Banka, kredi için müşteri gönderen emlakçılara komisyon teklif ediyor

Yabancı emlak zincirlerinin Türkiye'de yaygınlaşması üzerine Şeref Kılıç, Yusuf Karadeniz, Şahin Karlı ve Mustafa Kaynak adlı emlakçılar güç birliğine gitti. Tek ofiste ortak çalışmaya başlayan emlakçılar pek çok masrafı paylaştıklarını ve giderlerin Kredi faizlerinde meydana gelen yükseliş ve inşaat sektöründeki daralma sebebiyle müşteri bulmakta zorlanan bankalar, ilginç yöntemlere başvuruyor.

Bir zamanlar emlakçıların getirdiği müşterilere kredi vermek istemeyen bankalar şimdi emlakçıların peşinde koşuyor. Emlak Müşavirleri Federasyonu Başkanı Rıza Kaymakçı, federasyon olarak hemen her bankadan teklif aldıklarını belirterek, "Üyeleriniz müşteriye krediyi bizden kullandırsın, binde 2-3 oranında komisyon verelim, diyorlar. Ama biz kabul etmiyoruz. Yüzde 1 verirseniz kabul edebiliriz, diyoruz. Elimiz güçlendiği için pazarlık yapıyoruz." diyor. Türkiye'nin dışa açılmasının ardından, gıda ve elektronik sektörlerine yabancı aktörlerin girişiyle yaşanan hareketliliğin bir benzeri emlakçılık sektöründe de yaşanıyor. Emlak sektörünün bilinen en yaygın şirketi Turyap'ın yanına son 7 yıl içerisinde yeni oyuncular eklendi. Özellikte 2000 yılında Remax'in Türk piyasasına adım atmasıyla birlikte yabancı sermayenin ilgisi de yoğunlaştı. Realty World, Century 21, Arthur Miller, Coldwell Banker gibi uluslararası zincirlerin Türk piyasasına girişlerine, Reha Medin, Koçak Gayrimenkul, Sefa Gayrimenkul, WEC International, Aktüel Emlak, Retürk, Turpa gibi çok sayıda yerli emlak zinciri de rekabete dahil olarak cevap verdi. Yabancı ve yerli emlak zincirlerinin çoğalmasıyla emlak sektöründe teknoloji kullanımından ofis dizaynına, veri tabanı oluşturmaktan müşteri ilişkileri yönetimine, finansmandan sigortaya kadar yepyeni hizmetler devreye girdi. Yerli ve yabancı zincirler büyük şehirlerdeki bayi ağlarını Anadolu'daki illere de yaymaya başlayınca sektördeki rekabet kızıştı. Yaşanan gelişmeler mahalle aralarındaki bağımsız emlakçıların da hareketlenmesini sağladı. Aynı semtte faaliyet gösteren emlakçılar güçlerini birleştirmek için tek çatı altında toplanıyor. İstanbul Beşiktaş'ta hepsi en az 15 yıllık tecrübeye sahip Şeref Kılıç, Yusuf Karadeniz, Şahin Karlı ve Mustafa Kaynak adlı emlakçılar 4 ay önce dükkânlarını kapatarak tek ofiste hep bir arada çalışmaya başladı. Güçbirliği sayesinde ayrı ayrı kira, vergi, elektrik ve su yatırmaktan kurtulduklarını söyleyen Mustafa Kaynak, aynı zamanda müşteri portföyünü de birleştirdiklerini ifade ediyor. Kaynak'a göre hızla genişleyen bayilere göre eski emlakçıların en büyük avantajı semt sakinleri tarafından uzun süredir tanınmaları ve yıllardır oluşturdukları güven. Şahin Karlı ise eskisine nazaran birçok kalemden tasarruf ettiklerini, bu sayede birleşmeden dolayı kazançlarının arttığını söylüyor.

