İŞKUR, 43 ilde açık iş ve temininde zorluk duyulan meslekler ile 12 ay sonra istihdam artışı beklenen meslekleri belirledi.
--------------------------------------------------------------------------------
www.sabah.com.tr
"TÜRKİYE’NİN en büyük problemi nedir" diye sorulsa herhalde ilk sırada işsizlik gelir. Mart ayı rakamlarına göre Türkiye’nin resmi işsiz oranı yüzde 15.8’i gösteriyor.
Para dergisinin haberine göre, dünyanın en çok işsize sahip dördüncü ekonomisi olan Türkiye, küresel krizle mücadele ederken de genç nüfusunu nasıl etkin kullanacağının planlarını yapıyor. İşsizliği çözebilecek adımlardan birisi de ülkenin hangi mesleklere nerelerde ihtiyacı olduğunu belirlemek olarak görünüyor. Böylece gençler hem açık alanlara göre mesleklerini belirleyebilecek hem de mesleklerine nerelerde ihtiyaç duyuluyorsa o şehirlerde hayat kurmanın yollarını bulabilecek.
İŞTE İHTİYAÇ DUYULAN MESLEKLER VE ŞEHİRLERİ
16 Temmuz 2009 Perşembe
GAYRİMENKUL SATIŞLARINDA HARÇ MATRAHI VERGİDEN DÜŞÜK GÖSTERİLEMEYECEK
-Gayrimenkullere ilişkin satış vaadi sözleşmeleri ve irtifak hakkı tesisi vaadi sözleşmelerinin tapu siciline şerhinde harca esas bedel sözleşmeye konu gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az, emlak vergisi değerinin iki katından fazla olamayacak. ANKARA(ANKA)-Gayrimenkullere ilişkin satış vaadi sözleşmeleri ve irtifak hakkı tesisi vaadi sözleşmelerinin tapu siciline şerhinde harca esas bedel sözleşmeye konu gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az, emlak vergisi değerinin iki katından fazla olamayacak.
Maliye Bakanlığı’nın Harçlar Kanunu Genel Tebliği Resmi Gazete’de yayımlandı. İlgili kanunda yapılan son değişikliklerin açıklandığı tebliğe göre, gayrimenkullere ilişkin satış vaadi sözleşmeleri ve irtifak hakkı tesisi vaadi sözleşmelerinin tapu siciline şerhinde harca esas bedelin asgari ve azami miktarı belirlendi. Buna göre, söz konusu sözleşmelerin tapuya şerhi sırasında harcın matrahı sözleşmeye konu gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az, emlak vergisi değerinin iki katından fazla olamayacak.
Gayrimenkul üzerine irtifak hakkı tesis ve devrine yönelik işlemlerde harca esas bedelin azami miktarı belirlendi. Söz konusu bedelin asgari miktarına ilişkin bir tespite yer verilmedi. Buna göre, irtifak hakkı tesis ve devirlerinde harcın matrahı tesis ve devir için ödenen bedel olacak. Bu bedel, üzerinde hak tesis edilen gayrimenkulün emlak vergisi değerinin iki katından fazla olamayacak. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre yapılan kat irtifakı tesisleri ise, önceden olduğu gibi tapu harcına tabi tutulmayacak.
492 sayılı Kanuna bağlı (4) sayılı tarifenin 13/a ve 13/c fıkralarına göre nispi esasa göre alınan harçların maktu esasa göre tahsili uygulamasına geçildi. 13/a fıkrası kapsamındaki cins tashihi harçlarının beyanname verilmesi suretiyle tahsili uygulamasına son verildi ve gayrimenkullerin Kanunda öngörülen süre içinde tapuda tashih ve tescillerinin gerçekleştirilmemesi halinde tatbik edilen yüzde 50 ilave harç aranılmasına ilişkin uygulama kaldırıldı.
-CİNS DEĞİŞİKLİĞİ VE KAYIT TAHSİSİNDE ÖDEME-
Diğer taraftan, 5838 sayılı Kanunun geçici 6’ncı maddesi ile, bu Kanunun yayımı tarihinden önce yapılmamış cins değişikliği ve kayıt tashihi işlemlerinde harcın ne şekilde tahsil edileceğine ilişkin usul ve esaslar belirlendi. Buna göre, 5838 sayılı Kanunun yayımlandığı 28 Şubat 2009 tarihinden önce tarh ve tahakkuk ettirilmemiş olan her nevi cins ve kayıt tashihi harçları 5838 sayılı Kanunla değiştirilen tarife hükümlerine göre tahsil edilecek. 5838 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce, beyana dayalı işlemlerde beyanname üzerine tahakkuk ettirilmiş; ihbarname kuralına dayalı işlemlerde ihbarname düzenlenmek suretiyle tarh edilmiş cins değişikliği harçlarının ise (yüzde 50 ilave harç dahil) takip ve tahsiline devam edilecek.
Yayımı tarihi itibarıyla, beyana dayalı tarhiyatlarda tahakkuk ettirilmemiş; ihbarname kuralına göre yapılan tarhiyatlarda ihbarname düzenlenmemiş olan cins değişikliği harçları, beyanname alınmaksızın maktu olarak tahsil edilecek. Bu harçlar için ayrıca herhangi bir vergi cezası ve gecikme faizi hesaplanmayacak, yüzde 50 ilave harç aranılmayacak.
Yayımı tarihinden önce beyana dayalı tarhiyatlarda tahakkuk ettirilmiş cins değişikliği harçlarının (yüzde 50 ilave harç dahil) takip ve tahsiline devam edilecek. 28 Şubat 2009 tarihinden önce ihbarname kuralına göre yapılan tarhiyatlarda ise ihbarname düzenlenmek suretiyle tarh edilmiş cins değişikliği harçlarına (yüzde 50 ilave harç dahil) ilişkin işlemlere devam edilecek ve tarh edilen harç, kesilen cezalar ve hesaplanan gecikme faizleri ile gecikme zamlarının tahsil edilebilir aşamaya gelmesini müteakip takip ve tahsiline devam edilecek.
Yayımı tarihinden önce cins değişikliği işlemleri ile ilgili olarak tahsil edilmiş olan tutarlar (yüzde 50 ilave harç dahil) iade edilmeyecek. (ANKA)
(YLD/ZG)
Maliye Bakanlığı’nın Harçlar Kanunu Genel Tebliği Resmi Gazete’de yayımlandı. İlgili kanunda yapılan son değişikliklerin açıklandığı tebliğe göre, gayrimenkullere ilişkin satış vaadi sözleşmeleri ve irtifak hakkı tesisi vaadi sözleşmelerinin tapu siciline şerhinde harca esas bedelin asgari ve azami miktarı belirlendi. Buna göre, söz konusu sözleşmelerin tapuya şerhi sırasında harcın matrahı sözleşmeye konu gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az, emlak vergisi değerinin iki katından fazla olamayacak.
Gayrimenkul üzerine irtifak hakkı tesis ve devrine yönelik işlemlerde harca esas bedelin azami miktarı belirlendi. Söz konusu bedelin asgari miktarına ilişkin bir tespite yer verilmedi. Buna göre, irtifak hakkı tesis ve devirlerinde harcın matrahı tesis ve devir için ödenen bedel olacak. Bu bedel, üzerinde hak tesis edilen gayrimenkulün emlak vergisi değerinin iki katından fazla olamayacak. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre yapılan kat irtifakı tesisleri ise, önceden olduğu gibi tapu harcına tabi tutulmayacak.
492 sayılı Kanuna bağlı (4) sayılı tarifenin 13/a ve 13/c fıkralarına göre nispi esasa göre alınan harçların maktu esasa göre tahsili uygulamasına geçildi. 13/a fıkrası kapsamındaki cins tashihi harçlarının beyanname verilmesi suretiyle tahsili uygulamasına son verildi ve gayrimenkullerin Kanunda öngörülen süre içinde tapuda tashih ve tescillerinin gerçekleştirilmemesi halinde tatbik edilen yüzde 50 ilave harç aranılmasına ilişkin uygulama kaldırıldı.
-CİNS DEĞİŞİKLİĞİ VE KAYIT TAHSİSİNDE ÖDEME-
Diğer taraftan, 5838 sayılı Kanunun geçici 6’ncı maddesi ile, bu Kanunun yayımı tarihinden önce yapılmamış cins değişikliği ve kayıt tashihi işlemlerinde harcın ne şekilde tahsil edileceğine ilişkin usul ve esaslar belirlendi. Buna göre, 5838 sayılı Kanunun yayımlandığı 28 Şubat 2009 tarihinden önce tarh ve tahakkuk ettirilmemiş olan her nevi cins ve kayıt tashihi harçları 5838 sayılı Kanunla değiştirilen tarife hükümlerine göre tahsil edilecek. 5838 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce, beyana dayalı işlemlerde beyanname üzerine tahakkuk ettirilmiş; ihbarname kuralına dayalı işlemlerde ihbarname düzenlenmek suretiyle tarh edilmiş cins değişikliği harçlarının ise (yüzde 50 ilave harç dahil) takip ve tahsiline devam edilecek.
Yayımı tarihi itibarıyla, beyana dayalı tarhiyatlarda tahakkuk ettirilmemiş; ihbarname kuralına göre yapılan tarhiyatlarda ihbarname düzenlenmemiş olan cins değişikliği harçları, beyanname alınmaksızın maktu olarak tahsil edilecek. Bu harçlar için ayrıca herhangi bir vergi cezası ve gecikme faizi hesaplanmayacak, yüzde 50 ilave harç aranılmayacak.
Yayımı tarihinden önce beyana dayalı tarhiyatlarda tahakkuk ettirilmiş cins değişikliği harçlarının (yüzde 50 ilave harç dahil) takip ve tahsiline devam edilecek. 28 Şubat 2009 tarihinden önce ihbarname kuralına göre yapılan tarhiyatlarda ise ihbarname düzenlenmek suretiyle tarh edilmiş cins değişikliği harçlarına (yüzde 50 ilave harç dahil) ilişkin işlemlere devam edilecek ve tarh edilen harç, kesilen cezalar ve hesaplanan gecikme faizleri ile gecikme zamlarının tahsil edilebilir aşamaya gelmesini müteakip takip ve tahsiline devam edilecek.
Yayımı tarihinden önce cins değişikliği işlemleri ile ilgili olarak tahsil edilmiş olan tutarlar (yüzde 50 ilave harç dahil) iade edilmeyecek. (ANKA)
(YLD/ZG)
11 Temmuz 2009 Cumartesi
Türkiye’de yabancıların gayrimenkul satış kazancına da vergi var
Türkiye’de yabancıların gayrimenkul satış kazancına da vergi var
Alış olayının, bazen de \'satış boyutu\' söz konusu oluyor.
Okurlarımıza bugüne kadar genellikle, Türk vatandaşları ya da şirketlerle ilgili vergilendirme durumunu açıkladık. Oysa yukarıda da belirttiğimiz gibi, Türkiye’de gayrimenkul alan ve daha sonra da şu veya bu nedenle satan yabancılar da var. Bu yabancıların vergi durumu, yurt dışında oturma ve çalışma izni bulunan, Türk vatandaşlarını da kapsıyor. Yurt dışında oturma veya çalışma izni bulunan vatandaşlarımızın büyük çoğunluğu ailelerini de yanlarına alarak, uzun bir süreden beri bulundukları yabancı ülkelerde yaşamaktadırlar. Dolayısıyla bu vatandaşlarımızın kişisel ve ekonomik ilişkileri Türkiye’den ziyade bulundukları ülkelerde yoğunlaşmıştır. Öyle ki bunların önemli bir kısmı bulundukları ülkenin vatandaşlığına geçmiştir. Bu durumda, gelir vergisi uygulaması açısından, yurt dışında oturma veya çalışma izni bulunan vatandaşlarımızın ikametgahlarının bulundukları ülkede olduğunu kabul etmek gerekiyor.
TÜRK VATANDAŞLARI
Öte yandan, yurt dışında yaşayan vatandaşlarımızın bulundukları ülkelerin çok büyük bir kısmıyla, \'çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması\' yapılmış bulunmaktadır. Yabancı ülkelerde yaşayan Türk vatandaşları bu anlaşmalar uyarınca, daimi konuta sahip bulunduğu ülkenin, gerek Türkiye’de gerekse yabancı ülkede daimi konutun bulunması halinde ise, kişisel ve ekonomik ilişkilerinin bağlı bulunduğu ülkenin mukimi sayılmaktadırlar. Yabancı ülkelerde yaşayan Türk vatandaşlarının kişisel ve ekonomik ilişkilerinin yoğunlaştığı yer, bulundukları yabancı ülkeler olduğundan, bu ülkeler anlaşmaların uygulanması bakımından mukim ülke olarak vergileme hakkına sahip olmakta, Türkiye ise ancak kaynak ülke olarak vergileme hakkını sürdürebilmektedir. 210 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği’nde, yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde, GVK’nın 3. maddesinin 2 numaralı bendinde belirtilen, resmi daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye’de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup, adı geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısıyla yabancı memleketlerde oturan Türk vatandaşları hariç olmak üzere, çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarının Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratları bakımından dar mükellefiyet esasında vergilendirilmeleri gerektiği belirtilmiştir. Bu vatandaşlarımızdan kesin dönüş yaparak Türkiye’ye yerleşenler ile bir takvim yılı içinde altı aydan daha fazla süreyle Türkiye’de oturanlar ise tam mükellefiyet esasında vergilendirileceklerdir.
DAR MÜKELLEFLER
Yurt dışında yaşayan ve dar mükellefiyet esasına göre vergilendirilen söz konusu vatandaşlarımızın, Türkiye’deki gayrimenkullerinin satışından elde ettikleri değer artış kazançlarının safi tutarının, satışın yapıldığı yıla ilişkin olarak belirlenen istisna tutarını (2008 yılı için 6 bin 800, 2009 yılı için de 7 bin 600 TL’yi) aşması halinde, münferit beyanname verecekler (GVK Md. 101/1-1).
Kazancın safi tutarı hesaplanırken; gayrimenkulün iktisap bedeli, gayrimenkulün elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere TÜİK tarafından belirlenen TEFE (1.1.2006’dan itibaren ÜFE) artış oranında artırılacak. Münferit beyanname, kazancın elde edildiği tarihten itibaren 15 gün içinde, gayrimenkulün bulunduğu yerin vergi dairesine verilecek (GVK Md. 101/1-1, 101/2).
Beyan edilen safi değer artış kazancından istisna tutarı düşülecek, kalan tutar üzerinden vergi hesaplanacak. Hesaplanan vergi, beyanname verme süresi (15 gün) içinde vergi dairesine ödenecek (GVK Md. 120).
skizilot@yaklasim.com
Alış olayının, bazen de \'satış boyutu\' söz konusu oluyor.
Okurlarımıza bugüne kadar genellikle, Türk vatandaşları ya da şirketlerle ilgili vergilendirme durumunu açıkladık. Oysa yukarıda da belirttiğimiz gibi, Türkiye’de gayrimenkul alan ve daha sonra da şu veya bu nedenle satan yabancılar da var. Bu yabancıların vergi durumu, yurt dışında oturma ve çalışma izni bulunan, Türk vatandaşlarını da kapsıyor. Yurt dışında oturma veya çalışma izni bulunan vatandaşlarımızın büyük çoğunluğu ailelerini de yanlarına alarak, uzun bir süreden beri bulundukları yabancı ülkelerde yaşamaktadırlar. Dolayısıyla bu vatandaşlarımızın kişisel ve ekonomik ilişkileri Türkiye’den ziyade bulundukları ülkelerde yoğunlaşmıştır. Öyle ki bunların önemli bir kısmı bulundukları ülkenin vatandaşlığına geçmiştir. Bu durumda, gelir vergisi uygulaması açısından, yurt dışında oturma veya çalışma izni bulunan vatandaşlarımızın ikametgahlarının bulundukları ülkede olduğunu kabul etmek gerekiyor.
TÜRK VATANDAŞLARI
Öte yandan, yurt dışında yaşayan vatandaşlarımızın bulundukları ülkelerin çok büyük bir kısmıyla, \'çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması\' yapılmış bulunmaktadır. Yabancı ülkelerde yaşayan Türk vatandaşları bu anlaşmalar uyarınca, daimi konuta sahip bulunduğu ülkenin, gerek Türkiye’de gerekse yabancı ülkede daimi konutun bulunması halinde ise, kişisel ve ekonomik ilişkilerinin bağlı bulunduğu ülkenin mukimi sayılmaktadırlar. Yabancı ülkelerde yaşayan Türk vatandaşlarının kişisel ve ekonomik ilişkilerinin yoğunlaştığı yer, bulundukları yabancı ülkeler olduğundan, bu ülkeler anlaşmaların uygulanması bakımından mukim ülke olarak vergileme hakkına sahip olmakta, Türkiye ise ancak kaynak ülke olarak vergileme hakkını sürdürebilmektedir. 210 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği’nde, yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde, GVK’nın 3. maddesinin 2 numaralı bendinde belirtilen, resmi daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye’de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup, adı geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısıyla yabancı memleketlerde oturan Türk vatandaşları hariç olmak üzere, çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarının Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratları bakımından dar mükellefiyet esasında vergilendirilmeleri gerektiği belirtilmiştir. Bu vatandaşlarımızdan kesin dönüş yaparak Türkiye’ye yerleşenler ile bir takvim yılı içinde altı aydan daha fazla süreyle Türkiye’de oturanlar ise tam mükellefiyet esasında vergilendirileceklerdir.
DAR MÜKELLEFLER
Yurt dışında yaşayan ve dar mükellefiyet esasına göre vergilendirilen söz konusu vatandaşlarımızın, Türkiye’deki gayrimenkullerinin satışından elde ettikleri değer artış kazançlarının safi tutarının, satışın yapıldığı yıla ilişkin olarak belirlenen istisna tutarını (2008 yılı için 6 bin 800, 2009 yılı için de 7 bin 600 TL’yi) aşması halinde, münferit beyanname verecekler (GVK Md. 101/1-1).
Kazancın safi tutarı hesaplanırken; gayrimenkulün iktisap bedeli, gayrimenkulün elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere TÜİK tarafından belirlenen TEFE (1.1.2006’dan itibaren ÜFE) artış oranında artırılacak. Münferit beyanname, kazancın elde edildiği tarihten itibaren 15 gün içinde, gayrimenkulün bulunduğu yerin vergi dairesine verilecek (GVK Md. 101/1-1, 101/2).
Beyan edilen safi değer artış kazancından istisna tutarı düşülecek, kalan tutar üzerinden vergi hesaplanacak. Hesaplanan vergi, beyanname verme süresi (15 gün) içinde vergi dairesine ödenecek (GVK Md. 120).
skizilot@yaklasim.com
Ticari işletmeye dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanmasında KDV yok
Ticari işletmeye dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanmasında KDV yok
1- Ticari İşletmeye Dahil Olmayan Gayrimenkullerin Kiralanmasının KDV’den İstisna Olduğu
İşletmeye dahil bulunmayan mal ve hakların kiraya verilmesi işlemi Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 1. maddesinin 3/f bendine göre vergi konusuna girmektedir. Bunun yanında 17. maddenin 4/d bendi ile iktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin (arazi, bina ve bunlarla birlikte kiralanan mütemmim cüzü ve teferruatı, voli mahalleri ve dalyanlar ile gayrimenkul olarak tapu siciline tescil edilen haklar) kiralanması işlemleri katma değer vergisinden istisna edilmiştir. Konu ile ilgili olarak 1, 30 ve 31 Seri No.lu KDV Genel Tebliğlerinde gerekli açıklamalar yapılmıştır. Ticari veya zirai faaliyet kapsamına girmeyen ve gayrimenkuller dışında kalan Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde sayılan diğer mal ve hakların kiralanması işlemi her kim tarafından kiraya verilirse verilsin katma değer vergisine tabi olacak.
