İmar yönetmeliği değişti emsal % 20 artış gösterdi
Eylül ayında Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nin 48 maddesi değişti. Söz konusu yenilikler gayrimenkul geliştiricileri için değişikliklere neden oldu. EVA Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzmanı Deniz Şahinkaya, bu değişiklikleri analiz etti…
Yetki Bakanlık’ta
Yapılaşmaya ilişkin uygulamalar artık Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca belirlenen tanım çerçevesinde yapılacak. İmar planları ve yerel idarelerce çıkarılacak yönetmeliklerle tip yönetmeliğe aykırı uygulama ve değişiklik yapılamayacak.
Belediyelere kısıtlama
Büyükşehirlerin imar yönetmelikleri yürürlükten kalkarken, büyükşehir belediyelerinin yetkileri kısıtlanıyor. Bununla birlikte, alt kademe planlarının, üst kademe planlarının kesinleştiği tarihten itibaren en geç bir yıl içinde üst kademe planlarına uygun hale getirilmesi zorunlu oldu. Aksi halde planlar uygun hale gelene kadar bölgelerde yapılaşma gerçekleşmeyecek ya da üst kademe planları onaylayan kuruluşlardan birine başvurmak gerekecek.
Emsal artışı geliyor
Yönetmelikte bazı tanımlara açıklık getirilirken, bu imar artışını beraberinde getiriyor. Buna göre yapılarda emsale dahil edilmeyecek alanlar yeniden tanımlanarak netlik kazanıyor. Örneğin çöp ayrıştırma bacaları, su depoları, su sarnıcı, avlular, iç bahçeler, açık havuzlar, pergolalar, zemin terasları ile açık ve kapalı otoparklar taban alanı ve emsal hesabına dahil edilmiyor.
Katlarda brüt alan tanımına nelerin dahil edileceği belirtiliyor. Bu durum kat sayısına ve katın taban oturumuna göre değişirken, satılabilir emsal hesabında % 15-20 artış olmasını sağlıyor. Örneğin emsali 2 olan bir parselin satılabilir alan emsali 2.3, hatta 2.4’e kadar çıkabiliyor. Bu nedenle tapuları henüz teslim etmeyen inşaat firmaları parsellerine yeni binalar/alanlar ilave etmek için revizyonlar yapıyor.
Katlar yükseliyor
Ticari alanlarda zemin katların 4,5 metre, diğer katların 3,8 metre; konut alanlarında ise zemin katların 4 metre, diğer katların da 3,5 metre inşa edilmesi zorunluluğu getiriliyor. Dolayısıyla tavandan tabana 2.60 metreyle sınırlı olan kat yükseklikleri artabiliyor.
Stüdyoya m2 sınırı
Stüdyo daireler artık eskisi gibi istenen büyüklükte inşa edilemeyecek. Çünkü yeni yönetmelikle dairelere minimum alan ve dar kenar kıstasları getiriliyor. Buna göre bir dairenin toplam alanı minimum 27,5 m2 olabilecek.
Eski imar geçerli
Ruhsat süresi dolan ve inşasına devam edilen binalar için ilk ruhsat tarihindeki imar planı geçerli olacak. Ama ruhsat prosedürü yerine getirilecek. Ancak ilave kat veya ilave inşaat alanı talepleri olması halinde yürürlükteki imar planı hükümleri geçerli olacak.
‘Kapıcılar’ geri dönüyor
Katı yakıt kullanılan ve bağımsız bölüm sayısı 30’u geçen binalarda bir adet kapıcı dairesi, 75 bağımsız bölümü aşan binalarda iki kapıcı dairesi olma zorunluluğu getiriliyor. Doğalgaz veya akaryakıtla ısınan binalarda ise bağımsız bölüm sayısı 50’yi geçen binalarda bir, 150’yi geçen binalarda ise artık ikinci kapıcı dairesi inşa etme zorunluluğu bulunuyor.
Home-ofise izin yok
Ticari alanlarda rezidans yapılamayacak. İmar planında sadece ticaret alanı olarak ayrılan yerlerde rezidans inşa edilmesine izin verilmeyecek. Yani artık rezidans konut kabul edilecek. Home-ofis olarak adlandırılan ama gerçekte ofis olarak kullanılan kavram tarihe karışacak.
Parklara emsal geliyor
Rekreasyon alanlarında inşa edilecek lokanta, spor sahaları gibi yapılar için iki kat sınırı getirilirken, kat yükseklikleri asma katlılarda 9,3 metreye, asma katlı olmayan binalarda ise 8,3 metreye yükseliyor. Böylelikle parklar ve eğlence alanlarına ilk kez emsal verilip yapılaşmanın nasıl olacağına netlik kazanıyor.
