ARSA OFİSİ KANUNU

ARSA OFİSİ KANUNU

Kanun No. : 1164
Kabul Tarihi : 29/4/1969
Yayımlandığı R.Gazete : Tarih : 10/5/1969 Sayı: 13195
Yayımlandığı Düstur : Tertip : 5 - Cilt : 8 - Sayfa: 1981

1164 sayılı Kanunda Yapılan Değişikliklere İlişkin Kanunlar :
Kanun No : 2504 Kabul Tarihi : 28.07.1981 R.G.Tarihi : 30.07.1981
Kanun No : 4698 Kabul Tarihi : 28.06.2001 R.G.Tarihi : 07.07.2001
Kanun No : 4916 Kabul Tarihi : 03.07.2003 R.G.Tarihi : 19.07.2003
Kanun No : 4966 Kabul Tarihi : 31.07.2003 R.G.Tarihi : 07.08.2003

1164 sayılı Kanunda Yapılan Değişikliklere İlişkin Kanun Hükmünde Kararnameler :
Karar No : 392 Karar Tarihi : 30.11.1989 R.G.Tarihi : 16.02.1990
Karar No : 517 Karar Tarihi : 18.08.1993 R.G.Tarihi : 15.09.1993
Karar No : 542 Karar Tarihi : 19.06.1994 R.G.Tarihi : 30.06.1994


BİRİNCİ BÖLÜM
Kuruluş ve Görevler

Madde 1) (Değişik: 19.06.1994- 542 sayılı KHK Md. 1)
Arsaların aşırı fiyat artışlarını önlemek amacıyla tanzim alış ve satış yapmak; konut, sanayi, eğitim, sağlık ve turizm yatırımları ve kamu tesisleri için arazi ve arsa sağlamak üzere; Maliye Bakanlığına bağlı kamu tüzel kişiliğini haiz ve döner sermayeli “Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü” kurulmuştur.
Madde 2) (Değişik : 19.06.1994-542 sayılı KHK Md. 2) (Değişik: 03.07.2003 – 4916 sayılı Kanun Md. 33 )
Bu Genel Müdürlük;
a) Konut, sanayi, eğitim, sağlık ve turizm yatırımları ve çeşitli kamu tesisleri için anlaşma devir, satınalma yolu ile ve benzeri şekillerde arazi ve arsa sağlamaya,
b) Arsa Stoku ve tanzim satışları yapmaya,
c) Sağladığı arazi ve arsaları olduğu gibi veya planlayarak, altyapı tesislerini kısmen veya tamamen ikmal ederek veya ettirerek ihtiyaç sahiplerine satmaya, kiralamaya, trampaya, irtifak hakkı tesis etmeye; kamu kurum ve kuruluşları eliyle pazarlamaya ve satmaya,Genel Müdürlük Mülkiyetinde olup, ihale suretiyle satılan, ancak yapılan satış işlemleri yargı kararları ile iptal edilerek kamu malına dönüştürülen, satışa konu arazi ve arsaların maliklerine; ihale bedellerinin güncelleştirilmiş değeri veya emsali değerdeki, Genel Müdürlük mülkiyetinde bulunan ya da Genel Müdürlükçe imkan dahilinde sağlanacak en yakın arazi ve arsalardan vermeye,
d) Amaçlarını gerçekleştirmede kullanmak üzere gerekli fonları temin için miktarı, faizi, itfa süresi, ihraç fiyatı gibi hususlar Maliye bakanlığınca belirlenmek üzere tahvil ihraç etmeye,
e) Gerçek ve tüzel kişilerden avans almaya ve Maliye Bakanlığının izni ile her türlü kaynaktan kredi kullanmaya,
f) Konut, sanayi, eğitim, sağlık ve turizm yatırımları ile kamu tesisleri yerleşme alanlarında arazi ve arsa alımı ve altyapı inşaatları için tahsis edilen fonlardan kaynak sağlamaya,
g) 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve fonları kurmaya ve işletmeye,
h) Amacıyla ilgili ihtisas bankalarına iştirake, yetkilidir.
Genel Müdürlük, Bu kanunun amaçları çerçevesinde kullanacağı taşınmaz malların harita, imar, uygulama ve parselasyon planlarını yapar veya yaptırır. Planlar, 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre işlem yapılarak onanır ve kesinleşir.
Madde 3) (Değişik: 30.11.1989-392 sayılı KHK Md. 2)
Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü; bir Genel Müdür ile üç Genel Müdür Yardımcısı,Teftiş Kurulu Başkanlığı, Hukuk Müşavirliği, sekiz adet Daire Başkanlığı ve gerekli diğer müdürlüklerden oluşur.
Genel Müdür, bağlı bulunan Bakanlığın teklifi üzerine müşterek kararla birinci derece kadrolu görevlerde bulunanlar Bakanlıkça, diğerleri Genel Müdürlükçe atanır.
Genel Müdürlüğün taşra teşkilatı kurması Bakanlığın iznine bağlıdır.
Özel bir meslek bilgisine ve uzmanlığına ihtiyaç duyulan işlerde çalıştırılacak personel ile teknik ve avukatlık hizmetleri sınıfına dahil yüksek öğrenim görmüş personel 657 sayılı Devlet memurları kanunu hükümleri çerçevesinde Bakanlığın onayı ile sözleşmeli olarak istihdam edilebilir.
Madde 4)
Arsa Ofisi Genel Müdürlüğünün kadroları ekli (1) sayılı cetvelde gösterilmiştir.
Ücretli kadrolar ise Maliye ile İmar ve İskan Bakanlığınca müştereken tespit olunur.
Genel Müdürlük personelinin tayin,terfi,tecziye ve sicil işlemleriyle diğer özlük işleri İmar ve İskan Bakanlığı personeli hakkında uygulanan hükümlere tabidir.

İKİNCİ BÖLÜM
Mali Hükümler

Madde 5 ) (Değişik: 28.06.2001 – 4698 sayılı Kanun Md. 7 )
Arsa Ofisi Genel Müdürlüğünün döner sermayesi 250.000.000.000.000,- (İkiyüzellitrilyon) TL’dir. Sermayenin tamamı Devlete aittir. Bu sermaye, Bakanlar Kurulu kararı ile dört katına kadar artırılabilir.
Bu döner sermaye;
a) Konut, sanayi, eğitim, sağlık ve turizm yatırımları ve kamu tesisleri yerleşme alanlarında arazi ve arsa alımı ve alt yapı inşaatı için tahsis edilen kaynaklar ve bütçe imkanları çerçevesinde her yıl genel bütçeye konulacak ödeneklerden,
b) Sermayeye Mahsuben Hazinece devredilebilecek taşınmaz malların bedellerinden,
c) Yıllık % 1’i geçmemek üzere, Maliye Bakanlığınca belirlenecek oranda, genel bütçenin taşınmaz mal satış gelirlerinden aktarılacak paylardan,
d) Döner sermayenin işletilmesinden elde edilecek karlardan,
e) Her çeşit bağış ve yardımlar ile diğer gelirlerden,
f) İhraç edilen tahvillerden elde edilen fonlar ve gayrimenkul yatırım fonlarının işletilmesinden elde edilen gelirlerden,
g) Diğer kanunlarda Arsa Ofisine aktarılması öngörülen paralardan meydana gelir.
Madde 6) (Değişik: 19.06.1994-542 sayılı KHK Md. 4)
Arsa alımı ve satımı, harita, planlama, kamu tesis ve hizmetlerinin yapılması, diğer döner sermaye işlemleri 1050 sayılı Muhasebe-i Umumiye Kanunu ile 2886 sayılı Devlet İhale Kanununa tabi değildir.
Ancak, döner sermaye ile yapılacak işlerden doğan gelir ve giderler için mali yılın bitiminden itibaren iki ay içinde Arsa Ofisi Genel Müdürlüğünce bir bilanço düzenlenir.
832 sayılı Sayıştay Kanununun 40’ıncı maddesi uyarınca hazırlanan bilanço ve eki cetveller ile belgeler Sayıştay'a, bilanço ve eklerinin birer örneği ise Maliye Bakanlığına aynı süre içinde gönderilir.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Arsa ile İlgili Hükümler

Madde 7) (517 Sayılı KHK ile Değişen Metin)
Arsa Ofisi Genel Müdürlüğünce bu kanunda yazılı amaçlarda kullanılmak üzere talep edilen arazi ve arsalardan Hazineye ait olanlar Hazine tarafından ve evvelce Hazineden intikal etmiş olup belediyelerce herhangi bir hizmete tahsis edilmemiş bulunan arazi ve arsalar da, karşılığı 775 sayılı Kanunun 12’nci maddesinde sözü geçen fona yatırılmak kaydıyla, belediyelerce Milli emlak ve Arsa Ofisi Genel Müdürlüklerince müştereken takdir edilecek kıymetleri üzerinden Arsa Ofisi Genel Müdürlüğüne devredilir.
Bunlardan Kamu hizmetleri için lüzumlu olduğu gerekçesiyle Hazine veya Maliyece talep edilenler, devir fiyatına bu arsalara Ofisçe yapılan masraflar ilave edilerek bulunacak bedel esas alınmak suretiyle Hazineye veya belediyelere iade edilir.
Bu devir işlemleri talep tarihinden itibaren üç ay içerisinde tekemmül ettirilir.
Bu madde gereğince devredilecek araziler hakkında, Çiftçiyi Topraklandırma Kanunu hükümleri uygulanmaz.
28/12/1960 tarih ve 189 sayılı Kanun kapsamına giren veya herhangi bir kamu hizmetine tahsis edilmiş olan arazi ve arsalar bu madde hükümleri dışındadır.
Madde 8)
Hazine, belediye, özel idare ve Vakıflar idaresi satışa çıkaracakları arazi ve arsaları satış muamelesine tevessül etmeden önce (Arsa Ofisine) bildirmekle mükelleftir.
Madde 9) (Değişik: 28.06.2001-4698 sayılı Kanun Md. 8)
Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü; konut, sanayi, eğitim, sağlık ve turizm yatırımları ile kamu tesisleri için gerçek ve tüzel kişilere ait arazi ve arsaları ve bunlar içerisinde veya üzerinde bulunan muhdesatı Bakan onayı ile kamulaştırmaya yetkilidir.
Madde 10) (Değişik:19.06.1994- 542 sayılı KHK Md. 6)
Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü; konut, sanayi, eğitim, sağlık ve turizm yatırımları ve kamu tesisleri için planlamayı öngördüğü ve tahdidini yaparak ilgili tapu idarelerine bildirmiş bulunduğu sahalardaki arsa ve arazinin satışlarında şuf'a hakkını haizdir.
Bu sahalardaki arsa ve arazinin satışları tapu daireleri tarafından 15 gün içinde Arsa Ofisine bildirilir.
Tapu dairelerinde yapılacak bildiri üzerine Arsa Ofisi en geç 30 gün zarfında şuf’a hakkını kullanacağını bildirmediği ve bu süre içinde ödenmiş satış bedeli ile her türlü harç ve masrafları peşin olarak, malik adına yatırmadığı takdirde, şuf’a hakkının kullanılmasından vazgeçilmiş sayılır.
30 günlük süre içinde ödenmiş satış bedeli ile her türlü harç ve masrafların yatırılmasını müteakip tapu dairelerince re’sen eski satışın iptali ile yeni maliki adına tescil işlemi yapılır.
Bu halde tapu idareleri re’sen şuf’a hakkındaki şerhi kaldırmaya yetkilidir.
Madde 11) (Değişik 28.06.2001-4698 sayılı Kanun Md. 9)
Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü, sattığı veya devrettiği arsa ve arazinin amacına uygun kullanılması için tapu kayıtlarına, satış şartlarına uygun alt yapı, yapı veya tesis yapılmadıkça üçüncü kişilere satış, devir,temlik yapılamayacağı ve haczedilemeyeceği hususunda şerhler koydurmaya ve/veya bu amaca yönelik sözleşmeler yapmaya yetkilidir. Bu maddenin uygulanmasına ilişkin esaslar yönetmelikle belirlenir.
Madde 12)
Kamu tüzel kişiliğini haiz kuruluşlarla kamu kurumları arsa ihtiyaçlarını Arsa Ofisi Genel Müdürlüğüne bildirerek Ofis eliyle karşılamak zorundadırlar.
Ancak, vaki talepleri Arsa Ofisince dört ay içinde karşılanamadığı veya bu müddete kadar karşılanamayacağı daha önce yazı ile bildirildiği takdirde, talep olunan arsalar için bu zorunluluk ortadan kalkar.
Yukarıda sözü geçen kurum ve kuruluşlara Hazineden veya diğer kaynaklardan çeşitli kanunlarla bedelsiz olarak intikal edecek arazi ve arsalar ile, belediyelere 1580, 6785, 6830 sayılı kanunlar ve bunların ek ve tadilleri uyarınca hibe, mübadele, anlaşma yolu ve benzeri şekillerde sağlanacak yerler birinci fıkra hükümlerine tabi değildir. Bu kurum ve kuruluşlar, bu şekilde sağladıkları arazi ve arsaları, ölçekli krokilerini, cins, miktar ve diğer vasıflarını açıklamak, kullanma maksat ve şekillerini belirtmek suretiyle en geç 6 ay içerisinde Arsa Ofisi Genel Müdürlüğüne bildirmek zorundadır.
Madde 13)
Bu kanun gereğince Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü tarafından kamulaştırılan, satın alınan, planlanan veya çeşitli kamu hizmet ve tesisleri yapılarak değerlendirilen sahalar, bunlar içinde ve civarındaki binalı ve binasız diğer arazi ve arsaların değer artışlarının vergilendirmede dikkate alınmasını sağlamak üzere, Ofisçe Maliye Bakanlığına bildirilir.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Çeşitli Hükümler

