Kentsel Park Olanı olarak ayrılan ve kamulaştırmasız el atma

T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu
Esas : 2003/5-281
Karar : 2003/284
Tarih : 09.04.2003
ÖZET : Somut olayda davaya konu taşınmaz davalı idare tarafından yaptırılan imar planında rekreasyon (kentsel park) alanı olarak ayrılmış ve ilan edilmiştir. Henüz taşınmaz fiili imar uygulamasına tabi tutulmadığı gibi taşınmaza fiilen el atılmamıştır. Bu durum yerel mahkeme ile Özel Daire arasında uyuşmazlık konusu değildir. Yerel mahkeme ile Özel Daire arasındaki uyuşmazlık taşınmazın imar planında rekreasyon (kentsel park) alanı olarak ayrılmasının taşınmaza kamulaştırmasız el atma olarak nitelendirilip, nitelendirilemeyeceği noktasında toplanmaktadır. Taşınmazın fiili imar uygulamasına tabi tutulmadığı, fiilen de el konulmadığı bu sebeple kamulaştırmasız el atma olgusundan söz etme olanağı bulunmadığı böylelikle bu durumun mülkiyet hakkı sahibi davacıya bir dava hakkı vermeyeceği sonucuna varılmıştır.
(2709 sayılı Anayasa. m. 16, 35) (3194 sayılı İmar K. m. 10, 13)
KARAR METNİ :
Taraflar arasındaki "kamulaştırmasız el atma nedeniyle, alacak" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Gebze Asliye 1. Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 18.07.2002 tarih ve 2002/434 E- 564 K. s. kararın tetkiki davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 12.11.2002 tarih ve 2002/16240-20514 s. ilamı ile; (...Dava, kamulaştırmasız elatılan taşınmaz bedelinin tahsili isteğine ilişkindir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı idare vekilince temyiz edilmiştir.
Dava konusu taşınmaz davalı idare tarafından yaptırılan imar planında kentsel park alanı olarak ayrılmış ve ilan edilmiştir. Ne varki; taşınmaz ve bulunduğu çevrede fiili imar uygulaması yapılmamış ve taşınmaza park olarak fiilen elatılmamıştır. Bir taşınmazın imar planında park olarak ayrılması fiilî el atma sayılamayacağından davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi, doğru görülmemiştir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN : Davalı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, kamulaştırmasız elatma sebebiyle alacak istemine ilişkindir.
Davacı, 168 ada, 20 parsel s. taşınmazın 1/16 oranında maliki olduğunu, taşınmazın tamamının davalı idarece yapılan imar çalışması sonucu kentsel park alanı olarak ilan edilerek Gebze Belediyesince Kamulaştırmasız el atıldığını, taşınmazın arsa vasfında olduğunu kendi payına düşen yerin bedelinin davalı idareden tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı Gebze Belediye Başkanlığı vekili, kamulaştırmasız elatma durumunun söz konusu olmadığını, dava konusu parselle ilgili olarak yapılan işlemin yalnızca parselin kentsel park alanı olarak ayrılması olduğunu, parselde herhangi bir kamulaştırma işlemi yapılmadığı gibi Belediye tarafından kamulaştırmasız el konulmadığını, yapılan işlemle ilgili olarak davacının Belediye meclis kararına bu konu ile ilgili itirazı ve idare mahkemesinde açılan herhangi bir davası mevcut olmadığını, davanın reddini savunmuş, yerel mahkemece davanın kabulüne ait olarak verilen karar, Özel Dairece yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuştur.
Özel kişilerin mülkiyetinde bulunan bir mala kamu hizmeti için gereksinme duyan idare, kamu yararı bulunduğu durumlarda, Anayasa'nın 16. maddesindeki koşullara uyarak ve parasını peşin vermek suretiyle taşınmaz malı kamulaştırabilir. Kamulaştırma işleminin nasıl yapılacağı ve bu konuda çıkan anlaşmazlıkların nasıl çözüleceği 2942 s. kamulaştırma Kanunu ile düzenlenmiştir. İşte idare Anayasa ve yasalara uygun bir işlem oluşturmaksızın, bir kimsenin taşınmaz malına el koyar onun üzerinde bir tesis veya bina yapar yahutta o taşınmaz malı bir hizmete tahsis ederek mal sahibinin taşınmazı üzerinde dilediği gibi kullanma hakkına karşı herhangi bir girişimde bulunuyorsa idare, taşınmaz mala kamulaştırmasız el koymuş sayılır.
Kamulaştırmasız el koyma kavramı 9 Ekim 1956 gününden sonraki olgular için söz konusudur. Çünkü bu tarihten önceki el koymalar 05.01.1961 tarihinde kabul edilen 221 s. Kanun ile "Kamulaştırılmış" sayılmıştır. Öyle ise kamulaştırmasız el koyma 09 Ekim 1956 tarihinden sonra kamulaştırma işlemi yapılmaksızın ve bir kanun hükmüne dayanılan idarenin taşınmaz mal üzerinde fiilen tasarrufa başlaması ve asıl mal sahibinin kullanma hakkına engel olması veya bu hakkı ortadan kaldırmış bulunmasıdır.
Kamulaştırmasız el koyma olgusunun kabul edilebilmesi için kamulaştırma ile el koyma yetkisi kendisine tanınmış olan gerçek veya özel bir kamu tüzelkişiliği olan kimse el koymuş olmalıdır.
Kamulaştırmasız el koyma hükümlerinin uygulanması, mal sahibinin tasarrufuna engel olma ve malının elinden alınması anlamını taşıdığına göre, taşınmaz mal sahibinin elinde bulunduğu ve kullanma hakkına sahip olduğu sürece idare aleyhine bir dava açılamaz. Bu nedenledir ki, bir taşınmazın imar planında yeşil saha, park yeri olarak gösterilmesi veya ortasından bir yol geçirilmiş bulunması mal sahibine dava hakkı vermez (3. HD. 04.05.1976 gün, E. 2993 K. 3817 ve 31.05.1976 tarih E. 3498 K. 4359 yalnızca imar planda yol olarak gösterilmek davanın kabulü için yeterli değildir. Yol haline getirilmiş olması gerekir.)
Bir taşınmazın tamamı veya bir kesimi imar plânı kapsamı içine alınarak yeşil saha, yol ve okul yeri diye gösterilmiş olması ve sahibinin başvurusu üzerine yapı ruhsatı verilmemesi durumlarında bu kadarla kalan işlemden dolayı kamulaştırmasız el koyma kavramı oluşmaz (3. HD. 17.04.1978 tarih ve E. 2349 K. 2574 Fiilen el atılmamış olan yerin imar planı kapsam içine alınmış olması bedel ödemeyi gerektirmez).
Mal sahibine bu sebeple bir dava hakkı da tanınamaz. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 04.05.1976 tarih Esas 2993 K. 3817 s. kararında "Ancak el konulan yerin bedeli tazminat olarak istenebilir. Tapu kayıtlarına göre geri kalan kısımların imar plânında yeşil saha olarak gösterilmesi de kamulaştırmasız el koyma niteliğinde sayılamaz" denilmektedir (Bkz. Ali Arcak, Edip Doğrusöz. Kamulaştırmasız El Koyma, El atmanın Önlenmesi ve Tazminat davaları 1992 baskı sayılı 25-26).
Mülkiyet hakkı Anayasa'nın 35. maddesinde düzenlenmiş olup, malike dilediği gibi tasarruf olanağı veren mutlak haklar arasındadır. Davacının davaya konu taşınmaz üzerinde, anılan Anayasal hüküm gereği mülkiyet hakkına sahip olduğu kuşkusuzdur. Bu hak ancak kamu yararı amacıyla sınırlanabilir.
Somut olayda davaya konu taşınmaz davalı idare tarafından yaptırılan imar planında rekreasyon (kentsel park) alanı olarak ayrılmış ve ilan edilmiştir. Henüz taşınmaz fiili imar uygulamasına tabi tutulmadığı gibi taşınmaza fiilen el atılmamıştır. Bu durum yerel mahkeme ile Özel Daire arasında uyuşmazlık konusu değildir.
Yerel mahkeme ile Özel Daire arasındaki uyuşmazlık taşınmazın imar planında rekreasyon (kentsel park) alanı olarak ayrılmasının taşınmaza kamulaştırmasız el atma olarak nitelendirilip, nitelendirilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
Yukarıda belirtilen ilkeler uyarınca, taşınmazın fiili imar uygulamasına tabi tutulmadığı, fiilen de el konulmadığı bu sebeple kamulaştırmasız el atma olgusundan söz etme olanağı bulunmadığı böylelikle bu durumun mülkiyet hakkı sahibi davacıya bir dava hakkı vermeyeceği sonucuna varılmıştır.
O durumda Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken direnme kararı verilmesi usul ve kanuna aykırıdır. Bu sebeple direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle direnme kararının yukarıda açıklanan sebeplerden dolayı HUMK. 429. maddesi uyarınca BOZULMASINA, istem halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 09.04.2003 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY YAZISI:
Davacı Cengiz G. 1/16 nispetinde malik olduğu taşınmazın 1/1000 ölçekli revizyon imar planında rekreasyon (kentsel park) alanına alındığını, kamulaştırılmadığını, tasarruf hakkının kısıtlandığını açıklayarak kamulaştırmasız el atma nedeniyle payına düşen taşınmazın değerinin ödenmesini talep etmiştir.
Davalı Belediye davanın reddini savunmuştur.
Yerel mahkeme, taşınmazın imar uygulaması ile kentsel park alanı ilan edilerek davacının mülkiyet ve tasarrufundan çıktığını açıklayarak davanın kabulüne karar vermiştir.
Yüksek Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, taşınmaza park olarak fiilen el atılmadığını, imar planında park olarak ayırmanın fiili el atma sayılamayacağını açıklayarak hükümü bozmuştur.
Yerel mahkeme, Anayasal mülkiyet hakkının ancak kamu yararı ile kısıtlanabileceğini, bu halde idarenin davacı gibi zarar gören mülkiyet hakkı sahiplerinin zararını taşınmazın bedelini ödeyerek ya da takas suretiyle başka bir taşınmaz vererek gidermesi gerektiğini açıklayarak hükmünde direnmiştir.
Yüce Genel Kurul direnme kararını oy çokluğuyla bozmuştur. Bahsi geçen bozma kararına katılmadığımdan aşağıdaki karşı oy düşüncesindeyim.
Dava konusu taşınmaz üzerinde davacının mülkiyet hakkı vardır. TMK.nun 683. (MK. 618) maddesi mülkiyet hakkının unsurlarını ve kapsamını göstermektedir. Buna göre "...Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir... Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir...".
Davalı Belediye, 3194 s. Yasanın boşluklarından ve Anayasa Mahkemesinin 29.12.1999 T., 1999/33 E., 1999/51 s. kararı ile iptal ettiği aynı yasanın 13/1-3. maddesi yerine kanun koyucunun yeni kural koymamasından istifade ederek, imar planı gereği yapması gerekli rekreasyon (kentsel park) alanını dava konusu taşınmaz üzerinde gerçekleştirmemekte ve taşınmazı bu amaçla kamulaştırmamaktadır. Pasif ve suskun kalarak, işlem tesis etmeyerek taşınmaza müdahale etmektedir. Hareketsiz kalarak mülkiyet hakkını süresi belirli olmayan bir sınırlamaya tabi tutmaktadır. Bu haksız bir el atmadır. TMK.nun 683/2. maddesine göre malik haksız el atmaya karşı dava açabilir. Bu dava el atmanın önlenmesi davası olabileceği gibi 1/1000 ölçekli revizyon imar planında rekreasyon alanı olarak gösterilen taşınmazın bedelini isteme biçiminde bir dava da olabilir.
Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının 35. maddesine göre, "...Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz...". Dava konusu taşınmaz üzerinde, kamu yararına uygun olarak, imar planında gösterilen "rekreasyon alanının" yapılmaması ve uzun süre hareketsiz kalınması kamu yararının bulunmadığını göstermektedir. Taşınmazı kamulaştırmayarak veya takas yoluyla davacıya başka bir yerden taşınmaz vermeyerek pasif kalan davalı idare, kamu yararı savında bulunamaz. Davacıya zarar verilmektedir. Davacının zararının karşılığı olarak taşınmazın bedeli kendisine ödenmelidir.
Mülkiyet hakkına kamusal yarar sebep gösterilerek getirilen sınırlama, malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkını belirsiz bir süre için kullanılmaz hale getirerek bir hukuk devletinde kişinin hak ve özgürlükleri ile kamu yararı arasında bulunması gereken dengenin bozulmasına yol açarak hukuk güvenliğini yok etmektedir.
Anayasa Mahkemesi 3194 s. Yasanın 13/1-3. maddesini iptal ederken meseleyi Anayasanın 13 ve 35. maddeleri yönünden incelemiş ve aşağıdaki gerekçeyle yasanın ilgili maddelerini iptal etmiştir. İptal gerekçeleri, yapılan idari tasarrufların ne derece hukuka aykırı olduğunu göstermesi bakımından ve ayrıca kanun koyucunun iptal edilen yasa maddelerinin yerine yenilerini koymayarak idarenin zararlandırıcı hukuka aykırı fiillerinin devamına imkan sağlaması bakımından önemlidir. Anayasa Mahkemesinin 29.12.1999 T., 1999/33 E., 1999/51 s. kararının iptal gerekçesini önemi sebebiyle aynen aktarıyorum.
"...Anayasa'nın 35. maddesinde mülkiyet hakkı düzenlenmiştir. Kişinin bir şey üzerindeki hakimiyetini ifade eden mülkiyet hakkı, malike dilediği gibi tasarruf olanağı verdiği ve ona özgü olduğundan mutlak haklar arasındadır.
Anayasa'nın 35. maddesinde, "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz", kuralına yer verilmiş, temel hak ve özgürlüklerini sınırını gösteren 13. maddesinde ise, temel hak ve hürriyetlerin, Devletin ülkesi ve milletiyle bölünmez bütünlüğünün, millî egemenliğin, Cumhuriyetin, millî güvenliğin, kamu düzeninin, genel asayişin, kamu yararının, genel ahlâkın ve genele sağlığın korunması amacı ile ve ayrıca Anayasanın ilgili maddelerinde ön görülen özel sebeplerle, Anayasanın sözüne ve ruhuna uygun olarak kanunla sınırlanabileceği, temel hak ve hürriyetlerle ilgili genel ve özel sınırlamaların demokratik toplum düzeninin gereklerine aykırı olamayacağı ve öngörüldükleri amaç dışında kullanılamayacağı, bu maddede yer alan genel sınırlama sebeplerinin temel hak ve hürriyetlerin tümü için geçerli olduğu belirtilmiştir.
Çağdaş demokrasiler, temel hak ve özgürlüklerin en geniş ölçüde sağlanıp güvence altına alındığı rejimlerdir. Temel hak ve özgürlüklerin özüne dokunup onları büyük ölçüde kısıtlayan veya tümüyle kullanılamaz hale getiren sınırlamaların demokratik toplum düzeninin gerekleriyle bağdaştığı kabul edilemez. Demokratik hukuk devletinin amacı kişilerin hak ve özgürlüklerden en geniş şekilde yararlanmalarını sağlamak olduğundan kanuni düzenlemelerde insanı öne çıkaran bir yaklaşımın esas alınması gerekir. Bu sebeple getirilen sınırlamaların yalnız ölçüsü değil, koşulları, nedeni, yöntemi, kısıtlamaya karşı ön görülen yasa yolları hep demokratik toplum düzeni kavramı içerisinde değerlendirilmelidir. Özgürlükler, ancak ayrık durumlarda ve demokratik toplum düzeni kavramı içerisinde değerlendirilmelidir. Özgürlükler, ancak ayrık durumlarda ve demokratik toplum düzeninin sürekliliği için zorunlu olduğu ölçüde sınırlandırılabilmelidir.
Demokratik bir toplumda temel hak ve özgürlüklere getirilen sınırlamanın, bu sınırlamayla güdülen amacın gerektirdiğinden fazla olması düşünülemez.
Demokratik hukuk devletinde güdülen amaç ne olursa olsun, kısıtlamaların, bu rejimlere özgü olmayan yöntemlerle yapılmaması ve belirli bir özgürlüğün kullanılmasını önemli ölçüde zorlaştıracak ya da ortadan kaldıracak düzeye vardırılmaması gerekir.
3194 s. Yasa'nın 13. maddesinin itiraz konusu birinci fıkrasında imar planlarında, resmi yapı, okul, cami, yol, meydan gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlerin, imar programına alınıncaya kadar mevcut kullanma şeklinin devam edeceği öngörülmüştür. Yasa'nın 10. maddesinde de belediyelerin, imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içerisinde bu planı uygulamak üzere 5 senelik imar programlarını hazırlayacakları belirtilmiş, ancak Yasa'da bu planların tümünün hangi süre içerisinde programa alınarak uygulanacağına ait bir kurala yer verilmemiştir.
13. maddenin birinci fıkrası uyarınca imar planlarında umumi hizmetlere ayrılan yerlerin mevcut kullanma şekillerinin ne kadar devam edeceği konusundaki bu belirsizliğin, kişilerin mülkiyet hakları üzerinde süresi belirli olmayan bir sınırlamaya neden olduğu açıktır.
İmar planlarının uygulamaya geçirilmesindeki kamusal yarar karşısında mülkiyet hakkının sınırlanmasının demokratik toplum düzeninin gerekleriyle çelişen bir yönü bulunmamakta ise de, itiraz konusu kuralın neden olduğu belirsizliğin kişisel yarar ile kamu yararı arasındaki dengeyi bozarak mülkiyet hakkını kullanılamaz hale getirmesi, sınırlamayı aşan hakkın özüne dokunan biri nitelik taşımaktadır.
İnsan Hakları Avrupa Mahkemesi de 23.9.1981 tarihli Sporrong ve Lonnroth kararında, kamulaştırma izni ile inşaat yasağının uzun bir süre için öngörülmüş olmasının, toplumsal yarar ile bireysel menfaat arasındaki dengeyi bozduğu sonucuna varmıştır.
Açıklanan nedenlerle, itiraz konusu kural Anayasa'nın 13. ve 35. maddelerine aykırıdır. İptali gerekir..."
İdarenin ve Belediyelerin keyfi tutumları, kanun koyucunun yasal boşlukları doldurmaması sebebiyle hukuka aykırılık devam etmektedir. Bu halde mülkiyet hakkı sahibinin hakları, TMK.nun 1. maddesinin başlığında ifade edildiği gibi "Hukukun uygulanması ve kaynakları"nın bulunması yoluyla çözümlenmelidir. Haksız fiil sonucu oluşan zararın tazmini gerekir. Açıklanan sebeplerle çoğunluk görüşüne muhalifim.

