı olarak sizi en çok ilgilendiren madde bu olmalıdır. Çünkü bir binayı yıkıp yeniden yapabilirsiniz ancak konumunun getirdiği artı ve eksileri kolay kolay değiştiremezsiniz. Yapının konumu inşaat maliyetini ufak miktarda etkilerken, satış değerini 10 katına çıkarabilir. Globalleşen dünyada malzeme fiyatları ve üretim fiyatları bölgeler arasında bile ciddi farklılıklar göstermemektedir. Yani bina için yapılan masraf aynı iken sadece konumdan dolayı ciddi kaznımlar sağlayabilirsiniz.
Bir çok kişi kazandığı parayı içgüdüsel olarak fazla düşünmeden memleketine yatırım yapar. Ancak ilk önce daha çok prim yapan bir yerde yatırım yaparsanız, bunu istediğiniz zaman nakite dönüştürebilirsiniz. Emekliği olduğunuzda yine memleketinizde yaşamak isterseniz elinizdeki daha çok para ile yeni bir yatırım yapabilirsiniz.
4. Tasarım İncelemesi
Kullanım amacı ile almayı düşündüğünüz konutların tasarımına çok dikkat etmelisiniz. İç mimar yardımı ile bir çok olumsuzluğu giderebileceğiniz doğru, ancak direk ihityacınıza uygun bir konut almak daha uygun olacaktır. Eşyalarınızı ve ihtiyaçlarınızı , kısacası kullanım programınızı oluşturup, konutun sizin ihtiyacınıza uygun olup olmadığını değerlendirmeniz sizin yararınıza olacaktır. Bu konu hakkında mimarlar yada iç mimarlardan yardım alabilirsiniz.
5. Dış Cephe İncelemesi
Binanınızın bulunduğu konum ile ilişkileri ve cephede kullanılan malzeme, cephenin oranları kısa vede kar etmeyi düşündüğünüz yatırımlarda çok önemlidir. Alıcılar genelde ilk 10 saniye içinde bir şeyi alıp almayacaklarına karar verirler. Genellikle bu ilk 10 saniye cephe karşısında yaşanır.
6. İç Elemanların İncelenmesi
Yapının yer kaplaması, duvar kaplaması, banyo ve mutfak elemanları kişiye özel elemanlar olarak değerlendirebiliriz. Bunlar genellikle konutu incelerken dikkat edilen ancak em fazla 5 yıl içinde kökten yenilemeye gidilen elemanlardır. Siz bu elemanları tercihiniz sırasında önemsiz olarak düşüneblirsiniz. İstediğiniz her zaman, isteğinize göre değiştirebileceğiniz elemanlardır.
5 Mayıs 2009 Salı
YAPI DENETİMİ KANUNU ve BİNA TARAMASI
Yapı Denetimi Kanunu ve Bina Taraması Semih S. Tezcan
T.C. BOĞAZİÇİ ÜNİVERSİTESİ
M CV – 392
MÜHENDİSLİK FAKÜLTESİ
İnşaat Mühendisliği
Prof. Dr. Semih S. Tezcan
Boğaziçi Üniversitesi Öğretim Üyesi
1. Giriş
Yapı Denetimi konusunda, TRT Habervizyon Programında, Tijen Hanımın, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Dairesi Başkanı ile yaptığı söyleşinin ne kadar yürekler acısı olduğunu dile getiren Dipl. Ing. İbrahim Leylek’in 4/3/2007 tarihli mektubu ilişiktedir ( Ek 1 ).
Türkiye’de maalesef Yapı Denetim işi çok başarısız ve yetersiz olarak sürdürülmektedir. Kocaeli depreminden hemen sonra güzel bir Kanun (KHK-595, Kanun hükmünde kararname ) çıkmıştı ama Anayasa Mahkemesi, “Ceza hükümleri içerdiği için Kararname yerine Kanun çıkarın! ” diyerek bunu iptal etti. Alelacele 4708 sayılı yeni bir Kanun çıkarıldı ama, yetersiz, eksik ve tutarsız. Bu eksiklikleri giderin diye, konferanslarda, seminerlerde, gazetelerde ve özellikle teknik dergilerde beş yıldan beri uyarılar üstüne uyarılar yayınlıyoruz, yaygara koparıyoruz [ 1 ilâ 7 ] ama, nafile!… Bayındırlık Bakanlığı büyük bir ‘vurdum duymaz’lık ve ‘uyuşukluk’ içinde. Hangi konularda Yapı Denetim Kanununun eksik ve yetersiz olduğu aşağıda ayrıntıları ile sunulmuştur. Kanunun her tarafı eksik, delik deşik, yanlış, yetersiz ve tutarsızdır.
Kanun koyucu tutturmuş bir “ Yapı Denetim Kuruluşu ” teranesi, bütün kaliteyi ve denetimi onun sırtından sağlayacağını zannediyor. Yapı Sahibini, Müteahhidi, Şantiye Şefini, Mimari Proje müellifini, Statik Proje müellifini, Tesisat Projeleri müelliflerini, Taşeronları, Mal ve Hizmet üretenleri, Belediyelerdeki yetkili mühendis ve mimarları kâmilen unutmuş ve saf dışı bırakmış. Böyle bir Yapı Denetimi, eğer Afrika’nın ‘Katanga’ eyaletinde yoksa, ‘Papaya’ ülkesinin ‘Toringo’ kasabasında bulunabilir.
Bakanlık, Yapı Denetimi kanunu nasıl olmalıdırı bilmiyor ki, uygulayıcılar ne yapsın? Balık baştan kokar! Yapılacak tek şey, ‘adam’ gibi bir kanun yazıp acele Meclis’ten geçirmektir. 1980’li yıllardan sonra, onbeş yıl dilimizde tüy bitti. Yapı Denetimi yasasını çıkarın diye… Ancak, Kocaeli depremi felaketi patlayınca uyandılar. Şimdi de, derin bir uykudalar. Bakalım ne zaman uyanacaklar? Aşağıda, Bölüm 4’te verilen tenkitlerin ışığında ve onların her birini tek tek ve ayrı ayrı göz önüne alarak yeni bir Kanun çıkarmazlar ise, bu çağdışılıktan ve uygulamalarda ki bu başıbozuk düzenden daha doğrusu ‘ düzensizliklerden ’ kurtulamazlar.
2. Yeni Deprem Yönetmeliği
Bayındırlık Bakanlığı geçenlerde ( 3 Mart 2007 ) yeni bir Deprem Yönetmeliği çıkardı (TDY-07). Hatalarla dolu… İşte size şimdilik üç örnek;
‘ Zayıf kat ’ çıkmazı
Zemin katlarda ticari nedenlerle, dolgu duvarı olmayınca, ‘ zayıf kat ’ oluştuğu için depremde çoğu yıkılmalar bu yüzden oluyor. Gerçekten binada ‘ zayıf kat ’ bulunduğu halde, yığma dolgu duvarlar matematik modellemeye dahil edilmediği için, Yönetmelikteki kritere göre < 2 çıkıyor ve ‘ zayıf kat yok ’ görünüyor. Halbuki, bina zayıf kat’dan dolayı yıkılmağa mahkum. Zayıf kat oluşturulduğu saptansa bile (>2), binaya hiçbir yaptırım, ceza veya düzenleme önerilmiyor. Bu zayıf katın zayıflığını giderici hiçbir önlem yok! Hangi ülkede böyle bir komedi oynanabilir ki?..
Etriye aralığı yanlışı
Kolon başlarında etriye sıklaştırmasını tayin eden Denk 3.1b’nin katsayısı Ash = 0.09… olacak yerde, Amerikan Yönetmeliğinden (ACI-318) kopya çekilirken yanlışlıkla Ash = 0.075… diye yazılmış! Olur mu böyle keyfi davranışlar ?
Zemin etüdü çıkmazı
Saha ve laboratuar deneylerine dayanan zemin etüdü, maalesef Yönetmelikte sadece iki grup bina için zorunludur: a) Tüm deprem bölgelerinde, önem katsayısı I = 1.4 veya I = 1.5 olan binalar, b) Birinci ve ikinci derece deprem bölgelerinde yüksekliği H = 60 metreyi geçen binalar.
Demek ki, 1inci ve 2nci derece deprem bölgelerinde, yüksekliği H = 60 metrenin altında olan hiçbir binadan zemin etüdü istenmemektedir. Böyle bir boşluk, 1999 Kocaeli faciasına yeni bir davetiye çıkarmakla eşdeğerdir. Zemin etüdü yok ise bu binalarda, temel tasarımı, oturma hesapları, istinat duvarı, iksa, heyelan, zemin büyültmesi v.b. hesaplar nasıl yapılacaktır? ‘ Olsa olsa metodu ’ ile mi ?
Yönetmelik Madde 6.2.1.3’de istenen ‘ gözlem sonuçları ’ zemin etüdü yerine geçer mi ? Zemin etüdü gözlem yolu ile yapılabilir mi ? Emredici hükümler ihtiva etmesi gereken bir Yönetmelikte olur mu böyle laubalilik ?..
Genelge ile Yönetmelik çelişkisi
Dahası var… Bayındırlık ve İskân Bakanlığının, Bakan tarafından imzalanmış 31 Ocak 2000 tarih ve 2023 No.lu Genelgesinde zemin etüdü istenen binalara açıklık getirilerek aynen şöyle denilmektedir:
“ 1o ve 2o ”deprem bölgelerinde sahanın homojen kaya olması halinde, iki katı geçen binalarda, imar adası veya parsel bazında; sahanın toprak zemin olduğu durumlarda ise, her parsel için zemin etüdü istenecektir.”
Görülüyor ki, Bakan imzalı genelge ile, aynı Bakanlığın Yönetmeliği ( Madde 6.2.1.2 a ve b ) tam bir çelişki içindedir. Deprem Yönetmeliği, yüksekliği H=60 metreden az binalarda, kısaca ülkemizdeki konut sektörünün %96’sını oluşturan tüm binalarda, zemin etüdünü zorunlu görmezken, adı geçen 31 Ocak 2000 tarihli Genelge, iki katı geçen ve toprak zemine oturan tüm binalarda zemin etüdü istemektedir.
Aynı Bakanlığın bir Genelgesi ile o Bakanlığın bir Yönetmeliği böylesine ‘ çapraz karşıt ’ çelişki içinde olabilir mi ? Bu ‘ kördöğüşü ’ dünyanın neresinde görülmüştür ? Bizce doğru olanı Genelge’dir. Nitekim, uygulamada Genelge’ye aynen itaat edilmektedir. Hatalı, kusurlu ve güvensiz olan Yönetmelik, özellikle Madde 6.2.1.2 değiştirilmeli ve Genelge’ye paralel hale getirilmelidir.
Yıkılan binaların suçlusu
Kocaeli depreminden sonra, yıkılan ve ölüme neden olan binalarda suçluyu bulabilmek için, açılan binlerce davada hiçbir suçlu bulunamadı. Niçin biliyor musunuz? Çünkü, asıl suçlu ‘Devlet’ de onun için. Bakanlığın çıkardığı 1967 ve 1975 Deprem yönetmelikleri eksik, yetersiz ve yanlıştı da onun için… Kocaeli’de binaların (25 600 bina) yıkılmasının nedeni, çoğunlukla yönetmeliklerin yetersizliği idi. Çünkü, proje ve inşaat yönetmeliklere uygun olunca, hangi hakim kimi suçlayabilir ki?..
Bu hususu bilen ve gören olmayınca, ‘vur abalıya’ der gibi, bir kaç tane deney keçisi müteahhidin üzerine çullanıldı. Kimse, Yönetmeliklerin yetersizliklerini, denetimin bulunmayışını, Devletin görevini yapmamış olduğunu dile getiremedi.
3. Mevcut bina stoku
Eğer, İstanbul’a şiddetli bir deprem gelirse ve 45 000 bina yıkılır ve bu arada en az 40 000 ölü olursa, bu facianın da, tek ve baş sorumlusu Devlet olacaktır. Çünkü, tüm bina stoku, yetersiz olduğu kanıtlanmış eski deprem yönetmeliklerine göre tasarımlanmıştır. Projeleri ve inşaatları çoğunlukla eski deprem yönetmeliklerine uygun olan, ancak yeni yönetmeliğe ( TDY-07 ) göre güvensiz olan nice bina göçmeğe mahkumdur. Kaçak, ruhsatsız ve proje dışı imâlatlar da cabası…
İstanbul’da mevcut bir milyon bina stokunun içinden %4 oranında, en az 45 000 bina göçecektir. İşte, bu göçme ihtimali bulunan binaları (kaçak ve ruhsatsız da olsalar) tarama yolu ile bulup fişleme görevi, konu can güvenliği olduğu için, Anayasa’ya göre kesinlikle Devletindir. Devlet ise (Devlet adına Belediyeler) , İstanbul’da mevzii birkaç İlçedeki uygulama dışında, tüm İlçe Belediyeleri ile birlikte şu anda uykuda…
Sanırım hastalığı tedavi edebilmek için önce teşhis şarttır. Bakalım, bu Devlet’in (onun adına Bakanlığın ve Yerel Yönetimlerin) akılları ne zaman başlarına gelecek ? Halkımızın can güvenliği ne zaman teminat altına alınacak? Bana kalırsa, ‘Hiçbir zaman!’. Çünkü, Hükümet, Çankaya’ya başı örtülü hanımla evli Cumhurbaşkanı çıkarmakla meşgul! Hanımların başlarını örtmeleri ise gericiliğin, çağ dışılığın, sakilliğin, bağnazlığın, yobazlığın ve batıl inançlılığın ta kendisi…
4. Yapı Denetimi Kanunu Revizyonu için öneriler
Yapı Denetim Kanununun aksayan yönlerini dile getiren bazı özet bilgiler aşağıda verilmiştir. Özel sektöre ait yeni inşa edilecek binaların depreme dayanıklı olması, 1 Ağustos 2001 tarihinde yürürlüğe giren 4708 sayılı Yapı Denetimi Kanunu ile güvence altına alınmıştır. Eğrisi ve doğrusu ile, bir çok eksik ve yanlış yönüne rağmen, bu kanun ülkemizde kaçak inşaatı önlemenin, sağlıklı ve depreme dayanıklı bina üretmenin yegane teminatıdır. Ancak, Yapı Denetimi Kanunu ilk fırsatta aşağıda özetlenen eksiklikleri ve mahzurları giderecek şekilde revize edilmelidir:
Kanunun 19 pilot ildeki uygulaması tüm Türkiye sathına yayılmalıdır.
Mühendis ve mimarlara “Profesyonellik” belgeleri bilgi, beceri, tecrübe ve sınav kriterleri göz önüne alınarak Bakanlıkça değil, ilgili Meslek Odalarınca verilmelidir.