Madde 14)
Kamu tüzel kişiliğini haiz kuruluşlar ile kamu kurumları, Ofisin görevleri ile ilgili işlerde gerekli bilgileri vermek zorundadırlar. Bu işlerin gerektirdiği giderler Ofisçe karşılanır.
Madde 15) (517 sayılı KHK ile Değişen Metin.)
Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü, konut, sanayi ve turizm bölgeleri, konut veya sanayi siteleri veya diğer kamu tesisleri meydana getirmek isteyen kamu tüzel kişiliğini haiz kuruluşlar, kamu kurumları ve özel hukuk tüzel kişileri ile araştırma, inceleme ve proje hazırlama konularında teknik işbirliği yapılabilir., lüzum gördüğü yerlerde Maliye Bakanlığının muvafakatini almak şartıyla, bu kanunun uygulanması için belediyelerle ortaklık kurabilir.
Ortaklık esasları ile ilgili sair hususlar hazırlanacak yönetmelikte gösterilir.
Madde 16) (Değişiklik: 19.06.1994-542 sayılı KHK Md. 7)
Arsa Ofisi Genel Müdürlüğünün görev ve yetkileri ile yapılacak satış, alınan avanslarla edinilen taşınmaz malların ilgililere intikal ettirilmesi, kiraya verme ve irtifak hakkı tesisleriyle tazminat takdirleri, satış ve devir almaları, harcamalar, taşınmaz mal veya hizmet maliyetlerinin hesabı, amortisman, kar ve nizami faiz paylarının tayini, hesap usulleriyle diğer idari, mali ve teknik işlemlerin nasıl yürütüleceği hususları yönetmelikte belirtilir.
Madde 17)
Arsa Ofisi Genel Müdürlüğünün bütün malları Devlet malı hükmündedir. Bunlar aleyhine suç işleyenler Devlet malları aleyhine şuç işleyenler gibi cezalandırırlar.
Madde 18)
Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü, her türlü idari ve kazai ihtilaflarda husumete ehildir.
Mahkemelerde ve icra dairelerince Genel Müdürlük lehine hükmedilip, tahsil olunan vekalet ücretlerinin tevzi ve tediyesinde 1389 sayılı Kanun hükümleri uygulanır.
Madde 19) (517 sayılı KHK ile değişen metni)
Bu Kanunda sözü geçen yönetmelikler, Maliye Bakanlığınca kanunun yürürlüğe girmesinden itibaren en geç 6 ay içinde hazırlanır.
Madde 20) (517 sayılı KHK ile değişen metni)
Maliye Bakanlığı Arsa Ofisi Genel Müdürlüğünün her türlü işlemlerini tetkik, teftiş ve tahkike yetkilidir.
Ek Madde 1) (Ek: 19.06.1994-542 sayılı KHK Md. 8)
Ofis, ürettiği veya üreteceği arsalar karşılığında menkul kıymet ihraç edebilir. İhraç edilecek menkul kıymetlerin şekli, ihracı, halka arzı, menkul kıymetler borsaları veya bankalar aracılığı ile satışı konularında Sermaye Piyasası Kanunu ile ilgili mevzuat hükümleri uygulanır.
Bu şekilde çıkarılacak menkul kıymetler, 3/10/1983 gün ve 81 sayılı Menkul Kıymetler Borsaları hakkındaki Kanun Hükmünde Kararnamenin 10 uncu maddesinin 2 numaralı bendi uyarınca Maliye Bakanlığının talebi üzerine borsa kotuna alınır.
Ek Madde 2) (Ek: 19.06.1994-542 sayılı KHK Md. 8)
Ofisçe üretilen arsaların maliyet ve satış bedelleri arasındaki farkın % 20’sini geçmemek kaydıyla, arsaların alt yapı tesislerinin yapımında kullanılmak kaydıyla belediyelere ödeme yapılabilir. Bu konuda, il, ilçe, belde ve bölgeler itibariyle farklı oranlar belirlemeye Maliye Bakanlığı yetkilidir.
Ek Madde 3) (Ek: 19.06.1994-542 sayılı KHK Md. 9)
Hazinece Arsa Ofisine devredilecek taşınmaz mallar ile kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmaz malların tespiti, envanter ve değerlendirmelerinin yapılması, merkezi bilgisayar kütüklerinin oluşturulması ve bunların yönetim, denetim ve tasarruflarının daha etkin ve verimli hale getirilmesi, Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü ile Milli Emlak Genel Müdürlüğünün merkez ve taşra birimlerinin otomasyon sisteminin geliştirilmesi, çağdaş bir yapıya kavuşturulması, bina, araç, gereç ve benzeri ihtiyaçlarının karşılanması ile Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü personeline en yüksek devlet memuru aylığının (ek gösterge dahil);
a) 15 ila 11 inci derecelerden aylık alanlara %20’sini,
b) 10 ila 7 nci derecelerden aylık alanlara %25’ini,
c) 6 ila 4 üncü derecelerden aylık alanlara %30’unu,
d) 3 ila 1 inci derecelerden aylık alanlara %35’ini,
geçmemek ve 3056 sayılı Kanunun 31 inci maddesi hükmü çerçevesinde usul ve esasları Maliye Bakanlığınca belirlenmek üzere fazla çalışma karşılığı ücret ödemelerinde kullanılmak amacıyla, Ofisin döner sermaye gelirlerinin %10’u, Maliye Bakanlığı Merkez Saymanlığında açılacak özel bir hesaba aktarılır.
Aktarılan miktarın, bu Kanunun 5 inci maddesi ikinci fıkrasının ( c ) bendinde belirtilen paydan farklı olması halinde, bu oranı artırmaya ve azaltmaya Maliye Bakanı yetkilidir.
Hesapta toplanan paraların muhasebe, harcama ve denetimine ilişkin usul ve esaslar Maliye Bakanlığınca tespit olunur. Yılı içinde kullanılmayan miktarlar, aynı amaçla kullanılmak üzere ertesi yıllara devredilir.
Ek Madde 4) ( 31.07.2003- 4966 sayılı Kanun Md. 2)
Arsa Ofisi Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakan ve Maliye Bakanının müşterek teklifi ve Başbakanın onayıyla belirlenen Hazineye ait arsa ve arazilerin mülkiyeti Arsa Ofisi Genel Müdürlüğüne veya talebi halinde Toplu Konut İdaresi Başkanlığına bedelsiz olarak devredilir. Kamu hizmetlerine ayrılan yerler aynı şartlarla Hazineye iade edilir.
Geçici Madde 1)
517 sayılı K.H.K ile 30.11.1989 tarih ve 392 sayılı K.H.K’nın geçici maddesi 1164 sayılı kanunun geçici 1 maddesi olarak numaralandırılmıştır.
Kadroları ve görev unvanları değişenler veya kaldırılanlar yeni bir kadroya atanıncaya kadar durumlarına uygun işlerde görevlendirilirler ve bu süre içinde eski kadrolarına ait aylık, ek gösterge ve diğer hakları almaya devam ederler.
Geçici Madde 2) (19.06.1994-542 sayılı KHK Md. 10)
(Ekli 1) sayılı cetvelde yer alan kadrolar ihdas edilerek 190 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin eki ( 1) sayılı cetvelin Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü bölümüne serbest kadro olarak eklenmiştir.
Geçici Madde 3) (18.08.1993- 517 sayılı KHK )
(Ekli 1) ) sayılı cetvelde yer alan kadrolar ihdas edilerek 190 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin eki ( 1) sayılı cetvelin Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü bölümüne serbest kadro olarak eklenmiştir. (Bu madde Anayasa mahkemesinin 26.11.1993 tarih ve E. 1993/52 K.1993/54 sayılı kararı ile iptal edilmiştir. )
Madde 21)
Bu kanun yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
Madde 22)
Bu Kanunu Bakanlar Kurulu yürütür.

KADASTRO VE TAPU İLE İLGİLİ TERİMLER

EMLAK VE EMLAK YÖNETİMİNDE KULLANILAN İMAR, KADASTRO VE TAPU İLE İLGİLİ TERİMLER


ADA
İmar planında, yollar, yeşil alanlar, denizler, ormanlar, gibi tapuya tescil olmayan sınırların ayırdığı toprak parçasıdır. Bir ada üzerinde bir veya birden fazla Arsa ve Arazi parselleri, henüz yapılaşmamış ya da yapılaşmış vaziyette bulunabilir.

AKİT
Sözleşme, anlaşma gibi kelimelerle eş anlamlıdır. Tarafların birbirlerine karşı yükümlülerinin sözleşme altına alınmasıdır.

AKARYAKIT İSTASYONU
Araçların akaryakıt, yağ, su, basınçlı hava gibi ihtiyaçlarının sağlandığı ve taşıtlarla ilgili bazı basit teçhizat parçalarını da bulundurabilecek şekilde düzenlenmiş tesislerdir.

AKTİF YEŞİL ALANLAR
Toplumun yararlanması için ayrılan kentsel ve bölgesel parklar (dinlenme alanları), çocuk bahçeleri, oyun alanları (semt spor sahaları), mesire alanları (piknik ve eğlence alanları), özel işlevlere ayrılmış yeşil alanlar gibi alanlar bu alanlar kapsamındadır.

ANA GAYRİMENKUL
Kanuni yönden bağımsız bölüm olmaya hak kazanmış taşınmazların oluşturduğu ve üzerinde Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulun bütünüdür. Diğer bir deyişle Kat mülkiyetine konu olan gayri menkulün bütününe ana gayrimenkul denir.

APLİKASYON
Yer tespiti anlamına gelir. Bir toprak parçasının yerinin yeniden ve tam olarak kadastro müdürlüğü yetkili elemanları tarafından belirlenmesidir.


ARAZİ
Resmi olarak imara açılmamış toprak parçasına arazi denir. İmara açılmış olan toprak parçaları ise Arazi vasfından çıkarılarak Arsa vasfını alır.

ARİYET
Bir gayrimenkulü belirli bir süre için ücretsiz kullanma hakkı.

ARKA BAHÇE
Parsel arka cephe hattı ile yapı arka cephe hattı arasında kalan parsel bölümüdür.

ARKAT
Üstü bina ile kapalı en az iki kenarı açık olan, imar planında belirtilen yerlerde yapılan, kamu kullanımına açık, imar planı ve bu yönetmelik hükümlerine göre düzenlenen yaya geçitleridir.

ARSA
İmar (yapılaşma) kapsamına girmiş, yani üzerine imar planına uygun bir şekilde yapı inşasına müsadesi olan toprak parçasıdır.

ARSA OFİSİ
Ülkemizde, 1950 yıllarından itibaren hız kazanan kentleşme olgusu karşısında yerel yönetimlerin, kentsel çalışmalara tahsis edilen planlanmış ve alt yapısı tamamlanmış arsa üretiminde yetersiz kalmaları sonucu, 1960 lı yıllardan itibaren bu konuda kamu yönetiminin merkezi bir kuruluş aracılığıyla müdahalesini zorunlu hale getirmiştir. Bu nedenle 29.04.1969 tarihinde kabul edilen 1164 sayılı Kanunla İmar İskan Bakanlığına bağlı, Kamu Tüzel Kişiliğine haiz ve Döner Sermayeli ARSA OFİSİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜ kurulmuştur. 14 Ağustos 2003 tarihinde Bayındırlık ve İskan Bakanlığına bağlanmış olan Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü'nce, 1969-2002 yılları arasında 17.816,87 hektar arsa üretilmiş ve ihtiyaç sahiplerine devir ve satışı yapılarak, çağdaş ve modern kentleşmenin temelleri atılmaya çalışılmıştır.




ARSA PAYI
Arsanın, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına arsa payı denir. Diğer bir deyişle bir gayrimenkulün kat mülkiyeti kanununa göre üzerinde bulunduğu arsadaki payının oranıdır.

ASKERİ ALANLAR
2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununda belirtilen alanlardır.

AYIRMA (İFRAZ)
Ayırma (ifraz) tapu kütüğünde tek parsel olarak kayıtlı bulunan bir taşınmaz malın, imar planı ve yönetmeliklere uygun olarak, düzenlenen haritalara göre birden çok parçaya ayrılarak tapu kütüğüne tescil edilmesi işlemidir (TST.65). İmar Kanununun 15 ve 16 ncı maddeleri uyarınca ayırma işleminin, parselasyon niteliğinde olan ve olmayan olarak 2 çeşidi vardır:
1.Parselasyon niteliğinde olan ayırma (ifraz); imar parsellerini oluşturmak amacıyla ve parseller içerisinde yol, meydan, yeşil alan, park, otopark vb. kamu hizmetlerine ayrılan yerlerden herhangi birini kapsayacak şekilde yapılan ayırma işlemidir.
2.Parselasyon niteliğinde olmayan ayırma (ifraz); kamu hizmetlerine terk edilecek alanları kapsamında bulundurmayan ve yalnızca bir parselin birden fazla parçalara ayrılması işlemidir.

AYRIK DÜZEN (NİZAM)
Hiçbir yönde komşu parsel sınırına bitişik olmayan yapı düzenidir.

AZİL
Bir kişiye verilmiş olan vekaletnamenin iptal edilmesi.

BACA
Ebatları ve koşulları bu Yönetmelikte belirtilen ve faydalanıldığı tüm katlara ulaşan, ışıklık hariç çeşitli kullanımda bina içi boşluğudur.



BAĞIMSIZ BÖLÜM
Binanın, ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya uygun olup, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümleridir.

BAĞIMSIZ BÖLÜM BRÜT ALANI
Bağımsız bölümün, dış duvarlarda duvar dışı, ortak duvarlarda duvarın yarısı ile çevrelenmiş kendi katındaki kapalı alanın ışıklık, hava bacası, tesisat ve çöp bacaları, çok katlı bağımsız bölümlerdeki merdiven boşluğu (merdivenin kendisi dahil) düşüldükten sonraki alandır. Eklentisi olan bağımsız bölümlerin brüt alanı, bu alana eklenti brüt alanının ilavesi ile bulunur.

BAĞIMSIZ BÖLÜM NET ALANI
Bağımsız bölüm içerisinde duvarlar arasında kalan, proje üzerinde gösterilen kaba yapı boyutlarının her birisinden (2 x 2.5 cm. sıva kalınlığı) 5’er cm. düşülerek bulunan net ölçülerle hesaplanan faydalı alandır. Bağımsız bölümlerde, ışıklıklar ve her tür baca, karkas binalarda taşıyıcı elemanların duvarlardan taşan dişleri, balkonların veya arsa zemininden (0.50) metreden yüksek terasların toplamının (2.00) m2’si, çok katlı bağımsız bölümlerde iç merdivenin ulaştığı katta merdiven boşluğu, merdivenin başladığı katta merdivenin altında (1.50) m. yüksekliğinden az olan yerler, net alan dışındadır. Eklentisi olan bağımsız bölümlerin net alanı; bu alana eklenti net alanının ilavesi ile bulunur.

BAHÇE DUVARI
Parsel sınırlarında, kendi sınırı içerisinde veya ortak duvar olarak korunma ve gizlenme amacıyla yapılabilen duvardır.

BALKON
Tabii zeminden veya tesviye edilmiş zeminden en fazla (1.00) m. yüksekliğe kadar tertiplenen kat hariç olmak üzere, tüm katlarda, çıkma hattı içinde kalmak kaydıyla cephe hattı dışında ve/veya içinde açık çıkma ve/veya gömme niteliğinde, bağlı oldukları bağımsız bölüm ya da ortak alandan bölme elemanları ile ayrılmış ve bu yönetmelikte belirtilen koşullar çerçevesinde tertiplenmiş, teras tanımı dışındaki açık kullanım alanıdır. Açık çıkma olarak yapılan balkonlarda, bağımsız bölümleri ayıran bölme elemanları ve parapet duvarı dışında herhangi bir yapı elemanı kullanılamaz.
BASİT TAMİR ve TADİL
Yapılarda derz, baca, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, yağmur borusu, saçak, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, duvar kaplaması, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri, çatı onarımı ve kiremit aktarılması ile bağımsız bölüm içerisinde kalan ve binanın taşıyıcı sistemi ile tesisat projelerini (mekanik ve elektrik ) etkilemeyen, fen ve sağlık kurallarına uygun olarak yapılan, diğer bağımsız bölüm ve ortak alanları etkilemeyen, kullanım amacını değiştirmeyen bölme duvarı kaldırılması, yerinin değiştirilmesi veya yeni bölme duvarı yapılması, iç pencere veya iç kapı yerlerinin veya ölçülerinin değiştirilmesi veya birbirlerine tahvil edilmesi gibi işlemlerdir.

BEDELSİZ YOLA TERK
Yola terk işlemi; imar planlarının uygulanışı sırasında taşınmaz mal maliklerince bedelli veya bedelsiz olarak taşınmazın tamamının veya bir kısmının imar planına uygun olarak kamu yararına (yola, yeşil alana, parka) terk edilmesi işlemidir.

BELEDİYE HİZMET ALANI
1580 ve 3030 sayılı yasalarda belirtilen belediye hizmetlerini gerçekleştirmek amacıyla imar planlarında ayrılan alanlardır.

BİNA
Kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır.

BİNA ARKA CEPHESİ
Binanın parsel arka cephesi yönünde yola veya komşu arka parsele bakan ve tüm katların oluşturduğu arka yüzeydir.

BİNA ARKA CEPHE HATTI
Ön cephe hattına karşıt olan ve binanın parsele oturan parsel arka cephe hattı yönündeki parsel arka sınırına veya yola mesafesini tanımlamak üzere belirlenen cephe hattıdır. Parsel arka cephesinde yol var ise, arka yol cephe hattı olarak tanımlanır.
BİNA DERİNLİĞİ
Binanın ön cephe hattı ile arka cephe hattının en uzak noktası arasındaki ön cephe hattına dik hattın uzaklığıdır.

BİNA ÖN CEPHESİ
Binanın parsel ön cephesi yönünde yola bakan ve tüm katların oluşturduğu ön yüzeydir.

BİNA ÖN CEPHE HATTI
Bir parselde inşa edilecek binanın parsele oturan katının parsel ön cephe hattı yönündeki yola mesafesini tanımlamak üzere belirlenen, binalara kot verilmesinde röperin yerini tayin eden ve diğer cephelerin isimlendirilmesine esas olan, bina derinliğinin dik olarak uygulandığı cephe hattıdır.

BİNA YAN CEPHESİ
Binanın ön cephesine komşu olan yola veya komşu parsele bakan ve tüm katların oluşturduğu yan yüzeydir.

BİNA YAN CEPHE HATTI
Ön cephe hattına komşu olan ve binanın parsele oturan katının parsel yan cephesine mesafesini tanımlamak üzere belirlenen cephe hattıdır. Parsel yan cephesinde yol var ise, yan yol cephe hattı olarak tanımlanır.

BİNA YÜKSEKLİĞİ ( H )
Binanın kot aldığı röper noktasından saçak seviyesine kadar olan mesafedir. Binaların son kat tavan döşemesi eğik olarak düzenlendiği takdirde, bina ön cephesindeki çıkma hattı dik doğrultusunun eğik döşemeyi kestiği nokta esas alınır.

