Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ 

Bir taraftan ..... ili, ....... İlçesi, ........ Mahallesi, ..... Sokağında kain imarın ... ada, .... parselini teşkil eden taşınmazın malikleri ............ ile diğer taraftan müteahhitler ...................... arasında aşağıdaki şartlarla bir inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Bu Sözleşmede taraflardan taşınmaz malikleri (Mal sahibi) ve müteahhitler (Müteahhit) olarak anılacaklardır.

 

1- Konu:

 

Sözleşmenin konusu, imarın ....... ada, ....... parselinde mevcut üç katlı betonarme binanın müteahhit tarafından yıkılması, yerine mal sahibinin isteği doğrultusunda çizilecek projeye göre yeni bir binanın yine müteahhit tarafından inşasıdır. Yapılacak binada dört mağaza ve apartman girişini havi bir zemin kat, mağazalarla irtibatlı dört ticari depoyu havi birinci bodrum kat, kalorifer dairesi, hidrofor, yakıt deposu ve sığınağı havi ikinci bodrum kat ile her katta iki daireye havi beş normal kat olacaktır. Kapıcı Dairesi Projenin tanzimine göre birinci veya ikinci bodrum katta yapılacaktır.

 

2- Yer Teslimi:

 

Taşınmaz müteahhide mal sahibi tarafından boş olarak teslim edilecektir.

 

3- İnşaatın Niteliği:

 

İnşaat, bu Sözleşmeye ve onun ayrılmaz bir parçası olan ekli teknik şartname esaslarına göre yapılacaktır.

 

4- Binanın Bölüşülmesi:

 

Yapılacak bina mal sahibi ve müteahhit arasında yarı yarıya bölüşülecektir. Bu bölüşmede iki mağaza ile üzerine isabet edecek 5 daire birinci grup ve diğer mağazalar ile üzerine isabet edecek 5 daire ikinci grup sayılacak ve bu iki gruptan birini tercih hakkı mal sahibine ait olacaktır. Proje düzenlenirken gruplar arasında denge sağlanacaktır.

 

5- Yıkım, Hafriyat ve İnşaatta sorumluluk:

 

Mevcut binanın yıkımı ile hafriyat ve yeni binanın yapımı sırasında veya yapımından ötürü komşulara veya diğer üçüncü kişilere verilecek her çeşit zararlar ile iş kazalarından doğacak zararlardan müteahhit sorumludur. Mal sahibi aleyhine bu nedenle bir dava açıldığında bu dava müteahhide ihbar edilir. Bu takdirde müteahhit mal sahibi makamına kaim olarak davayı takip eder.

 

6- Giderler:

 

İnşaat için gerekli her çeşit malzeme bedelleri, işçilik ücretleri, proje giderleri, sigorta primleri ve cezalar, vekâlet ve tapu giderleri, cins tashihi ile kat irtifak ve mülkiyeti tesisi giderleri ve her çeşit vergi, resim ve harçlar, bu sözleşmede aksine bir hüküm olmadıkça müteahhide aittir.

 

7- Vergiler:

 

2002 yılı dahil olmak kaydı ile emlak vergisi, .....................vergileri mal sahibi ve müteahhit arasında eşit olarak bölüşülecektir. Ancak bunlardan arsa sahibinin payına düşeni de önce müteahhit ilgili idareye verecek ve iş bittikten sonra mal sahibi bu borcunu müteahhit ilgili idareye verecek ve iş bittikten sonra mal sahibi bu borcunu müteahhide ödeyecektir. Müteahhit, bu ödemeyi yapmazdan en az 3 gün önce İdareye karşı ihtirazi kayıt dermeyan edebilmesi için durumdan mal sahibini haberdar edecektir. İleride bunların geri verilmesi halinde, geri verilecek miktar mal sahibi ve müteahhit arasında eşit olarak bölüşülecektir.

 

Müteahhide ait bağımsız bölümlerin satışından ötürü mal sahibi adına gerçekleşecek ....................................... vergisi ve .............................. vergisi müteahhide aittir. 

 

Arsa sahiplerine kalan bağımsız bölümlerin ................... vergisi ile .......................... vergisi kendisine aittir. Ancak, mevcut betonarme bina yıkıldıktan sonra taşınmazın cinsi arsaya çevrildiğinde değeri ................... lira gösterileceğinden müteahhidin kendisine ait bağımsız bölümleri arsa olarak başkalarına satışında bunların tamamının satış bedellerinin toplamı ............................ liraya ulaşacaktır.

 

8- Müteahhide ait bağımsız bölümlerin satışları:

 

Cins tashihinin yapılmasından ve kat irtifakının kurulmasından sonra mal sahibi, zemin hariç birinci kat tavan betonunun dökülmesiyle iki adet dairenin, çatı betonunun dökülmesiyle bir adet dairenin, duvarların örülmesi ve doğrama kasalarının takılmasıyla iki adet dairenin, iç ve dış kaba ve ince sıvalar ile kalorifer ve sıhhi tesisatın başlamasında mağazanın, doğramaların tamamen takılması, fayans ve döşemelerin tamamlanması ve sıhhi müteahhit tarafından istenildikçe satışın her kademesi için arsa sahibi, müteahhide vekâlet verecektir. Kat irtifakının kurulması için gerekli belgeleri müteahhit hazırlayacaktır.

 

9- Bedelin Değişmeyeceği:

 

Evvelce tahmin olunamayan veya tahmin olunup da iki tarafça nazara alınmayan haller ve özellikle malzeme fiyatları ve işçi ücretlerindeki artışlar için yapılmasına engel olursa veya yapılmasını son derecede işgal ederse, müteahhit bedelin artırılmasını veya Sözleşmenin feshini yahut şartlarda bir değişiklik yapılmasını isteyemez. Müteahhit, her ne olursa olsun işi kararlaştırılan bedelle yapmağa mecburdur.

 

10- Başkasına devir yasağı:

 

Müteahhit aldığı işi başkasına devredemez; vekâleten de olsa başkasına yaptıramaz. Aksi halde mal sahibi Sözleşmeyi feshe yetkilidir.

 

11- İşin Teslimi:

 

Müteahhit yer tesliminden itibaren en geç on beş ay içerisinde yapı kullanma izin belgesini almaya hazır olacak biçimde işi bitirmeye ve mal sahibine teslime mecburdur. Ancak yer teslimi inşaat mevsimi bittikten sonra yapılırsa bu süre, yeni inşaat mevsimine girildiğinde başlar. İnşaat mevsiminden amaç, o yılki don olayının bitmesiyle başlaması arasında geçen süredir. İşin bitirilmesinden amaç ise, suyun, havagazının, elektriğin bağlanmaya hazır olması, kanalizasyon irtibatının sağlanması, asansör ve hidrofor tesisatının projesine uygun olarak yapılmış olması, teknik şartnameye göre bütün tesislerin tamamlanmış bulunması ve territuvarın düzenlenmesidir.

 

12- Eksik ve Kusurlu İşler:

 

Yapılacak binadaki eksik ve kusurlu işlerden dolayı müteahhit sorumludur. Mal sahibine kalan bağımsız bölümlerle ortak yerlerde, işin teslimi veya kabulünden sonra çıkacak eksik ve kusurlu işler bunlar hemen ihbar edilmemiş olsa bile, müteahhit bunların bedelsiz olarak tamamlayacak veya düzeltecektir. Müteahhidin sattığı bağımsız bölümlerin alıcıları tarafından eksik ve kusurlu işlerden veya satış ile ilgili her çeşit uyuşmazlıklardan dolayı mal sahibine yöneltilecek bütün iddialardan müteahhit sorumludur. Mal sahibi aleyhine bu nedenle açılacak davalarda da 5 inci madde hükmü uygulanır.