Ortaklar müşteriye ev göstermeye gittiklerinde ofiste mutlaka birisi kalıyor. Böylelikle sekreter maaşı da ödemek zorunda kalınmıyor. Bağımsız emlakçılar, kendi aralarında da hızla örgütleniyor. Geçen yıl kurulan Emlak Müşavirleri Federasyonu'nun İstanbul'da üye sayısı 900'e ulaştı. 7 farklı bölgedeki derneği de bünyesinde bulunduran federasyonun temel amacı emlakçıların gelişen rekabet şartlarına ayak uydurup piyasada tutunmalarını sağlamak. Federasyon Başkanı Rıza Kaymakçı, inşaat şirketlerinin kendi pazarlama ekiplerini oluşturduğunu, bankaların mortgage birimleri kurduğunu, herkesin emlakçı olmaya başladığını ve bu işe yıllardır emek vermiş esnafın sıkıntıya düştüğünü belirtiyor. Ekonomik ve siyasi belirsizlik sebebiyle işleri de kötü olan esnafın yenilenmeye ihtiyacının olduğunu ifade eden Kaymakçı, şu bilgileri veriyor: "Biz sokak aralarındaki tüm emlakçıları bir arada toplamak istiyoruz. Federasyon binamızda kâğıt üzerinde değil, gerçek eğitim vereceğiz. 120 saatlik eğitimin altyapı çalışmalarını oluşturuyoruz. Buna göre uzun yıllar emlakçılık yapmış meslektaşlar burada esnafa dersler verecek. Aynı zamanda ekonomistlerden, finans ve gayrimenkul uzmanlarından da eğitim alacaklar, nihai hedefimiz aynı semtteki emlakçıların ikişer, üçer bir araya gelip güçlerini birleştirmesi. Bu sayede yerli ve yabancı zincirlere karşı da rekabet etme imkânı bulacaklar." Yabancı zincirlerin marka isminin insanlar üzerinde etkili olduğunu, ancak bu şirketlerin de hepsinin işlerinin yolunda gitmediğini söyleyen Kaymakçı, "Zincirlerin bayilerinden de dükkânlarını kapatanlar oluyor. Bu zincirlerin bayileri isim hakkı için 5 ile 15 bin dolar arasında bayilik ücreti, aynı zamanda aylık ücret ödüyor." diyor. Emlakium Yönetim Kurulu Başkanı aynı zamanda Emlak Müşavirleri Federasyonu Onursal Başkanı Resul Medin de, son aylarda gayrimenkul sektörünün durgunluk içine girdiğini, bu durumdan menfi etkilenen esnafın birleştiğini ya da dükkânını kapatmak zorunda kaldığını söylüyor. Ekonomik ve siyasi belirsizliğin bitmemesi halinde sektördeki kötü gidişin devam edeceğini vurgulayan Medin, "Emlakçılar olarak esas sorunumuz meslek kanunumuzun olmaması. Herkes bu işi yapabiliyor. Dağınık bir haldeyiz. Emlak Müşavirliği Yasa Tasarısı'nın bir an önce kanunlaşmasını istiyoruz. Böylelikle bu işe emek verenler emlakçılık yapabilecek." şeklinde konuşuyor. Kiracı, daireyi internetten geziyor Türkiye'de hızla yaygınlaşan internet kullanımı, emlak sektörüne de önemli katkılar sağlıyor. Gayrimenkul ilanlarının yer aldığı sitelerin sayısı hızla çoğalıyor. Bu siteler emlakçıları kendi sitelerine çekebilmek için cazip avantajlar sunuyor. Emlak Müşavirleri Federasyonu Başkanı Rıza Kaymakçı, "Birçok internet sitesi emlakçılara 1 ya da 2 yıllık ücretsiz fotoğraflı ilan imkanı sunuyor. Emlakçılara fotoğraf makinesi teklif eden siteler de oluyor." diyor. İnternetin yaygınlaşmasıyla müşteriler de ofise gitme yerine evlerinden ilanları takip etmeye başlamış. Federasyon, yakında portföylerindeki ilanları görüntülü olarak internetten yayınlamaya başlayacak. Görüntünün yanı sıra sesli olarak da evin özellikleri anlatılacak. Konutun bulunduğu konum, sokağı, mahallesi, odaları ayrıntılı olarak görüntülenecek.