BİNA VARAKASI
Bina varakası, bir binanın tarihini ispat etmeye yarayan ve İl Özel İdaresi (Valilik) tarafından verilen bir belgedir.



BİNA YÜKSEKLİĞİ
Binanın yükseklik (kot) aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan düşey uzunluktur.

BİRLEŞTİRME (TEVHİT)
Birleştirme, tapu sicilinde ayrı ayrı kayıtlı birbirine bitişik birden fazla taşınmaz malın, imar planı ve yönetmeliklere uygun olarak tek bir tapuya bağlanarak, tek bir parsel halini almasıdır (TST.75).

BİTİŞİK DÜZEN (NİZAM)
İmar planında kat adedi, ön bahçeli veya ön bahçesiz oluşu ve bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olacağı belirtilmiş yapı düzenidir.

BLOK DÜZEN (NİZAM)
İmar planı veya bu Yönetmelikte, derinliği, kat adedi ve yüksekliği belirlenmiş tek yapı kütlesinin bir veya birden fazla imar parseli üzerine oturduğu bahçeli yapı düzenidir.

BODRUM KAT
Zemin kat döşemesi altında bu Yönetmelikte belirtilen hükümlere göre inşa edilen kat veya katlardır.

BÖLGE PLANI
Sosyo-ekonomik gelişme eğilimlerini, yerleşmelerin gelişme potansiyelini, sektörel hedefleri, faaliyetlerin ve alt yapıların dağılımını belirlemek üzere hazırlanacak bölge planlarını, gerekli gördüğü hallerde Devlet Planlama Teşkilatı yapar veya yaptırır.

BUGÜNKÜ ARAZİ KULLANIMI DEVAM ETTİRİLEREK KORUNACAK ALANLAR
Özel koşullu tarım alanları, tarımsal niteliği korunacak özel mahsul alanları, doğal karakteri korunacak alanlar, organize tarımsal işletme alanları olarak gösterilen ve planda özel yapılaşma koşulları getirilmiş tarım alanlarıdır.




BÜRÜT İNŞAAT ALANI (Toplam İnşaat Alanı)
Bodrum kat ve çatı arasındaki piyesler dahil olmak üzere yapının inşa edilen tüm katlarının toplamıdır. Işıklıklar, hava bacaları, saçaklar ve üstü açık tabii zemin terasları hariç, bütün ortak alanlar ve açık ve kapalı çıkmalar bu alana dahildir.

CİNS TASHİHİ
Tapu kütüğünde taşınmazın niteliğinin değiştirilmesidir. Örnek olarak; Arazi vasfına sahip bir toprak parçasının Arsa niteliğine dönüştürülmesi.

ÇAPLI TASARRUF BELGESİ (Koordinatlı Çap)
Hukuki sorunu olmayan her bir parselin kesinleşen paftalardan birer örneği “çaplı tasarruf belgesi” adındaki baskılı bir kağıda çıkarılarak mal sahiplerine dağıtılır. Bu belge üzerinde taşınmaza ait konum, kütük, vergi, kıymet, iyelik bilgileri yanı sıra taşınmazın komşu parsel ve yollarla olan durumu ile pafta köşe koordinatları da bulunur.

ÇALIŞMA ALANLARI ve YÖNETİM BİNALARI
İmar planlarında; yönetim merkezleri, kamu kurumu alanları, askeri alanlar, ticaret bölgeleri, tercihli ticaret bölgeleri, metropoliten aktivite merkezi, serbest bölge, sanayi bölgeleri, küçük sanayi alanları, depolama ve konut dışı kentsel çalışma alanları gibi çalışma hayatına ve kent yönetimine ayrılan alanlardır.

ÇATI ARASI
Bu Yönetmelik hükümleri çerçevesinde eğik olarak düzenlenen çatı yüzeyleriyle son kat tavan seviyesi arasında, bir alt kata bağımlı olarak düzenlenen piyeslerdir.

ÇATI TERASI
Son kat tavan döşemesi üzerinde oluşan ve sadece müşterek kullanıma açık olan bina en üst terasıdır.

ÇEKME MESAFESİ
Bir arsaya bina yapılırken, yapılacak binanın o parselin sınırlarına en fazla ne kadar yakın olabileceğini gösterir. Örneğin Yoldan 5 metre çekme mesafesi arsaya komşu olan yollara en fazla 5 metre yaklaşılabileceğini gösterir.
ÇET (Çevresel Etki Değerlendirme Raporu)
Gerçek ve tüzel kişilerin gerçekleştirmeyi planladıkları Yönetmelik kapsamına giren faaliyetlerin çevre üzerinde yapabilecekleri bütün etkilerin belirlenerek değerlendirilmesi ve tespit edilen olumsuz etkilerin önlenmesi için gerçekleştirilecek esasları düzenleyen rapordur.

ÇEVRE DÜZENİ PLANI
Konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi sektörler ile kentsel-kırsal yapı ve gelişme ile doğal ve kültürel değerler arasında koruma-kullanma dengesini sağlayan ve arazi kullanım kararlarını belirleyen yönetsel, mekansal ve işlevsel bütünlük gösteren sınırlar içinde, varsa bölge planı kararlarına uygun olarak yapılan, idareler arası koordinasyon esaslarını belirleyen, 1/25000,1:50000, 1:100000 veya 1: 200000 ölçekte hazırlanan, plan notları ve raporuyla bir bütün olan plandır.

ÇIKMA ALTI MESAFESİ
Binada çıkma altı ile bina cephe hatlarının oturduğu kaplamalı veya kaplama yok ise tabii zemin veya tretuvar arasındaki yüksekliktir.

ÇIKMA HATTI
Binada imar yönetmeliği ile belirlenmiş en fazla çıkma mesafesinin izdüşümüdür.

ÇIKMALAR
Binalarda imar yönetmeliğinde belirtilen koşullar kapsamında bina cephe hatları dışına yapılabilen konsoldur.

ÇOÇUK BAHÇELERİ
(0-6) ve (7-11) yaş gruplarının oyun ihtiyaçlarını karşılayan alanlardır. Bitki örtüsü ile çocukların oyun için gerekli araç gereçler, süs havuzları, pergola ve W.C yer alabilir.

ÇOK KATLI BAĞIMSIZ BÖLÜM
Binada birden fazla kat içerisinde birbiriyle doğrudan bağlantılı çözümlenen konut veya diğer kullanımlı bağımsız bölümdür.


ÇOK KATLI MAĞZA
Binada ayrıca konut kullanımı var ise, ticari kullanıma ait bina girişleri konut girişinden ayrı ,olarak düzenlenmek kaydı ile bu yönetmelik koşullarına uygun olarak yapılan, içinde bir veya birden fazla bağımsız bölüm bulunan tek veya çok katlı çarşıdır.

ÇÖP BACASI
Binada düşey doğrultuda katı atıkların zemin veya bodrum kata ulaştırılması için kullanılan bacadır. Çöp bacalarının Türk Standartları Enstitüsünün standartlarına uygun yapılması gerekmektedir.

DEPOLAMA ALANLARI
Sanayi ve ticari ürünlerin depolanacağı tesislerin yer aldığı bölgelerdir.

DEVRE MÜLK
Hissedarları tarafından sadece belirli zaman dilimleri içersinde kullanılabilen taşınmazlara denir. Örneğin her yıl ağustos ayının 1`i ve 15`i arası bir hissedar tarafından kullanılabilir ve o tarih geçtikten sonra kullanma hakkı diğer bir hissedara geçer.

DIŞ DUVAR
Bina dışı ve balkonlar ile bina iç bölümlerini ayıran duvardır.

DİNİ TESİS ALANLARI
Cami, kilise, sinagog, havra, cem evi gibi ibadete açık dini tesisler ile bunların zorunlu müştemilatlarının bulunduğu alanlardır.

DUMAN BACASI ( Ateş Bacası )
Faydalanıldığı piyes veya piyeslerdeki ya da ortak alandaki duman ve kokuları uzaklaştırmaya yarayan bacadır.




DUVAR
Kalınlığı ile gerektiğinde yüksekliği ve yapım koşulları bu İmar Yönetmeliği’nde belirtilen, düşey doğrultuda koruma, taşıma, gizleme ve bölme amaçlarıyla kullanılan yapı elemanıdır.

EĞİTİM TESİSLERİ ALANLARI
Kamu tarafından yapılan veya imar planlarında özel ya da tüzel kişilerce yapılacağı belirlenmiş olan ve ilgili mevzuata uygun olarak yapılacak temel eğitim öncesi öğretim (kreş alanları), ilköğretim, ortaöğretim, temel eğitim, mesleki ve teknik öğretim ile yüksek öğretim tesislerinin yer alacağı alanlardır. Yeni yapılacak eğitim alanlarında açık alanlar tüm alanın 1/2'sinden az olamaz.

EĞLENCE ve TURİZM TESİSLERİ
Her türlü kır kahveleri, tavernalar, içkili ve içkisiz lokantalar gibi tesisleri, sadece günübirlik kullanımlara dönük su ve kara sporlarına ilişkin üstü açık tesisler ile plaj tesisleri (duş, kabin, WC, vb.) ve oyun salonu, sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, restoran, kafeterya, birahane, dans salonu, düğün salonu, gece kulübü, bar, diskotek ve emsali içkili ve içkisiz yerleri kapsar.

EKLENTİ
bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere eklenti denir. Örneğin: Depo, kömürlük, çatı arası, bodrum.

ELEKTRİK TESİSATI VİZESİ
Yapının parsel içi elektrik tesisatının ve gerektiğinde trafosunun kent şebekesine bağlanacağı yeri, şekli ve toplam gücü gösteren projesinin ilgili kuruluş tarafından görülüp onaylandığını proje üzerinde gösterir vizedir.

EMLAK
İçeriğinde mülk ve malın birlikte yer aldığı emlak kelimesi ev, arsa, bağ, bahçe, tarla ve arazi gibi taşınmaz malların ortak adı olarak adlandırılabilir.



EMLAK BEYANI
Gayrimenkul satın alan kişilerin, ilgili belediyeye söz konusu gayrimenkulü satın aldığını bildirmesidir.

EN AZ PARSEL ALANI
Parselin, imar planı ile belirlenmemiş ise bu Yönetmelik ile belirlenmiş uygulanabilir en az alanıdır.

EN AZ PARSEL CEPHESİ
Parselin, imar planı ile belirlenmemiş ise bu Yönetmelik ile belirlenmiş uygulanabilir en az ön cephe uzunluğudur.

EN AZ PARSEL DERİNLİĞİ
Parselin, imar planı ile belirlenmemiş ise bu Yönetmelik ile belirlenmiş uygulanabilir en az parsel derinliğidir.

ESASLI TAMİR ve TADİL
Yapılardaki taşıyıcı unsurları etkileyen, yapının tümünün veya ortak alan ve bağımsız bölümlerin kullanım amacını, brüt inşaat alanını değiştiren ve tesisat (mekanik, elektrik ) projelerinin değişikliğini gerektiren ruhsata tabi işlemlerdir. Bina cephelerinde binanın tüm görünümünü etkileyen pencere, kapı, çatı v.b tadilatlar esaslı tamir ve tadil kapsamında sayılır.

EŞ YÜKSELTİ EĞRİLERİ (Yükseklik Eğrileri-Münhaniler)
Üretilen harita ölçeğine uygun olarak aynı yükseklik değerine sahip noktaların belli aralıklarla birleştirilmesi suretiyle elde edilen eğriler eş yükselti eğrileri olarak adlandırılır. Haritada yer alan noktalar arasındaki yükseklik farkları, kazı ya da dolgu hesapları, eğimler vb. bilgiler bu eğriler kullanılarak hesaplanabilir.

FEN (Yol–Tretuvar) VİZESİ
Ruhsatlı yapının inşaatı sırasında tahrip edilen veya zarar verilen yol, bordür, kaldırım ve benzeri imalatın fen icaplarına uygun şekilde ruhsat sahibi tarafından tamir edilerek eski durumuna getirildiğini, Büyükşehir Belediyesi tasarrufundaki alanlarda Fen işleri Daire Başkanlığınca ,diğer yerlerde ilçe belediyeleri Fen İşleri Birimlerince yerinde kontrol edilerek uygun ise veya uygun hale getirildikten sonra kabul edildiğini veya ruhsat sahibince yaptırılmıyor ise maliyetine %20 eklenerek bedelinin tahsil edildiğini gösterir yapı kullanma iznine esas belgedir.

FENER
Binalarda merdiven kovalarının, ışıklıklarının, iç bahçe ve avluların ya da altlarında bulunan alanların aydınlatılması ve havalandırılması için çatıda bırakılan boşlukların, ışık ve hava alma özelliğini kesmeyecek şekilde üstlerini veya yanlarını kapatan yapı elemanıdır.

GAYRİMENKUL
Toplum yararı amacıyla getirilmiş sınırlamalar dışında sahiplerine, bunları diledikleri gibi kullanma hakkı veren toprak ve yapılar gayrimenkul olarak adlandırılır. Bir diğer tanımda da arazi, arsa, bina vb. taşınmaz mallar gayrimenkul olarak adlandırılmaktadır.

GECEKONDU ÖNLEME BÖLGELERİ
775sayılı Gecekondu Kanunu ve bağlı mevzuatına uygun olarak tanımlanan bölgelerdir.

GECEKONDU ISLAH BÖLGELERİ
775 sayılı Gecekondu Kanunu ve bağlı mevzuatına uygun olarak tanımlanan bölgelerdir.

GEÇİCİ YAPI
İmar Kanunu ve bu Yönetmelik hükümlerine göre geçici süre için yapım ve kullanıma izin verilen yapılardır.

GEÇİTLER
İmar planlarında belirtilen yerlerde, iki veya daha fazla yolun, meydanın, avlunun vb. açık alanların birbirine yaya bağlantısını sağlayan, giriş ve çıkışı kapatılamayan, bağımsız bölümler haricinde kalan, tamamen kamu kullanımına açık, çeperleri dükkanlı veya dükkansız üstü kapalı geçiş alanıdır.


GELİŞME ALANI ( İnkişaf Alanı )
Nazım imar planında kentin gelişmesine ayrılmış alanlardır.

GELİŞME KONUT ALANLARI
İmar planlarında gelişme konut alanı olarak belirtilmiş ve yapı düzeni ile yapılaşma yoğunlukları (TAKS/KAKS oranları ya da yapı emsalleri ile ) belirlenmiş, kentin gelişmesine ayrılmış yerleşme alanlarıdır. Bu alanlarda, binaların zemin katlarında veya bodrum katlarında, sadece günlük ticarete yönelik bağımsız bölümler oluşturulabilir.

GÜNÜBİRLİK TESİS ALANLARI
Bu alanlar yapılaşma koşulları, imar planında belirtilen sadece günübirlik kullanımlara dönük su ve kara sporlarına ilişkin üstü açık tesisler ile plaj tesisleri (duş, kabin, WC, vb.), lokanta, gazino, kafeterya, çay bahçesi gibi toplumun yararlanabileceği tesislerin yer aldığı alanlardır.

HACİZ
Bir taşınmazın tapu siciline, itilaftan dolayı konulan şerh`tir. İtilaf süresince o gayrimenkul deki ( satış , inşaat izni vb.) gibi bir takım haklar kısıtlanır.

HAFRİYAT PROJESİ (Kazı Projesi)
Yapımcı tarafından talep edilmesi halinde inşaat ruhsatı alınmadan önce kotları belirlenmiş bir parselde yapılacak kazı durumu ve miktarını belirtecek şekilde ölçümlendirilmiş ve kotlandırılmış plan ve gerektiği kadar kesitten oluşan, kazı iznine esas veya zemin iyileştirmesine yönelik kazık ve palplanj yerlerini gösterir ruhsat eki projedir.

HARİTA
Dünyanın tamamı ya da bir bölümü ile ilgili olarak, değişik yöntemler (yersel ya da uydu ölçme yöntemleri) kullanılarak yapılan ölçümler sonucu elde edilen verilerin, matematiksel yöntemlerle değerlendirilmesi sonucunda, bir küçültme oranı (ölçek) dahilinde kabul edilen bir izdüşüm yüzeyi (dönel elipsoid, küre vb.) üzerine iz düşürülmesiyle elde edilen ürün harita olarak adlandırılır.

HARİTA (PLAN) ÖRNEĞİ
Bir parselin maliki, hissedarlarından biri ya da yetkili vekilinin talebi ile parselin tescilli olduğu haritasından aynen alınan örneğidir.