 

13- Geç Teslim:

 

Müteahhit 11 inci maddede gösterilen günde ve şekilde işi bitirip teslim edemediği takdirde kira yoksunluğu olarak mal sahibine her ay için 1.000.000.000.-TL (bir milyar Türk Lirası) gecikme tazminatı vermeye mecburdur. Bu gecikme üç ayı geçtiği takdirde mal sahibi, sözleşmeyi feshederek yoksun kaldığı gerçek kira karşılığını ve diğer zarar ve ziyanını istemek ve ayrıca eksik ve kusurlu işleri müteahhit hesabına tamamlattırmak ve düzeltmek hakkına sahiptir.

 

14- İnşaat Sırasında Kontrol:

 

Mimari proje ile betonarme, kalorifer, elektrik, havagazı ve su tesisat projelerinin birer ozalit kopyesi mal sahibine verilecektir. Mal sahibi bir fen adamı eli ile inşaatın sözleşme ve teknik şartname ile projelere uygun yapılıp yapılmadığını her zaman kontrol ettirebilir. Aykırı olan hususları müteahhit derhal uygun hale getirmeğe, yanlışlıkları düzeltmeğe ve malzemeyi değiştirmeğe mecburdur.

 

15- Diğer bazı şartlar:

 

Apartmanın adı ................................ olacaktır. Apartmanın girişine reklam, ilân ve camekan gibi tesisler konulmayacaktır. Yönetim Planı tarafların ittifakıyla yapılacak ve bu plan düzenlenmeden satış yapılmayacak ve alıcıların planı kabulleri müteahhitçe sağlanacaktır. Kapıcı tarafların ittifakıyla tutulacaktır.

 

16- Özel Vekâlet:

 

İnşaat dolayısıyla İmar Müdürlüğüne, Fen İşleri Müdürlüğüne, Elektrik ve Havagazı İşletmesi Müdürlüğüne, cins tashihi ve kat irtifakının kurulması ile sınırlı olarak Tapu Sicil Müdürlüğüne yapılması gerekli müracaatlar için mal sahibi, müteahhide özel bir vekâlet verecektir.

 

17- Mes'uluyetin müteselsil olacağı:

 

Müteahhitlerin mal sahibine karşı mes'uliyeti müteselsilendir.

 

18- Tebligat adresi:

 

Mal sahibinin adresi ............................... ve müteahhidin adresi ............................... dir.

 

19- Uyuşmazlıkların çözümlenmesi:

 

Uyuşmazlık halinde ... ............................ Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkili olacaktır.

Bu sözleşme .../.../...... gününde akdedilmiştir.

 

 

Mal sahipleri Müteahhitler

 

.................................................. ..  .................................................. .....

 

 

TEKNİK ŞARTNAME

 

1- Bina, arsanın azami inşaat sahası ve kanuni çıkma haklarından yararlanmak suretiyle yapılacaktır ve betonarme, karkas, doğalgazlı, asansörlü ve hidroforlu olacaktır.

 

2- Bina taşıyıcı sistemi, betonarme karkas olarak Bayındırlık Bakanlığının teknik ve statik şartnamelerine uyularak hesap ve inşa edilecektir. İnşaatın beton kısımlarında ..................... tarafından üretilen betonlar kullanılacaktır. Binanın yapımında ................ marka kalıplar kullanılacaktır..

 

3- İç ve dış duvarlar Çorum#8217;daki .................. fabrikasında üretilen tulalarla örülecektir. Bütün sıvalar alçı ve çimento takviyeli harçla yapılacaktır.

 

4- Odaların Döşemeleri birinci kalite ............. marka parkeden yapılacaktır. 

 

5- Çatı ....... marka .......... tipi kiremitle örtülü oturtma çatı olacaktır.

 

6- Çatı altı döşemesi üzerine kalorifer projesine göre ... cm. kalınlığında izocam kullanılacaktır.

 

7- Doğalgaz tesisatında isteğe göre ....................marka radyatör kullanılacaktır. Dairelere Demirdöküm marka kombiler takılacaktır.

 

8- Binada sıhhi tesisat projesine göre hesaplı su deposu ve hidrofor tesisatı olacak ve her bağımsız bölümün (daireler, mağazalar ve kalorifer dairesi) ayrı bir su sayacı takılı olarak bulunacaktır.

 

9- Pis su boruları bina dışına çıkıncaya kadar gereğine göre pik döküm boru ve pimaş olacaktır. Mutfak, banyo ve WC iyice izole edilecek WC boruları aynen çatı dışına kadar hava borusu olarak uzatılacaktır.

 

10- Bütün sıhhi tesisat armatürleri K.C.A. marka olacaktır.

 

11- Merdiven basamakları ................... marka mermerden yapılacaktır.

 

12- Apartman girişinde döşeme ve duvar kaplaması uygun renkte tabii mermer olacaktır.

 

13- Merdiven boşluğunda duvarlar dyo cinsi boya veya yağlı boya olacaktır.

 

14- Merdiven korkulukları demir imalât üzerine sert ağaç ahşap küpeşte olacak ve küpeşteye cam cila yapılacaktır.

 

15- Normal katlarda pencere doğramaları birinci Pimapen marka doğrama olacaktır. Zemin katta ön cephe doğramaları alüminyum profil madeni doğrama olacaktır. Pencere denizlikleri mermer olacaktır.

 

16- Kapı kasaları birinci sınıf Pimapen marka doğrama olacaktır.

 

17- Cam kalınlıkları en az 3 mm. olacak, boşluk ebadına göre kalınlıklar tayin edilecektir. Kapı ve pencere camları çift cam olacaktır.

 

18- Bina ön cephesi brüt beton veya mermer kaplama, yan ve arka cepheler gereğine göre brüt beton veya çimento serpme olacaktır. Brüt beton yüzeyler akrilik esaslı boya ile boyanacaktır.

 

19- Mağaza ve dairelerde bütün duvarlar alçı saten yapılacaktır. Dairelerin salonları şampanya rengi yağlı boya yapılacaktır. Diğer odalar ise beyaza boyanacaktır. Tavanların kenarları alçı ile kaplanacaktır.

 

20- Duş-W.C. lerde duvarlar tavana kadar karo fayans kaplama olacak, sığdığı takdirde bir adet duş teknesi ve borulu banyo bataryası, yerine uygun ebatta birinci sınıf beyaz fayans lavabo, iki adet lavabo musluğu, beyaz fayans etajer, ayna, alafranga beyaz fayans helâ taşı, klozet kapağı otomatik rezervuar, tahrat musluğu, beyaz fayans gömme kâğıtlık, beyaz fayans sabunluk, askılık ve topraklı monofaze piriz bulunacaktır.

 

21- Mutfakta tezgah üzeri dört sıra ve fırın yeri ayni yükseklikte beyaz karo fayans kaplama, bir metrelik tek gözlü çelik eviyeli tezgâh, üzerine eviye bataryası, tezgâh üzerine ayni cins çelik dolap, fırın üzerine aspiratör takılacak ve iki adet topraklı monofaze priz bulunacaktır.

 

22- Mağazaların depolarında W.C. ve lavabolar dairelerdeki gibi olacaktır.

 

23- Dahili televizyon anteni, telefon ve elektrik tesisatı yapılacak, her odada da bir telefon ve monofaze elektrik prizi bulunacaktır. Mağazalarda yeteri kadar monofaze prizle beraber bir adette trifaze priz bulunacaktır. Her mağazaya iki adet mustakil telefon prizi konacaktır. Dairelerden kapıcıyı çağırmak için numaratörlü tesisat ve sokak kapısına zil yapılacaktır. Bütün elektrik sigorta tabloları saç kutu içinde olacaktır.