‘ Denetçi ’ tabiri yerine ‘Profesyonel Mühendis’ ve ‘Profesyonel Mimar’ tabirleri kullanılmalıdır. ‘ Dişçi ’, ‘ Kulakçı ’, ‘ Kalpçi ’ gibi ‘ çi ’ eki ile Üniversite mezunu meslek sahiplerini anmak bir Kanun koyucuya yakışmaz !
Müteahhidin, Şantiye şefinin, yerel yönetimlerde imar müdürlüklerinin, Meslek Odaları ve Bakanlığın ilgili birimlerinin, yapı denetimi üst ve alt komisyonlarının ve proje müelliflerinin de, “ Denetçi ” daha doğrusu ‘ Profesyonel ’ mühendis ve mimarlar ile donatılması zaruri olmalıdır. Profesyonel Mühendis ve Profesyonel Mimarlık sertifikalarını, Şantiye şefinde de, Yerel yönetimlerde de, Proje müelleflerinde de, Bakanlığın ve Yerel Yönetimlerin çeşitli kademelerinde de aramalıdır.
Proje Denetçisi bir Elektrik veya Makine Mühendisi olduğu zaman uygulamayı denetleyip, tutanaklara imza atabildiği halde, Proje Denetçisi bir İnşaat Mühendisi olduğu zaman, uygulamayı denetliyemiyor, kalıp, demir ve beton dökümü tutanaklarına imza atamıyor. Bu ters, çarpık, çelişkili, tutarsız ve akıl dışı yönetmelik maddesini ilk fırsatta düzeltmelidir.
Yapı Denetimi Kuruluşları asgari ücret tarifesi, kanunda yazılı sorumlulukların ve ayrıntılı denetim sisteminin gerektirdiği minimum personel giderlerini karşılayacak düzeye çıkarılmalıdır. Asgari ücret tarifesi, küçük yapı maliyetlerinde yüksek oranlarda, büyük yapı maliyetlerinde, nisbeten daha düşük oranlarda ve her halde % 3 ilâ % 8 arasında değişen oranlarda düzenlenmelidir. Bu tarifenin altında, masa altından yasa dışı anlaşmalarla, hizmet verenler sıkı bir takibe alınmalı ve meslekten men edilmelidir.
Yapı Denetim Kuruluşlarının mesleki sorumluluk sigorta poliçelerinin primleri, denetim ücretinin dışında, Yapı Denetim Kuruluşuna veya sigorta firmalarına Yapı Sahibi tarafından ayrıca ödenmelidir.
Bakanlık’ta oluşturulan bir adet Yapı Denetim Komisyonu yeterli değildir. Internet ortamında sık sık kilitlenmeler yaşanıyor. Her İlde ve gerektiğinde her İlçede bir Yapı Denetim Komisyonu kurulabilmelidir.
Her türlü Yapı Denetim Hizmet Sözleşmesinde ve fesih işlemlerinde, ya Noter tasdiki aranmamalı veya bu sözleşmeleri Noter harçlarından muaf tutlmalıdır.
Yerel yönetimlerin yasayı anlayış farkından kaynaklanan ve Yapı Denetim sisteminin işlerliği ile etkinliğini azaltan ve genelde Yerel Yönetim elemanlarından kaynaklanan geciktirici bürokratik engeller kaldırılmalıdır.
Sadece özel sektör binaları değil, tüm kamu binalarının proje ve inşaatları da, bir havuz ve görevlendirme sistemi içinde, 4708 sayılı Yapı Denetim Kanunu kapsamına alınmalıdır.
5. Ek 1 : Sayın İbrahim Leylek’in mektubu
( Bu mektup Ek 1’de verilmiştir. )
6. Referanslar
[1] Tezcan, S.S., Yarar, R., ve Boduroğlu, H., (1995), “ Yapıda Denetim ve Sertifikalı Mühendis”, Yapı denetimi Mekanizması Nasıl Kurulmalıdır? Konferansı Tebliğleri, s.68-88, İnşaat Mühendisleri Odası İstanbul Şubesi ve türk Loydu Vakfı, Harbiye, İstanbul, 16 Şubat 1995. Ayrıca, a) Hazır Beton Dergisi, S. 64-69, İstanbul, Yıl:2, Sayı:11, Eylül-Ekim 1995, b) TMMOB İnşaat Mühendisleri Odası İzmir Şubesi Haber Bülteni, s. 20-26, İzmir, Yıl:10, Sayı: 62, Aralık 1995, c) TİM-SE Dergisi s. 9-14, İstanbul, Eylül 1995, (CV-152).
[2] Tezcan, S. S., (2001), “ Yapı Denetiminde Aksayan Yönler ve Âcil Önlemler Paketi ”, Kocaeli Mimarlar Odası Yapı Denetimi Paneli, Süleyman Demirel Konferans Salonu, Kocaeli, 2 Nisan 2001. TİM-SE Dergisi, Sayı: 201, s.12-19, İstanbul, Nisan-Mayıs 2001, (CV-251).
[3] a) Tezcan, S. S., (2002), “ Kocaeli Depreminin 3ncü Yıl Dönümünde Görüşler ve Gözlemler ”, Dünya Gazetesi Ekonomi-Politika Özel Eki, Sayı 43, s. 18-19, 16 Ağustos 2002, İstanbul. b) Dünya İnşaat Dergisi, Yıl 19, sayı: 2002-08, s. 94-97, Eylül 2002, c) İnşaat Dünyası Dergisi, Yıl: 21, s.78-83, Eylül 2002, (CV-281) .
[4] Tezcan, S.S., (2005), “ Depremin 6’ncı Yıl Dönümünde Genel Bir Değerlendirme”, Dünya İnşaat Dergisi, Yıl: 22, Sayı: 2005/08, Ağustos 2005 Eki, s. 27-29, www.dunyainsaat.com.tr ,İstanbul, (CV-344).
[5] Tezcan, S.S., Bal, İ. E., Özdemir, Z., and, Küçük, F., (2005), “ Depremde Sıfır Can Kaybı Nasıl Sağlanır ? ”, İzmit Saraybahçe Belediyesi’ne sunulan Rapor, 22/09/2005, İzmit, www.saraybahce.bel.tr, mfarukkucuk@hotmail.com, Tel: 0262. 331 66 18. Ayrıca, www.civilturk.com internet sitesinde yayınlandı, Eylül 2005 (CV-351).
[6] Tezcan, S.S., (2006), “Depreme hazırlıklı olmak konusunda Bakanlığın ve Belediyelerin Acil Görevleri”, Yapı Denetim Birliği Derneği Dergisi, Şubat 2006/02, s. 6-16, www.yapidenetimist.org , info@yapidenetimist.org ,2006, İstanbul, (CV-360).
[7] Tezcan, S.S., (2006), “Marmara Depreminin Yedinci Yıl Dönümü Değerlendirmesi”, a) Dünya İnşaat Dergisi, Yıl :23, Sayı: Ek-Ağustos 2006, s.20-22, www.dunyainsaat.com.tr. b) İnşaat Dünyası Dergisi, Sayı: Ağustos 2006/08, s. 102-112, İstanbul, insaat@bilesim.com.tr, www.bilesim.com.tr, c) Şantiye İnşaat Makina ve Mimarlık Dergisi, Yıl: 18, Sayı: 219, s.94-99, Ağustos 2006, İstanbul, santiye@santiye.com.tr, www.santiye.com.tr, Ayrıca, www.civilturk.com internet sitesinde yayınlandı, Ağustos 2006, (CV-371).
Bu Resmi makam ayrıca, Yapı Denetliyicilerinin yetişmesini sağlamak, teknik bilgilerinin güncel tutulmasını kontrol etmek, gereğinde kurs ve seminer hazırlayanlara öncülük etmek suretiyle yoğun gayret sarfeder.
Bir örnek vermek istiyorum : Yıllar sonra Almanya’da denetliyici olarak faaliyet göstermek isteğime karşı resmi makam, eğitim gördüğüm Universite sayısı ile, yapmış olduğum inşaat işlerinin referans listesini incelemek luzumunu bile görmeden bana,” “Biz sizi önce imtihan ederiz” “ diyerek beni 4 saat süren yazılı - sözlü imtihana tabi tutmuşlardır. Bu durum Alman vatandaşları için de geçerlidir. Bunun içindir ki , Almanya’daki resmi bir kuruluş,” Deniz kumundan inşaat yapılır mı ? , “ Hasar görmüş bir binada güçlendirme nasıl yapılır ? ” sorusu ile karşı karşıya bile kalmaz. Böyle sorulara cevap vermede kendini muhatap bile görmez.
Almanya’da , Norm ve Standart lara göre yapılmış bir binanın, eğer herhangi bir normal olmayan dış etkiden dolayı hasarı yoksa, “ güçlendirilmesi “ söz konusu bile değildir. Hele Zeytinburnu, Konya ve Diyarbakır’da yaşandığı şekilde bir binanın kendi kendine yıkılması duyulmuş ve görülmüş şey değildir. Memleketimizdeki inşaatcılık sisli havada saklambaç oynamağa benziyor.
Bu bakımdan , Sayın Daire Başkanımızın , elinde ki bir kaç kağıda bakarak sorularınızı cevaplandırmaya çalışması kanaatimce çok gülünç olmuştur. Aslında bu çeşit soruların muhatabı da kendisi olmamalıdır. Masasında duran; Yapı Norm ve Standartları ile Uygulama Yönetmeliklerini göstererek cevap vermesi ve uymayanlarında suçlu tutulacağını bildirmesi daha doğru olurdu. Bunlara ait devam eden çalışmalardan bahsetmesi daha inandırıcı olurdu. Saygılarımla,
Dipl.Ing. İbrahim Etem Leylek ( İTÜ 54 ‘ )
Dieselstr. 17 Tel.00 49 611 429157
65197 Wiesbaden,
Saygıdeğer TİJEN Hanım ;
TRT- Habervizyonu proğramınızı ilgi ile izliyoruz.
Çok değerli ve güncel sorularınızdan ve fevkalede güzel yönetiliciğinizden dolayı burada sizi kutlamak istiyorum.
3.3.2007 Cumartesi günü sunmuş olduğunuz ve konuğunuz Bayındırlık Bk’ lığı Yapı Dairesi sayın Başkanı ile yaptığınız söyleyişi beni çok yakından ilgilendirdiği için yazıyorum.
Sayın Başkanın vermiş olduğu cevaplar sizi olduğu kadar , benim gibi yabancı ülkelerde çalışan teknik elemanları hiç de tatmin edici olmamıştır.
Sayın Başkanın, çoğu yerde, kendisini direk olarak ilgilendirmeyen sorulara cevap vermek istemesi hem bulunduğu makamı hem de kendi görevini, biraz sonra belirtmiş olduğum sebeplerden dolayı, küçük düşürmüştür.
Biz, sayın Başkanın TV – Ekranı karşısına, elinde bir kaç cilt teknik kitap ve koltuğunun altında da Memleketimizdeki hali hazır geçerli ve yürürlükte olan Norm Standart ve Bakanlığınca yayınlanmış “ İnşaat Uygulama Yönetmelikleri olan bir klasör ve bir diğer elinde de , Ülkemizde geçerli olan “ Yapı Genel Kanunu ” nu göstererek çıkmasını arzu ederdik.
Tahminimce, sizin sormaya vakit bulamadığınız sorulara ben burada ikisini ilave etmek istiyorum :
- Bizim ülkemizde yaşanan olaylar acaba yabancı ülkeler de yaşanıyor mu ?
- 20 seneye yakın çok uzun zaman geçmesine rağmen, inşaatla ilgili anlaşmazlıklar, örneğin Adapazarı Depremi ve sonrası hukuki sorunlar, başka ülkelerde de zaman aşamı bahanesiyle hasır altı edilebiliyor mu?
Önce bu gibi işler dış ülkelerde nasıl işliyor, ona kısaca bir göz atmak istiyorum. Bir inşaat veya yapıdan genel anlamda sorumlu olan , Planlamayı yapan, Taşıma gücü hesaplarını yapan ve bütün bunları yerinde uygulayan yüklenici firma, bir üçgenin üç köşesini işgal ederler.
Bu üçgenin merkezinde yapının genel sorumlusu, kanun ve yönetmeliklerin uygulanıp uygulanmadığını ve üçgenin her köşesinde oturanların bütün faaliyetlerini kontrol eden resmi makam veya temsilciler vardır. Bu makamın daima danışdığı, beraber çalışdığı Norm ve Standart enstitütüleri ile malzeme deney laboratuvarları, meslek kuruluş ve odaları ile en başta Üniversite akademik görevlileri vardır.
Konu : ProfSemihTezcan
T.C. BOĞAZİÇİ ÜNİVERSİTESİ
M CV – 392
MÜHENDİSLİK FAKÜLTESİ
İnşaat Mühendisliği
Prof. Dr. Semih S. Tezcan
Boğaziçi Üniversitesi Öğretim Üyesi
1. Giriş
Yapı Denetimi konusunda, TRT Habervizyon Programında, Tijen Hanımın, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Dairesi Başkanı ile yaptığı söyleşinin ne kadar yürekler acısı olduğunu dile getiren Dipl. Ing. İbrahim Leylek’in 4/3/2007 tarihli mektubu ilişiktedir ( Ek 1 ).
Türkiye’de maalesef Yapı Denetim işi çok başarısız ve yetersiz olarak sürdürülmektedir. Kocaeli depreminden hemen sonra güzel bir Kanun (KHK-595, Kanun hükmünde kararname ) çıkmıştı ama Anayasa Mahkemesi, “Ceza hükümleri içerdiği için Kararname yerine Kanun çıkarın! ” diyerek bunu iptal etti. Alelacele 4708 sayılı yeni bir Kanun çıkarıldı ama, yetersiz, eksik ve tutarsız. Bu eksiklikleri giderin diye, konferanslarda, seminerlerde, gazetelerde ve özellikle teknik dergilerde beş yıldan beri uyarılar üstüne uyarılar yayınlıyoruz, yaygara koparıyoruz [ 1 ilâ 7 ] ama, nafile!… Bayındırlık Bakanlığı büyük bir ‘vurdum duymaz’lık ve ‘uyuşukluk’ içinde. Hangi konularda Yapı Denetim Kanununun eksik ve yetersiz olduğu aşağıda ayrıntıları ile sunulmuştur. Kanunun her tarafı eksik, delik deşik, yanlış, yetersiz ve tutarsızdır.
Kanun koyucu tutturmuş bir “ Yapı Denetim Kuruluşu ” teranesi, bütün kaliteyi ve denetimi onun sırtından sağlayacağını zannediyor. Yapı Sahibini, Müteahhidi, Şantiye Şefini, Mimari Proje müellifini, Statik Proje müellifini, Tesisat Projeleri müelliflerini, Taşeronları, Mal ve Hizmet üretenleri, Belediyelerdeki yetkili mühendis ve mimarları kâmilen unutmuş ve saf dışı bırakmış. Böyle bir Yapı Denetimi, eğer Afrika’nın ‘Katanga’ eyaletinde yoksa, ‘Papaya’ ülkesinin ‘Toringo’ kasabasında bulunabilir.
