DEVRE TATİL VURGUNLARI
Devre tatil satışı yapan firmalar tarafından bürolarına ya da bir otele davet ettiği tüketiciler ile 49 ya da 99 yıllığına devre tatil kullanım hakkı satışını içeren sözleşmeler yapılmaktadır.
Derneğimize şikayete gelen tüketicilerin anlatımlarına göre, devre tatil satışı yapan firmaların bu uygulaması kısaca şöyle gerçekleşmektedir: sokakta tüketicilere dağıtılan davetiye niteliğindeki yazılarla ya da herhangi bir şekilde adlarını ve telefonlarını buldukları tüketicilere telefon edilerek uygulamanın ya da satışın yapıldığı otele davet işlemi gerçekleşmektedir.
Davet edilen otelde en az üç dört saat gürültülü müzik eşliğinde psikolojik olarak baskı altına alınan tüketicilerin sağlıklı düşünebilme ve karar verebilmeleri engellenerek sonunda sözleşmeye imza atmaları gerçekleştirilmektedir. Bununla birlikte, yapılan satışın bedeline göre çeşitli vadelerde ve tutarlarda tüketicilere senetler imzalattırılmaktadır.
DEVRE TATİL SÖZLEŞMELERİNDE HAK VE SORUMLULUKLAR
Tüketicinin Korunması Hakkında Yasa’ya göre, devre tatil sözleşmeleri en az üç yıl süre için yapılan ve bu süre zarfında yıl içinde belirli veya belirlenebilecek ve bir haftadan az olmayacak bir dönem için bir veya daha fazla sayıdaki taşınmazın kullanım hakkının devri ya da devri taahhüdünü içeren sözleşmeler ya da sözleşmeler grubudur.
Devre tatil sözleşmelerinde tüketici, sözleşmenin her iki tarafça imzalanmasından itibaren on gün içinde hiçbir neden göstermeksizin ve hiçbir hukuki ve cezai sorumluluk üstlenmeksizin cayma hakkını kullanarak sözleşmeden dönebilir (cayabilir).
Devre tatil satan firma (sağlayıcı), on gün dolmadan ( tüketicinin cayma hakkı süresi) sözleşmedeki bedel nedeniyle tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.
TÜKETİCİLERİN KARŞILAŞTIĞI SORUNLAR
Tüketiciler, devre tatil sözleşmesini imzaladıktan birkaç gün sonra yanlış bir iş yaptığını düşünerek hemen cayma hakkını kullanabilmek için firmaya başvuruda bulunduğunda olumsuz yanıtla karşılaşmaktadır.
Cayma süresi içerisinde tüketiciden herhangi bir bedel alınmaması gerektiği halde bir miktar peşinat adı altında bir bedel alınmaktadır.
Gene, Tüketicinin Korunması Hakkında Yasa’ya göre, cayma süresi içerisinde tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapması veya borç altına sokan herhangi bir belge vermesi istenmemesine karşın borcun tamamına ilişkin senet alınmaktadır.
Tüketicinin kredi kartı bilgileri alınarak, isteği dışında hesabından para çekilmektedir.
Tüketiciye cayma hakkını belirten sözleşme örneği verilmemektedir.
Tüketici, devre tatil yapılacağı belirtilen tesisi görmeye gittiğinde böyle bir tesisin hiç olmadığını ya da belirtilen özellikte bir yer olmadığını görmektedir.
Bazı firmalar tarafından tüketicilere daha önceki bir tarihi sözleşmeye arttırma koşulu getirilerek tüketicinin cayma hakkını kullanması engellenmeye çalışılmaktadır.
Hakkını arama bilicinde olan tüketiciler haksız yere girmiş olduğu bu borç yükünden kurtulabilmek ya da ödemiş olduğu bedeli ve imzalamış olduğu senetleri geri alabilmek için uğraşmakta ya da dava açmak zorunda kalmaktadır. Hakkını aramayan ya da elinde gerekli belgeleri bulunmayan tüketiciler ise bu soyguna ve vurguna katlanmaktadırlar.
DERNEĞİMİZCE HAZIRLANAN BİR İHTARNAME ÖRNEĞİ
İHTAR EDEN : Bir tüketici
İHTAR EDİLEN : Firma adı
İHTAR KONUSU : 4822 Sayılı Kanun ile Değişik 4077 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun Devre Tatil başlıklı 6/B Maddesi ile Kanun kapsamında yayınlanan Devre Tatil Sözleşmeleri Uygulama Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik’in 6.Maddesine göre cayma hakkının kullanılması hakkında ihtarda bulunma.