Bedelsiz kamulaştırma AİHM'den döndü

Bedelsiz kamulaştırma AİHM'den döndü

AVRUPA İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM), Hatay’ın Samandağ İlçesi’nde kıyı kenar çizgisinde kalan arsalarının tapuları bedel ödenmeden iptal edildiği için şikayetçi olan iki kişiye Türkiye'nin 26 bin euro tazminat ödemesini kararlaştırdı. AİHM, bu karara Türkiye'nin yaptığı itirazı da reddetti. Kıyı kenar çizgisi ihlali iddiasıyla binlerce kişinin tapusunun iptal edildiğini belirten Av. Zeynel Kadayıfçı, AİHM’in bu kararının emsal olacağını belirtti.

Maliye Bakanlığı, 1995’te 75 yaşındaki Edip Doğrusöz ile 76 yaşındaki Mehmet Aslan’ın deniz kenarındaki 200 metrekarelik arsasının tapu iptali için Samandağ Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açtı. Yargılama sonunda, kıyı kenar çizgisi içinde kaldığı gerekçesiyle arsanın tapusu bilabedel (karşılığı ödenmeden) iptal edildi.

Doğrusöz ve Aslan, kararı temyiz ederek, tapunun 40 yıl öncesine ait olduğunu, kıyı kenar çizgisi ile ilgili yasal uygulamaların 1990’lı yıllarda başladığını ve kamulaştırma bedeli ödenmesi gerektiğini ileri sürdü. Yargıtay 1'inci Hukuk Dairesi, önce temyizi ardından da ‘karar düzeltilme’ müracaatını reddetti. Böylece Türkiye’de iç hukuk kapıları kapanan Doğrusöz ile Aslan, avukatları Zeynel Kadayıfçı aracılığıyla 2001’in temmuz ayında AİHM’e başvurdu.