 

24- Dairelerde mutfaklara uygun boy otomat takılacaktır. Ocaklara bağlanmak için doğalgaz tesisatı yapılacaktır. 

 

25- Daire kapılarına gömme kilit, uygun tokmak ve dürbün konacaktır.

 

26- Apartman girişinde bağımsız bölüm sayısı kadar çelik veya formika gömme posta kutusu yapılacak, ayrıca baş tarafa camekanlı bir ilân yeri konacaktır.

 

27- Binaya konacak asansör 4 kişilik .............................. marka asansör olacaktır.

 

28- Bütün malzeme ve işçilikler birinci sınıfı olacaktır.

 

Bu teknik şartname taraflar arasında akdedilen .../.../...... günlü inşaat sözleşmesine ek olarak düzenlenip imza altına alınmıştır. ../.../...

 

 

Kentsel Dönüşüm'e Yerinde Dönüşüm Önerisi

Üsküdar Belediye Başkanı Mustafa Kara, kentsel dönüşüm projeleri yerine yerinde dönüşüm önerisinde bulundu.

İstanbul'da muhtemel bir deprem felaketine karşı birçok proje hazırlanıyor. Bunların başında da kentsel dönüşüm çalışmaları geliyor. Üsküdar Belediye Başkanı Mustafa Kara çok katlı binaları ve nüfus yoğunlaşmasını artıracak kentsel dönüşüm yerine, 'yerinde dönüşüm'ü öneriyor. Kara, "Şehir yerinde dönüşmeli. Tarihî semtlerdeki emsal hakları başka bölgelere taşınabilmeli." diyor.

Üsküdar Belediye Başkanı Mustafa Kara, çok katlı yapıların insan ruhu, hayat tarzı ve medeniyet tasavvurunda sıkıntı meydana getirdiğini belirterek, yapıların insan ölçekli olması gerektiğini söyledi. Çok katlı yapılaşma modasının önlenmesi gerektiğinin altını çizen Kara, gündemdeki kentsel dönüşüm, Üsküdar'daki çalışmalar ve Haydarpaşaport konularında Zaman'a açıklamalarda bulundu. Van depreminden sonra Başbakan Recep Tayyip Erdoğan'ın, 'iktidarımız pahasına da olsa gerçekleştirmeliyiz" dediği kentsel dönüşüm Türkiye'nin en önemli gündem maddelerinden biri. Yahya Kemal'in "Bir ulu rüyayı görenler şehri" olarak nitelediği tarihî Üskadar'ın Belediye Başkanı Mustafa Kara, bu dönüşümün sağlıklı olarak nasıl yapılabileceği konusunda dikkate alınması gereken noktalara dikkat çekiyor. 'Kentsel dönüşüm' yerine 'yerinde dönüşüm' kavramını kullanmayı tercih eden Kara, konuyla ilgili olarak ilkesel tavrını şöyle dile getiriyor: "Çok katlı yapılar insanların ruhu, medeniyet tasavvurları ve yaşama tarzları konusunda sıkıntı doğuruyor. Bir kere insan, komşuluk, erdemler, beşeri ilişkiler, toprak ve çevreden uzaklaştırılmamalı. Yapıların insan ölçekli olması gerekiyor. İşyerleri ihtiyaç varsa çok katlı olabilir belki. Çünkü, alan ve arsa üretimi sınırlı. Bence, çok katlı yapılara tedbir alınması gerekiyor. Bu modanın önüne geçilmesi lazım. İleride telafisi zor problemlere yol açacağından dönüş zor olacaktır."

 

Üsküdar'da yaşayanların, burada yaşamaktan dolayı memnuniyet oranlarının çok yüksek olduğunun altını çizen Başkan Mustafa Kara, ilçede sürdürülen yerinde dönüşümü şöyle anlattı: "Sadece emsal artışıyla değil, binaları emsal artışı olmadan mülk sahiplerinin kendilerinin yeniden inşa etmesi sağlanmalı. Dönüşecek alanların doğru seçilmesi gerekiyor. Dönüşecek noktalarda yeni donatı alanları bulmamız lazım. Yani okul, hastane ve yeşil alanlar için arsa üretmemiz lazım. Bunları yapınca Üsküdar'ın topografyasına uygun bir dönüşüm modeli öneriyoruz. Üsküdar'ın nüfusu bugün yaklaşık 585 bin. Nüfusu daha da yoğunlaştırdığınızda ciddi sorunlar oluşacaktır."

 

Kara, Üsküdar gibi tarihî bölgeleri korumak için buralarda doğan imar haklarının başka bölgelerde kullanılmasını öneriyor. Kara bu teklifini şöyle dile getiriyor: "Buna emsal transferi diyoruz. Büyükşehir belediyemizin kurduğu deprem komisyonuna rapor olarak verdik. Onlar da Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na iletti." Kentsel dönüşümle ilgili kamuoyunda beklentilerin aşırı yükseltildiğini belirten Kara'nın bir de uyarısı var: "İnanıyorum ki bu iş çok kolay olmayacaktır. Kimsenin elinde sihirli değnek yok ki. Emsal artışlarına karşı dikkatli olmalıyız. Emsal artışı ile müteahhitler bir süre bina yenilemesi yapabilecektir. Ama piyasa doyduğunda artık bu metot sürdürülemez hale gelecektir."

 

Üsküdar'da tarihî özellikler taşıyan ahşap veya diğer konstrüksiyon malzemeleriyle ev yapmak isteyenleri teşvik ettiklerini de söyleyen Kara, avlu, revaklar, iç dekorasyondan bahçeye kadar yardımcı olduklarını dile getirdi. Kara, 48 ay içinde tamamlanacak Üsküdar-Çekmeköy metro hattının yeni cazibe alanları oluşturarak ilçede yapılaşmayı artırmaması için başlangıçta konulan planlama ilkelerine uyulması gerektiğini kaydetti.

"Kentsel Dönüşüm TOKİ Kafası Olan Yönetime Bırakılırsa Rantsal Dönüşüm Olur"

Deprem ve Kentsel Dönüşüm adlı panelde konuşan Gazi Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Kemal Görmez, kentsel dönüşümün TOKİ kafası olan bir yönetimin idaresine bırakılması durumunda rantsal dönüşüm meydana geleceğini açıkladı.. 

Kahramanmaraş Sütçü İmam Üniversitesi (KSÜ) Mühendislik Fakültesi ve Kahramanmaraş Belediyesinin işbirliği ile gerçekleştirilen 'Deprem ve Kentsel Dönüşüm' adlı panelde konuşan Gazi Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Kemal Görmez, kentsel dönüşümün çevre ve şehircilik bakanlığının inisiyatifine bırakmanın yanlış bir karar olduğunu savundu.