Bakanlık, Yapı Denetimi kanunu nasıl olmalıdırı bilmiyor ki, uygulayıcılar ne yapsın? Balık baştan kokar! Yapılacak tek şey, ‘adam’ gibi bir kanun yazıp acele Meclis’ten geçirmektir. 1980’li yıllardan sonra, onbeş yıl dilimizde tüy bitti. Yapı Denetimi yasasını çıkarın diye… Ancak, Kocaeli depremi felaketi patlayınca uyandılar. Şimdi de, derin bir uykudalar. Bakalım ne zaman uyanacaklar? Aşağıda, Bölüm 4’te verilen tenkitlerin ışığında ve onların her birini tek tek ve ayrı ayrı göz önüne alarak yeni bir Kanun çıkarmazlar ise, bu çağdışılıktan ve uygulamalarda ki bu başıbozuk düzenden daha doğrusu ‘ düzensizliklerden ’ kurtulamazlar.
2. Yeni Deprem Yönetmeliği
Bayındırlık Bakanlığı geçenlerde ( 3 Mart 2007 ) yeni bir Deprem Yönetmeliği çıkardı (TDY-07). Hatalarla dolu… İşte size şimdilik üç örnek;
‘ Zayıf kat ’ çıkmazı
Zemin katlarda ticari nedenlerle, dolgu duvarı olmayınca, ‘ zayıf kat ’ oluştuğu için depremde çoğu yıkılmalar bu yüzden oluyor. Gerçekten binada ‘ zayıf kat ’ bulunduğu halde, yığma dolgu duvarlar matematik modellemeye dahil edilmediği için, Yönetmelikteki kritere göre < 2 çıkıyor ve ‘ zayıf kat yok ’ görünüyor. Halbuki, bina zayıf kat’dan dolayı yıkılmağa mahkum. Zayıf kat oluşturulduğu saptansa bile (>2), binaya hiçbir yaptırım, ceza veya düzenleme önerilmiyor. Bu zayıf katın zayıflığını giderici hiçbir önlem yok! Hangi ülkede böyle bir komedi oynanabilir ki?..
Etriye aralığı yanlışı
Kolon başlarında etriye sıklaştırmasını tayin eden Denk 3.1b’nin katsayısı Ash = 0.09… olacak yerde, Amerikan Yönetmeliğinden (ACI-318) kopya çekilirken yanlışlıkla Ash = 0.075… diye yazılmış! Olur mu böyle keyfi davranışlar ?
Zemin etüdü çıkmazı
Saha ve laboratuar deneylerine dayanan zemin etüdü, maalesef Yönetmelikte sadece iki grup bina için zorunludur: a) Tüm deprem bölgelerinde, önem katsayısı I = 1.4 veya I = 1.5 olan binalar, b) Birinci ve ikinci derece deprem bölgelerinde yüksekliği H = 60 metreyi geçen binalar.
Demek ki, 1inci ve 2nci derece deprem bölgelerinde, yüksekliği H = 60 metrenin altında olan hiçbir binadan zemin etüdü istenmemektedir. Böyle bir boşluk, 1999 Kocaeli faciasına yeni bir davetiye çıkarmakla eşdeğerdir. Zemin etüdü yok ise bu binalarda, temel tasarımı, oturma hesapları, istinat duvarı, iksa, heyelan, zemin büyültmesi v.b. hesaplar nasıl yapılacaktır? ‘ Olsa olsa metodu ’ ile mi ?
Yönetmelik Madde 6.2.1.3’de istenen ‘ gözlem sonuçları ’ zemin etüdü yerine geçer mi ? Zemin etüdü gözlem yolu ile yapılabilir mi ? Emredici hükümler ihtiva etmesi gereken bir Yönetmelikte olur mu böyle laubalilik ?..
Genelge ile Yönetmelik çelişkisi
Dahası var… Bayındırlık ve İskân Bakanlığının, Bakan tarafından imzalanmış 31 Ocak 2000 tarih ve 2023 No.lu Genelgesinde zemin etüdü istenen binalara açıklık getirilerek aynen şöyle denilmektedir:
“ 1o ve 2o ”deprem bölgelerinde sahanın homojen kaya olması halinde, iki katı geçen binalarda, imar adası veya parsel bazında; sahanın toprak zemin olduğu durumlarda ise, her parsel için zemin etüdü istenecektir.”
Görülüyor ki, Bakan imzalı genelge ile, aynı Bakanlığın Yönetmeliği ( Madde 6.2.1.2 a ve b ) tam bir çelişki içindedir. Deprem Yönetmeliği, yüksekliği H=60 metreden az binalarda, kısaca ülkemizdeki konut sektörünün %96’sını oluşturan tüm binalarda, zemin etüdünü zorunlu görmezken, adı geçen 31 Ocak 2000 tarihli Genelge, iki katı geçen ve toprak zemine oturan tüm binalarda zemin etüdü istemektedir.
Aynı Bakanlığın bir Genelgesi ile o Bakanlığın bir Yönetmeliği böylesine ‘ çapraz karşıt ’ çelişki içinde olabilir mi ? Bu ‘ kördöğüşü ’ dünyanın neresinde görülmüştür ? Bizce doğru olanı Genelge’dir. Nitekim, uygulamada Genelge’ye aynen itaat edilmektedir. Hatalı, kusurlu ve güvensiz olan Yönetmelik, özellikle Madde 6.2.1.2 değiştirilmeli ve Genelge’ye paralel hale getirilmelidir.
Yıkılan binaların suçlusu
Kocaeli depreminden sonra, yıkılan ve ölüme neden olan binalarda suçluyu bulabilmek için, açılan binlerce davada hiçbir suçlu bulunamadı. Niçin biliyor musunuz? Çünkü, asıl suçlu ‘Devlet’ de onun için. Bakanlığın çıkardığı 1967 ve 1975 Deprem yönetmelikleri eksik, yetersiz ve yanlıştı da onun için… Kocaeli’de binaların (25 600 bina) yıkılmasının nedeni, çoğunlukla yönetmeliklerin yetersizliği idi. Çünkü, proje ve inşaat yönetmeliklere uygun olunca, hangi hakim kimi suçlayabilir ki?..
Bu hususu bilen ve gören olmayınca, ‘vur abalıya’ der gibi, bir kaç tane deney keçisi müteahhidin üzerine çullanıldı. Kimse, Yönetmeliklerin yetersizliklerini, denetimin bulunmayışını, Devletin görevini yapmamış olduğunu dile getiremedi.
3. Mevcut bina stoku
Eğer, İstanbul’a şiddetli bir deprem gelirse ve 45 000 bina yıkılır ve bu arada en az 40 000 ölü olursa, bu facianın da, tek ve baş sorumlusu Devlet olacaktır. Çünkü, tüm bina stoku, yetersiz olduğu kanıtlanmış eski deprem yönetmeliklerine göre tasarımlanmıştır. Projeleri ve inşaatları çoğunlukla eski deprem yönetmeliklerine uygun olan, ancak yeni yönetmeliğe ( TDY-07 ) göre güvensiz olan nice bina göçmeğe mahkumdur. Kaçak, ruhsatsız ve proje dışı imâlatlar da cabası…
İstanbul’da mevcut bir milyon bina stokunun içinden %4 oranında, en az 45 000 bina göçecektir. İşte, bu göçme ihtimali bulunan binaları (kaçak ve ruhsatsız da olsalar) tarama yolu ile bulup fişleme görevi, konu can güvenliği olduğu için, Anayasa’ya göre kesinlikle Devletindir. Devlet ise (Devlet adına Belediyeler) , İstanbul’da mevzii birkaç İlçedeki uygulama dışında, tüm İlçe Belediyeleri ile birlikte şu anda uykuda…
Sanırım hastalığı tedavi edebilmek için önce teşhis şarttır. Bakalım, bu Devlet’in (onun adına Bakanlığın ve Yerel Yönetimlerin) akılları ne zaman başlarına gelecek ? Halkımızın can güvenliği ne zaman teminat altına alınacak? Bana kalırsa, ‘Hiçbir zaman!’. Çünkü, Hükümet, Çankaya’ya başı örtülü hanımla evli Cumhurbaşkanı çıkarmakla meşgul! Hanımların başlarını örtmeleri ise gericiliğin, çağ dışılığın, sakilliğin, bağnazlığın, yobazlığın ve batıl inançlılığın ta kendisi…
4. Yapı Denetimi Kanunu Revizyonu için öneriler
Yapı Denetim Kanununun aksayan yönlerini dile getiren bazı özet bilgiler aşağıda verilmiştir. Özel sektöre ait yeni inşa edilecek binaların depreme dayanıklı olması, 1 Ağustos 2001 tarihinde yürürlüğe giren 4708 sayılı Yapı Denetimi Kanunu ile güvence altına alınmıştır. Eğrisi ve doğrusu ile, bir çok eksik ve yanlış yönüne rağmen, bu kanun ülkemizde kaçak inşaatı önlemenin, sağlıklı ve depreme dayanıklı bina üretmenin yegane teminatıdır. Ancak, Yapı Denetimi Kanunu ilk fırsatta aşağıda özetlenen eksiklikleri ve mahzurları giderecek şekilde revize edilmelidir:
Kanunun 19 pilot ildeki uygulaması tüm Türkiye sathına yayılmalıdır.
Mühendis ve mimarlara “Profesyonellik” belgeleri bilgi, beceri, tecrübe ve sınav kriterleri göz önüne alınarak Bakanlıkça değil, ilgili Meslek Odalarınca verilmelidir.
‘ Denetçi ’ tabiri yerine ‘Profesyonel Mühendis’ ve ‘Profesyonel Mimar’ tabirleri kullanılmalıdır. ‘ Dişçi ’, ‘ Kulakçı ’, ‘ Kalpçi ’ gibi ‘ çi ’ eki ile Üniversite mezunu meslek sahiplerini anmak bir Kanun koyucuya yakışmaz !
Müteahhidin, Şantiye şefinin, yerel yönetimlerde imar müdürlüklerinin, Meslek Odaları ve Bakanlığın ilgili birimlerinin, yapı denetimi üst ve alt komisyonlarının ve proje müelliflerinin de, “ Denetçi ” daha doğrusu ‘ Profesyonel ’ mühendis ve mimarlar ile donatılması zaruri olmalıdır. Profesyonel Mühendis ve Profesyonel Mimarlık sertifikalarını, Şantiye şefinde de, Yerel yönetimlerde de, Proje müelleflerinde de, Bakanlığın ve Yerel Yönetimlerin çeşitli kademelerinde de aramalıdır.
Proje Denetçisi bir Elektrik veya Makine Mühendisi olduğu zaman uygulamayı denetleyip, tutanaklara imza atabildiği halde, Proje Denetçisi bir İnşaat Mühendisi olduğu zaman, uygulamayı denetliyemiyor, kalıp, demir ve beton dökümü tutanaklarına imza atamıyor. Bu ters, çarpık, çelişkili, tutarsız ve akıl dışı yönetmelik maddesini ilk fırsatta düzeltmelidir.
Yapı Denetimi Kuruluşları asgari ücret tarifesi, kanunda yazılı sorumlulukların ve ayrıntılı denetim sisteminin gerektirdiği minimum personel giderlerini karşılayacak düzeye çıkarılmalıdır. Asgari ücret tarifesi, küçük yapı maliyetlerinde yüksek oranlarda, büyük yapı maliyetlerinde, nisbeten daha düşük oranlarda ve her halde % 3 ilâ % 8 arasında değişen oranlarda düzenlenmelidir. Bu tarifenin altında, masa altından yasa dışı anlaşmalarla, hizmet verenler sıkı bir takibe alınmalı ve meslekten men edilmelidir.
Yapı Denetim Kuruluşlarının mesleki sorumluluk sigorta poliçelerinin primleri, denetim ücretinin dışında, Yapı Denetim Kuruluşuna veya sigorta firmalarına Yapı Sahibi tarafından ayrıca ödenmelidir.
Bakanlık’ta oluşturulan bir adet Yapı Denetim Komisyonu yeterli değildir. Internet ortamında sık sık kilitlenmeler yaşanıyor. Her İlde ve gerektiğinde her İlçede bir Yapı Denetim Komisyonu kurulabilmelidir.
Her türlü Yapı Denetim Hizmet Sözleşmesinde ve fesih işlemlerinde, ya Noter tasdiki aranmamalı veya bu sözleşmeleri Noter harçlarından muaf tutlmalıdır.
Yerel yönetimlerin yasayı anlayış farkından kaynaklanan ve Yapı Denetim sisteminin işlerliği ile etkinliğini azaltan ve genelde Yerel Yönetim elemanlarından kaynaklanan geciktirici bürokratik engeller kaldırılmalıdır.
Sadece özel sektör binaları değil, tüm kamu binalarının proje ve inşaatları da, bir havuz ve görevlendirme sistemi içinde, 4708 sayılı Yapı Denetim Kanunu kapsamına alınmalıdır.
5. Ek 1 : Sayın İbrahim Leylek’in mektubu
( Bu mektup Ek 1’de verilmiştir. )
6. Referanslar
[1] Tezcan, S.S., Yarar, R., ve Boduroğlu, H., (1995), “ Yapıda Denetim ve Sertifikalı Mühendis”, Yapı denetimi Mekanizması Nasıl Kurulmalıdır? Konferansı Tebliğleri, s.68-88, İnşaat Mühendisleri Odası İstanbul Şubesi ve türk Loydu Vakfı, Harbiye, İstanbul, 16 Şubat 1995. Ayrıca, a) Hazır Beton Dergisi, S. 64-69, İstanbul, Yıl:2, Sayı:11, Eylül-Ekim 1995, b) TMMOB İnşaat Mühendisleri Odası İzmir Şubesi Haber Bülteni, s. 20-26, İzmir, Yıl:10, Sayı: 62, Aralık 1995, c) TİM-SE Dergisi s. 9-14, İstanbul, Eylül 1995, (CV-152).
[2] Tezcan, S. S., (2001), “ Yapı Denetiminde Aksayan Yönler ve Âcil Önlemler Paketi ”, Kocaeli Mimarlar Odası Yapı Denetimi Paneli, Süleyman Demirel Konferans Salonu, Kocaeli, 2 Nisan 2001. TİM-SE Dergisi, Sayı: 201, s.12-19, İstanbul, Nisan-Mayıs 2001, (CV-251).
[3] a) Tezcan, S. S., (2002), “ Kocaeli Depreminin 3ncü Yıl Dönümünde Görüşler ve Gözlemler ”, Dünya Gazetesi Ekonomi-Politika Özel Eki, Sayı 43, s. 18-19, 16 Ağustos 2002, İstanbul. b) Dünya İnşaat Dergisi, Yıl 19, sayı: 2002-08, s. 94-97, Eylül 2002, c) İnşaat Dünyası Dergisi, Yıl: 21, s.78-83, Eylül 2002, (CV-281) .