Doğrusöz ile Aslan, dilekçelerinde ortak sahip oldukların arsalarının tapusunun iptal edilmesi nedeniyle mağdur olduklarını belirterek Türkiye Cumhuriyeti’nden 50 bin dolar tazminat talep etti. 5 yıl süren yargılama sonunda AİHM, 2006’da ‘Türkiye Cumhuriyeti’nin mülkiyet ihlali yaptığına’ hükmederek yasal faiziyle birlikte arsanın keşif bedeli olan 26 bin euronun Doğrusöz ve Aslan’a ödenmesine karar verdi. Türkiye’nin bu karara 7 ay önce yaptığı itiraz AİHM tarafından reddedildi. Bu karar üzerine Türkiye Cumhuriyeti hükümeti, AİHM’in hükmettiği 26 bin euro tazminatı Doğrusöz ile Aslan’a ödedi.

Av. Zeynel Kadayıfçı, iç hukukta yapılan tüm itirazların sonuç vermemesi üzerine bu yola başvurduklarını belirterek, “AHİM, Maliye Bakanlığı’nın para ödemeden tapu iptalini haksız bulup hükümeti tazminat ödemeye mahkum etti. Zaten bu para ödenmiştir” dedi.

AİHM KARARI EMSAL OLACAK

Av. Zeynel Kadayıfçı, Türkiye’de Yargıtay ve iç hukukta yapılan tüm müracaatların sonuç vermemesi üzerine AİHM’e gitmek zorunda kaldıklarını söyledi. Kıyı kenar çizgisi ihlali iddiasıyla binlerce kişinin tapusunun iptal edildiğini belirten Av. Kadayıfçı, AİHM’in verdiği bu kararın emsal olacağını belirtti. Av. Kadayıfçı, “Devletin işi bu aşamaya getirmeden tapusu iptal edilen kişilerin tapularını iade etmesi gerek. Bu davayı emsal karar olarak görüp, dava açan kişilere devlet milyonlarca euro tazminat ödemek zorunda kalabilir” dedi.

Arsanın ortaklarından Mehmet Aslan ise, davayı haklılıklarını kanıtlamak için açtıklarını, arsanın kendilerine iade edilmesi halinde devletin ödediği tazminatı geri vermeye hazır olduklarını söyledi.

KAMULAŞTIRMA KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN

KAMULAŞTIRMA KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN


Kanun No. 5999


Kabul Tarihi: 18/6/2010


MADDE 1-4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.
"Kamulaştırmasız el koyma sebebiyle tazmin
GEÇİCİ MADDE 6- Kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırması hiç yapılmamış olmasına rağmen 9/10/1956 tarihi ile 4/11/1983 tarihi arasında fiilen kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararına ilişkin bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmazlara veya kaynaklara kısmen veya tamamen veyahut irtifak hakkı tesis etmek suretiyle malikin rızası olmaksızın fiili olarak el konulması sebebiyle, malik tarafından ilgili idareden tazminat talebinde bulunulması halinde, öncelikle uzlaşma yoluna gidilmesi esastır.
Tazminat müracaatı üzerine, fiilen el konulan taşınmazın veya üzerinde tesis edilen irtifak hakkının malikin müracaat ettiği tarihteki tahmini değeri; bu Kanunun 8 inci maddesinin ikinci fıkrasına göre teşkil edilen kıymet takdir komisyonu marifetiyle, taşınmazın el koyma tarihindeki nitelikleri esas alınmak ve bu Kanunun 11 inci ve 12 nci maddelerine göre hesaplanmak suretiyle tespit edilir. Tespitten sonra, bu Kanunun 8 inci maddesinin üçüncü fıkrasına göre teşkil olunan uzlaşma komisyonunca, müracaat tarihinden itibaren en geç altı ay içerisinde 7201 sayılı Kanun hükümlerine göre tebliğ edilen bir yazı ile, tahmini değer bildirilmeksizin, talep sahibi uzlaşma görüşmelerine davet edilir.
Uzlaşma; nakdi ödeme, idareye ait taşınmazın trampası, idareye ait taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tanınması veya imar mevzuatı çerçevesinde başka bir yerde imar hakkı kullandırılması suretiyle yapılabilir.
Uzlaşma görüşmeleri, hukuki veya fiili engel bulunmadığı takdirde davete icabet tarihinden itibaren en geç altı ay içerisinde sonuçlandırılır ve uzlaşmaya varılıp varılmadığı, malik veya temsilcisi ile komisyon üyeleri tarafından imzalanan bir tutanağa bağlanır. Bu tutanak ile uzlaşma görüşmelerine ilişkin bilgi ve belgeler, açılacak davalarda taraflar aleyhine delil teşkil etmez. Uzlaşmaya varılması halinde, üzerinde uzlaşılan hakkın türünü, tanınma şart ve usullerini, nakdi ödemede bulunulacak ise miktarını ve ödeme şartları ile taşınmazların tesciline veya terkinine dair muvafakati de ihtiva eden bir sözleşme akdedilerek bu sözleşme çerçevesinde işlem yapılır ve uzlaşma konusu taşınmazlar resen tapuya tescil veya terkin edilir.
Uzlaşılan nakdi tazminat bedeli, bütçe imkanları dahilinde, sonraki yıllara sari olacak şekilde taksitli olarak da ödenebilir. Taksitli ödeme süresince, 4/12/1984 tarihli ve 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanuna göre ayrıca kanuni faiz ödenir.
İdare ve malik arasında uzlaşma sağlanamadığı takdirde, uzlaşmazlık tutanağının tanzim edildiği veya ikinci fıkradaki sürenin uzlaşmaya davet olmaksızın sona erdiği tarihten itibaren üç ay içerisinde malik tarafından sadece tazminat davası açılabilir. Dava açılması halinde, fiilen el konulan taşınmazın veya üzerinde tesis edilen irtifak hakkının müracaat tarihindeki değeri, ikinci fıkranın birinci cümlesindeki esaslara göre mahkemece tespit ve taşınmazın veya hakkın idare adına tesciline veya terkinine ve malike tazminat ödenmesine hükmedilir. Tescile veya terkine ilişkin hüküm kesin olup tarafların hükmedilen tazminata ilişkin temyiz hakkı saklıdır.
Kesinleşen mahkeme kararlarına istinaden bu madde uyarınca ödemelerde kullanılmak üzere, ihtiyaç olması halinde, idarelerin yılı bütçelerinde sermaye giderleri için öngörülen ödeneklerden yüzde iki pay ayrılır. Kesinleşen alacakların toplam tutarının ayrılan ödeneğin toplam tutarını aşması halinde, ödemeler, sonraki yıllara sari olacak şekilde, garameten ve taksitlerle gerçekleştirilir. Taksitlendirmede, bütçe imkanları ile alacakların tutarları dikkate alınır. Taksitli ödeme süresince, 3095 sayılı Kanuna göre ayrıca kanuni faiz ödenir. İdare tarafından, mahkeme kararı gereğince nakdi ödeme yerine, üçüncü fıkrada belirtilen diğer uzlaşma yolları da teklif edilebilir ve bu maddenin uzlaşmaya ilişkin hükümlerine göre işlem yapılabilir.
Bu maddenin tazminata ilişkin hükümleri, vuku bulduğu tarih itibarı ile bu maddenin kapsamında olan kamulaştırmasız el koymadan dolayı açtıkları tazminat davası süre bakımından dava hakkının düştüğü gerekçesiyle reddedilmiş olanlar hakkında da uygulanır. Evvelce açtıkları davalar sonunda tazminat almaya hak kazanmış veya süre dışındaki sebeplerden dolayı davaları reddedilmiş olanlar hakkında bu madde hükümleri uygulanmaz. Ancak, gerek iç hukuka ve gerekse milletlerarası hukuka göre evvelce açtıkları davalar sonunda hak kazanmış oldukları tazminat henüz ödenmemiş olanlara, idare tarafından nakdi ödeme yerine, üçüncü fıkrada belirtilen diğer uzlaşma yolları teklif edilebilir ve bu maddenin uzlaşmaya ilişkin hükümlerine göre işlem yapılabilir.
Vuku bulduğu tarih itibarı ile bu maddenin kapsamında olan kamulaştırmasız el koymadan dolayı bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce tazmin talebiyle dava açmış olanlar; bu madde hükümlerine göre uzlaşma yoluna gitmeyi isteyip istemediklerini bu maddenin yürürlüğe girmesinden itibaren üç ay içinde idareye ve mahkemeye verecekleri dilekçeler ile bildirebilirler. Uzlaşma talebi üzerine, uzlaşma görüşmelerinin neticesine kadar dava bekletilir; uzlaşılamaması halinde, uzlaşmazlık tutanağının mahkemeye sunulmasından sonra davaya devam edilir.
Bu madde uyarınca ödenecek olan tazminatın tahsili sebebiyle idarelerin mal, hak ve alacakları haczedilemez."
MADDE 2-Bu Kanun yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
MADDE 3-Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.

Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi

Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi
2.Dairesi
Esas: 2003/4644
Karar: 2008/
Karar Tarihi: 20.05.2008

(AİHS m. 6, 34, 35, 41, 44, 1 Nolu Protokol) (2942 S. K. m. 38) (BÖREKÇİOĞULLARI (ÇÖKMEZ) VE DİĞERLERİ - TÜRKİYE DAVASI) (ARİ VE DİĞERLERİ - TÜRKİYE DAVASI) (KADRİYE YILDIZ VE DİĞERLERİ - TÜRKİYE DAVASI) (ANY. MAH. 10.04.2003 T. 2002/112 E. 2003/33 K.)

(Başvuru no: 4644/03)

KARARIN ÖZET ÇEVİRİSİ

STRAZBURG

20 Mayıs 2008

İşbu karar AİHS’nin 44§2. maddesinde belirtilen koşullar çerçevesinde kesinleşecek olup bazı şekli düzeltmelere tabi olabilir.