OLAYLAR :
1- Firmanız ile şahsım arasında 29.05.2007 tarihinde sözleşme imzalandı. 4000YTL olan bir adet, 2000YTL olan bir adet ve her biri 200YTL olan 20 adet senet olmak üzere toplam tutarı 10.000YTL olan 22 adet senet imzaladım.
2- Firmanızla şahsım arasında imzalanan sözleşmeden dönmek ve cayma hakkımı kullanmak üzere, sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren firmanızı sürekli telefon ile aradığım halde, bugüne kadar firmanızdan herhangi bir cevap alamadım.
3- 4822 Sayılı Kanun ile Değişik 4077 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun Devre Tatil başlıklı 6/B Maddesi ile Kanun kapsamında yayınlanan Devre Tatil Sözleşmeleri Uygulama Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik’in 6.Maddesine göre, Devre Tatil Sözleşmelerinde “Tüketici, sözleşmenin her iki tarafça imzalanmasından itibaren 10 gün içinde hiçbir sebep göstermeksizin ve hiçbir hukuki ve cezai sorumluluk üstlenmeksizin cayma hakkını kullanarak sözleşmeden dönebilir.”denilmektedir. Firmalar, tüketicinin sözleşmeden dönme hakkının gereği olarak, 10 günlük cayma hakkı süresi içersinde tüketicinin cayma hakkı isteğini yerine getirmekle yükümlüdür.
İSTEM ve SONUÇ: 4822 Sayılı Kanun ile Değişik 4077 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun Devre Tatil başlıklı 6/B Maddesi ile Kanun kapsamında yayınlanan Devre Tatil Sözleşmeleri Uygulama Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik’in 6.Maddesine göre, sözleşmenin diğer yasal haklarım saklı kalmak üzere 7 gün içinde iptal edilmesini, 4000YTL olan bir adet, 2000YTL olan bir adet ve her biri 200YTL olan 20 adet senet olmak üzere toplam tutarı 10.000YTL olan 22 adet senedin iadesini, aksi takdirde hakkınızda yasal yollara başvuruda bulunacağımı tarafınıza ihtar ederim.
Tüketicinin adı, soyadı, imza, tarih
Turhan ÇAKAR
Tüketici Hakları Derneği
Genel Başkanı
http://www.tuketicihaklari.org.tr/index.php?option=com_content&task=view&id=171&Itemid=56
24 Ağustos 2009 Pazartesi
TELLAL
Taraflardan hiçbirine, ticari mümessil, ticari vekil, satış memuru, müstahdem ya da acenta gibi bir sıfatla daimi suretle bağlı olmaksızın, ücret karşılığında, ticari işlere ilişkin sözleşmelerin yapılmasına taraflar arasında aracılık etmeyi meslek edinen kimsedir. (TK m. 100)
Bir kimse ticari olmayan bir işe ya da arızî olarak ticari bir işe aracılık etmişse ticaret işleri tellâlı olmaz. Bu durumda BK 404-409 arasında düzenlenmiş olan “tel lâllık” hükümlerine tabi olur. Ticaret işleri tellâlının hak ve borçları şunlardır:
1) Ücret alma hakkı: Tellâl ücret almıyorsa vekil sayılır. Tellâl, sözleşme kurulunca ya da şartla bağlı ise bunun gerçekleşmesi üzerine bordroyu verince ücrete hak kazanır. Ücret isteme hakkı sözleşmenin kurulduğu günden itibaren bir yıl geçince zamanaşımına uğrar. (TK m. 106) Taraflar tellâlın alacağı ücreti kararlaştırmamışsa, örf ve âdette müteamel olan ücret ödenir. (TK m. 107) Tellâlın ücretinin kimin tarafından ödeneceği sözleşmede belirtilmemişse, bu hususta da örf ve âdete başvurulur. (TK m. 108)
2) Masraflarını isteme hakkı: Tellâlın yapacağı masrafların ödeneceği kararlaştırılmışsa, iş bitirilmezse bile bu masrafların karşılığını isteyebilir. (TK m. 109)
3) Bordro verme yükümü: Aksinin kararlaştırıldığı ya da emtianın nevine göre verilmemesi müteamel olan haller dışında, tellâl taraflara bir bordro verir. (TK m. 101)
4) Numuneyi saklama borcu: Numune üzerine yapılan işlerde, diğer taraf itiraz etmeksizin malı kabul edinceye kadar ya da iş başka bir şekilde sona erinceye kadar tellâl kendisine verilen numuneyi saklamak zorundadır. Ancak tarafların bundan vazgeçmiş olması ya da teamülün bu yönde olması halinde, numuneyi saklama borcu yoktur. (TK m. 104)
5) Tellâl bedeli tahsile ya da satılan şeyi teslim almaya yetkili değildir. (TK m. 105)
6) Yevmiye defteri tutma yükümü:Tellâl kendi aracılığıyla yapılan işleri günü gününe yevmiye defterine yazar. (TK m. 111)
Müvekkil tarafından verilen işin henhangi bir şekilde sona ermesi, müvekkil ya da tellâlın ölümü ya da fiil ehliyetini kaybetmesi, sürenin dolması, müvekkil ya da tellâlın iflası ve nihayet azil ya da istifa tellâllık sözleşmesini sona erdirir.