[4] Tezcan, S.S., (2005), “ Depremin 6’ncı Yıl Dönümünde Genel Bir Değerlendirme”, Dünya İnşaat Dergisi, Yıl: 22, Sayı: 2005/08, Ağustos 2005 Eki, s. 27-29, www.dunyainsaat.com.tr ,İstanbul, (CV-344).
[5] Tezcan, S.S., Bal, İ. E., Özdemir, Z., and, Küçük, F., (2005), “ Depremde Sıfır Can Kaybı Nasıl Sağlanır ? ”, İzmit Saraybahçe Belediyesi’ne sunulan Rapor, 22/09/2005, İzmit, www.saraybahce.bel.tr, mfarukkucuk@hotmail.com, Tel: 0262. 331 66 18. Ayrıca, www.civilturk.com internet sitesinde yayınlandı, Eylül 2005 (CV-351).
[6] Tezcan, S.S., (2006), “Depreme hazırlıklı olmak konusunda Bakanlığın ve Belediyelerin Acil Görevleri”, Yapı Denetim Birliği Derneği Dergisi, Şubat 2006/02, s. 6-16, www.yapidenetimist.org , info@yapidenetimist.org ,2006, İstanbul, (CV-360).
[7] Tezcan, S.S., (2006), “Marmara Depreminin Yedinci Yıl Dönümü Değerlendirmesi”, a) Dünya İnşaat Dergisi, Yıl :23, Sayı: Ek-Ağustos 2006, s.20-22, www.dunyainsaat.com.tr. b) İnşaat Dünyası Dergisi, Sayı: Ağustos 2006/08, s. 102-112, İstanbul, insaat@bilesim.com.tr, www.bilesim.com.tr, c) Şantiye İnşaat Makina ve Mimarlık Dergisi, Yıl: 18, Sayı: 219, s.94-99, Ağustos 2006, İstanbul, santiye@santiye.com.tr, www.santiye.com.tr, Ayrıca, www.civilturk.com internet sitesinde yayınlandı, Ağustos 2006, (CV-371).
Bu Resmi makam ayrıca, Yapı Denetliyicilerinin yetişmesini sağlamak, teknik bilgilerinin güncel tutulmasını kontrol etmek, gereğinde kurs ve seminer hazırlayanlara öncülük etmek suretiyle yoğun gayret sarfeder.
Bir örnek vermek istiyorum : Yıllar sonra Almanya’da denetliyici olarak faaliyet göstermek isteğime karşı resmi makam, eğitim gördüğüm Universite sayısı ile, yapmış olduğum inşaat işlerinin referans listesini incelemek luzumunu bile görmeden bana,” “Biz sizi önce imtihan ederiz” “ diyerek beni 4 saat süren yazılı - sözlü imtihana tabi tutmuşlardır. Bu durum Alman vatandaşları için de geçerlidir. Bunun içindir ki , Almanya’daki resmi bir kuruluş,” Deniz kumundan inşaat yapılır mı ? , “ Hasar görmüş bir binada güçlendirme nasıl yapılır ? ” sorusu ile karşı karşıya bile kalmaz. Böyle sorulara cevap vermede kendini muhatap bile görmez.
Almanya’da , Norm ve Standart lara göre yapılmış bir binanın, eğer herhangi bir normal olmayan dış etkiden dolayı hasarı yoksa, “ güçlendirilmesi “ söz konusu bile değildir. Hele Zeytinburnu, Konya ve Diyarbakır’da yaşandığı şekilde bir binanın kendi kendine yıkılması duyulmuş ve görülmüş şey değildir. Memleketimizdeki inşaatcılık sisli havada saklambaç oynamağa benziyor.
Bu bakımdan , Sayın Daire Başkanımızın , elinde ki bir kaç kağıda bakarak sorularınızı cevaplandırmaya çalışması kanaatimce çok gülünç olmuştur. Aslında bu çeşit soruların muhatabı da kendisi olmamalıdır. Masasında duran; Yapı Norm ve Standartları ile Uygulama Yönetmeliklerini göstererek cevap vermesi ve uymayanlarında suçlu tutulacağını bildirmesi daha doğru olurdu. Bunlara ait devam eden çalışmalardan bahsetmesi daha inandırıcı olurdu. Saygılarımla,
Dipl.Ing. İbrahim Etem Leylek ( İTÜ 54 ‘ )
Dieselstr. 17 Tel.00 49 611 429157
65197 Wiesbaden,
Saygıdeğer TİJEN Hanım ;
TRT- Habervizyonu proğramınızı ilgi ile izliyoruz.
Çok değerli ve güncel sorularınızdan ve fevkalede güzel yönetiliciğinizden dolayı burada sizi kutlamak istiyorum.
3.3.2007 Cumartesi günü sunmuş olduğunuz ve konuğunuz Bayındırlık Bk’ lığı Yapı Dairesi sayın Başkanı ile yaptığınız söyleyişi beni çok yakından ilgilendirdiği için yazıyorum.
Sayın Başkanın vermiş olduğu cevaplar sizi olduğu kadar , benim gibi yabancı ülkelerde çalışan teknik elemanları hiç de tatmin edici olmamıştır.
Sayın Başkanın, çoğu yerde, kendisini direk olarak ilgilendirmeyen sorulara cevap vermek istemesi hem bulunduğu makamı hem de kendi görevini, biraz sonra belirtmiş olduğum sebeplerden dolayı, küçük düşürmüştür.
Biz, sayın Başkanın TV – Ekranı karşısına, elinde bir kaç cilt teknik kitap ve koltuğunun altında da Memleketimizdeki hali hazır geçerli ve yürürlükte olan Norm Standart ve Bakanlığınca yayınlanmış “ İnşaat Uygulama Yönetmelikleri olan bir klasör ve bir diğer elinde de , Ülkemizde geçerli olan “ Yapı Genel Kanunu ” nu göstererek çıkmasını arzu ederdik.
Tahminimce, sizin sormaya vakit bulamadığınız sorulara ben burada ikisini ilave etmek istiyorum :
- Bizim ülkemizde yaşanan olaylar acaba yabancı ülkeler de yaşanıyor mu ?
- 20 seneye yakın çok uzun zaman geçmesine rağmen, inşaatla ilgili anlaşmazlıklar, örneğin Adapazarı Depremi ve sonrası hukuki sorunlar, başka ülkelerde de zaman aşamı bahanesiyle hasır altı edilebiliyor mu?
Önce bu gibi işler dış ülkelerde nasıl işliyor, ona kısaca bir göz atmak istiyorum. Bir inşaat veya yapıdan genel anlamda sorumlu olan , Planlamayı yapan, Taşıma gücü hesaplarını yapan ve bütün bunları yerinde uygulayan yüklenici firma, bir üçgenin üç köşesini işgal ederler.
Bu üçgenin merkezinde yapının genel sorumlusu, kanun ve yönetmeliklerin uygulanıp uygulanmadığını ve üçgenin her köşesinde oturanların bütün faaliyetlerini kontrol eden resmi makam veya temsilciler vardır. Bu makamın daima danışdığı, beraber çalışdığı Norm ve Standart enstitütüleri ile malzeme deney laboratuvarları, meslek kuruluş ve odaları ile en başta Üniversite akademik görevlileri vardır.
Konu : ProfSemihTezcan
3 Mayıs 2009 Pazar
Ev sahiplerinin yüzde 70'ine ceza gelecek
Başta İstanbul'da olmak üzere Türkiye'deki binaların yaklaşık yüzde 70'i kat mülkiyetine geçirilmemiş de onun için!..
Siz de ceza ödemek istemiyorsanız, bu yazıyı dikkatle okuyun.
OLAY NE?
28 Kasım 2007 tarihli Resmi Gazete'de 'Kat Mülkiyeti Kanunu'nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin 5711 sayılı Kanun' yayımlandı. Bu kanunun Geçici birinci maddesi ile de 28.11.2007'den önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp 'yapı kullanma belgesi' alınmış bulunan gayrimenkullerin, 28 Kasım 2009 tarihine kadar kat mülkiyetine geçirilmesi zorunlu kılındı (Yasanın tam metni için Bkz. www.yaklasim.com).
28 Kasım 2009 tarihine kadar, kat mülkiyetine geçme yükümlülüğünü yerine getirmeyenlere de ilgili belediyece 1.000'er TL 'idari para cezası' kesilmesi öngörüldü.
Buna göre örneğin, 20 daireli bir apartmanın, 28 Kasım 2009 tarihine kadar kat mülkiyetine geçilmemesi durumunda, her bir daire malikine 1.000 TL ceza kesilecek.
TAPUNUZA BAKIN
Evi, dükkanı ya da bürosu olanların çoğu, 'kat mülkiyeti' olayının ve ellerindeki tapunun nasıl bir tapu olduğunun farkında bile değiller.
Bu yazıyı okuduktan sonra, evinizin tapusunu bulun ve dikkatle bakın; 'kat irtifaklı arsa tapusu' ise, olay sizi ilgilendiriyor. Kat mülkiyetine geçilmek üzere, gerekli girişimlerde bulunması için hemen yöneticinizi uyarın. Kat mülkiyetine geçilebilmesi için kat irtifakına sahip tüm maliklerin, tapu dairesine başvurmaları gerekiyor. Bunun için tapuya birlikte gitmeleri değil, istenen belgeyi tamamının imzalaması ve içlerinden birinin, örneğin yöneticinin kat mülkiyeti işlemlerini yaptırması gerekiyor. Kat mülkiyeti ile ilgili belgeler toplanırken, maliklerden biri bulunamazsa ya da direnirse, bu işlem gerçekleşmiyor (Kat mülkiyeti kurulması için istenen belgeler için Bkz. www.yaklasim.com).
Kendisine yapılan yazılı bildirime rağmen, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken belgeleri tamamlamaktan veya imzalaması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, kendine ait bağımsız bölüm için 1.000 TL idari para cezası kesilecek. Başka bir anlatımla, kat irtifakı sahiplerinden hangisi üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmemişse, ceza sadece ona kesilecek. Bize göre, kat mülkiyeti tesisinde, her bir kat irtifakı sahibine, ayrı başvuru hakkı tanınsa daha anlamlı olurdu.
Şu anda tapu dairelerinde, ciddi bir yoğunluk var. Gayrimenkul sahipleri, son günler yaklaşmadan, kat mülkiyeti tesis ettirip, cezadan kurtulmanın peşindeler.
İSKANI OLMAYAN YANDI
Türkiye'deki binaların yaklaşık yüzde 70'inin kat mülkiyetine geçirilmiş değil. Bunlardan;
Bir kısmının, örneğinin yarısının iskanı alınmış ancak kat mülkiyeti tesis ettirilmemiş.
Bu durumda olanlar nispeten avantajlılar. Rahatça sağlanabilecek belgeleri toparlayıp, birini de yetkili kılmak suretiyle, kat mülkiyeti tesis ettirebilirler.
Bir kısmının da örneğin yüzde 70'in diğer yarısının iskanı bile alınmış değil.
Bunların işi zor.
Önce iskan alacaklar, ardından da kat mülkiyeti tesis ettirecekler.
İskan alımında 16 ayrı belge aranıyor. Bunlardan bazılarını da müteahhidin yükümlülükleri ile ilgili belgeler oluşturuyor (İstenen belgeler için Bkz. www.yaklasim.com).
İskanı alınmamış binalarda, özellikle müteahhidin sigorta primi borcu (asgari işçilik) ya da iskana aykırı inşaat (binanın dışarıya taşması, kat yüksekliği vs. gibi) problemlerin çözümü ciddi bir sorun.
Siz de ceza ödemek istemiyorsanız, bu yazıyı dikkatle okuyun.
OLAY NE?
28 Kasım 2007 tarihli Resmi Gazete'de 'Kat Mülkiyeti Kanunu'nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin 5711 sayılı Kanun' yayımlandı. Bu kanunun Geçici birinci maddesi ile de 28.11.2007'den önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp 'yapı kullanma belgesi' alınmış bulunan gayrimenkullerin, 28 Kasım 2009 tarihine kadar kat mülkiyetine geçirilmesi zorunlu kılındı (Yasanın tam metni için Bkz. www.yaklasim.com).
28 Kasım 2009 tarihine kadar, kat mülkiyetine geçme yükümlülüğünü yerine getirmeyenlere de ilgili belediyece 1.000'er TL 'idari para cezası' kesilmesi öngörüldü.
Buna göre örneğin, 20 daireli bir apartmanın, 28 Kasım 2009 tarihine kadar kat mülkiyetine geçilmemesi durumunda, her bir daire malikine 1.000 TL ceza kesilecek.
TAPUNUZA BAKIN
Evi, dükkanı ya da bürosu olanların çoğu, 'kat mülkiyeti' olayının ve ellerindeki tapunun nasıl bir tapu olduğunun farkında bile değiller.
Bu yazıyı okuduktan sonra, evinizin tapusunu bulun ve dikkatle bakın; 'kat irtifaklı arsa tapusu' ise, olay sizi ilgilendiriyor. Kat mülkiyetine geçilmek üzere, gerekli girişimlerde bulunması için hemen yöneticinizi uyarın. Kat mülkiyetine geçilebilmesi için kat irtifakına sahip tüm maliklerin, tapu dairesine başvurmaları gerekiyor. Bunun için tapuya birlikte gitmeleri değil, istenen belgeyi tamamının imzalaması ve içlerinden birinin, örneğin yöneticinin kat mülkiyeti işlemlerini yaptırması gerekiyor. Kat mülkiyeti ile ilgili belgeler toplanırken, maliklerden biri bulunamazsa ya da direnirse, bu işlem gerçekleşmiyor (Kat mülkiyeti kurulması için istenen belgeler için Bkz. www.yaklasim.com).
Kendisine yapılan yazılı bildirime rağmen, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken belgeleri tamamlamaktan veya imzalaması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, kendine ait bağımsız bölüm için 1.000 TL idari para cezası kesilecek. Başka bir anlatımla, kat irtifakı sahiplerinden hangisi üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmemişse, ceza sadece ona kesilecek. Bize göre, kat mülkiyeti tesisinde, her bir kat irtifakı sahibine, ayrı başvuru hakkı tanınsa daha anlamlı olurdu.
Şu anda tapu dairelerinde, ciddi bir yoğunluk var. Gayrimenkul sahipleri, son günler yaklaşmadan, kat mülkiyeti tesis ettirip, cezadan kurtulmanın peşindeler.
İSKANI OLMAYAN YANDI
Türkiye'deki binaların yaklaşık yüzde 70'inin kat mülkiyetine geçirilmiş değil. Bunlardan;
Bir kısmının, örneğinin yarısının iskanı alınmış ancak kat mülkiyeti tesis ettirilmemiş.