USUL

Türkiye Cumhuriyeti aleyhine yapılan ve 4644/03 numaralı başvurunun nedeni T.C. vatandaşı Mustafa Sak’ın (başvuran) 21 Mayıs 2002 tarihinde Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne (AİHM) Temel İnsan Hakları ve Özgürlüklerini güvence altına alan Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nin (AİHS) 34. maddesi uyarınca yapmış olduğu başvurudur.

Başvuran Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM) önünde Şanlıurfa barosu avukatlarından H. Güllüoğlu tarafından temsil edilmektedir.

Başvuru Hükümete 6 Kasım 2006’da tebliğ edilmiştir.

OLAYLAR

1. DAVANIN KOŞULLARI

Başvuran 1934 doğumlu olup Şanlıurfa’da ikamet etmektedir.

Başvuran Şanlıurfa’da bulunan 400 m2’lik bir arsanın sahibidir.

11 Kasım 1975 tarihinde Değer Tespit Komisyonu sözü edilen arsanın Savunma Bakanlığı adına kamulaştırılmasına karar vermiştir.

Değer Tespit Komisyonu 1 Aralık 1975 tarihinde başvuranın vergi beyannamesinde belirttiği değeri baz alarak taşınmazın bedelini tespit etmiştir.

Şubat 1977’de başvuran kamulaştırma kararından haberdar olmuştur. Başvuran ayrıca bu meblağın Diyarbakır merkez bankasında hesap numarası belirtilmeyen bloke bir hesaba yatırıldığı bildirilmiştir.

Bilinmeyen bir tarihte başvuran kamulaştırma kararının iptali istemiyle Danıştay’a başvurmuştur.

21 Mart 1978 tarihinde Şanlıurfa Asliye Hukuk Mahkemesi (Asliye Hukuk Mahkemesi) Savunma Bakanlığı’nın talebi üzerine başvuranın taşınmazı üzerine tapuya istimlâk şerhi konulması kararı almıştır.

Danıştay ihtilaf konusu kararı iptal etmiştir. Danıştay, Anayasa Mahkemesi’nin 20 Ocak 1977 tarihli kararında da belirtildiği üzere, değer tespiti için başvuranın vergi beyannamesinde beyan ettiği değerin esas alınmasının yürürlükteki uygulamaya aykırı bulunduğunu kaydetmiştir.

Savunma Bakanlığı 1 Şubat 1988 tarihinde Asliye Hukuk Mahkemesi’nde başvuranın tapusunun iptali ve taşınmazın Hazine adına tescil edilmesi istemiyle dava açmıştır.

Asliye Hukuk Mahkemesi, Danıştay’ın 12 Haziran 1978 tarihli kamulaştırma kararının iptaline ilişkin kararını esas alarak, 13 Aralık 1989 tarihinde Bakanlığın talebini reddetmiştir.

Yargıtay 27 Aralık 1989 tarihinde bu hükmü onamıştır.

Başvuran, Savunma Bakanlığı’nın önceden bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın 1995 yılından bu yana taşınmazını kullandığını ileri sürerek taşınmazı üzerindeki her türlü kullanıma ilişkin ihtiyati tedbir konulması talebiyle 9 Şubat 2001 tarihinde Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurmuştur.

Savunma Bakanlığı 23 Mart 2001 tarihli savunmasında taşınmazı 1974 yılından bu yana kullandığını, Kamulaştırma hakkındaki Kanun’un 38. maddesinde yer alan zamanaşımı gereğince başvuranın taşınmaz üzerinde her türlü hak talebini yitirdiğini belirtmiştir.
Asliye Hukuk Mahkemesi, 3 Ekim 2001 tarihli kararıyla, ihtilaf konusu işgalin 1974’te başlamış olması yüzünden kamulaştırmaya ilişkin Kanun’un 38. maddesi uyarınca sözkonusu arsaya ilişkin dava hakkının zamanaşımına uğradığı gerekçesiyle başvuranın talebini reddetmiştir.

Başvuran 2 Aralık 2001 tarihinde temyize başvurmuştur.

Yargıtay 5 Mart 2002 tarihinde başvuranın başvurusunu reddetmiş ve ilk derece mahkemesinin kararını onamıştır.

Başvuran 10 Nisan 2002 tarihinde kararın düzeltilmesi başvurusunda bulunmuştur.

Yargıtay 16 Mayıs 2002 tarihinde aldığı ve başvurana 19 Haziran 2002’de tebliğ ettiği kararı ile başvuranın talebini reddetmiştir.

27 Aralık 2002 tarihinde Hazine Asliye Hukuk Mahkemesi’ne giderek ihtilaf konusu taşınmazın kendi adına tescil edilmesi başvurusunda bulunmuştur.

Asliye Hukuk Mahkemesi 27 Mart 2003 tarihinde başvuranın tapusunun iptaline ve kamulaştırmaya ilişkin 2942 sayılı Kanun’un 38. maddesi uyarınca taşınmazın Hazine adına kaydedilmesine karar vermiştir. Temyize gidilmediğinden, bu karar 21 Mart 2003 tarihinde nihai hale gelmiştir.

Sözü edilen taşınmaz 30 Mayıs 2003 tarihinde Hazine adına kaydedilmiştir.

HUKUK

Başvuran taşınmazının de facto kamulaştırılması nedeniyle mülkiyet hakkının ihlal edildiğinden şikayetçi olmaktadır.

I. KABULEDİLEBİLİRLİK HAKKINDA

1. Ratione temporis bakımından AİHM’nin yetkisi

Hükümet öncelikli olarak ihtilaf konusu taşınmazın 1975 yılında kamu hizmetine açılması nedeniyle başvuranın şikayetinin AİHS’nin ratione temporis hükümleri ile bağdaşmadığını savunmaktadır.

AİHM başvuranın taşınmazının tapusunun Savunma Bakanlığı tarafından 27 Aralık 2002’de açılan davanın ardından Asliye Hukuk Mahkemesi’nin kararı ile iptal edildiğini, bu kararın 21 Mayıs 2003 tarihinde nihai hale geldiğini not etmektedir.

AİHM daha önceki kararlarında buna benzer bir itirazı reddettiğini hatırlatır (Bkz. I.R.S. vd.-Türkiye, no: 26338/95, 28 Ocak 2003, Börekçioğulları (Çökmez) vd.-Türkiye kararı, no: 58650/00, 13 Ocak 2005). AİHM almış olduğu bu kararların dışına çıkılmasını gerektirecek herhangi bir gerekçenin bulunmaması nedeniyle Hükümetin ratione temporis bakımından yapmış olduğu itirazını reddetmektedir.

2. Başvuranın mağdur sıfatının olmaması hakkında

Hükümet başvuranın 1975 yılında tazminat alması çerçevesinde AİHS ile güvence altına alınan haklardan birinin ihlali ile mağdur olduğunu öne süremeyeceğini belirtmektedir.

AİHM, Hükümetin, kabuledilebilirliğe ve esasa dair görüşlerinde başvuranın taşınmazının değerinin tespitine ilişkin 1 Aralık 1975 tarihli rapora göndermede bulunduğunu not etmektedir. Buna karşın, Hükümetin bu kamulaştırma kapsamında başvurana tazminat verildiğini doğrulayan herhangi bir belgeyi AİHM’nin bilgisine sunmamıştır. Kaldı ki, her iki tarafın dosyaya sunduğu belgeler ışığında, AİHM ihtilaf konusu taşınmazın kamulaştırılması işleminin başvuranın taşınmazının değerinin saptanmasında yanlışlık yapıldığı gerekçesiyle 12 Haziran 1978 tarihli bir kararı ile Danıştay tarafından iptal edildiğini tespit etmektedir.

AİHM bu itirazı da reddetmektedir.

3. İç hukuk yollarının tüketilmemesi hakkında

Hükümet son olarak Şanlıurfa Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 21 Nisan 1978’de kamulaştırmaya ilişkin tapuya istimlâk şerhi konulmasına ilişkin aldığı karara başvuranın ancak, 9 Şubat 2001’de, 21 yıl gecikmeli olarak itiraz ettiğini belirtmektedir. Hükümet ayrıca buna paralel olarak, Anayasa Mahkemesi’nin Kamulaştırma Kanunu’nun 38. maddesini iptal eden 10 Nisan 2003 tarihli kararını (Resmi Gazete’de 4 Kasım 2003’te yayımlanmıştır) müteakip başvuranın tazminat talebinde bulunmasının mümkün olduğunu savunmaktadır.

AİHM öncelikle başvuranın 1978’te yürürlükteki mevzuata uygun olarak Asliye Hukuk Mahkemesi’nce verilen tapuya istimlâk şerhi konulması kararına değil, 2001 ve 2003’te Kamulaştırma hakkındaki Kanun’un 38. maddesinin uygulanmasına itirazda bulunduğunu saptamaktadır. AİHM bu bağlamda, daha önce de altını çizdiği üzere kaale alınması gereken iç hukuk kararının başvuranın tapusunun iptal edilerek Hazine adına tescil edilmesi kararı olduğunu vurgulamaktadır. Başvuranın tapusunun sukut etmesine ilişkin süreç bahse konu Kanun’un 38. maddesinin uygulanması ile 21 Mayıs 2003’te sona ermiştir (Bkz. sözü edilen Börekçioğulları (Çökmez) vd.-Türkiye kararı ve Ari vd.-Türkiye kararı, no: 65508/01, 3 Nisan 2007).

AİHM Kamulaştırma Kanunu’nun 38. maddesinin Anayasa Mahkemesi kararı ile iptal edilmesinin ardından başvurana tazminat yolunun açılması iddiası ile ilgili, AİHS’nin 35/1 maddesinin, gerçekten etkili, yeterli ve kabul edilebilir, normal bir başvuru yolunun kullanımı ile sınırlı olduğunu hatırlatır (Bkz. Sofri vd.-İtalya kararı no: 37235/97). AİHS özellikle, dava konusu ihlale ilişkin, kullanıma amade ve uygun başvuru yollarının tüketilmesini öngörmektedir. Bu başvuru yolları sadece teoride değil pratikte de yeterli derecede öngörülür olmalıdır yoksa arzu edilen etkinlik ve ulaşılabilirlikten yoksun olur (Bkz. Akdivar vd. Türkiye kararı, 16 Eylül 1996).