Bir kimse ticari olmayan bir işe ya da arızî olarak ticari bir işe aracılık etmişse ticaret işleri tellâlı olmaz. Bu durumda BK 404-409 arasında düzenlenmiş olan “tel lâllık” hükümlerine tabi olur. Ticaret işleri tellâlının hak ve borçları şunlardır:
1) Ücret alma hakkı: Tellâl ücret almıyorsa vekil sayılır. Tellâl, sözleşme kurulunca ya da şartla bağlı ise bunun gerçekleşmesi üzerine bordroyu verince ücrete hak kazanır. Ücret isteme hakkı sözleşmenin kurulduğu günden itibaren bir yıl geçince zamanaşımına uğrar. (TK m. 106) Taraflar tellâlın alacağı ücreti kararlaştırmamışsa, örf ve âdette müteamel olan ücret ödenir. (TK m. 107) Tellâlın ücretinin kimin tarafından ödeneceği sözleşmede belirtilmemişse, bu hususta da örf ve âdete başvurulur. (TK m. 108)
2) Masraflarını isteme hakkı: Tellâlın yapacağı masrafların ödeneceği kararlaştırılmışsa, iş bitirilmezse bile bu masrafların karşılığını isteyebilir. (TK m. 109)
3) Bordro verme yükümü: Aksinin kararlaştırıldığı ya da emtianın nevine göre verilmemesi müteamel olan haller dışında, tellâl taraflara bir bordro verir. (TK m. 101)
4) Numuneyi saklama borcu: Numune üzerine yapılan işlerde, diğer taraf itiraz etmeksizin malı kabul edinceye kadar ya da iş başka bir şekilde sona erinceye kadar tellâl kendisine verilen numuneyi saklamak zorundadır. Ancak tarafların bundan vazgeçmiş olması ya da teamülün bu yönde olması halinde, numuneyi saklama borcu yoktur. (TK m. 104)
5) Tellâl bedeli tahsile ya da satılan şeyi teslim almaya yetkili değildir. (TK m. 105)
6) Yevmiye defteri tutma yükümü:Tellâl kendi aracılığıyla yapılan işleri günü gününe yevmiye defterine yazar. (TK m. 111)
Müvekkil tarafından verilen işin henhangi bir şekilde sona ermesi, müvekkil ya da tellâlın ölümü ya da fiil ehliyetini kaybetmesi, sürenin dolması, müvekkil ya da tellâlın iflası ve nihayet azil ya da istifa tellâllık sözleşmesini sona erdirir.
6 Ağustos 2009 Perşembe
ÖLÜNCEYE KADAR SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİ
Her ne kadar kira sözleşmesinin süresi ölünceye kadar denmişse de insanın ne zaman öleceği belli olmadığı için sözleşme süresiz sayılır. Bu nedenle de ve hasılat kirası olması sebebiyle kira başlangıcından itibaren altı aylık dönemlere ayrılarak son altı aydan, yani bozulması istenen tarihten altı ay önce kira sözleşmesini sona erdirme ihbarında bulunularak bu sözleşme sona erdirilebilir. Sona erdirmeye karşın kiracı kiralananı boşaltmazsa aleyhine boşaltma davası açılır.
TEMERRÜT NEDİR?
Dar anlamıyla temerrüt, kiracının kira sözleşmesine göre vermesi gerektiği tarihte kira parasını vermemesi, ya da kira sözleşmesinde belirli bir zaman yoksa kiralayanın verdiği belli süre içinde kira parasını ödememesidir.
KİRA SÖZLEŞMESİ TAPUYA YAZILABİLİR Mİ? BU YAZIM KİRACIYA NASIL BİR HAK SAĞLAR?
Kural olarak kira sözleşmesi şahsi hak sağlar, bu nedenle kiracı ve kiralayan sözleşmeden kaynaklanan haklarını sadece birbirlerine karşı öne sürebilirler, üçüncü şahıslara karşı ileri süremezler. Ancak kiracı ve kiralayan anlaşarak yapmış oldukları kira sözleşmesini tapuya yazdırabilirler. Bunun için birlikte tapuya giderek istemde bulunmaları gerekir. Tapuya yazılan kira sözleşmesi bilhassa kiracı için ayni hak kuvvetinde bir hak sağlar. Bu nedenle kiracı kira müddeti boyunca sözleşmeden kaynaklanan hakkını hem üçüncü kişilere hem de bu yeri satın alan yeni malike karşı ileri sürebilir
KİMLER KİRA SÖZLEŞMESİ YAPAMAZLAR?