 

Türkiye'deki merkeziyetçi yapının kırılarak yerini yerel yönetimlere bırakması gerektiğini söyleyen Görmez, şöyle konuştu: "Ben burada kentsel dönüşümün yasal ve yönetimsel bölümünü tartışmak istiyorum. Deprem Türkiye'nin ciddi bir sorunudur ve ülkemizde ciddi bir kentsel dönüşüme ihtiyaç duyuluyor. Fakat hazırlanan kentsel dönüşüm iş ciddi bir fiyaskodur. Kentsel dönüşümü sadece Çevre ve Şehircilik Bakanlığı kurarak o bakanlığın iyi niyetine bırakmakla iyi şeyler yaptığımızı düşünüyorsak burada yanılıyoruz demektir. Türkiye'de zaten yüzyıllık bir merkeziyetçi devlet geleneği var. Zaten bu gelenek Türkiye kentlerini bu hale getirmiştir. Tarih tekerrürden ibarettir. Türkiye toplumu yeni bir tekerrürü yaşıyor. Özellikle 2000'li yıllarda devlet merkeziyetçi yapıdan vazgeçerek yerel yönetimlerden elini çektiğini ümit etmişken, tarih yeniden tekerrür etti. 1950 ve 1954 yılları arasında Adnan Menders döneminde yapılan iyi şeyler bir anda kötüye döndü. Daha sonraki yıllarda rahmetli Turgut Özal imar planı yapma yetkisini yerel yönetimlere devretti. Fakat tüm bu yetkileri 1987 yılından itibaren geri almaya çalıştı. Şimdi biz 2003 yılında Türkiye de tam bir yerel demokrasi, iyi bir belediye kanunu çıktı derken, karşımıza ne olduğu belli olmayan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı çıktı. Bu bakanlık gelişmiş ve demokratikleşmiş bir ülke için züldür. Çevre işini toplu konut ile beraber çözmeye kalkarsanız bu ülkeye ihanet etmiş olursunuz. Kentsel dönüşüme ilişkin bir yasa çıkartıp belediyelerden yetkileri alıp tamamıyla TOKİ kafalı bir yönetimin idaresine bırakırsanız, bu iş kentsel dönüşüm olmaz, rantsal dönüşüm olur. İmar işi dünyanın her yerinde belediyelerin işidir, merkezi idareye bırakılmayacak kadar büyük bir iştir. Çünkü yerel demokrasi ancak imar üzerinden geçer."

 

Kaynak: CİHAN

"Kentsel Dönüşüm Kentsel Kavgaya Dönüşecek"

CHP eski Genel Başkan Yardımcısı Gürsel Tekin, Afet Dönüşüm Yasası'nı eleştirerek milyonlarca İstanbullu'nun cezalandırılacağını belirtti.

Meclis'te kabul edilen Afet Dönüşüm Yasası'na CHP eski Genel Başkan Yardımcısı Gürsel Tekin'den ağır itirazlar geldi. Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar'ın AKŞAM'a yaptığı açıklamaları eleştiren Tekin, milyonlarca kentlinin dönüşüm mağduru olacağını ve kentsel dönüşüm sürgünlerinin ortaya çıkacağını söyledi.

 

PARDON AKLIMIZA GELDİ DE: AK Parti 18 yıldır İstanbul'u yönetiyor. Neredeyse çeyrek asır kenti yöneteceksiniz sonra -pardon aklımıza kentsel dönüşüm geldi- diyeceksiniz. Şimdi bugüne kadar yapılan kentsel dönüşümlerin tamamı ranta dayalı dönüşüm oldu, İstanbullu'ya yönelik bir dönüşüm değil. Özellikle kamuya ait arazilerde... 99 depreminin ardından bir yasa çıktı. Kamuya ait arazilerin deprem için kullanılması anlayışı vardı. Sayın Bakan'a soruyorum; TOKİ'nin başkanıydınız. İstanbul'da ve benzer bütün yerlerde Milli Emlak'a, vakıflara ait araziler ne oldu? Tamamı ranta kurban gitti. Belgeleri var. Şimdi de asıl İstanbullu'yu cezalandıracaksınız.

 

RANTSAL DÖNÜŞÜM FERMAN YASASI: Türkiye'de üçkağıtçı müteahhit gibi pek çok kavramla karşılaştık ama ilk kez kamu eliyle sahtekarlık yapıldığına şahit olduk. Ataşehir'de, Ataköy'de herkes planlara bakarak emlak konuttan daire adı. Sonra iktidar değişiyor. Ve o devlet o yeşil alanları ranta çeviriyor. Bu yasa Rantsal Dönüşüm Ferman Yasası'dır. Anayasaya, insan haklarına ve mülkiyet yasasına aykırıdır

 

ERENKÖY'DEKİ İKİTELLİ'YE GİDECEK: CHP olarak diyoruz ki, kentsel dönüşüm hayata geçsin ama sürgüne dayalı dönüşüm olmasın. Yasa; 'bina sakinlerinin 3'te 2'si dönüşümü kabul ederse yıkım yapılır' diyor. Vatandaş emekli ve parası yok, o zaman sürgüne mi gidecek? Örneğin burası Erenköy ve burada yüzyıldır oturan aileler var. Bunlar İkitelli'ye mi gidecekler? Bizim önerimiz ada bazında plan tadilleri yaparak ortaya çıkacak dikey rantla vatandaşın kendi binasını dönüştürebilmesidir. Yani yerinde kentsel dönüşüm.

 

TIPKI SULUKULE'DEKİ GİBİ: Başbakan, Ayamama Deresi etrafını da yıkacaktı. Bir bina bile yıkılmadı. Başbakan'ın sözleri popülist yaklaşımdan başka bir şey değil. Binasını dönüştüremeyen sürgün edilirse kentsel kavga çıkacak. Örneğini Sulukule'de gördük. Oradaki Romanlar 70 km. öteye sürgün edildiler. Avrupa'da kentsel dönüşümün birinci önceliği sosyal yapının bozulmamasıdır.

Kentsel Dönüşümde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Krizi

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Av.Ali Güvenç Kiraz'ın kentsel dönüşümde kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hakkındaki yazısı.. 

"    Kentsel dönüşüm yasası ile birlikte sürecin en başından itibaren müteahhitlerin devreye girmesi nedeniyle vatandaşın kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak konusunda aklı ciddi bir şekilde karışmış durumda..

 

Bir tarafta yasa öncesinde aldığı daire veya bir kısım kat malikine imzalattığı sözleşmeler nedeniyle inşaat yapmak isteyen müteahhit, diğer tarafta ise daha iyi proje yaptırmak için müteahhitlerin yarışmasını sağlatmak isteyen daire sahipleri arasındaki mücadele kıyasıya devam ediyor. 

 

Yasa aslında her ne kadar tüm süreçlerin vatandaşlar yani kat malikleri tarafından yönetilmesi gerektiğin öngörse de kentsel dönüşüm yasası başladığı günden bugüne maalesef ki müteahhitlerin kontrolünde yürüyen bir yasa halini almış durumda. İşte bu nedenledir ki; 2/3 kuralının kendisine göre yorumlayan müteahhitler, özellikle de apartmanlarda bir kısım yöneticinin de desteğini alarak sözleşmeler imzalatmaktadırlar. Bu sözleşmeleri de “kentsel dönüşüm yasası kapsamında  binanız riskli yapı ilan edilecek, yıkım kararı verilecek ve binanın yıkılacaktır, sözleşme imzalamazsanız taşınma ve kira parası ödemeyeceğimiz gibi arsa payınızı da düşük bedelle satın alırız”  şeklinde imzalatmaktadırlar. Yani bir nevi hukuksal tehdit uygulanarak süreç ilerletilmektedir. Vatandaşta bu hukuksal tehditler nedeniyle evini kaybetmemek için hızla kendi aleyhine hazırlanmış bu sözleşmeleri imzalamak zorunda bırakılmaktadır. 

 

Peki bu durumda gerek riskli yapı tespiti öncesinde gerekse de sonrasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki durumu nedir? Vatandaş hukuksal tehdit yoluyla kendisine imzalatılan bu sözleşmelerden nasıl vazgeçebilecektir?  