Bu durumda olanlar nispeten avantajlılar. Rahatça sağlanabilecek belgeleri toparlayıp, birini de yetkili kılmak suretiyle, kat mülkiyeti tesis ettirebilirler.
Bir kısmının da örneğin yüzde 70'in diğer yarısının iskanı bile alınmış değil.
Bunların işi zor.
Önce iskan alacaklar, ardından da kat mülkiyeti tesis ettirecekler.
İskan alımında 16 ayrı belge aranıyor. Bunlardan bazılarını da müteahhidin yükümlülükleri ile ilgili belgeler oluşturuyor (İstenen belgeler için Bkz. www.yaklasim.com).
İskanı alınmamış binalarda, özellikle müteahhidin sigorta primi borcu (asgari işçilik) ya da iskana aykırı inşaat (binanın dışarıya taşması, kat yüksekliği vs. gibi) problemlerin çözümü ciddi bir sorun.
Kooperatiflerin kira gelirlerinin vergisi
Normal koşullar altında, kooperatifler gayrimenkullerini kiraya vermezler. Gayrimenkullerin inşaası tamamlandıktan sonra, ortaklara dağıtılır. Ancak bazı durumlarda, kiraya verme olayı söz konusu olabilir. Kooperatiflerin, ihtiyaç fazlası taşınmaz mallarını kiraya vermeleri mümkündür.
Kooperatiflerin kurumlar vergisi muafiyet şartlarından biri de "münhasıran ortakları ile iş görülmesi" olarak sayılmıştır. Bu nedenle, kooperatifin sahibi bulunduğu taşınmazı üçüncü kişilere veya ortaklarına kiraya vermesi,ortak dışı bir işlem olarak kabul edilmektedir.
Anılan muafiyet şartı bu durumda ihlal edilmiş sayılır ve kurumlar vergisi muafiyeti ortadan kalkar. Ancak, kiralamanın tevkifat yani vergi kesintisi yapmak zorunda olanlarla, olmayanlara yapılmış olması, kooperatif açısından farklı sonuç doğurur.
1- Kooperatif Gayrimenkulünün, Tevkifat (Vergi Kesintisi) Yapmakla Sorumlu Olanlara Kiraya Verilmesi
Kooperatif aktifinde kayıtlı gayrimenkulün 5520 sayılı Yeni Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 15/1. maddesine göre tevkifat yapmakla sorumlu bulunan gerçek ve tüzel kişilere kiralanması halinde; bu kişiler kooperatife ödedikleri kira bedelleri üzerinden, ödeme sırasında vergi sorumlusu olarak yüzde 20 oranında tevkifat (vergi kesintisi) yapmak ve tevkif ettikleri bu vergiyi de ilgili vergi dairesine yatırmak zorundadırlar.
Bu halde;
a) Kooperatifin eğer vergiye tabi başkaca geliri olmayıp da, geliri sadece kiracı tarafından vergi kesintisine tabi tutulan kira gelirinden ibaret ise, kooperatifçe bu kira geliri için beyanname verilmeyecektir (KVK Md. 14/5). Ayrıca geçici vergi de ödemeyeceklerdir. Tevkif olunan bu vergi nihai vergi olarak kalacaktır. Başka bir anlatımla, kooperatif kira geliri nedeniyle, ayrıca beyanname vermeyecek, ilave bir vergi de ödemeyecek.
b) Eğer kooperatifin vergiye tabi başkaca geliri varsa, diğer gelirleriyle birlikte brüt kira gelirleri de kurumlar vergisi beyannamesi ile beyan edilecektir. Tevkif yoluyla kiracı tarafından kesilmiş olan yüzde 20 vergi ise, kurumlar vergisinden mahsup edilecektir (KVK Md. 34).
2- Kooperatif Gayrimenkulünün, Tevkifat (Vergi Kesintisi) Yapmakla Sorumlu Olmayanlara Kiraya Verilmesi
Kooperatif taşınmaz mallarının 5520 sayılı Yeni Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 15/1. maddesine göre tevkifat (vergi kesintisi) yapmakla sorumlu bulunmayan gerçek ve tüzel kişilere kiraya verilmesi halinde, kira geliri tevkifata tabi tutulmadan tahsil edilecektir. Kooperatif ise, kiracısı tarafından tevkifata tabi tutulmadan kendisine ödenmiş bulunan bu kira gelirlerini, varsa o yılın vergiye tabi gelirleriyle birlikte yıllık kurumlar vergisi beyannamesiyle beyan edecek ve kurumlar vergisine tabi tutulacaktır.
Yukarıdaki açıklamalardan da fark edileceği gibi; kooperatife ait gayrimenkulün vergi kesintisi yapmakla yükümlü bir gerçek ya da tüzel kişiye kiraya verilmesi durumunda, kiracı yüzde 20 vergi kesintisi yapacak kooperatif de bu gelirini beyan etmeyecek.
Aksi halde yani vergi kesintisi yapmak zorunda olmayan birine kiraya verilmesi durumunda, kooperatif kira gelirini kurumlar vergisi beyannamesi ile beyan edecek.
Kooperatiflerin kurumlar vergisi muafiyet şartlarından biri de "münhasıran ortakları ile iş görülmesi" olarak sayılmıştır. Bu nedenle, kooperatifin sahibi bulunduğu taşınmazı üçüncü kişilere veya ortaklarına kiraya vermesi,ortak dışı bir işlem olarak kabul edilmektedir.
Anılan muafiyet şartı bu durumda ihlal edilmiş sayılır ve kurumlar vergisi muafiyeti ortadan kalkar. Ancak, kiralamanın tevkifat yani vergi kesintisi yapmak zorunda olanlarla, olmayanlara yapılmış olması, kooperatif açısından farklı sonuç doğurur.
1- Kooperatif Gayrimenkulünün, Tevkifat (Vergi Kesintisi) Yapmakla Sorumlu Olanlara Kiraya Verilmesi
Kooperatif aktifinde kayıtlı gayrimenkulün 5520 sayılı Yeni Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 15/1. maddesine göre tevkifat yapmakla sorumlu bulunan gerçek ve tüzel kişilere kiralanması halinde; bu kişiler kooperatife ödedikleri kira bedelleri üzerinden, ödeme sırasında vergi sorumlusu olarak yüzde 20 oranında tevkifat (vergi kesintisi) yapmak ve tevkif ettikleri bu vergiyi de ilgili vergi dairesine yatırmak zorundadırlar.
Bu halde;
a) Kooperatifin eğer vergiye tabi başkaca geliri olmayıp da, geliri sadece kiracı tarafından vergi kesintisine tabi tutulan kira gelirinden ibaret ise, kooperatifçe bu kira geliri için beyanname verilmeyecektir (KVK Md. 14/5). Ayrıca geçici vergi de ödemeyeceklerdir. Tevkif olunan bu vergi nihai vergi olarak kalacaktır. Başka bir anlatımla, kooperatif kira geliri nedeniyle, ayrıca beyanname vermeyecek, ilave bir vergi de ödemeyecek.
b) Eğer kooperatifin vergiye tabi başkaca geliri varsa, diğer gelirleriyle birlikte brüt kira gelirleri de kurumlar vergisi beyannamesi ile beyan edilecektir. Tevkif yoluyla kiracı tarafından kesilmiş olan yüzde 20 vergi ise, kurumlar vergisinden mahsup edilecektir (KVK Md. 34).
2- Kooperatif Gayrimenkulünün, Tevkifat (Vergi Kesintisi) Yapmakla Sorumlu Olmayanlara Kiraya Verilmesi
Kooperatif taşınmaz mallarının 5520 sayılı Yeni Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 15/1. maddesine göre tevkifat (vergi kesintisi) yapmakla sorumlu bulunmayan gerçek ve tüzel kişilere kiraya verilmesi halinde, kira geliri tevkifata tabi tutulmadan tahsil edilecektir. Kooperatif ise, kiracısı tarafından tevkifata tabi tutulmadan kendisine ödenmiş bulunan bu kira gelirlerini, varsa o yılın vergiye tabi gelirleriyle birlikte yıllık kurumlar vergisi beyannamesiyle beyan edecek ve kurumlar vergisine tabi tutulacaktır.
Yukarıdaki açıklamalardan da fark edileceği gibi; kooperatife ait gayrimenkulün vergi kesintisi yapmakla yükümlü bir gerçek ya da tüzel kişiye kiraya verilmesi durumunda, kiracı yüzde 20 vergi kesintisi yapacak kooperatif de bu gelirini beyan etmeyecek.
Aksi halde yani vergi kesintisi yapmak zorunda olmayan birine kiraya verilmesi durumunda, kooperatif kira gelirini kurumlar vergisi beyannamesi ile beyan edecek.
Kooperatif hissesiyle ilgili vergiler
İsterseniz, belli başlı olanlardan birkaç örnek verelim.
Kooperatif hissesi satışı
Kooperatif üyesi olup, yıllardır aidat ödeyenler, şu ya da bu nedenle kooperatif hisselerini sattıklarında, gelir vergisi sürprizi ile karşılaşabilirler.
Bu aşamada ilk akla gelen soru, \"neyin üzerinden yani hangi kazancın üzerinden vergi ödeneceği\" olsa gerek... Hemen açıklayalım, ödediğiniz aidatların toplamı ile satış bedeli arasındaki fark üzerinden.
Kooperatife 5 yıl önce hatta 15 yıl önce girmiş olmanız önemli değil. 20 yıl önce girmiş olsanız bile, o kooperatifteki hissenizi sattığınızda \"değer artış kazancı\" elde etmiş sayılıyorsunuz. Bundan dolayı da gelir vergisi ödemeniz gerekiyor (GVK Mükerrer Md. 80/1-4)
Kazancın tespitinde; kooperatife ödenen aidatlar, satışın yapıldığı ay hariç, DİE aylık TEFE (1 Ocak 2006’dan itibaren aylık ÜFE) oranına göre yükseltilir. Bununla satış tutarı kıyaslanır. Aradaki fark \"değer artış kazancı\"dır. Elde edilen kazancın; 6 bin 800 YTL’si, gelir vergisinden müstesna oluyor. Aşan kısım da gelir vergisine tabi tutuluyor.
Kooperatif evi satışı
Kooperatif ortaklarının, kooperatif yoluyla edindikleri gayrimenkulün satışında, iktisap (yani edinme) tarihi çok önemli. Nedenine gelince, GVK. Mükerrer 80/16. maddesine göre, iktisap tarihinden itibaren, 4 yıl içinde (1 Ocak 2007’den itibaren iktisap edilenlerde 5 yıl içinde) satılan gayrimenkullerden elde edilen kazanç, gelir vergisine tabi.
Yasaya göre, kooperatif üyelerine, bu sıfatları dolayısıyla tahsis edilen gayrimenkuller \"tahsis tarihinde\" bir kez daha belirtelim \"tapu tarihinde değil, evin tahsis tarihinde\", ortaklar tarafından edinilmiş sayılır.
Buna göre; kooperatiften edindiği gayrimenkulü, tahsis tarihinden itibaren 4 yıl içinde (1 Ocak 2007’den itibaren iktisap edilenlerde 5 yıl içinde) satanlar, \"değer artış kazancı\" elde etmiş sayılırlar. Kazancın hesaplanmasında, maliyet bedeli ile satış tutarı karşılaştırılır. Maliyet bedeli, yukarıda belirtildiği gibi hesaplanır. Elde edilen kazancın, istisna tutarını aşan kısmı, gelir vergisine tabi tutulur.
Diğer süprizler
Kooperatif üyelerini bekleyen sürprizler, yukarıda belirtilenlerle sınırlı değil. Evlerine oturduktan ya da evlerini sattıktan sonra da bazı sürprizlerle karşılaşabilirler.
Örneğin; kooperatifin inşaat firmasına yaptığı ödemelerden, yüzde 3 stopaj yapmamasından ya da diğer vergi veya SSK yükümlülüklerini yerine getirmemesinden dolayı, ilave bazı yüklerle karşılaşmaları sözkonusu olabilir.
Ölen üye
Bu arada, sevimsiz bir gelişme ortaya çıkar ve kooperatif üyesi inşaat devam ederken ölebilir. Bu durumda, mirasçıların, kooperatif hissesini, ne şekilde bildirecekleri önemlidir.
Maliye Bakanlığı’nın konuya ilişkin bir iç genelgesine göre \"...yapı kooperatifi üyesinin ölümü halinde, hissesinin alacak olarak kabul edilerek, Vergi Usul Kanunu’nun, 281. maddesine göre, mukayyet değeri (ölüm tarihine kadar ödenen aidatlar toplamı) ile değerlendirilmesi\" gerekiyor (17.01.1997 gün ve 1997/1 Seri No.lu VİV Kanunu İç Genelgesi).
Kooperatif üyelerinin, yukarıda belirtilen ince noktalara dikkat etmelerinde yarar var...
Kooperatif hissesi satışı
Kooperatif üyesi olup, yıllardır aidat ödeyenler, şu ya da bu nedenle kooperatif hisselerini sattıklarında, gelir vergisi sürprizi ile karşılaşabilirler.
Bu aşamada ilk akla gelen soru, \"neyin üzerinden yani hangi kazancın üzerinden vergi ödeneceği\" olsa gerek... Hemen açıklayalım, ödediğiniz aidatların toplamı ile satış bedeli arasındaki fark üzerinden.
Kooperatife 5 yıl önce hatta 15 yıl önce girmiş olmanız önemli değil. 20 yıl önce girmiş olsanız bile, o kooperatifteki hissenizi sattığınızda \"değer artış kazancı\" elde etmiş sayılıyorsunuz. Bundan dolayı da gelir vergisi ödemeniz gerekiyor (GVK Mükerrer Md. 80/1-4)
Kazancın tespitinde; kooperatife ödenen aidatlar, satışın yapıldığı ay hariç, DİE aylık TEFE (1 Ocak 2006’dan itibaren aylık ÜFE) oranına göre yükseltilir. Bununla satış tutarı kıyaslanır. Aradaki fark \"değer artış kazancı\"dır. Elde edilen kazancın; 6 bin 800 YTL’si, gelir vergisinden müstesna oluyor. Aşan kısım da gelir vergisine tabi tutuluyor.
Kooperatif evi satışı
Kooperatif ortaklarının, kooperatif yoluyla edindikleri gayrimenkulün satışında, iktisap (yani edinme) tarihi çok önemli. Nedenine gelince, GVK. Mükerrer 80/16. maddesine göre, iktisap tarihinden itibaren, 4 yıl içinde (1 Ocak 2007’den itibaren iktisap edilenlerde 5 yıl içinde) satılan gayrimenkullerden elde edilen kazanç, gelir vergisine tabi.
Yasaya göre, kooperatif üyelerine, bu sıfatları dolayısıyla tahsis edilen gayrimenkuller \"tahsis tarihinde\" bir kez daha belirtelim \"tapu tarihinde değil, evin tahsis tarihinde\", ortaklar tarafından edinilmiş sayılır.