İyi ve kötüyü ayırt edemeyenler, 18 yaşını doldurmayanlar, iyi ve kötüyü ayırt etme yetenekleri olmasına rağmen 18 yaşını doldurmayanlar (evlenme ile reşit olma dışında) ve kısıtlıların tek başına yapmış oldukları kira sözleşmeleri hükümsüzdür.
KİRA SÖZLEŞMESİNDE HANGİ UNSURLAR BULUNMALI?
Sözleşmede iki tarafın ad ve adrseleri, aylık ve yıllık kira miktarı ile sözleşme süresi ve taşınmazın durumu yazılır. Artış miktarı tespit edilir ve belirtilirse geçerli olur. Demirbaş ve ortak giderlerin ödemelerinin kime ait olacağı, varsa stopaj ödemesi hakkında bilgi ve kiranın nereye ödeneceği belirtilir. Kira sözleşmesi üzerine yazılıp geçerli sayılmayan tek husus; tahliye taahhüdüdür. Bunun dışında yazan her şey geçerlidir.
KİRACININ KİRA SÖZLEŞMESİNE AYKIRI DAVRANMASI HALİNDE NE OLUR?
Kiracının sözleşmeye aykırı bir eyleminden dolayı aleyhine dava açabilmek için öncelikle kiracıya ihtarname çekerek bu ihtarname ile bir süre vererek olumsuz durumuna son vermesi istenmelidir. Bu ihtar çekilmeden dava açılmaması gerekir. Aksi takdirde davanın reddi söz konusudur.
GAYRİMENKUL NEDİR ?
Gayrimenkul Nedir ?
Gayrimenkul, medeni kanunun 704. maddesinde tarif edilmiştir. Her ne kadar halk arasında taşınmaz mal varlığı olarak bilinse de hukuki yönden gayrimenkul şunlardır;
• Arazi
• Tapu kütüğünde ayrı sahifeye kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar
• Kat mülkiyeti kütüğünde kayıtlı bağımsız bölümler
Arazi, açıklanma ihtiyacı bulunmayan bir kavram olmakla birlikte, tapu kütüğüne kayıt edilen bağımsız ve sürekli haklara intifa hakkı irtifak hakkı gibi haklar birer örnektir.
Arazi Üzerindeki Varlıklar
Gayrimenkul, medeni kanunun 704. maddesinde tanımlanırken birinci sırada arazi yer almıştır. Ancak arazi üzerinde bulunan bir ev veya ağaç veya müştemilattan söz edilmemiştir. Bir ev, yasal tarife göre gayrimenkul değildir. Ancak arazinin üzerindeki şeyler arazinin tamamlayıcı parçası olup arazinin malikine aittir. Dolayısı ile araziye sahip olan, üzerindeki ev veya ağaçlara veya müştemilata da sahip olur. Ancak gayrimenkul tanımının c fıkrasındaki bağımsız bölüm, kat mülkiyeti tesis edilmiş yapılarda gayrimenkul her bir bağımsız bölümdür.
Gayrimenkul Mülkiyeti
Gayrimenkullar, menkullerde olduğu bir kişinin malı olabileceği gibi birden çok kişinin de malı olabilir. Bir kişinin malik olduğu hallere tekli mülkiyet denir. Birden çok kişinin malik olduğu haller ortak mülkiyettir. Ortak mülkiyet paylarının belirlenmiş olması halinde “paylı mülkiyet” payların belirlenmemiş olması halinde “elbirliği mülkiyeti” adını alır.
Kira
Kira bir akittir ki, kiralayan kiracıya onunla, kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk etmeyi iltizam eder.
Bu tarif Borçlar Kanununun 248. maddesindeki tariftir. Genel olarak kirayı tarif etmiştir. Genel tarifin içine gayrimenkul kirası girdiği gibi, otomobil kirası, sandal kirası, bisiklet kirası gibi günlük hayatta karşılaşacağımız tüm kiralamalar girer. Bakanlar kurulu düzenlemesi genel anlamda bir düzenlemedir. Ancak gayrimenkul kiralarının önemine göre 1955 yılında sadece gayrimenkul kiralarını düzenleyen 6570 sayılı gayrimenkul kiraları hakkında kanun çıkarılmış olup, belediye sınırları içindeki musakkaf (çatılı) binaları kapsamak üzere düzenlenmiştir.