Kat bahçesi artık tanımlı
İstanbul imar yönetmeliği ile gündeme gelen kat bahçesi artık tüm Türkiye için geçerli oluyor. Emsal hesabında % 25 olarak belirlenen kat bahçeleri sınırı yeni yönetmelikle yaklaşık % 20'ye düşürülüyor. Eskiden ortak alandan ulaşılması şart olan kat bahçelerine artık daireden ulaşılabiliyor.
‘FİYATLAR GERİ ÇEKİLİRSE PİYASA TEKRAR CANLANIR’
Bursa Emlak Müşavirleri Esnaf Odası Başkanı Erdal Çelebi, piyasalardaki ve sektördeki gelişmeler ile ilgili değerlendirmelerde bulundu. Piyasada sıkıntılı bir sürecin yaşandığını ifade eden Çelebi, emlak sektörünün de bundan nasibini aldığını dile getirdi.
Faizlerin yükselmesi ile konut satışlarında kısmi durgunluklar başladığını söyleyen Çelebi, "Piyasanın biraz daha böyle gideceği belli. Mayısa kadar durgunluğun devam edeceğini öngörüyoruz. Mayıs ayı gibi piyasanın tekrar açılacağını temenni ediyoruz. Seçimlerin sonrasındaki süreç bizim için önemli. Temennimiz işlerimizin daha güzel olması ve üyelerimizin sıkıntı yaşamaması" diye konuştu.
Konut fiyatlarında KDV oranlarının yüzde 18’e çıktığını hatırlatan Çelebi, vatandaşların artık ikinci el konutları talep ettiğini kaydetti. Bu konuda fiyat dengesinin oluşturulması gerektiğini söyleyen Çelebi, şöyle konuştu:
‘Devalüasyon yaşadık’
"İnşaat firmaları ve müteahhitlerin fiyatları biraz daha geriye çekerek piyasanın canlanacağını tahmin ediyoruz. Konut satışlarında duraklama yaşanıyor. Son 2 aylık süreçte yüzde 15 devalüasyon yaşadık diyebiliriz."
Gayrimenkul zirve yaptı 1.2 milyon satışa ulaştı
Türkiye'deki konut satışları geçen yıl ‘altın’ dönemini yaşadı. Konut satışı 1 milyon 145 bini buldu. Tapu dikkate alındığında saatte yaklaşık 572 konut el değiştirdi
Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre, geçen yıl konut satışları açısından oldukça hareketli geçti. Mevcut konut stoğuna yenilerinin eklenmesi ve konut kredilerindeki gerileme ev sahibi olmak isteyenler ile yatırımcılara yeni fırsatlar sundu.
Konut sektöründeki bu gelişmeler satışlara olumlu yansıdı. Böylece Türkiye genelinde satılan konut sayısı 1 milyon 144 bin 989'u buldu. Tapu işlemlerinin yapıldığı mesai günleri ve çalışma saatleri dikkate alındığında, Türkiye'de günde ortalama 4 bin 580 konut el değiştirdi. Satılan konut sayısı saatte 572'ye, dakikada ise 9'a karşılık geldi.
3 büyük il fark attı
Türkiye'deki konut satışları ağırlıklı olarak 3 büyük ilde gerçekleşti. İstanbul, Ankara ve İzmir'de geçen yıl 442 bin 245 konut satıldı. Türkiye'de konut satışlarının yaklaşık yüzde 38'i 3 büyük ilde gerçekleşti.
İstanbul konut satışları açısından en hareketli il oldu. Geçen yıl İstanbul'da satılan konut sayısı 233 bin 153 oldu. Türkiye'de geçen yıl satılan her 6 konuttan 1'i İstanbul'da el değiştirdi. Sadece İstanbul'da satılan konut miktarı 58 ilin toplamında satılan konut sayısını geride bıraktı.
Konut satışlarında İstanbul'u 137 bin 57 ile Ankara izledi. İzmir, 72 bin 35 konut satışı bu alanda 3. sırada yer aldı.
Geçen yıl en az konut satışı ise Hakkari'de gerçekleşti. Bu kentteki konut satışı 138'le sınırlı kaldı. Konut satışının en düşük olduğu diğer iller ve satış sayıları sırasıyla 183 konut ile Ardahan ve 364 konut ile Bayburt oldu.
