İstanbul’un ‘top ofisleri’ 11 milyar $’ı buldu

Maslak, Levent, Şişli, Mecidiyeköy, Beşiktaş, Yenibosna, Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye’de dev şirketlere ev sahipliği yapan ofislerin değeri 11 milyar doları buldu. Toplam 2 milyon 968 bin metrekarelik ofis alanı bulunan lokasyonlarda önümüzdeki iki yılda 184 bin 670 metrekarelik lüks ofis hazırlanması planlanıyor.

Yasemin SALİH/Emlak&Mortgage
yasemin.salih@sabah.com.tr
17.02.11

Gayrimenkul piyasasında dünyanın değerini en çok katlayan şehirlerinden biri olarak kabul edilen İstanbul, ticaret hayatında kendi markalarını oluşturuyor. Şehrin geçmişten bugüne ön planda olan semtlerinin yanında ekonomik gelişmelere paralel olarak gelişen yeni bölgeleri de bu marka ağının içinde her geçen gün değerini artırıyor. Kuzey Batı Gayrimenkul Hizmetleri’nin Sabah Emlak &Mortgage eki için hazırladığı rapor, iş merkezleri açısından İstanbul’un marka mekânlarını mercek altına aldı.

Rapora göre İstanbul’un en pahalı plaza ve iş merkezlerinin bulunduğu Maslak, Levent, Şişli-Mecidiyeköy, Beşiktaş, Yenibosna, Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye’de bulunan 2 milyon 968 bin 971 metrekarelik ofis alanının toplam değeri 10 milyar 570 milyon 982 bin lirayı buldu. Bu rakam geçtiğimiz günlerde satışı açıklanan sosyal paylaşım ağı Twitter’in değerinin üzerinde.

Milyarlık “T Bölgesi”
Kuzey Batı Gayrimenkul Hizmetleri Genel Müdürü Murat Ergin, İstanbul’daki en kıymetli iş merkezi bölgesinin kuzeygüney yönünde Balmumcu’dan başlayıp 4. Levent’e kadar olan, doğu-batı yönünde ise Etiler’den Esentepe’ye uzanan bir “T” harfi çizdiğini ifade ediyor. Ergin, bu bölgedeki ofislerin aylık kira bedelinin 2010 Aralık ayından bugüne yüzde 10 artış gösterdiğini ve metrekare başına 40 doları bulduğunu anlatıyor.

Hazırlanan rapor da Ergin’in sözlerini doğruluyor. İş merkezi bölgelerini tek tek inceleyen araştırmaya göre İstanbul’un en pahalı lokasyonu Levent. Levent’teki 531 bin 271 metrekarelik ofis alanının değeri 3 milyar 17 milyon doları geçiyor. Levent’i 1 milyar 495 milyon dolarla Maslak, 1 milyar 212 milyon dolarla Ümraniye takip ediyor.

Son yıllarda yükselişe geçen ve hem turizm hem de ofis binaları alanında trend hale gelen Yenibosna da toplam 510 bin 908 metrekarelik ofis ve 1 milyar 34 milyon dolarlık değerle listenin dördüncü sırasında yer alıyor.

Ergin, Levent-Balmumcu ile Etiler-Esentepe arasında kalan bölgede neredeyse hiç boş ofis kalmadığını bu yüzden de yatırım riskinin çok düşük olduğunu belirtiyor.

Zorlu Center, fiyatları yüzde 10 artıracak
Bölgenin ofis yatırımları açısından doyum noktasına geldiğinin altını çizen Ergin, Zorlu Center’ın dışında bölgede yeni ofis yatırımına uygun alanların da bulunmadığını vurguluyor. Ergin, “Zorlu Center bölgedeki ofislerin metrekare fiyatlarını yüzde 10 civarında artıracak. Burası GİZ Plaza’larda olduğu gibi kat kat satılmayacak. Tek sahiplik mantığıyla kiralanacak. Eğer kontrolsüz şekilde satışa sunulmazsa sağlıklı bir piyasa oluşturacak” şeklinde yorumluyor yeni yatırımı.

Ofislerin değerlerine değer katan unsurlardan bir diğeri de altında AVM bulunup bulunmaması. Hâlâ kendilerine gelip ‘Akmerkez’de boş ofis var mı?’ diye soran müşteriler olduğunu söyleyen Ergin, “Bir AVM o iş merkezindeki kiraları yüzde 10 artırır” diyor.

İstanbul, 13 yıl olan olan yatırımın geri dönüş süresiyle yabancı yatırımcılar için hâlâ riskli şehirlerden. Milyarlık iş merkezlerinin yatırımcılarına bakıldığında neredeyse tamamının Türk olduğu görülüyor.

Kanyon fiyat şampiyonu
A sınıfı ofis pazarında ‘top’ lokasyonlar içinde marka iş merkezlerini de barındırıyor. İstanbul’un en değerli iş merkezleri arasında sayılan Maslak, Levent, Şişli, Beşiktaş, Kozyatağı ve Ümraniye bölgelerinde bulunan en prestijli plazaların değerleri metrekare başına 5 bin 440 dolara kadar ulaşıyor. Bu rakam bulunduğu mekânda ofis fiyatlarını yükselten Kanyon’a ait. Kanyon’da aylık kiralar metrekare başına 34 dolar. Bir metrekare ofisin satış değeri ise 5 bin 440 doları buluyor.