Kira Sözleşmesi
Gerek bakanlar kurulunda düzenlenen genel anlamda kira sözleşmesi ve gerekse 6570 sayılı kanunla düzenlenen gayrimenkul kiralarına ait sözleşme, şekil şartlarına bağlanmamıştır. Sözlü olabileceği gibi yazılı da olabilir. Ancak tatbikatta ihtilafların halli, tatbik ve ispat kabiliyeti bakımından kira sözleşmelerinin yazılı olmasını tercih etmekteyiz. Uygulamada, piyasada matbu (basılı) olarak satılan kira sözleşmeleri kullanıldığı gibi bilgisayar kullanımının yaygınlaşmış bulunduğu günümüzde, bilgisayarda kayıtlı olan sözleşme formları da kullanılmaktadır.
Ancak piyasada satılan matbu kira sözleşmelerinin 2. sayfasında bulunan hükümler arasında, eski basılı sözleşmelerin 2. maddesi, yen basılan sözleşmelerin 3. maddesi “... kiralanan, kiracı tarafından üçüncü şahsa kısmen veya tamamen kiralanıp” ibaresi, kiracıya devir hakkı tanıdığında, devir yetkisi vermek istemeyen kiralayanın ya bu ibareyi silerek metinden çıkarması veya 3. sayfadaki “hususi hükümler” bölümünde devir ve ciro yetkisinin verilmediğine dair hüküm koyması gerekmektedir.
Kira Sözleşmesinin Tarafları
Kira sözleşmesi iki taraflı bir akittir. Bir tarafta gayrimenkulunu (malını) kullanmak üzere kiracıya terk eden “kiralayan”, öteki tarafta kullandığı süre bir bedel ödemeyi taahhüt eden “kiracı” vardır.
Tekli mülkiyette kiralayan bir kişidir. Ancak ortak mülkiyette kiralayan birden fazladır. Bazı istisnalar dışında paylı mülkiyette kiralayan ortakların sayı ve arsa payı çoğunluğu olabileceği gibi, elbirliği mülkiyetinde ortakların tümü olmalıdır. Kiracı da bir kişi olabileceği gibi birden fazla kişi de olabilir.
Özellikle yeni medeni kanunumuza göre eşin durumu özellik taşır. Eşlerden birinin kiracı olması halinde diğer eş, kiralayana bir bildirimde bulunarak kiracı sıfatını kazanabilir.
Kira İle İlgili Yasalar
Kira ilişkisi Borçlar Kanunun 248-298 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Borçlar kanununda düzenlenen her türlü malın kiralanması söz konusudur. Menkul ve gayrimenkul kiralarını içerir.
1955 yılında sadece gayrimenkulların kira ilişkisini düzenleyen 6570 sayılı “Gayrimenkul kiraları hakkında kanun” çıkarılmıştır. Artık ağırlıklı olarak belediye hudutları içinde, çatılı gayrimenkulların kira ilişkisi bu yasa hükümleri çerçevesinde düzenlenir.
Kira Sözleşmesinin Hükümleri
• Genel hükümler
• Artırım şartı
• Tahliye taahhüdü: 1 ay içinde boşaltılacak ihtarnamesi, kiralayan açısından doğru değildir. İhtiyaç sebebi ile tahliye mümkündür, bu noktada evin boşaltılması için 1 ay içinde tahliye davası açabilirler. Yeni ev sahibi, ihtiyacını ispat edip, 6 ay sonra içerideki kiracının tahliyesini isteyebilir. Kiracı dönem bitmeden çıkmak isterse, kirayı yıl sonuna kadar ödemek zorunda. Eğer kiralayan, eski kiracısı evden ayrıldıktan sonra yeni kiracı bulduysa, kiracı evi boşalttığı zaman ile yeni kiracının eve girdiği zaman arasındaki kirayı öder.
• Sözleşmenin feshi yetkisi
• Muacceliyet şartı: Bir ayın kira bedeli zamanında ödenmezse, dönem sonuna kadar tüm kiralar muaccel olur. İhtarname 30 gün içinde çekilmelidir. 31. gün tahliye davası açılır.
• Kefil: Kefilin kefaleti 1 yıl geçerlidir. Ondan sonraki otomatik uzatmalarda geçerli değildir. Yeni yıldaki yeni kirayı bilmediği için sorumlu değildir. Kefilin kefaleti uzatmada, oranı biliyorsa ve kabul ediyorsa devam edebilir.
Yukarıdaki hususlardan a fıkrası dışında, sözleşmede hüküm altına alınmadığı takdirde sözleşmede genel hükümler uygulanır ancak olayın özelliğine göre bu fıkralardan biri veya birkaçı sözleşmede yer alabilir.