Ancak, vergi idaresi, 1 Seri No.lu Tebliği’ndeki açıklamasının aksine, voli mahalli ve dalyanlar, taş, kum, çakıl ve toprak ocakları ile su ürünü istihsal yerlerinin kiralanmasında, bir gayrimenkul kiralaması değil, işletme hak kiralaması olduğu ve KDV’ye tabi tutulması gerektiği görüşündedir.
Konu hakkında verilen bir özelgede;
‘Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 1/3-f bendinde, Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemleri, bu kiralamanın ticari, zirai, mesleki faaliyet çerçevesinde yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın verginin konusuna alınmıştır.
Öte yandan, aynı Kanun’un 17/4-d maddesinde iktisadi işlemlere dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemleri katma değer vergisinden müstesna tutulmuştur.
Voli mahalli ve dalyanlar gibi su ürünleri istihsal yerlerinin kiralanması işlemlerinde bir gayrimenkul kiralaması değil, bu yerlerdeki su ürün istihsal yerlerinin kiralanması işlemlerinde, Katma Değer Vergisi Kanunu’nun sözü edilen 17/4-e maddesindeki istisnanın uygulanması mümkün bulunmamaktadır.
Bu açıklamalara göre, su ürünleri istihsal yerlerinin kiralanması işlemleri katma değer vergisine tabi bulunmaktadır. Bu yerleri kiraya verenlerin başka faaliyetleri dolayısıyla katma değer vergisi mükellefiyetlerinin bulunması halinde, kiralama işlemlerine ait katma değer vergisi, bu faaliyetlerle birlikte beyan edilecektir. Su ürünleri istihsal yerlerini kiraya verenlerin mükellefiyetlerinin bulunmaması halinde, mükellefiyetleri tesis edilecek ve kiralama işlemleri ile ilgili katma değer vergilerinin beyanı sağlanacaktır.’
şeklinde görüş bildirilirken (MB’nin, 06.10.1994 tarih ve B.07.0 GEL.0.60/17-1483/68144 sayılı Özelgesi), diğer bir Özelgede,
‘Voli mahalli ve dalyanlar gibi su ürünleri istihsal yerlerinin kiralanması işlemlerinde bir gayrimenkul kiralanması değil, bu yerlerdeki su ürün istihsal hakkının kiralanması söz konusudur.
Öte yandan taş, kum, çakıl ve toprak ocaklarının kiralanması işleri de voli mahalleri ve dalyanlarda olduğu gibi gayrimenkul kiralanması olarak değil üretim hakkının kiralanması işlemi olarak değerlendirileceğinden, bu yerlerin kiralanmasında da Kanun’un 17/4-d maddesindeki istisna uygulanmayacak ve kiralama işlemi Katma Değer Vergisine tabi tutulacaktır.’
şeklinde görüş açıklanmıştır. (MB’nin, 15.11.1994 tarih ve 76117 sayılı Özelgesi)
2- Hazine’ce Yapılan İrtifak Hakkı Tesisi İşleminin KDV’den İstisna Olduğu
3065 sayılı KDV Kanunu’nun 17/4. maddesine 01.08.2004 tarihinden geçerli olmak üzere, 5228 sayılı Kanunla eklenen (p) bendine göre, Hazine’ce yapılan irtifak hakkı tesisi işlemleri KDV’den istisnadır. Dolayısıyla, anılan tarihten itibaren Hazine’ce yapılacak irtifak hakkı tesisi işlemleri nedeniyle KDV hesaplanmayacak.
3- Bankalarca Yapılan Gayrimenkul Kiralamalarının Katma Değer Vergisinden İstisna Olduğu
6802 Sayılı Gider Vergileri Kanunu’nun 28. maddesinde; Banka ve Sigorta şirketlerinin 10.6.1985 Tarihli 3226 Sayılı Finansal Kiralama Kanununa göre yaptıkları işlemler hariç olmak üzere, her ne şekilde olursa olsun yapmış oldukları bütün muameleler dolayısıyla kendi lehlerine her ne nam ile olursa olsun nakden veya hesaben aldıkları paraların gider vergisine tabi olduğu hükme bağlanmıştır.
Anılan hükümden de açıkça anlaşıldığı üzere, bankaların her ne şekilde olursa olsun yapmış oldukları bütün muameleler sonucu lehlerine almış oldukları her türlü paralar banka ve sigorta muameleleri vergisine tabidir. Bu paranın bir banka muamelesi sonucu doğması şart değildir. Bankaların ister bankacılık, ister sair faaliyetlerden sağlanmış olsun bütün muameleler dolayısıyla kendi lehlerine aldıkları paralar, banka ve sigorta muameleleri vergisi kapsamına alınmış bulunmaktadır.
Dolayısıyla, bankalara ait gayrimenkullerin kiraya verilmesi halinde, lehlerine kalacak paraların, Banka ve sigorta muameleleri vergisine tabi tutulması gerekir. Kiralama işlemi banka ve sigorta muameleleri vergisi kapsamına girdiğinden Kanunun 17/4-e maddesi gereğince katma değer vergisinden istisna olacak.
Nitekim verilen bir özelgede,
‘Bankanın sahibi bulunduğu büroları kiralaması sonucu elde ettiği kira gelirlerinin BSMV’ye tabi olduğu, KDV’den istisna olduğu’belirtilmiştir. (MB’nin, 21.05.1998 tarih ve 18919 sayılı özelgesi)
1- Ticari İşletmeye Dahil Olmayan Gayrimenkullerin Kiralanmasının KDV’den İstisna Olduğu
İşletmeye dahil bulunmayan mal ve hakların kiraya verilmesi işlemi Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 1. maddesinin 3/f bendine göre vergi konusuna girmektedir. Bunun yanında 17. maddenin 4/d bendi ile iktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin (arazi, bina ve bunlarla birlikte kiralanan mütemmim cüzü ve teferruatı, voli mahalleri ve dalyanlar ile gayrimenkul olarak tapu siciline tescil edilen haklar) kiralanması işlemleri katma değer vergisinden istisna edilmiştir. Konu ile ilgili olarak 1, 30 ve 31 Seri No.lu KDV Genel Tebliğlerinde gerekli açıklamalar yapılmıştır. Ticari veya zirai faaliyet kapsamına girmeyen ve gayrimenkuller dışında kalan Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde sayılan diğer mal ve hakların kiralanması işlemi her kim tarafından kiraya verilirse verilsin katma değer vergisine tabi olacak.
Ancak, vergi idaresi, 1 Seri No.lu Tebliği’ndeki açıklamasının aksine, voli mahalli ve dalyanlar, taş, kum, çakıl ve toprak ocakları ile su ürünü istihsal yerlerinin kiralanmasında, bir gayrimenkul kiralaması değil, işletme hak kiralaması olduğu ve KDV’ye tabi tutulması gerektiği görüşündedir.
Konu hakkında verilen bir özelgede;
‘Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 1/3-f bendinde, Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemleri, bu kiralamanın ticari, zirai, mesleki faaliyet çerçevesinde yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın verginin konusuna alınmıştır.
Öte yandan, aynı Kanun’un 17/4-d maddesinde iktisadi işlemlere dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemleri katma değer vergisinden müstesna tutulmuştur.
Voli mahalli ve dalyanlar gibi su ürünleri istihsal yerlerinin kiralanması işlemlerinde bir gayrimenkul kiralaması değil, bu yerlerdeki su ürün istihsal yerlerinin kiralanması işlemlerinde, Katma Değer Vergisi Kanunu’nun sözü edilen 17/4-e maddesindeki istisnanın uygulanması mümkün bulunmamaktadır.
Bu açıklamalara göre, su ürünleri istihsal yerlerinin kiralanması işlemleri katma değer vergisine tabi bulunmaktadır. Bu yerleri kiraya verenlerin başka faaliyetleri dolayısıyla katma değer vergisi mükellefiyetlerinin bulunması halinde, kiralama işlemlerine ait katma değer vergisi, bu faaliyetlerle birlikte beyan edilecektir. Su ürünleri istihsal yerlerini kiraya verenlerin mükellefiyetlerinin bulunmaması halinde, mükellefiyetleri tesis edilecek ve kiralama işlemleri ile ilgili katma değer vergilerinin beyanı sağlanacaktır.’
şeklinde görüş bildirilirken (MB’nin, 06.10.1994 tarih ve B.07.0 GEL.0.60/17-1483/68144 sayılı Özelgesi), diğer bir Özelgede,
‘Voli mahalli ve dalyanlar gibi su ürünleri istihsal yerlerinin kiralanması işlemlerinde bir gayrimenkul kiralanması değil, bu yerlerdeki su ürün istihsal hakkının kiralanması söz konusudur.
Öte yandan taş, kum, çakıl ve toprak ocaklarının kiralanması işleri de voli mahalleri ve dalyanlarda olduğu gibi gayrimenkul kiralanması olarak değil üretim hakkının kiralanması işlemi olarak değerlendirileceğinden, bu yerlerin kiralanmasında da Kanun’un 17/4-d maddesindeki istisna uygulanmayacak ve kiralama işlemi Katma Değer Vergisine tabi tutulacaktır.’
şeklinde görüş açıklanmıştır. (MB’nin, 15.11.1994 tarih ve 76117 sayılı Özelgesi)
2- Hazine’ce Yapılan İrtifak Hakkı Tesisi İşleminin KDV’den İstisna Olduğu
3065 sayılı KDV Kanunu’nun 17/4. maddesine 01.08.2004 tarihinden geçerli olmak üzere, 5228 sayılı Kanunla eklenen (p) bendine göre, Hazine’ce yapılan irtifak hakkı tesisi işlemleri KDV’den istisnadır. Dolayısıyla, anılan tarihten itibaren Hazine’ce yapılacak irtifak hakkı tesisi işlemleri nedeniyle KDV hesaplanmayacak.
3- Bankalarca Yapılan Gayrimenkul Kiralamalarının Katma Değer Vergisinden İstisna Olduğu
6802 Sayılı Gider Vergileri Kanunu’nun 28. maddesinde; Banka ve Sigorta şirketlerinin 10.6.1985 Tarihli 3226 Sayılı Finansal Kiralama Kanununa göre yaptıkları işlemler hariç olmak üzere, her ne şekilde olursa olsun yapmış oldukları bütün muameleler dolayısıyla kendi lehlerine her ne nam ile olursa olsun nakden veya hesaben aldıkları paraların gider vergisine tabi olduğu hükme bağlanmıştır.
Anılan hükümden de açıkça anlaşıldığı üzere, bankaların her ne şekilde olursa olsun yapmış oldukları bütün muameleler sonucu lehlerine almış oldukları her türlü paralar banka ve sigorta muameleleri vergisine tabidir. Bu paranın bir banka muamelesi sonucu doğması şart değildir. Bankaların ister bankacılık, ister sair faaliyetlerden sağlanmış olsun bütün muameleler dolayısıyla kendi lehlerine aldıkları paralar, banka ve sigorta muameleleri vergisi kapsamına alınmış bulunmaktadır.
Dolayısıyla, bankalara ait gayrimenkullerin kiraya verilmesi halinde, lehlerine kalacak paraların, Banka ve sigorta muameleleri vergisine tabi tutulması gerekir. Kiralama işlemi banka ve sigorta muameleleri vergisi kapsamına girdiğinden Kanunun 17/4-e maddesi gereğince katma değer vergisinden istisna olacak.
Nitekim verilen bir özelgede,
‘Bankanın sahibi bulunduğu büroları kiralaması sonucu elde ettiği kira gelirlerinin BSMV’ye tabi olduğu, KDV’den istisna olduğu’belirtilmiştir. (MB’nin, 21.05.1998 tarih ve 18919 sayılı özelgesi)
Haşereden korunmak için yılda 300 milyon dolar harcıyoruz
Haşereden korunmak için yılda 300 milyon dolar harcıyoruz
Türkiye’de haşereden korunmak için yılda 300 milyon dolarlık harcama yapılırken, krizden etkilenmeyen sektörün 2009’da yüzde 10 büyümesi bekleniyor. Haşere kovucu sektöründe, kışın farelere, yazın da kene, hamamböceği, sinek, böcek ve karıncalara yönelik mücadele yoğunlaşırken, talepte teknolojik cihazlara yöneliş artıyor. Bugün piyasada satılan elektronik haşere kovucuların fiyatları 70 ila 500 TL arasında, tablet ve spreylerin fiyatları ise 8-15 TL arasında değişiyor.
Konutların bugünlerde en önemli sorunlarından biri haline gelen haşereyle mücadele, kriz dinlemiyor. Kene vakalarının da gündemde olması nedeniyle elektronik ve kimyasal haşere mücadele yöntemlerine olan talepte yüzde 5-10 arasında artış yaşanıyor. Türkiye’deki büyüklüğü 300 milyon dolara çıkan sektörde, teknolojik haşere kovuculara yöneliş görülüyor. Kışın farelere, yazın da sinek, böcek ve karıncalara yönelik mücadele yoğunlaşıyor.
TeknoPest’in Kurucusu Halil İbrahim Akkuş, krize karşın sektörün bu yıl yüzde 5-10 arasında büyümesini beklediklerini belirterek, "Önceden kemirgen ağırlıklı ürünler satılırken şimdi sektör böcekle mücadeleye kaydı. Kene vakalarından sonra bu tarz ürünlerin satışında artış var. Sıcaklar arttığı için haşereler, hamam böcekleri, kalorifer böcekleriyle mücadelede yoğun artış var. Sinekle mücadele yeni başladı. Keneden korunma için talepler de artmış durumda" dedi. Türkiye’de haşereyle mücadele sektörünün teknolojik cihazlar, tabletler ve ilaçlama dahil cirosunun 300 milyon dolar olduğunu aktaran Akkuş, elektronik kovucular ve ilaçlı kimyasal maddeler olmak üzere haşereyle iki türlü mücadele etme yöntemi olduğunu kaydetti.
ELEKTRONİK KOVUCULAR
Akkuş, son dönemde haşereyle mücadelede kimyasal yöntemden elektronik yönteme kayış olduğuna da dikkat çekerek, şunları söyledi: "Sektörde ithal malzeme yoğunluğu var. Yerli olarak faaliyet gösteren 4-5 firmayız. Diğerleri ithal ürün. Bir de sektör için tehlike yaratan Çin malları var. Yeni konutlar haşereyle mücadeleye önem veriyor. Özellikle elektronik cihaz talebi arttı. Bu cihazların fiyatları da 70-500 TL arasında değişiyor. Jel ve sprey ürünlerin de fiyatı 8-15 TL arasında. Solüsyonlu ürünler de 20-30 TL fiyatlarından alıcı buluyor."
SİNEK KOVUCULAR REVAÇTA
Bünyesinde Raid, Off gibi markaları bulunduran Sc Johnson Wax’ın yetkilileri ise Türkiye’de tablet ve sıvı haşere kovucu pazarının 45 milyon dolarlık büyüklüğe sahip olduğunu belirtti. Kendilerinin sektörde Raid, Baygon ve Off markalarıyla geçen yıl yüzde 55’lik pazar payına ulaştığını aktaran yetkililer, haşere pazarında sinek öldürücüler ve kovucuların pazarda yüzde 60, böcek öldürücülerin yüzde 30, fare öldürücülerin de yüzde 10’luk paya sahip olduğunu anlattı.
Bir tabletin ömrü 8-10 saatla sınırlı
HAŞEREYLE mücadele sektöründeki düşük fiyatlı ürünlerin sağlığa zarar verdiği belirtiliyor. Sağlık Bakanlığı Yönetmeliği’ne uygun üretilmemiş ürünler hem haşereyi öldürmüyor, hem de içindeki aktif maddenin dozu ayarlanmadığı için insan sağlığına zarar veriyor. Sektör yetkilileri, tablet ve likit ürünlerin etkili çalışabilmesi için öncelikle tavsiye edilen makinelerle kullanılması gerektiğini söylüyor. Kullanıcılara şu tavsiyelerde bulunuluyor:
Bir tabletin ömrü kullanıldığı gecede 8-10 saat süresi ile sınırlı.
Tabletin renginin maviden beyaza dönmesi artık o tabletin yerinin yenisiyle değiştirilmesini gerektirir.
Likit kovucularda, bir şişe likit tüm gece fişte kaldığı süre boyunca aynı etkiyle koruma sağlayabilir.
Kullanılan kovucunun işlevini tam olarak yapabilmesi için yerleştirilen fişin önünün başka bir eşya ile kapatılmamış olması ve sivrisineklerin oda dışına kaçabilmeleri için kapı veya pencereden birinin açık olmasına özen gösterilmesi gerekir.
Türkiye’de haşereden korunmak için yılda 300 milyon dolarlık harcama yapılırken, krizden etkilenmeyen sektörün 2009’da yüzde 10 büyümesi bekleniyor. Haşere kovucu sektöründe, kışın farelere, yazın da kene, hamamböceği, sinek, böcek ve karıncalara yönelik mücadele yoğunlaşırken, talepte teknolojik cihazlara yöneliş artıyor. Bugün piyasada satılan elektronik haşere kovucuların fiyatları 70 ila 500 TL arasında, tablet ve spreylerin fiyatları ise 8-15 TL arasında değişiyor.
Konutların bugünlerde en önemli sorunlarından biri haline gelen haşereyle mücadele, kriz dinlemiyor. Kene vakalarının da gündemde olması nedeniyle elektronik ve kimyasal haşere mücadele yöntemlerine olan talepte yüzde 5-10 arasında artış yaşanıyor. Türkiye’deki büyüklüğü 300 milyon dolara çıkan sektörde, teknolojik haşere kovuculara yöneliş görülüyor. Kışın farelere, yazın da sinek, böcek ve karıncalara yönelik mücadele yoğunlaşıyor.
TeknoPest’in Kurucusu Halil İbrahim Akkuş, krize karşın sektörün bu yıl yüzde 5-10 arasında büyümesini beklediklerini belirterek, "Önceden kemirgen ağırlıklı ürünler satılırken şimdi sektör böcekle mücadeleye kaydı. Kene vakalarından sonra bu tarz ürünlerin satışında artış var. Sıcaklar arttığı için haşereler, hamam böcekleri, kalorifer böcekleriyle mücadelede yoğun artış var. Sinekle mücadele yeni başladı. Keneden korunma için talepler de artmış durumda" dedi. Türkiye’de haşereyle mücadele sektörünün teknolojik cihazlar, tabletler ve ilaçlama dahil cirosunun 300 milyon dolar olduğunu aktaran Akkuş, elektronik kovucular ve ilaçlı kimyasal maddeler olmak üzere haşereyle iki türlü mücadele etme yöntemi olduğunu kaydetti.