HAVA BACASI
Işıklık yapılması gerekmeyen piyes veya piyeslerin ya da ortak alanın havalandırılmasına yarayan bacadır.

HİSSELİ, MÜSTAKİL (BAĞIMSIZ) TAPU
Hisseli tapu, bir gayrimenkuldeki ortakların sayısını ve hisse oranlarını gösteren tapudur. Hisseli arsa tapularında kişilerin toplam arsa içindeki yerleri tapu kayıtlarında görünmez ancak ortaklar kendi aralarında bu ayrımı anlaşarak yaparlar. Müstakil (bağımsız) tapu, bir tek kişiye ait olan ve sınırları, yeri kadastral paftalarda belirtilen ortakları olmayan tapudur..

HMAX
Bir arsaya bina yapılırken o binanın en fazla ne kadar yüksek olabileceğini metre cinsinden gösterir. Binanın belediye tarafından verilmiş olan sıfır kot`u ile çatı saçağı arasındaki mesafe ölçülerek belirlenir.

IŞIKLIK (Aydınlık)
Binalarda merdiven kovalarının veya mutfak, oda, banyo, hela gibi piyeslerin aydınlatılmalarını ve havalandırılmalarını sağlayan, üstü açık ya da fenerle kapatılmış, ebatları ve koşulları bu yönetmelikte belirtilen ve faydalanıldığı tüm katlara ulaşan boşluktur.

İÇ DUVAR
Bağımsız bölüm veya ortak alan içerisindeki piyesleri ayıran duvardır.

İKİZ DÜZEN
İmar planında, binanın bir tarafı komşu binaya bitişik, diğer tarafı ayrık olarak oturacağı alan belirtilmiş olan, imar yönetmeliği ile derinliği, kat adedi ve buna bağlı bina yüksekliği tanımlanmış bahçeli blok düzenidir.

İLAVE İMAR PLANI
Yürürlükte bulunan planın ihtiyaca cevap vermediği durumlarda, mevcut plana bitişik ve mevcut planın genel arazi kullanım kararları ile süreklilik, bütünlük ve uyum sağlayacak biçimde hazırlanan plandır.

İLAVE YAPI PROJESİ
Yapı bitmiş olsun veya olmasın yapı inşaat alanını aşmamak koşulu ile imar mevzuatı hükümlerine uygun olarak yapılmak istenilen ilavelerin tüm gerekli projelerini kapsayan ilgili kuruluşların ön vizelerini taşıması gereken uygulama proje bütünüdür.

İMAR ADASI
İmar planındaki esaslara göre meydana gelen adadır.

İMAR DURUMU
Bir parselde inşa edilecek yapı veya yapıların İmar Kanunu, imar planı ve imar yönetmeliği ile öngörülen proje yapım koşullarını, yazı ve kroki ile belirten, ilgili belediyelerce tanzim ve onaylanan yapı ruhsatına esas belgedir.

İMAR PLANI
Belde halkının sosyal ve kültürel gereksinimlerini karşılamayı, sağlıklı ve güvenli çevre oluşturmayı, yaşam kalitesini artırmayı hedefleyen ve bu amaçla beldenin ekonomik, demografik, sosyal, kültürel, tarihsel, fiziksel özelliklerine ilişkin araştırmalara ve verilere dayalı olarak hazırlanan, kentsel yerleşme ve gelişme eğilimlerini alternatif çözümler oluşturmak suretiyle belirleyen, arazi kullanımı, koruma, kısıtlama kararları, örgütlenme ve uygulama ilkelerini içeren pafta rapor ve notlardan oluşan belgedir. İmar planı, nazım imar planı ve uygulama imar planı olmak üzere iki aşamadan oluşur.

İMAR PARSELİ
İmar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu, imar planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir.


İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ
Plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, teknik ve sosyal donatı dengesini bozmayacak nitelikte, bilimsel, nesnel ve teknik gerekçelere dayanan, kamu yararının zorunlu kılması halinde yapılan plan düzenlemeleridir.

İHTİYATİ TEDBİR
Sonradan doğabilecek bir zararı önlemek amacıyla, itilaf veya alacak konusunda verilecek mahkeme kararının nihai sonucu beklenmeksizin bir gayrimenkulün üzerine koyulan şerh`tir.

İMAR MEVZUATINA AYKIRI YAPI
Ruhsatsız yapılan, ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına, yapı düzenine, bina ve kat nizamına, taban alanına, yapı inşaat alanına, bahçe mesafelerine, imar yoluna, cephe hatlarına, bina derinliğine, bina yüksekliğine, imar planı arazi kullanım kararlarına aykırı olan parsel sınırına veya imar planlarında yol, yeşil alan, otopark gibi kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış alanlara tecavüz eden, hisseli arsa ve arazilere, başkasının mülküne veya kesin inşaat yasağı olan yerlere inşa edilenler gibi yapılardır.

İRTİFAK HAKKI
Bir kişinin bir gayrimenkul üzerindeki sınırlı kanuni haklarıdır.
İrtifak hakkı kişinin o gayrimenkulde hissedar olmasını gerektirmez.

KAT İRTİFAKI
Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına ( Kat İrtifakı), bu haklara sahip olanlara da (Kat İrtifakı Sahibi) denir.

İSKAN (KULLANMA) BELGESİ
Yapının tamamen bitmesi durumunda tamamı için, kısmen tamamlanması durumunda izin verilen bölümleri için, yapının plan, fen ve sağlık koşullarına ve plana uygun olarak yapıldığını ve kullanılabileceğini gösteren belgedir.

İSKAN EDİLEN KATLAR
Konut, işyeri, eğlence ve dinlenme yerleri gibi ikamete, çalışmaya ve eğlenmeye tahsis edilmek üzere yapılan katlardır.

İSKAN EDİLEN KATLAR
Konut, işyeri, eğlence ve dinlenme yerleri gibi ikamete, çalışmaya ve eğlenmeye tahsis edilmek üzere yapılan katlardır.

İŞGAL
Gayrikanuni bir şekilde başkasına veya devlete ait bir gayrimenkulün sahibinden izin alınmadan kullanılmasıdır.

İŞYERİ
Ticarete ve üretime yönelik faaliyetlerin yürütüldüğü bağımsız bölüm ya da yapı veya tesislerdir.

İZALE-İ ŞUYU
Hissedarlar arasındaki ortaklığın resmi yoldan giderilmesi ve sona erdirilmesidir.
İzale-i Şuyu davaları o gayrimenkulün açık arttırma yoluyla satılması veya yeniden paylaştırılması yoluyla hissedarlardan bir veya birkaçının isteği üzerine yapılır.

JEOLOJİK ETÜT RAPORU
İmar planlarının yapımı için zorunlu olan ve imar planlarına veri olan, yapılaşma kararlarını etkileyen, arazi yapısına göre gözlemsel ve/veya aletsel etütlerle elde edilen ve araştırma alanının genel ve yapısal jeolojisini, birimlerin litolojisini, stratigrafisini, yeraltı suyu ve deprem durumunu, birimlerin mühendislik jeolojisi yönünden özelliklerinin belirlenmesini ve sonucunda, araştırma alanının jeolojik olarak yerleşime uygunluğunun (uygun, az riskli, riskli, uygun olmayan alanlar) saptamasını içeren rapordur.

KAÇAK YAPI
Kaçak yapı toprak sahibinin kendi arsası üzerine imar planına aykırı ve onaysız olarak yaptığı yapılardır.

KADASTRO
Uluslararası Kadastrocular Birliği (FIG) taşınmaz mallar kadastrosunu “Kadastro dairesi tarafından yürütülen, kütüklerden ve büyük ölçekli haritalardan oluşan, idari birimlere göre bölümlenmiş olarak bütün taşınmazları hukukun, kamu yönetiminin, ekonominin ve istatistiğin ihtiyaç duyduğu biçimde gösteren ve tanımlayan bir kamu hizmetidir” şeklinde tanımlamıştır.

KADASTRO ADASI
Kadastro yapıldığı zaman var olan adadır.

KADASTRO APLİKASYON KROKİSİ
Ada ve parsellerin Kadastro Müdürlüğünce arazide aplike edilmesi, varsa sabit tesislerden röperlenmesi, kenar ölçüleri ile birlikte köşe koordinatlarının yazılması ile oluşan krokidir.

KADASTRO PARSELİ
Kadastro yapıldığı zaman oluşmuş, mülkiyeti tescilli parseldir.

KADEMELİ ZEMİN KAT
Bu Yönetmelikte belirtilen hükümlere göre zemin katın değişik seviyelerde çözümlenmiş şeklidir.

KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı)
Bir yapının katlar alanının imar parseli alanına oranıdır. Bu katsayı yüzde olarak ifade edilir. Örneğin 1000m2 lik bir imar parselinde, ön ve yan bahçe mesafeleri çekildikten sonra yapının tabana oturacağı alanı 150m2, taşınmazın yüksekliğini h=18.75m yani 6 kat olduğunu varsayarsak, ışıklık alanları hariç bu inşaatın KAKS’ı 900 /1000 olacağından % 90 ile ifade edilir. Ya da KAKS oranı 0.90 olan, 1000 metrekarelik bir arsa üzerinde zemin kat ve üzerleri dahil olmak üzere toplam 900 m2 lik kullanım alanı inşa edilebilir.

KALKAN DUVARI
Beşik çatı ile örtülü bir yapının mahyaya dik gelen duvarındaki üçgen bölüm, alın duvarıdır.
KAMU KURUM ALANLARI
Genel, katma ve özel bütçeli idarelerle, il özel idaresi ve belediyece veya kurumlarca sermayesinin yarısından fazlası karşılanan kurumlara, kanunla veya kanunun verdiği yetki ile kurulmuş kamu tüzel kişilerine ait tesislerin yer aldığı alanlardır. Bu alanlarda, hizmet binasının yanısıra lojman yapılabilir. Ancak, lojman alanı toplam inşaat alanının % 10’unun geçemez.

KAT İÇ YÜKSEKLİĞİ
Binanın herhangi bir katının döşeme üstünden kendi tavan döşemesi altına kadar olan yapı mesafesidir.

KAT İRTİFAKI
Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanun’u hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına kat irtifakı denir.

KAT İRTİFAK SAHİBİ
Kat irtifakı hakkına sahip olanlara da kat irtifak sahibi denir.

KAT KARŞILIĞI ANLAŞMASI
Taraftar arasında şekil, biçim adet (yüzde ) karşılığı bedel ödemeksizin Tapu Sicil Müdürlüğü'nce senet altına temlik şeklidir.

KAT MÜLKİYETİ
Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına denir. Tamamlanmış bir yapı içinde, kanuni olarak bağımsız bölüm olmaya hak kazanmış bir taşınmazın mülkiyet Haklarıdır.

KAT MALİKİ
Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına sahip olanlara kat maliki denir.



KAT NET İÇ YÜKSEKLİĞİ
Binanın herhangi bir katının döşeme kaplaması üstünden kendi tavan döşeme altı kaplaması veya varsa asma tavan kaplaması altına kadar olan net mesafedir. Döşeme ve tavan kaplama kalınlıkları projede belirtilmemiş ise, (döşeme+ tavan) kaplaması (0.07) m. kabul edilir. Asma tavan derinliğinin, tavan döşemesi altından asma tavan kaplaması altına kadar verilmesi zorunludur.

KAT TERASI
Binada değişik büyüklüklerde kat alanları düzenlenmesi durumunda saçak seviyesi altındaki normal kat tavan döşeme seviyelerinde ortaya çıkan düz çatı niteliğindeki teraslardır.

KAT YÜKSEKLİĞİ
Binanın herhangi bir katının döşeme üstünden kendi tavan döşemesi üstüne kadar olan mesafesidir.

KATLAR ALANI
Bodrumda iskan edilen katlar ile asma kat ve çatı arası dahil, iskanı mümkün olan bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Açık ve kapalı çıkmalar yapı inşaat alanına dahildir.

KAZANILMIŞ TOPLAM İNŞAAT ALANI
İmar planlarında kazanılmış toplam inşaat alanına göre uygulama yapılması öngörülen yerlerde; kazanılmış alan, imar durumuna göre yapılması uygun görülen bina veya binaların; bodrum katları ile çatı arası kullanımları hariç olmak üzere, taban alanına katların alanları (çıkmalar dahil edilerek) eklenerek hesaplanır. Yeni yapılacak yapının inşaat alanı hesaplanırken ise, bodrum katta yapılan sığınak ve otopark hariç olmak üzere, Brüt İnşaat Alanı ( Toplam İnşaat Alanı ) tanımı esas alınır.

KENTSEL KONUT ALANLARI
İmar planlarında konut yapımı için ayrılan meskun konut alanları ve kentin gelişmesi için ayrılan gelişme konut alanlarıyla, gecekondu önleme bölgeleri, toplu konut alanları gibi konut alanlarından oluşan iskan alanlarıdır.
KENTSEL SOSYAL ALTYAPI ALANLARI
İmar planlarında kentlinin ihtiyacını karşılayacak eğitim, sağlık, kültürel, dini vb. sosyal tesislerin yer alacağı alanlardır. İmar planlarında aksine bir açıklama getirilmediği taktirde bu tür alanlar ilgili kamu kurum ve kuruluşları tarafından plandaki kullanım amacına uygun olarak değerlendirilir.Bu alanlarda yapılacak tüm düzenleme ve tesislerde Türk Standartları Enstitüsünün engelliler ile ilgili standartlarına uyulması zorunludur.

KENTSEL TEKNİK ALTYAPI ALANLARI
Elektrik, havagazı, içme ve kullanma suyu, kanalizasyon ve her türlü ulaştırma, haberleşme ve arıtım gibi servislerin temini için yapılan tesisler ile açık veya kapalı otopark kullanımlarının yer aldığı alanlardır.

KENTSEL ve BÖLGESEL SPOR ALANLARI
Bunlar futbol, basketbol, voleybol, tenis, yüzme, atletizm, buz pateni gibi spor faaliyetlerini ihtiva eden açık ve kapalı tesis alanlarıdır.

KESİN YAPI YASAĞI UYGULANACAK ALANLAR
İmar Kanunu ve diğer genel ve özel yasalar, imar planı, koruma planı ve diğer mevzuat hükümleri ile karayolları ve yol kenarları koruma kuşaklarında, sahil şeritlerinde, enerji nakil hatları yaklaşma sınırları içerisinde, hava alanı koruma ve askeri stratejik alanları koruma kuşaklarında, hava alanı uçuş konilerinde, kültür ve tabiat varlıklarını koruma alanlarında, diğer kamu alanlarında ve ayrıca imar adalarında ve imar parsellerinde verilmiş yapı yaklaşma sınırları dışında yapı yapma yasağı getirilmiş alanlardır.

KIRMIZI KOT
Ham yollarda, belediyece hazırlanan ve onaylanan yol profiline göre, bitmiş yolun kaplama üst kotudur.

KIŞLAK

Bir veya birkaç köy veya beldeye, münferiden veya müştereken hayvanların kış mevsiminde barındırmaları ve otundan yararlanmaları için tahsis edilen arazi.


KONAKLAMA TESİSLERİ
Bu alanlar otel, motel, apart otel (bir turizm tesisine bağımlı olmak koşuluyla), tatil köyü, kamping gibi yataklı tesisler ile bunların lokanta, kafeterya, bar, diskotek gibi yan birimlerinin yer aldığı alanlardır.

KONKORDATO
Borçlu bir kişinin alacaklı bir kişiyle yapmış olduğu resmi anlaşmadır. Daha açık bir deyişle; borçlunun önerip de en az üçte iki alacaklısının kabulü ve ticaret mahkemesinin onaması ile ortaya çıkan bir anlaşmayla, alacaklıların bir kısım alacaklarından vazgeçmesi ve borçlunun da bu anlaşmaya göre kabul edilen borcun belli yüzdesini, tamamını ya da daha fazlasını, kabul edilen vadede ödeyerek borcundan kurtulması.

KONUT
İnsanların barınma, korunma, yeme içme yatıp kalkma gibi temel yaşam gereksinmelerini karşıladığı bağımsız bölümdür.

