Akit Nedir ? Akit Sözleşmesi Ne Demektir ?

Akit Nedir ? Akit Sözleşmesi Ne Demektir ?

Akit , taraflar arasında yapılan sözleşmedir. Yani sözleşme kelimesinin eş anlamlısıdır. Bu sözleşme ile iki tarafı birbirine bağlayan şartlar doğar. 

Akit , bir resmi senet olup tarafları da karşılıklı hak sahibi yapar.  Akit yani sözleşme delilik, yarı delilik, uyku, bay­gınlık, can çekişme gibi durumları olan kişiler tarafından yapılamaz.

Bazı sözleşmelerin belirli bir biçimde yapılması zorunlu olsa da , birçoğunun bir biçimi yoktur. Örneğin Taşınmaz Malların Satış sözleşmesinin resmi bir şekilde yapılması zorunlu kılınmıştır.

İçeriği ahlaka ya da yasalara aykırı olan bir akit ( sözleşme ) yapılamaz.

İzale-i Şuyu Davası Nedir? Hangi Durumlarda Açılır ?

İzale-i Şuyu Ne Demektir?

Şuyu, ortaklık . İzale, giderilmek anlamına gelmektedir.
İzale-i şuyu :  ortak mallarda , ortakların mallarının pay edilmesi ya da anlaşmazlık durumunda mahkemece satılarak hisseleri oranında paylaştırılmasıdır. Yani devlet yardımıyla ortaklık giderilir.

İzale-i Şuyu Davası Nedir? 

Ortak mallarda ortaklığın giderilmesi amacıyla açılan davalardır.
Örneğin anne ya da babadan miras kalan bir gayrimenkulün satış durumunda , bir kardeş taşınmazın satılmasını isterken diğer kardeş bu karara karşı çıkabilir. Bu gibi durumlarda izale-i şuyu davası açılarak ortaklık giderilebilir.
Bu davalara sulh hukuk mahkemeleri bakar. Dava, anlaşmazlık yaşayan ortaklardan herhangi biri tarafından dilekçe verilerek açılır.
Dava sonucunda ortaklığın tamamı ortadan kalkar. Ortaklığın bir kısımı için izale-i şuyu davası açılamaz. Yani bu dava ortakların hepsini ilgilendirir. Dava açılması ortaklığın tamamından vazgeçilmek istenmesi demektir.

Mahkeme gayrimenkul hakkında karar verirken , gayrimenkulun bölünebilir olmasına dikkat eder. Eğer taşınmaz bölünebilir durumda ise paylara göre paylaştırma yapar , değil ise açık arttırma ile gayrimenkul satılır.

Dava sonucunda mahkeme kararı ile satış yapılarak satış bedeli paylarına göre hissedarlar arasında dağıtılır. Genelde taraflar mahkeme kararı ile yapılacak satışlardan zararlı çıktığı için , uzlaşmaya gidilir.

Hangi Durumlarda İzale-i şuyu ( ortaklığın giderilmesi ) Davası Açılabilir?

- Tapulu gayrimenkuller 

- Sicile kayıtlı gemiler

- Taşınırlar

- Tahvil, tasarruf bonosu ve markalar

- Para alacakları

gibi durumlarda açılır.

Genelde gayrimenkuller için ortaklığın giderilmesi gibi durumlarda karşımıza çıkar.

Sebepsiz Zenginleşme Nedir?

Sebepsiz Zenginleşme Nedir?

Sebapsiz zenginleşme, bir kişinin mal varlığında haklı bir sebep olmaksızın
bir diğer kişinin mal varlığı aleyhine meydana gelen zenginleşmedir.

Sebepsiz Zenginleşmenin Unsurları:

-Zenginleşme
-Fakirleşme
-Nedensellik Bağı
-Haklı bir sebebin bulunmaması

Sebepsiz zenginleşmeden doğan borç, iade borcudur. Sebepsiz zenginleşme
davası şahsi nitelikli bir davadır. Bu dava 2 ve 10 yıllık zamana tabidir.
Ancak; zamanaşımına uğramış bir borcun ödenmesi halinde, ahlaki bir görevin
yerine getirilmesi halinde, haksız ve ahlaka aykırı bir amaç için ödemede
bulunulması halinde sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak dava açmak
ve iade talebinde bulunmak mümkün değildir.