BANKALARIN KONUT KREDİSİ FAİZLERİ (%) Finansbank 1,66 Garanti 1,70 Vakıfbank 1,48 Ziraat Bankası 1,60 Akbank 1,70 İş Bankası 1,69 Denizbank 1,64 Fortis 1,62 Halkbank 1,59 HSBC 1,73 Bankasya* 1,64 Kuveyttürk* 1,69 Albaraka Türk* 1,64 Türkiye Finans* 1,70 Not: Oranlar 10 yıl vade ve sabit faiz üzerinden hesaplanmıştır. (*) Kâr payı oranları İsa Sezen

İŞ GÖRÜŞMESİ TEKNİKLERİ

Kişisel Gelişim

PHOTOSHOP DERSLERİ

Kişisel Gelişim ve Bel Hastalıkları

Forex

Videolar

SGK

UFRS ve Kişisel Gelişim Videoları

Yeni Türk Ticaret Kanunu Videolarla

YABANCILARIN GAYRİMENKUL EDİNMESİ

Hukuk Dünyasından ... YABANCILARIN GAYRİMENKUL EDİNMESİ ____________________________________________________________

Av. Işıl Canaz YILMAZ Yabancıların gayrimenkul edinmesine ilişkin Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde değişiklik yapılmasına dair 5444 sayılı yasa 29 Aralık 2005 tarihinde Meclis onayından geçmiş bulunmaktadır. Yasada yapılan değişiklik uyarınca yabancıların edinecekleri gayrimenkulün ve ayni hakların toplam yüzölçümü 2,5 hektar ile sınırlandırılmış, ancak Bakanlar Kurulu’na yüzölçümü miktarını 30 hektara kadar artırma yetkisi verilmiştir. Ayrıca Bakanlar Kurulu il bazında yabancıların edinebilecekleri gayrimenkullerin il yüzölçümünün binde beşini geçmemesini nezaret etmekle görevlendirilmiştir. Yabancı vakıf, dernek, kooperatif, cemiyet, topluluk, cemaatlerin Türkiye’de gayrimenkul edinmelerine olanak verilmemiştir. Tapu Kanunu’nda Yapılan Değişiklikler

Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinmelerini düzenleyen 2644 sayılı ve 22.12.1934 tarihli Tapu Kanunu’nun 35. maddesinin değiştirilmesine ilişkin yasal düzenlemeler Avrupa Birliği uyum süreci doğrultusunda tamamlanmıştır. Bakanlar Kurulu, yabancıların gayrimenkul iktisabını düzenleyen Tapu Kanunu’nun 35. maddesini 3 Temmuz 2003 tarihinde 4916 sayılı kanun ile değiştirmiş ancak Anayasa Mahkemesi bu hükmü anayasaya aykırı bularak 15 Mart 2005 tarihinde iptal etmiştir. Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararında başlıca nedeni madde metninde karşılıklılık prensibinin yeteri kadar net belirlenemediği ve sınırlarının çizilemediğidir. Anayasa Mahkemesi Tapu Kanunu’nun 35. maddesinin değiştirilmesine ilişkin kanunun iptaline ilişkin kararında yeni düzenleme yapılabilmesi için yasama organına süre tanımak amacıyla iptal kararının Resmi Gazete’de yayımlanmasından başlayarak üç ay sonra yürürlüğe girmesini kararlaştırmıştır. Meclis, öngörülen süreç içerisinde yeni bir düzenleme yapamamış olmakla beraber 29 Aralık 2006 tarihinde onaylanan 5444 sayılı yasanın geriye etkili olarak yürürlüğe girmesi kararlaştırılmış ve bu doğrultuda potansiyel hak kayıplarının önlenmesi sağlanmıştır. Yabancıların gayrimenkul edinmesine ilişkin 2644 sayılı 22.12.1934 tarihli Tapu Kanunu’nun 35. maddesinin sınırlamaları şu şekilde düzenlenmişti: • Yabancıların 30 hektardan fazla gayrimenkul edinmelerine izin verilmemekteydi. • Yabancı tüzel kişiler, ticari faaliyetlerine ilişkin kanunda ayrıca izin verilmiş olmadıkça gayrimenkul edinememekteydiler. • Yabancılar köylerde, taşrada ve askeri bölgelerde gayrimenkul alamamaktaydılar.