KONUT DIŞI KENTSEL ÇALIŞMA ALANLARI
Bu alanlarda, servis istasyonları (yol geçiş izin belgesi alınması, sağlık koruma bantlarının sağlanması ve diğer fonksiyonlardan ayrılması halinde), çok katlı taşıt parkları, her türlü ticaret, lokanta, sinema, tiyatro ve eğlence yerleri, banka, sigorta ve bürolar, çok katlı mağazalar, yerel ve bölgesel kamu kuruluşları, depolama, sosyal ve kültürel tesis alanları bulunur. Sanayi ve küçük sanayinin gürültülü, tehlikeli, kokulu, patlayıcı yanıcı maddeler içeren ve bol su kullanan, depolayan, zararlı atık madde çıkartan, çevre sağlığı yönünden sakıncalı olanları yer alamazlar.Bu tür alanlarda inşaat yaklaşma sınırları içinde kalmak ve TAKS-KAKS ve/veya emsal değerleri aşılmamak kaydıyla bina kütle ölçüleri serbesttir.

KONUM KOORDİNATLARI
Yeryüzündeki noktaların referans olarak seçilen bir koordinat sistemindeki X ve Y değerleri o noktalara ilişkin konum koordinatlarını oluştururlar.

KORKULUK
Balkon, kat ve çatı terasları, beşten fazla basamağı bulunan açık merdivenler (50 cm. den fazla yüksekliğe çıkan merdivenler), bina iç boşlukları, zemin katın üzerindeki katlardaki açık ulaşım alanları vb. yerlerde bu Yönetmeliğe ve teknik gereksinmelere uygun yapılan koruma elemanıdır.

KORUMA İMAR PLANI
Sit niteliğindeki yerleşme alanlarında düzenlenen koruma ve geliştirme amaçlı plan olup, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununca tanımlanan taşınmaz eski eser kapsamındaki “anıt”, “külliye”, “sit”, “arkeolojik sit”, “ören yeri” ve “doğal sit”ler ile, kent mekanı ve bunu bütünleyen çevresel alanlarda yer alan tarihi, arkeolojik ya da mimari değeri bulunan eski eser ve sanat yapılarının ya da tek tek sanat değeri taşımasalar bile bozulmamışlıkları ve bütünlükleri açısından belirli bir devri karakterize eden yerleşme dokuları ve kent parçalarının topluca oluşturdukları “kentsel sit” alanlarının korunmaları, bu alanlara uygun yeni kentsel fonksiyonlar getirilmesi ile bu çevrelerde yeni yapılar yapılabilmesi için uyulması gereken koşulları yeterli ayrıntıda belirleyen plandır.

KORUMA ALANLARI
Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ve ilgili yönetmeliklere göre yapılanma şartları belirlenen arkeolojik, tarihi, kentsel ve doğal sit alanları ile, özel koşullu tarım alanları / tarımsal niteliği korunacak alanlar, tarımsal niteliği korunacak özel mahsul alanları / organize tarımsal işletme alanları ve yapı yasağı ya da sınırlaması getirilen alanlar “Kentsel Koruma Alanları”dır.

KOT
Fiziksel yeryüzü üzerindeki noktaların referans olarak seçilen yüzeyden olan düşey uzaklıklarına yükseklik denir.

KOT KROKİSİ
İmar durumu veya vaziyet planına göre ada ve parsellerin köşe noktaları ile yapılacak binaların köşe noktaları ve varsa kademe noktalarının Ülke Nivelman Sistemine dayalı olarak gösterildiği krokidir.


KULLANMA HAKKI
Kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları ortak yerler üzerindeki faydalanma haklarına

KURU MÜLKİYET
Çıplak mülkiyet olarak da adlandırılabilir. Bir gayrimenkulün tapu sicilinde kayıtlı mal sahibi olunduğu halde o gayrimenkulü kullanma hakkının ( İntifa Hakkı ) bir başka kişiye ait olmasıdır. Bir gayrimenkulün kanuni değeri açısından Kuru mülkiyet payı 1/3 tür. Kalan 2/3 ü ise İntifa Hakkına sahip olanındır.

KÜÇÜK SANAYİ ALANLARI
Küçük ölçekte üretim yapan sanayi tesisleri ile tamirhane ve benzeri hizmet tesislerinin yer aldığı bölgelerdir.

KÜLTÜREL TESİS ALANLARI
Kütüphane, konferans, konser, tiyatro, sinema, sergi salonu gibi kültürel tesislerin bulunduğu alanlardır.

MERA, OTLAK
Bir veya birkaç köy veya beldeye münferiden veya müştereken hayvanlarını otlatmaları ve otundan yararlanmaları için tahsis edilen arazi.

MESKUN KONUT ALANLARI
İmar planlarında belirlenmiş yapılaşma yoğunluğuna göre (yüksek, orta, düşük), yapı düzeni korunacak, düzeltilecek, sağlıklaştırılacak ikamet bölgeleridir. Meskun konut alanlarında, binaların zemin katlarında veya bodrum katlarında, sadece günlük ticarete yönelik bağımsız bölümler oluşturulabilir.

METROPLİTEN AKTİVİTE MERKEZLERİ
İmar planlarında belirlenmiş, konut, her türlü ticaret, depolama, büro, iş hanı, eğlence yerleri, yönetim binaları, kamu kuruluşları, otel, motel gibi kullanımların yer aldığı bölgelerdir. Bu bölgelerde zemin katlarda konut yapılamaz. Ayrıca, bu bölgelerde yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden sonra yeni inşa edilecek yapılarda, konut ve konut dışı kullanım girişlerinin ayrı olarak tertip edilmesi gerekir. Bu bölgelerde servis istasyonları; yol geçiş izin belgesi alınması, sağlık koruma bantlarının sağlanması ve diğer fonksiyonlardan ayrılması halinde yapılabilir.

MEVCUT BİNA
Yürürlükte bulunan imar planı ve mevzuata uygun olarak tamamlanmış veya ruhsat alınarak en az su basman seviyesinde inşaatı ikmal edilmiş ve bugünkü imar planlarına göre yükseklik ve yapı düzeni yönünden korunması mümkün olan yapılardır.

MEVZİ İMAR PLANI
Mevcut planların yerleşmiş nüfusa yetersiz kalması veya yeni yerleşim alanlarının kullanıma açılması gereğinin ve sınırlarının ilgili idarece belirlenmesi halinde, İmar planları yapım yönetmeliğinin plan yapım kurallarına uyulmak üzere yapımı mümkün olan, yürürlükteki her tür ölçekteki plan sınırları dışında, planla bütünleşmeyen konumdaki, sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçlarını kendi bünyesinde sağlayan, raporuyla bir bütün olan imar planıdır.

MİRASIN İNTİKALİ
Ölmüş bir kimsenin sahip olduğu menkul ve gayrimenkul cinsinden tüm varlıklarının veya borçlarının kanuni mirasçılarına geçmesidir.

MUVAKKAT YAPI
İlgili kuruluşlar tarafından geçici bir süre kullanılmak üzere yapımına müsaade görmüş, bu süre sonunda gerekirse yıkımı söz konusu olan geçici bir yapı.

MÜCAVİR ALAN
İmar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve sorumluluğu altına verilmiş olan alanlardır. Mücavir alanın ilgili belediye sınırına bitişik olması gerekmez. Ayrıca bu alanlar köyleri de içerebilir. İmar kanununa göre tespit edilir.

MÜLKİYET
Kısaca mülk sahipliği olarak adlandırılan mülkiyet, bir eşya üzerinde, yasal sınırlar içinde mutlak bir egemenlik yetkisi veren haktır. Diğer bir tanımla özel ve tüzel kişilerin ihtiyaçlara oranla kıt olan mallar üzerinde yasalarla belirtilen haklarıdır.
MÜSTAKİL TAPU
Üzerinde birden fazla hissedar olmayan, bir kişi veya kuruluşa ait tapu.

MÜŞTEMİLAT
Genellikle binaların bodrum katlarında düzenlenen ve odunluk, kömürlük, müşterek çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri gibi iskan edilmeyen mekanlar ile kapıcı dairesi, bekçi odası ve kaloriferci dairesi gibi iskana ayrılan, binanın ortak hizmetlerine tabi mekanlardır.

MÜTEMMİM CÜZ
Bir gayrimenkulün bir anlamda dokunulmazlığı olan ve ondan ayrılmaz parçasına denir. Bu dokunulmazlık mahalli örflere göre belirlenir. Örneğin bina, tarihi bir ağaç, evin kapısı, bahçede bulunan bir çeşme vb.

NAZIM İMAR PLANI
Onaylı halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olan, varsa bölge ve çevre düzeni planlarına uygun olarak hazırlanan ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve sorunlarının çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere 1/2000 veya 1/5000 ölçekte düzenlenen, detaylı bir rapor ile açıklanan ve raporu ile bir bütün olan plandır.

NİRENGİ
Ülke ya da bölge koordinat ve yükseklik (kot) sistemine dayalı olarak bir arazide ya da herhangi bir yapı üzerinde tesis edilmiş olan yer kontrol noktalarıdır.

NİZASIZ
İtilafsız olan.

NORMAL KAT
Bodrum, zemin ve çatı arası dışında kalan kat veya katlardır.

ORMANA BİTİŞİK KÖY VE KASABA

Evlerin toplu bulunduğu yerleşim alanından itibaren aralıksız olarak devam eden arazi topluluğu bir, iki veya üç yönden ormanlara bitişik olan köyler ve kasabalar.

ORMAN İÇİ KÖY

Evlerin toplu bulunduğu yerleşim alanlarından itibaren aralıksız olarak devam eden arazi topluluğu dört yönden ormanlarla çevrili olan köyler.

ORMAN KÖYÜ
Orman içi veya ormana bitişik köyler.

ORTAK ALAN
Kat mülkiyetine konu olan binaların bağımsız bölümleri ve eklentileri dışında kalıp, binaların giriş holleri, ışıklıklar, hava bacaları, saçaklar, tesisat kat, mahal ve odaları, açık ve kapalı merdivenler, yangın merdivenleri, asansörler,kalorifer dairesi, yakıt deposu, kapıcı dairesi ve kaloriferci dairesi, sığınak ve otopark gibi ortak kullanıma açık alanlardır.

ORTAK DUVAR
İki bağımsız bölümü veya bir bağımsız bölüm ile içerisindeki ya da bitişiğindeki ortak alanı ayıran duvardır.

OYUN ALANLARI (Semt Spor Sahaları)
İskan bölgeleri içinde yer alan gençlerin spor ve oyun ihtiyaçlarını karşılayan açık alanlardır. Bu alanlarda, toplam inşaat alanı arsa alanının %3’ünü ve aynı zamanda 200 m2’yi ve yüksekliği 1 katı ( 3.80 m.) geçmeyen ve mülkiyet sınırlarına 5 metreden fazla yanaşmayan, sadece soyunma kabinleri, duş, WC kullanımı için yapı yapılabilir. İmar planında ayrılan alanın tümü projelendirilir ve emsal bütün alan dikkate alınarak hesaplanır.

ÖLÇEK
Plan veya harita üzerinde belirli iki nokta arasındaki uzunluğun yeryüzünde bu iki nokta arasındaki gerçek uzunluğa oranına ölçek denir.



ÖN BAHÇE
Parsel ön cephe hattı ile yapı cephe hattı arasında kalan bölümüdür. Birden fazla yola cephesi olan parsellerde, yapı ile yol arasında kalan parsel bölümleri de ön bahçe tanımına girer.

ÖN BAHÇE MESAFESİ
İnşa edilecek binanın yükseklik (kot) aldığı yola olan mesafesidir. Binanın ayrık, bitişik ya da blok nizam olmasına ve plandaki durumuna göre değişir.

ÖN PROJE (Avan Proje)
Bu Yönetmeliğe veya Yüksek Yapılar Yönetmeliğine göre düzenlenmesi öngörülen durumlarda veya yapı veya yapıların özelliğine göre proje müellifince gerekli görüldüğü hallerde ön izin niteliğinde ve uygulama projesine esas olmak üzere, geçerli imar durumuna göre düzenlenen ve içeriğinde ; projenin vaziyet planında bahçe tanzimi, otopark girişi, yangın merdiveni, bu Yönetmeliğin izin verdiği durumlarda bahçe içine yapılabilecek trafo ve garajlar ile bahçe ve bina yaklaşım mesafe ve kotları, tüm kat planları ve yeterli miktarda kesitleri, yapı inşaat alanının hesaplanması için gerekli olan tüm ölçü ve kotları, proje tertibi nedeniyle tam anlamıyla tanımlanamayan yapı kütlelerinde tam anlatımlı maket veya üç boyutlu çizim ve ayrıca yapı inşaat alanı tablosu bulunan ilgili meslek odasının çizim ve sunuş standartlarına uygun 1/500 veya 1/200 veya 1/100 ölçekli ruhsat eki projedir.

ÖZEL İŞLEVLERE AYRILMIŞ ALANLAR
imar planında fuar, lunapark, festival alanları, hayvanat ve botanik bahçeleri, kültür park gibi işlevler için ayrılmış alanlardır.

PAFTA
Büyük ölçekli haritaların (1/5000, 1/2000 ve da büyük ölçekli)) standart veya belirli parçalarından her biri pafta olarak adlandırılır. Diğer bir deyişle bir bölgedeki parsellerin, yolların, yapıların, vb detay ve ayrıntıların bir kısmını şekil ve ebatlarıyla birlikte gösteren harita bölümlerinin her biridir.



PARAPET DUVARI
Pencere altlarında ve düz çatılarda korkuluk olarak ve çatılarda tesisatları veya çatı kaplamasını gizlemek amacıyla yapılabilen duvardır.

PARKLAR (Dinlenme Alanları)
Kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü ile dinlenme ihtiyaçlarına cevap veren alanlardır. İmar planlarında park alanlarının içerisinde park için gerekli başka tesisler gösterilmemiş ise, bu alanlarda ancak WC, süs havuzları ve pergola yapılabilir.

PARSEL
Kadastroda kayıt birimi olan parsel, kendi içinde kapanan bir sınırla çevrili yeryüzü parçasıdır. Ancak bu sınır doğal bir sınır olmayıp, rölatif bir ölçü ya da bir tesistir. Parseller insanlar tarafından yapılacak işaret ya da tesislerle birbirlerinden ayrılabilir. Bu sınırlandırma plan ya da haritalarla da olabilir.

PARSEL CEPHESİ
Parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesidir. Genel olarak,köşe başına rastlayan parsellerde geniş yol üzerindeki kenar parsel cephesidir. İki yolun genişliklerinin eşit olması halinde dar kenar parsel cephesidir. İki veya daha fazla yola cephesi olan parsellerde,ön,arka ve yan cephelerin tayini, adadaki diğer parsellerin konumları,mevcut teşekküller ve yapı nizamı dikkate alınarak belediyesince belirlenir.

PARSEL DERİNLİĞİ
Parsel ön cephe hattına arka cephe hattı köşe noktalarından indirilen dik hatlarının en uzun ve en kısa olanının uzunluklarının ortalamasıdır.

PARSELASYON PLANI
Mevzuata, uygulama imar planı ve plan notlarına uygun yapılaşmaya temel oluşturmak ve kamu hizmet ve tesis alanlarının kamu eline geçişini sağlamak amacıyla hazırlanan, kesin parselasyon durumunu gösteren ve tapuya tescil işlemlerinde esas alınan arazi ve arsa düzenleme işlemini gösteren plandır.



PASAJ
Pasajlar, birden fazla yollara veya başka bir kullanıma tapuda tescil edilmek koşulu ile komşu bir parsel üzerinde aynı nitelikteki başka bir binaya geçiş sağlayan çarşılar olup, bünyesindeki işyerlerinin ayrı bağımsız bölüm numaraları alması zorunludur.

PASİF YEŞİL ALANLAR
Orman alanları, ağaçlandırılacak alanlar, milli parklar, mezarlıklar, doğal karakteri korunacak vb. alanlardır.

PAZAR YERLERİ
İmar planında tanımı getirilmiş fonksiyonların yer alacağı açık ve kapalı pazar yerleridir.

PERGOLA
Bahçelerde en fazla (2.40) m. net iç yüksekliğinde veya zemin kat ve kat teraslarında bulunduğu katın kat yüksekliğini aşmayacak şekilde gölge vermek, bitki sardırmak amacıyla hafif strüktür malzemeden yanları açık, üstü döşeme plağı ve kaplaması yapılmadan boşluklu olarak düzenlenen, konstrüksiyondur.

PİKNİK, MESİRE ve EĞLENCE ALANLARI
Bu alanlar kentlilerin günübirlik eğlenecekleri ve dinlenebilecekleri alanlardır. Bu alanlarda, yoğun yeşil bitki örtüsünün yanında yeterli sayıda otopark, oturma ve yemek yerleri, çeşmeler, oyun alanları, yemek pişirme yerleri, WC ve bulaşık yıkama yerleri ile yapılaşma emsali %3’ü, yapı yüksekliği 2 kat 6.80 m. yi geçmemek koşulu ile lokanta, çayhane, satış yeri v.b tesisler yapılabilir. İmar planında ayrılan alanın tümü projelendirilir ve emsal bütün alan dikkate alınarak hesaplanır.