Bu sıralamada Kanyon’la aynı sırayı paylaşan Astoria’nın ise kira değeri aynı olmakla birlikte “sermayeleştirme oranı” 0.25 daha düşük olduğu için metrekare değeri 5 bin 298 dolar olarak hesaplanıyor.

Savills’e göre Avrupa’nın en riskli bölgelerinden
Kuzey Batı Gayrimenkul’un uluslararası ortağı İngiliz Savills’in şehirlerin ofis yatırımı açısından sermayeleştirme oranını gösteren araştırma İstanbul’u ilginç bir konuma oturtuyor.

Avrupa’daki 33 şehri kapsayan Avrupa Ofis Piyasası Araştırması’na göre İstanbul, Bükreş’ten sonra (yüzde 8.75) en yüksek sermayeleştirme oranını Budapeşte’yle paylaşıyor. Yüzde 7.75 olan oran başlangıçta iyi gibi görünse de o şehirde yapılacak ofis yatırımının doluluk riskini ifade etmesi açısından ilginç. Murat Ergin, “Türk yatırımcılar kendi ülkelerini tanıdıkları için bu oranın yüksek olmasını bir fırsat olarak görüyor ama yabancı yatırımcılar için İstanbul sürprizlerle dolu ve bu oran onlara risk kelimesiyle eş anlamlı geliyor” diyor.

İstanbul’a 1 milyon metrekare yeni ofis
2003 yılından bu yana hızla artan İstabul’daki ofis stoğu Anadolu yakasında toplam 988.428, Avrupa yakasında ise toplam 1 milyon 915 bin 330 metrekareye ulaştı. Bununla birlikte toplam stok 2010 yılının sonunda 2.9 milyon metrekare olarak belirlendi.

Savills tahminlerine göre 2011’de İstanbul’da A sınıfı ofislerin toplam alanı 3 milyon 100 bin, 2012’de 3 milyon 400 bin, 2013’te 3 milyon 600, 2014’te 3 milyon 900 ve 2015’te de 4 milyon 100 bin metrekareyi aşacak.

Kuzey Batı Gayrimenkul Hizmetleri Genel Müdürü Murat Ergin, AVM’lere yakın lokasyondaki plaza ve iş merkezlerinin hâlâ en çok tercih edilen ofis binaları olduğunu söylüyor.

İstanbul’un önemli merkezlerindeki ofis değerleri



Semt Toplam
ofis (m2) Dolu
ofis (m2) Ortalama kira
(m2/dolar) Sermayeleştirme
oranı (%) Toplam değer
(m2/bin dolar)
Maslak 418.261 374.743 23.09 7.75 1.495
Levent 531.271 514.721 35.50 7.50 3.07
Şişli&Mecidiyeköy 269.018 262.161 21.81 7.75 908
Beşiktaş 185.872 133.071 29.43 7.75 847
Yenibosna 510.908 442.777 13.92 8.25 1.034
Kozyatağı 278.301 264.181 20.32 7.75 875
Altunizade 182.627 177.717 22.41 7.75 633
Kavacık 194.985 175.641 18.67 8.00 546
Ümraniye 397.728 360.466 19.69 7.75 1.213

İstanbul’un en favori iş merkezlerinden olan Astoria (Esentepe) ve Park Plaza (Maslak), değer açısından da “En pahalı T Bölgesi”nde yer alıyor. Astoria’da ofis kiraları metrekare başına 34 doları buluyor, metrekare başına 5 bin 298 dolar da değer biçiliyor. Park Plaza ise metrekare başına 3 bin 406 dolar ediyor.

İstanbul’un en pahalı iş merkezleri

Sıra İş merkezi Semti Aylık kirası
(m2/dolar) Metrekare
değeri (dolar)
1 Kanyon Levent 34 5.440
2 Astoria Şişli-Mecidiyeköy 34 5.298
3 Selenium Beşiktaş 31 4.800
4 Tekfen Levent 28 4.480
5 Nida Kozyatağı 24 3.716
6 Park Plaza Maslak 22 3.406
7 Akkom Ümraniye 21 3.251

İki yılda tamamlanacak başlıca projeler

Proje Semt Toplam
alan (m2)
Akkom Ümraniye 39.670
Trump Mecidiyeköy 36.600
Zorlu Center Zincirlikuyu 20.000
Forum Marmara/ Garden Office Bakırköy 30.000
Kavacık (Cevahir) Kavacık 8.000
Nida Projesi Göztepe 23.400
Ağ Plaza Sütlüce 27.000

150 milyon dolarlık sokak
Murat Ergin’in deyimiyle iş merkezleri kümelenmeyi seven bir mantıkla hareket ediyor. Bu da söz konusu “top iş merkezi bölgelerinde” milyon dolarlık sokaklar oluşturuyor. Bunlara en iyi örnek de Levent’teki Harman Sokak. Uzunluğu 100 metreyi bile bulmayan sokakta Tekfen, Kanyon gibi İstanbul’un en pahalı iş merkezleri bulunuyor. Küçük bir hesaplamayla sokakta toplam 60 bin metrekarelik ofis alanı bulunduğunu belirten Ergin, bu rakamdan ve metrekare fiyatlarından yola çıkarak 100 metre uzunluğundaki Harman Sokak’ın 150 milyon dolarlık ofis değeri taşıdığını anlatıyor. Harman Sokak’taki durum Maslak’taki Meydan Sokak için de geçerli. Bu sokak da dev şirketleri ve binlerce çalışanıyla 100 milyon doların üzerinde değere sahip.