ELEKTRONİK KOVUCULAR
Akkuş, son dönemde haşereyle mücadelede kimyasal yöntemden elektronik yönteme kayış olduğuna da dikkat çekerek, şunları söyledi: "Sektörde ithal malzeme yoğunluğu var. Yerli olarak faaliyet gösteren 4-5 firmayız. Diğerleri ithal ürün. Bir de sektör için tehlike yaratan Çin malları var. Yeni konutlar haşereyle mücadeleye önem veriyor. Özellikle elektronik cihaz talebi arttı. Bu cihazların fiyatları da 70-500 TL arasında değişiyor. Jel ve sprey ürünlerin de fiyatı 8-15 TL arasında. Solüsyonlu ürünler de 20-30 TL fiyatlarından alıcı buluyor."
SİNEK KOVUCULAR REVAÇTA
Bünyesinde Raid, Off gibi markaları bulunduran Sc Johnson Wax’ın yetkilileri ise Türkiye’de tablet ve sıvı haşere kovucu pazarının 45 milyon dolarlık büyüklüğe sahip olduğunu belirtti. Kendilerinin sektörde Raid, Baygon ve Off markalarıyla geçen yıl yüzde 55’lik pazar payına ulaştığını aktaran yetkililer, haşere pazarında sinek öldürücüler ve kovucuların pazarda yüzde 60, böcek öldürücülerin yüzde 30, fare öldürücülerin de yüzde 10’luk paya sahip olduğunu anlattı.
Bir tabletin ömrü 8-10 saatla sınırlı
HAŞEREYLE mücadele sektöründeki düşük fiyatlı ürünlerin sağlığa zarar verdiği belirtiliyor. Sağlık Bakanlığı Yönetmeliği’ne uygun üretilmemiş ürünler hem haşereyi öldürmüyor, hem de içindeki aktif maddenin dozu ayarlanmadığı için insan sağlığına zarar veriyor. Sektör yetkilileri, tablet ve likit ürünlerin etkili çalışabilmesi için öncelikle tavsiye edilen makinelerle kullanılması gerektiğini söylüyor. Kullanıcılara şu tavsiyelerde bulunuluyor:
Bir tabletin ömrü kullanıldığı gecede 8-10 saat süresi ile sınırlı.
Tabletin renginin maviden beyaza dönmesi artık o tabletin yerinin yenisiyle değiştirilmesini gerektirir.
Likit kovucularda, bir şişe likit tüm gece fişte kaldığı süre boyunca aynı etkiyle koruma sağlayabilir.
Kullanılan kovucunun işlevini tam olarak yapabilmesi için yerleştirilen fişin önünün başka bir eşya ile kapatılmamış olması ve sivrisineklerin oda dışına kaçabilmeleri için kapı veya pencereden birinin açık olmasına özen gösterilmesi gerekir.
Kat mülkiyetine geçişte kolaylık sağlanacak
Kat mülkiyetine geçişte kolaylık sağlanacak
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin, başvuru üzerine idarece kendiliğinden yapılmasını öngören kanun tasarısı, TBMM Başkanlığına sunuldu.
Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Tasarısıyla, kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin, kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat irtifakına sahip ortak maliklerin talebine bağlı olmaksızın ilgili idare tarafından yapılması amaçlanıyor.
Tasarıya göre, kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, kanundaki şartlar uyarınca kat mülkiyetine çevrilecek.
Vatandaşa yüklenen mali külfetin ve bürokrasinin azaltılması amacıyla kat mülkiyetinin kurulmasında istenen belgelerde değişikliğe gidiliyor.
Kat mülkiyetine geçişte, yapılardaki yerleşimleri gösteren vaziyet planı istenmeyecek.
Yapının tamamlanmasından sonra, kat irtifakının, kat mülkiyetine çevrilmesi, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren 60 gün içinde, ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine kendiliğinden yapılacak.
Tasarı, 2009 Kasım ayı sonuna kadar kat mülkiyetine geçmeyenlere 1000 TL idari para cezası verilmesini düzenleyen yasa hükmünü de ortadan kaldırıyor.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin, başvuru üzerine idarece kendiliğinden yapılmasını öngören kanun tasarısı, TBMM Başkanlığına sunuldu.
Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Tasarısıyla, kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin, kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat irtifakına sahip ortak maliklerin talebine bağlı olmaksızın ilgili idare tarafından yapılması amaçlanıyor.
Tasarıya göre, kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, kanundaki şartlar uyarınca kat mülkiyetine çevrilecek.
Vatandaşa yüklenen mali külfetin ve bürokrasinin azaltılması amacıyla kat mülkiyetinin kurulmasında istenen belgelerde değişikliğe gidiliyor.
Kat mülkiyetine geçişte, yapılardaki yerleşimleri gösteren vaziyet planı istenmeyecek.
Yapının tamamlanmasından sonra, kat irtifakının, kat mülkiyetine çevrilmesi, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren 60 gün içinde, ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine kendiliğinden yapılacak.
Tasarı, 2009 Kasım ayı sonuna kadar kat mülkiyetine geçmeyenlere 1000 TL idari para cezası verilmesini düzenleyen yasa hükmünü de ortadan kaldırıyor.
İmar Kanunu değişiyor
İmar Kanunu değişiyor
İmar Kanunu ile Bayındırlık ve İskan Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamede (KHK) Değişiklik Yapan Kanun Tasarısı, TBMM Başkanlığına sunuldu.
Tasarıya göre, kanun kapsamındaki mimarlık, mühendislik, planlama hizmetine ilişkin harita, plan, etüt, proje ve eklerinin düzenlenmesi, bunların uygulanması işleri; uygulamada bulunulacak alanın, yerleşme merkezinin, yapının türüne, özelliğine ve büyüklük derecesine göre mühendis, mimar ve şehir plancılarına yaptırılacak.
Yapıda inşaat ve tesisat işleri, kullanılan malzemelerin kamu adına denetimine ilişkin fenni mesuliyet, ruhsat eki etüt ve projelerin gerektirdiği uzmanlığa sahip meslek mensuplarınca ayrı ayrı üstlenilecek.
Fenni mesul mimar ve mühendisler; yapının, tesisatı ve malzemeleriyle birlikte kanuna, mevzuata, uygulama imar planına, ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere, standartlara, teknik şartnamelere uygun olarak inşa edilmesini denetleyecek.
Yapı sahibine ve idareye karşı sorumlu olan fenni mesuller; yapıda yetki belgesi olmayan usta çalıştırılmasını, şantiye şefi bulundurulmaksızın yapım işinin sürdürülmesini, yapının mevzuata aykırı yapılmasını veya istifalarını, 3 iş günü içinde ilgili idareye yazılı olarak ihbar edecek. Fenni mesuller, aksi halde kanuni sorumluluktan kurtulamayacak. İhbar üzerine, en geç 3 iş günü içinde yapı mühürlenerek, inşaat durdurulacak.
Fenni mesuller taşeronluk yapamayacak
Fenni mesulün istifası veya ölümü halinde, başka bir meslek mensubu fenni mesuliyeti üzerine almadıkça yapının devamına izin verilmeyecek. Fenni mesulün istifası halinde, istifasından önce yapılan işlere dair sorumluluğu devam edecek. Yeni atanan fenni mesul, daha önce yapılan işlerin denetlenmesinden, eksiklik ve hata varsa giderilmesinden sorumlu olacak.
Fenni mesuller, yönetmelikte belirlenen sınıf, özellik ve büyüklüğe sahip yapıların denetimine yardımcı olmak üzere uygun nitelikte ve sayıda fen adamı istihdam edecek.
Tasarı, fenni mesulleri, uzmanlık alanlarına göre yapım işlerinin denetimine ilişkin ayrıntılı bütün belgeler ile mimarlık, mühendislik hizmetleri raporunu idareye vermekle ve yapı kullanma izin belgesini imzalamakla yükümlü tutuyor.
İlgili idare yapıya ilişkin bilgileri; etüt ve proje müelliflerinin, fenni mesullerin, yapı müteahhitlerinin ve şantiye şefi mimar veya mühendisin üyesi bulunduğu meslek odasına, üyelik sicillerine işlenmek üzere bildirecek.
Tasarı, yapım ve denetim süreçlerini de birbirinden ayırıyor. Buna göre, fenni mesuller, mesuliyet üstlendikleri yapıyla ilgili olarak yapı müteahhitliği, şantiye şefliği, taşeronluk ve malzeme satıcılığı yapamayacak. Yapı sahibi, yapısının fenni mesuliyetini üstlenemeyecek.
Bakanlıktan yetki alınacak
Belediye ve mücavir alanlar dışında köyde sürekli oturanların, köyde, mezrada yaptıracağı konut, hayvancılık veya tarımsal amaçlı yapılar ile entegre tesis niteliğinde olmayan ruhsata tabi tarım ve hayvancılık yapılarına ait etüt ve projeler, il özel idarelerince veya Bayındırlık ve İskan Bakanlığın taşra teşkilatınca hazırlanabilecek. Böylece, bu yapıların bölgenin özelliğine ve gereksinimlerine göre şekillendirilmesi ve kırsal kimliğin korunması sağlanacak.
Yapı müteahhidi ve şantiye şefi; yapıyı, tesisatı ve malzemeleriyle birlikte kanuna, mevzuata, uygulama imar planına, ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere, standartlara, teknik şartnamelere uygun olarak inşa edecek. Yapı müteahhidi ve şantiye şefi, ilgili fenni mesullerin denetimi olmaksızın inşaat ve tesisatlarına ilişkin yapım işlerini sürdüremeyecek, inşaat ve tesisat işlerinde yetki belgesi olmayan usta çalıştıramayacak.
Bakanlıktan yetki belgesi almadan, inşaat ve tesisat dahil yapım işlerinin müteahhitliği üstlenilemeyecek. Yetki belgeleri geçici veya daimi olarak düzenlenebilecek.
Gerçek kişilere ve özel hukuk tüzel kişilerine yapı inşa eden müteahhitlerin sicilleri, her yapı için ayrı ayrı olmak üzere, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyelerce, bu sınırlar dışında ise il özel idarelerince tutulacak.
Tasarı, yapı müteahhitlerinin yapım işlerine ait vergi ve sigorta bedellerini ödememesi nedeniyle yapı kullanma izin belgesi düzenlenemediği için mağdur olan yapı sahiplerinin bu mağduriyetini gideriyor. Fenni mesullerce denetime ilişkin mimarlık ve mühendislik raporları hazırlanan, yapı sahibi, fenni mesuller ve idare elemanlarının birlikte düzenlediği tespit tutanağı ile yapım işlerinin tamamlandığı belirlenen, ancak yapı müteahhidinin yapım işlerine ait vergi, sigorta ve diğer sorumluluklarını yerine getirmemesi nedeniyle yapı kullanma izni alınamayan yapılarda, yapı müteahhidi olmayan yapı sahibinin başvurusu üzerine, idarece yapı kullanma izin belgesi verilecek.
Yapı sahibi; ruhsat süresi dolmamış bir yapının etüt ve proje müellifliği, yapı müteahhitliği ve şantiye şefliği görevlerinden herhangi birini üstlenmemiş ise bütün sorumluluk; ilgisine göre etüt ve proje müelliflerine, yapı müteahhidine, şantiye şefine, ilgili fenni mesullere ait olacak.
Cezalar
Ruhsat alınmadan veya ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere, imar mevzuatına aykırı olarak yapılan yapının sahibine, yapı müteahhidine veya aykırılığı 3 iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesullere; 500 liradan az olmamak üzere idari para cezası uygulanacak. Ceza, yapının mülkiyet durumuna, bulunduğu alanın özelliğine, durumuna, niteliğine, sınıfına, çevreye etkisine, can ve mal emniyetini tehdit edip etmediğine ve aykırılığın büyüklüğüne göre verilecek.
Bakanlıkça belirlenen yapı sınıfı ve grupları esas alınarak belirlenen birim cezası, yapının mevzuata aykırı kısmının her bir metrekaresine uygulanarak tespit edilecek, miktarı her yıl yeniden değerleme oranında artırılacak.
Tasarı, Anayasa Mahkemesinde iptal gerekçesi doğrultusunda idarece verilecek para cezalarının alt ve üst sınırlarını belirliyor. İdari para cezaları, mevzuata aykırı yapının sınıfı ve grubuna göre, yapı yaklaşık maliyetinin yüzde 4 ile yüzde 25'i arasında olacak.
Yapı sahibine 10 bin lira ceza
Yapıldığı tarihten bu yana onarım görmeyen, idare veya mahkemece afet tehlikesi karşısında can ve mal güvenliğini tehdit edeceği tespit edilen yapılara, idarece uyarılmasına rağmen yapı sahibince güçlendirme yapılmaması veya yıkılmaması durumunda, yapı sahibine 10 bin lira idari para cezası verilecek.
Kanundaki sorumlulukları yerine getirmeyen, bunlara aykırı davranan yapı veya parsel sahibine, harita, plan, etüt ve proje müelliflerine, fenni mesullere, yapı müteahhidine, şantiye şefine, ilgisine göre ayrı ayrı olmak üzere 2 bin lira, bu fiillerin çevre ve sağlık şartlarına aykırı olması halinde 4 bin lira, can ve mal emniyetini tehdit etmesi halinde 6 bin lira idari para cezası verilecek.
Köyde sürekli oturanlara, projeleri il özel idaresince incelenerek fen, sanat ve sağlık şartlarına uygun olmasına rağmen muhtarlık izni olmaksızın konut ve maksatlı tarım, hayvancılık yapısı inşa etmeleri halinde 300 lira idari para cezası uygulanacak. Belirtilen fiillerin, yapının inşa sürecinde tekrar ederse, para cezaları bir kat artırılacak.
Yapı müteahhidinin yeki belgesinin iptali
Yapı müteahhidinin yetki belgesi; yapım işinin ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere aykırı olması ve verilen sürede aykırılığın giderilmemesi halinde 5 yıl, ruhsat eki etüt ve projelere aykırı gerçekleştirilen imalatın can ve mal güvenliğini tehdit etmesi halinde 10 yıl, bakanlıkça olumsuz sicil değerlendirmesi halinde 1 yıl süreyle Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca iptal edilecek.
Yapı müteahhidinin, yapım işlerinden doğan vergi ve sigorta primi borçlarını ödememesi, diğer sorumluluklarını yerine getirmemesi durumunda, bakanlık yetki belgesini 1 yıldan az olmamak üzere iptal edecek, sorumluluklarını yerine getirinceye kadar yeni yetki belgesi düzenlenmeyecek. Yetki belgesi iptal edilen yapı müteahhidi, yeni yetki belgesi düzenleninceye kadar yeni iş üstlenemeyecek. Yetki belgeli yapı müteahhidi olmadan başlanılan yapının ruhsatı iptal edilecek ve yapı mühürlenecek.
Tasarı, Bayındırlık ve İskan Bakanlığının görevlerine de düzenleme getiriyor. Buna göre, bakanlık; gerçek kişiler, özel hukuk tüzel kişileri ve kamu kurum ve kuruluşları için yurt içinde inşaat ve tesisat dahil yapım işlerini üstlenmek isteyen ve mevzuatla belirlenen nitelikleri taşıyan gerçek kişilere, özel hukuk tüzel kişilerine, idarelerce tutulan sicillerini değerlendirerek, yapı müteahhitliği yetki belgesi verecek.
İmar Kanunu ile Bayındırlık ve İskan Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamede (KHK) Değişiklik Yapan Kanun Tasarısı, TBMM Başkanlığına sunuldu.
Tasarıya göre, kanun kapsamındaki mimarlık, mühendislik, planlama hizmetine ilişkin harita, plan, etüt, proje ve eklerinin düzenlenmesi, bunların uygulanması işleri; uygulamada bulunulacak alanın, yerleşme merkezinin, yapının türüne, özelliğine ve büyüklük derecesine göre mühendis, mimar ve şehir plancılarına yaptırılacak.
Yapıda inşaat ve tesisat işleri, kullanılan malzemelerin kamu adına denetimine ilişkin fenni mesuliyet, ruhsat eki etüt ve projelerin gerektirdiği uzmanlığa sahip meslek mensuplarınca ayrı ayrı üstlenilecek.
Fenni mesul mimar ve mühendisler; yapının, tesisatı ve malzemeleriyle birlikte kanuna, mevzuata, uygulama imar planına, ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere, standartlara, teknik şartnamelere uygun olarak inşa edilmesini denetleyecek.
Yapı sahibine ve idareye karşı sorumlu olan fenni mesuller; yapıda yetki belgesi olmayan usta çalıştırılmasını, şantiye şefi bulundurulmaksızın yapım işinin sürdürülmesini, yapının mevzuata aykırı yapılmasını veya istifalarını, 3 iş günü içinde ilgili idareye yazılı olarak ihbar edecek. Fenni mesuller, aksi halde kanuni sorumluluktan kurtulamayacak. İhbar üzerine, en geç 3 iş günü içinde yapı mühürlenerek, inşaat durdurulacak.
Fenni mesuller taşeronluk yapamayacak
Fenni mesulün istifası veya ölümü halinde, başka bir meslek mensubu fenni mesuliyeti üzerine almadıkça yapının devamına izin verilmeyecek. Fenni mesulün istifası halinde, istifasından önce yapılan işlere dair sorumluluğu devam edecek. Yeni atanan fenni mesul, daha önce yapılan işlerin denetlenmesinden, eksiklik ve hata varsa giderilmesinden sorumlu olacak.
Fenni mesuller, yönetmelikte belirlenen sınıf, özellik ve büyüklüğe sahip yapıların denetimine yardımcı olmak üzere uygun nitelikte ve sayıda fen adamı istihdam edecek.
Tasarı, fenni mesulleri, uzmanlık alanlarına göre yapım işlerinin denetimine ilişkin ayrıntılı bütün belgeler ile mimarlık, mühendislik hizmetleri raporunu idareye vermekle ve yapı kullanma izin belgesini imzalamakla yükümlü tutuyor.
İlgili idare yapıya ilişkin bilgileri; etüt ve proje müelliflerinin, fenni mesullerin, yapı müteahhitlerinin ve şantiye şefi mimar veya mühendisin üyesi bulunduğu meslek odasına, üyelik sicillerine işlenmek üzere bildirecek.
Tasarı, yapım ve denetim süreçlerini de birbirinden ayırıyor. Buna göre, fenni mesuller, mesuliyet üstlendikleri yapıyla ilgili olarak yapı müteahhitliği, şantiye şefliği, taşeronluk ve malzeme satıcılığı yapamayacak. Yapı sahibi, yapısının fenni mesuliyetini üstlenemeyecek.
Bakanlıktan yetki alınacak
Belediye ve mücavir alanlar dışında köyde sürekli oturanların, köyde, mezrada yaptıracağı konut, hayvancılık veya tarımsal amaçlı yapılar ile entegre tesis niteliğinde olmayan ruhsata tabi tarım ve hayvancılık yapılarına ait etüt ve projeler, il özel idarelerince veya Bayındırlık ve İskan Bakanlığın taşra teşkilatınca hazırlanabilecek. Böylece, bu yapıların bölgenin özelliğine ve gereksinimlerine göre şekillendirilmesi ve kırsal kimliğin korunması sağlanacak.
Yapı müteahhidi ve şantiye şefi; yapıyı, tesisatı ve malzemeleriyle birlikte kanuna, mevzuata, uygulama imar planına, ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere, standartlara, teknik şartnamelere uygun olarak inşa edecek. Yapı müteahhidi ve şantiye şefi, ilgili fenni mesullerin denetimi olmaksızın inşaat ve tesisatlarına ilişkin yapım işlerini sürdüremeyecek, inşaat ve tesisat işlerinde yetki belgesi olmayan usta çalıştıramayacak.