Yüzde 1 KDV ile satılan Spradon’da teslimler başladı
Kuzu Grup tarafından İstanbul Bahçeşehir’de inşa edilen Spradon Vadi projesinde yaşam başladı. Kuzu Grup Yönetim Kurulu Üyesi Özen Kuzu, uzun bir çalşıma sürecinin ardından konutları teslim etmeye başladıklarını belirterek, “Projenin peyzajını ve dairelerin içlerini en iyi malzemelerden yaptık. Birçok aile de evlerine yerleşti” dedi.
Spradon Vadi’de 1037’si konut, 1 adet ticari ünite bulunuyor. 28 ve 30 katlı iki kulenin yanı sıra 5 tane de 9 ve 12 katlı blokların yer aldığı projede, 544 adet 1+1, 483 adet 2+1, 6 adet 2+1 Dubleks, 4 adet 3+1 dubleks daire ve 1 market yer alıyor.
Bahçeşehir’in merkezinde yer alan Spradon Vadi’deki konutlar, Ocak 2013’te yürürlüğe giren yüzde 8 ve yüzde 18’lik yeni KDV oranlarından etkilenmeden, yüzde 1 KDV üzerinden ‘hemen teslim’ olarak satılmaya devam ediyor.
Emaar Square’ı 2015 sonunda teslim edecek
Emaar’ın Çamlıca’dali 1.000 konuttan meydana gelen Emaar Square projesinde teslimler 2015 Aralık'ta başlayacak. İnşaatın hızla devam ettiği projede 66 bin metrekarelik arsada yapılıyor. Emaar Square'de 1+1, 2+1 ve 3+1 daire seçenekleri sıralanıyor.
Daire büyüklükleri 59 metrekare ile 202 metrekare arasında değişen Emaar Square'in yatırım değeri 2,3 milyon dolar olurken, projedeki fiyatlar 245 bin dolardan başlıyor.
Konut, otel, ofis ve alışveriş merkezinden oluşan Emaar Square’de The Adress Hotel & Residences hizmet verecek. Projede 40 bin metrekare kiralanabilir ofis alanı bulunuyor.
Sancaktepe’de 24 aya sıfır faiz uyguluyor
Gedizler Yapı’nın Sancaktepe’deki Evre projesinde yüzde 50'si peşin, geri kalan yüzde 50'lik kısım için 24 aya kadar vade farksız taksit imkanı sunuluyor. Evre Gedizler, 408 konuttan meydana geliyor. 250 milyon lira yatırımla inşa edilen Evre Gedizler'in resmi teslim tarihi 2015 Eylül, ancak inşaatı hızla devam ettiği için firma projeyi 2015 Mayıs'ta teslim edilmeyi planlıyor.
Proje içerisinde futbol sahası, kafe, sauna, yürüyüş parkuru, çocuk yüzme havuzu, çocuk oyun alanları, açık yüzme havuzu, basketbol sahası ve fitness center bulunurken, 45 metrekarelik stüdyo dairelerin fiyatları 147 bin liradan başlıyor.
Hayat Tepe’de 1+1’lerin satışları tamamlandı
Özak GYO imzası taşıyan Hayat Tepe projesinde 1+0, 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 ev tipleri bulunuyor. 3 blok şeklinde tasarlanan proje kapsamında banka kredisi kullanılabiliyor. 2014 yılının Eylül ayında teslimleri gerçekleştirilecek olan Hayat Tepe Evleri'nde 1+0 konut satışları tamamlandı.
Daire fiyatlarının 390 bin lira ile 1 milyon 33 bin lira arasında değiştiği Bayrampaşa Hayat Tepe Konutları'nda arsa alanı 31 bin 828 metrekare olarak belirlendi. Mimarisiyle dikkat çeken Özak Hayat Tepe Evleri lokasyonuyla da öne çıkıyor. Proje kapsamında fitness center, sauna, yüzme havuzu gibi birçok seçenek sunuluyor.
Kocaeli’ne bin konutluk nitelikli bir proje geliyor
2015 Temmuz'da konut teslimlerinin başlayacağı Evimiz Kocaeli projesi Başiskele'de inşa ediliyor. Pekdemir İnşaat tarafından hayata geçirilen Evimiz Kocaeli'de 2+1, 3+1 ve 4+1 daire seçenekler mevcut. 122 bin 500 metrekare arsa alanına sahip olan projede 936 konut bulunurken, dairelerin alanları 91 metrekare ile 193 metrekare arasında değişiyor. Evimiz Kocaeli projesinde 2 oda 1 salon evlerin fiyatları 115 bin liradan başlıyor.
3 etaplık bir proje olan Evimiz Kocaeli'de açık otopark, basketbol sahası, çocuk oyun alanları, fitness salonu, toplantı salonları, kafe ve dinlenme alanları, çocuk kulübü yer alıyor.