PİYES
Bağımsız bölüm içerisinde iç duvar veya bölme elemanları ile çerçevesi tanımlanmış ya da niş oluşturularak meydana getirilmiş, belirli bir işlev görerek kendi bağımsız bölümünün kullanım amacını tamamlayan iç mekandır.

PLAJ ALANLARI
Kamuya açık kıyı alanlarıdır.
PLANKOTE
Ada veya parsellerin en az köşe ve eğim değişim noktalarının, oluşmuş kaldırım ve yolların Ülke Nivelman Ağına dayalı olarak yüksekliklerini (kotlarını) gösteren haritadır.

REKREASYON ALANLARI
Bu alanlar kentlilerin günübirlik eğlenecekleri, dinlenecekleri, sportif etkinlikler yapabilecekleri alanlardır.Bu alanlarda, , yoğun yeşil bitki örtüsünün yanında yeterli sayıda otopark, oturma ve yemek yerleri, çeşmeler, oyun alanları, yemek pişirme yerleri, WC ve bulaşık yıkama yerleri, sadece günübirlik kullanımlara dönük su ve kara sporlarına ilişkin üstü açık tesisler, açıkhava tiyatroları ile yapılaşma emsali %3’ü, , yapı yüksekliği 2 kat 6.80 m. yi geçmemek koşulu ile su ve kara sporlarına ilişkin kapalı tesisler ile lokanta, çayhane, satış yeri v.b tesisler yapılabilir. . İmar planında ayrılan alanın tümü projelendirilir ve emsal bütün alan dikkate alınarak hesaplanır.

RESMİ BİNA
Genel, katma ve özel bütçeli idarelerle, il özel idaresi ve belediyeye veya bu kurumlarca sermayesinin yarıdan fazlası karşılanan kurumlara ait olan ve bir kamu hizmeti için kullanılan binalardır.

RESTORASYON PROJESİ
Tarihsel belge niteliğindeki kültür yapılarının, gelecek kuşaklara aktarılabilmesi ve yıpranmasının durdurulması amacıyla söz konusu yapılara yapılacak onarım, yenileme, sağlıklaştırma ve işlevlendirme gibi her türlü teknik ve sanatsal müdahalelerin ulusal ve uluslararası koruma ilkelerine dayanılarak hazırlanan rapor ve proje bütünüdür.

REVİZYON İMAR PLANI
Her tür ve ölçekteki planın ihtiyaca cevap vermediği veya uygulamasının mümkün olmadığı veya sorun yarattığı durumlar ile üst ölçek plan kararlarına uygunluğunun sağlanması amacıyla planın tamamının veya plan ana kararlarını etkileyecek bir kısmının yenilenmesi sonucu elde edilen plandır.

RÖLÖVE PROJESİ
Mevcut bir yapının halihazır durumunun tespiti amacıyla vaziyet planı, kat planları, biri merdivenden geçen asgari iki kesit ve bitişik olmayan tüm cephe görünüşleri yerinde ölçüm alınarak çizilen ve gerektiğinde taşıyıcı sistemini anlatan statik raporu ile yeterli sayıda fotoğraf eklenerek oluşan mimari projedir.

RÖPER NOKTASI
Binanın ön cephe hattı izdüşümü üzerinde bina yüksekliği tespitine esas olmak üzere, yeri ve kotu bu yönetmelik ve bina +- 0.00 kotuna göre belirlenen noktadır.

RÖPERLİ KROKİ
Gayrimenkul maliki ya da vekilinin talebi üzerine parselin sınırlarının arazide işaretlenmesi için kullanılan krokidir. Bu kroki üzerinde ölçü değerleri, poligon noktaları ve parsel köşe noktalarının koordinatları yazılıdır. Aplikasyonu yapılan parselin zeminde işaretlenen noktaları çevredeki yapı, tesis, elektrik direği, kuyu vb. sabit noktalardan röperlenir ve röper ölçüleri aplikasyon krokisinde gösterilir. Yer gösterme işlemi sonucu bir asıl ve bir kopya olmak üzere iki nüsha aplikasyon krokisi düzenlenir. Krokiler, yetkili kadastro elemanları, parselin ilgilileri ve varsa diğer komşu parsellerin malikleri ve varsa tanıklarca imzalanır. Aplikasyon krokisinin bir örneği yer tespitinden sonra ilgilisine verilir.

SAÇAK SEVİYESİ
Binaların son kat tavan döşemesi alt kotudur.

SAĞLIK TESİSLERİ ALANLARI
Kamu tarafından yapılan veya imar planlarında özel ya da tüzel kişilerce yapılacağı belirlenmiş olan ve ilgili mevzuata uygun olarak yapılacak hastane, dispanser, sağlık ocağı, huzurevi (yaşlılar bakımevi) gibi tesislerin yer alacağı alanlardır.

SANAYİ ALANLARI
İmar planlarında orta ve büyük ölçekte üretim yapan sanayi tesislerinin yer aldığı bölgedir.


SATIŞ VAADİ
Bir kimsenin sahibi olduğu bir gayrimenkulü anlaşma şartlarının gerçekleşmesi halinde, anlaşmada belirtilen kişiye satacağına dair taahhüt de bulunmasıdır.

SERBEST BÖLGE
Bakanlar Kurulunca serbest bölge olarak ilan edilen alandır.

SERVİS İSTASYONU
Araçların, bakım-onarım, yağlama ve yıkama gibi işlerinin yapıldığı tesislerdir. Bu tesislerin akaryakıt sağlayacak şekilde düzenlenmiş olanları akaryakıt istasyonu sayılır ve akaryakıt istasyonu ile ilgili hükümler uygulanır.

SIĞINAK
Nükleer ve konvansiyonel silahlarla, biyolojik ve kimyevi harp maddelerinin tesirlerinden ve tabii afetlerden insanlarla, insanların yaşaması ve ülkenin harp gücünün devamı için zaruri canlı ve cansız kıymetleri korumak maksadıyla 3194 sayılı İmar Kanununa göre düzenlenmiş Sığınaklarla İlgili Yönetmelik ve eklerine uygun olarak inşa edilen korunma yerleridir.

SIVILAŞTIRILMIŞ PETROL GAZLARI (LPG) İKMAL İSTASYONLARI
Sıvılaştırılmış petrol gazlarının sabit tanklarda depolandığı, yakıt olarak sıvılaştırılmış petrol gazlarını kullanan sabit depolu karayolu taşıtlarına dispenser (dağıtıcı) vasıtasıyla ikmal hizmetlerinin verildiği istasyonlardır.

SİYAH KOT
Yapılacak bir yolun veya tesviye edilecek bir parselin işlem görmeden önceki tabii zemininin kotlarıdır.

SON KAT
Çatı, çatı terası veya çatı arası altında bulunan normal katların en üstte olan katıdır.

SOSYAL TESİS ALANLARI
Bu alanlar, kültürel tesisler, yurt, kreş, huzurevi, yetiştirme yurdu, güçsüzler evi, turizm bakanlığı danışma bürosu gibi kamuya ait tesisler ile kamu hizmeti gören vakıf ve meslek odalarına ait sosyal ve hizmet binalarının yer alacağı alanlardır.

SU ve ATIK SU TESİSATI VİZESİ
Yapının temiz su, pis su ve yağmur suyu parsel içi tesisatının kent şebekesine bağlanması işleminin İzmir Su ve Kanalizasyon İşletmesi tarafından onaylandığını gösteren ve inşaat ruhsatı eki niteliğinde olan iki kademeli belgedir.

SÜKNA HAKKI
Bir gayrimenkulün bir bölümünü kullanma hakkıdır. Bu hakkın satılması veya mirasçılara devredilmesi söz konusu değildir.

ŞEREFİYE (DEĞERLENME VERGİSİ)
Kamunun karar ve etkinlikleri sonucunda, belli bir yerdeki taşınmaz malların artan değerleri üzerinden yerel yönetimlerin aldığı bir tür taşınmaz vergisi.

ŞERH
Tapu kütüğüne geçecek bir şekilde, bir mal sahibinin gayrimenkulünün üzerindeki herhangi bir husustaki haklarının sınırlandırılmasıdır. Bu işlem, herhangi bir taraflarla anlaşarak mal sahibinin kendi rızasıyla yapılabileceği gibi bazı hallerde kendi rızası olmadan da oluşabilir.

ŞUFA HAKKI
Bir taşınmazın satılması halinde o gayrimenkulü aynı satış şartlarına göre öncelikli satın alma hakkıdır.

Kanuni Şufa Hakkı:
Bir gayrimenkulün satılması halinde o gayrimenkuldeki diğer hissedarların aynı satış şartlarında hissedar olmayanlara göre öncelikli satın alma hakkıdır.




Mukaveleden Doğan Şufa hakkı:
Bir gayrimenkulde hissedar olunmamasına rağmen daha önceden
yapılmış ve tapu siciline şerh düşülmüş bir mukaveleye göre öncelikli satın alma hakkıdır.

TABAN ALANI (T.A)
Yapı veya yapıların, taşıyıcı sisteminin zeminle irtibatını sağlayan kolonların dış yüzeylerinin çevrelediği alandır. Bahçeye yapılan eklenti ve müştemilat taban alanı içinde sayılır.

TABİİ ZEMİN
Parselin hafredilmemiş veya doldurulmamış doğal zeminidir.

TABİİ ZEMİN TERASI
Tabii zeminden veya tesviye edilmiş zeminden en fazla (1.00) m. yüksekliğe kadar tertiplenen katlarda, döşeme ile parsel zemini seviyeleri arasında konsol uygulaması yapılmadan, altı kapalı olarak parsel zeminine taşıtılan ve direkt olarak bahçe kullanımı ile irtibatlı terastır. Tabii zemin terasları parsel sınırlarına en fazla 2.00 m. ye kadar yanaşabilir.

TADİLAT PROJESİ
Yapı bitmiş olsun veya olmasın ruhsat eki onaylı projelerde imar mevzuatı hükümlerine uygun olarak yapılmak istenilen değişikliklere göre sadece değişen kısımlarla ilgili olarak tanzim edilen uygulama projeleridir.

TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı)
Bir yapının parsel tabanında kapsadığı inşaat alanının parsel alanına oranıdır. Bu oran yüzde ile ifade edilir. Örneğin 400 m2 lik bir imar parselinde, ön ve yan bahçe mesafeleri çekildikten sonra yapının tabana oturacağı alan 100m2 ise, bu parselin TAKS’ı, olacağından % 25 olarak ifade edilir. Ya da TAKS = 0.20 ibaresi, bir arsanın üzerine bina yapılabilecek alanın, o arsanın yüzde 20si olduğunu gösterir.


TAPU
Bağ, bahçe, tarla, arsa, dükkan, daire vb. taşınmaz malların kime ya da kimlere ait olduğunu gösteren ve devlet tarafından verilmiş belgedir. Tapu, taşınmazlara ilişkin olarak belirlenmiş olan mülkiyet hakkının resmi belgesidir.

TAPULAMA
Tapulama, kadastro ile eş anlamlı bir kelimedir. Yürürlükten kaldırılan 766 sayılı Tapulama Kanunu’nda tapulama “İl ve ilçelerin belediye sınırları dışındaki taşınmazların hukuki ve geometrik durumlarının tespit edilmesi ve gösterilmesi” şeklinde tanımlanmıştır.

TAŞINMAZ
Türk Medeni Kanunu’na göre toprak, tapu kütüğünde ayrıca kaydedilmiş haklar (inşaat, kaynak ve diğer irtifak hakları) ve madenler ( burada söz konusu olan maden cevheri değil bunlar üzerindeki haklardır) taşınmaz olarak sayılırlar. Bunun dışında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, tamamlanmış bir yapının kat, daire gibi bölümleri bağımsız olarak mülkiyet hakkına konu olur. Yani bu bölümlerde başlı başına taşınmaz niteliğinde sayılırlar.

TEMLİK
Bir gayrimenkulü, satış, bağış, trampa ve buna benzer herhangi bir yolla birisine vermek, nakletmek.

TERCİHLİ TİCARET BÖLGELERİ
İmar planlarında belirtilen tercihli ticaret bölgeleridir. İmar planlarında belirlenen koşullara göre bu bölgelerde ticaret bölgelerinde yer alan tesislere ilave olarak konutlar da yapılabilir. Ancak, bu bölgelerde yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden sonra yeni inşa edilecek yapılarda, konut ve ticaret girişlerinin ayrı olarak tertip edilmesi gerekir.

TEREKE :
Ölmüş bir kimsenin varislerine menkul, gayrimenkul, alacak ve borç cinsinden bıraktıklarının bütünüdür.

TERK
Bir arazi üzerinde imar planı uygulaması yapılırken, kamu yararına ayrılmış, yol, yeşil alan, okul vb. benzeri unsurların o arazi üzerine denk gelen kısımların ilgili belediyeye bedelli veya bedelsiz olarak verilmesidir.
Söz konusu terkler yapılmadan o arazi Arsa vasfını alamaz ve üzerine tescilli bir yapı inşa edilemez.

TERKİN
İpotek, şerh, haciz vs. gibi tapu siciline işlenmiş işlemlerin sona erdirilerek kaldırılmasıdır.

TESİSAT BACASI
Binada düşey doğrultuda kablo, boru, kanal gibi tesisat elemanlarının topluca geçirildiği, ortak mahallere açılabilen ve müdahale edilebilen bacadır.

TESİSAT ÖN VİZESİ
Gerek iskan edilmiş alanlarda gerekse kent şebekesi bulunmayan gelişme alanlarında , inşaat ruhsatı alınması aşamasında gerekli olan sıhhi tesisat projesinin ilgili belediyesinden onaylanmasından önce, yapının içme suyu, atık su ve yağmur suyu parsel içi tesisat projelerinin kent şebekesine veya fosseptiğe bağlantısı yönünden ilgili belediyeye bağlı Su ve Kanalizasyon Müdürlüğü tarafından görülüp onaylandığını gösterir vizedir.

TESİSAT SON VİZESİ (Kanal Bağlantı Belgesi)
Ön vizeli projeye uygun olarak yapımcı tarafından yapılan işlem ve imalatın üstü kapatılmadan önce ilgili kuruluş tarafından görülüp kabul edildiğini gösterir kullanma iznine esas belgedir.

TESVİYE EDİLMİŞ ZEMİN
Bu Yönetmelikte belirtilen esaslara göre hafredilerek veya doldurularak parselin aldığı son zemin durumudur.



TİCARET BÖLGELERİ
İmar planlarında ticari amaçlı yapılar için ayrılmış bölgelerdir. Bu bölgelerde bürolar, iş hanları, gazino, lokanta, düğün salonu, çarşı, çok katlı mağazalar, bankalar, oteller, sinema, tiyatro gibi kültürel, sosyal tesisler ile yönetimle ilgili tesisler ve benzeri yapılar yapılabilir.

TOPLU KONUT ALANLARI
2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ve bağlı mevzuatına uygun olarak tanımlanan alanlardır.

TOPTAN TİCARET ALANLARI
Toptan ticaret ve bu amaçla ilgili hizmet görecek diğer yapı ve tesislerin yer aldığı alanlardır.

TURİZM ve İKİNCİ KONUT ALANLARI
Bu alanlar plan koşullarına bağlı olarak tercihe göre turizm konaklama tesislerinin veya 2. konutların yapılabileceği alanlardır.

TURİZM ve TERCİHLİ KENTSEL KULLANIM ALANLARI
İmar planlarında (T) işareti ile belirlenmiş alanlar olup, bu alanlar turizm konaklama tesisleri, konut, ticaret ve büro binalarının yapılabileceği alanlardır.

TURİZM YERLEŞME ALANLARI
İmar planında; turizm konaklama tesisleri, turizm ve ikinci konut alanları, turizm ve tercihli kentsel kullanım alanları, günübirlik tesis alanları ile geleneksel üretim / satış ve pansiyon konut alanları, plaj alanları / kıyı kesimlerindeki servis odakları gibi kullanımların yer aldığı alanlardır.