Bakanlıktan yetki belgesi almadan, inşaat ve tesisat dahil yapım işlerinin müteahhitliği üstlenilemeyecek. Yetki belgeleri geçici veya daimi olarak düzenlenebilecek.
Gerçek kişilere ve özel hukuk tüzel kişilerine yapı inşa eden müteahhitlerin sicilleri, her yapı için ayrı ayrı olmak üzere, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyelerce, bu sınırlar dışında ise il özel idarelerince tutulacak.
Tasarı, yapı müteahhitlerinin yapım işlerine ait vergi ve sigorta bedellerini ödememesi nedeniyle yapı kullanma izin belgesi düzenlenemediği için mağdur olan yapı sahiplerinin bu mağduriyetini gideriyor. Fenni mesullerce denetime ilişkin mimarlık ve mühendislik raporları hazırlanan, yapı sahibi, fenni mesuller ve idare elemanlarının birlikte düzenlediği tespit tutanağı ile yapım işlerinin tamamlandığı belirlenen, ancak yapı müteahhidinin yapım işlerine ait vergi, sigorta ve diğer sorumluluklarını yerine getirmemesi nedeniyle yapı kullanma izni alınamayan yapılarda, yapı müteahhidi olmayan yapı sahibinin başvurusu üzerine, idarece yapı kullanma izin belgesi verilecek.
Yapı sahibi; ruhsat süresi dolmamış bir yapının etüt ve proje müellifliği, yapı müteahhitliği ve şantiye şefliği görevlerinden herhangi birini üstlenmemiş ise bütün sorumluluk; ilgisine göre etüt ve proje müelliflerine, yapı müteahhidine, şantiye şefine, ilgili fenni mesullere ait olacak.
Cezalar
Ruhsat alınmadan veya ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere, imar mevzuatına aykırı olarak yapılan yapının sahibine, yapı müteahhidine veya aykırılığı 3 iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesullere; 500 liradan az olmamak üzere idari para cezası uygulanacak. Ceza, yapının mülkiyet durumuna, bulunduğu alanın özelliğine, durumuna, niteliğine, sınıfına, çevreye etkisine, can ve mal emniyetini tehdit edip etmediğine ve aykırılığın büyüklüğüne göre verilecek.
Bakanlıkça belirlenen yapı sınıfı ve grupları esas alınarak belirlenen birim cezası, yapının mevzuata aykırı kısmının her bir metrekaresine uygulanarak tespit edilecek, miktarı her yıl yeniden değerleme oranında artırılacak.
Tasarı, Anayasa Mahkemesinde iptal gerekçesi doğrultusunda idarece verilecek para cezalarının alt ve üst sınırlarını belirliyor. İdari para cezaları, mevzuata aykırı yapının sınıfı ve grubuna göre, yapı yaklaşık maliyetinin yüzde 4 ile yüzde 25'i arasında olacak.
Yapı sahibine 10 bin lira ceza
Yapıldığı tarihten bu yana onarım görmeyen, idare veya mahkemece afet tehlikesi karşısında can ve mal güvenliğini tehdit edeceği tespit edilen yapılara, idarece uyarılmasına rağmen yapı sahibince güçlendirme yapılmaması veya yıkılmaması durumunda, yapı sahibine 10 bin lira idari para cezası verilecek.
Kanundaki sorumlulukları yerine getirmeyen, bunlara aykırı davranan yapı veya parsel sahibine, harita, plan, etüt ve proje müelliflerine, fenni mesullere, yapı müteahhidine, şantiye şefine, ilgisine göre ayrı ayrı olmak üzere 2 bin lira, bu fiillerin çevre ve sağlık şartlarına aykırı olması halinde 4 bin lira, can ve mal emniyetini tehdit etmesi halinde 6 bin lira idari para cezası verilecek.
Köyde sürekli oturanlara, projeleri il özel idaresince incelenerek fen, sanat ve sağlık şartlarına uygun olmasına rağmen muhtarlık izni olmaksızın konut ve maksatlı tarım, hayvancılık yapısı inşa etmeleri halinde 300 lira idari para cezası uygulanacak. Belirtilen fiillerin, yapının inşa sürecinde tekrar ederse, para cezaları bir kat artırılacak.
Yapı müteahhidinin yeki belgesinin iptali
Yapı müteahhidinin yetki belgesi; yapım işinin ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere aykırı olması ve verilen sürede aykırılığın giderilmemesi halinde 5 yıl, ruhsat eki etüt ve projelere aykırı gerçekleştirilen imalatın can ve mal güvenliğini tehdit etmesi halinde 10 yıl, bakanlıkça olumsuz sicil değerlendirmesi halinde 1 yıl süreyle Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca iptal edilecek.
Yapı müteahhidinin, yapım işlerinden doğan vergi ve sigorta primi borçlarını ödememesi, diğer sorumluluklarını yerine getirmemesi durumunda, bakanlık yetki belgesini 1 yıldan az olmamak üzere iptal edecek, sorumluluklarını yerine getirinceye kadar yeni yetki belgesi düzenlenmeyecek. Yetki belgesi iptal edilen yapı müteahhidi, yeni yetki belgesi düzenleninceye kadar yeni iş üstlenemeyecek. Yetki belgeli yapı müteahhidi olmadan başlanılan yapının ruhsatı iptal edilecek ve yapı mühürlenecek.
Tasarı, Bayındırlık ve İskan Bakanlığının görevlerine de düzenleme getiriyor. Buna göre, bakanlık; gerçek kişiler, özel hukuk tüzel kişileri ve kamu kurum ve kuruluşları için yurt içinde inşaat ve tesisat dahil yapım işlerini üstlenmek isteyen ve mevzuatla belirlenen nitelikleri taşıyan gerçek kişilere, özel hukuk tüzel kişilerine, idarelerce tutulan sicillerini değerlendirerek, yapı müteahhitliği yetki belgesi verecek.
7 Temmuz 2009 Salı
25. PORTUN KAPATILMASIYLA İLGİLİ BİLGİLENDİRME YAZISIDIR
25. PORTUN KAPATILMASIYLA İLGİLİ BİLGİLENDİRME YAZISIDIR
Merhabalar,
Önemli. belki grububa duyurmak isterseniz diye gönderiyorum
Saygılarmla
Gürcan ALTAN
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Bilgi Teknolojileri ve İletişim Kurumu (BTK) önderliğinde, erişim ve yer sağlayıcı firmalar ile bitlikte, internet kullanıcılarına ait kaynakları suiistimal eden konulardan olan, istem dışı elektronik postaların (SPAM) etkileri
ve nasıl engellenebilmesine yönelik çalışmalar hakkında 20 Şubat 2009'da bir toplantı yapıldı. TTNET ile istekli tarafların işbirliği halinde, makul sayıda bir abone grubu için 25 numaralı portun kullanıma kapatılması ve yerine 587 numaralı portun kullanılması suretiyle bir pilot uygulama gerçekleştirilmesi karara bağlanmıştı.
Yurt genelindeki internet abonelerinin tamamına yakınını temsil eden ADSL internet abonelerinden dinamik IP kullananları kapsayan çözüm modeli taslağı istem dışı elektronik postalarla (SPAM) mücadeleye yönelik olarak
e-posta haberleşmesinin 25. Portun kapatılarak 587. Port üzerinden yapılması hususlarında pilot uygulama yapılmıştır. Pilot uygulamaya ait sonuç rapora göre, 200.000 abone için TTNET'in 25.port kapatma çalışması günlük 200.000 ve aylık 6 milyon spam'ın engellenmesini sağlamıştır. Ayrıca aynı dönemde 25.portun kapatılması nedeniyle gelen şikayet sayısının da önemli miktarda olmadığı raporlandı.
BTK yetkilileri, pilot çalışmanın başarılı olduğunu ve bu nedenle uygulamanın toplam 81 ile yaygınlaştırılmasının uygun olacağına karar verdiler.
Buna göre, uygulama 3 fazda yapılacak, İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerin 25. portları da
her üç fazda parça parça kapatılacak. Birinci fazın 15 Haziran, 2.cisinin 5 temmuz ve üçüncü fazın da
25 Temmuzda başlayacaktır.
Bu bağlamda 15 Haziran 2009 tarihi itibariyle, e-posta gönderiminde kullanılan 25. Portun kapatılarak, yerine 587. Portun açılacağını ve bu sebeple gerekli ayarların yapılması, aksi takdirde e-posta göndermede sorun yaşanabileceğinin önemle TURKTICARET.Net müşterilerine ve tüm internet kullanıcılarına duyururuz.
Mail göndermede sorun yaşıyorsanız bu yapılan port değişikliğinden kaynaklı olabilir.
Outlook'larınızda 587. porta geçiş ayarları için aşağıdaki linklerden faydalanabilirsiniz.
Outlook 2003 587.port geçiş ayarları için tıklayınız
Outlook 2007 587.port geçiş ayarları için tıklayınız
Outlook Express 587.post geçiş ayarları için tıklayınız
Aşağıdaki linkten TTNET'in konuyla ilgili detaylı açıklamalarını ve Port değişikliklerinin e-posta hesaplarına
nasıl tanımlanacağının örneklerini bulabilirsiniz.
http://www.ttnet.com.tr/web/198-1025-1-1/tr/ttnet/bunlari_bi...
Konu ile ilgili daha detaylı bilgi için 4440375'i arayip 5 tusuna basarak ulaşacağınız Müsteri Temsilcisi'nden destek alabilirsiniz.
Port Değişikliğinden Etkilenmeyenler
• Web tabanlı e-posta hizmeti alan hiçbir müşteri sorun yaşamayacaktır.
• Gmail, Yahoo, Hotmail gibi e-posta sağlayıcıları istemci bazlı hizmetlerinde 25. port kullanmadığı için bu hizmetleri kullananlar etkilenmeyecektir.
• Statik IP'li olan e-posta sunucusu, ADSL erişimi kullanan firmaların kullanıcıları etkilenmeyecektir.
• Kurumsal şirket çalışanları genelde VPN yada OWA gibi web tabanlı erişimler kullandıkları için sorun yaşamayacaktır.
• Yurtdışından istemci kullanarak e-posta hizmeti alan müşterilerin çoğunluğu port 25 kullanmadığı için etkilenmeyecektir.
Merhabalar,
Önemli. belki grububa duyurmak isterseniz diye gönderiyorum
Saygılarmla
Gürcan ALTAN
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Bilgi Teknolojileri ve İletişim Kurumu (BTK) önderliğinde, erişim ve yer sağlayıcı firmalar ile bitlikte, internet kullanıcılarına ait kaynakları suiistimal eden konulardan olan, istem dışı elektronik postaların (SPAM) etkileri
ve nasıl engellenebilmesine yönelik çalışmalar hakkında 20 Şubat 2009'da bir toplantı yapıldı. TTNET ile istekli tarafların işbirliği halinde, makul sayıda bir abone grubu için 25 numaralı portun kullanıma kapatılması ve yerine 587 numaralı portun kullanılması suretiyle bir pilot uygulama gerçekleştirilmesi karara bağlanmıştı.
Yurt genelindeki internet abonelerinin tamamına yakınını temsil eden ADSL internet abonelerinden dinamik IP kullananları kapsayan çözüm modeli taslağı istem dışı elektronik postalarla (SPAM) mücadeleye yönelik olarak
e-posta haberleşmesinin 25. Portun kapatılarak 587. Port üzerinden yapılması hususlarında pilot uygulama yapılmıştır. Pilot uygulamaya ait sonuç rapora göre, 200.000 abone için TTNET'in 25.port kapatma çalışması günlük 200.000 ve aylık 6 milyon spam'ın engellenmesini sağlamıştır. Ayrıca aynı dönemde 25.portun kapatılması nedeniyle gelen şikayet sayısının da önemli miktarda olmadığı raporlandı.
BTK yetkilileri, pilot çalışmanın başarılı olduğunu ve bu nedenle uygulamanın toplam 81 ile yaygınlaştırılmasının uygun olacağına karar verdiler.
Buna göre, uygulama 3 fazda yapılacak, İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerin 25. portları da
her üç fazda parça parça kapatılacak. Birinci fazın 15 Haziran, 2.cisinin 5 temmuz ve üçüncü fazın da
25 Temmuzda başlayacaktır.
Bu bağlamda 15 Haziran 2009 tarihi itibariyle, e-posta gönderiminde kullanılan 25. Portun kapatılarak, yerine 587. Portun açılacağını ve bu sebeple gerekli ayarların yapılması, aksi takdirde e-posta göndermede sorun yaşanabileceğinin önemle TURKTICARET.Net müşterilerine ve tüm internet kullanıcılarına duyururuz.
Mail göndermede sorun yaşıyorsanız bu yapılan port değişikliğinden kaynaklı olabilir.
Outlook'larınızda 587. porta geçiş ayarları için aşağıdaki linklerden faydalanabilirsiniz.
Outlook 2003 587.port geçiş ayarları için tıklayınız
Outlook 2007 587.port geçiş ayarları için tıklayınız
Outlook Express 587.post geçiş ayarları için tıklayınız
Aşağıdaki linkten TTNET'in konuyla ilgili detaylı açıklamalarını ve Port değişikliklerinin e-posta hesaplarına
nasıl tanımlanacağının örneklerini bulabilirsiniz.
http://www.ttnet.com.tr/web/198-1025-1-1/tr/ttnet/bunlari_bi...
Konu ile ilgili daha detaylı bilgi için 4440375'i arayip 5 tusuna basarak ulaşacağınız Müsteri Temsilcisi'nden destek alabilirsiniz.
Port Değişikliğinden Etkilenmeyenler
• Web tabanlı e-posta hizmeti alan hiçbir müşteri sorun yaşamayacaktır.
• Gmail, Yahoo, Hotmail gibi e-posta sağlayıcıları istemci bazlı hizmetlerinde 25. port kullanmadığı için bu hizmetleri kullananlar etkilenmeyecektir.
• Statik IP'li olan e-posta sunucusu, ADSL erişimi kullanan firmaların kullanıcıları etkilenmeyecektir.
• Kurumsal şirket çalışanları genelde VPN yada OWA gibi web tabanlı erişimler kullandıkları için sorun yaşamayacaktır.
• Yurtdışından istemci kullanarak e-posta hizmeti alan müşterilerin çoğunluğu port 25 kullanmadığı için etkilenmeyecektir.
ASKIDA KAHVE
Italya'da Venedik‘in
kenar mahallelerinden birinde, bir Cafe-Barda,
espressolarimizi içiyorduk.
Içeri giren müsterilerden biri, barmene
"due caffee, uno sospeso" (iki kahve, biri askida) dedi,
iki kahve parasi verdi,
bir kahve içip gitti,
Barmen de duvar üzerinde
asili duran civiye bir küçük kagit asti.
Biraz sonra içeri iki kisi girdi.
Onlar da “trio caffee, uno sospeso"
(üç kahve, biri askida) dediler,
Üç kahve parasi verdiler ve iki kahve ictikten sonra gittiler.
Barmen "aski“ ya yine bir küçük kagit asti. Bunun gün boyu böyle
sürdügü anlasiliyordu.
Bir süre sonra kahveye, üstü basi biraz eski-püskü,
belli ki yoksul bir kisi girdi ve barmen’e
"uno caffee sospeso "(askidan bir kahve) dedi.
Barmen hemen bir kahve hazirladi ve
Yeni müsterinin önüne koydu.
Yoksul kisi kahvesini içtikten sonra para ödemeden
çikti, gitti. Barmen ise duvardaki askiya taktigi kagitlardan birini kopardi,
parçalayip çöp kutusuna atti.
Bu gözlemimizin sonunda, gözlerimizi yasartan,
fakat kesinlikle örnek almamiz gereken bir
"Italyan toplumsal terbiyesi" ögrendik:
Yardim etmek için insanlarin gereksinimlerini belirlerken,
yalnizca yasamsal gereksinimlerle
sınırlı kalmak zorunda degiliz.
Bir Venedikli için, yasamsal olmasa da kahve,
günlük yasamda önemli bir yer tutmaktadir.
Kahve içebilecek kadar parasi olmayan kisilere yardim
edebilecek düzeydeki kisiler, kendileri bir kahve parasi daha ödüyorlar.
Yardim ettigi kisiyi görmedikleri için bu kisiler de daha mutlu oluyorlar, kimden geldigini bilmedikleri bu ikrami kabul edenler ise huzurlu oluyor.
Yardim eden ile alan arasinda, bu caffe-bar'daki garson gibi,
köprü görevi yapan kisilerin ise güler yüzlü ve sevgi dolu olmalari gerekiyor.
Içeri giren yoksul bir kisinin
"Bana askida kahve var mi?" diye
sormasina gerek birakmamak için
”askıda kahve oldugunu" belirten
kağıt parçalarini kolaylikla görünebilen
bir yere asmak ise bu olgunun
çok zarif bir bölümünü olusturmaktadir
kenar mahallelerinden birinde, bir Cafe-Barda,
espressolarimizi içiyorduk.
Içeri giren müsterilerden biri, barmene
"due caffee, uno sospeso" (iki kahve, biri askida) dedi,
iki kahve parasi verdi,
bir kahve içip gitti,
Barmen de duvar üzerinde
asili duran civiye bir küçük kagit asti.
Biraz sonra içeri iki kisi girdi.
Onlar da “trio caffee, uno sospeso"
(üç kahve, biri askida) dediler,
Üç kahve parasi verdiler ve iki kahve ictikten sonra gittiler.
Barmen "aski“ ya yine bir küçük kagit asti. Bunun gün boyu böyle
sürdügü anlasiliyordu.
Bir süre sonra kahveye, üstü basi biraz eski-püskü,
belli ki yoksul bir kisi girdi ve barmen’e
"uno caffee sospeso "(askidan bir kahve) dedi.
Barmen hemen bir kahve hazirladi ve
Yeni müsterinin önüne koydu.
Yoksul kisi kahvesini içtikten sonra para ödemeden
çikti, gitti. Barmen ise duvardaki askiya taktigi kagitlardan birini kopardi,
parçalayip çöp kutusuna atti.
Bu gözlemimizin sonunda, gözlerimizi yasartan,
fakat kesinlikle örnek almamiz gereken bir
"Italyan toplumsal terbiyesi" ögrendik:
Yardim etmek için insanlarin gereksinimlerini belirlerken,
yalnizca yasamsal gereksinimlerle
sınırlı kalmak zorunda degiliz.
Bir Venedikli için, yasamsal olmasa da kahve,
günlük yasamda önemli bir yer tutmaktadir.
Kahve içebilecek kadar parasi olmayan kisilere yardim
edebilecek düzeydeki kisiler, kendileri bir kahve parasi daha ödüyorlar.
Yardim ettigi kisiyi görmedikleri için bu kisiler de daha mutlu oluyorlar, kimden geldigini bilmedikleri bu ikrami kabul edenler ise huzurlu oluyor.
Yardim eden ile alan arasinda, bu caffe-bar'daki garson gibi,
köprü görevi yapan kisilerin ise güler yüzlü ve sevgi dolu olmalari gerekiyor.