Buna göre; kooperatiften edindiği gayrimenkulü, tahsis tarihinden itibaren 4 yıl içinde (1 Ocak 2007’den itibaren iktisap edilenlerde 5 yıl içinde) satanlar, \"değer artış kazancı\" elde etmiş sayılırlar. Kazancın hesaplanmasında, maliyet bedeli ile satış tutarı karşılaştırılır. Maliyet bedeli, yukarıda belirtildiği gibi hesaplanır. Elde edilen kazancın, istisna tutarını aşan kısmı, gelir vergisine tabi tutulur.
Diğer süprizler
Kooperatif üyelerini bekleyen sürprizler, yukarıda belirtilenlerle sınırlı değil. Evlerine oturduktan ya da evlerini sattıktan sonra da bazı sürprizlerle karşılaşabilirler.
Örneğin; kooperatifin inşaat firmasına yaptığı ödemelerden, yüzde 3 stopaj yapmamasından ya da diğer vergi veya SSK yükümlülüklerini yerine getirmemesinden dolayı, ilave bazı yüklerle karşılaşmaları sözkonusu olabilir.
Ölen üye
Bu arada, sevimsiz bir gelişme ortaya çıkar ve kooperatif üyesi inşaat devam ederken ölebilir. Bu durumda, mirasçıların, kooperatif hissesini, ne şekilde bildirecekleri önemlidir.
Maliye Bakanlığı’nın konuya ilişkin bir iç genelgesine göre \"...yapı kooperatifi üyesinin ölümü halinde, hissesinin alacak olarak kabul edilerek, Vergi Usul Kanunu’nun, 281. maddesine göre, mukayyet değeri (ölüm tarihine kadar ödenen aidatlar toplamı) ile değerlendirilmesi\" gerekiyor (17.01.1997 gün ve 1997/1 Seri No.lu VİV Kanunu İç Genelgesi).
Kooperatif üyelerinin, yukarıda belirtilen ince noktalara dikkat etmelerinde yarar var...
Tapunuzu almakta acele edin
Öteden beri süregelen uygulamaya göre, gayrimenkul alan ve satan kişi, ayrı ayrı binde 15 \"tapu harcı\" ödüyorlardı.
29 Mart 2009’dan itibaren, bu konuda önemli bir değişiklik oldu ve \"tapu harcı\" binde 15’erden, binde 5 düzeyine indirildi.
Torba Kanun dediğimiz 5838 sayılı Kanunla, Harçlar Kanunu’nun Mükerrer 138. maddesinde bir ibare değişikliği oldu.
Bu değişiklikle, Bakanlar Kurulu’na nispi harç oranlarını, \"onbinde bire kadar\" indirme yetkisi verildi.
Böyle olunca, Bakanlar Kurulu’nun 25 Mart 2009 tarih ve 2009/14813 sayılı Kararı ile;
gayrimenkul alım-satımında binde 15 oranında ödenen \"tapu harcı\", 29 Mart 2009 tarihinden itibaren, 30 Haziran 2009 tarihine kadar uygulanmak üzere, binde 5’e düşürüldü.
İşte... başlıkta acele edin dememizin nedenlerinden biri, tapu harcının, üçte bire inmesiyle ilgili...
DAHA AZ KDV
Gayrimenkul alanların, KDV ödeme durumları, gayrimenkulü inşaat firmasından alıp almadıklarına göre değişiyor.
*Gayrimenkulü, herhangi bir şahıstan alanlar, KDV ödemezler.
*İnşaat firmasından alanlar;
a) Konutun net alanı 150 metrekarenin altında ise, yüzde 1 oranında KDV ödüyorlardı. Bunların durumları değişmedi. Yine yüzde 1 KDV ödeyecekler.
b) Konutun net alanı, 150 metrekarenin ve üzerinde ise; gayrimenkulün toplam değeri üzerinden, yüzde 18 KDV ödüyorlardı. 17 Mart 2009 tarihinden itibaren, 15 Haziran 2009 tarihine kadar uygulanmak üzere, yüzde 8’e indirildi.
c) İşyeri teslimlerinde, yüzde 18 oranında uygulanan KDV’de 30 Mart 2009 tarihinden itibaren 30 Haziran 2009 tarihine kadar uygulanmak üzere, yüzde 8’e indirildi.
İşte... Başlıkta \"acele edin\" dememizin nedenlerinden biri de KDV’nin yüzde 18’den yüzde 8’e indirilmesi ile ilgili
İŞYERİ SATIŞINDA KDV YÖNÜNDEN ÖZELLİKLİ DURUMLAR
İşyeri satışında, KDV uygulaması bakımından, bazı \"ince noktalar\" var.
Bunlar sırasıyla aşağıda açıklanmıştır.
1- Kararnamenin yürürlük tarihinden önce, satın alınan işyeri için inşaat firması ile yüzde 18 KDV dahil, belli bir tutar üzerinden anlaşanlar, işyerlerini üç aylık süre içinde teslim alırlarsa, işyerinin KDV’si yüzde 8 olacak. İnşaat firması da yüzde 10 fazla aldığı KDV’yi iade edecek ya da ödenecek borçtan düşecek.
2- Kararname yürürlüğe girmeden önce müteahhitle anlaşma yapan ancak KDV’yi işyerinin tesliminde ödeyecek olanlar; işyeri üç ay içinde teslim edilirse, yüzde 18 yerine yüzde 8 KDV ödeyecekler.
3- İnşat firmasından alınan işyeri, Kararnamenin yürürlükte olduğu üç aylık süre geçtikten sonra teslim edilecekse, oran tekrar 18’e çıkacağı için, KDV iadesi söz konusu olmayacak.
4- İşyerinin tapusunu Kararnamenin yürürlükte olduğu üç aylık süre geçtikten sonra alanlara, KDV indirimi uygulanmıyor. Ancak, bu tarihten önce kat irtifaklı arsa tapusu alanlar, işyerinin inşaatı üç aylık dönemde tamamlanır ve faturası da bu dönemde kesilirse, yüzde 10 KDV avantajından yararlanabilecekler.
5- İnşaat firmasının, yüzde 10 KDV’yi iadeye yanaşmaması ya da uygulamaması durumunda, noterden bir ihtar çekilmesi ve yine iade etmiyorsa, Yargı yoluna başvurulması gerekiyor.
Yukarıdaki açıklamalardan da fark edileceği gibi, gayrimenkulünüzün tapu işlemleri konusunda acele edin...
29 Mart 2009’dan itibaren, bu konuda önemli bir değişiklik oldu ve \"tapu harcı\" binde 15’erden, binde 5 düzeyine indirildi.
Torba Kanun dediğimiz 5838 sayılı Kanunla, Harçlar Kanunu’nun Mükerrer 138. maddesinde bir ibare değişikliği oldu.
Bu değişiklikle, Bakanlar Kurulu’na nispi harç oranlarını, \"onbinde bire kadar\" indirme yetkisi verildi.
Böyle olunca, Bakanlar Kurulu’nun 25 Mart 2009 tarih ve 2009/14813 sayılı Kararı ile;
gayrimenkul alım-satımında binde 15 oranında ödenen \"tapu harcı\", 29 Mart 2009 tarihinden itibaren, 30 Haziran 2009 tarihine kadar uygulanmak üzere, binde 5’e düşürüldü.
İşte... başlıkta acele edin dememizin nedenlerinden biri, tapu harcının, üçte bire inmesiyle ilgili...
DAHA AZ KDV
Gayrimenkul alanların, KDV ödeme durumları, gayrimenkulü inşaat firmasından alıp almadıklarına göre değişiyor.
*Gayrimenkulü, herhangi bir şahıstan alanlar, KDV ödemezler.
*İnşaat firmasından alanlar;
a) Konutun net alanı 150 metrekarenin altında ise, yüzde 1 oranında KDV ödüyorlardı. Bunların durumları değişmedi. Yine yüzde 1 KDV ödeyecekler.
b) Konutun net alanı, 150 metrekarenin ve üzerinde ise; gayrimenkulün toplam değeri üzerinden, yüzde 18 KDV ödüyorlardı. 17 Mart 2009 tarihinden itibaren, 15 Haziran 2009 tarihine kadar uygulanmak üzere, yüzde 8’e indirildi.
c) İşyeri teslimlerinde, yüzde 18 oranında uygulanan KDV’de 30 Mart 2009 tarihinden itibaren 30 Haziran 2009 tarihine kadar uygulanmak üzere, yüzde 8’e indirildi.
İşte... Başlıkta \"acele edin\" dememizin nedenlerinden biri de KDV’nin yüzde 18’den yüzde 8’e indirilmesi ile ilgili
İŞYERİ SATIŞINDA KDV YÖNÜNDEN ÖZELLİKLİ DURUMLAR
İşyeri satışında, KDV uygulaması bakımından, bazı \"ince noktalar\" var.
Bunlar sırasıyla aşağıda açıklanmıştır.
1- Kararnamenin yürürlük tarihinden önce, satın alınan işyeri için inşaat firması ile yüzde 18 KDV dahil, belli bir tutar üzerinden anlaşanlar, işyerlerini üç aylık süre içinde teslim alırlarsa, işyerinin KDV’si yüzde 8 olacak. İnşaat firması da yüzde 10 fazla aldığı KDV’yi iade edecek ya da ödenecek borçtan düşecek.
2- Kararname yürürlüğe girmeden önce müteahhitle anlaşma yapan ancak KDV’yi işyerinin tesliminde ödeyecek olanlar; işyeri üç ay içinde teslim edilirse, yüzde 18 yerine yüzde 8 KDV ödeyecekler.
3- İnşat firmasından alınan işyeri, Kararnamenin yürürlükte olduğu üç aylık süre geçtikten sonra teslim edilecekse, oran tekrar 18’e çıkacağı için, KDV iadesi söz konusu olmayacak.
4- İşyerinin tapusunu Kararnamenin yürürlükte olduğu üç aylık süre geçtikten sonra alanlara, KDV indirimi uygulanmıyor. Ancak, bu tarihten önce kat irtifaklı arsa tapusu alanlar, işyerinin inşaatı üç aylık dönemde tamamlanır ve faturası da bu dönemde kesilirse, yüzde 10 KDV avantajından yararlanabilecekler.
5- İnşaat firmasının, yüzde 10 KDV’yi iadeye yanaşmaması ya da uygulamaması durumunda, noterden bir ihtar çekilmesi ve yine iade etmiyorsa, Yargı yoluna başvurulması gerekiyor.
Yukarıdaki açıklamalardan da fark edileceği gibi, gayrimenkulünüzün tapu işlemleri konusunda acele edin...
Ev alanlara üste vergi iadesi var
KDV İADESİ
Aşağıdaki koşulları taşıyanlar, KDV iadesinden yararlanabilecek.
1- İnşaat firmasından aldığı evin net alanı 150 m2 ve üzerinde olacak.
2- İnşaat firması ile KDV dahil bedel üzerinden anlaşıp, borcunu ödemiş ya da ödemeye devam ediyor olacak.
3- En önemlisi, bu ev 17 Mart -15 Haziran 2009 tarihleri arasında teslim edilmiş olacak.
Bu koşulların üçü de varsa, yaşadınız.
Piyangodan 'küçük ikramiye' gibi bir şey çıktı. Ödediğiniz yüzde 18 KDV yüzde 8’e indi. Ödemişseniz, inşaat firması size yüzde 10 KDV’yi iade edecek.
İADENİN DAYANAĞI
'Bu iade de nereden çıktı?' diye soranlara açıklayalım.
Net alanı 150 m2 ve üzeri olan konutların KDV’si, 17 Mart’tan başlamak üzere, 15 Haziran 2009’a kadar yüzde 18’den, 8’e indirildi. KDV yasasına göre; KDV yönünden vergiyi doğuran olay, konutun teslimi anında doğuyor. Buna göre;
- 17 Mart 2009 tarihinden önce, net alanı 150 m2 ve üzerinde ev için inşaat firması ile yüzde 18 KDV dahil, belli bir tutar üzerinden anlaşanlar, evlerini 17 Mart-15 Haziran 2009 tarihleri arasında teslim alırlarsa, evlerinin KDV’si yüzde 8 olacak. İnşaat firması da yüzde 10 fazla aldığı KDV’yi iade edecek ya da ödenecek borçtan düşecek.
- 17 Mart’tan önce, müteahhitle anlaşma yapan ancak KDV’yi evin tesliminde ödeyecek olanlar; ev 15 Haziran 2009’a kadar teslim edilirse, yüzde 18 yerine yüzde 8 KDV ödeyecekler.
- İnşat firmasından alınan ev 15 Haziran 2009’dan sonra teslim edilecekse, 16 Haziran’da KDV tekrar 18’e çıkacağı için, KDV iadesi söz konusu olmayacak.
- Net alanı 150 m2 ve üzerinde olan evin tapusunu 16 Haziran 2009’dan sonra alanlara, KDV iadesi yapılmayacak. Ancak, bu tarihten önce kat irtifaklı arsa tapusu alanlar, evin inşaatı 17 Mart-15 Haziran 2009 tarihleri arasında tamamlanır ve faturası da bu dönemde kesilirse, yüzde 10 KDV avantajından yararlanabilecekler.
- İnşaat firmasının, yüzde 10 KDV’yi iadeye yanaşmaması durumunda, noterden bir ihtar çekilmesi ve yine iade etmiyorsa, Yargı yoluna başvurulması gerekiyor.
TAPU HARCI İNDİRİLMELİ
Vatandaşa 'büyük müjde' olarak duyurulan konutlarda KDV indiriminde, deyim yerindeyse dağ fare doğurdu. Bundan, azınlıkta kalan bir kesim yararlanabilecek.
Türkiye’de inşa olunan konutların yüzde 95’inin net alanı 150 m2’nin altında. Bu konutları alanlara da bazı avantajlar sağlanmalıydı. Örneğin, konut kredisi faizleri düşürülebilirdi, alıcı ve satıcının ayrı ayrı ödediği binde 15 'tapu harcı', binde 5’e hatta binde 1’e indirilebilirdi.
Bunun için zaman geçmiş değil, hálá indirilebilir...
İnşaatçıya KDV iadesi yıllık bazda yapılmalı
NET alanı 150 m2’nin altında konut inşa eden firmalar;
- Aldıkları demir, çimento, kum, çakıl, kereste, cam, fayans, batarya vs. ile nakliyeciye yüzde 18 KDV ödüyorlar.
- Konutları satarken, yüzde 1 KDV alıyorlar.
Özetle, KDV’den alacaklı çıkıyorlar. KDV’yi alabilmek için de inşaatın tamamlanıp, konutların alıcıya teslim edilmesini bekliyorlar.
Bu da neresinden bakarsanız 2-3 yıl, bazen de 4-5 yıl ya da daha uzun zamanı gerektiriyor.