TUS
Teknik Uygulama Sorumlusu (TUS), Proje müellifleri kendileri olsun veya olmasın, yapının yürürlükteki kanun, imar planı, ilgili yönetmelik hükümleri, Türk standartları, teknik şartnameler, 11.1.1974 tarih ve 14765 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan İşçi Sağlığı ve İş güvenliği Tüzüğü ile fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olarak düzenlenen ruhsat eki projelerine göre gerçekleştirilmesinde ilgili idarelere karşı sorumlu olan ilgili meslek mensuplarıdır.

UMUMİ BİNA
Kamu hizmeti için kullanılan resmi binalarla, ibadet yerleri, özel eğitim, özel sağlık tesisleri, spor tesisleri, sinema, tiyatro, opera, müze, kütüphane, konferans salonu gibi kültürel binalar ile gazino, düğün salonu gibi eğlence yapıları, otel, pasaj, çarşı gibi ticari yapılar, katlı otopark, genel sığınak ve bunlara benzer, kısmen veya tamamen umumun kullanımına mahsus binalardır.

UYGULAMA İMAR PLANI
Onaylı halihazır haritalar üzerine, varsa kadastral durumu işlenmiş olan ve nazım imar planına uygun olarak hazırlanan ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına temel olacak uygulama etaplarını ve esaslarını ve diğer bilgileri ayrıntıları gösteren ve 1/1000 ölçekte düzenlenen raporuyla bir bütün olan plandır.

UYGULAMA PROJELERİ
Bir yapının inşa edilebilmesi için, gereken tüm ilgili mevzuat ile, meslek odaları tarafından belirlenen mesleki ve teknik standartlara uygun olarak hazırlanmış, ilgili kuruluşların ön vizelerini almış, ruhsat eki mimari, statik, elektrik ve mekanik tesisat projeleri ile bunların eki detay, hesap ve raporlardır.

VASİ
Yaş olarak reşit olmayan veya herhangi bir sebepten ötürü
(Aşırı yaşlanma, bunama, akli dengesizlik, tutukluluk vs.) bazı kanuni işlemleri yerine getiremeyecek kişiler için veli olarak tayin edilmiş kişi.

VAZİYET PLANI
Bir arsa üzerindeki birden fazla yapı veya açık ve kapalı kullanım alanlarını kuşbakışı olarak gösteren krokidir. Vaziyet planlarında binalar haricinde iç yollar, otoparklar, spor alanları, sosyal tesisler, yüzme havuzu vs. özel kısımlarda gösterilir.

VEKALETNAME
Bir kişinin, normalde sadece kendisinin yapmaya yetkili olduğu resmi işlemlerin yapılmasında başka bir kişiye daha yetki verdiğini gösteren belgedir.

VERASET BEYANI
Kişi veya kuruluşların, miras yoluyla edindikleri bir gayrimenkulü, üzerlerine tescil edildikten sonra ilgili belediyeye bildirmesidir.

VERASET İLAMI
İlgili mahkeme tarafından verilmiş ve Kanuni mirasçıların, ölmüş bir kişinin varisleri olduklarını ispatlayan belgelere denir.

YAN BAHÇE: Komşu parsel sınırı ile yapı yan cephe hatları arasında kalan ön ve arka bahçeler dışındaki parsel bölümleridir.

YAN VE ARKA BAHÇE MESAFESİ
Yapının komşu parsellere en fazla yaklaşabileceği mesafedir.

YAPI
Karada ve suda daimi veya geçici, resmi veya özel yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit veya hareketli tesislerdir.

YAPI İNŞAAT ALANI, KATLAR ALANI
Bodrum kat ve çatı arası dahil olmak üzere yapının inşa edilen ve kullanılabilen tüm katlarının ışıklıklar çıktıktan sonraki alanlarının toplamıdır. Bu yönetmeliğin 42. maddesine göre düzenlenen açık çıkmalar, hava bacaları, saçaklar, iç yüksekliği 1.80 m. yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları, ticari amacı olmayan ve yapının kendi ihtiyacı için otopark olarak kullanılan bölüm ve katlar, genel merdiven dışında tertiplenen yangın merdivenleri, tabii zemin terasları, asansörler, kalorifer dairesi, kömürlük, sığınak, brüt 45m2.yi geçmeyen kapıcı daireleri, su deposu ve hidrofor bu alana katılmaz. Kullanılabilen katlar deyiminden konut, işyeri, eğlenme ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler ile bunlara hizmet veren depo ve benzeri alanlar anlaşılır.
YAPI RUHSATI
Kamu kurum ve kuruluşlarınca yaptırılacak olanlar dışında, İmar Kanunu kapsamında bulunan tüm yapılar için alınması gerekli olan inşaat izin belgesidir.

YAPI YAKLAŞMA SINIRI
İmar adası veya imar parselinde, yapının zeminde oturduğu alan olarak, ada veya parsel sınırlarına en fazla yaklaşabileceği mesafeyi tayin eden sınırdır.

YAPI YASAĞI VEYA SINIRLAMASI GETİRİLEN ALANLAR
Jeolojik, topoğrafik, morfolojik, su kaynağı koruma kuşağı, enerji nakil hattı, petrol boru hattı, su ve kanalizasyon vb. hatlar ile hava alanı koruma bandı ve uçuş koridoru (konisi), askeri alanlar, askeri güvenlik alanları, sağlık koruma bantları, karayolları yol kenar koruma kuşağı gibi nedenlerle yapı yasağı ya da sınırlaması getirilen alanlardır.

YAPI YERİ UYGULAMA KROKİSİ
Yapı inşaat ruhsatı alınmadan önce; sayısal hale getirilen imar parseli veya kadastro parseli üzerine belediyesi tarafından verilen imar durumuna göre proje sorumlusu mimar tarafından projelendirilen vaziyet planının harita mühendisince koordinatlandırılarak gösterildiği, ayrıca, parsel ve yapı köşe noktaları ile imar hatlarının kot ve koordinatlarının parsele uygulamasında ve su basman vizesine esas röleve krokisinin düzenlenmesinde yararlanılacak poligonları, bu poligonların kot ve koordinatlarını da içeren, ruhsat eki belgedir.

YAYLAK
Bir veya birkaç köy veya beldeye münferiden veya müştereken hayvanları ile birlikte yaz mevsimini geçirmeleri, hayvanlarını otlatmaları ve otundan yararlanmaları için tahsis edilen arazi.

YERLEŞİK ALAN (Meskun Alan)
İmar planı yapımı aşamasında iskan edildiği tespit edilmiş ve nazım imar planında belirlenmiş alandır.


YERLEŞME ALANI
İmar planı sınırı içerisindeki meskun ve gelişme alanlarının tümüdür.

YEŞİL ALANLAR
Toplumun yararlanması için ayrılan, günübirlik eğlence ve dinlence ihtiyaçlarını karşılayan, gerek aktif gerekse pasif kullanımlı, bitki örtüsünün yoğun olduğu alanlardır. Bu alanlarda yapılacak tüm düzenleme ve tesislerde Türk Standartları Enstitüsünün engelliler ile ilgili standartlarına uyulacaktır.

YEŞİL BANT
Yeni gelişim alanlarında ve kent çeperlerinde, belirli bölgeleri veya kullanımları ayıran ve/ya birbirleriyle yaya bağlantılarını sağlayan, devamlılık gösteren ağaçların yoğun bulunduğu yaya dolaşma ve yürüme olanakları veren yeşil alanlardır.

YÖNETİM MERKEZİ
İmar planlarında, kentin yönetim merkezlerini tanımlayan yönetim birimlerinin yer aldığı alanlardır.

YÜKSEKLİK
Fiziksel yeryüzü üzerindeki noktaların ortalama deniz seviyesinden (Geoid) olan düşey uzaklıklarına yükseklik denir.

YÜKSEK YAPI
Yüksek yapı, genel olarak yakın ve uzak çevresini, fiziksel çevre, kent dokusu ve her türlü kentsel alt yapı yönünden etkileyen bir yapı ( bina ) türüdür. Son kat tavan döşeme kotu 30.80 metreyi ve/veya bodrum kat dahil olmak üzere toplam kat adedi 13'ü aşan ( 13 kat hariç ) yapılar Yüksek Yapı olarak kabul edilir. Bu yapılarda, İzmir Büyükşehir Belediyesi Yüksek Yapılar Yönetmeliği hükümleri uygulanır.

ZEMİN ETÜT RAPORU
Temel tasarımı ile zemin-temel-yapı etkileşiminin irdelenmesinde kullanılacak zemin özellikleri ve zeminin fiziksel parametrelerinin tayini amacıyla, imar planlarına esas jeolojik etüt raporlarında belirtilen risk durumuna göre tanımlanan mühendislik hizmetlerini içeren standartta ve Bakanlıkça hazırlanan “Zemin ve Temel Etüdü Raporunun Hazırlanmasına İlişkin Esaslar”a uygun olarak ve ilgili mühendislerce düzenlenen jeoteknik etüt raporudur.

ZEMİN KAT
Su basman kotu üzerinde tertiplenen ilk kattır.

İstanbul’un ‘top ofisleri’ 11 milyar $’ı buldu

Maslak, Levent, Şişli, Mecidiyeköy, Beşiktaş, Yenibosna, Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye’de dev şirketlere ev sahipliği yapan ofislerin değeri 11 milyar doları buldu. Toplam 2 milyon 968 bin metrekarelik ofis alanı bulunan lokasyonlarda önümüzdeki iki yılda 184 bin 670 metrekarelik lüks ofis hazırlanması planlanıyor.

Yasemin SALİH/Emlak&Mortgage
yasemin.salih@sabah.com.tr
17.02.11

Gayrimenkul piyasasında dünyanın değerini en çok katlayan şehirlerinden biri olarak kabul edilen İstanbul, ticaret hayatında kendi markalarını oluşturuyor. Şehrin geçmişten bugüne ön planda olan semtlerinin yanında ekonomik gelişmelere paralel olarak gelişen yeni bölgeleri de bu marka ağının içinde her geçen gün değerini artırıyor. Kuzey Batı Gayrimenkul Hizmetleri’nin Sabah Emlak &Mortgage eki için hazırladığı rapor, iş merkezleri açısından İstanbul’un marka mekânlarını mercek altına aldı.

Rapora göre İstanbul’un en pahalı plaza ve iş merkezlerinin bulunduğu Maslak, Levent, Şişli-Mecidiyeköy, Beşiktaş, Yenibosna, Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye’de bulunan 2 milyon 968 bin 971 metrekarelik ofis alanının toplam değeri 10 milyar 570 milyon 982 bin lirayı buldu. Bu rakam geçtiğimiz günlerde satışı açıklanan sosyal paylaşım ağı Twitter’in değerinin üzerinde.

Milyarlık “T Bölgesi”
Kuzey Batı Gayrimenkul Hizmetleri Genel Müdürü Murat Ergin, İstanbul’daki en kıymetli iş merkezi bölgesinin kuzeygüney yönünde Balmumcu’dan başlayıp 4. Levent’e kadar olan, doğu-batı yönünde ise Etiler’den Esentepe’ye uzanan bir “T” harfi çizdiğini ifade ediyor. Ergin, bu bölgedeki ofislerin aylık kira bedelinin 2010 Aralık ayından bugüne yüzde 10 artış gösterdiğini ve metrekare başına 40 doları bulduğunu anlatıyor.

Hazırlanan rapor da Ergin’in sözlerini doğruluyor. İş merkezi bölgelerini tek tek inceleyen araştırmaya göre İstanbul’un en pahalı lokasyonu Levent. Levent’teki 531 bin 271 metrekarelik ofis alanının değeri 3 milyar 17 milyon doları geçiyor. Levent’i 1 milyar 495 milyon dolarla Maslak, 1 milyar 212 milyon dolarla Ümraniye takip ediyor.

Son yıllarda yükselişe geçen ve hem turizm hem de ofis binaları alanında trend hale gelen Yenibosna da toplam 510 bin 908 metrekarelik ofis ve 1 milyar 34 milyon dolarlık değerle listenin dördüncü sırasında yer alıyor.

Ergin, Levent-Balmumcu ile Etiler-Esentepe arasında kalan bölgede neredeyse hiç boş ofis kalmadığını bu yüzden de yatırım riskinin çok düşük olduğunu belirtiyor.

Zorlu Center, fiyatları yüzde 10 artıracak
Bölgenin ofis yatırımları açısından doyum noktasına geldiğinin altını çizen Ergin, Zorlu Center’ın dışında bölgede yeni ofis yatırımına uygun alanların da bulunmadığını vurguluyor. Ergin, “Zorlu Center bölgedeki ofislerin metrekare fiyatlarını yüzde 10 civarında artıracak. Burası GİZ Plaza’larda olduğu gibi kat kat satılmayacak. Tek sahiplik mantığıyla kiralanacak. Eğer kontrolsüz şekilde satışa sunulmazsa sağlıklı bir piyasa oluşturacak” şeklinde yorumluyor yeni yatırımı.

Ofislerin değerlerine değer katan unsurlardan bir diğeri de altında AVM bulunup bulunmaması. Hâlâ kendilerine gelip ‘Akmerkez’de boş ofis var mı?’ diye soran müşteriler olduğunu söyleyen Ergin, “Bir AVM o iş merkezindeki kiraları yüzde 10 artırır” diyor.

İstanbul, 13 yıl olan olan yatırımın geri dönüş süresiyle yabancı yatırımcılar için hâlâ riskli şehirlerden. Milyarlık iş merkezlerinin yatırımcılarına bakıldığında neredeyse tamamının Türk olduğu görülüyor.

Kanyon fiyat şampiyonu
A sınıfı ofis pazarında ‘top’ lokasyonlar içinde marka iş merkezlerini de barındırıyor. İstanbul’un en değerli iş merkezleri arasında sayılan Maslak, Levent, Şişli, Beşiktaş, Kozyatağı ve Ümraniye bölgelerinde bulunan en prestijli plazaların değerleri metrekare başına 5 bin 440 dolara kadar ulaşıyor. Bu rakam bulunduğu mekânda ofis fiyatlarını yükselten Kanyon’a ait. Kanyon’da aylık kiralar metrekare başına 34 dolar. Bir metrekare ofisin satış değeri ise 5 bin 440 doları buluyor.

Bu sıralamada Kanyon’la aynı sırayı paylaşan Astoria’nın ise kira değeri aynı olmakla birlikte “sermayeleştirme oranı” 0.25 daha düşük olduğu için metrekare değeri 5 bin 298 dolar olarak hesaplanıyor.

Savills’e göre Avrupa’nın en riskli bölgelerinden
Kuzey Batı Gayrimenkul’un uluslararası ortağı İngiliz Savills’in şehirlerin ofis yatırımı açısından sermayeleştirme oranını gösteren araştırma İstanbul’u ilginç bir konuma oturtuyor.

Avrupa’daki 33 şehri kapsayan Avrupa Ofis Piyasası Araştırması’na göre İstanbul, Bükreş’ten sonra (yüzde 8.75) en yüksek sermayeleştirme oranını Budapeşte’yle paylaşıyor. Yüzde 7.75 olan oran başlangıçta iyi gibi görünse de o şehirde yapılacak ofis yatırımının doluluk riskini ifade etmesi açısından ilginç. Murat Ergin, “Türk yatırımcılar kendi ülkelerini tanıdıkları için bu oranın yüksek olmasını bir fırsat olarak görüyor ama yabancı yatırımcılar için İstanbul sürprizlerle dolu ve bu oran onlara risk kelimesiyle eş anlamlı geliyor” diyor.

İstanbul’a 1 milyon metrekare yeni ofis
2003 yılından bu yana hızla artan İstabul’daki ofis stoğu Anadolu yakasında toplam 988.428, Avrupa yakasında ise toplam 1 milyon 915 bin 330 metrekareye ulaştı. Bununla birlikte toplam stok 2010 yılının sonunda 2.9 milyon metrekare olarak belirlendi.

Savills tahminlerine göre 2011’de İstanbul’da A sınıfı ofislerin toplam alanı 3 milyon 100 bin, 2012’de 3 milyon 400 bin, 2013’te 3 milyon 600, 2014’te 3 milyon 900 ve 2015’te de 4 milyon 100 bin metrekareyi aşacak.

Kuzey Batı Gayrimenkul Hizmetleri Genel Müdürü Murat Ergin, AVM’lere yakın lokasyondaki plaza ve iş merkezlerinin hâlâ en çok tercih edilen ofis binaları olduğunu söylüyor.