Içeri giren yoksul bir kisinin
"Bana askida kahve var mi?" diye
sormasina gerek birakmamak için
”askıda kahve oldugunu" belirten
kağıt parçalarini kolaylikla görünebilen
bir yere asmak ise bu olgunun
çok zarif bir bölümünü olusturmaktadir
EMLAKÇILIK KURSLARI
EMLAKÇILIK KURSLARI
Nizameddin Aşa - İstanbul Emlak Kom. Odası 2. Başkanı
Son dönemlerde özellikle emlakçılık eğitimleri konusunda piyasalarda oluşan spekülasyonlar ve çeşitli uygulamalar göze çarpmaktadır. Bazı kesimler emlakçılık eğitimlerini ve sertifikalarını kanuni bir belge olarak verecekleri şeklinde lanseleriyle, bazı kişi ve kurumlar da özel eğitim kurumları kanununu Milli Eğitim Kanunu ile özdeşleştirerek mesleki eğitim diploması verecek izlenimini yaratmaya çalışıyorlar.
Bazı kişiler ise Odamızı yetkisiz veya normal bir eğitim kurumu olarak gösterme gayretine girmişlerdir. Bir arkadaşımızın dediği gibi “ Emlakçılıkta sertifika enflasyonu var.” Evet, bir enflasyon var ama bu enflasyon kendini mesleki eğitimlerde yetkili görenlerin veya kamuoyuna kendilerini bu şekilde lanse edenlerin enflasyonu. Emlakçılık eğitimleri konusunda bazı bilgiler vererek bu tip spekülasyonların aydınlanacağı kanaatindeyim.
İstanbul Emlak Komisyoncuları Esnaf Odası olarak kanunun öngördüğü şekilde rutin olarak Temel Emlakçılık kurslarımız yapılmaktadır. Bilindiği üzere Odamız 5362 Sayılı Kanuna tabii olarak çalışan Kamu Kurumu niteliğinde bir meslek odasıdır. Anılan kanunun 11.maddesinin ( o ) bendine göre meslek erbabına ve mesleğe yeni girecek olanlara mesleki eğitimler vermek ve mesleki yeterlilik belgesi vermek Odanın görevlerindendir. Aynı kanunun 71.maddesine göre ise; bu kanunun mesleki eğitime ilişkin hükümleri ile 3308 Sayılı Mesleki Eğitim Kanunun esnaf ve sanatkâr kesimindeki meslek eğitimini düzenleyen hükümleri Bakanlık, Milli Eğitim Bakanlığı ve Konfederasyonun işbirliği ile bütünlük içinde yürütülür. Esnaf ve Sanatkârların mesleki eğitimleri, Esnaf ve Sanatkâr Meslek Kuruluşları ile Milli Eğitim Bakanlığı Çıraklık ve Yaygın Eğitim Genel Müdürlüğü tarafından ortaklaşa planlanır, yürütülür, değerlendirilir ve denetlenir, hükmü mevcuttur.
Görüldüğü üzere mesleki eğitimler vermek ve bunun sonucunda mesleki yeterlilik belgesi vermek ilgili meslek odası ile Milli Eğitim Bakanlığı’nın Çıraklık ve Yaygın Eğitim Genel Müdürlüğü tarafından ortaklaşa yapılması zorunluluğunu getirmektedir. Odamız tarafından yapılan bütün eğitimler bu kanuni çerçeve dâhilinde gerçekleşmektedir. Mesleki Yeterlilik Belgelerimiz Milli Eğitim’in gözetiminde yapılan sınavlar sonucunda ve bizzat Milli Eğitim Çıraklık ve Yaygın Eğitim Müdürlükleri’nin tanzim etmesiyle verilmektedir.
Pratikte hepimizin şahit olduğu bazı olaylar var. Bakıyoruz Halk Eğitim Müdürlükleri, bazı özel eğitim kurumları Emlakçılık Kursları düzenlemektedirler. Bu tip kurslar sadece eğitim amaçlıdır. Kişileri bilgilendirme, geliştirme, vb. amaçlara yönelik yapılmaktadır. Bu kurslardan alınan belgeler sadece katılım sertifikalarıdır (5580 sayılı Özel Eğitim Kurumları Kanunu, Madde 2/g). Hiçbir şekilde “Mesleki Yeterlilik Belgesi” değildir. Bu kişi ve kurumlar her ne kadar biz Milli Eğitime bağlı çalışan kurumlarız, diye lanse yapsalar bile, kanun hükümleri gayet açıktır, bunlar ancak eğitim belgesi verebilirler. Kaldı ki T.C kanunları’na göre yapılan her türlü eğitimde mutlaka Milli Eğitim Bakanlığı’nın kriterleri ve müdahil olması zaten söz konusudur. Milli Eğitim Bakanlığı izni olmadan kurs düzenlemek mümkün değildir. Milli Eğitime bağlı bir eğitim kurumu olması bunlara “ Mesleki Yeterlilik Belgesi” verme hakkını doğurmaz. Bu kursların tanıtım ve reklâmlarının yeterince açık olmaması, alınacak belgenin Mesleki Yeterlilik Belgesi olmadığının net bir şekilde ifade edilmemesi tüketiciyi aldatmaya yönelik hareket olarak Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun hükümlerine de aykırı düşmektedir.
Yine bilindiği üzere Emlak Komisyonculuğu Zorunlu Standart Tebliği’nde Emlakçılık yapan veya çalışanların ilgili meslek odasından eğitim ve belge alma mecburiyeti bulunmakta idi. Az önce bahsettiğimiz şekilde eğitim veren bir özel kurum Danıştay’a dava açarak bu maddeyi iptal ettirdi. Sadece emlakçıları geçim kapısı gibi gören, bunlardan para ve paye kazanmaktan başka bir kaygısı olmayan bu tip kurumlar şunu göz ardı ettiler. Tebliğdeki eğitim koşulunun iptali onlara hiçbir şey kazandırmaz, onlara hiçbir hak doğurmaz, bu tebliğin bir maddesinin iptali özel eğitim kurumlarına T.C.Kanunları'nın meslek odalarına verdiği yetki ve sorumluluğu hiçbir şekilde vermez. Bu tip mesleği ve itibarı zedeleyecek hareketler yarın tarih önünde hesap vereceklerdir.
Bizim hiçbir ticari kaygımız yok ve olamazda. Her kuruş makbuzla girer, makbuzla çıkar. Bakanlık, Birlik, Federasyon her daim bizi denetler. Bazı çıkar çevrelerinin yaptığı popülist söylemler bizi hiç ilgilendirmiyor. Bilgisizce, fütursuzca, sırf şov yapmak, adını duyurmak amacıyla Odamızı diline dolayanlar şunu bilmelidir ki, aslında farkında olmadan T.C.Kanunları’nı hedef alıyorlar. Çünkü bizim yaptığımız eğitimler tamamen kanun hükümleri çerçevesinde ve yasal uygulamalardır. Burası ne bir ticarethane ne bir dershanedir. Burası bir Kamu Kurumu’dur ve bu kurumlar Anayasamızın 135.maddesine göre kurulmuş teşkilatlardır. Tüzükle değil kanun maddeleriyle kurulur ve faaliyet gösterirler. Bu kurumlara leke çalmak öyle kimsenin haddine de düşmemiştir. Arkadaşlarımıza tavsiyemiz kanunları iyice öğrenip ondan sonra tenkit yapmalarıdır.
Eğitim konusunda bilinmesi gereken çok önemli bir başka konu daha var. Avrupa Birliği Uyum Yasaları çerçevesinde 2009 yılından sonra önemli ölçüde eğitim ve sertifikasyon standartları getirilecektir. 250 meslek grubu için bu standart geçerli olacak, standarda uymayan sertifikasyon programları hiçbir şey ifade etmeyecektir. Bu grup içinde Emlakçılık ta bulunmaktadır. Yani biz eğitim kurumuyuz, şuyuz, buyuz diyenlerden sertifika alanlar bugün olduğu gibi, yarın daha büyük bir mağduriyet yaşayabilir. Arkadaşlarımızın bu konuda da dikkatli olmalarını öneriyoruz.
Eğitim programımız muhtelif zamanlarda yapılmakta ve bu eğitimler internet ve basın aracılığıyla kamuoyuna duyurulmaktadır. Emlakçılık kadar önemli olduğuna inandığımız bir başka eğitim programımız ise Mortgage Brokerlığı’dır. 80 saatlik bu kurslarımızda Konut Finansmanı Danışmanlığı yönünde eğitimler verilmektedir. Emlak kurslarına katılmak için asgari ilkokul, Mortgage Brokerlığı Kursları için ise asgari Lise mezunu olmak koşulu vardır. Gelecek dönemlerde Emlakçılığın tamamen bir uzmanlığa dönüşeceğini düşünürsek bu eğitimlerin ne kadar önemli olduğunu hatırlatmaya herhalde gerek yoktur.
Burada bir önemli hususu da belirtmek istiyorum. Bazı meslektaşlarımız Franchsing şeklinde çalışan emlak ofisleri olduklarını ve ana firmalarının kendilerine eğitim verdiklerinden bahisle, durumlarının ne olduklarını soruyorlar. Bu tip eğitimler hizmet içi veya kurum içi yapılan ve genelde kendi sistemlerini tanıtmaya yöneliktir. Hukuki hiçbir geçerliliği yoktur. Bir firmanın markası altında çalışmak hiçbir kimseye veya kuruma bir ayrıcalık getirmez. Her Franchising bayisi kullandığı marka ne olursa olsun kanuni vecibelerini yerine getirmekle mükelleftir.
Buradan bütün meslektaşlarıma sevgi ve saygılarımı sunuyorum.
Nizameddin AŞA
İstanbul Umum Emlak Kom.Odası
2.Başkanı
Boğaziçi Üniversitesi Emlak Müşavirliği Eğitimleri
Nizameddin Aşa - İstanbul Emlak Kom. Odası 2. Başkanı
Son dönemlerde özellikle emlakçılık eğitimleri konusunda piyasalarda oluşan spekülasyonlar ve çeşitli uygulamalar göze çarpmaktadır. Bazı kesimler emlakçılık eğitimlerini ve sertifikalarını kanuni bir belge olarak verecekleri şeklinde lanseleriyle, bazı kişi ve kurumlar da özel eğitim kurumları kanununu Milli Eğitim Kanunu ile özdeşleştirerek mesleki eğitim diploması verecek izlenimini yaratmaya çalışıyorlar.
Bazı kişiler ise Odamızı yetkisiz veya normal bir eğitim kurumu olarak gösterme gayretine girmişlerdir. Bir arkadaşımızın dediği gibi “ Emlakçılıkta sertifika enflasyonu var.” Evet, bir enflasyon var ama bu enflasyon kendini mesleki eğitimlerde yetkili görenlerin veya kamuoyuna kendilerini bu şekilde lanse edenlerin enflasyonu. Emlakçılık eğitimleri konusunda bazı bilgiler vererek bu tip spekülasyonların aydınlanacağı kanaatindeyim.
İstanbul Emlak Komisyoncuları Esnaf Odası olarak kanunun öngördüğü şekilde rutin olarak Temel Emlakçılık kurslarımız yapılmaktadır. Bilindiği üzere Odamız 5362 Sayılı Kanuna tabii olarak çalışan Kamu Kurumu niteliğinde bir meslek odasıdır. Anılan kanunun 11.maddesinin ( o ) bendine göre meslek erbabına ve mesleğe yeni girecek olanlara mesleki eğitimler vermek ve mesleki yeterlilik belgesi vermek Odanın görevlerindendir. Aynı kanunun 71.maddesine göre ise; bu kanunun mesleki eğitime ilişkin hükümleri ile 3308 Sayılı Mesleki Eğitim Kanunun esnaf ve sanatkâr kesimindeki meslek eğitimini düzenleyen hükümleri Bakanlık, Milli Eğitim Bakanlığı ve Konfederasyonun işbirliği ile bütünlük içinde yürütülür. Esnaf ve Sanatkârların mesleki eğitimleri, Esnaf ve Sanatkâr Meslek Kuruluşları ile Milli Eğitim Bakanlığı Çıraklık ve Yaygın Eğitim Genel Müdürlüğü tarafından ortaklaşa planlanır, yürütülür, değerlendirilir ve denetlenir, hükmü mevcuttur.
Görüldüğü üzere mesleki eğitimler vermek ve bunun sonucunda mesleki yeterlilik belgesi vermek ilgili meslek odası ile Milli Eğitim Bakanlığı’nın Çıraklık ve Yaygın Eğitim Genel Müdürlüğü tarafından ortaklaşa yapılması zorunluluğunu getirmektedir. Odamız tarafından yapılan bütün eğitimler bu kanuni çerçeve dâhilinde gerçekleşmektedir. Mesleki Yeterlilik Belgelerimiz Milli Eğitim’in gözetiminde yapılan sınavlar sonucunda ve bizzat Milli Eğitim Çıraklık ve Yaygın Eğitim Müdürlükleri’nin tanzim etmesiyle verilmektedir.
Pratikte hepimizin şahit olduğu bazı olaylar var. Bakıyoruz Halk Eğitim Müdürlükleri, bazı özel eğitim kurumları Emlakçılık Kursları düzenlemektedirler. Bu tip kurslar sadece eğitim amaçlıdır. Kişileri bilgilendirme, geliştirme, vb. amaçlara yönelik yapılmaktadır. Bu kurslardan alınan belgeler sadece katılım sertifikalarıdır (5580 sayılı Özel Eğitim Kurumları Kanunu, Madde 2/g). Hiçbir şekilde “Mesleki Yeterlilik Belgesi” değildir. Bu kişi ve kurumlar her ne kadar biz Milli Eğitime bağlı çalışan kurumlarız, diye lanse yapsalar bile, kanun hükümleri gayet açıktır, bunlar ancak eğitim belgesi verebilirler. Kaldı ki T.C kanunları’na göre yapılan her türlü eğitimde mutlaka Milli Eğitim Bakanlığı’nın kriterleri ve müdahil olması zaten söz konusudur. Milli Eğitim Bakanlığı izni olmadan kurs düzenlemek mümkün değildir. Milli Eğitime bağlı bir eğitim kurumu olması bunlara “ Mesleki Yeterlilik Belgesi” verme hakkını doğurmaz. Bu kursların tanıtım ve reklâmlarının yeterince açık olmaması, alınacak belgenin Mesleki Yeterlilik Belgesi olmadığının net bir şekilde ifade edilmemesi tüketiciyi aldatmaya yönelik hareket olarak Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun hükümlerine de aykırı düşmektedir.
Yine bilindiği üzere Emlak Komisyonculuğu Zorunlu Standart Tebliği’nde Emlakçılık yapan veya çalışanların ilgili meslek odasından eğitim ve belge alma mecburiyeti bulunmakta idi. Az önce bahsettiğimiz şekilde eğitim veren bir özel kurum Danıştay’a dava açarak bu maddeyi iptal ettirdi. Sadece emlakçıları geçim kapısı gibi gören, bunlardan para ve paye kazanmaktan başka bir kaygısı olmayan bu tip kurumlar şunu göz ardı ettiler. Tebliğdeki eğitim koşulunun iptali onlara hiçbir şey kazandırmaz, onlara hiçbir hak doğurmaz, bu tebliğin bir maddesinin iptali özel eğitim kurumlarına T.C.Kanunları'nın meslek odalarına verdiği yetki ve sorumluluğu hiçbir şekilde vermez. Bu tip mesleği ve itibarı zedeleyecek hareketler yarın tarih önünde hesap vereceklerdir.
Bizim hiçbir ticari kaygımız yok ve olamazda. Her kuruş makbuzla girer, makbuzla çıkar. Bakanlık, Birlik, Federasyon her daim bizi denetler. Bazı çıkar çevrelerinin yaptığı popülist söylemler bizi hiç ilgilendirmiyor. Bilgisizce, fütursuzca, sırf şov yapmak, adını duyurmak amacıyla Odamızı diline dolayanlar şunu bilmelidir ki, aslında farkında olmadan T.C.Kanunları’nı hedef alıyorlar. Çünkü bizim yaptığımız eğitimler tamamen kanun hükümleri çerçevesinde ve yasal uygulamalardır. Burası ne bir ticarethane ne bir dershanedir. Burası bir Kamu Kurumu’dur ve bu kurumlar Anayasamızın 135.maddesine göre kurulmuş teşkilatlardır. Tüzükle değil kanun maddeleriyle kurulur ve faaliyet gösterirler. Bu kurumlara leke çalmak öyle kimsenin haddine de düşmemiştir. Arkadaşlarımıza tavsiyemiz kanunları iyice öğrenip ondan sonra tenkit yapmalarıdır.
Eğitim konusunda bilinmesi gereken çok önemli bir başka konu daha var. Avrupa Birliği Uyum Yasaları çerçevesinde 2009 yılından sonra önemli ölçüde eğitim ve sertifikasyon standartları getirilecektir. 250 meslek grubu için bu standart geçerli olacak, standarda uymayan sertifikasyon programları hiçbir şey ifade etmeyecektir. Bu grup içinde Emlakçılık ta bulunmaktadır. Yani biz eğitim kurumuyuz, şuyuz, buyuz diyenlerden sertifika alanlar bugün olduğu gibi, yarın daha büyük bir mağduriyet yaşayabilir. Arkadaşlarımızın bu konuda da dikkatli olmalarını öneriyoruz.
Eğitim programımız muhtelif zamanlarda yapılmakta ve bu eğitimler internet ve basın aracılığıyla kamuoyuna duyurulmaktadır. Emlakçılık kadar önemli olduğuna inandığımız bir başka eğitim programımız ise Mortgage Brokerlığı’dır. 80 saatlik bu kurslarımızda Konut Finansmanı Danışmanlığı yönünde eğitimler verilmektedir. Emlak kurslarına katılmak için asgari ilkokul, Mortgage Brokerlığı Kursları için ise asgari Lise mezunu olmak koşulu vardır. Gelecek dönemlerde Emlakçılığın tamamen bir uzmanlığa dönüşeceğini düşünürsek bu eğitimlerin ne kadar önemli olduğunu hatırlatmaya herhalde gerek yoktur.
Burada bir önemli hususu da belirtmek istiyorum. Bazı meslektaşlarımız Franchsing şeklinde çalışan emlak ofisleri olduklarını ve ana firmalarının kendilerine eğitim verdiklerinden bahisle, durumlarının ne olduklarını soruyorlar. Bu tip eğitimler hizmet içi veya kurum içi yapılan ve genelde kendi sistemlerini tanıtmaya yöneliktir. Hukuki hiçbir geçerliliği yoktur. Bir firmanın markası altında çalışmak hiçbir kimseye veya kuruma bir ayrıcalık getirmez. Her Franchising bayisi kullandığı marka ne olursa olsun kanuni vecibelerini yerine getirmekle mükelleftir.
Buradan bütün meslektaşlarıma sevgi ve saygılarımı sunuyorum.
Nizameddin AŞA
İstanbul Umum Emlak Kom.Odası
2.Başkanı
Boğaziçi Üniversitesi Emlak Müşavirliği Eğitimleri
Değişmeyen tek şey değişimdir
Değişmeyen tek şey değişimdir.