AİHM bu davada, iç hukuktaki son karar 21 Mayıs 2003’te nihai hale gelmişken, Anayasa Mahkemesi’nin kararının Resmi Gazete’de 4 Kasım 2003 tarihinde yayımlandığı göz önüne alınarak Hükümetin bu tür bir başvurunun ne ölçüde etkili, yeterli ve ulaşılabilir olduğunu kesinlikle gösteremediğini tespit etmektedir.

AİHM bu nedenle Hükümetin iç hukuk yollarının tüketilmediği hakkındaki itirazını reddetmektedir.

4. Sonuç

AİHS’nin 35. maddesinin 3. paragrafı çerçevesinde başvurunun dayanaktan yoksun olmadığını kaydeden AİHM, ayrıca başka açılardan bakıldığında da kabuledilemezlik unsuru bulunmadığını tespit eder. Bu nedenle başvuru kabuledilebilir niteliktedir.

II. EK 1 NO’LU PROTOKOL’ÜN 1. MADDESİ’NİN İHLAL EDİLDİĞİ İDDİASI HAKKINDA

Başvuran taşınmazının de facto kamulaştırılması nedeniyle mülkiyet hakkının ihlal edildiğinden şikayetçi olmaktadır. AİHM bu şikayetin Ek 1 no’lu Protokol’ün 1. maddesi bakımından inceleneceğini belirtmektedir.

Başvuran kamulaştırma dava sürecinin 1975’te başlayıp, 1977 yılında Danıştay kararı ile iptal edildiğini ve Savunma Bakanlığı’nın başvuranın tapusunun iptaline ilişkin başvurusunun Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından 1989 tarihinde reddedildiğini belirtmektedir. Başvuran taşınmazının işgaline karşı ihtiyati tedbir alınması başvurusunun, söz konusu taşınmazın ihtilaflı işgalinin 1974 yılında başlamış olması ve bu nedenle kamulaştırmaya ilişkin Kanun’un 38. maddesi gereğince zamanaşımına uğramış olması nedeniyle Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından reddedildiğini söylemektedir. Başvurana göre tazminat ödemeksizin taşınmazdan yoksun kalması Ek 1 no’lu Protokol’ün 1. maddesinde yer alan ilkeye aykırıdır.

Hükümet öncelikli olarak başvuranın de facto olarak kamulaştırılan taşınmazı için eksiksiz tazminat ödendiğini bu nedenle de mevcut dava olaylarının I.R.S. vd. kararından farklılık gösterdiği itirazında bulunmaktadır. Hükümete göre, bu başvuru AİHM’nin 6. madde ihlalini tespit ettikten sonra 1 nolu Protokol’ün 1. maddesinin ihlal edildiğine dair şikayeti incelemeye gerek görmediği Gök vd.-Türkiye kararı ile benzerlik taşımaktadır (no: 71867/01, 71869/01, 73319/01 ve 74858/01, 27 Temmuz 2006). Hükümet, bu itirazının kabul edilmemesi halinde, bu davanın, ulusal makamların uluslar arası bir hakime göre neyin “kamu yararı” olduğuna daha iyi karar verebilecekleri ilkesinin uygulandığı olağan bir kamulaştırma davası olarak değerlendirilmesini istemektedir.

AİHM, bahse konu taşınmazın başvuran adına tescilli olduğu ve ulusal mahkemelerin 2942 sayılı Kanun’un 38. maddesi uyarınca başvuranın tapusunu iptal ettiği ve taşınmazı Savunma Bakanlığı’nın kullanımına tahsis ettiği hususunun taraflar arasında bir ihtilafı oluşturmadığını not etmektedir. İç hukuktaki bu karar 21 Mayıs 2003 tarihinde nihai hale gelmiştir. 1975 yılında tazminat ödendiği konusunda ise, AİHM başvurana herhangi bir tazminat ödendiğine dair hiçbir belge olmadığını saptamaktadır. Bu şartlar altında, AİHM ulusal mahkemelerin Ek 1 no’lu Protokol’ün 1. maddesinin ilk bendinin ikinci cümlesi gereğince başvuranı mülkünden yoksun bıraktıkları sonucuna varmaktadır (Bkz. mutatis mutandis, Brumarescu-Romanya kararı, no: 28342/95).

AİHM, daha önce bu davadakine benzer sorunların ortaya çıktığı davaları incelediğini ve 2942 sayılı Kanun’un 38. maddesinin uygulanarak mülkten yoksun bırakmanın Ek 1 no’lu Protokol’ün 1. maddesi’nin ihlaline yol açtığı sonucuna vardığını hatırlatır (Bkz. sözü edilen I.R.S. vd. kararı, Kadriye Yıldız vd.-Türkiye kararı no: 73016/01, 10 Ekim 2006 ve Börekçioğulları (Çökmez) vd.-Türkiye kararı no: 58650/00, 19 Ekim 2006). AİHM bu hükmün uygulanmasına ilişkin, Hükümet’in davayı farklı şekilde sonuçlandıracak hiçbir tespit ve delil sunmadığını tespit etmektedir.

Mevcut başvuruda 38. maddenin uygulanması başvuranı tapu kaydının iptal edilmesi karşılığında herhangi bir tazminat alma imkanından mahrum bırakmıştır. Kamu yararının gerekleri ile bireysel hakların korunması arasında hüküm sürmesi gereken adil dengeyi sağlayacak bir tazminat sürecinin yokluğunda böylesi bir müdahale ancak keyfi olarak nitelendirilmektedir.

Bu nedenle, Ek 1 no’lu Protokol’ün 1. maddesi ihlal edilmiştir.

III. AİHS’NİN 41. MADDESİ’NİN UYGULANMASI

AİHS’nin 41. maddesine göre “Mahkeme işbu Sözleşme ve Protokollerinin ihlal edildiğine karar verirse ve ilgili Yüksek Sözleşmeci Tarafın iç hukuku bu ihlali ancak kısmen telafi edebiliyorsa, AİHM, gerektiği takdirde, hakkaniyete uygun surette, zarar gören tarafın adil tatminine hükmeder.”

A. Tazminat

Başvuran taşınmazının şu anki değeri olan 400.000 YTL (yaklaşık 225.350 Euro) talep etmektedir. Başvuran arsasının şehrin en çok rağbet gören imar bölgesinde yer aldığını ve şu anda m2 birim fiyatının 1.000-1500 YTL arasında değiştiğini savunmaktadır.

Başvuran bir kıyaslama yapmak bakımından 20 Kasım 2000 tarihinde Şanlıurfa Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından 384 m2’lik komşu bir arsaya yaptırılan bilirkişi incelemesini AİHM’nin bilgisine sunmaktadır. Yapılan bu bilirkişi incelemesine göre bu meblağ 30.379.486.317 TL (olayların meydana geldiği dönemde yaklaşık 52.200 Euro) karşılığı paranın uğradığı değer kaybıyla bugün 137.000 YTL’ye (yaklaşık 77.180 Euro) karşılık gelmektedir.

Başvuran ayrıca 20.000 Euro manevi tazminat talep etmektedir.

Hükümet bu miktarlara karşı çıkarak başvuranın bu rakamları doğrulayacak kanıtlayıcı bir belgeyi sunmadığını ifade etmektedir.

AİHM daha önceki davalarda da ihlal tespitinin kaynağının mülkünden mahrum kalmanın hukuki tanımı değil de tazminat ödenmemesi olduğu durumlarda tespit edilen tazminatın mülkün gerçek ve tam değerine denk gelmesinin şart olmadığını belirtmişti. Sonuç olarak, AİHM tazminat elde etme meşru beklentisiyle bağlantılı mamelek değere mümkün olduğunca denk gelecek götürü bir miktar belirlemenin uygun olacağını düşünmektedir. (Bkz. I.R.S. vd.-Türkiye (dostane çözüm) no: 26338/95, 31 Mayıs 2005 ve sözü edilen Börekçioğulları (Çökmez) vd.-Türkiye kararı). AİHM bu bağlamda taraflarca mahkemeye sunulan ve dosyada yer alan kanıt unsurlarının tamamını dikkate alacaktır.

Mahkemeye sunulan bu unsurları dikkate alarak ve hakkaniyete uygun olarak, başvurana maddi tazminat olarak 64.000 Euro ödenmesine karar vermiştir.

AİHM ayrıca bu başvuruda manevi zararın varlığını ortaya koyacak özel bir durumun bulunmadığına itibar etmektedir (Bkz. sözü edilen I.R.S. vd.-Türkiye (dostane çözüm) kararı).

B. Yargılama masraf ve giderleri

Başvuran AİHM önünde yapmış olduğu yargı giderleri için 2.000 Euro talep etmektedir.

Hükümet dayanağı olmadığı gerekçesiyle bu miktara itiraz etmektedir.

AİHM’nin 41. maddesine göre bir başvuran gerçekliğini, gerekliğini kanıtladığı makul miktarlardaki yargı giderlerini elde edebilir (Bkz. Iatridis-Yunanistan (dostane çözüm) kararı, no: 31107/96).

AİHM başvuranın yargı gideri talebinin kanıtlayıcı belgelerle desteklenmediğini gözlemlemekte ve bu talebi reddetmektedir.

C. Gecikme faizi

Gecikme faizi olarak, Avrupa Merkez Bankası’nın marjinal kredi kolaylıklarına uyguladığı faiz oranına 3 puanlık bir artış eklenecektir.

BU GEREKÇELERE DAYALI OLARAK, AİHM, OYBİRLİĞİYLE,

1. Başvurunun kabuledilebilir olduğuna;

2. Ek 1 no’lu Protokol’ün 1. maddesi’nin ihlal edildiğine;

3. a) AİHS’nin 44. maddesinin 2. paragrafı gereğince kararın kesinleştiği tarihten itibaren üç ay içinde, ödeme tarihindeki döviz kuru üzerinden Yeni Türk Lirası’na çevrilmek üzere ve her türlü vergi ve kesintiden muaf tutularak Savunmacı Hükümet tarafından başvurana 64.000 (altmış dört bin) Euro maddi tazminat ödenmesine;

b) yukarıda belirtilen üç aylık sürenin sona erdiği tarihten itibaren ödemenin yapılmasına kadar, Avrupa Merkez Bankası’nın o dönem için geçerli olan marjinal kredi kolaylığı oranının üç puan fazlasına eşit oranda basit faiz uygulanmasına,

4. Adil tatmine ilişkin diğer taleplerin reddine;

Karar Vermiştir.