 

1)    Afet yasası veya kentsel dönüşüm yasası çıkmadan önce kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalatılması halinde riskli yapı tespitinden sonra kat maliklerinin arsa paylarının  2/3’ünün vereceği kararla yeni bir projeye  veya yeni bir müteahhitte evet demeleri halinde artık bu yasa kapsamında imzalatılan sözleşme geçerli hale gelecektir. Bu kapsamda daha önce imzalatılan sözleşme tüm kat maliklerini kapsamadığı için sözleşmenin hukuki geçerliliği tartışmalıdır. Burada sözleşme gereğince inşaat başlamadığı için müteahhittin en fazla bu sözleşme için yaptığı masrafları (noter masrafı) talep etme hakkı doğar ki cezai şart vs. talep etme hakkı oluşamayacaktır. 

 

2)    Riskli yapı tespiti öncesinde veya sonrasında müteahhittin kendisini bu yasa ile hukuki olarak tehdit ettiğini ve bu şekilde sözleşme imzalattığını söyleyen ve bu sözleşmeden dönmek isteyen taraf ise Borçlar Kanunu’nda yer bulan yanılma, aldatma ve korkutma gerekçeleri ileri sürerek sözleşmenin feshini talep edebilecektir. Bu konuda bilinmesi gereken en önemli husus kat karşılığı inşaat sözleşmeleri aynı zamanda bir taşınmaz devrini de öngördüğü için noterden fesih yoluyla değil mahkemeden dava açarak sona erdirilmesidir. Bu şekilde dava açılması halinde 6306 sayılı Afet  Yasası kapsamında kendisine zorla sözleşme imzalatıldığını ve mülkiyet haklarının kısıtlandığını ileri süren taraf  bu davayı açarak sözleşmeden dönme yolunun deneyebilecektir. 

 

İşte bu şekilde kentsel dönüşüm yasası kapsamında mağdur edilmek istenenler ve müteahhitler tarafından baskı altında tutulanların hakları güvence altına alınabilecektir. Vatandaşlara en önemli uyarımız sözleşme imzalarken yasal haklarını mutlaka öğrenmeli hiçbir hukuki tehdit karşısında kalmadan mülkiyet haklarını korumalarıdır.     "

 

Av.Ali Güvenç KİRAZ

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde dikkat edilmesi gereken hususlar

Av. İrfan Niğdeli - İstanbul Hukuk BürosuGünümüzde;  nüfus artışı, şehirleşme düzeyinin artması, ekonomik koşullar yanında, arsa sahiplerinin inşaat yapacak sermaye, teknik donanım ve organizasyona sahip olmamaları,  müteahhitlerle anlaşarak, kat karşılığında inşaat yapılması tercihlerini arttırmaktadır.
Arsa sahipleri ve müteahhitler arasındaki anlaşmalar, boş arsalara yeni bina yapılması hususunda olabileceği gibi, eskiyen ve ömrünü tamamlamış binaların yıkılarak yerine yenilerinin yapılmasını da kapsamaktadır.
İnşaat sektörünün bu yönüyle gelişmesi, kentsel dönüşüm tartışmaları, imar sorunları, çözümlenmesi gereken birçok hukuksal sorunu da beraberinde getirmektedir. Yargıya intikal eden anlaşmazlıklar dikkate alındığında sözleşmelerin daha çok müteahhitler tarafından ihlal edildiği, arsa sahiplerinin mağdur olduğu görülmektedir. Tarafların, karşılıklı haklarını koruyabilmeleri için, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde karşılaşılması olası problemler ve bunların çözüm yollarıyla ilgili yeterli bilgi sahibi olmaları önem arzetmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri,  arsa sahibinin devredeceği arsa payı karşılığında , müteahhidin ,kendi malzeme ve imkanlarıyla inşaat yapması, sonunda kararlaştırılacak bağımsız bölümleri arsa sahiplerine devretmeyi taahhüt ettiği  iki tarafada borç yükleyen sözleşmelerdir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, mevzuatımız gereği, resmi şekilde tapu müdürlüğü ya da noter kanalıyla yapılması halinde geçerlilik kazanacaktır. Aksi hallerde sözleşme mutlak butlanla batıl olup hukuki bir değer ifade etmeyecektir.
Sözleşme imzalanmadan önce belediyeden imar durumu sorulmalıdır. Bu durumda arsa üzerine iki tarafın anlaştığı ölçülerde bağımsız bölüm inşası yapılıp yapılamayacağı belli olur ve ilerde çıkması muhtemel anlaşmazlıkların önüne geçilir.
Sözleşme ile inşaat süresi, gecikme halinde sözleşmeyi fesih yetkileri ve cezai şartlar, tarafların anlaşmaları doğrultusunda tereddüte yer bırakmayacak şekilde düzenlenmelidir.
Arsa sahiplerine kira bedeli ödenmesi kararlaştırılmışsa bedel, süre ve şartları açıkça belirtilmelidir.
Sözleşmede inşaat projesinin müteahhit tarafından çizileceği, ruhsat harç ve masraflarının müteahhide ait olacağı açıkça belirtilmelidir. (Bu hususların aksi de tarafların anlaşmasına göre kararlaştırılabilir)
İnşaat ruhsatının alınması amacıyla sözleşmede azami bir süre öngörülmelidir. İnşaat süresi ruhsat alınmasıyla başlar. Ruhsat alınması için süre belirlenmesi müteahhidin sözleşmeye bağlılığını arttıracaktır.
Ruhsatın alınması ile birlikte, arsa üzerinde inşaat başlamadan kat irtifakı kurulması yolu da açılacaktır. Bu halde müteahhidin inşaat başlamadan sözleşmede kararlaştırılan kendisine ait bağımsız bölümleri satma imkanı sağlayacaktır. Bu durum sözleşmeyle maddi risklere giren müteahhide sermaye sağlaması avantajını doğuracaktır. Ancak, bir yandan iş sahipleri açısından da risk teşkil etmektedir. Bu durumda sözleşmeyle müteahhide ait bağımsız bölümlere ipotek konulup, inşaatın belli aşamalarına göre ipoteklerin kademeli bir şekilde kaldırılması kararlaştırılabilir.
İnşaatın kalitesiyle ilgili özellikle kullanılacak malzeme, taraflar arasında kararlaştırılıp bu konuda gerekirse uzmanlardan yararlanılarak hazırlanacak teknik şartname sözleşmeyle birlikte imza altına alınmalıdır. Bu durum inşaatın kalitesiyle ilgili ilerde çıkacak uyuşmazlıklarda yol gösterici olacaktır.
İnşaat süresince, vergilerin ve SGK primlerinin müteahhit tarafından ödeneceği personelin ve 3. Kişilerin uğrayabileceği tüm zarar ve ziyanın karşılanması amacıyla yine  müteahhit tarafından mesuliyet sigortası yaptırılması sözleşmede yer almalıdır.
Sözleşmede teslimin gerçekleşmesini;  anahtar teslim, yapı kullanma izninin alınması ve tüm kamu kurumlarıyla ilişiklerin kesilmesi gibi şartlara bağlamak gerekir. Bu halde bu şartları yerine getirmeyen müteahhidin hukuki ve cezai sorumluluğu sözleşme gereği devam edecektir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılırken dikkat edilmesi gereken hususları fazla ayrıntıya girmeden izah etmeye çalıştık. Arsa sahiplerinin sözleşme safhasında uzman hukukçulardan yardım almaları, menfaatleri icabıdır. Ayrıca müteahhit firmayı seçerlerken titiz bir inceleme yapmaları, daha önce firmanın hangi projelerde yer aldığını, referanslarını araştırmaları ilerde uğrayabilecekleri  zarar ihtimallerini ortadan kaldıracaktır.
Av.İrfan Niğdeli
İstanbul Hukuk Bürosu

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

Kat karşılığı Sözleşmesi Örneği
   ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