İfraz Ve Tevhid Ne Demektir?

İfraz ve Tevhid Ne Demektir? Nasıl Yapılır?

İfraz, sözcük anlamı olarak ayırmak demektir. Tevhid de ifrazın ters anlamlısıdır. Yani , Tevhid 'in sözcük anlamı birleştirmektir.

İfraz, büyük bir gayrimenkülun parçalara ayrılmasıdır. Terimsel olarak, tapuda tek parça olarak kayıtlı bir gayrimenkülün, birden çok parçaya bölünerek tapuya tescil ettirme işlemidir.

Tevhid ise, tapuda parça parça birbirine bitişik olarak kayıtlı olan gayrimenküllerin birleştirilerek tekrar tapuya kaydettirilme işlemidir.

İfrazın yapılma nedenlerinden bir tanesi taşınmazın değerini arttırmaktır. Bir başka nedeni ise taşınmasın kolay satılabilmesidir. Tevhidin yapılma nedeni de küçük, tek başına kullanışlı olmayan gayrimenkullerin birleştirilerek kullanışlı hale getirilmesidir.

İfraz veya tevhid yapılacak olan gayrimenkuller belediye sınırları içinde ise belediye encümeni onayına sunulur. Eğer bu gayrimenkuller belediye sınırları dışında kalıyor ise il idare kurulunun onayına sunulur. Onay en fazla 1 ay askıda kalabilir.

İfraz ve Tehvid Nerede Yapılır ? 

Bu işlemler ilgili belediyeler tarafından yapılabileceği gibi , belediyelerin yetki verdiği aracı kuruluşlar ile de yapılabilir.

Ev satın alma işlemleri nelerdir?

Satın alacağınız evi beğendiniz ve almaya karar verdiniz. Peki, evi almak için hangi aşamalardan geçmek gerekiyor? 
Yasal olarak konut alım süreci belediye ve tapu aşamalarından oluşuyor. Evi satın alma sürecinde yapılacak olan ilk işlem, konutun bağlı bulunduğu belediyeden rayiç bedelin belirlenmesidir. Rayiç bedel, belediyenin belirlediği mahallenin m² bazında en alt limitten yüksek olması şartı ile evin satın alma bedelini, belediyeye bildirdiğiniz ve belediyenin de resmileştirdiği bedeldir. Yapılması basit bir işlem olmakla birlikte, bedelin doğru olarak beyan edilmemesi durumunda ağır ceza ve vergi yüküne maruz kalınabilen bir sürecinde aynı zamanda başlangıcıdır.

Tapu alım ve satım işlemlerinde alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2 oranında tapu harcı ödüyor. Tapu harçları belediyede belirlemiş olduğunuz rayiç bedelin %2 alınarak hesaplanıyor. Yani, rayiç bedeli düşük göstermeniz daha az tapu harcı ödeyeceğiniz anlamına da geliyor. Rayiç bedeli düşük gösterdiğiniz takdirde Gelir İdaresi'nin cezasına katlanmak zorunda kalabilirsiniz. Aman dikkat!

Ev alımı yapacak olan kişiler kesinlikle evi hangi tutar üzerinden alıyorsa, rayiç bedeli o tutar üzerinden göstermelidir. Bu işlemleri sıkı takip edilerek sizin adınıza emlakçı veya ev sahibinin bu bedeli düşük belirlemesine izin vermeyin. Son olarak eğer rayiç bedelinizi düşük olarak beyan ettiyseniz, pişmanlık dilekçesi ile aradaki tapu harcı farkını ödeyerek yükseltebiliyorsunuz.

Tapuda yapılacak işlemler 

Rayiç bedelinizi belirledikten sonra alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2 tapu harcını tapunun anlaşmalı olduğu bankaya tapu döner sermaye bedeli ile birlikte yatırıyor. Harçlar yatırıldıktan sonra gerekli evraklar ile tapuya başvuruda bulunuyorsunuz. Gerekli evraklar ise kimlik aslı ve fotokopisi, resim, (satıcı 1, alıcı 2 resim), tapu aslı ve fotokopisi, evin borcu yoktur yazısı, (Rayiç bedel alınırken belediyeden alınacak), Kredi kullanılacaksa bankanın ipotek evrakları...