İşbu karar Fransızca olarak hazırlanmış ve AİHM’nin iç tüzüğünün 77. maddesinin 2. ve 3. paragraflarına uygun olarak 20 Mayıs 2008 tarihinde yazıyla bildirilmiştir. (¤¤)

KAT MÜLKİYETİ KANUNU

KAT MÜLKİYETİ KANUNU



Kanun Numarası : 634
Kabul Tarihi : 23/6/1965
Yayımlandğı R. Gazete : Tarih: 2/7/1965

Sayı: 12038



BİRİNCİ BÖLÜM

Genel Hükümler

A) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı:

I-Genel kural:

Madde 1 - Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.

II - Tarifler: Madde 2 - Bu kanuna göre :

a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);

b) Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarıyan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı);

c) (Değişik: 13/4/1983 - 2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi); d) Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı); e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede (Sözleşme); Denir.



III - Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği:

Madde 3 –

Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. (Değişik: 13/4/1983 - 2814/2 md.) Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır. Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir istem üzerine, bu kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.



IV - Ortak yerler:

Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları,antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölum dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri,kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su,havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.



B) Bağlantılar :

I - Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı:

Madde 5 - Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoliyle geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yolu ile de geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz. Anagayrımenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz. Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmıyan irtifaklar kurulamaz. Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.



II- Bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki bağlantı:

Madde 6 - Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur. Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir. Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklariyle bağdaşması mümkün olmıyan irtifaklar kurulamaz. Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş,kayıtlanmış vaya kiralanmış olur.



C) Ortaklığın (Şüyuun) giderilmesi ve öncelikle satınalma (Şüf'a) hakkı:

I - Ortaklığın giderilmesi:

Madde 7 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez. Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.



II- Önceiikle satınalma hakkı: Madde 8 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/3 md.) Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya, kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur. Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını kullanabilirler. Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.



D) Genel hükümlerin uygulanma alanı:

Madde 9 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlasmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır.



İKİNCİ BÖLÜM

Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması

A) Genel kural:

Madde 10 - Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla bölüm, kat mülkiyeti kütuğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca veya aşağıdaki fıkraya göre verilen bir mahkeme hükmü ile yapılır. Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.



B) Kat mülkiyeti kütüğü:

Madde 11

Kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak (Kat mülkiyeti kütüğü) ne tescil olunur, bu kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır. Kat irtifaklarının tescili kat mülkiyeti kütüğüne yapılmayıp, bu kanunda yazılı ilgili hükümler gözetilmek şartiyle, irtifak haklarının tesciline ait genel hükümlere göre yapılır. Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak (Kat mülkiyeti zabıt defteri) ne tescil olunur.



C) Kat mülkiyetinin kurulması:

I - İstem ve belgeler:

Madde 12 - (Değişik: 13/4/1983 - 2814/4 md.) Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan bir dilekçenin tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunulması lazımdır. Bu dilekçede veya istem üzerine tapu idaresince düzenlenecek tutanakta, anagayrimenkulün kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerlerinin ve bu bölümlere değerleri ile oranlı olarak tahsisi istenen arsa paylarının gösterilmesi şarttır. Dilekçeye veya istem tutanağına, kanunlara göre temliki tasarruflar için verilmesi gerekenlerden başka, aşağıda yazılı belgeler de eklenir.

a) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerinin ölçüleri açıkça gösterilmek suretiyle bir mimar veya mühendis tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan ve içinde gösterilenlerin doğruluğu belediyece tasdik olunan proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet planı ile belediyece verilen yapı kullanma belgesi;

b) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) ön ve arka cephelerini ve mümkünse yarı cephelerini gösteren, en az 13x18 büyüklüğünde ve doğruluğu belediyece tasdikli bir fotoğraf;

c) Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste;

d) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı.



A) Kat maliklerinin hakları:

I - Bağımsız bölüm üzerinde:

Madde 15 –

Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle,Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.



II - Ortak yerler üzerinde :

Madde 16 - Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.



B) Kat irtifakı sahibinin hakları:

Madde 17 - Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler. (Değişik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır. (Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.



DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları

A) Kat Maliklerinin borçları:

I - Genel kural:

Madde 18 - Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır;bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur. Giderlere ve sigorta, primlerine ait 20 nci madde hükmü saklıdır.



II - Anayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk:

Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. (Değişik: 13/4/1983 - 2814/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça,anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

III- Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :

Madde 20 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci,bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. (Değişik: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde on hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.



IV - Sigorta anlaşması:

Madde 21 –

Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir. Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, katılmakla yükümlüdürler. Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında, paylaştırılır. Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kısmı hasara uğramışsa,alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır, Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan zararlarını karşılamak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebilirler; bu halde alınacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki payları da ayrıca saklı kalmak üzere, yalnız kendilerine ait olur. Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır.



V - Ortak giderlerin teminatı:

Madde 22 - (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 -2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Medeni Kanunun 807 nci maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır. (Değişik: 13/4/1983-2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.



VI - Müsaade mecburiyeti:

Madde 23 - Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar. Anagayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar. Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdür- ler.



VII - Yasak işler:

Madde 24 - Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.



VIII - Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti:

Madde 25 - Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilme- sini hakimden istiyebilirler. Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için dava açılmasına kat malikleri kurulunca karar verilir; bu kararı almak için çoğunluk sağlanamazsa veya kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve davalının bağımsız bölümünün mülkiyeti, davayı açmış olan kat maliklerine, arsa payları oranında, devrolunur. Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması; b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi; c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması. Bu maddedeki dava hakkı, sebebinin öğrenilmesi tarihinden başlıyarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlıyarak beş yıl içinde kullanılmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmışsa düşer.



B) Kat irtifakı sahiplerinin borçları:

Madde 26 - Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak, yükümlüdürler. Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlıyarak iki ay içinde yerine getirmezse, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hakim, onun arsa payının ve kat irtifakının, o zamanki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında, devrine karar verir. Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.



BEŞİNCİ BÖLÜM

Anagayrimenkulün Yönetimi

A) Genel kurul:

Madde 27 - Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır.



B) Yönetim planı:

Madde 28 - Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır. (Değişik: 13/4/1983-2814/11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar. Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.



C) Kat malikleri kurulunun toplantısı ve kararları: I

I-Toplantı zamanı:

Madde 29 - Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.



II-Yeter sayı:

Madde 30 - Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla, karar verir. Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa kararlar en geç bir hafta, içerisinde yapılacak ikinci toplantıya katılanların, oy çoğunluğuyla verilir. Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.



III - Oya katılma:

Madde 31 - Her kat maliki,arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz, oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz. Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder. Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz. Kat maliklerinden biri oyunu, yetkili vekil eliyle kullanabilir; ancak aynı kişi oy sayısının üçte birinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.

IV - Kararlar:

Madde 32 - Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler. Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır. Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda, bulunan bütün kat maliklerince imzalanır karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.



V - Hakimin müdahalesi:

Madde 33 - Kat malikleri kurulunca verilen karara razı olmıyan veya kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma (Sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak, hakimin müdahalesini istiyebilir. Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder. Tesbit edilen süre içinde hakimin kararını yerine getirmiyenlerden, aynı mahkemece, 100 liradan 2000 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur; yirmibeşinci madde hükmü mahfuzdur.



D) Yönetici: I - Atanması:

Madde 34 - Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir. Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir. Yöneticinin öz ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün giriş kapısı yanına veya antrede görülecek bir yere çevre içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birinden,ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece 50 liradan 250 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur.



II - Yöneticinin görevleri:

1. Genel yönetim işlerinin görülmesi:

Madde 35 - Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür: a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi; b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması; c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi; d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması; e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması; f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü; g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması; h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması; i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi; j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması; k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.



2. Defter tutulması ve belgelerin saklanması:

Madde 36 - Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.



3. İşletme projesinin yapılması:

Madde 37 - (Değişik:13/4/1983 - 2814/12 md.) Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede özellikle: a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları; b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar; c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı; Gösterilir. Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.



III- Sorumluluğu:

1.Genel kural:

Madde 38 - Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.

2. Hesap Verme:

Madde 39 - Yönetici, yönetim planında Yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayri menkul dolayısiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.



IV-Hakları:

Madde 40 - Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri,kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir. Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir, (Değişik: 13/4/1983-2814/13 md.) Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.



A) Yönetimin denetlenmesi:

Madde 41 - Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.



B) Yenilik ve ilaveler:

I - Faydalı olanlar:

Madde 42 - Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir. (Ek:10/12/1990 - KHK - 431/1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1 md.) Kat maliklerinden birinin isteği ile ortak kaloriferle olan ısınmanın doğalgaz kullanılmak maksadıyla ferdi ısınmaya dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. (Ek : 10/12/1990 - KHK - 431/ 1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1 md.) Ortak kaloriferle olan ısınmanın ferdi ısınmaya dönüştürülmesine karar verilmesi halinde yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır ve bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir.



II - Çok masraflı ve lüks olanlar:

Madde 43 - Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler. Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmıyan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.



III- Bağımsız bölüm ilavesi:

Madde 44 - Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için: a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi; b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tesbit edilmesi; c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimen- kulün kapanan eski kütük sayfasiyle 13 üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması; Şarttır. Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemiyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir. Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmıyan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartiyle, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir.



C) Temliki tasarruflar ve önemli işler:

Madde 45 - Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.