İstanbul’un önemli merkezlerindeki ofis değerleri



Semt Toplam
ofis (m2) Dolu
ofis (m2) Ortalama kira
(m2/dolar) Sermayeleştirme
oranı (%) Toplam değer
(m2/bin dolar)
Maslak 418.261 374.743 23.09 7.75 1.495
Levent 531.271 514.721 35.50 7.50 3.07
Şişli&Mecidiyeköy 269.018 262.161 21.81 7.75 908
Beşiktaş 185.872 133.071 29.43 7.75 847
Yenibosna 510.908 442.777 13.92 8.25 1.034
Kozyatağı 278.301 264.181 20.32 7.75 875
Altunizade 182.627 177.717 22.41 7.75 633
Kavacık 194.985 175.641 18.67 8.00 546
Ümraniye 397.728 360.466 19.69 7.75 1.213

İstanbul’un en favori iş merkezlerinden olan Astoria (Esentepe) ve Park Plaza (Maslak), değer açısından da “En pahalı T Bölgesi”nde yer alıyor. Astoria’da ofis kiraları metrekare başına 34 doları buluyor, metrekare başına 5 bin 298 dolar da değer biçiliyor. Park Plaza ise metrekare başına 3 bin 406 dolar ediyor.

İstanbul’un en pahalı iş merkezleri

Sıra İş merkezi Semti Aylık kirası
(m2/dolar) Metrekare
değeri (dolar)
1 Kanyon Levent 34 5.440
2 Astoria Şişli-Mecidiyeköy 34 5.298
3 Selenium Beşiktaş 31 4.800
4 Tekfen Levent 28 4.480
5 Nida Kozyatağı 24 3.716
6 Park Plaza Maslak 22 3.406
7 Akkom Ümraniye 21 3.251

İki yılda tamamlanacak başlıca projeler

Proje Semt Toplam
alan (m2)
Akkom Ümraniye 39.670
Trump Mecidiyeköy 36.600
Zorlu Center Zincirlikuyu 20.000
Forum Marmara/ Garden Office Bakırköy 30.000
Kavacık (Cevahir) Kavacık 8.000
Nida Projesi Göztepe 23.400
Ağ Plaza Sütlüce 27.000

150 milyon dolarlık sokak
Murat Ergin’in deyimiyle iş merkezleri kümelenmeyi seven bir mantıkla hareket ediyor. Bu da söz konusu “top iş merkezi bölgelerinde” milyon dolarlık sokaklar oluşturuyor. Bunlara en iyi örnek de Levent’teki Harman Sokak. Uzunluğu 100 metreyi bile bulmayan sokakta Tekfen, Kanyon gibi İstanbul’un en pahalı iş merkezleri bulunuyor. Küçük bir hesaplamayla sokakta toplam 60 bin metrekarelik ofis alanı bulunduğunu belirten Ergin, bu rakamdan ve metrekare fiyatlarından yola çıkarak 100 metre uzunluğundaki Harman Sokak’ın 150 milyon dolarlık ofis değeri taşıdığını anlatıyor. Harman Sokak’taki durum Maslak’taki Meydan Sokak için de geçerli. Bu sokak da dev şirketleri ve binlerce çalışanıyla 100 milyon doların üzerinde değere sahip.

Kamulaştırma değil

Arsamın bulunduğu yerde 1986’da imar düzenlemesi yapıldı. Benim arsam muhtelif parsellere ayrıldı. 900 metrekarelik bölümü yeşil alan olmak üzere ayrıldı ve buraya imar verilmiyor. Ancak tapusu bende, kullanamıyorum. Bu yer kamulaştırıldı mı? Bu kararı kaldırmak mümkün mü? Z.B.

Okuyucumun bahsettiği işlem, İmar Kanunu’nun 18’inci maddesi uygulamasıdır. Bahsettiği alan için mevzi imar planı yapılmış. Bu halde bir miktar ortaklık payı ayrılır gerisi arsa sahibinindir. Ama bazen arsa sahibinin olmaz, onun yeri de değiştirilir. Bu böyle tuhaf bir uygulamadır. Şimdi bu arada 900 metrekarelik alan yeşil alan olmak üzere ayrılmış. Bu bir kamulaştırma değildir. Bu yere şimdilik sadece imar izni verilmez. Ancak ileride kamulaştırılabilir. Kamulaştırmanın sistemi ayrıdır. Bunda önce kamulaştırma yapacak kurumla (burada belediye) fiyat konusunda pazarlık yapılır. Anlaşılamazsa kamulaştırmayı yapacak kurum mahkemeye başvurup fiyat belirlemesini ve bilahare bu fiyat ödendikten sonra da adına tescil talep eder. Kamulaştırma böyle yapılır. Okuyucumun arsası kamulaştırılmamış. Ancak usulüne uygun imar durumu istenildikten sonra süresi içinde mevcut planın iptalini idari dava açarak talep etmek mümkündür. Bunun için bir meslektaşımla işbirliği yapmasını öneririm.

Hukukumuzun kuralı yanlış

İşime son verilen işyerinden ücretimi alamadım. Ücretimi istemeye gittiğimde hem ailemi de işe karıştırarak hakarete uğradım hem de darp edildim. Böyle bir nedenle dava açsam ne kadar manevi tazminat alırım? Savcılıkta “Tazminat istemiyorum” demedim. Bu talep hakkımı etkiler mi? S.S.

Bir kimsenin kişilik haklarına saldırı varsa manevi tazminat talep hakkı olur. Ancak manevi tazminatın bir fiyat listesi yoktur. Manevi tazminata, her olayın özelliğine ve tarafların mali ve sosyal durumuna göre hakim serbest iradesi ile karar verir. Onun için manevi tazminatın ne kadar olacağını önceden söylemek mümkün değildir. Maddi tazminatın bir matematiksel hesabı vardır ama manevi tazminatın böyle bir hesabı yoktur. Şimdi bir miktar kendi görüşümü aktarmak istiyorum. Herkesin asla ve asla dokunulamayacak kişilik hakları vardır. Bir insanın vücut bütünlüğü kadar onuru, haysiyeti gibi kişiliğine sıkı sıkıya bağlı hakları mevcuttur. Bunlarla oynanamaz. Bunlarla oynandığı ve ihlal edildiği takdirde telafisi dahi yoktur. Yani kişilik hakları kutsaldır, dokunulmazdır. Dokunulduğu hallerde telafisi için bir miktar tazminat ödenir. Bu tazminat da, hakları ihlal eden kişiyi veya ihlal etmeye niyetli kişiyi bu davranışından caydırıcı nitelikte, önemli büyüklükte olmalıdır. Tekrarlayayım, kişilik haklarının ihlalinin telafisi yoktur. Onun için aslolan bunu engellemektir. Bu yüzden de manevi tazminat çok ama çok büyük olmalıdır. Fakat ne yazık ki hukukumuzda manevi tazminat miktarı çok ama çok düşüktür. Kural: Tazminat, alan kişiyi zenginleştirmeyecek, veren kişiyi fakirleştirmeyecek. Bu yüzden de manevi tazminatlar küçük küçük ölçülerde olur ve kişilik haklarının ihlalinden çekinilmez. Oysa insanı insan yapan kişiliğidir. Ohh biraz bu konuda içimi döktüm, okuyucuma bu imkanı verdiği için teşekkür ederim. Savcılıktaki beyan ise tazminat talebine etkili değil.

Soru
1985 yılında yapılan islah imar planına istinaden parselimin olduğu bölge uygulama görmüş ve 200 m2 lik parselimden %40 zaiyat alınarak parselim 120 m2 lik imarlı arsa haline dönüşmüştü. Ancak daha sonra belediye kalan 120 m2 lik arsamın %45 ini otopark alanı olarak belirleyip belediyeye bedelsiz olarak terk etmemi istiyor.

İmar kanunu nun 18. maddesinin ikinci paragrafında "Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez." denmiş.

Ayrıca yine imar kanunun 18. maddesinde " Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez." deniyor.

Oysa benim parselimden daha önce düzenleme ortaklık payı alınmış idi.
Belediye alınan bu payın üzerine bir daha %45 oranında otopark alanı için arsamı zorunlu olarak terk etmemi istiyor. Aksi halde ruhsat vermeyeceklerini söylüyorlar.

Belediyelerin istedikleri arsadan istedikleri oranda bedelsiz olarak yol, yeşil alan, otopark alanı vs. alma yetkileri var mıdır? Böyle bir yetki varsa mülkiyet hakkının ne anlamı kalıyor. Her an arsa ve arazilerimizin tamamına bedelsiz olarak el koyulabilir mi?

Bu durumda ne yapmam gerekiyor. Şu durumda ilk başta 200 m2 olan parselim, otopark alanı olarak terk yaptıktan sonra 66 m2 ye düşecek.ARsamın %45 ini daha terk etmek istemiyorum. Terk etmek zorunda kalırsam bunun bedelini nasıl alabilirim?





Cevap
İmar kanununun 18. maddesine göre imar parselleri oluşturulur ve imar parselleri imar yönetmeliğinde belirtilen şartları sağlamak zorundadır. (İmar parselleri meskun yapılaşma koşullarına göre ruhsatlandırılamaz). Dolayısıyla geriye inşaat yapılamayacak parsel kaldığı için (66 m2'den bahsediyorum) tüm parselinin (120 m2) kamulaştırılmasını belediyeden talep edebilirsin (gerekçesi imar kanununun 10. maddesi). Talebin gereği belediye bunu 5 yıllık imar programına almak zorunda ama maalesef acil ihtiyacı yoksa kamulaştırma yapmaz. Belediyenin programa aldıktan sonra 5 yıl içerisinde kamulaştırmadığı taktirde alanın imara açılmasına cevaz veren imar kanununun 13. maddesinin 1. ve 3. fıkrasının Anayasa Mahkemesi'nin 1999 tarihinde aldığı kararla iptal edilmesi ve kamu kurumlarının kamulaştırmaya zorlanamayacağına dair Danıştay'ın içtihat kararları nedenleriyle dava açsan da bir sonuç alamazsın.
imar kanunun 18. maddesinde "Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez." denilmekte. Bu kanun maddesi, o yerde daha önce 18. madde uygulaması yapılmasının imar planı değişikliğinin iptaline gerekçe olamayacağını da hüküm altına almakta ve plan değişikliği neticesinde geri dönüşüm yapılarak yeniden 18. madde uygulamasının yapılabileceğini ortaya koymaktadır. Bu yönde, imar kanununun 18. maddesi gereğince yapılan uygulamanın - ki bu %40 zayiatın hukuki mesnetidir- imar planı doğrultusunda yapılması, dolayısıyla yapılan plan değişikliğine göre bu uygulama ile yapılan parselasyon planının geri dönüşümünün yapılması ve yeni bir uygulama yapılması gerekir. Belediyeye bu işlemin yapılmasını yazı ile talep edebilirsin. Belediye yazına, süresi içinde cevap vermez ise -ki kayda girdiğinden itibaren 30 gündür-, 60 günlük idari dava açma süresinde davanı açar ve parselasyon planını iptal ettirebilirsin. Belediye tekrar imar uygulaması yapar ve senden en fazla, ilk baştaki 200 m2 üzerinden %40 zayiat alır.

Soru Devam
Yazdıklarınızdan anladığım kadarı ile belediyeler veya devlet vatandaşın arazisi veya arsasından bedelsiz olarak %40'tan fazla zaiyat alamıyor. %40'ı geçen miktar kamulaştırma yolu ile alınabiliyor. Bunun da tüm belediyelerce bilinen bir durum olduğunu ve belediyenin tarafım aleyhine keyfi uygulama yaptığını düşünüyorum.

Ancak anladığım bir diğer şey de beledilerin herhangi bir vatandaşın arsasının tamamını yeşil alan olarak belirleyip, kamulaştırmasını da istediği zaman yapabileceği. Eğer belediyelere veya kamu kuruluşlarının elinde bedelinin ne zaman ödeneceği belli olmadan insanların mülklerine el koyma imkanı verilmişse o halde anayasada belirtilen mülkiyet hakkının ne anlamı kalıyor.

Sunduğunuz çözüm önerileri ile ilgili olarak.

YENİDEN UYGULAMA YAPILMASI: Şu an arsamın bulunduğu adada ve komşu tüm adalarda ruhsatlı yapılaşma tamamlanmış durumda, benim arsam dışında boş yer yok. Diğer parsellerde ruhsatlı yapılar olduğundan zaiyat alınması zor. Bu nedenle yeni bir uygulama yapılması birşeyi değiştirmeyecek.

KAMULAŞTIRMA BEDELİI: Belediye parselimden daha önce %40 zaiyat alınmış olmasına rağmen otoparka terk işlemi için herhangi bir bedel ödemeyecekleri ruhsat şartı olarak bedelsiz terkin zorunlu olduğunu ısrarla söylediler. Bu durumda kısa yoldan kamulaştırma bedelini almam da zor görünüyor.

Bu durumda arsama inşaat yapsam verilen inşaat alanı proje koşullarını zorladığından düzgün daireler çıkmıyor. Arsayı satmaya kalksam kimse almıyor. Belediyeden kamulaştırma bedelini istesem vermiyor. Hiç bir şekilde çıkış bulamıyorum.

Böyle bir durumda arsanın tamamını belediyeye verip karşılığında aynı değerde bir başka arsa talep etmem mümkün olabilir mi?

Sayın hukukçulara sormak istediğim de şudur:
İçinde bulunduğum durumda belediyece zarara uğratılmış durumdayım. Zararın tazmini için ne gibi bir dava açabilirim.

Cevap Devam

Arsa sahibinin muvafakatı olmadan %40'ın üzerinde zayiat alınması yasal olarak mümkün değildir. Belediye, "otoparkta kalan kısmı terk edin, ancak öyle inşaat yapmanıza izin veririz" şeklinde resmi bir beyanda da bulunamaz. Ancak sözlü olarak söyleyebilir. Yazılı talepte bulunursanız "olanaklar dahilinde kamulaştırılacaktır" yanıtını alırsınız. Fakat, o kamulaştırma bir türlü yapılmaz. Bununla birlikte siz o terki yapana kadar belediye otoparkta kalan kısma da dokunamaz.

Belediyenin kamulaştırma yapmasını sağlamak için imar kanununun 10. maddesi gereği 5 yıllık imar programına aldırma ve 5 yılın sonunda kamulaştırılmadıysa dava açma seçeneğiniz bulunmakta. Tabi önce belirttiğim sebeplerle sonuca ulaşman zor. En azından kısıtlılık alıp vergisini vermezsin.

Anlattığın kadarıyla yeniden imar uygulaması ile de sonuca ulaşamayacaksın.

İmar planı değişikliği askıdaysa ya da resmi yoldan değişiklikten haberdar edilmemişsen (imar durumu belgesi aldıysan haberdar olmuşsundur.), ve askıya çıktığından ya da resmi kanallarla haberdar olduğundan 60 günlük idari süren geçmediyse plan değişikliğine iptal davası açabilirsin. Planların çoğunda, şu ya da bu nedenle iptal kararı getirilebilecek bir açık bulabilirsin. Tabi senin parselinin otoparka dönüştürülmesi plana iptal gerekçesi değildir. Konusunda uzman bir avukatın ya da plancının plan değişikliği ile ilgili bilgi ve belgeleri görmesi gerekir.

Senin durumundaki birinin şu şartlarda kısa yoldan kamulaştırma bedeli alması ya da planı geriye döndürmesi zor. İkisi de zaman alan ve sonucu müspet çıkmayabilecek olan yollar. Trampa yapma ihtimalin her zaman var ama bu da belediyenin keyfine bağlı.

anlattıklarınıza göre kısa yoldan bir çözüm bulmam zor görünüyor.

Burada asıl düşündürücü olan husus ise, belediyelerin istedikleri zaman plan tadilatıyla yasalara veya şehirciliğe uygun olsun olmasın vatandaşın arsasının tamamını yeşil alan, otopark alanı vs. olarak belirleyip, kamulaştırma bedelini de istediği zaman (5 sene + dava süreci) vereceği, trampanın belediyenin keyfinde olacağı, idari mahkemede dava açıldığı taktirde dava süresince en az üç yıl boyunca vatandaşı mahkemelerde uğraştırabileceğidir.

Bu durumda da vatandaşa tek bir çıkış yolu bırakılıyor. Belediyelere rüşvet verip işini çözmek. O halde insanları rüşvet verdikleri için suçlamamaları gerekli, çünkü mülkiyet hakkı kısıtlanan insanlar rüşvet verip işini kısa yoldan çözmeye mecbur bırakılıyor.

Daha kısa bir çözüm yolu varsa biri bana söylesin !!!!!