Bir taraftan..... İli, ....... İlçesi, ........ Mahallesi, ..... Sokağında kain imarın... Ada, .... Parselini teşkil eden taşınmazın malikleri............ ile diğer taraftan müteahhitler...................... arasında aşağıdaki şartlarla bir inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Bu Sözleşmede taraflardan taşınmaz malikleri (Mal sahibi) ve müteahhitler (Müteahhit) olarak anılacaklardır.
1- Konu:
Sözleşmenin konusu, imarın....... Ada, ....... Parselinde mevcut üç katlı betonarme binanın müteahhit tarafından yıkılması, yerine mal sahibinin isteği doğrultusunda çizilecek projeye göre yeni bir binanın yine müteahhit tarafından inşasıdır. Yapılacak binada dört mağaza ve apartman girişini havi bir zemin kat, mağazalarla irtibatlı dört ticari depoyu havi birinci bodrum kat, kalorifer dairesi, hidrofor, yakıt deposu ve sığınağı havi ikinci bodrum kat ile her katta iki daireye havi beş normal kat olacaktır. Kapıcı Dairesi Projenin tanzimine göre birinci veya ikinci bodrum katta yapılacaktır.
2- Yer Teslimi:
Taşınmaz müteahhide mal sahibi tarafından boş olarak teslim edilecektir.
3- İnşaatın Niteliği:
İnşaat, bu Sözleşmeye ve onun ayrılmaz bir parçası olan ekli teknik şartname esaslarına göre yapılacaktır.
4- Binanın Bölüşülmesi:
Yapılacak bina mal sahibi ve müteahhit arasında yarı yarıya bölüşülecektir. Bu bölüşmede iki mağaza ile üzerine isabet edecek 5 daire birinci grup ve diğer mağazalar ile üzerine isabet edecek 5 daire ikinci grup sayılacak ve bu iki gruptan birini tercih hakkı mal sahibine ait olacaktır. Proje düzenlenirken gruplar arasında denge sağlanacaktır.
5- Yıkım, Hafriyat ve İnşaatta sorumluluk:
Mevcut binanın yıkımı ile hafriyat ve yeni binanın yapımı sırasında veya yapımından ötürü komşulara veya diğer üçüncü kişilere verilecek her çeşit zararlar ile iş kazalarından doğacak zararlardan müteahhit sorumludur. Mal sahibi aleyhine bu nedenle bir dava açıldığında bu dava müteahhide ihbar edilir. Bu takdirde müteahhit mal sahibi makamına kaim olarak davayı takip eder.
6- Giderler:
İnşaat için gerekli her çeşit malzeme bedelleri, işçilik ücretleri, proje giderleri, sigorta primleri ve cezalar, vekâlet ve tapu giderleri, cins tashihi ile kat irtifak ve mülkiyeti tesisi giderleri ve her çeşit vergi, resim ve harçlar, bu sözleşmede aksine bir hüküm olmadıkça müteahhide aittir.
7- Vergiler:
2002 yılı dâhil olmak kaydı ile emlak vergisi, .....................vergileri mal sahibi ve müteahhit arasında eşit olarak bölüşülecektir. Ancak bunlardan arsa sahibinin payına düşeni de önce müteahhit ilgili idareye verecek ve iş bittikten sonra mal sahibi bu borcunu müteahhit ilgili idareye verecek ve iş bittikten sonra mal sahibi bu borcunu müteahhide ödeyecektir. Müteahhit, bu ödemeyi yapmazdan en az 3 gün önce İdareye karşı ihtirazı kayıt dermeyan edebilmesi için durumdan mal sahibini haberdar edecektir. İleride bunların geri verilmesi halinde, geri verilecek miktar mal sahibi ve müteahhit arasında eşit olarak bölüşülecektir.
Müteahhide ait bağımsız bölümlerin satışından ötürü mal sahibi adına gerçekleşecek....................................... vergisi ve.............................. vergisi müteahhide aittir.
Arsa sahiplerine kalan bağımsız bölümlerin................... vergisi ile.......................... vergisi kendisine aittir. Ancak, mevcut betonarme bina yıkıldıktan sonra taşınmazın cinsi arsaya çevrildiğinde değeri................... Lira gösterileceğinden müteahhidin kendisine ait bağımsız bölümleri arsa olarak başkalarına satışında bunların tamamının satış bedellerinin toplamı............................ Liraya ulaşacaktır.
8- Müteahhide ait bağımsız bölümlerin satışları:
Cins tashihinin yapılmasından ve kat irtifakının kurulmasından sonra mal sahibi, zemin hariç birinci kat tavan betonunun dökülmesiyle iki adet dairenin, çatı betonunun dökülmesiyle bir adet dairenin, duvarların örülmesi ve doğrama kasalarının takılmasıyla iki adet dairenin, iç ve dış kaba ve ince sıvalar ile kalorifer ve sıhhi tesisatın başlamasında mağazanın, doğramaların tamamen takılması, fayans ve döşemelerin tamamlanması ve sıhhi müteahhit tarafından istenildikçe satışın her kademesi için arsa sahibi, müteahhide vekâlet verecektir. Kat irtifakının kurulması için gerekli belgeleri müteahhit hazırlayacaktır.
9- Bedelin Değişmeyeceği:
Evvelce tahmin olunamayan veya tahmin olunup da iki tarafça nazara alınmayan haller ve özellikle malzeme fiyatları ve işçi ücretlerindeki artışlar için yapılmasına engel olursa veya yapılmasını son derecede işgal ederse, müteahhit bedelin artırılmasını veya Sözleşmenin feshini yahut şartlarda bir değişiklik yapılmasını isteyemez. Müteahhit, her ne olursa olsun işi kararlaştırılan bedelle yapmağa mecburdur.
10- Başkasına devir yasağı:
Müteahhit aldığı işi başkasına devredemez; vekâleten de olsa başkasına yaptıramaz. Aksi halde mal sahibi Sözleşmeyi feshe yetkilidir.
11- İşin Teslimi:
Müteahhit yer tesliminden itibaren en geç on beş ay içerisinde yapı kullanma izin belgesini almaya hazır olacak biçimde işi bitirmeye ve mal sahibine teslime mecburdur. Ancak yer teslimi inşaat mevsimi bittikten sonra yapılırsa bu süre, yeni inşaat mevsimine girildiğinde başlar. İnşaat mevsiminden amaç, o yılki don olayının bitmesiyle başlaması arasında geçen süredir. İşin bitirilmesinden amaç ise, suyun, doğalgazın, elektriğin bağlanmaya hazır olması, kanalizasyon irtibatının sağlanması, asansör ve hidrofor tesisatının projesine uygun olarak yapılmış olması, teknik şartnameye göre bütün tesislerin tamamlanmış bulunması ve territuvarın düzenlenmesidir.
12- Eksik ve Kusurlu İşler:
Yapılacak binadaki eksik ve kusurlu işlerden dolayı müteahhit sorumludur. Mal sahibine kalan bağımsız bölümlerle ortak yerlerde, işin teslimi veya kabulünden sonra çıkacak eksik ve kusurlu işler bunlar hemen ihbar edilmemiş olsa bile, müteahhit bunların bedelsiz olarak tamamlayacak veya düzeltecektir. Müteahhidin sattığı bağımsız bölümlerin alıcıları tarafından eksik ve kusurlu işlerden veya satış ile ilgili her çeşit uyuşmazlıklardan dolayı mal sahibine yöneltilecek bütün iddialardan müteahhit sorumludur. Mal sahibi aleyhine bu nedenle açılacak davalarda da 5 inci madde hükmü uygulanır.
13- Geç Teslim:
Müteahhit 11 inci maddede gösterilen günde ve şekilde işi bitirip teslim edemediği takdirde kira yoksunluğu olarak mal sahibine her ay için 1.000.TL (Bin Türk Lirası) gecikme tazminatı vermeye mecburdur. Bu gecikme üç ayı geçtiği takdirde mal sahibi, sözleşmeyi feshederek yoksun kaldığı gerçek kira karşılığını ve diğer zarar ve ziyanını istemek ve ayrıca eksik ve kusurlu işleri müteahhit hesabına tamamlattırmak ve düzeltmek hakkına sahiptir.
14- İnşaat Sırasında Kontrol:
Mimari proje ile betonarme, kalorifer, elektrik, havagazı ve su tesisat projelerinin birer ozalit kopyası mal sahibine verilecektir. Mal sahibi bir fen adamı eli ile inşaatın sözleşme ve teknik şartname ile projelere uygun yapılıp yapılmadığını her zaman kontrol ettirebilir. Aykırı olan hususları müteahhit derhal uygun hale getirmeğe, yanlışlıkları düzeltmeğe ve malzemeyi değiştirmeğe mecburdur.
15- Diğer bazı şartlar:
Apartmanın adı................................ olacaktır. Apartmanın girişine reklam, ilân ve camekân gibi tesisler konulmayacaktır. Yönetim Planı tarafların ittifakıyla yapılacak ve bu plan düzenlenmeden satış yapılmayacak ve alıcıların planı kabulleri müteahhitçe sağlanacaktır. Kapıcı tarafların ittifakıyla tutulacaktır.
16- Özel Vekâlet:
İnşaat dolayısıyla İmar Müdürlüğüne, Fen İşleri Müdürlüğüne, Elektrik ve Havagazı İşletmesi Müdürlüğüne, cins tashihi ve kat irtifakının kurulması ile sınırlı olarak Tapu Sicil Müdürlüğüne yapılması gerekli müracaatlar için mal sahibi, müteahhide özel bir vekâlet verecektir.
17- Mes'uluyetin müteselsil olacağı:
Müteahhitlerin mal sahibine karşı mesuliyeti müteselsilindir.
18- Tebligat adresi:
Mal sahibinin adresi............................... ve müteahhidin adresi............................... dir.
19- Uyuşmazlıkların çözümlenmesi:
Uyuşmazlık halinde... ............................ Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkili olacaktır.
Bu sözleşme .../.../...... gününde akdedilmiştir.