Tapuya evrakların tesliminden sonra bulunduğunuz bölgenin yoğunluğuna göre değişmekle birlikte aynı gün içerisinde satış işlemini yapılabilir, ya da randevu ile ortalama 2 gün içerisinde işleminiz tamamlayabilirsiniz.Öte yandan evin yasal olarak birden fazla sahibi varsa, tapuda bizzat bulunmaları ya da vekalet vermeleri gereklidir. Yoksa satıcı sadece kendi üzerine düşen payını satabilir.

Gayrimenkul alım - satım işlemlerinde tapu işlemi nasıl yapılır ?

Gayrimenkul alım - satım işlemlerinde tapu işlemi nasıl yapılır ?

- Alıcı , satıcıdan gayrimenkulun fotokopisini alır. 

- Fotokopi ile belediyeye gider ve vergilerini kontrol eder.

- Geçmişe yönelik borçlar sorgulatılır .

- Önceki ödenen borçların ve vergilerin makbuzların satıcıdan istenir.

- Eğer borç kaldıysa emlak ve çöp vergileri ödenir.

- Borç yok ise Belediyeden satış beyanı değeri talep edilir.Satış değeri beyan değerinden düşük ise ceza uygulanır.

- Alıcı kat mülkiyeti olan bir daireyi satın alacak ise Dask deprem afetleri sigorta kurumu deprem sigortasının yapılması gerekir. Arsa hisseli ise bu belge zorunlu değildir.

Gayrimenkul satış işlemlerinde Tapu’da hangi işlemler yapılır ? 

Aşağıdaki belgeler alınarak tapuya gidilir : 

- Satıcının 1 adet ( 6aydan önce çekilmiş fotoğraf ) 

- Satıcının Nufüs cüzdan aslı ve 1 adet fotokopisi 

- Alıcının 2 adet ( 6aydan önce çekilmiş fotoğraf ) 

- Alıcının Nufüs cüzdan aslı ve 1 adet fotokopisi

- Belediyeden alınan beyan değeri 

- Tapu Fotokopisi

- DASK poliçesi 

Alıcı ve satıcı için Binde 15 (%1) , özel işlem vergisi harç makbuzları ve döner sermaye harç makbuzları hazırlanır. 

Bu harç makbuzları ile Tapu harçlarının yatırıldığı ilgili bankaya giderek bu bedelleri tapu dairesinin hesabına yatırılır.

Yatırılan harçların dekontlarının asılları tekrar tapu dairesine getirilerek ilgili memura teslim edilir.

Daha sonra satış için memur iki tarafı imzaya çağırır. Ödeme alınıp alınmadığı sorulduktan sonra kayıtlar alınır ve imzalanır.

İmzalar sonunda tapu alıcıya verilir.

Kira Sözleşmelerinde Damga Vergisi Nedir ? Ne Kadardır ?

Emlak haberleri ve sektöre ait bilgileri veren sitemizde ki bu yazıda Kira Sözleşmelerinde Damga Vergisi Nedir  , Ne Kadar Ödenmelidir sorusunun cevabını vereceğiz.

Kira kontratlarında , özellikle de iş yeri kiralama işlemlerinde damga vergisinin ilgili vergi dairesine ödenmesi zorunluluk taşır. Bu işlemde kullanılan her kontratın kopyası için vergi ödenmektedir. Örneğin 2 kopya yapılan kontratta taraflar kendilerine ait olan kontratın kopyasını vergi dairesine götürerek damga vergisini yatırmakla yükümlüdürler. Olası bir icra işleminde , mahkemeye başvurulursa Damga Vergisinin ödenip ödenmediği kontrol edilir. Böyle bir durum ile karşılaşıldığında eğer vergiler ödenmediyse , kontratın başladığı tarihten başlayarak vergi ceza ve gecikme faizi ile tahsil edilir.

Kira Sözleşmelerinde Ne Kadar Damga Vergisi Ödenir ? 

Sözleşmelerin süresine göre , toplam kira bedeli üzerinden binde 1.89 , sözleşmede ayrıca kefil olması durumunda ,binde 9.48 Damga Vergisi ödenir. Birden fazla kefil olursa alınacak damga vergisi kefil sayısına göre değişiklik göstermez. 