Özellikle kriz döneminde, 'lokomotif sektör' olan ve ekonominin üçte birini doğrudan ilgilendiren inşaat sektörünü, canlandırabilmek ve inşaatçılara destek olabilmek için, KDV iadelerinin, inşaat devam ederken de üç ayda bir avans mahiyetinde, hiç değilse yarısının iade edilmesi konusunda bir düzenleme yapılmasında yarar var.
Aşağıdaki koşulları taşıyanlar, KDV iadesinden yararlanabilecek.
1- İnşaat firmasından aldığı evin net alanı 150 m2 ve üzerinde olacak.
2- İnşaat firması ile KDV dahil bedel üzerinden anlaşıp, borcunu ödemiş ya da ödemeye devam ediyor olacak.
3- En önemlisi, bu ev 17 Mart -15 Haziran 2009 tarihleri arasında teslim edilmiş olacak.
Bu koşulların üçü de varsa, yaşadınız.
Piyangodan 'küçük ikramiye' gibi bir şey çıktı. Ödediğiniz yüzde 18 KDV yüzde 8’e indi. Ödemişseniz, inşaat firması size yüzde 10 KDV’yi iade edecek.
İADENİN DAYANAĞI
'Bu iade de nereden çıktı?' diye soranlara açıklayalım.
Net alanı 150 m2 ve üzeri olan konutların KDV’si, 17 Mart’tan başlamak üzere, 15 Haziran 2009’a kadar yüzde 18’den, 8’e indirildi. KDV yasasına göre; KDV yönünden vergiyi doğuran olay, konutun teslimi anında doğuyor. Buna göre;
- 17 Mart 2009 tarihinden önce, net alanı 150 m2 ve üzerinde ev için inşaat firması ile yüzde 18 KDV dahil, belli bir tutar üzerinden anlaşanlar, evlerini 17 Mart-15 Haziran 2009 tarihleri arasında teslim alırlarsa, evlerinin KDV’si yüzde 8 olacak. İnşaat firması da yüzde 10 fazla aldığı KDV’yi iade edecek ya da ödenecek borçtan düşecek.
- 17 Mart’tan önce, müteahhitle anlaşma yapan ancak KDV’yi evin tesliminde ödeyecek olanlar; ev 15 Haziran 2009’a kadar teslim edilirse, yüzde 18 yerine yüzde 8 KDV ödeyecekler.
- İnşat firmasından alınan ev 15 Haziran 2009’dan sonra teslim edilecekse, 16 Haziran’da KDV tekrar 18’e çıkacağı için, KDV iadesi söz konusu olmayacak.
- Net alanı 150 m2 ve üzerinde olan evin tapusunu 16 Haziran 2009’dan sonra alanlara, KDV iadesi yapılmayacak. Ancak, bu tarihten önce kat irtifaklı arsa tapusu alanlar, evin inşaatı 17 Mart-15 Haziran 2009 tarihleri arasında tamamlanır ve faturası da bu dönemde kesilirse, yüzde 10 KDV avantajından yararlanabilecekler.
- İnşaat firmasının, yüzde 10 KDV’yi iadeye yanaşmaması durumunda, noterden bir ihtar çekilmesi ve yine iade etmiyorsa, Yargı yoluna başvurulması gerekiyor.
TAPU HARCI İNDİRİLMELİ
Vatandaşa 'büyük müjde' olarak duyurulan konutlarda KDV indiriminde, deyim yerindeyse dağ fare doğurdu. Bundan, azınlıkta kalan bir kesim yararlanabilecek.
Türkiye’de inşa olunan konutların yüzde 95’inin net alanı 150 m2’nin altında. Bu konutları alanlara da bazı avantajlar sağlanmalıydı. Örneğin, konut kredisi faizleri düşürülebilirdi, alıcı ve satıcının ayrı ayrı ödediği binde 15 'tapu harcı', binde 5’e hatta binde 1’e indirilebilirdi.
Bunun için zaman geçmiş değil, hálá indirilebilir...
İnşaatçıya KDV iadesi yıllık bazda yapılmalı
NET alanı 150 m2’nin altında konut inşa eden firmalar;
- Aldıkları demir, çimento, kum, çakıl, kereste, cam, fayans, batarya vs. ile nakliyeciye yüzde 18 KDV ödüyorlar.
- Konutları satarken, yüzde 1 KDV alıyorlar.
Özetle, KDV’den alacaklı çıkıyorlar. KDV’yi alabilmek için de inşaatın tamamlanıp, konutların alıcıya teslim edilmesini bekliyorlar.
Bu da neresinden bakarsanız 2-3 yıl, bazen de 4-5 yıl ya da daha uzun zamanı gerektiriyor.
Özellikle kriz döneminde, 'lokomotif sektör' olan ve ekonominin üçte birini doğrudan ilgilendiren inşaat sektörünü, canlandırabilmek ve inşaatçılara destek olabilmek için, KDV iadelerinin, inşaat devam ederken de üç ayda bir avans mahiyetinde, hiç değilse yarısının iade edilmesi konusunda bir düzenleme yapılmasında yarar var.
Konut inşa edenlere KDV’de iade işkencesi
Halk arasında kullanılan \"Dışı seni yakar, içi de beni\" sözünde olduğu gibi, konut inşa eden firmaları için için yakıyor.
İnşaatçı perişan olunca, bu inşaat malzemesi satanlara da yansıyor. Daha ötesi, parasını ödeyip konut alanları da konutların teslimi yönünden olumsuz yönde etkileyebiliyor.
OLAY NE?
Öncelikle, bilmeyenler için konuyu basit bir şekilde açıklayalım.
Konut inşa eden firmalar; demir, kum, çimento, kereste, kalorifer radyatörü, kazanı, cam, fayans, batarya, parke gibi inşaat malzemelerini, yüzde 18 KDV ödeyerek alıyorlar.
Taşeron olarak çalıştırdıkları; hafriyatçı, kalıpçı, tesisatçı, sıvacı ve boyacıya yaptıkları ödeme de yüzde 18 KDV’ye tabi.
Buna karşılık, net alanı 150 metrekarenin (yani brüt alanı yaklaşık 200 metrekarenin) altında olan konutları satarken, yüzde 1 oranında KDV tahsil ediyorlar.
Başka bir anlatımla, alırken yüzde 18 ödüyor satarken yüzde 1 KDV ile satıyorlar. Böyle olunca, ödedikleri KDV’nin büyük bir kısmını indiremiyorlar. Maliye’den alacaklı çıkıyorlar. KDV Kanunu’nun 29. maddesi, aradaki farkın iadesine olanak sağlıyor.
Şimdi diyeceksiniz ki \"Ne güzel, fazla ödenen KDV’yi de Maliye inşaatçıya iade ediyormuş. O halde sorun yok.\"
Hayır, kazın ayağı hiç de öyle değil.
Ortada ciddi bir sorun var.
SORUN NEREDE?
Sorun, KDV’nin iadesi için yıllar geçmesi ile ilgili...
Onu da açıklayalım.
İnşaat firması mimari projeyi ve diğer projeleri çizdiriyor ve \"Bismillah\" deyip, hafriyata başlıyor. Bu arada, yüzde 18 KDV’leri de ödemeye başlıyor.
Ardından, demir, çimento, kum, kereste vs. alıyor yine yüzde 18 KDV ödüyor.
Bir yandan inşaat, diğer yandan da malzeme alımları ve yüzde 18 KDV ödemeleri devam ediyor.
Bu arada proje üzerinden \"kat irtifaklı arsa tapusu\" vermek suretiyle, konut satsa bile, yüzde 1 (net alanı 150 metrekare ve daha fazla ise yüzde 18) KDV’yi tahsil edemiyor.
Nedenine gelince, KDV yönünden vergiyi doğuran olay, konutun tesliminde oluyor. Başka bir anlatımla, daire ya da dükkan alıcısının, KDV’yi bağımsız bölümün tesliminde ödemesi gerekiyor.
Çünkü, KDV Kanunu böyle diyor.
Böyle olunca, inşaat firması inşaatın devam ettiği yıllar boyunca yüzde 18 KDV ödüyor. İnşaat tamamlanıp, alıcıya teslim aşamasına geldiğinde, faturasını kesip yüzde 1 KDV’yi (net alanı 150 metrekare ve daha büyük olan konutlarda ve işyerlerinde yüzde 18 KDV’yi), tahsil edebiliyor.
Bundan sonra da yani inşaata başladığında itibaren 3-4 yıl, bazı durumlarda 5-6 yıl sonra KDV iadesini talep etmeye hak kazanıyor!..
ÇÖZÜM NE?
Çözüm yolu belli;
İnşaat firması \"Anasının ak sütü gibi helal olan KDV iadesini\" iade olarak almak için, yıllarca bekletilmez.
Her üç ayda bir, indirilecek KDV’nin yüzde 75-80’i \"avans olarak\" iade edilir.
Kalan kısım da inşaat bitip, daireler satılınca iade edilir.
Olur, biter...
Evet... Olay bu kadar basit.
Bir başka formül de indirilecek KDV’nin, firmanın vergi ve sigorta ödemelerinden mahsubu olabilir.
Türkiye ekonomisinin lokomotifi olan inşaat sektörüne karşı duyarlı olmak gerekiyor.
Bir kez daha belirtelim; inşaat sektörü Türkiye ekonomisinin üçte birini doğrudan, üçte birini de dolaylı olarak ilgilendiriyor. Bu nedenle, sektördeki durgunluk ya da canlılık, ekonomiye aynen yansıyor.
Konut satışlarındaki KDV’nin, üç ayda bir iade edilmesi yönünde düzenlemenin, acilen yapılmasında yarar var...
İnşaatçı perişan olunca, bu inşaat malzemesi satanlara da yansıyor. Daha ötesi, parasını ödeyip konut alanları da konutların teslimi yönünden olumsuz yönde etkileyebiliyor.
OLAY NE?
Öncelikle, bilmeyenler için konuyu basit bir şekilde açıklayalım.
Konut inşa eden firmalar; demir, kum, çimento, kereste, kalorifer radyatörü, kazanı, cam, fayans, batarya, parke gibi inşaat malzemelerini, yüzde 18 KDV ödeyerek alıyorlar.
Taşeron olarak çalıştırdıkları; hafriyatçı, kalıpçı, tesisatçı, sıvacı ve boyacıya yaptıkları ödeme de yüzde 18 KDV’ye tabi.
Buna karşılık, net alanı 150 metrekarenin (yani brüt alanı yaklaşık 200 metrekarenin) altında olan konutları satarken, yüzde 1 oranında KDV tahsil ediyorlar.
Başka bir anlatımla, alırken yüzde 18 ödüyor satarken yüzde 1 KDV ile satıyorlar. Böyle olunca, ödedikleri KDV’nin büyük bir kısmını indiremiyorlar. Maliye’den alacaklı çıkıyorlar. KDV Kanunu’nun 29. maddesi, aradaki farkın iadesine olanak sağlıyor.
Şimdi diyeceksiniz ki \"Ne güzel, fazla ödenen KDV’yi de Maliye inşaatçıya iade ediyormuş. O halde sorun yok.\"
Hayır, kazın ayağı hiç de öyle değil.
Ortada ciddi bir sorun var.
SORUN NEREDE?
Sorun, KDV’nin iadesi için yıllar geçmesi ile ilgili...
Onu da açıklayalım.
İnşaat firması mimari projeyi ve diğer projeleri çizdiriyor ve \"Bismillah\" deyip, hafriyata başlıyor. Bu arada, yüzde 18 KDV’leri de ödemeye başlıyor.
Ardından, demir, çimento, kum, kereste vs. alıyor yine yüzde 18 KDV ödüyor.
Bir yandan inşaat, diğer yandan da malzeme alımları ve yüzde 18 KDV ödemeleri devam ediyor.
Bu arada proje üzerinden \"kat irtifaklı arsa tapusu\" vermek suretiyle, konut satsa bile, yüzde 1 (net alanı 150 metrekare ve daha fazla ise yüzde 18) KDV’yi tahsil edemiyor.
Nedenine gelince, KDV yönünden vergiyi doğuran olay, konutun tesliminde oluyor. Başka bir anlatımla, daire ya da dükkan alıcısının, KDV’yi bağımsız bölümün tesliminde ödemesi gerekiyor.
Çünkü, KDV Kanunu böyle diyor.
Böyle olunca, inşaat firması inşaatın devam ettiği yıllar boyunca yüzde 18 KDV ödüyor. İnşaat tamamlanıp, alıcıya teslim aşamasına geldiğinde, faturasını kesip yüzde 1 KDV’yi (net alanı 150 metrekare ve daha büyük olan konutlarda ve işyerlerinde yüzde 18 KDV’yi), tahsil edebiliyor.
Bundan sonra da yani inşaata başladığında itibaren 3-4 yıl, bazı durumlarda 5-6 yıl sonra KDV iadesini talep etmeye hak kazanıyor!..
ÇÖZÜM NE?
Çözüm yolu belli;
İnşaat firması \"Anasının ak sütü gibi helal olan KDV iadesini\" iade olarak almak için, yıllarca bekletilmez.
Her üç ayda bir, indirilecek KDV’nin yüzde 75-80’i \"avans olarak\" iade edilir.
Kalan kısım da inşaat bitip, daireler satılınca iade edilir.
Olur, biter...
Evet... Olay bu kadar basit.
Bir başka formül de indirilecek KDV’nin, firmanın vergi ve sigorta ödemelerinden mahsubu olabilir.
Türkiye ekonomisinin lokomotifi olan inşaat sektörüne karşı duyarlı olmak gerekiyor.
Bir kez daha belirtelim; inşaat sektörü Türkiye ekonomisinin üçte birini doğrudan, üçte birini de dolaylı olarak ilgilendiriyor. Bu nedenle, sektördeki durgunluk ya da canlılık, ekonomiye aynen yansıyor.
Konut satışlarındaki KDV’nin, üç ayda bir iade edilmesi yönünde düzenlemenin, acilen yapılmasında yarar var...
1 Mayıs ve tatillerin ücreti
Bumin Doğrusöz
22 Nisan 2009 günü TBMM'de kabul edilen "Ulusal Bayram Ve Genel Tatiller Hakkında Kanunda Değişiklik Yapılmasına Dair" 5892 sayılı Kanunla 1 Mayıs günü tatil ilan edildi. Bu Kanun halen yürürlüğe girmek için Sayın Cumhurbaşkanının imzasını ve Resmi Gazete'de yayınlanmayı beklemekte. Sanırım bu işlemlerde 1 Mayıs'a kadar yetişecek ve dolayısıyla 1 Mayıs 2009 günü, bu yıl resmi tatil olarak geçecek.
5892 sayılı Kanunla 2429 sayılı Kanunla Ulusal Bayram Ve Genel Tatiller Hakkında Kanunun 2. Maddesinde yapılan değişikliğe göre 1 Mayıs tatilinin adı, "Emek ve Dayanışma Günü Tatili".