Kiranın Ödenmesi
Kira bedellerinin ödenmesi şekli ve zamanı taraflar arasında sözleşme ile kararlaştırılabilir. Kira bedeli TL veya döviz olabileceği gibi bir mal da olabilir. Örneğin; belli gr. Altın veya belli adet altın gümüş vs.
Kira bedellerinin ödenmesi için bir tarih belirlenmişse buna uyulması gerekir. Belli bir tarih belirtilmemiş ise örneğin “her ay peşin” gibi bir ibare yer almışsa, yargı kararlarına göre bu “her ayın beşinci günü akşamına” kadar anlamını taşır.
Kira bedeli, kiralayanın meskeninde ödenmesi gereken borçlardan olup, götürme veya gönderme masrafları kiracıya aittir.
Mesken kiralarında vergi kesintisi gerekmediği halde, işyeri kiralarında stopaj kesintisi yapılır.
Kira Artırımı
Kira bedelleri ancak dönem sonlarında artırılabilir. Kira artışlarını düzenleyen kanun hükmü yoktur. Uygulama, yargıtay kararları ile olmaktadır. 2004 yılı itibarı ile;
İlk kiralanan gayrimenkulların kira bedeli, kiralandığı yıldan sonraki 3 yıl, Devlet İstatistik Enstitüsü ÜFE 12 aylık ortalamaya göre artırılır. 4 yıl bitiminde rayiç esas alınır. Rayiç bulunmazsa, hak ve nesafet kuralı uygulanır. Sözleşmeye konulan artırım şartı, sözleşmenin bitimini takip eden ilk yıl için geçerlidir.
Devir Yasağı
Yasal olarak kiracının kiralananı devri mümkün değildir. Ancak sözleşme ile aksi kararlaştırılabilir.
Piyasada satılan hazır, basılı sözleşmelerde devir yetkisi verilmiş olup, sözleşme yaparken bu hususa dikkat edilmeli ya da bu madde iptal edilmeli veya devri yasaklayan hüküm konmalıdır.
Akdin Feshi
Sözleşmeyi dönem sonu olsa dahi fesih yetkisi kiralayana verilmemiştir. Dönem sonu sözleşmeyi kiralayan fesih edemese de kiracı fesih edebilir.
Kiralayanın fesih talebi, yasal tahliye nedenini varlığı halinde mahkemeden istenebilir. Yasal tahliye nedenleri 6570 sayılı kanuna göre şunlardır;
• Tahliye taahhüdü
• Konut ihtiyacı
• İşyeri ihtiyacı
• Yeniden imar-inşa, esaslı tamir
• İki haklı ihtar
• Kiracının belediye hudutları içinde kullanılabilir meskeni bulunması
Gayrimenkul, medeni kanunun 704. maddesinde tarif edilmiştir. Her ne kadar halk arasında taşınmaz mal varlığı olarak bilinse de hukuki yönden gayrimenkul şunlardır;
• Arazi
• Tapu kütüğünde ayrı sahifeye kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar
• Kat mülkiyeti kütüğünde kayıtlı bağımsız bölümler
Arazi, açıklanma ihtiyacı bulunmayan bir kavram olmakla birlikte, tapu kütüğüne kayıt edilen bağımsız ve sürekli haklara intifa hakkı irtifak hakkı gibi haklar birer örnektir.
Arazi Üzerindeki Varlıklar
Gayrimenkul, medeni kanunun 704. maddesinde tanımlanırken birinci sırada arazi yer almıştır. Ancak arazi üzerinde bulunan bir ev veya ağaç veya müştemilattan söz edilmemiştir. Bir ev, yasal tarife göre gayrimenkul değildir. Ancak arazinin üzerindeki şeyler arazinin tamamlayıcı parçası olup arazinin malikine aittir. Dolayısı ile araziye sahip olan, üzerindeki ev veya ağaçlara veya müştemilata da sahip olur. Ancak gayrimenkul tanımının c fıkrasındaki bağımsız bölüm, kat mülkiyeti tesis edilmiş yapılarda gayrimenkul her bir bağımsız bölümdür.
Gayrimenkul Mülkiyeti
Gayrimenkullar, menkullerde olduğu bir kişinin malı olabileceği gibi birden çok kişinin de malı olabilir. Bir kişinin malik olduğu hallere tekli mülkiyet denir. Birden çok kişinin malik olduğu haller ortak mülkiyettir. Ortak mülkiyet paylarının belirlenmiş olması halinde “paylı mülkiyet” payların belirlenmemiş olması halinde “elbirliği mülkiyeti” adını alır.
Kira
Kira bir akittir ki, kiralayan kiracıya onunla, kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk etmeyi iltizam eder.