YENİ DÜZENLEME : • Yabancılar sadece karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak kaydı ile imar planlarında işyeri veya mesken olarak kullanılmak üzere ayrılan gayrimenkulleri edinebilmekte ve gayrimenkuller üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmesini sağlayabilmektedirler. • Yasada yabancıların ülke genelinde edinebileceği gayrimenkuller ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hakların toplam yüzölçümü iki buçuk hektarı geçemeyeceği düzenlenmiştir. Bakanlar Kurulu’na bu oranı otuz hektara kadar artırabilme yetkisi verilmiştir. Bakanlar Kurulu’nun yabancılar tarafından satın alınabilecek gayrimenkullerin ülke genelinde 30 hektara kadar artırma yetkisinin şartları gerek Kanunda gerekse yasa gerekçesinde açıklanmamıştır. Bu nedenle bu belirsizlik kanunun uygulanması sırasında keyfi uygulamaların ortaya çıkmasına neden olabilecektir. • Yabancı ülke kanunlarına göre kurulmuş olan ticaret şirketleri faaliyet konularına ilişkin özel kanun hükümleri doğrultusunda (Turizmi Teşvik Kanunu, Petrol Kanunu gibi) Türkiye’de gayrimenkul ve gayrimenkuller üzerinde sınırlı ayni haklar edinebilirler. • Yukarıda bahsedilen sınırlamalar yabancı gerçek kişiler ile kendi ülkesi kanunlarına göre kurulan tüzel kişilerin lehine taşınmaz rehni tesisinde uygulanmayacaktır. Bu maddenin uygulaması özellikle yabancı finans kurumları ile Türk yatırımcılar arasındaki ilişkinin güçlenmesinde rol oynayacaktır. Gayrimenkuller üzerinde verilecek teminatların alınması herhangi bir sınırlamaya tabi tutulmadığı için, yabancı firmalar için rehin ve ipotek tesisi daha güvenilir ve kolay teminat araçları olacaktır. • Yabancı gerçek kişiler ile yabancı ülke kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiliği haiz ticaret ortaklıkları dışındaki kuruluşların Türkiye’de gayrimenkul edinmeleri yasaklanmıştır. Yabancı dernekler, vakıflar, kooperatifler, cemiyet ve topluluklar gayrimenkul edinemeyeceklerdir. Sadece gerçek kişiler ile yabancı ülke kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiliği haiz ticaret ortaklıkları gayrimenkul edinebileceklerdir. • Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olan devlet vatandaşlarının kanuni miras yoluyla intikal eden taşınmazları için, uluslar arası hukuk prensipleri doğrultusunda bahsedilen sınırlamaların uygulanmaması düzenlenmiş olup kanuni miras yolu dışındaki ölüme bağlı tasarruflar sonucu gayrimenkul edinimi yukarıda bahsedilen kayıt ve sınırlamalara tabi olacaklardır. • Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının ölüme bağlı tasarruf yoluyla ve kanuni miras yoluyla edindikleri taşınmaz ve sınırlı ayni hakların intikal işlemlerinin yapılarak tasfiye edilmesi düzenlenmiştir. • Karşılıklılık unsurunun tespitinde fiili ve hukuki durumun esas alınması gerekmektedir. Gayrimenkul iktisabı için karşılıklılık unsurundan bahsedilebilmesi için, satın alacak yabancının ülkesinde Türk vatandaşı ve Türk hukukuna göre kurulan şirketlere de aynı şekilde gayrimenkul iktisap edebilme hakkı ve imkânı veriliyor olması gerekmektedir. • Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliği haiz ticaret şirketlerinin; sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, askeri yasak ve güvenlik bölgesi içinde kalan alanlar, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinemeyecekleri alanları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının tescile esas koordinatlı harita ve planları içeren teklifi üzerine belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkili kılınmıştır. • Yabancı uyruklu gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazları, illere ve il yüz ölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere, oranı tespite Bakanlar Kurulu yetkili kılınmıştır. • Bu kanunun yürürlüğe girmesinden sonra belirlenen askeri yasak bölgeler, askeri ve özel güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelerde kalması nedeniyle kamulaştırılması gereken veya tapu sicilinde şerh verilmesine gerek duyulan gayrimenkullere ilişkin bildirimler ilgili idarelerince tapu sicil müdürlüklerine yapılacaktır. • Bu kanunun hükümlerine aykırı olduğu tespit edilen veya kanuni zorunluluk dışında edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ile sınırlı ayni hakların Maliye Bakanlığınca verilecek süre içerisinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek paraya çevrilmesi ve bedelinin hak sahibine ödenmesi öngörülmüştür. Tapu Kanunu’nun yabancıların gayrimenkul edinmesine ilişkin 35. maddesini düzenleyen 5444 sayılı yasa 7 Ocak 2006 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanmış olup geçmişe etkili olarak 26 Temmuz 2006 tarihinde itibaren geçerli olacağı kararlaştırılmıştır. Bu şekilde Anayasa Mahkemesinin iptal kararı ile yeni yasa arasında boşluk oluşmasını ve muhtemel hak kayıplarının önüne geçilmesi hedeflenmiştir. YABANCI ÜLKE KANUNLARINA GÖRE KURULAN TİCARET ŞİRKETLERİNİN GAYRİMENKUL EDİNMESİ: Kanun yabancı ticaret şirketlerinin belirli şartlarla gayrimenkul edinmelerine müsaade etmektedir. Yabancı ticaret şirketleri faaliyet konularını düzenleyen özel kanunlarda düzenlenmedikçe gayrimenkul edinemeyeceklerdir. Özel kanunlarda yabancı ticaret ortaklıklarının gayrimenkul edinmelerine izin verilmediği sürece yabancı ticaret ortaklıkları adına gayrimenkul satışı yapılması geçersizdir. Yabancı ticaret şirketlerine gayrimenkul satışını düzenleyen bazı kanunlar şunlardır: a. 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nun 8/E maddesi uyarınca, turizm alanında faaliyet gösteren yabancı şirketlerin iştigal konularını gerçekleştirebilmeleri için turizme tahsis edilen alanlarda Bakanlar Kurulu’nun onayı ile gayrimenkul iktisap edebilmelerini ve Tapu Kanunu’nun ilgili 35.maddesindeki sınırlamalardan muaf tutuldukları belirtilmiştir. b. 6326 sayılı Petrol Kanunu uyarınca Bakanlar Kurulu faaliyet konusu ile sınırlı olarak yabancı tüzel kişileri gayrimenkul iktisap edebilme imkanı verebilmektedir. c. Endüstri Bölgelerine ilişkin kanunda da aynı şekilde Bakanlar Kurulu yabancı tüzel kişilere iştigal konuları ile sınırlı olarak endüstri bölgelerinde gayrimenkul edinmelerine izin verebilmektedir. PARA TRANSFERİ Gayrimenkul ve sınırlı ayni haklardan elde edilecek gelirler ile bunların satışından elde edilecek gelirler bankalar veya özel finans kuruluşları vasıtasıyla serbestçe transfer edilebilmektedirler. SONUÇ Kanunun teknik olarak geçmişe etkili olarak 26 Temmuz 2005 tarihinden itibaren yürürlüğe girmesinin sağlanması ile herhangi bir kanuni boşluk oluşması ve bunun suiistimal edilmesi önlenmiş bulunmaktadır. Kanun Anayasa Mahkemesinin iptal gerekçeleri ve Avrupa Birliği uyum süreci ilkeleri göz önünde bulundurularak hazırlanmıştır. Kanun yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinmelerine ilişkin şartları net olarak ortaya koyarken yabancı kurumların Türk yatırımcılardan teminat almalarına ilişkin prosedürü daha güvenli ve etkin bir işleyişe koymaktadır.