1 Mayıs tatil ilan edildi ama, bu yıla mahsus olmak üzere, kamu kurum ve kuruluşlarınca o gün yapılması daha önceden kararlaştırılmış iş ve işlemler yürütülecek. Kamu kurum ve kuruluşları bu konuda gerekli tedbirleri alacaklar.
Örneğin 1 Mayıs'a durulma günü verilen davalar, bize göre, o gün görülecek. Ancak 1 Mayıs'da duruşması olanlar, önceden sorsunlar, "kalem taliki" de yapılabilir. Yani duruşma açılmadan mahkemenin yazı işleri müdürlüğünce erteleme de yapılabilir.
Ancak ödeme vadesinin son günü 1 Mayıs'a gelen kamusal borçların ifa süresi veya o güne gelen dava açma süreleri, 4 Mayıs pazartesi günü mesai saati bitimine kadar uzamış olacak.
1 Mayıs'ın tatil ilanının asıl sonuçları, kendisini İş Hukukunda gösterecek. Ancak konuya iş hukuku açısından yaklaşmadan önce, yapılan bu değişikliği de dikkate alarak ulusal bayram, bayram ve genel tatilleri aktaralım.
Yılbaşı Günü (1 Ocak Yıl Başı Tatili) (1 gün)
1 Mayıs Emek ve Dayanışma Günü (1 gün)
Ulusal Bayram
- 29 Ekim Cumhuriyet Bayramı (1.5 gün)
Genel Tatil Günleri
Resmi Bayramlar
- 23 Nisan Ulusal Egemenlik Ve Çocuk Bayramı (1 gün)
- 19 Mayıs Atatürk'ü Anma ve Gençlik ve Spor Bayramı (1 gün)
- 30 Ağustos Zafer Bayramı (1 gün)
Dini Bayramlar
- Ramazan Bayramı (3.5 gün)
- Kurban Bayramı (4.5 gün)
Ulusal Bayram olan 29 Ekim'de özel işyerlerinin kapanması gerekmekle birlikte diğer genel tatil günlerinde çalışılıp çalışılmayacağı konusu hizmet akitlerinde veya toplu iş sözleşmelerinde düzenlenebilir. Taraflar eğer bu metinlerde bu konuda bir düzenleme yapmamışlarsa veya yazılı bir sözleşme yoksa, işveren işçinin muvafakati ile çalışma yaptırabilirler. Ancak bu gibi hallerde ücretin zamlı ödenmesi gerekmektedir.
İş Kanununun bu konuyu düzenleyen 44. Maddesine göre, "Ulusal bayram ve genel tatil günlerinde işyerlerinde çalışılıp çalışılmayacağı toplu iş sözleşmesi veya iş sözleşmeleri ile kararlaştırılır. Sözleşmelerde hüküm bulunmaması halinde söz konusu günlerde çalışılması için işçinin onayı gereklidir. Bu günlere ait ücretler 47. maddeye göre ödenir." hükmü yer almıştır. Bu madde de yer alan düzenleme 45. Maddede yer alan "Toplu iş sözleşmesi veya iş sözleşmelerine hafta tatili, ulusal bayram ve genel tatillerde işçilere tanınan haklara, hükümler konulamaz." hükmü ile güçlendirilmiştir.
Kanunun 47. maddesine göre, işyerlerinde çalışan işçilere, kanunlarda ulusal bayram ve genel tatil günü olarak kabul edilen günlerde çalışmazlarsa, bir iş karşılığı olmaksızın o günün ücretleri tam olarak, tatil yapmayarak çalışırlarsa ayrıca çalışılan her gün için bir günlük ücreti ödenir.
Parça başına, akort, götürü veya yüzde usulü ile çalışan işçilerde tatil gününe isabet eden ücret, ödeme döneminde kazanılan ücretin bu süre içinde çalıştığı günlere bölünmesi suretiyle hesaplanır. Bu şekilde hesaplanan ücret ulusal bayram veya genel tatil günlerinde çalışan işçiye ödenecektir.
Bu arada hesaplama yaparken, 2429 sayılı Ulusal Bayram Ve Genel Tatiller Hakkında Kanunun 2. Maddesinin 2. fıkrasında yer alan, "ulusal bayram ve genel tatil günleri Cuma günü sona erdiğinde izleyen cumartesi gününün tamamının tatil olacağı" hükmünü de dikkate almak gerekmektedir. Öte yandan İş Kanununa göre, işçinin yıllık izin hakkını kullanırken, yıllık izine rastlayan hafta tatili ve genel tatil günlerine ait ücretin de ayrıca ödenmesi gerekmektedir.
REFERANS
22 Nisan 2009 günü TBMM'de kabul edilen "Ulusal Bayram Ve Genel Tatiller Hakkında Kanunda Değişiklik Yapılmasına Dair" 5892 sayılı Kanunla 1 Mayıs günü tatil ilan edildi. Bu Kanun halen yürürlüğe girmek için Sayın Cumhurbaşkanının imzasını ve Resmi Gazete'de yayınlanmayı beklemekte. Sanırım bu işlemlerde 1 Mayıs'a kadar yetişecek ve dolayısıyla 1 Mayıs 2009 günü, bu yıl resmi tatil olarak geçecek.
5892 sayılı Kanunla 2429 sayılı Kanunla Ulusal Bayram Ve Genel Tatiller Hakkında Kanunun 2. Maddesinde yapılan değişikliğe göre 1 Mayıs tatilinin adı, "Emek ve Dayanışma Günü Tatili".
1 Mayıs tatil ilan edildi ama, bu yıla mahsus olmak üzere, kamu kurum ve kuruluşlarınca o gün yapılması daha önceden kararlaştırılmış iş ve işlemler yürütülecek. Kamu kurum ve kuruluşları bu konuda gerekli tedbirleri alacaklar.
Örneğin 1 Mayıs'a durulma günü verilen davalar, bize göre, o gün görülecek. Ancak 1 Mayıs'da duruşması olanlar, önceden sorsunlar, "kalem taliki" de yapılabilir. Yani duruşma açılmadan mahkemenin yazı işleri müdürlüğünce erteleme de yapılabilir.
Ancak ödeme vadesinin son günü 1 Mayıs'a gelen kamusal borçların ifa süresi veya o güne gelen dava açma süreleri, 4 Mayıs pazartesi günü mesai saati bitimine kadar uzamış olacak.
1 Mayıs'ın tatil ilanının asıl sonuçları, kendisini İş Hukukunda gösterecek. Ancak konuya iş hukuku açısından yaklaşmadan önce, yapılan bu değişikliği de dikkate alarak ulusal bayram, bayram ve genel tatilleri aktaralım.
Yılbaşı Günü (1 Ocak Yıl Başı Tatili) (1 gün)
1 Mayıs Emek ve Dayanışma Günü (1 gün)
Ulusal Bayram
- 29 Ekim Cumhuriyet Bayramı (1.5 gün)
Genel Tatil Günleri
Resmi Bayramlar
- 23 Nisan Ulusal Egemenlik Ve Çocuk Bayramı (1 gün)
- 19 Mayıs Atatürk'ü Anma ve Gençlik ve Spor Bayramı (1 gün)
- 30 Ağustos Zafer Bayramı (1 gün)
Dini Bayramlar
- Ramazan Bayramı (3.5 gün)
- Kurban Bayramı (4.5 gün)
Ulusal Bayram olan 29 Ekim'de özel işyerlerinin kapanması gerekmekle birlikte diğer genel tatil günlerinde çalışılıp çalışılmayacağı konusu hizmet akitlerinde veya toplu iş sözleşmelerinde düzenlenebilir. Taraflar eğer bu metinlerde bu konuda bir düzenleme yapmamışlarsa veya yazılı bir sözleşme yoksa, işveren işçinin muvafakati ile çalışma yaptırabilirler. Ancak bu gibi hallerde ücretin zamlı ödenmesi gerekmektedir.
İş Kanununun bu konuyu düzenleyen 44. Maddesine göre, "Ulusal bayram ve genel tatil günlerinde işyerlerinde çalışılıp çalışılmayacağı toplu iş sözleşmesi veya iş sözleşmeleri ile kararlaştırılır. Sözleşmelerde hüküm bulunmaması halinde söz konusu günlerde çalışılması için işçinin onayı gereklidir. Bu günlere ait ücretler 47. maddeye göre ödenir." hükmü yer almıştır. Bu madde de yer alan düzenleme 45. Maddede yer alan "Toplu iş sözleşmesi veya iş sözleşmelerine hafta tatili, ulusal bayram ve genel tatillerde işçilere tanınan haklara, hükümler konulamaz." hükmü ile güçlendirilmiştir.
Kanunun 47. maddesine göre, işyerlerinde çalışan işçilere, kanunlarda ulusal bayram ve genel tatil günü olarak kabul edilen günlerde çalışmazlarsa, bir iş karşılığı olmaksızın o günün ücretleri tam olarak, tatil yapmayarak çalışırlarsa ayrıca çalışılan her gün için bir günlük ücreti ödenir.
Parça başına, akort, götürü veya yüzde usulü ile çalışan işçilerde tatil gününe isabet eden ücret, ödeme döneminde kazanılan ücretin bu süre içinde çalıştığı günlere bölünmesi suretiyle hesaplanır. Bu şekilde hesaplanan ücret ulusal bayram veya genel tatil günlerinde çalışan işçiye ödenecektir.
Bu arada hesaplama yaparken, 2429 sayılı Ulusal Bayram Ve Genel Tatiller Hakkında Kanunun 2. Maddesinin 2. fıkrasında yer alan, "ulusal bayram ve genel tatil günleri Cuma günü sona erdiğinde izleyen cumartesi gününün tamamının tatil olacağı" hükmünü de dikkate almak gerekmektedir. Öte yandan İş Kanununa göre, işçinin yıllık izin hakkını kullanırken, yıllık izine rastlayan hafta tatili ve genel tatil günlerine ait ücretin de ayrıca ödenmesi gerekmektedir.
REFERANS
Çin Avrupa`yı satın alıyor
Şubat ayındaki 13 milyar dolarlık mal alımının ardından Çin, yatırım ve satın almalar için Avrupa`ya yeni sefer düzenliyor
Çin yeniden Avrupa`da alışverişe çıkıyor. Şubat ayında Avrupa`da toplam 13 milyar dolarlık mal alımı ile sonuçlanan çıkarmanın ardından Çin, yatırım ve satın almalar için Avrupa`ya yeni bir sefer düzenleyecek. Yaklaşık 2 trilŞubat ayında Almanya, İsviçre, İspanya ve İngiltere`ye gerçekleştirilen ziyaretlerde toplam 13 milyar dolarlık ham madde, teknoloji yatırımları ve otomotiv satın alımı gerçekleşmişti. Çin Ticaret Bakanlığı Denizaşırı Yatırımlar Sorumlusu Wu Xilin, Çinli şirketlerin Avrupada satın alma ve yatırım yapma arzusu nedeniyle bu ay sonunda yeni bir organizasyon gerçekleştireceklerini belirterek, `Yeniden alışveriş zamanı geldi` dedi. Wu, `Haziran öncesinde satın alma ve değişik alanlarda yatırımlar için hükümet yetkilileri ve işadamlarından oluşan ikinci bir heyeti Avrupa`ya göndermeyi planlıyoruz. Ziyaretlerin hangi ülkeleri kapsayacağı konusunda çalışmalarımız devam ediyor` diye konuştu.
Çin yeniden Avrupa`da alışverişe çıkıyor. Şubat ayında Avrupa`da toplam 13 milyar dolarlık mal alımı ile sonuçlanan çıkarmanın ardından Çin, yatırım ve satın almalar için Avrupa`ya yeni bir sefer düzenleyecek. Yaklaşık 2 trilŞubat ayında Almanya, İsviçre, İspanya ve İngiltere`ye gerçekleştirilen ziyaretlerde toplam 13 milyar dolarlık ham madde, teknoloji yatırımları ve otomotiv satın alımı gerçekleşmişti. Çin Ticaret Bakanlığı Denizaşırı Yatırımlar Sorumlusu Wu Xilin, Çinli şirketlerin Avrupada satın alma ve yatırım yapma arzusu nedeniyle bu ay sonunda yeni bir organizasyon gerçekleştireceklerini belirterek, `Yeniden alışveriş zamanı geldi` dedi. Wu, `Haziran öncesinde satın alma ve değişik alanlarda yatırımlar için hükümet yetkilileri ve işadamlarından oluşan ikinci bir heyeti Avrupa`ya göndermeyi planlıyoruz. Ziyaretlerin hangi ülkeleri kapsayacağı konusunda çalışmalarımız devam ediyor` diye konuştu.
Obama Antepli çıktı
ABD Devlet Başkanı Barack Hüseyin Obama`nın Gaziantep`in Barak Köyü Türkmenlerinden olduğu iddia edildi.
ABD Devlet Başkanı Barack Hüseyin Obama`nın Gaziantep`in Barak Köyü Türkmenlerinden olduğu iddia edildi. İstanbul Gelişim Üniversitesi Öğretim Üyesi Yrd. Doç. Dr. Abdulkadir Tekin, konuk olduğu bir yerel televizyonunda Barack Obama`nın atalarının 15. yüzyılda Özbekistan`dan Beydilli cemaatiyle Gaziantep Barak köyüne geldiğini ileri sürdü.Tekin`in iddiasına göre Yavuz Sultan döneminde vergi ödemedikleri ve askere gitmedikleri için Irak bölgesine buradan da o dönemde Osmanlı hegemonyasındaki Orta Afrika ülkelerine sürgüne gönderiliyorlar.Tekin`e göre Kenya`da yaşayan Obama`nın akrabalarının giyim tarzları ve el bağlayış şekilleri Gaziantep yöresindeki Barak Türklerini hatırlatıyor.
ABD Devlet Başkanı Barack Hüseyin Obama`nın Gaziantep`in Barak Köyü Türkmenlerinden olduğu iddia edildi. İstanbul Gelişim Üniversitesi Öğretim Üyesi Yrd. Doç. Dr. Abdulkadir Tekin, konuk olduğu bir yerel televizyonunda Barack Obama`nın atalarının 15. yüzyılda Özbekistan`dan Beydilli cemaatiyle Gaziantep Barak köyüne geldiğini ileri sürdü.Tekin`in iddiasına göre Yavuz Sultan döneminde vergi ödemedikleri ve askere gitmedikleri için Irak bölgesine buradan da o dönemde Osmanlı hegemonyasındaki Orta Afrika ülkelerine sürgüne gönderiliyorlar.Tekin`e göre Kenya`da yaşayan Obama`nın akrabalarının giyim tarzları ve el bağlayış şekilleri Gaziantep yöresindeki Barak Türklerini hatırlatıyor.
Kaydol:
Kayıtlar (Atom)