Herakleitos - M.Ö. 535-475 , Sokrates Öncesi İyonyalı Filozof
1970'li yıllarda geleceğin yıldızları olarak lanse edilen ve batmalarına imkansız gözüyle bakılan beş şirket vardı. Bunlar Polaroid, Kodak, Xerox, IBM ve Coca-Cola idi. Hem ürün geliştirme hem de pazarlama alanlarında çok büyük başarılara imza atan bu yıldızlar,tüketicinin de büyük güvenini kazanmışlardı. Kısa bir süre öncesinin devleri, herkesinhayranlıkla takip ettiği beş şirket… Acaba bugün ne durumdalar?Kısaca özetlemek gerekirse, Polaroid tarih sahnesinden silinmiş durumda (en azından Polaroid'i tanıdığımız haliyle); Kodak ve Xerox yeni gelişmelere ayak uydurmada zorluklar çekiyor (özellikle digital alanda yaşanan yeniliklere); IBM kendini yenilemek ve değiştirmek için büyük çabalar harcıyor; sadece Coca-Cola yoluna emin adımlarla devam ediyor.Peki neden böyle bir sonuç ortaya çıktı? Herkesin gıpta ettiği bu şirketler ne oldu da bu duruma düştü?Çünkü 'değişime ayak uyduramadılar'. Gelişen teknolojiye, değişen rekabet koşullarına ve farklılaşan tüketici kitlesine uyum sağlayamadılar.
Her sektörde olduğu gibi, Gayrimenkul Sektörü'nde de koşullar değişiyor. Artan rekabet, her geçen gün
daha da bilinçlenen müşteriler ve yaşanan teknolojik, çevresel ve politik gelişmeler artık 'eski köye yeni
adetleri getirme' zamanının geldiğini gösteriyor. Karşımızda yepyeni bir dünya var. Eski yöntemleri
ve iş yapış şekillerini sorgulamamızı ve bazı alışkanlıklarımızdan vazgeçmemizi gerektirecek bir döneme
giriyoruz. Değişim kendini zorunlu kılmadan, önümüze aşılması imkansız bir engel gibi çıkmadan önce
bu geçişi gerçekleştirmemiz gerekecektir.
Bazıları Gayrimenkul Sektörü'nde değişikliğe gerek olmadığını, bugüne kadarki iş yapış şekillerinin başarılı olduğunu ve aynı doğrultuda ilerleyerek bu başarıların devamının getirilebileceğini söyleyebilir. Doğrudur. Gayrimenkul Sektörü'nde çok uzun zamandır başarılı işler yapıldı. Pek çok örnek projeye imza atıldı. Sektör
gelişti ve ülke ekonomisinde önemli bir konuma geldi. Ancak pazar günleri verilen gazete ilanları artık birbirinin aynısı olarak görülüyorsa, geniş kitlelerin sektöre olan güveni ortanın üzerinde değilse ve müşterilerin ana karşılaştırma kriteri sadece fiyat olmuşsa, artık bazı şeylerin değişmesinin zamanı gelmiş demektir.Bu çalışma 'konut geliştirme' özelinde hazırlanmış, ancak diğer gayrimenkul geliştirme alanlarına da uygulanabilir niteliktedir. Aşağıdaki 25 maddenin, işlerimizde ve verdiğimiz kararlarda bizi yönlendiren kabullerimizden en sık görülenleri olduğuna ve artık bu konulara farklı yorumlar getirmemiz gerektiğine inanıyorum.
Elle tutulur, gözle görülür ve güzel. Bana göre sanatsal bir yanı var ve gayrimenkulü çok ama çok seviyorum.
Donald Trump - Yönetim Kurulu Başkanı ve CEO, The Trump Organization
1 - Kriz Var Satılmıyor.
Asıl önemli olan ekonomi, şapşal !
Bill Clinton'ın, George H. W. Bush'a Karşı Yürüttüğü 1992 Başkanlık Seçim Kampanyasından
1992 Amerikan Başkanlık seçimleri öncesi George Bush'a yenilemez gözüyle bakılıyordu. Berlin Duvarı yıkılmış ve Irak Savaşı'ndan istenilen sonuç alınmıştı. Artık ABD dünyanın tek süper gücüydü.Böyle bir ortamda George Bush'a karşı üstünlük sağlamanın tek bir yolu vardı; o da Ekonomi'idi.Dönemin Arkansas Valisi ve Demokrat
Parti başkan adayı Bill Clinton da aynen bunu yaptı ve bozulan Amerikan Ekonomisi üzerine kurguladığı seçim kampanyası ile zoru başardı.Bugünkü kriz o dönemki krizden daha büyük ve daha sarsıcı. Yine 'yenilmez' ve 'yıkılamaz' gözüyle bakılan devlerin yokoluşunu izliyoruz. Gayrimenkul sektörü de krizden fazlasıyla nasibini
aldı.Satışlar azaldı, projeler durduruldu. Evet kriz var. Ama hala evler satılıyor. Daha az satılıyor, ama yine de satılıyor. Kriz elbetteki satışlarımızı etkileyecek ama tüm yaşadığımız olumsuzlukları krize yüklemek de doğru bir yaklaşım değil. Krizin getirdiği yeni koşulları anlayıp ona uygun çözümler üretebildik mi? Daha önceden uyguladığımız pazarlama faaliyetlerini ne şekilde geliştirdik ve değiştirdik? Kısacası, elimizden gelen herşeyi yaptık mı?Kriz öncesinde yaptıklarımızı, krizde de aynen devam ettirerek olumlu sonuçlar almamız mümkün
değil. O yüzden bazı aktiviteleri farklı yapmalı ve daha önce hiç yapmadığımız faaliyetlere başlamalıyız. Kriz öncesindeki pazarlama aktivitelerimizi, krize ayak uyduracak şekilde değiştirmemiz gerekecektir. Önce ne gerekiyorsa yapalım, sonra ekonomiye bağlayalım. İşin kolayına kaçıp, her olumsuzluğun sorumlusunu kriz olarak göstermeyelim.
2 - Satış, Satış Görevlilerinin İşidir.
Hepimiz birlikte çalışıyoruz; işin sırrı bu.
Sam Walton - 1918-1992, Wal-Mart'ın Kurucusu
Gol yememek, sadece kalecinin işi midir? Modern futbol artık takım savunmasını gerektiriyor.Hücum da aynı şekilde. Dolayısıyla 'satış', sadece satış görevlilerine bırakılmayacak kadar önemli ve kritik bir iştir. Satış, tüm şirketin ve tüm çalışanların görevidir.Gayrimenkul satışları, satış ofisinde değil müşterinin kafasında gerçekleşir. Müşteriyi satışa ikna etmede, satış görevlileri önemli bir rol oynasa da diğer faktörleri de gözardı etmemek gerekir. Geniş çerçeveden bakacak olursak; reklam ve tanıtım stratejiniz yanlış kurgulanmışsa, satış ofisiniz düzgün dizayn edilmemişse, ürettiğiniz evler problemli ve kalite sorunları çıkarıyorsa, fiyat ve ödeme planınız
hedef kitlenize hitap etmiyorsa ve müşterinize inşaatın zamanında ve eksiksiz bitirileceği konusunda güven veremiyorsanız satış görevlileriniz ne yapabilir ki? Dolayısıyla müşterimizin projemizi duyduğu andan, ürettiğimiz konutlarda oturmasına kadar geçen süreçteki bütün faaliyetlerimiz satış üzerinde bire bir etkilidir. Bu satış prosesi iyi analiz edilmeli ve tüm adımları satışları destekleyecek şekilde dizayn edilmelidir. Bu adımlarda
direkt veya dolaylı olarak görev ve sorumluluğu olan her şirket görevlisi de satıştan sorumludur.
3 - Tek Bir Başarı Kriterim Vardır ; O Da Satış Adedi.
Eğer ne yaptığını bir proses şeklinde tanımlayamıyorsan, ne yaptığını bilmiyorsun demektir.
Dr. W. Edwards Deming - 1900-1993, II. Dünya Savaşı Sonrası Japon Endüstri Devriminin Mimarı
Spor dallarında başarı kriteri skordur. Kimin hanesinde daha yüksek rakam varsa, kazanan odur.Basketbolda sayı atabilmek ve maçı kazanmak için iyi savunma yapmanız, rebounda iyi çıkmanız, top çalmanız, blok yapmanız, top kaptırmamanız ve iyi şutörlere boş pozisyon yaratmanız gerekir.Özetle maçı kazanabilmek ve skor üretmek için oyunun tüm gerekliliklerini yerine getirmek gerekir.Tüm iyi takımlar bu istatistikleri tutar, oyun planlarını bu istatistikler doğrultusunda kurgular ve kendilerini bu doğrultuda geliştirirler.Gayrimenkul satışlarında da önemli olan satış adedidir. Ancak bu satış adedini arttırmak tüm satış prosesini geliştirmekle mümkündür. Bunun için tüm satış prosesini ve bu proses üzerindeki kritik noktaları belirlemek gerekmektedir. Sadece satış adedini ölçmekle kalmamalı, aynı zamanda kritik noktalardaki performansı da ölçmeliyiz. General Elecetric (GE) efsanevi CEO'su Jack Welch'in dediği gibi 'Neyi Ölçersen Onu Yönetirsin' (You Manage What You Measure).Kritik noktaları belirleyin ve bunları ölçün. Daha sonra bu kritik noktalarda ne tür iyileştirmeler yapılabileceğini ve buralardaki başarıyı nasıl arttırabileceğinizi tasarlayın. Bu ara adımlarda yapacağımız iyileştirmeler, satış adetlerimizi de olumlu yönde etkileyecektir. Örneğin, web sitemize daha fazla ziyaretçi çekmemiz, web formumuzun daha fazla kişi tarafından doldurulması, satış ofisimize daha fazla ziyaretin gerçekleşmesi, vb. gibi ara adımlarda yaşanan iyileştirmeler satışa direkt yansıyacaktır.
4 - Önce Proje Hazırlanır, Sonra Müşteri Bulunur.
Eğer doğru yolda değilsen, koşmanın ne anlamı var ki.
Alman Atasözü
Başarılı iş fikirlerinin çıkış noktası, o ürün veya hizmetin son kullanıcısı olan müşterilerdir. Müşterileri tanımak, yaşadıkları problemleri ve olumsuzlukları anlamak ve bunlara uygun çözümler üretmek işletmelerin ana hedefidir. Özellikle günümüzde, bir yandan rekabet bir yandan da müşterilere sunulan seçenekler artmaktadır. Firmalar arasında müşterileri daha iyi tanıma ve onlara en iyi hizmeti verme konusunda büyük bir yarış yaşanmaktadır.Gayrimenkul sektöründe ise müşteri genelde reklam faaliyetlerinin hemen öncesinde akla gelmektedir.Ne yazık ki bu durum, pek çok fırsatın da kaçmasına sebep olmaktadır. Artık ürün bellidir. Daire
tipleri, mimari, peyzaj, daire içleri, sosyal tesisler ve sunulacak fiziksel olanaklar netleşmiştir. Eğer projeyi geliştirirken müşteriyi ön planda tutmamışsak, doğru ürünü ortaya çıkardığımızdan nasıl emin olabiliriz? O bölgenin alıcısı bu ürüne gerçekten rağbet edecek mi? Sunacağımız sosyal imkanlar alıcılar için ne kadar cazip?
Aslında tüm bu soruların cevabını daha ürün ortaya çıkmadan verebiliyor olmalıyız. İlk başta müşteriye gitmek ve geliştireceğimiz projeyi bu doğrultuda şekillendirmek bize hem ürün geliştirmede hem de satış faaliyetlerinde büyük avantajlar sağlayacaktır. Bunun için öncelikle bölgeyi inceleyin ve hedef alıcı profillerini belirleyin. O bölgede kim / neden alıyor? Daha önceden oluşturulmuş veriler ve yapacağınız bölge ziyaretleri ile alıcı kitlesini iyice tanıyın. İhtiyaç ve isteklerini anlayın ve ürününüzü bu doğrultuda şekillendirin. Böylelikle hedef kitlenizin değer verdiği unsurları projenize dahil ederek satışını kolaylaştırır, önemsemedikleri unsurları da projenizden eleyerek gereksiz maliyeti önlemiş olursunuz.
5 - Tüm Müşterilerimize 'Eşit' Davranıyoruz.
Tüm hayvanlar eşittir, ama bazıları daha eşittir.
George Orwell - 'Hayvanlar Çiftliği' Adlı Romandan, 1945
Tam aksini yapın ve müşterilerinize eşit davranmayın. Herkese eşit davranmanın ahlaki bir sorumluluk olduğunu da düşünmeyin. Pazarlama stratejinizi 'farklılıklar' üzerine kurun. Anlaşılacağı gibi, burada bahsedilen bazı müşterilerinize iyi bazılarına ise kötü davranın demek değildir. Müşterileri gruplarınızın farklı özelliklerini iyi anlayın ve her grup için ayrı çözümler ve söylemler geliştirin.En temelde, gayrimenkulün ana alıcıları olan yatırımcılar ve oturumcular birbirinden tamamen farklı ihtiyaçlara sahiptirler. Yatırımcıların amacı yaptıkları yatırım karşılığında kar elde etmek iken, oturumcular ise huzurlu ve rahat bir yaşam arzu etmektedirler. Dolayısıyla birbirinden tamamen farklı bu iki gruba aynı şekilde davranamazsınız. Yatırımcılara sunduğunuz argümanlarla, oturumculara
hayal ettirdiğiniz yaşam aynı olmamalıdır.Oturumcular da, yatırımcılar da kendi içlerinde farklı gruplara ayrılmaktadırlar. Dolayısıyla bu alt gruplar için de farklı argümanlar geliştirin. Örneğin çocuklu bir aile ile yalnız yaşayan bekar bir alıcının koşulları farklıdır ve aynı şeyleri duymak istemezler. Benzer farklılıkları sizin de anlayıp,
ona göre çözümler üretmeniz gerekir. Bu durum sadece müşterilere yapılan proje sunumlarında geçerli olmayıp; aynı zamanda ödeme planları, reklam mecraları, reklamın verdiği mesajlar ve satış görevlileri tercihinde de gözönüne alınmalıdır.
6 - Bizim Şirketimize Güveniyor Musunuz?
Hayat bir kutu çikolata gibidir. Neyle karşılaşacağını asla bilemezsin.
Forest Gump (Tom Hanks) - Forest Gump, 1994
Çoğu zaman şaşırırız; müşteri sunduğumuz fırsatı neden anlamamakta ısrar ediyor veya neden bize güvenmiyor diye düşünürüz. Çünkü biz güvenilir bir firmayızdır aslında. Geçmişte pekçok başarılı işe imza atmışız, çalıştığımız şirketin hem patronları hem de çalışanları son derece iyi insanlardır. Müşterimize elimizden gelen yardımı da yapıyoruz ama bir türlü anlaşamıyoruz. Bu müşteri bize neden güvenmiyor? Biz ona yardımcı olmaya çalışırken,
o neden olur olmadık sebeplerle bizi yoruyor? Eğer müşterilerimiz şirketimize güvenmiyor olsalardı, karşımızda bizimle konuşuyor veya ofisimizi ziyaret ediyor olmazlardı. İnsanların boş yere satış ofisi ziyaret etmekten daha önemli işlerinin olduğu muhakkaktır. Hatırlamamız gereken, her insanın bir geçmişinin olduğu ve çeşitli tecrübeler yaşadığıdır. Bu tecrübeler onları bazı konularda daha hassas yapabilir. Bizler bunun farkında
olmalıyız. Bizim için çok açık ve belirgin olan birşey onlar için kafa karıştırıcı veya belirsiz olabilir. Aynı satırları okuyup, farklı şeyleri anlayabiliriz. Müşterilerin haklı istek ve soruları veya anlamadıkları hususlar olabilir. Onları dinleyin ve anlayın. Müşterileriniz için orada olduğunuzu gösterin. Her hareketiniz ve davranışınızla onlara güven verin. Kimse gelecekte ne olacağını bilemez. Dolayısıyla müşterilemizin haklı kaygılarını anlayışla karşılamalı ve bunları asgariye indirecek tedbirler almalıyız. Konut alımı çoğu alıcının hayatındaki en önemli karardır. Kaygılı ve tedirgin olmaları doğaldır. Onların kendilerini güvende hissetmelerini, sadece sözlerinizle değil aynı zamanda sunacağınız diğer yazılı ve görsel materyallerle de sağlayın (örneğin satış kontratı, teknik şartname, yönetim planı özeti, vs.). Müşterilerinizi projenizde sürprizlere yer olmadığına ve en doğru kararı verdiklerine inandırın.
7 - Satış Ofisimize, Sırf Kuru Kalabalık Geliyor.
Nereye gitmek istediğini bilmeyen insan için faydalı rüzgar yoktur.
Lucius Annaeus Seneca M.Ö. 5-M.S.65, Romalı Filozof ve Şair
Bazı kültürlerin temel özelliğidir: Suçu Başkalarında Aramak. Çocuğumuz derslerinde başarısızdır çünkü öğretmeni takmıştır, takımımız yenilir çünkü hakem taraflıdır, ayağımıza kadar gelen insanlara konut satamayız çünkü 'kuru kalabalık'tır.Burada suçu birazda kendimizde aramalı ve durumun öz eleştirisini yapabilmeliyiz. Belki biz ne yapmamız gerektiğini tam olarak anlayamadık veya bazı şeyleri yanlış yapıyoruz. Acaba nereye varmak istediğimizi gerçekten belirledik mi? Hedef kitlemizin istek ve ihtiyaçlarını düzgün olarak anlayıp, uygun çözümler üretebildik mi?Eğer satış ofisine projenin doğru alıcı profili geliyor, ama yine de satış gerçekleşmiyorsa ikna
kabiliyetimizde bir sorun var demektir. Büyük ihtimalle müşterilerimize duymak istedikleri mesajları veremiyoruzdur. Bunun farklı sebepleri olabilir (Örneğin yanlış fiyat politikası, satış görevlilerinin eğitim eksikliği veya görsel materyallerin yetersizliği gibi). Bu aksaklığın nerede olduğunu anlamalı ve ona uygun çözümleri geliştirmeliyiz. Bazen de, satış ofisimize yanlış alıcı profili de geliyor olabilir. Bu durumda reklam stratejimizi sorgulamalıyız. Büyük olasılıkla reklamlarımız yanlış hedef kitleye ulaşıyor ve/veya yanlış mesajlar içeriyordur. Tanıtımımızı yeniden gözden geçirmeli ve doğru hedef kitleye ulaşabileceğimiz mecralarda, doğru mesajlarla
boy göstermeliyiz.
8 - Nerde O Eski Günler
Türler arasında hayatta kalanlar en güçlü veya en zeki olanlar değil,
değişime en hızlı şekilde ayak uydurabilenlerdir.
Charles Darwin - 1809-1882, İngiliz Biyolog ve Evrim Teorisinin Kurucusu
Eski günler, çok büyük bir olasılıkla, bir daha gelmemek üzere gittiler. Bir başka deyişle, artık tarih oldular. Ama bu cümleyi kullanmaya sıklıkla devam ediyorsak, bizim de 'tarih olmamız' yakın demektir. Artık devir değişti ve bunun bilinciyle yaşayıp hareket etmeliyiz. Geçmiş yıllarda müşteriler ellerindeki ile yetinirler ve daha fazlasını aramazlardı. İstekler ve ihtiyaçlar belli ve genelde basitti. Artık daha fazla seçeneği ve daha fazla isteği olan müşteriler var. Daha zor tatmin oluyorlar, zevkleri çok çeşitli ve seçenekleri de çok fazla. Hepsinden önemlisi,
ne kadar değerli ve güçlü olduklarının farkındalar. Yaşam tarzlarından ve zevklerinden ödün vermeyip, kendileri için en iyi ürün ve hizmetleri tercih etmekteler. Bu durumda yapmamız gereken 2 önemli şey var. Birincisi, eski günlerin artık mazide kaldığına gerçekten inanmak. İkincisi de, değişen koşullara ayak uydurmak. Müşterilerimiz değişiyorsa, bizim de değişmekten başka bir çaremiz yok. Müşteri tercihlerini iyi anlamalı ve bunları karşılayacak
çözümleri tasarlamalıyız. Sadece ürettiğimiz konutları değil, satış kanallarımızı da, fiyatlandırma sistemimizi de, reklam ve tanıtım yöntemlerimizi de, şirket ve satış organizasyonumuzu da tekrar gözden geçirmeli ve yeni koşullara cevap verecek şekilde geliştirmeliyiz.