ALTINCI BÖLÜM

Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Sona Ermesi

A) Kat mülkiyetinin sona ermesi:

I - Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte yok olması veya kamulaştırılması ile:

Madde 46 - Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer. Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kişinin mülkiyetinde toplanmasiyle kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermez. Sicil kaydı, bütün kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde toplamış bulunan malikin, anagayrimankuldeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesine ait yazılı istemi üzerine silinir ve o gayrimenkul, müstakil bölümlere bağlı arsa paylarına göre, genel kütükte yeni bir sayfaya gaçirilerek ve eski kayıtlariyle bağlantı sağlanmak suretiyle tescil olunur. Anagayrimenkulün niteliğinde kat mülkiyetinin kurulmasından sonra değişiklikler olmuşsa, yeni sicil kaydına bunlar da yazılır. Bağımsız bölümlerden biri bir ayni hakla veya sicile şerh verilen bir şahsi hakla kayıtlanmış bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o hak kütükten silinmedikçe, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesi istenemez. Kayıtlayıcı hakkın sahibi, sicil kaydının silinmesine muvafakat etmemekle beraber hakkının yalnız borçluya ait mülkiyet payına veya hakkın niteliğine göre, bütün ortak mülkiyet paylarına aktarılmasına muvafakat ederse bu hak sicilden silinmeksizin yalnız borçlunun, adi mülkiyet esasına tabi kılınmış olan o gayrimenkuldeki bütün ortak mülkiyet payları üzerine geçirilmek suretiyle genel kütüğe tescil olunur. Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte tamamen yok olması veya kamulaştırılması halinde sicil kaydının silinmesi genel hükümlere göre yapılır. Anagayrimenkul kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de gözönünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümün malikine ödenir.





II - Anayapının harap olması: Madde 47 - Anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer. Anayapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı,bu sürenin tamamlanmasından başlıyarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler. Bu halde devrolunan arsa payları kat mülkiyeti kütüğünün ilgili sayfalarının (Beyanlar) hanesine işaret olunur; arsa payını devralanlar,devraldıkları tarihten başlıyarak iki yıl içinde, harap olan bağımsız bölümü yeniden yaptırmaya veya aynı süre içerisinde bütün kat malikleri bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarını bu kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasındaki esaslara göre yeniden hasaplıyarak kat mülkiyeti kütüğüne geçirtmeye mecburdurlar. Yukardaki fıkra hükmüne uyulmadığı takdirde anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona ererek, gerek o gayrimenkul ve gerek harap olan bölümler için alınan sigorta bedeli üzerinde ortak mülkiyet hükümleri uygulanır. Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yapılması diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız bölümleri harap olan kat malikleri bunları yeniden yaptırıp yaptırmıyacaklarını, harabolma tarihinden başlıyarak altı ay içinde diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar. Bildirmiyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, bölümlerini yeniden yaptırmak istiyenlere öncelikle devredilir. Harabolan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede yazılı süreler devamınca kendiliğinden kat irtifakına çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğünde beyanlar hanesine geçici şerh verilir. Bağımsız bölüm yapılınca onun üzerindeki kat mülkiyeti yeniden doğar ve geçici şerh kütükten silinir.



III- Bildirme ödevi ve kaydın silinmesi:

Madde 48 - Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya bir kısmının harabolması halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; eğer yönetici yoksa, bağımsız bölümü harap olan kat maliki tarafından tapu idaresine derhal bildirir; bunun bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden bağımsız bölümü harap olan kat maliki, zararın beşte biri oranındaki kısmından da yönetici müteselsilen sorumlu olup, Hazine sorumlu değildir. Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar kapatılarak gayrimenkulün kaydı anayapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat mülkiyeti kütüğü kurulmadan önceki genel kütük kaydiyle bağlantı sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre, genel kütüğe tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz üzerinde de ortak mülkiyet hükümleri yürür. Tümü harabolan anayapının arsasında malik veya ortak malikler tarafından yine kat mülkiyeti esasına göre yeni bir yapı yapılmak istenirse, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına dair hükümler uygulanır.



B) Kat irtifakının sona ermesi:

Madde 49 - Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler. Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamiyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamıyacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer. (Değişik fıkralar:13/4/1983 - 2814/14 md.): Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir. Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütügündeki kayıt silinir.



YEDİNCİ BÖLÜM

Son Hükümler

A) Yasaklar:

Madde 50 - Bu kanun yürürlüğe girdikten sonra Medeni Kanuna ve diğer kanunlara göre, bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için irtifak hakkı kurulamaz. Tümü kargir olmıyan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz.



B) Yeni duruma uyma :

Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra kurulan irtifaklarda:

Madde 51 - (Değişik birinci fıkra: 30/4/1969 - 1166/1 md.) Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra bu kanunun yürürlüğe girdiğı tarihe kadar bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için üzerinde irtifak hakkı kurulmuş olan gayrimenkullerin mülkiyetinin 2/1/1971 tarihine kadar kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi mecburidir. Bu yapılmazsa irtifak hakları sona ererek yalnız ortak mülkiyet devam eder. Gayrimenkul üzerindeki mülkiyetin birinci fıkra gereğince kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyet kütüğüne tescili, ortak maliklerden birinin tapu ideresine başvurması üzerine tapu idaresindeki belgelere ve bu kanunun 12 nci maddesinin (b) bendinde yazılı fotoğrafa dayanılarak yapılır; bu halde fotoğrafın,tapu idaresine başvuran ortak malikin imzasiyle tasdik edilmesi yeter. Diğer ortak malikler bu çevrilmeye itiraz edemiyecekleri gibi bunun giderlerine katılmaktan ve yönetim planı yapmaktan kaçınamazlar; kaçınılırsa, hakimin müdahalasine dair olan 33 üncü madde hükmü uygulanır.



II- Medeni Kanundan önce kurulmuş olan haklarda :

Madde 52 - Medeni Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce (Hava hakkı, oda mülkiyeti) gibi isimler altında kurulmuş olan haklar, bu kanunun yürürlüğe girmesinden başlıyarak üç yıl içinde, aşağıda yazılı hükümlere göre, bu kanun uyarınca kat mülkiyetine veya kat irtifıkına çevrilir: a) Gayrimenkul üzerinde bu haklara konu olan yapı bölümleri mevcutsa, hak sahipleri,aralarında yapacakları bir sözleşme ile, o gayrimenkulün arsasında, bölümlerinin değerleri oranında ve hiçbir bedel ödemeye mecbur olmaksızın, Medeni Kanunun ortak mülkiyet hükümlerine göre paydaş olurlar ve Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili hükümleri uyarınca kat mülkiyetini kurarlar. b) Yapı bölümleri mevcut olmayıp yalnız hava hakkı mevcutsa, bu hak (a) bendindeki esaslara göre hak sahibinin arsada paydaş olması suretiyle kendiliğinden kat irtifakı hakkına çevrilir ve kütüğe o suretle tescil edilir. c) Hak sahipleri anlaşarak bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç yıl içinde eski haklarını kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevirmezlerse, bu çevirme, gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresince, ayrı ayrı bölümlerin değerleri oranında arsa paylarının tesbiti ve gereken belgelerin hazırlanması suretiyle ve bu maddenin (a) ve (b) bendlerindeki esaslar uyarınca,hak sahiplerinden birinin müracaatı üzerine veya doğrudan doğruya yapılır ve durum bütün hak sahiplerine bildirilir. Bu hakların tapu idaresince kat mülkiyetine veya kat irtifakına doğrudan doğruya çevrilmesi için gereken masraflar Hazinece ödenerek, kamu alacaklarının tahsili hakkındaki özel kanun hükümlerine göre hak sahiplerinden alınır. Hak sahipleri tapu idaresinin kararına karşı, bunun kendilerine bildirilmesinden başlıyarak bir ay içinde, sulh mahkemesine dava açmak suretiyle itiraz edebilirler.



III- Medeni Kanuna göre kurulmuş kat irtifaklarının yönetimi:

Madde 53 - Bu kanun yürürlüğe girdiği tarihten önce bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için kurulmuş olan irtifak hakları,bu kanuna göre kat mülkiyetine çevrilinceye kadar anagayrimenkulün yönetimi, yönetim planı yapılması mecburiyeti ve giderlere ve sigorta mecburiyetine ve bunun primlerine katılma hususlarında bu kanun hükümleri uygulanır.



C) Özel kanuna göre ortaklaştırma (Şüyulandırma) halinde kat mülkiyetinin durumu: Madde 54 - İmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tabi gayrimenkul varsa, İmar Kanununun 46 ncı maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda bütün malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi bu anlaşma hükümlerine göre yapılır. Böyle bir anlaşmaya varılmazsa, her gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen madde hükmüne göre ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek, bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkullerin bu değerle satın almasını teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiş olur. Kesinleşen sulh mahkemesi kararının tebliğinden başlıyarak bir ay içinde bedel ödenmez veya altı ay içinde ödenmek üzere banka mektubu veya ayni teminat gösterilmezse ortaklaştırılan gayrimenkullerin tümü, imar durumuna göre mümkünse kat mülkiyeti muhafaza ve diğer gayrimenkuller buna ilhak edilerek, eğer bu mümkün değilse kat mülkiyeti kaldırılarak, açık artırma yoliyle satılıp ortaklık giderilir ve satış bedeli her gayrimenkulün, ikinci fıkra uyarınca takdir edilmiş olan değerleri arasındaki orana göre, maliklere paylaştırılır.



C) Harç ve vergiler:

Madde 55 - Bu kanuna göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harc ve vergiden muaftır. Bu muafiyet, Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra kurulan irtifak haklarının 51 nci madde gereğince kat mülkiyetine ve Medeni Kanundan önce kurulmuş olan hakların 52 nci maddeye göre kat mülkiyeti veya kat irtifakına çev- rilmesi işlemlerine de şamildir. Kurulan kat mülkiyetleri tapu memurunca derhal anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu yerin belediyesine ve vergi dairesine bildirilir.



D) Belediyesi olmıyan yerlerdeki durum:

Madde 56 - Bu kanunun belediyelere yüklediği görevler, belediye olmıyan, yerlerde o yerin bağlı bulunduğu ilçe veya il merkezleri belediyelerince, 6785 sayılı İmar Kanununun 47 nci maddesinde bahsi geçen sahalarda ise ilgili belediyece yerine getirilir.





SEKİZİNCİ BÖLÜM (1)

Devre Mülk Hakkı

Madde 57 - Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hakka devre mülk hakkı denir.



Madde 58 - Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir. Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir. Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir. Devre mülk hakkı bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir ve mirasçılara geçer.



Madde 59 - Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir.Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir.



Madde 60 - Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine,bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu işaret edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir.