Mal sahipleri Müteahhitler

.................................................... .......................................................


TEKNİK ŞARTNAME
1- Bina, arsanın azami inşaat sahası ve kanuni çıkma haklarından yararlanmak suretiyle yapılacaktır ve betonarme, karkas, doğalgazlı, asansörlü ve hidroforlu olacaktır.
2- Bina taşıyıcı sistemi, betonarme karkas olarak Bayındırlık Bakanlığının teknik ve statik şartnamelerine uyularak hesap ve inşa edilecektir. İnşaatın beton kısımlarında ..................... tarafından üretilen betonlar kullanılacaktır. Binanın yapımında ................ marka kalıplar kullanılacaktır..
3- İç ve dış duvarlar Çorum#8217;daki .................. fabrikasında üretilen tuğlalarla örülecektir. Bütün sıvalar alçı ve çimento takviyeli harçla yapılacaktır.
4- Odaların Döşemeleri birinci kalite ............. marka parkeden yapılacaktır.
5- Çatı ....... marka .......... tipi kiremitle örtülü oturtma çatı olacaktır.
6- Çatı altı döşemesi üzerine kalorifer projesine göre ... cm. kalınlığında izocam kullanılacaktır.
7- Doğalgaz tesisatında isteğe göre ....................marka radyatör kullanılacaktır. Dairelere Demirdöküm marka kombiler takılacaktır.
8- Binada sıhhi tesisat projesine göre hesaplı su deposu ve hidrofor tesisatı olacak ve her bağımsız bölümün (daireler, mağazalar ve kalorifer dairesi) ayrı bir su sayacı takılı olarak bulunacaktır.
9- Pis su boruları bina dışına çıkıncaya kadar gereğine göre pik döküm boru ve pimaş olacaktır. Mutfak, banyo ve WC iyice izole edilecek WC boruları aynen çatı dışına kadar hava borusu olarak uzatılacaktır.
10- Bütün sıhhi tesisat armatürleri E.C.A. marka olacaktır.
11- Merdiven basamakları ................... marka mermerden yapılacaktır.
12- Apartman girişinde döşeme ve duvar kaplaması uygun renkte tabii mermer olacaktır.
13- Merdiven boşluğunda duvarlar dyo cinsi boya veya yağlı boya olacaktır.
14- Merdiven korkulukları demir imalât üzerine sert ağaç ahşap küpeşte olacak ve küpeşteye cam cila yapılacaktır.
15- Normal katlarda pencere doğramaları birinci Pimapen marka doğrama olacaktır. Zemin katta ön cephe doğramaları alüminyum profil madeni doğrama olacaktır. Pencere denizlikleri mermer olacaktır.

16- Kapı kasaları birinci sınıf Pimapen marka doğrama olacaktır.
17- Cam kalınlıkları en az 3 mm. olacak, boşluk ebadına göre kalınlıklar tayin edilecektir. Kapı ve pencere camları çift cam olacaktır.

18- Bina ön cephesi brüt beton veya mermer kaplama, yan ve arka cepheler gereğine göre brüt beton veya çimento serpme olacaktır. Brüt beton yüzeyler akrilik esaslı boya ile boyanacaktır.
19- Mağaza ve dairelerde bütün duvarlar alçı saten yapılacaktır. Dairelerin salonları şampanya rengi yağlı boya yapılacaktır. Diğer odalar ise beyaza boyanacaktır. Tavanların kenarları alçı ile kaplanacaktır.
20- Duş-W.C. lerde duvarlar tavana kadar karo fayans kaplama olacak, sığdığı takdirde bir adet duş teknesi ve borulu banyo bataryası, yerine uygun ebatta birinci sınıf beyaz fayans lavabo, iki adet lavabo musluğu, beyaz fayans etajer, ayna, alafranga beyaz fayans helâ taşı, klozet kapağı otomatik rezervuar, tahrat musluğu, beyaz fayans gömme kâğıtlık, beyaz fayans sabunluk, askılık ve topraklı monofaze piriz bulunacaktır.
21- Mutfakta tezgâh üzeri dört sıra ve fırın yeri ayni yükseklikte beyaz karo fayans kaplama, bir metrelik tek gözlü çelik eviyeli tezgâh, üzerine eviye bataryası, tezgâh üzerine ayni cins çelik dolap, fırın üzerine aspiratör takılacak ve iki adet topraklı monofaze priz bulunacaktır.
22- Mağazaların depolarında W.C. ve lavabolar dairelerdeki gibi olacaktır.
23- Dâhili televizyon anteni, telefon ve elektrik tesisatı yapılacak, her odada da bir telefon ve monofaze elektrik prizi bulunacaktır. Mağazalarda yeteri kadar monofaze prizle beraber bir adette trifaze priz bulunacaktır. Her mağazaya iki adet müstakil telefon prizi konacaktır. Dairelerden kapıcıyı çağırmak için numaratörlü tesisat ve sokak kapısına zil yapılacaktır. Bütün elektrik sigorta tabloları saç kutu içinde olacaktır.
24- Dairelerde mutfaklara uygun boy otomat takılacaktır. Ocaklara bağlanmak için doğalgaz tesisatı yapılacaktır.
25- Daire kapılarına gömme kilit, uygun tokmak ve dürbün konacaktır.
26- Apartman girişinde bağımsız bölüm sayısı kadar çelik veya formika gömme posta kutusu yapılacak, ayrıca baş tarafa camekânlı bir ilân yeri konacaktır.
27- Binaya konacak asansör 6 kişilik .............................. marka asansör olacaktır.
28- Bütün malzeme ve işçilikler birinci sınıfı olacaktır.
Bu teknik şartname taraflar arasında akdedilen .../.../...... günlü inşaat
sözleşmesine ek olarak düzenlenip imza altına alınmıştır. ../.../...
Mal sahipleri Müteahhitler

Örnek İnşaat Teknik Şartnamesi

Teknik Şartname

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNE EK ÖZEL TEKNİK ŞARTNAME

1- KABA YAPI : Yapılacak bloklar betonarme karkas ve plank döşeme sisteminde inşa edilecek,statik projede belirtilen C25 beton ve nervürlü demir kullanılacaktır.