9 - Biz İşimize Bakarız, Rakiplerle Vakit Harcamayız.
Dostlarına yakın ol, ama düşmanlarına daha yakın.
Michael Corleone (Al Pacino) - Baba II
Ama harcamak lazım; çünkü artık öyle bir lüksümüz yok. Müşterilerimiz gibi rakipler de hızla değişmekte. Gayrimenkul sektöründeki oyuncular kendilerini yenilemekte ve gelişen koşullara ayak uydurmaya çalışmaktadırlar. Özellikle yabancı ortaklıkların, finansal mekanizmaların ve teknolojinin de etkisiyle rakiplerimiz kendilerini her geçen gün yenilemektedirler. Bu firmaların ürettiği projeler de daha bilinçli bir şekilde geliştirilmekte ve müşterilere sunulmaktadır. Rakip projelerin ne yaptığı ve nasıl posizyon aldığı bizi de doğrudan ilgilendiren bir unsurdur. Müşteriler seçeneklerinin çoğaldığının farkındadır ve bunu en iyi şekilde değerlendirmektedir. Daha çok araştırmakta ve kendisi için en uygun konutu seçmektedir. Dolayısıyla rakip projeler yakından takip etmemiz gereken, geliştirdiğimiz projenin başarısını doğrudan etkileyen en önemli
faktörlerdendir. Özellikle aynı hedef kitle için rekabet ettiğimiz projeler bizim için kritik önemdedir. Bu projeleri
iyi anlamalı ve avantaj ve dezavantajlarını iyi tesbit etmeliyiz. Sadece fiyat ve ödeme planı karşılaştırması yapmamalıyız. Rakiplerin mevcut pazarlama karmasını da anlamalı ve buna göre çözümler üretmeliyiz. Hangi müşterilerin rakip projeleri, hangilerinin de bizim ürünümüzü tercih edeceğini anlayabilmeliyiz. Özetle, üstünlüklerimizi ön plana çıkarabilmek ve hedef müşterilerimiz tarafından tercih edilen olabilmemiz için rakiplerimizi çok iyi tanımalı ve sürekli izlemeliyiz.
10 - Biz Ev Satıyoruz.
Kodak film satar ama reklamlarında filmi kullanmaz. Hatıraları kullanır.
Theodore Parker - 1953-1993, Amerikalı Kuş Bilimcisi
Restoranlar için, sadece yemek satıyorlar diyebilir miyiz? Eğer öyle olsaydı servisin kalitesi, mekanın ambiansı veya yemek sonrası midemizin durumunun hiçbir önemi olmazdı. Restorana gitme sebebimiz basit bir yemek yemekten daha çok, keyifli zaman geçirmektir. Bunun için de yemeği tamamlayan diğer tüm unsurlar da önem kazanmaktadır. Gayrimenkul firmaları olarak bizler de aslında ev değil, 'yaşam' satıyoruz. Daha doğrusu tüketici
dört duvardan çok daha fazlasını talep ediyor. Son yıllarda sosyal imkanlar sunan sitelerin büyük rağbet görmesinin sebebi de bu 'yaşam'a verilen önemi yansıtmaktadır. Dolayısıyla müşteriler, projede sunulan imkanların kendilerine ne kadar hitap ettiğine ve bu projede ev sahibi oldukları zaman onları nasıl bir yaşamın beklediğine son derece önem vermektedirler.Bu sebeple konut değil 'yaşam' sattığımızın bilincinde olmalı ve pazarlama stratejimizi bu doğrultuda kurgulamalıyız. Evlerimizi tanıtırken, aynı zamanda müşterilerimizi nasıl bir yaşamın beklediğini de iyice vurgulayalım. Hatta daha öncesinde, ürünümüzü (yani projemizi) tasarlarken, hedef
kitlemizin ilgileneceği ve yaşamının parçası yapmak isteyeceği unsurları göz önünde bulunduralım. Sonuçta insanlar yaşamlarını kolaylaştırmak ve alışkanlıklarına daha rahat bir şekilde ulaşmak istemektedirler. Projelerimizde bunu sağlamaya özen göstermeliyiz.
11 - Bu Proje İle Herkese Hitap Ediyoruz.
Gel, gel, ne olursan ol yine gel, İster kafir, ister mecusi, ister puta tapan ol yine gel,
Bizim dergahımız, ümitsizlik dergahı değildir, Yüz kere tövbeni bozmuş olsan da yine gel.
Mevlana Celalettin Rumi - 1207-1273, Filozof
Mevlana bu satırları gayrimenkul projeleri için yazmadı. Ancak biz uygulamakta ısrar ediyoruz. Riskimizi azaltmak için geniş kitlelere hitap eden projeler geliştirme uğraşındayız. Daha çok potansiyel alıcı olsun ki, satış şansımız daha fazla olsun. Ancak bu sanıldığından daha riskli bir stratejidir. Çünkü artık günümüzde o kadar çok konut ve proje seçeneği var ki, müşteriler kendileri için en uygunu seçme şansına sahiptir. O yüzden 'herkese herşey olalım derken, kimseye hiçbirşey olamama' riskini de alıyoruz. Her alıcı grubunun ihtiyaçları farklılık göstermektedir. Doğal olarak da, bu ihtiyaçlarını en iyi şekilde karşılayabilecekleri alternatiflere yönelmektedirler. Projeyi vasatın üstüne çıkmayacak pek çok imkanlarla donatmaktansa, hedef kitlemizin arzuladığı belirli sayıdaki olanakları en iyi şekilde sunmak ana amacımız olmalıdır. Özetle herkesi değil, belli bir kesimi hedeflemeli ve
onların 1 numaralı tercihi olmalıyız.
12 - Dört Duvar Ev Satıyoruz, Neyini Farklı Yapayım?
İcat edilebilecek herşey icat edilmiştir.
Charles H. Duell - ABD Patent Ofisi Başkanı, 1899
Müşteriler artık 'yaşam' satın alıyorlar. O yüzden artık 'dört duvar'ın dışında düşünmeliyiz. Sadece kullanışlı daireler üreterek, iyi malzeme kullanarak ve düzgün yalıtım yaparak projemizin değerini arttıramayız. Sıradan olmamak için bazı şeyleri farklı yapmalıyız. Starbucks, $1'a alınan kahveyi $3-$4'a sattı ve bunda da başarılı oldu. Southwest Havayolları, uçmayı daha ucuz ve kolay hale getirdi ve kuruluşunun ikinci yılından (1974) itibaren her sene kar açıklayan tek havayolu şirketi oldu. Ve bir zamanlar sadece el arabalarında satılan simit, şimdi 2-3 katlı restoranlara kar ettiriyor. Görüldüğü gibi, sıradan bir hale gelmiş olan herhangi bir iş kolu, akıllı adımlarla çok değerli ve karlı hale getirilebilir. Gayrimenkul sektörü de buna istisna değildir. Atacağımız doğru adımlarla, hem projemizi hem de şirketimizi daha değerli kılmak mümkündür. Peki ne yapmalı? Açıkcası sihirli bir değnek yok. İş yine müşteriyi tanımaktan ve onu iyice anlamaktan geçiyor. Hedef kitlemiz neye değer veriyorsa onu en iyi şekilde yapmalı, değer vermediği unsurlar için ise para ve vakit harcamamalıyız. Yeni bir icata da gerek yok. Mevcut
teknoloji ve imkanları kullanarak bazen konut içinde, bazen de ortak ve sosyal alanlarda yapacağımız doğru ilaveler, farklılıklar ve iyileştirmeler, bizi rakiplerimizden farklılaştırarak projemizin değerini arttıracaktır.
13 - Ürün Karması mı ?
Önceki zaferinizi kazandıran taktikleri tekrarlamayın, sonsuz çeşitlilikteki
koşulların kullanacağınız metodları şekillendirmesine izin verin.
Sun Tzu (Çinli Askeri Stratejist) - 'Savaş Sanatı' Adlı Kitaptan, M.Ö. Altıncı Yüzyıl
Bir önceki projemiz çok başarılı olmuştur. İyi bir satış performansı ve iyi de bir kar elde ettik. Sunduğumuz daire tipleri ve sosyal imkanlar, reklam kampanyamız ve ödeme planımız projenin başarısındaki etkenlerdi. O zaman neden bu başarılı performası bozalım ki? Elimizde başarılı olmuş, tüm detaylarını da yakından tanıdığımız bir modelimiz var. Altın yumurtlayan tavuk kesilir mi hiç? Öyleyse, bu projedeki unsurları aynen diğer geliştireceğimiz projelere de taşımalıyız. Aman Dikkat! Çok başarılı olmuş bir projenizin aynı başarıyı tekrarlama garantisi yoktur. Bir önceki projenizdeki ürün karmanız, yeni lokasyonunuzu tercih eden alıcılar için cazip olmayabilir. Koşullar değişmiş ve ödeme planınız ile fiyatlandırmanız müşterilerinize çok uzak kalmış olabilir. Yaptığınız reklam yeni projenizin gerçekleri ile örtüşmüyor ve yeni hedef kitlenize ulaşmıyor olabilir. Her gayrimenkul projesi kendi içerisinde özel olarak değerlendirilmelidir. Tabiki geçmişten gelen tecrübeler, veriler ve bilgiler kullanılmalıdır; ancak projenin hitap edeceği kitle, bölgesel trendler ile alışkanlıklar ve genel koşullar iyi değerlendirilmelidir. Bu veriler ışığında daire tipleri ve oranları ile sosyal ve ortak alanlarda sunulacak imkanlar belirlenmeli ve ürün bu doğrultuda şekillendirilmelidir.
14 - Nereye Reklam Versem, Bilemedim.
Reklama harcadığım paranın yarısı boşa gidiyor, problem ise hangi yarısı olduğunu bilemem.
Lord Leverhulme - 1851-1925, İngiliz Sanayici ve Hayırsever
Günümüzdeki reklam mecralarının çeşitliliği ve her mecranın kendine özgü avantajları aklımızı karıştırmaktadır. Her yerden gelen telefonlar, 'Projemiz için en doğru tanıtımın kendi mecralarında yapılacağını' söylüyor. Aklımız daha da karışıyor. Acaba oraya da versek mi reklamı? Bu görüştüğümüz kişi de çok mantıklı konuşuyor; onu da bi denesek mi acaba? Rakip proje şu mecrada da boy göstermiş, biz de çıksak mı acaba? Kafamız çok karışık...
Eğer, nereye varmak istediğinizi bilemiyorsanız, bu durum çok doğaldır. Hedef kitlenize doğru mesajı, doğru mecrada, doğru zamanda vermelisiniz. Söylemesi ne kadar kolay değil mi? Aslında yapması da o kadar zor değil. Yine sihirli sözcük, 'müşteri'. Ancak, projemizin özelliklerine hakim değilsek ve kime hitap edeceğimizi bilmiyorsak işimiz gerçekten zor. Ya kafamız karışacak panikleyeceğiz ya da mecralara gereğinden fazla paralar harcayacağız. Cumartesi ve Pazar günleri gazete ilanları artık konut satışları için bir klasik haline gelmiş. Bu
ilanların konut satışlarındaki etkisi inkar edilemez. Ama artık bu klasikleşen kalıpların dışına çıkmak gerekiyor. Müşterimizi tanımalı ve ona en kolay ulaşmamızı sağlayacak mecraları seçmeliyiz. Bununla beraber artık İnternetin önemi de yadsınamaz. Projelerimizin web siteleri en önemli tanıtım mecralarıdır (Laf aramızda bu sitelerde tanıtım BEDAVA'dır). Ayrıca, internetin sunduğu diğer olanaklar da hem ekonomik hem de efektif seçeneklerdir. İnternet ve alternatif pazarlama tekniklerinin yanında, proje bölgesindeki yerel tanıtımı da göz ardı etmemeliyiz.
15 - Marka Olmak İçin TV Reklamı Olmazsa Olmaz.
Stratejinin özü, neleri yapmayacağınıza karar vermektir.
Michael Porter - 1947- , Harvard Üniversitesi İşletme Okulu Strateji Profesörü ve
Dünyanın En Önde Gelen Stratejik Yönetim Uzmanı
Starbucks'ı hiç TV'de gördünüz mü? Büyük ihtimalle gazetede bile görmemişsinizdir. Ama dünyanın en önemli markaları arasındadır. Peki, O nasıl başardı? Tüm dünyada hergün 20 milyon civarı, Türkiye'de ise onbinlerce müşteriye ulaşan Starbucks TV'yi tercih etmiyor. Peki neden, yaklaşık olarak, 2 sene boyunca 1.000 - 1.500 alıcı bulmayı hedefleyen konut üreticileri kendilerini TV'ye çıkmak zorunda hissediyor? Bu soruya genellikle 3 cevap verilir. Bir, daha geniş kitlelere ulaşmak için. Ama zaten çok sayıda alıcı peşinde değiliz. O yüzden tüm TV izleyicilerinin bizi görmesi değil, potansiyel alıcıların görmesi daha uygundur. İki, projenin değerini arttırmak için. Projeniz bir bütündür ve değerini tüm unsurları belirler. Tanıtım da bu unsurlardan biridir, ancak ana belirleyici rolünde değildir. Yani TV'ye çıkınca projeniz daha değerli hale gelmeyecektir. Üç, diğer projelerden farklılaşmak
için. Projenizi diğerlerinden farklı kılan hedef kitlenizin ihtiyaçlarını ne oranda karşıladığınızdır. Farklı olmak TV'den çok, bu ihtiyaçların tatmin edici şekilde karşılanmasından geçer. Artık 'ürünü oluştur, TV'ye reklam ver ve marka yap' dönemi sona erdi. Çok daha spesifik tanıtım stratejileri oluşturmak gerekmektedir. Burada kesinlikle TV'ye çıkmayın sonucu çıkarılmamalıdır. Elinizde çok fazla alternatif var, bunları iyi değerlendirin. TV için çok para harcamanız gerekecektir ve bunu yaparken de artık izleyicilerin de çok sayıda kanala dağıldığını unutmayın. Kaynaklarımız sonsuz değil, en iyi verimi alacak şekilde yönlendirmemiz en doğrusudur.
16 - En İyisini Ajans ve Medya Satın Alma Bilir.
Yöneticilik işleri doğru yapmak, liderlik ise doğru işleri yapmaktır.
Peter F. Drucker - 1909-2005, Modern Yönetim Anlayışının Öncüsü
Eğer reklam ajansı gibi üçüncü bir parti 'sizin' müşterinizi, sizden daha iyi tanıyor ise, burada bir hata var demektir. Büyük olasılıkla müşteri ihtiyaç ve isteklerinize uzaksınız veya 3. partilere aşırı güveniyorsunuz. Her iki durum da doğru yaklaşımlar değildir. Müşterinizi en iyi siz tanırsınız (ve tanımalısınız) ve 3. partileri yönlendirmek de sizin işinizdir. Profesyonel destek tabiki almalıyız. Ancak müşterimizi en iyi bizim tanımamız gerekir. Çünkü
müşterilerin dert ve sorunlarını çözmeye talip olan, isteklerini ve ihitiyaçlarını karşılama iddiasında bulunan ve de bundan para kazanmayı hedefleyen biz, konut üreticileridir. Ve bu tanıma da reklam aşamasında değil, projenin fikir aşamasında başlamalı ve süreklilik arzetmelidir. Müşterimizi en iyi biz tanıyorsak, doğal olarak 3. partileri de bizim yönlendirmemiz ve yönetmemiz gerekir. Bu onların işine karışmak anlamına gelmemeli. Ancak müşterilerimize gidecek olan mesajın kurgulanabilmesi ve doğru medya tercihlerinin yapılabilmesi için ajanslara doğru bilgilendirme yapılmalıdır. Diğer dikkat etmemiz gereken bir konu da, ajans ve medya satın alma şirketinin seçilmesidir. Gayrimenkul pazarlamasının kendine has özellikleri vardır. Çünkü gayrimenkul pahalıdır ve sıklıkla alınmaz. Bazı müşteriler için ise hayatlarının en büyük ve en önemli kararıdır. Dolayısıyla, gayrimenkul pazarlamasının karakteristik özelliklerini kavramış ajansları seçmek en doğrusudur. Klasikleşmiş reklam ve tanıtım kalıplarını uygulayacak ajanslar işinize yaramayacaktır. Ayrıca, alternatif pazarlama tekniklerine hakim (internet, ağızdan ağıza pazarlama, direkt pazarlama, vs.)
bir ajansla çalışmak gayrimenkul pazarlamanın doğasına daha uygun olacaktır.
17 - Projemin Tanıtım İçin Çok Para Harcamam Lazım.
Pazarlamayı öğrenmek bir gün alır. Ama ustası olabilmek bir ömür sürer.
Philip Kotler - 1931- , Stratejik Pazarlama Profesörü
Universal Studios Orlando, son zamanlarda yaptıkları en önemli yatırım olan ve 2010 yılında açılması planlanan Harry Potter Theme Park'ın tanıtımını webcast (İnternet üzerinden canlı yayın) ile yaptı...Ve sadece 7 blogger'a. Haber kısa sürede zincirleme şekilde yayıldı ve birkaç ay içinde 350 milyon kişi tarafından duyuldu. Bu kadar büyük bir erişime ulaşmak için ne kadar mı harcadı? Herhalde Pazar günleri verdiğimiz tam sayfa gazete ilan ücretinden daha az... Herkeste bir Harry Potter yok, ancak yaratıcılığın da sınırı yoktur. Eğer çok paramız varsa, pek
çok mecrada boy gösterebiliriz. Ancak bu yaklaşım ne kadar doğru? Universal, parası olmadığı için Webcast'i seçmedi. Bunu yaparak, para ile satın alamayacağı ağızdan ağıza tanıtım ve halkla ilişkiler (PR) başarısı sağladı. Projemizin tanıtımı için heryeri proje reklamlarımızla donatmaya, çok paralar harcamaya gerek yoktur. Bir hedef doğrultusunda hareket eden etkin bir tanıtım stratejisi oluşturmalıyız. Bu tanıtım stratejisinin odağında yine müşteri olmalı ve 'doğru mesaj, doğru mecra ve doğru zamanlama'yı buna göre ayarlamalıyız. İnternet ve alternatif pazarlama teknikleri gayrimenkul projeleri için çok düşük maliyetli çözümler sunmaktadır. Bunun yanısıra, en etkili ve en düşük maliyetli reklam mecrası aslında eş, dost ve akraba tavsiyesidir; yani ağızdan ağıza pazarlamadır. Bunu yapmanın yolu da para ile satın alacağımız reklamlardan çok, müşteri memnuniyetinden,
iyi bir halkla ilişkiler planlamasından ve biraz yaratıcı olmaktan geçmektedir.
18 - Türk Halkı İnternet Kullanmaz.
Sanırım dünyada, belki beş bilgisayarlık bir pazar var.