Bu tarif Borçlar Kanununun 248. maddesindeki tariftir. Genel olarak kirayı tarif etmiştir. Genel tarifin içine gayrimenkul kirası girdiği gibi, otomobil kirası, sandal kirası, bisiklet kirası gibi günlük hayatta karşılaşacağımız tüm kiralamalar girer. Bakanlar kurulu düzenlemesi genel anlamda bir düzenlemedir. Ancak gayrimenkul kiralarının önemine göre 1955 yılında sadece gayrimenkul kiralarını düzenleyen 6570 sayılı gayrimenkul kiraları hakkında kanun çıkarılmış olup, belediye sınırları içindeki musakkaf (çatılı) binaları kapsamak üzere düzenlenmiştir.
Kira Sözleşmesi
Gerek bakanlar kurulunda düzenlenen genel anlamda kira sözleşmesi ve gerekse 6570 sayılı kanunla düzenlenen gayrimenkul kiralarına ait sözleşme, şekil şartlarına bağlanmamıştır. Sözlü olabileceği gibi yazılı da olabilir. Ancak tatbikatta ihtilafların halli, tatbik ve ispat kabiliyeti bakımından kira sözleşmelerinin yazılı olmasını tercih etmekteyiz. Uygulamada, piyasada matbu (basılı) olarak satılan kira sözleşmeleri kullanıldığı gibi bilgisayar kullanımının yaygınlaşmış bulunduğu günümüzde, bilgisayarda kayıtlı olan sözleşme formları da kullanılmaktadır.
Ancak piyasada satılan matbu kira sözleşmelerinin 2. sayfasında bulunan hükümler arasında, eski basılı sözleşmelerin 2. maddesi, yen basılan sözleşmelerin 3. maddesi “... kiralanan, kiracı tarafından üçüncü şahsa kısmen veya tamamen kiralanıp” ibaresi, kiracıya devir hakkı tanıdığında, devir yetkisi vermek istemeyen kiralayanın ya bu ibareyi silerek metinden çıkarması veya 3. sayfadaki “hususi hükümler” bölümünde devir ve ciro yetkisinin verilmediğine dair hüküm koyması gerekmektedir.
Kira Sözleşmesinin Tarafları
Kira sözleşmesi iki taraflı bir akittir. Bir tarafta gayrimenkulunu (malını) kullanmak üzere kiracıya terk eden “kiralayan”, öteki tarafta kullandığı süre bir bedel ödemeyi taahhüt eden “kiracı” vardır.
Tekli mülkiyette kiralayan bir kişidir. Ancak ortak mülkiyette kiralayan birden fazladır. Bazı istisnalar dışında paylı mülkiyette kiralayan ortakların sayı ve arsa payı çoğunluğu olabileceği gibi, elbirliği mülkiyetinde ortakların tümü olmalıdır. Kiracı da bir kişi olabileceği gibi birden fazla kişi de olabilir.
Özellikle yeni medeni kanunumuza göre eşin durumu özellik taşır. Eşlerden birinin kiracı olması halinde diğer eş, kiralayana bir bildirimde bulunarak kiracı sıfatını kazanabilir.
Kira İle İlgili Yasalar
Kira ilişkisi Borçlar Kanunun 248-298 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Borçlar kanununda düzenlenen her türlü malın kiralanması söz konusudur. Menkul ve gayrimenkul kiralarını içerir.
1955 yılında sadece gayrimenkulların kira ilişkisini düzenleyen 6570 sayılı “Gayrimenkul kiraları hakkında kanun” çıkarılmıştır. Artık ağırlıklı olarak belediye hudutları içinde, çatılı gayrimenkulların kira ilişkisi bu yasa hükümleri çerçevesinde düzenlenir.
Kira Sözleşmesinin Hükümleri
• Genel hükümler
• Artırım şartı
• Tahliye taahhüdü: 1 ay içinde boşaltılacak ihtarnamesi, kiralayan açısından doğru değildir. İhtiyaç sebebi ile tahliye mümkündür, bu noktada evin boşaltılması için 1 ay içinde tahliye davası açabilirler. Yeni ev sahibi, ihtiyacını ispat edip, 6 ay sonra içerideki kiracının tahliyesini isteyebilir. Kiracı dönem bitmeden çıkmak isterse, kirayı yıl sonuna kadar ödemek zorunda. Eğer kiralayan, eski kiracısı evden ayrıldıktan sonra yeni kiracı bulduysa, kiracı evi boşalttığı zaman ile yeni kiracının eve girdiği zaman arasındaki kirayı öder.
• Sözleşmenin feshi yetkisi
• Muacceliyet şartı: Bir ayın kira bedeli zamanında ödenmezse, dönem sonuna kadar tüm kiralar muaccel olur. İhtarname 30 gün içinde çekilmelidir. 31. gün tahliye davası açılır.