Madde 61 - Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenir. Bu hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleşmesi resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir. --------------------- (1) Bu bölüm ve bu bölüm başlığı altındaki maddeler 10/6/1985 tarih ve 3227 sayılı Kanunun 1 nci maddesi ile eklenmiştir.

Devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için ortak malikler, kendi aralarından veya dışardan bir gerek veya tüzelkişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler. Bu Kanunun genel hükümlerine göre atanan yöneticilere devre mülk yöneticiliği ile ilgili görevler de verilebilir.



Madde 62 - Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümlerden bazılarının üzerinde devre mülk hakkı kurulması, aksi yönetim planında kararlaştırılmamışsa, diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlarına bağlı değildir.



Madde 63 - Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri, aksi sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, şuyuun giderilmesini isteyemezler.



Madde 64 - Devre mülk hak sahipleri,kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen dönem süresi sonunda istifade ettikleri bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme hükümleri gereğince boşaltmaya ve yeni hak sahibine teslime mecburdurlar. Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı takdirde, istifade edecek dönem sahibinden birisinin veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek ibrazı halinde, mahallin en büyük mülki amirin emri ile, başkaca bir işlem ve tebligata lüzum kalmadan, derhal zabıtaca boşalttırılır. İdare veya yargı organlarına yapılacak başvuru, bu boşaltma işlemini durdurmaz. İlgililerin kanundan ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.



Madde 65 - Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları, yetki ve sorumluluklarının tespit ve uyuşmazlıkların çözümlenmesinde bu Kanunda, sözleşmede veya yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer kanun hükümleri uygulanır.



Görevli mahkeme:

Ek Madde 1 - (Ek: 13/4/1983-2814/15 md.) Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.



Kullanma yerlerinin boşaltılması: Ek Madde 2 - (Ek: 13/4/1983 - 2814/15 md.) Kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen yönetici tarafından sözleşmeleri herhangi bir nedenle feshedilen veya sona eren, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçiler ile dışarıdan atanan yöneticiler kendilerine bu görevleri dolayısıyla bir yer tahsis edilmiş ise, bu yerleri onbeş gün içerisinde boşaltmak zorundadırlar. Bu süre içinde boşaltılmayan yerler yöneticinin veya kat maliklerinden herhangi birinin başvurusu üzerine başkaca tebligata lüzum kalmadan mahalli mülki amirlerin kararı ile bir hafta içinde zabıtaca boşalttırılır. İdare ve yargı organlarına yapılacak başvuru, bu kararların yerine getirilmesini durdurmaz. İlgililerin kanun ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.



Birden çok yapılarda uygulanacak özel hükümler:

Ek Madde 3 - (Ek:13/4/1983 - 2814/15 md.) Bir arsa üzerinde birden çok yapının varlığı halinde, bu Kanunda yer alan hükümlerin uygulanmasında aşağıdaki kurallar dikkate alınır: a) Vaziyet planına göre yapılacak tüm bağımsız bölümlerden yüzde kırkının veya blok inşaatlarda herbiri en az sekiz bağımsız bölümü kapsayan blok veya blokların tamamlanmış bulunması halinde,tamamlanan bağımsız bölümler için kat mülkiyetine geçilebilir Bu takdirde, tamamlanmamış yapılara ilişkin kat irtifaklarının tapu kütüklerinde nasıl yer alacağı (11 inci maddenin 2 nci fıkrasına bağlı kalınmaksızın) tüzükle belirlenir. b) Yapılardan her birine ilişkin ortak giderler o yapıdaki kat malikleri, bütün yapılar için müşterek tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler bütün kat malikleri tarafından 20 nci maddedeki kurala göre karşılanır, Yapılardan bir kısmının tamamlanmamış olması halinde, kat irtifakı sahipleri de, kendilerini ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılırlar. c) Blok yapılarda, bunlardan yalnız birine ilişkin sorunların çözümlenmesinde, kat malikleri kurulu, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşur



Kat irtifakına geçiş:

Ek Madde 4 - (Ek: 13/4/1983 - 2814/15 md.) Beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı yaptırılmak amacıyla birlikte bir arsa edinilmiş olması ve pay sahiplerinden en az beşte dördünün kat irtifakına geçiş konusunda aldığı karara uyulmaması halinde, karara uymayan pay sahiplerinin gayrimenkuldeki paylarının iptaline ve bu payların, isteyen diğer pay sahipleri adına tesciline sulh mahkemesi tarafından aşağıdaki şartlarla karar verilir: a) Müşterek gayrimenkulün yukarıda belirtilen amaçla edinildiğinin ispat edilmiş olması, b) Müşterek maliklerin yukarıda açıklanan çoğunluğunun kat irtifakına geçiş kararına veya bununla ilgili yükümlülüklere noterlikçe yapılan tebligata rağmen iki ay içinde uyulmamış olması, c) Karara uymayan müşterek maliklerin paylarının mahkemece tespit edilen rayiç bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi.



E) Yürürlük tarihi:

Madde 66 - Bu kanun yayımı tarihinden altı ay sonra yürürlüğe girer. (1)



F) Yürütme makamı:

Madde 67 - Bu kanunun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür. (1) --------------------------- (1) 10/6/1985 tarih ve 3227 sayılı Kanunun 1 inci maddesiyle "Yürürlük tarihi" ile ilgili 57 nci madde 66, "Yürütme makamı"ile ilgili 58 inci madde de 67 nci madde olarak, numaralandırılmıştır.

2) 5/2/1992 tarih ve 3770 sayılı Kanunun geçici maddesi: Geçici Madde - Doğal Gazın Kullanımı Hakkında Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Yetki Kanunu ile Bakanlar Kuruluna verilen Kanun Hükmünde Kararname çıkarma yetkisi 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu için adı geçen Yetki Kanunu ile verilen süre bitimine kadar geçerlidir.

Bedelsiz kamulaştırma AİHM'den döndü

Bedelsiz kamulaştırma AİHM'den döndü
14 Şubat 2007 13:48
AVRUPA İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM), Hatay’ın Samandağ İlçesi’nde kıyı kenar çizgisinde kalan arsalarının tapuları bedel ödenmeden iptal edildiği için şikayetçi olan iki kişiye Türkiye'nin 26 bin euro tazminat ödemesini kararlaştırdı. AİHM, bu karara Türkiye'nin yaptığı itirazı da reddetti. Kıyı kenar çizgisi ihlali iddiasıyla binlerce kişinin tapusunun iptal edildiğini belirten Av. Zeynel Kadayıfçı, AİHM’in bu kararının emsal olacağını belirtti.

Maliye Bakanlığı, 1995’te 75 yaşındaki Edip Doğrusöz ile 76 yaşındaki Mehmet Aslan’ın deniz kenarındaki 200 metrekarelik arsasının tapu iptali için Samandağ Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açtı. Yargılama sonunda, kıyı kenar çizgisi içinde kaldığı gerekçesiyle arsanın tapusu bilabedel (karşılığı ödenmeden) iptal edildi.

Doğrusöz ve Aslan, kararı temyiz ederek, tapunun 40 yıl öncesine ait olduğunu, kıyı kenar çizgisi ile ilgili yasal uygulamaların 1990’lı yıllarda başladığını ve kamulaştırma bedeli ödenmesi gerektiğini ileri sürdü. Yargıtay 1'inci Hukuk Dairesi, önce temyizi ardından da ‘karar düzeltilme’ müracaatını reddetti. Böylece Türkiye’de iç hukuk kapıları kapanan Doğrusöz ile Aslan, avukatları Zeynel Kadayıfçı aracılığıyla 2001’in temmuz ayında AİHM’e başvurdu.

Doğrusöz ile Aslan, dilekçelerinde ortak sahip oldukların arsalarının tapusunun iptal edilmesi nedeniyle mağdur olduklarını belirterek Türkiye Cumhuriyeti’nden 50 bin dolar tazminat talep etti. 5 yıl süren yargılama sonunda AİHM, 2006’da ‘Türkiye Cumhuriyeti’nin mülkiyet ihlali yaptığına’ hükmederek yasal faiziyle birlikte arsanın keşif bedeli olan 26 bin euronun Doğrusöz ve Aslan’a ödenmesine karar verdi. Türkiye’nin bu karara 7 ay önce yaptığı itiraz AİHM tarafından reddedildi. Bu karar üzerine Türkiye Cumhuriyeti hükümeti, AİHM’in hükmettiği 26 bin euro tazminatı Doğrusöz ile Aslan’a ödedi.

Av. Zeynel Kadayıfçı, iç hukukta yapılan tüm itirazların sonuç vermemesi üzerine bu yola başvurduklarını belirterek, “AHİM, Maliye Bakanlığı’nın para ödemeden tapu iptalini haksız bulup hükümeti tazminat ödemeye mahkum etti. Zaten bu para ödenmiştir” dedi.

AİHM KARARI EMSAL OLACAK

Av. Zeynel Kadayıfçı, Türkiye’de Yargıtay ve iç hukukta yapılan tüm müracaatların sonuç vermemesi üzerine AİHM’e gitmek zorunda kaldıklarını söyledi. Kıyı kenar çizgisi ihlali iddiasıyla binlerce kişinin tapusunun iptal edildiğini belirten Av. Kadayıfçı, AİHM’in verdiği bu kararın emsal olacağını belirtti. Av. Kadayıfçı, “Devletin işi bu aşamaya getirmeden tapusu iptal edilen kişilerin tapularını iade etmesi gerek. Bu davayı emsal karar olarak görüp, dava açan kişilere devlet milyonlarca euro tazminat ödemek zorunda kalabilir” dedi.

Arsanın ortaklarından Mehmet Aslan ise, davayı haklılıklarını kanıtlamak için açtıklarını, arsanın kendilerine iade edilmesi halinde devletin ödediği tazminatı geri vermeye hazır olduklarını söyledi.

Kamulaştırılan Gayrimenkül Mal sahibinin geri alma hakkı

Mal sahibinin geri alma hakkı
Madde 23 - Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl
içinde, kamulaştırmayı yapan idarece veya 22 nci maddenin ikinci fıkrası uyarın-
ca devir veya tahsis yapılan idarece; kamulaştırma ve devir amacına uygun hiç
bir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis
edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları
kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle bir-
likte ödeyerek, taşınmaz malını geri alabilir

Doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı düşer.