Thomas J. Watson - Yönetim Kurulu Başkanı, IBM, 1943
Şu an Türkiye'de takriben 25 milyon internet kullanıcısı vardır. İnternet kullanımı özellikle gençler arasında yaygın olup, hızla diğer yaş gruplarında da artmaktadır. Özellikle 5-10 yıl sonra bu mecra çok daha etkili olacaktır. İnternet reklam pazarının büyüklüğü ise hem Türkiye'de hem de tüm dünyada hızla artmaktadır. Gayrimenkul sektöründe de internet kullanımı ivme kazanmaktadır. Firmalar interneti düşük maliyetli tanıtım mecrası olarak benimseme yolunda ilerlemektedirler. İnternet kullanımı genelde popüler sitelere reklam verme şeklinde gerçekleşmektedir. Ancak internet çok daha fazlasını sunmaktadır ve bu imkanlardan da faydalanmamız gerekmektedir. İnternetin önemli bir özelliği ve diğer mecralardan farkı, 'ölçülebilir' bir mecra olmasıdır. Verdiğimiz
ilanların başarısını, internet faaliyetlerimizin popülaritesini ve web sitemizin kullanım şeklini ölçümleyip, ona göre kendimizi gelişitirir ve bir sonraki adımımızı daha bilinçli atabiliriz. Diğer hiçbir mecrada olmayan bu özellik ile verim alamadığımız aktivitelerimizi azaltır veya kaldırır, verim aldıklarımızı ise arttırma yoluna gidebiliriz.
İnternet reklam dışında da pek çok imkan sunmaktadır. Arama Motoru Pazarlaması ile halihazırda konut arayan tüketici için projemize ulaşma imkanı doğmaktadır. E-book, forum, blog, vb. gibi uygulamalarla gayrimenkul alıcısına yardımcı olacak bilgilerin verilmesi ve sorularının cevaplanması mümkündür. Bunların dışında social networking, online video ve podcast uygulamaları, RSS Feed ve internet üzerinden basın açıklamaları gibi faaliyetlerle de projemiz için gerekli PR ve tanıtım faaliyetlerini en verimli şekilde yapma imkanımız vardır. İnterneti sadece sitelere reklam vermek için kullanmamalı, sunduğu imkanlardan uygun olanları hedef kitlemize ulaşmak için faaliyete geçirmeliyiz.
19 - O Kadar Reklam Yaptık, Yine Satamadık.
Harika fikirleriniz olabilir, ancak onları karşı tarafa aktaramazsanız, fikirleriniz sizi hiçbir yere götürmez.
Lee Iacocca - 1924- , Ford ve Chrysler Eski Başkanı ve CEO'su
Ürün-fiyat dengenizin doğru olduğunu ve ilgi çekici bir proje geliştirdiğinizi kabul edelim. Reklamlarınız da çıkıyor, ama bir türlü istenilen satışlar gerçekleşmiyor. Bu durumda, öncelikle reklam stratejinizi gözden geçirin. Ürettiğiniz reklamlar projenizi yansıtmıyor veya projeniz hakkında 'vasat' bir intiba bırakıyorsa, tüketicinin konutlarınıza olan talebini etkilemeyecektir. Yapacağınız reklam tüketicinizi etkilemeli ve onun 'harekete geçmesini' sağlamalıdır. Reklamlarınızda projenizin özelliklerini saymak yerine, hangi problemleri çözdüğünüzü ve nasıl bir yaşam vaadettiğinizi potansiyel alıcılara 'yaşatın'. Doğru mesajı kurgulamak ilk adımdır. Ancak o mesajın potansiyel alıcılara ulaşması için doğru mecraları da belirlemelisiniz. Artık klasik anlamdaki 'mecra' tanımını da genişletmeniz gerekecektir. Mecrayı sadece reklamlarınızı yaptığınız yer olarak görmeyin. Proje hakkında bilgi paylaşımında bulunduğunuz, gelişmeleri aktardığınız, potansiyel alıcıların sizi bulabileceği ortamlar da sizin önemli mecralarınızdır. Kendinizi ve projenizi anlatın, sadece reklam yapmayın. Alıcılarınıza projenizin 'üretken ve meşgul' olduğunuzu gösterin. Düşük seviyedeki satışların bir diğer nedeni de satış ofisi ve ekibiniz olabilir. Doğru mesajlarla potansiyel alıcıların sizinle temasa geçmesini sağlıyor olabilirsiniz. Ancak çoğu zaman maketten ve aslında bir 'hayal' satıyoruz. Müşterilerin ikna olmaları için güven unsuru kritik önemdedir. Satış ofisimiz ve satış görevlilerimiz proje için 'ilk intibayı' yaratacakları gibi, bu güven köprüsünü de
kurmalıdırlar. Eğer satış ofisimiz özensiz, düzgün kurgulanmamış ve satış ekibimiz projeyi karşısındaki
potansiyel alıcılara yansıtamıyor ve onları nasıl bir yaşamın beklediğini hayal ettiremiyorsa, satışlarınızda
sorun yaşıyor olmamız doğaldır.
20 - Lütfen Bizi Haber Yapın.
Eğer yaparsan, o gelecek.
Kevin Costner'ın Düşler Tarlası Filmi'nden, 1989
Projemiz belli bir aşamaya geldi ve satışlara da başladık. Reklamlarımız yayınlanıyor, hem de çok yaratıcı. Potansiyel alıcılar da bizi duymaya başladı. Tabiki satış kampanyasında PR'da çok önemli. Gazetelerde, dergilerde haber olarak çıkmamız da gerekiyor. Çünkü biliyoruz ki haber, reklamlardan daha değerli ve etkilidir. Bunun için bir de PR ajansı ile anlaştık. Artık haberlerimiz de çıkacak, hem de her yerde. Sonra, bazen biz bazen de PR ajansımız elimize geçen her fırsatta, basını yakaladığımız her anda aynı nakaratı tekrarlıyoruz: Bizi Haber Yapın. Basın ilginç haber peşinde. Eğer projenizin diğerlerinden bir farkı yoksa, sizi neden haber yapsın? Ancak siz gerçekten üzerinde konuşulacak bir ürün ortaya koyarsanız, haberiniz de çıkacaktır. Muhakkak ki, çok reklam verenleri kaybetmemek için basın onlara tolerans gösterecek ve haberlerini daha kolay ve sıklıkla yayınlayacaktır. Ama siz iyi bir tanıtım stratejisi izliyorsanız, özellikli bir projeniz varsa ve adınızdan bahsediliyorsa, basın buna sessiz kalmayacaktır. Aynı zamanda PR faaliyetleri sadece gazetelere yönelik yapılmamalıdır. İnternetin bu konuda sunduğu çok değişik imkanlar da değerlendirilmelidir. Bir diğer husus da pazarlama ve PR faaliyetlerinin artık iç içe girmiş olmasıdır. Özellikle internetin etkisiyle bu süreç hızlanmıştır. Dolayısıyla her iki disiplin de birbirinden bağımsız şekilde düşünülüp yönetilemez. Ortak strateji çerçevesinde, aynı hedeflere ulaşmak için bu disiplinler koordine ve organize edilmelidirler.
21 - En İyi Satış Ekibi Bizde.
Yeni ekonomik düzende, bilgi, eğitim ve motivasyon herşeydir.
Bill Clinton - 42. ABD Başkanı, 1992-2000
İyi bir satış ekibi proje için ne kadar büyük bir avantaj ise, vasat veya uyumsuz bir satış ekibi de o kadar büyük bir dezavantajdır. Satış görevlilerinizin her biri çok iyi birer satıcı olabilir, hatta bir önceki projenizde çok da başarılı olmuş olabilirler. Ancak yine de disiplinli ve bilinçli çalışmak esastır. Satış ekipleri projeyi en iyi bilen grup olmalıdır. Satış görevlileri detaylar hakkında bilgilendirilerek, iyi bir proje eğitimine tabi tutulmalıdırlar. Projenin farklı alıcı grupları hakkında bilinçlendirilmeli ve satış için ön plana çıkarmaları gereken proje özellikleri hakkında bilgilendirilmelidirler. Motivasyonları da yüksek tutularak, her potansiyel satışı ciddiye almaları sağlanmalıdır.
Aynı zamanda, satış görevlilerinin aynı doğrultuda hareket etmeleri de gerekmektedir. Yani, müşterilere karşı olan davranışları, proje sunumları ve temel sorulara verdikleri cevaplar aynı paralelde olmalıdır. Başka bir deyişle, iyi bir ekip olmalıdırlar. Kendi içinde tutarlı ve birbirine destek ve yardımcı olan ekipler, projenin ne kadar ciddiyetle ele aldığını müşterilere gösteren en büyük kanıttır.
22 - Satış Görevlilerinin Motivasyon Kaynağı Primdir.
Askerlerinize çocuklarınızmış gibi davranın ve sizi en derin vadilere kadar takip etsinler;
sevgili oğullarınız gibi üzerlerine titreyin ve hep sizin yanınızda dursunlar, sonunda ölüm olsa bile.
Sun Tzu (Çinli Askeri Stratejist) - 'Savaş Sanatı' Adlı Kitaptan, M.Ö. Altıncı Yüzyıl
Evet, prim önemlidir ancak motivasyon üzerinde geçici bir etkisi vardır. Yapılan araştırmalarda genelde alınan ücret (ve prim) 3. veya 4. motivasyonel faktör olarak ortaya çıkmaktadır. Her çalışan gibi satış görevlileri de kendilerini geliştirmek, üstlerinden ilgi ve alaka görmek ve kendilerine ve yaptıkları işe değer verildiğini hissetmek isterler. Dolayısıyla, motivasyonu sadece prim ve ücretlendirme sisteminde aramak hata olacaktır.
En başarılı şirketlere veya en çok çalışılmak istenen şirketlere bakıldığında, bu kurumların en yüksek ücreti ödeyenler değil, çalışanlarını en çok memnun edenler olduğu görülecektir. Müşteri ile yüz yüze satışın yapıldığı konut satışında da, motivasyonun önemi açıktır. Bu sebeple, prim dışındaki diğer faktörlere de önem vererek, satış görevlilerinin motivasyonlarının arttırılmasını sağlamalıyız. Prim sistemi çok kapsamlı bir konudur. Burada kısaca değinecek olursak: Prim siteminin ana hedefi, organizasyonun hedefleri ile çalışanların hedeflerini (ve davranışlarını) aynı paralele çekmektir. Bu açıdan bakıldığında pek çok prim sisteminin bunu sağlamaktan uzak olduğu görülecektir. Sadece satışı ödüllendiren prim sistemlerinin ne kadar sağlıklı olduğu tartışılmalıdır. Satışın yanı sıra, örneğin takım ruhunu teşvik edecek veya (eğer gerekiyorsa) yüksek peşinat almayı ödüllendirecek
faktörler de prim sistemine dahil edilebilir. Özetle, nasıl bir satış ekibi (ve davranışı) görmek istiyorsak
onu ödüllendirmemiz gerekir.
23 - Fiyatları Düşürür Satarım.
Her karmaşık problem için, yanlış olan basit bir çözüm vardır.
George Bernard Shaw - 1856-1950, İrlandalı Şair ve Yazar
Doğru... Ama nereye kadar? Hep fiyat düşürerek satıyorsanız ilk olarak sizden alan yatırımcıların güvenini kaybedeceksiniz. Daha sonra da şirketinizi geliştirmek için gerekli olan maddi kaynaklarınızı. Tüm dünyada geçerli kural: sadece kar eden şirketler kendilerini geliştirebilir ve hedeflerine ulaşırlar. Fiyat düşürmeden önce bazı konuları tekrar gözden geçirmeliyiz. Öncelikle, doğru tanıtımı yapıyor muyuz? Projemizin neden değerli olduğunu hedef kitlemize anlatabildik mi? Yoksa diğer projelerin izinden gidip, ürünümüzü sıradanlaştırdık mı? Eğer tanıtım faaliyetlerimizde farkımızı ortaya koyamamış ve neden daha değerli olduğumuzu anlatamamışsak, müşterilerimizin projemizi pahalı bulması doğaldır. Bir diğer neden satış ekibimiz olabilir. Eğer satış ekibimizi hem proje hem de satış konusunda yeterinde eğitememiş ve ekip ruhunu yerleştirememişsek, projemizin değerinin olduğundan düşük algılanması doğaldır. Aynı paralelde, ödeme planımız hedef kitlemizin ödeme koşullarına uymuyor olabilir. Bu da projenin pahalı olarak değerlendirilmesine yol açabilir. Görüldüğü gibi pek çok neden projenin müşteriler nezninde pahalı olarak algılanmasına yol açabilir ve proje geliştiricisi olarak kendimiz soruna doğru teşhisi koymayıp, kolay yolu seçerek fiyatları düşürme yolunu seçebiliriz. Ancak bu adımı atmadan önce iki defa düşünmeliyiz ve projenin karını etkilemeden uygulayabileceğimiz seçenekleri değerlendirmeliyiz. Eğer projemizin fiyatı yine de yüksek kalıyorsa, indirime gitmeden önce ürünümüze hedef kitlenin değer verdiği ilaveler yaparak fiyat seviyemizi korumaya çalışabiliriz.
24 - Esnek Ödeme Planı Kurtuluşumuz.
Ne kadar kazandığın değil, ne kadar para tutabildiğin önemlidir.
Robert Kiyosaki - 1947- , İşadamı ve En İyi Satanlar Listesindeki 'Zengin Baba Yoksul Baba'nın Yazarı
Hemen hemen her firmada esnek ödeme planının bir şekli mevcut. Adı bazen esnek bazen devrimci bazen 120 aya kadar sıfır faiz. Temelde hepsi de aynı: daire ödemelerinin uygun koşullarda uzun süreye yayılması. Bu plan özellikle kriz döneminde oldukça başarılı oldu. Önümüzdeki yıllarda kredi piyasalarındaki darlığın devam edeceği düşünülürse, esnek ödeme planları çok uzun bir süre daha burada olacaklar. Ancak bu konuda çok dikkatli olmak lazım. Esnek ödeme herkese göre olmayabilir. Bu plan ile konutlar satılıyor ve iyi de karlar hesaplanıyor. Peki ya nakit akışı? İnşaatların teslim süreleri ile yapılan vadeler kıyaslandığında aradaki ciddi farklar göze çarpıyor. Bazı firmalar nakit girdilerinin ertelenmesinden dolayı nakit darlığına girebilir. Esnek ödeme konusunda atılacak adımlar iyi hesaplanmalıdır. Satışları arttırma uğruna, konutları müşterilere teslim edememe riskini alıyoruz. Nakit giderlerinin zamanlaması ve miktarları belirlendikten sonra, bu tabloya uygun esnek ödeme planı geliştirme yoluna gidilmelidir. Eğer pozisyonumuz güçlü değilse uzun vadelerden kaçınılmalı veya peşinatların erken alınacağı planlar geliştirmeliyiz.
25 - Daireyi Sattığımız An İşimiz Biter.
Hamburger işini herkesten daha fazla ciddiye alıyoruz.
Ray Kroc - 1902-1984 - McDonald's Kurucusu
Eğer bu geliştirdiğiniz son konut projesi ise haklısınız. Ancak konut üretmeye ve satmaya devam edecekseniz 'devamlı müşterilere' ihtiyacınız olacaktır. Devamlı ve sadık müşteri kazanmak için de fırsatlar daireyi sattıktan sonra başlar. Firma olarak sizin bu işi ne kadar ciddiye aldığınız, müşterinizin ne kadar yanında olduğunuz ve yaptığınız işin kalitesi hep bu dönemde ortaya çıkar. Kısacası, müşteri memnuniyetine giden asıl yol satış sonrasından (after-sales) geçer. Satış sonrası hizmetler iyi kurgulanıp planlanmalıdır. Bunun için satış görevlilerinden ayrı bir birim kurulmalıdır. Bu birimin görevi daire satın alan müşterilerin sorunsuz bir şekilde dairelerine yerleşmelerini sağlamak olmalıdır. Müşterilerin soru ve isteklerinin yerine getirilmesi ve bu süreçte
çıkabilecek tüm problemlerin çözülmesi gibi konular bu birimin sorumluluğunda olmalıdır. Yani satış sonrası hizmetler birimi, müşteri ile proje yönetimi arasında bir köprü vazifesi görmelidir. Satış bittikten sonra müşterilerimizi de unutmamamız gerekir. Sadece bizimle temasa geçmek istediklerinde değil, periyodik olarak onlara kendilerini unutmadığımızı göstermeliyiz. Projemizin büyüklüğüne ve imkanlarına göre belli aralıklarla müşterilerimize projenin ilerleyişi ile ilgili bilgiler vermeliyiz. Bunu email, SMS veya periyodik olarak hazırlayacağımız dergi gibi araçlarla yapabiliriz. Eğer mümkünse, kişiye özel yapılacak uygulamalarla da müşterimizin 'değerli' olduğu vurgulanmalıdır. Bu tip uygulamalar, müşterilerimizin gözünde projenin değerini arttıracak ve bazen karşılaştığımız 'dairelerin geri verilmesi' gibi durumların da önüne geçecektir (Özellikle periyodik email gönderiminin müşteri tutmada çok etkili olduğu bilinmektedir). Satıştan sonra da unutulmayan müşteri şirketimizin işini ne kadar ciddiye aldığını anlayacak ve etrafına da anlatacaktır. Sadık müşteri kitlesi olan
firmalar satışlarında kolaylıklar yaşarlar. Kendi şirketimiz için de bu sadık müşteri kitlesini ne kadar
güçlü oluşturursak, sonraki satışlarımız da o kadar kolay olacaktır.
Artık karşımızda yepyeni bir dünya var. Tüm sektörler büyük ve hızlı bir değişimden geçiyor. Eski iş yapma şekillerinin hızla değiştiği bir dönemdeyiz. Her geçen gün istekleri ve seçenekleri artan müşteriler bundan sonraki dönemde daha da güçleneceklerdir. Bunu kabul eden ve sistem ve iş yapma şeklini, 'müşteri odaklılık' üzerine kuran şirketler bu dönemden karlı çıkacaklardır. Değişime ayak uyduramayanlar ise bu dönemde
büyük zorluklar yaşayacaklardır. Gayrimenkul sektörünün de değişmesi gerekecektir. Oldukça muhafazakar bir yapıya ve iş yapma şekline sahip olan sektörün değişmesi kolay olmayacaktır. Ancak yaşanan gelişmelerin de önünde durmak mümkün değildir. Yukarıdaki 25 maddede sektörde görülen ve değiştirilmesi gereken kabuller ve iş yapış şekillerine kısaca değinildi. Bu liste muhakkak uzatılabilir. Herkesin aklında daha pek çok 'değiştirilmesi gereken' madde vardır. Umarım zorunlu hale gelmeden, bu değişimi gerçekleştirebiliriz. Aslına bakacak olursak, değişim faydalı ise yerimizde durmanın bir anlamı da yok. Daha iyi ve güvenilir
bir gayrimekul sektörü, sektördeki tüm firma ve çalışanlar için gereklidir. Öyleyse, nasıl bir gayrimenkul sektörü ve gelecek istiyorsak, uygulamasına ilk olarak kendimizden başlayalım.
Dünyada görmek istediğin değişim, kendin olmalısın.
Mahatma Gandi - 1869-1948, Hindistan Bağımsızlık Lideri
Kaydol:
Kayıtlar (Atom)