• Kefil: Kefilin kefaleti 1 yıl geçerlidir. Ondan sonraki otomatik uzatmalarda geçerli değildir. Yeni yıldaki yeni kirayı bilmediği için sorumlu değildir. Kefilin kefaleti uzatmada, oranı biliyorsa ve kabul ediyorsa devam edebilir.
Yukarıdaki hususlardan a fıkrası dışında, sözleşmede hüküm altına alınmadığı takdirde sözleşmede genel hükümler uygulanır ancak olayın özelliğine göre bu fıkralardan biri veya birkaçı sözleşmede yer alabilir.
Kiranın Ödenmesi
Kira bedellerinin ödenmesi şekli ve zamanı taraflar arasında sözleşme ile kararlaştırılabilir. Kira bedeli TL veya döviz olabileceği gibi bir mal da olabilir. Örneğin; belli gr. Altın veya belli adet altın gümüş vs.
Kira bedellerinin ödenmesi için bir tarih belirlenmişse buna uyulması gerekir. Belli bir tarih belirtilmemiş ise örneğin “her ay peşin” gibi bir ibare yer almışsa, yargı kararlarına göre bu “her ayın beşinci günü akşamına” kadar anlamını taşır.
Kira bedeli, kiralayanın meskeninde ödenmesi gereken borçlardan olup, götürme veya gönderme masrafları kiracıya aittir.
Mesken kiralarında vergi kesintisi gerekmediği halde, işyeri kiralarında stopaj kesintisi yapılır.
Kira Artırımı
Kira bedelleri ancak dönem sonlarında artırılabilir. Kira artışlarını düzenleyen kanun hükmü yoktur. Uygulama, yargıtay kararları ile olmaktadır. 2004 yılı itibarı ile;
İlk kiralanan gayrimenkulların kira bedeli, kiralandığı yıldan sonraki 3 yıl, Devlet İstatistik Enstitüsü ÜFE 12 aylık ortalamaya göre artırılır. 4 yıl bitiminde rayiç esas alınır. Rayiç bulunmazsa, hak ve nesafet kuralı uygulanır. Sözleşmeye konulan artırım şartı, sözleşmenin bitimini takip eden ilk yıl için geçerlidir.
Devir Yasağı
Yasal olarak kiracının kiralananı devri mümkün değildir. Ancak sözleşme ile aksi kararlaştırılabilir.
Piyasada satılan hazır, basılı sözleşmelerde devir yetkisi verilmiş olup, sözleşme yaparken bu hususa dikkat edilmeli ya da bu madde iptal edilmeli veya devri yasaklayan hüküm konmalıdır.
Akdin Feshi
Sözleşmeyi dönem sonu olsa dahi fesih yetkisi kiralayana verilmemiştir. Dönem sonu sözleşmeyi kiralayan fesih edemese de kiracı fesih edebilir.
Kiralayanın fesih talebi, yasal tahliye nedenini varlığı halinde mahkemeden istenebilir. Yasal tahliye nedenleri 6570 sayılı kanuna göre şunlardır;
• Tahliye taahhüdü
• Konut ihtiyacı
• İşyeri ihtiyacı
• Yeniden imar-inşa, esaslı tamir
• İki haklı ihtar
• Kiracının belediye hudutları içinde kullanılabilir meskeni bulunması
DEPOZİTO YASAL MI?
Taşınmaz kiralarında depozito yasaldır. Kiracının taşınma durumunda bırakacağı borçlar ile taşınmaza vermiş olduğu zararların karşılanması için depozito alınır. Tahliye halinde taşınmazda bir hasar yoksa depozito iade edilir. Varsa mahkemece yapılacak tespit ve masraflar düşülerek bakiye kiracıya ödenir. İspat bakımından depozito miktarını yazmak ve imza altına almak gerekir. Depozito Türk Lirası veya döviz olarak alınabilir.
KİRA BEDELİ KASTEN ALINMIYORSA NE YAPILABİLİR?
Kiracı kira bedelini gönderdiği halde kiralayan bu parayı almamakta direnirse alacaklı temerrüdünden bahsedilebilir. Borçlar kanunu’nun 90. maddesine dayanarak kiracı Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak “ödeme yeri tayin edilmesini” ister. Sulh Hukuk Mahkemesi bir bankayı seçer ve her ay kiranın oraya yatırılmasına karar verir. Mahkemenin kararından sonra kira bedellerini bu bankaya yatıran kiracı temerrütten yani bir tahliye nedeninden kurtulmuş olur. Ancak bu işlemi yaptırmazsa ve kiralayan haklı ihtarlar gönderirse tahliye kaçınılmaz olur.
Kaydol:
Kayıtlar (Atom)