Kira kontratında depozito buluyor ise binde 9.48 damga vergisi ödenir.

Bir kira kontratında birbirinden tamamen ayrı birden fazla akit ve işlem olması halinde , bunların hepsinden ayrı ayrı vergi alınır.

Örnek vermek gerekirse , 

Bir dükkanın 5 yıl süreyle belirli bir bedelle kiralanıp kira süresi bittiğinde belirlenmiş bir tutarla kiracıya satılacağı vaad edilmiş ise , vergi hesaplanırken en yüksek bedel vergi matrahı olarak kabul edilir. 

Eğer kira kontratında kefil bulunuyor ise damga vergisinin mükellefi kiracı , kiralayan ve kefil olup , verginin ödenmesinden her 3 kişide müşterek ve müsteselsil sorumlu olacaklardır.

Damga vergisi ödenmesine rağmen , verginin ödendiği tarihten sonra , kira kontratında yapılan herhangi bir bedel artışı , depozito , kira artışı gibi bir artış yapılması durumunda , bu artış ayrıca damga vergisine tabi olur.

Yoldan İhdas Nedir ?

Yoldan İhdas Nedir ? 

Yoldan İhdas , imar uygulamasından önce yol niteliğinde olan bir taşınmazın , yolun kapanmasıyla düzenlenen yeni harita ile yoldan ayrılarak bir parsel numarası ile Tapuya tescil edilmesidir. Bu yol tamamen kapanmış ya da yol fazlalığı sebebiyle ihdas edilmiş olabilir.

Bu işlem sonrasında kadastro yolu , yol vasfını tamamen kaybeder ve belediye, köy, karayolları genel müdürlüğü veya hazine adına tescil edilir. 

Yoldan ihdas işlemi, haritası ilgilisi tarafından serbest harita mühendisine yaptırılıp, kadastro müdürlüğünce de kontrol edilmesi gereken bir işlemdir. 

Yoldan ihdas; teknik yönü olması nedeniyle kadastro müdürlüklerini; tescili gerektirmesi nedeniyle de tapu müdürlüklerini ilgilendirmektedir

Yoldan İhdas Haritası : İmar planı uygulaması sırasında kapanan yol ve yol fazlalıkları nedeniyle oluþan taşınmaz malın tescili amacıyla yapılan haritalardır.

Yola Terk Nedir ?

Kısaca , taşınmaz  ( bina , konut , arsa , arazi ) sahiplerinin bir uygulama ile taşınmazı kamu yararına terk etmeleridir. Bu uygulama İmar planlarının uygulanması sırasında gerçekleşmektedir.

Bu terk etme işlemi taşınmazın hepsi ya da bir kısmında uygulanabileceği gibi bedelli ya da bedelsiz olabilir. 

Örneğin ; taşınmazınız Belediye yol çalışması ( Genişletme vb. ) içine girmiş ise , Belediye sizden taşınmazınızı bedelli ya da bedelsiz bir şekilde alabilir. Bu işleme Yola Terk denmektedir. 

Bu konu belediyeler ile taşınmaz sahiplerini sık sık karşı karşıya getiren bir konudur. 

Belediyeler genelde taşınmazları bedelsiz olarak almak isterler. Fakat bedelsiz olarak alınma işlemlerinde kişilerin haklarını aramaları için mahkemeye gitmeleri önerilir. 

Yoldan İhdas Nedir ? 

Yoldan İhdas , imar uygulamasından önce yol niteliğinde olan bir taşınmazın , yolun kapanmasıyla düzenlenen yeni harita ile yoldan ayrılarak bir parsel numarası ile Tapuya tescil edilmesidir. Bu yol tamamen kapanmış ya da yol fazlalığı sebebiyle ihdas edilmiş olabilir.

Bu işlem sonrasında kadastro yolu , yol vasfını tamamen kaybeder ve belediye, köy, karayolları genel müdürlüğü veya hazine adına tescil edilir. 

Yoldan ihdas işlemi, haritası ilgilisi tarafından serbest harita mühendisine yaptırılıp, kadastro müdürlüğünce de kontrol edilmesi gereken bir işlemdir. 