2- HARFİYAT : Zemin etüt raporu neticesine göre mimari projenin bir eki olan vaziyet

Planını uygulamak amacı ile çevreye zarar verilmeden yapılacak ve ortaya çıkan hafriyat  çevre kirliliğine sebep olmayacak biçimde inşaat alanından uzaklaştırılacaktır.

3- BİNA TEMEL VE ÇEVRESİ: Binanın temel sistemi, yapılacak olan zemin etüt raporuna göre belirlenecektir. Bodrum kat ve çevre perdeleri yer altı sularına karşı tekniğine uygun olarak izole edilecek, ayrıca çevre suları drene edilerek binadan uzaklaştırılacaktır.

4- DUVARLAR: Bina dış cephesi tuğla ile örülüp, dış kaba sıvası yapıldıktan sonra, EPS mantolama yapılacaktır.

5-ÇATI: Blokların çatıları ahşap ile kaplanacak, üzeri ziftli kağıt üzerine konulacak kiremit veya izolasyonlu eternit ile kaplanacaktır, Baca dipleri alüminyum mebran ile kaplanacaktır.

6- ALTYAPI: Binalardan çıkışlarda PVC borular kullanılacak, topografik kodlama yapıldıktan sonra mevcut kanalizasyon sistemine bağlanacaktır.

7- CEPHELER: Bina dış cepheleri, seçilen mantolama sisteminin parçası olan silikon bazlı boya malzemesi kullanılarak projesine uygun olarak yapılacaktır.

8- BALKON KORKULUKLARI: Alüminyum boru kullanılarak imal edilecektir.

9- BİNA GİRİŞ KAPISI: Blok girişlerine mimariye uygun olarak demir ferforjeden imal edilmiş kapılar takılacaktır.

10- BİNA İÇİ MERDİVENLER: Merdiven holleri, basamaklar mermerden  kaplanacak olup alumınyum trabzan yapılacaktır.

11- BİNA GİRİŞ AYDINLATMASI: Bina girişine aplik ışıklandırma konulacaktır. Her bloğun her katına merdiven basamaklarını aydınlatacak şekilde fotoselli lamba konulacaktır.

12- ZİL VE DİYAFON TESİSATI: Her daireye dış kapı ile sesli iletişim kurma olanağı sağlayan diyafon tesisatı ankastre olarak döşenecektir.

13- PENCERE DENİZLİKLERİ: Mermerden pahlı ve damlalıklı olarak malzeme kullanılarak yapılacaktır.

14- DÖŞEME KAPLAMALARI: Mutfak, ve balkonlarda Çanakkale seramik KDV  dahil liste fiatı 30 TL olan  30*60 granit sırlı nature noce serisi  ile döşenecektir.

Antre, Salon ve odalarda laminat parke döşenecektir.

15- DUVAR KAPLAMALARI: Duvarlar saten alçı ile sıvanacak, Polisan, Marşall  marka saten boya ile boyanacaktır. Daire içlerinde bütün tavanlara kartonpiyer yapılacaktır.

16- BANYO: Banyolarda Çanakkale veya ECA gömme rezervuarlı klozet,Duş teknesi ve kabini,Aynalı dolap ve GPD eko serisi veya ECA beş yıl garantili bataryalar konacaktır.Banyo ve tuvaletlerin duvarları tavana kadar1. sınıf  KDV dahil liste fiyatı 30.00 TL sı olan Çanakkale Seramik döşenecektir. Bordürler banyolarda dikine 4 sıra wc’lerde 2 sıra veya yatay bir sıra   kullanılacaktır.

17- DAİRE ANA GİRİŞ KAPILARI:Dairelerin ana giriş kapı ve kasaları çelik kapı olacaktır.

18- DAİRE İÇ KAPILARI:Dairelerin iç kapı ve kasaları dolgulu ve fitilli Amerikan panel

kapı olacaktır.

19- DAİRE İÇİ DUBLEKS MERDİVENLER: Dubleks dairelerde bulunan iç merdivenler     MERMER  kaplama ile kaplanacaktır. korkulukları alüminyum olacaktır.

20- PENCERE DOĞRAMALARI:Dış cepheye bakan bütün pencere ve kapılar birinci sınıf beyaz Winsa veya Kompen marka PVC doğrama olacaktır.Her odada bir kanat wasistaslı olacaktır.

21- CAM İŞLERİ: Bütün pencere doğramalarına (4+16+4)”TSE ‘li ısıcamlar monte edilecektir.

22- KOMBİ VE SICAK SU TESİSATI:Her daireye Demirdöküm Neva veya  ECA marka en az 20000 btu’luk kombi konulacak ve kombiden mutfak ve banyolara sıcak su tesisatı yapılacaktır.Sıhhi tesisatta 1. sınıf TSE garantili Fıratpen veya Berke marka plastik boru kullanılacaktır.

23- DOĞALGAZ TESİSATI:Her daireye kombi ve mutfak ile irtibatlı doğalgaz tesisatı yapılacaktır. Daire içinden geçen boruların talimat gereği boyanamayacak olması nedeniyle

boyama işlemi yapılmayacaktır.

24- RADYATÖR MUSLUK VE VANALARI: Isınmada genel alanlarda Maktaş veya vita  marka panel radyatörler, Banyolarda ise havlupan tipi radyatörler kullanılacaktır.Musluk ve vanalar TSE Belgeli olacaktır.

25- ELEKTRİK AKSAMLARI : Elektrik tesisatında kullanılacak kabloların tamamı 1. sınıf TSE  belgeli Hes veya muadili markalar olacaktır. anahtar ve prizler 1.sınıf TSE belgeli Viko,  Make, Anestek marka olacaktır.Dairelere Siemens veya muadili marka otomatik sigorta  ve dijital elektrik saatleri konulacaktır.

26- TV TESİSATI: Çift çanak sistemi kurulacak olup,ortak antenler için ankastre olarak kablolar döşenecektir.Her konuta 3 TV hattı inecektir.

27- TELEFON TESİSATI:Telefon tesisatı çekilecek olup 3 odaya bağlantı olacaktır.

28- MUTFAK : Mutfak dolabı medefe  mebran kapak granıt tezgah yapılacak olup, eca batarya, aspiratör ve, ankastre ocak konacaktır, dolap arası seramik KDV dahil 30 TL’lik seramikle kaplanacaktır.

29- YAPI KULLANIM İZİN BELGESİ : iskan alınarak daire sahiplerine verilecektir.

30- ÇEVRE DÜZENLEMESİ: Projeye uygun olarak site etrafına araziye uymak kaydı ile taş, perde beton veya beton/çit karışımı uygulanacaktır. Otoparka giriş için otomatik kapı  konacak  olup çevrede  kalan yerleri mevsimle ilişkili olarak veya site yönetimi oluşturulunca  çimle kaplanacaktır.