Yoldan ihdas; teknik yönü olması nedeniyle kadastro müdürlüklerini; tescili gerektirmesi nedeniyle de tapu müdürlüklerini ilgilendirmektedir

Yoldan İhdas Haritası : İmar planı uygulaması sırasında kapanan yol ve yol fazlalıkları nedeniyle oluþan taşınmaz malın tescili amacıyla yapılan haritalardır. 

Hazine Arazisi Nedir?

Mülkiyeti devlette olan arazilere hazine arazisi denir.
Hazine arazilerinin bir kısmı tapuya tescil ettirilmiş olan arazilerdir. Bu araziler orman sınırları dışında kalan,
tapuya tescili sırasında sahibi çıkmayan arazilerdir.

Hazine arazilerinde bir de tapu tescili olmayan dağlar, göller, nehirler, kayalar, tepeler ,dereler de vardır.

Hazineye ait arazilerde tapuya tescili olanlar hazinenin özel mülkiyetinde olan arazilerdir. Bu arazilerin ihale yolu ile satışı mümkündür. Tapuya tescili olmayanlar da hazinenin genel mülkiyetindedir. Bu arazilerin satışı kesinlikle yoktur.

Hazine arazilerinde 31/12/2011 tarihinden önce kullanıcısı olan kişilere bu arazileri satın alma hakkı tanınmıştır.
Tespit edilen tutara itiraz ve dava etmeden kabul eden kişiler  belirlenen süre içinde idareye başvuru yapabilecekler. Bu 
kişiler hak sahibi olacaklardır.İdareye başvuru zamanı altı aydır.

Sükna Hakkı ( Oturma Hakkı ) Nedir ?

Sükna Hakkı Nedir?

Sükna hakkı kısaca , 'oturma hakkı' dır. Bu hak kişiye bir binada ve binaya ait herhangi bir bölümünde oturma yetkisi verir.

Sükna Hakkı, kişiye sıkı sıkı bağlı bir haktır. Kişiye bağlı bir hak olduğu için miras bırakılamaz. Başkasına devredilemez. Söz konusu mesken hak sahibinin rızası 
olmadıkça kiraya verilemez. Süresinin dolması veya hak sahibinin ölmesi ile sona erer.

Sükna hakkından bahsedilebilmesi için bir evin yada belli bir bölümünün oturma
amacıyla kullanılıyor olması gerekmektedir. Söz konusu yerin tapuya mesken olarak
tescil edilmesi gerekir. Mesken olarak tescil edilmemiş yerler için sükna hakkı
oluşturulmaz.

Örneğin, işyeri olarak tapuda tescil edilmiş bir yer için sükna hakkı tahsis
edilemez. Sadece konut (mesken) olarak tescil edilmiş ve kullanılıyor olması 
gerekir. İskanı alınmamış yerler için de tahsis edilemez. Kat mülkiyetine geçmiş
mesken nitelikli bağımsız bölümler üzerinde sükna hakkı kurulabilir.

Sükna hakkı resmi senet ile oluşturulur. Bu senet Tapu Sicil Müdürlüğünde düzenlenir.

Rayiç Bedel Nedir ? Nasıl Belirlenir ?

Rayiç bedel , emlak ve gayrimenkul piyasasında çok kullanılan bir terimdir.

Kısaca bir malin arz/talep iliskisi sonucunda oluşan piyasa degerine Rayiç Bedel denir.

Kelime anlamı olarak da bir malın alış - satış değeridir.

Rayiç Bedeli Neye Göre Nasıl Belirlenir ? Rayiç Bedeli Nasıl Hesaplanır ?

Gayrimenkul rayiç bedelinin belirlenmesinde bazı kriterler vardır : 

- Aynı semtte bulunan diğer gayrimenkullere 

- Kaç senelik olduğuna 

- Yeni - Eski olma durumuna  

- Şehre uzaklık durumuna ve konumuna ( Merkezi Lokasyon )

- Aynı semtte bulunan sosyal ve ekonomik imkanlara ( Alışveriş merkezi , Hastane  , Sinema vb  )

- Semtin tarihi , mimari ve doğal güzelliklerine 

- Aynı semtte yaşayan kesimin yaşam standartlarına

bakılarak ortalama bir rayiç bedeli hesaplanır.

Bazı belediyelerin internet sitelerinden Arsa Rayiç Bedellerini Öğrenebilirsiniz.